注册物业管理师——基本制度与政策课件

1全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格 物业管理根本制度与政策物业管理根本制度与政策物业管理根本制度与政策物业管理根本制度与政策 2近两年来，近两年来，?物权法物权法?、?住宅专项维修资金住宅专项维修资金管理方法管理方法?和和?物业效劳定价本钱监审方法试行物业效劳定价本钱监审方法试行?相继出台，相继出台，?物业管理条例物业管理条例?和和?物业效劳企业物业效劳企业资质管理方法资质管理方法?也作了相应修改。也作了相应修改。为防止考试内容与现有法律法规脱节和冲突，为防止考试内容与现有法律法规脱节和冲突，经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批准，对准，对2006年发布的年发布的?全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格考试大纲考试大纲?中中?物业管理根本制度与政策物业管理根本制度与政策?局部的局部的相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资格考试的命题与备考依据。格考试的命题与备考依据。3?物业管理根本制度与政策物业管理根本制度与政策?最根底、熟悉最根底、熟悉为什么学？怎么学？我如何学？为什么学？怎么学？我如何学？不仅是画重点，重要的是吃透。不仅是画重点，重要的是吃透。“仁者见仁、智者见智仁者见仁、智者见智从教材厚度、知识结构性、理论的复杂性、从教材厚度、知识结构性、理论的复杂性、考试要求和考题类型，这门学科相对容易、舒服。考试要求和考题类型，这门学科相对容易、舒服。因为：因为：考试题型：单项选择、多项选择考试题型：单项选择、多项选择4第一章第一章 物业管理物业管理 一考试目的一考试目的本局部的考试目的是考察应试人员运用本局部的考试目的是考察应试人员运用?物业管理条物业管理条例例?分析、处理物业管理工作中分析、处理物业管理工作中?条例条例?相关问题的能相关问题的能力。力。二考试根本要求二考试根本要求掌握：掌握：?条例条例?对物业管理的定位，对物业管理的定位，?条例条例?的指导思想的指导思想以及确立的根本法律关系。以及确立的根本法律关系。熟悉：物业管理的根本特征，物业管理在社会经济中熟悉：物业管理的根本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，的地位和作用，?条例条例?确立的根本制度，确立的根本制度，?条例条例?涉及涉及的主要问题。的主要问题。了解：物业管理产生和开展，我国物业管理制度建设了解：物业管理产生和开展，我国物业管理制度建设的历史沿革。的历史沿革。三要点说明三要点说明 ：1717个要点个要点5第一节第一节物业管理的概念物业管理的概念一、物业管理的概念一、物业管理的概念一对一对?条例条例?所称物业管理定义的理解所称物业管理定义的理解(定位定位)掌握掌握1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。实现的活动。2、物业管理活动的根底、物业管理活动的根底是物业效劳合同。是物业效劳合同。3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。依依据据6物业管理是指四方面物业管理是指四方面暨：暨：1、选聘、合作、自管、选聘、合作、自管2、管理按照物业效劳合同约定、管理按照物业效劳合同约定3、房屋及设施设备和相关、房屋及设施设备和相关场地的场地的养护、维修、管理养护、维修、管理4、维护、维护2个环境：个环境：卫生及区域内环卫生及区域内环境境公共秩序公共秩序7单项选择题单项选择题备选项中只有备选项中只有1个符合题意个符合题意以下对于物业管理的理解，不正确的选项是以下对于物业管理的理解，不正确的选项是。A、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理效劳为标的进行的一项交易业管理效劳为标的进行的一项交易B、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C、物业效劳合同是物业管理生产活动的契约根底、物业效劳合同是物业管理生产活动的契约根底D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理以下各项中，不属于物业管理根本内容的是以下各项中，不属于物业管理根本内容的是。A、房屋维修养护、房屋维修养护B、清洁卫生、清洁卫生C、平安防范、平安防范D、代收供水、供热费用、代收供水、供热费用8二二?条例条例?调整的范围调整的范围、?条例条例?即调整住宅物业的物业管理活动，也调整即调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。非住宅物业的物业管理活动。、?条例条例?的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。多项选择题备选项中有多项选择题备选项中有2个或个或2个以上符合题意个以上符合题意?物业管理条例物业管理条例?调整和标准的范围包括调整和标准的范围包括。A、住宅物业管理、住宅物业管理B、非住宅物业管理、非住宅物业管理C、城市、城市D、农村、农村E、业主自行管理、业主自行管理答案答案ABCD9三物业管理的市场化特征三物业管理的市场化特征、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。产权主体转为共有、所有、互有产权主体转为共有、所有、互有义务、责任转变义务、责任转变、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。单个业主无权决定共有权利，无全额承担共同履行义务单个业主无权决定共有权利，无全额承担共同履行义务、物业管理活动应当遵循市场原那么。、物业管理活动应当遵循市场原那么。(就是民法原那么就是民法原那么业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件、非市场性的房屋管理不属于物业管理。、非市场性的房屋管理不属于物业管理。产权单一、行政管理，非市场关系，不属产权单一、行政管理，非市场关系，不属?条例条例?范畴范畴10二、物业管理的特征熟悉二、物业管理的特征熟悉一社会化二专业化三市场化一社会化二专业化三市场化物业管理物业管理1、城市、房地产管理体制的、城市、房地产管理体制的重大改重大改革革2、房地产综合开发与之相配套的、房地产综合开发与之相配套的综综合合性管理性管理3、住房制度改革、产权多元化后相、住房制度改革、产权多元化后相衔接的衔接的统一管理统一管理4、与建立社会主义市场经济体制相、与建立社会主义市场经济体制相适应的适应的社会化、专业化、市场化社会化、专业化、市场化的管理的管理11社会化社会化交易对象选交易对象选择择)物业所有权人到社会上物业所有权人到社会上选聘选聘物业管理企业物业管理企业物业管理企业到社会上物业管理企业到社会上寻找寻找可代管的物业可代管的物业专业化专业化物业企业具备一定物业企业具备一定资质等级资质等级从业人员具备一定从业人员具备一定职业资格职业资格市场化市场化市场竞争机制和商品经营方式实现的商业行为市场竞争机制和商品经营方式实现的商业行为集中表达集中表达双向选择、等价有偿双向选择、等价有偿12第二节第二节 我国物业管理的产生与开展我国物业管理的产生与开展一、物业管理的起源与开展一、物业管理的起源与开展 人：奥克维亚人：奥克维亚.希尔女士希尔女士 机构组织：皇家特许屋宇经理学会机构组织：皇家特许屋宇经理学会二、城市住房及住房制度改革二、城市住房及住房制度改革一我国城镇住房的开展情况一我国城镇住房的开展情况 私房改造转化为国有私房改造转化为国有 建房提供居民、职工居住建房提供居民、职工居住二改革开放前的城镇住房制度二改革开放前的城镇住房制度中国特色中国特色公有住房体系公有住房体系住房投资由国家和企业统包住房投资由国家和企业统包三个特征三个特征住房分配采取实物分配住房分配采取实物分配福利低租金，国家包修包养福利低租金，国家包修包养弊端弊端见下见下13ll投资无回收、不能形成良性循环投资无回收、不能形成良性循环投资无回收、不能形成良性循环投资无回收、不能形成良性循环ll制约建设开展、供给小于需求制约建设开展、供给小于需求制约建设开展、供给小于需求制约建设开展、供给小于需求ll租金不能维护危旧房、危及平安租金不能维护危旧房、危及平安租金不能维护危旧房、危及平安租金不能维护危旧房、危及平安ll人均面积下滑、国家包袱沉重人均面积下滑、国家包袱沉重人均面积下滑、国家包袱沉重人均面积下滑、国家包袱沉重14三住房商品化制度三住房商品化制度、建立并扶持商品房市场、建立并扶持商品房市场房地产领域三项改革：房地产领域三项改革：住房制度改革住房制度改革土地使用制度改革土地使用制度改革房地产生产方式改革房地产生产方式改革、城镇住房制度改革、城镇住房制度改革u1979年试点向居民售房年试点向居民售房u1994年公有住房开始出售年公有住房开始出售u1998年取消年取消福利分房，实施住房分配货币化福利分房，实施住房分配货币化改变国家统一投资、统一改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理分配、统一修缮管理推行推行“统一规划、合理布统一规划、合理布局、综合开发、配套建设局、综合开发、配套建设1519811981年年年年3 3月月月月1010日，深圳市第一日，深圳市第一日，深圳市第一日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司家涉外商品房管理的专业公司家涉外商品房管理的专业公司家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成深圳市物业管理公司挂牌成深圳市物业管理公司挂牌成深圳市物业管理公司挂牌成立立立立 16四、我国物业管理的开展四、我国物业管理的开展1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规性法规?深圳经济特区住宅小区物业管理条例深圳经济特区住宅小区物业管理条例?以以地方立法的方式对物业管理进行制度标准。地方立法的方式对物业管理进行制度标准。1994年公布了年公布了?城市新建住宅小区管理方法城市新建住宅小区管理方法?。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。作会议。1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。作会议。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。作会议。2000年，中国物业管理协会成立。年，中国物业管理协会成立。2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。17五、物业管理在社会经济中的地位与作用五、物业管理在社会经济中的地位与作用一实施物业管理有利于促进经济增长。一实施物业管理有利于促进经济增长。二实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。二实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。重点是：重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大效劳性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施效劳性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施三实施物业管理有利于增加就业。三实施物业管理有利于增加就业。物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。每增加一万平方米，可增加动力。每增加一万平方米，可增加58人就业人就业增加消费增加消费购房消费支出购房消费支出装饰装修支出装饰装修支出水电气暖长期消费支出水电气暖长期消费支出大中修设备改造及物业费支出大中修设备改造及物业费支出18四实施物业管理有利于维护社区稳定。四实施物业管理有利于维护社区稳定。协助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。协助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。开展社区文化活动，丰富居民业余生活。开展社区文化活动，丰富居民业余生活。促进邻里和谐关系，促进精神文明建设。促进邻里和谐关系，促进精神文明建设。五实施物业管理有利于推动房地产业良性开展五实施物业管理有利于推动房地产业良性开展对房地产保值、增值有重大影响。对房地产保值、增值有重大影响。对工程的品牌效应、房地产开发的良性循环有重要对工程的品牌效应、房地产开发的良性循环有重要意义意义19第三节第三节我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理制度的历史沿革政府作用政府作用基于三个原因基于三个原因u转型期：房屋管理转为市场化转型期：房屋管理转为市场化的物业管理。的物业管理。u物管是城市管理的重要局部。物管是城市管理的重要局部。城市管理是政府的主要职能。城市管理是政府的主要职能。u普商房、经适房、廉租房的物普商房、经适房、廉租房的物管是民生问题。直接关系民众生管是民生问题。直接关系民众生活保障和社会和谐。活保障和社会和谐。物业管理制度的历史沿革以物业管理制度的历史沿革以?条例条例?为分水岭：为分水岭：?条例条例?公布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点公布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点20一、一、?条例条例?公布前的物业管理制度建设公布前的物业管理制度建设一是借鉴性泊来品一是借鉴性泊来品二是过渡性对房管模式采取渐进式改革二是过渡性对房管模式采取渐进式改革三是针对性针对实际问题，应对性政策三是针对性针对实际问题，应对性政策特点特点我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。政策共同组成的。一城市新建住宅小区管理方法一城市新建住宅小区管理方法?城市新建住宅小区管理方法城市新建住宅小区管理方法?是我国第一部系统标准是我国第一部系统标准物业管理制度的标准性文件物业管理制度的标准性文件21主主要要内内容容1、确定了物业管理活动的主要部门、确定了物业管理活动的主要部门2、确定了物业管理工作的根本内容、确定了物业管理工作的根本内容3、明确了社会化、专业化的物业管理模式、明确了社会化、专业化的物业管理模式4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度、确定了业主选举产生物业管理委员会制度5、明确了管理委员会的权利义务、明确了管理委员会的权利义务6、明确了物业管理企业的权利义务、明确了物业管理企业的权利义务7、确定了物业管理效劳的合同制度与备案制度、确定了物业管理效劳的合同制度与备案制度8、针对业主的主要违规行为提出管理措施、针对业主的主要违规行为提出管理措施9、针对物业企业的违规行为规定行政处分措施、针对物业企业的违规行为规定行政处分措施22二物业管理效劳考评标准最高行业标准二物业管理效劳考评标准最高行业标准三物业管理从业人员培训合格上岗制度注册取代三物业管理从业人员培训合格上岗制度注册取代四四?城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法?五五?物业管理企业财务管理规定物业管理企业财务管理规定?六六?住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法?按按2007年年12月月4日，建设部、财政部联合发布的日，建设部、财政部联合发布的?住宅专项住宅专项维修资金管理方法维修资金管理方法?建设部令第建设部令第165号，自号，自2021年年2月月1日起施行日起施行七七?物业管理企业资质管理试行方法物业管理企业资质管理试行方法?按按2007年年11月月26日日?建设部关于修改建设部关于修改的决定的决定?(建设部令第建设部令第164号号)八八?住宅室内装饰装修管理方法住宅室内装饰装修管理方法?建设部建设部110号令号令23二、二、?条例条例?公布后的物业管理制度建设公布后的物业管理制度建设2003年年6月月8日，日，?物业管理条例物业管理条例?正式公布，这标志正式公布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。着我国物业管理法制建设进入新阶段。一是配套性配套文件、实施细那么一是配套性配套文件、实施细那么二是经验性总结经验教训，有针对性二是经验性总结经验教训，有针对性三是操作性规定细化，操作得以实施三是操作性规定细化，操作得以实施特点特点内容全面、结构合理、科学标准、特色鲜明内容全面、结构合理、科学标准、特色鲜明物业管理法规体系初步形成物业管理法规体系初步形成24第四节第四节?物业管理条例物业管理条例?物业管理条例物业管理条例?的公布标志着我国物业管理进入法制的公布标志着我国物业管理进入法制化、标准化开展的新时期化、标准化开展的新时期一、一、?条例条例?的立法过程了解的立法过程了解一收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情一收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况德法日韩澳新香港况德法日韩澳新香港二开展立法调研，掌握第一手材料各大城市二开展立法调研，掌握第一手材料各大城市三进行专家论证，研讨立法中的难点问题三进行专家论证，研讨立法中的难点问题四广泛征求意见，以求彰显民意四广泛征求意见，以求彰显民意首次征求全民意见的立法法规，为民意立法铺垫。首次征求全民意见的立法法规，为民意立法铺垫。25二、二、?条例条例?的指导思想和立法原那么的指导思想和立法原那么指指导导思思想想突出了开展为重、平衡利益、保护弱者的立法突出了开展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念理念1、强调保护业主的财产权，协调单个业主与全、强调保护业主的财产权，协调单个业主与全体业主的共同利益。体业主的共同利益。2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是效劳与被效劳的关系。是效劳与被效劳的关系。3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项协商方式处理物业管理事项?条例条例?是行政管理法，要公权节制，过度就是滥使职权是行政管理法，要公权节制，过度就是滥使职权1、政府适度干预、政府适度干预2、推动引导、推动引导26?条例条例?根本原那么根本原那么一物业管理权力和财产权利相对应的原那么一物业管理权力和财产权利相对应的原那么建筑物区分所有权，投票权按建筑面积比例建筑物区分所有权，投票权按建筑面积比例二维护全体业主合法权益的原那么公益优先原二维护全体业主合法权益的原那么公益优先原那么那么?条例条例?设定的法律责任，充分表达了优先保护全体业设定的法律责任，充分表达了优先保护全体业主利益的原那么主利益的原那么三现实性与前瞻性有机结合的原那么三现实性与前瞻性有机结合的原那么现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不交费、物业企业的治安责任、公用事业单位责任转不交费、物业企业的治安责任、公用事业单位责任转嫁嫁前瞻性：业主大会、维修养护制度等前瞻性：业主大会、维修养护制度等四从实际出发，实事求是的原那么四从实际出发，实事求是的原那么全国开展不平衡，大小城市的市场环境、效劳水平差全国开展不平衡，大小城市的市场环境、效劳水平差异异授权省、自治区、直辖市制定地方执行方法。授权省、自治区、直辖市制定地方执行方法。27三、三、?条例条例?创设的法律制度熟悉创设的法律制度熟悉业主大会业主大会管理规约管理规约前期物业管理招投标前期物业管理招投标物业承接查验物业承接查验物业管理企业资质管理物业管理企业资质管理物业管理从业人员职业资格物业管理从业人员职业资格住宅专项维修基金。住宅专项维修基金。物物业业管管理理基基本本制制度度28一尊重和维护业主的财产权利一尊重和维护业主的财产权利表达在对侵害业主财产权的救济上：表达在对侵害业主财产权的救济上：1、建设单位和物业企业的行为给业主造成损失的，应、建设单位和物业企业的行为给业主造成损失的，应依法承担民事损害赔偿责任。依法承担民事损害赔偿责任。2、物业企业擅自改变物业用房用途的，或利用共用部、物业企业擅自改变物业用房用途的，或利用共用部位、设施设备进行经营的所得收益用于物业维修养护，位、设施设备进行经营的所得收益用于物业维修养护，剩余局部由业主大会决定使用。剩余局部由业主大会决定使用。二建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制二建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制1、共同财产、共同利益民主协商、共同财产、共同利益民主协商2、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数3、业主大会、管理规约表达上述机制、业主大会、管理规约表达上述机制29三三?条例条例?和有关法律法规共同标准物业管理活动和有关法律法规共同标准物业管理活动?民法通那么民法通那么?合同法合同法?公司法公司法?城市房地产开发经营城市房地产开发经营管理条例管理条例?建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例?等法律法规的相关等法律法规的相关制度，都是标准物业管理活动的法律依据。制度，都是标准物业管理活动的法律依据。四妥善处理政府和市场的关系四妥善处理政府和市场的关系?条例条例?明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限：民事侵权行为的界限：1、但凡能够通过民事责任解决的，不再规定行政处分。、但凡能够通过民事责任解决的，不再规定行政处分。2、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，那么坚持损害赔偿优先的原那么。的行为，那么坚持损害赔偿优先的原那么。30四、四、?条例条例?主要内容介绍主要内容介绍一第一章一第一章总那么总那么5条条第一条第一条:立法宗旨、目的立法宗旨、目的第二条：调整范围、对象第二条：调整范围、对象第三条：倡导原那么：通过市场机制选聘物业企业第三条：倡导原那么：通过市场机制选聘物业企业第四条：利用创新和科技进步提升物业效劳水平第四条：利用创新和科技进步提升物业效劳水平第五条：对物业管理活动的监督管理授权第五条：对物业管理活动的监督管理授权二第二章二第二章业主及业主大会业主及业主大会15条条共同事务、共同利益、共同意志、共同决定共同事务、共同利益、共同意志、共同决定规定业主概念、权利和义务、业主大会的组成、宗旨、规定业主概念、权利和义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规那么、业委会的成立条件、职责、会议制度、议事规那么、业委会的性质、职责与组成、管理规约的内容、法律效力、业性质、职责与组成、管理规约的内容、法律效力、业主大会、业委会与居委会的关系等主大会、业委会与居委会的关系等31三第三章三第三章前期物业管理前期物业管理11条条包括前期物业效劳合同、临时管理规约、前期物业管包括前期物业效劳合同、临时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等业管理用房、物业的保修责任等四第四章四第四章物业管理效劳物业管理效劳18条条明确物业管理效劳中各方主体的权利义务关系明确物业管理效劳中各方主体的权利义务关系五第五章五第五章物业的使用与维护物业的使用与维护7条条对物业的使用和维护相关问题进行标准对物业的使用和维护相关问题进行标准六第六章六第六章法律责任法律责任13条条法律标准法律标准三要素三要素适用条件适用条件行为模式行为模式违反行为模式的法律后果违反行为模式的法律后果32法律法律责任责任含义含义1、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组织、各国籍人、无国籍人织、各国籍人、无国籍人2、法律责任核心要件：违法行为的实施、法律责任核心要件：违法行为的实施3、法律后果：法律上惩戒性负担、法律后果：法律上惩戒性负担4、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究法律三要素法律三要素假定前提、处理核心、制裁假定前提、处理核心、制裁保证保证33法律法律责任责任特征特征1、与违法行为相联系：违法行为性质和程度、与违法行为相联系：违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同不同，承担法律责任不同2、内容是法律明确而又具体规定的：由有权、内容是法律明确而又具体规定的：由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定国家机关根据立法权限依照法定程序制定3、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果的强制力的强制力4、由国家授权的机关依法实施的：其他任何、由国家授权的机关依法实施的：其他任何组织和个人均无权进行组织和个人均无权进行34?条例条例?法律法律责任责任特点特点1、行政责任、民事责任并存。、行政责任、民事责任并存。以规定民事责任的方式来实现国家行政管理以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的的目的2、民事责任优先。、民事责任优先。凡能通过承担民事责任解决的，不再设凡能通过承担民事责任解决的，不再设定行政处分定行政处分确实违反行政管理规定，优先保证民事确实违反行政管理规定，优先保证民事责任的承担责任的承担3、表达业主自我管理、自我监督的原那么、表达业主自我管理、自我监督的原那么物权法物权法80条条七第七章七第七章附那么附那么按法律不溯及既往的原理，按法律不溯及既往的原理，?条例条例?生效前的物业管生效前的物业管理活动不适用理活动不适用?条例条例?的规定。的规定。35五、五、?条例条例?确立的根本法律关系掌握确立的根本法律关系掌握 一业主相互之间的关系一业主相互之间的关系行使权利同时应承担相应义务行使权利同时应承担相应义务6个个二物业管理企业和业主之间的关系二物业管理企业和业主之间的关系签订效劳合同、等价交换、主体平等签订效劳合同、等价交换、主体平等三开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系三开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系前期物业效劳只能建设单位实施前期物业效劳只能建设单位实施业主接受物业效劳业主接受物业效劳建立在两个合同根底上建立在两个合同根底上前期物业效劳合同前期物业效劳合同商品房销售合同商品房销售合同36建建设设单单位位义义务务1、制定、制定?临时管理规约临时管理规约?明示买受人明示买受人2、通过招投标选聘物业企业、通过招投标选聘物业企业3、制定签订前期物业管理效劳合同、制定签订前期物业管理效劳合同4、提供必要的物业管理用房、提供必要的物业管理用房5、制定提供、制定提供?两书一证两书一证?6、配合物业企业接管验收、配合物业企业接管验收7、移交物业工程资料、移交物业工程资料8、不得擅自处分共用局部、公用设备设施、不得擅自处分共用局部、公用设备设施9、保修期限和范围内的保修责任、保修期限和范围内的保修责任10、配合组建业主大会、配合组建业主大会37四供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之四供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系间的关系分工明确、密切配合分工明确、密切配合五社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业五社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系的关系业主大会是业主共同财产关系形成的共同利益群体，业主大会是业主共同财产关系形成的共同利益群体，他不是自治组织财产自我管理非权利、自律他不是自治组织财产自我管理非权利、自律业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应当告知业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应当告知并听取居委会建议。并听取居委会建议。物业管理应纳入社区管理物业管理应纳入社区管理六物业管理各方主体与政府之间的关系六物业管理各方主体与政府之间的关系接受监督指导房管、工商、税务、物价、公安、绿接受监督指导房管、工商、税务、物价、公安、绿化、环境、环卫等化、环境、环卫等38物业管理的法律关系是依据法律的标准不同形式形成物业管理的法律关系是依据法律的标准不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：有以下四种不同的物业管理法律关系：1、依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法、依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主与物业管理公司构成建筑物区分所有权律制度，业主与物业管理公司构成建筑物区分所有权人和管理人与效劳人之间平等的法律关系；人和管理人与效劳人之间平等的法律关系；2、依据合同法的法律规定，按照物业管理效劳合依据合同法的法律规定，按照物业管理效劳合同构成合同当事人之间平等的法律关系；同构成合同当事人之间平等的法律关系；3、依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费、依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；者与经营者之间的平等的法律关系；4、依据经济效劳法的相关法律规定，构成效劳与、依据经济效劳法的相关法律规定，构成效劳与被效劳之间的平等的法律关系。被效劳之间的平等的法律关系。39第二章第二章 物业管理效劳物业管理效劳2424个要点个要点第一节第一节 物业管理效劳的特点和内容物业管理效劳的特点和内容掌握：物业管理效劳的特点、物业管理效劳的掌握：物业管理效劳的特点、物业管理效劳的内容、物业效劳本钱的构成、物业效劳定价本内容、物业效劳本钱的构成、物业效劳定价本钱监审的原那么、包干制和酬金制收费形式，钱监审的原那么、包干制和酬金制收费形式，前期物业效劳合同的主要内容、物业使用前期物业效劳合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。和维护的有关规定。熟悉：普通住宅小区物业管理效劳的标准，物熟悉：普通住宅小区物业管理效劳的标准，物业效劳定价本钱审核的方法和标准，前期物业业效劳定价本钱审核的方法和标准，前期物业效劳合同的特征和时效，物业效劳企业维护秩效劳合同的特征和时效，物业效劳企业维护秩序的方式，物业效劳企业在平安事故中的法律序的方式，物业效劳企业在平安事故中的法律义务。义务。40一、物业管理效劳的特点一、物业管理效劳的特点物业管理效劳特点物业管理效劳特点公共性共有部位和综合性公共性共有部位和综合性管理内容管理内容广泛性全体效劳对象的合意和差异性需求不同广泛性全体效劳对象的合意和差异性需求不同即时性处理问题的效率和无形性会干也要会说即时性处理问题的效率和无形性会干也要会说持续性效劳不能中断和长期性效劳机构不轻易持续性效劳不能中断和长期性效劳机构不轻易更换更换“方便、快捷、舒适、周到方便、快捷、舒适、周到41二、物业管理效劳的内容二、物业管理效劳的内容一物业管理效劳一物业管理效劳通过合同约定的公共性质效通过合同约定的公共性质效劳劳1、物业的维修、养护、物业的维修、养护2、两个环境维护、两个环境维护物物业业效效劳劳内内容容1、房屋共用部位的维修、养护与管理、房屋共用部位的维修、养护与管理2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理、房屋共用设施设备的维修、养护与管理3、区域内共用设施设备的维修、养护与管理、区域内共用设施设备的维修、养护与管理4、区域内环境卫生与绿化管理效劳、区域内环境卫生与绿化管理效劳5、区域内公共秩序、消防交通等协管事项效劳、区域内公共秩序、消防交通等协管事项效劳6、物业装饰装修管理效劳、物业装饰装修管理效劳7、物业档案资料的管理、物业档案资料的管理8、专项维修资金的效劳使用、专项维修资金的效劳使用42二物业效劳合同约定以外的效劳特约效劳二物业效劳合同约定以外的效劳特约效劳合同合同约定约定以外以外的的效劳效劳1、?条例条例?第第44条：物业企业可以根条：物业企业可以根据业主委托提供合同约定以外的效劳据业主委托提供合同约定以外的效劳效劳报酬由双方约定。效劳报酬由双方约定。“可以而不可以而不是是“应当，非物业企业的法定义务应当，非物业企业的法定义务2、需由特定的业主与企业另行约定、需由特定的业主与企业另行约定协商、签合同协商、签合同企业非万能企业非万能3、有偿效劳：数额、支付方式、时间、有偿效劳：数额、支付方式、时间双方当事人自主约定双方当事人自主约定43三、物业管理效劳标准三、物业管理效劳标准普通住宅小区物业管理效劳等级标准试行普通住宅小区物业管理效劳等级标准试行标标准准1、根本要求、根本要求2、房屋管理、房屋管理3、共用设施设备维修养护、共用设施设备维修养护4、协助维护公共秩序、协助维护公共秩序5、保洁效劳、保洁效劳6、绿化养护、绿化养护三三个个等等级级一级一级二级二级三级三级适用普商房、经适房、房改房、集资建房、廉租房适用普商房、经适房、房改房、集资建房、廉租房不适用市场调节价的高档商品住宅不适用市场调节价的高档商品住宅44第二节第二节物业效劳收费物业效劳收费一、物业效劳收费原那么一、物业效劳收费原那么一合理原那么一合理原那么不超出承受能力，不一味降低收费水平不超出承受能力，不一味降低收费水平二公开原那么明码标价二公开原那么明码标价三收费与效劳水平相适应原那么三收费与效劳水平相适应原那么质价相符质价相符二、物业效劳收费管理二、物业效劳收费管理一物业效劳收费定价形式一物业效劳收费定价形式一是政府定价，二是政府指导价，三是市场调节价。一是政府定价，二是政府指导价，三是市场调节价。45政政府府定定价价弊弊端端1、不利于物业管理企业提高效劳质量、不利于物业管理企业提高效劳质量2、制约了业主对物业效劳质量的监督权和、制约了业主对物业效劳质量的监督权和选举权选举权3、因定价标准不客观产生了大量矛盾、因定价标准不客观产生了大量矛盾4、政府定价阻碍了物业管理市场的开展、政府定价阻碍了物业管理市场的开展46二物业效劳收费形式与本钱构成二物业效劳收费形式与本钱构成1、包干制收费形式、包干制收费形式盈余或亏损由物业企业享有或承担含效劳本钱、盈余或亏损由物业企业享有或承担含效劳本钱、法定税费、企业利润收费形式简介、透明度不高，法定税费、企业利润收费形式简介、透明度不高，费率偏低，易造成亏损费率偏低，易造成亏损2、酬金制收费形式、酬金制收费形式盈余或亏损由业主享有或承担含预收效劳支出、企盈余或亏损由业主享有或承担含预收效劳支出、企业酬金业酬金酬金制酬金制义务义务1、每年不少于一次公布收支情况、每年不少于一次公布收支情况2、业主或业主大会提出收支质询时，及时、业主或业主大会提出收支质询时，及时答复答复3、配合业主大会按合同约定聘请专业机构、配合业主大会按合同约定聘请专业机构对预算和收支情况审计对预算和收支情况审计47物业效劳本钱或效劳支出物业效劳本钱或效劳支出物业效劳本钱或效劳支出物业效劳本钱或效劳支出 48?物业效劳定价本钱监审方法试行物业效劳定价本钱监审方法试行?的规定的规定为提高政府制定物业效劳收费的科学性，合理核定物业为提高政府制定物业效劳收费的科学性，合理核定物业效劳定价本钱，根据效劳定价本钱，根据?物业效劳收费管理方法物业效劳收费管理方法?和和?政府政府制定价格本钱监审方法制定价格本钱监审方法?等有关规定，国家开展改革委等有关规定，国家开展改革委员会和建设部于员会和建设部于2007年年9月月10日联合印发了日联合印发了?物业效劳物业效劳定价本钱监审方法试行定价本钱监审方法试行?发改价格发改价格20072285号号，2007年年10月月1日起施行。根据日起施行。根据?物业效劳定价本钱物业效劳定价本钱监审方法试行监审方法试行?的规定，在教材第二章第二节的规定，在教材第二章第二节“物业物业效劳收费的根底上，补充增加以下内容：效劳收费的根底上，补充增加以下内容：49物业效劳定价本钱监审物业效劳定价本钱监审一、物业效劳定价本钱监审的定义一、物业效劳定价本钱监审的定义1、物业效劳定价本钱，是指价格主管部门核定的物、物业效劳定价本钱，是指价格主管部门核定的物业效劳社会平均本钱。业效劳社会平均本钱。2、物业效劳定价本钱监审，是指价格主管部门为制、物业效劳定价本钱监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业效劳收费标准，定或者调整实行政府指导价的物业效劳收费标准，对相关物业效劳企业的效劳本钱实施监督和审核的对相关物业效劳企业的效劳本钱实施监督和审核的行为。行为。50二、物业效劳定价本钱监审的原那么和依据二、物业效劳定价本钱监审的原那么和依据1、物业效劳定价本钱监审应当遵守以下原那么：、物业效劳定价本钱监审应当遵守以下原那么：1合法性原那么合法性原那么计入定价本钱的费用应当符合有关法律、行政法规计入定价本钱的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；和国家统一的会计制度的规定；2相关性原那么相关性原那么计入定价本钱的费用应当为与物业计入定价本钱的费用应当为与物业效劳直接相关或者间接相关的费用。效劳直接相关或者间接相关的费用。3对应性原那么对应性原那么计入定价本钱的费用应当与物业效计入定价本钱的费用应当与物业效劳内容及效劳标准相对应。劳内容及效劳标准相对应。4合理性原那么。影响物业效劳定价本钱各项费用的合理性原那么。影响物业效劳定价本钱各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。平。2、物业效劳定价本钱监审的依据、物业效劳定价本钱监审的依据核定物业效劳定价本钱，应当以经会计师事务所审核定物业效劳定价本钱，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业效劳计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业效劳企业提供的真实、完整、有效的本钱资料为根底。企业提供的真实、完整、有效的本钱资料为根底。51三、物业效劳定价本钱的构成三、物业效劳定价本钱的构成物业效劳定价本钱由人员费用、物业共用部位共物业效劳定价本钱由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。其中：其中：1、人员费用是指管理效劳人员工资、按规定提取的工、人员费用是指管理效劳人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业效劳企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失由物业效劳企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。业、工伤、生育保险等社会保险费用。522、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。533、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。支付的种苗种植费和前期维护费。4、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。料费、环卫所需费用等。5、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、平安防范人员的人身保险费及由物业效劳企业支付的服装费平安防范人员的人身保险费及由物业效劳企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备548、管理费分摊是指物业效劳企业在管理多个物业工程、管理费分摊是指物业效劳企业在管理多个物业工程情况下，为保证相关的物业效劳正常运转而由各物业情况下，为保证相关的物业效劳正常运转而由各物业效劳小区承担的管理费用。效劳小区承担的管理费用。9、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业效劳、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业效劳固定资产的折旧金额。物业效劳固定资产指在物业效固定资产的折旧金额。物业效劳固定资产指在物业效劳小区内由物业效劳企业拥有的、与物业效劳直接相劳小区内由物业效劳企业拥有的、与物业效劳直接相关的、使用年限在一年以上的资产。关的、使用年限在一年以上的资产。10、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业效劳费开支的费用。规定同意由物业效劳费开支的费用。55四、物业效劳定价本钱审核的方法和标准四、物业效劳定价本钱审核的方法和标准1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价本钱。医疗保险费用应在社会保比例的不得计入定价本钱。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它工程中重复列支；其他应在险费中列支，不得在其它工程中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用工程中重复列支。关费用工程中重复列支。562、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，本钱监审资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，本钱监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按残值率按3%5%计算；个别固定资产残值较低或者计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。较高的，按照实际情况合理确定残值率。3、物业效劳企业将专业性较强的效劳内容外包给有、物业效劳企业将专业性较强的效劳内容外包给有关专业公司的，该项效劳的本钱按照外包合同所确定关专业公司的，该项效劳的本钱按照外包合同所确定的金额核定。的金额核定。574、物业效劳企业只从事物业效劳的，其所发生费用按、物业效劳企业只从事物业效劳的，其所发生费用按其所管辖的物业工程的物业效劳计费面积或者应收物其所管辖的物业工程的物业效劳计费面积或者应收物业效劳费加权分摊；业效劳费加权分摊；物业效劳企业兼营其它业务的，应先按实现收入物业效劳企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业效劳之间分摊，然后按上述的比重在其它业务和物业效劳之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业工程之间分摊。方法在所管辖的各物业工程之间分摊。58四物业效劳费的缴纳和催促四物业效劳费的缴纳和催促1、非业主使用人的缴费责任业主负连带缴纳责任、非业主使用人的缴费责任业主负连带缴纳责任最终责任最终责任2、未交付房屋的缴费主体已竣工尚未出售或尚未、未交付房屋的缴费主体已竣工尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳3、业主委员会对欠费业主的催促义务、业主委员会对欠费业主的催促义务五代收代缴费用三个合同关系五代收代缴费用三个合同关系业主与水、电、气、热、通讯、有线电视等单位业主与水、电、气、热、通讯、有线电视等单位合同关系合同关系水、电、气、热、通讯、有线电视等单位与物业企业水、电、气、热、通讯、有线电视等单位与物业企业委托委托合同关系合同关系最终用户最终用户=最终使用人最终使用人业主与物业企业业主与物业企业效劳合同关系效劳合同关系59第三节第三节物业效劳合同物业效劳合同合同法大于物权法，物权法只解决根本财产制度合同法大于物权法，物权法只解决根本财产制度只有签订效劳合同才能将双方的权利义务确定下来只有签订效劳合同才能将双方的权利义务确定下来物业企业具有独立的法人资格，物业企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或其业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或其他组织。他组织。双方之间是平等的民事主体的关系。双方之间是平等的民事主体的关系。双方的权利义务表达在合同的具体内容中双方的权利义务表达在合同的具体内容中前期物业效劳合同前期物业效劳合同物业效劳合同物业效劳合同管理阶段不同管理阶段不同签约主体不同签约主体不同60第三节第三节物业效劳合同物业效劳合同物物业业效效劳劳合合同同内内容容1、物业管理事项、物业管理事项2、物业效劳质量、物业效劳质量3、物业效劳费用、物业效劳费用4、双方的权利义务、双方的权利义务5、专项维修资金的管理与使用、专项维修资金的管理与使用6、物业管理用房、物业管理用房7、合同期限、合同期限8、违约责任、违约责任基基本本条条款款其他其他条款条款约定合同生效条件，解除合同损失赔偿约定合同生效条件，解除合同损失赔偿免责条款约定，合同履行争议的解决方式免责条款约定，合同履行争议的解决方式61物物业业资资料料移移交交1、物业企业承接物业时：建设方或业、物业企业承接物业时：建设方或业委会移交给物业企业委会移交给物业企业2、物业效劳合同终止时：物业企业移、物业效劳合同终止时：物业企业移交给业委会交给业委会3、选聘新物业企业时：业委会移交给、选聘新物业企业时：业委会移交给物业企业物业企业移交移交内容内容和程和程序合序合同中同中明确明确62二、前期物业效劳合同掌握二、前期物业效劳合同掌握一前期物业效劳合同的特征：一前期物业效劳合同的特征：1、前期物业效劳合同具有过渡性。、前期物业效劳合同具有过渡性。2、前期物业效劳合同由建设方和物业管理企业签订。、前期物业效劳合同由建设方和物业管理企业签订。建设方为第一业主，业主利益代表缺位的前提建设方为第一业主，业主利益代表缺位的前提3、前期物业效劳合同是要式合同。、前期物业效劳合同是要式合同。二前期物业效劳合同的时效二前期物业效劳合同的时效1、前期物业效劳合同可以约定期限。、前期物业效劳合同可以约定期限。2、前期物业效劳合同是一种附终止条件的合同。、前期物业效劳合同是一种附终止条件的合同。63前期前期效劳效劳合同合同期限期限不确不确定的定的弊端弊端1、不利于保护企业利益：本钱测算和、不利于保护企业利益：本钱测算和经营风险预测无法统筹安排，降低本钱。经营风险预测无法统筹安排，降低本钱。2、经济目标容易落空、产生短期效益，、经济目标容易落空、产生短期效益，诱导纠纷和矛盾。诱导纠纷和矛盾。3、到期后能否承担后合同义务，业主、到期后能否承担后合同义务，业主的共同利益保证问题。的共同利益保证问题。64三前期物业效劳合同的主要内容三前期物业效劳合同的主要内容1、合同当事人与物业的根本情况、合同当事人与物业的根本情况2、物业效劳内容与质量、物业效劳内容与质量3、物业效劳收费方式、物业效劳收费方式4、物业经营管理活动的内容、物业经营管理活动的内容5、物业的承接查验、物业的承接查验6、物业的使用与维护、物业的使用与维护7、专项维修资金、专项维修资金8、违约责任、违约责任9、其它事项、其它事项65三、物业管理企业的义务三、物业管理企业的义务?城市新建住宅小区管理方法城市新建住宅小区管理方法?中华人民共和国建设部令第中华人民共和国建设部令第33号号物业管理公司的义务：物业管理公司的义务：一履行物业管理合同，依法经营；一履行物业管理合同，依法经营；二接受管委会和住宅小区内居民的监督；二接受管委会和住宅小区内居民的监督；三重大的管理措施应当提交管委会审议，并经三重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；管委会认可；四接受房地产行政主管部门、有关行政主管部四接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。66一物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务一物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务1、业主违反物业管理区域秩序的主要表现：、业主违反物业管理区域秩序的主要表现：1侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境；侵占公共场地，私