杭州同策-逸天广场办公项目调研报告

080326逸天广场办公工程调研报告杭州同策15-Jul-23目录目录目录目录滨江区概况滨江区概况 滨江区面积73平方公里，位于钱塘江南岸，是未来的杭州市城市副中心，目前正在建设成为“以高新技术产业为骨干，集教育、商贸、居住等功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技新城。滨江区辖西兴、长河、浦沿3个街道、28个行政村、7个社区。目前总人口约20万人，其中常住人口12万人，来杭创业者及流动人口约8万人。2021年滨江规划人口为23万；2021年钱江两岸包括滨江区和钱江新城的规划总人口，将增至92万。滨江区现有国家级产业基地到达8个，2006年实现地区生产总值170亿元，年均增长18.2%，“全球500强企业13家，截止目前，已吸引 UT斯达康、摩托罗拉、诺基亚、三星、东方通信、华为等一批国内外知名企业落户滨江。从区块的宏观面看，滨江区经济开展处于高速开展期，“构筑天堂硅谷，建设科技新城的目标是该区域的长远规划。该区的办公工程从长远来看有较好的开展前景 从规划看，未来的滨江区将形成西、北部沿钱塘江边为公共效劳设施、研发居住综合带，中部为产业园区带，南部为研发居住带和生态保护带的城市形态，呈沿钱塘江平行开展的城市空间形态，在用地布局上规划形成“一心、四轴、二区、六片、三基地的布局结构。滨江区规划滨江区规划本案主要目标市场锁定在了占据滨江高新产业绝大局部比重的四桥至一桥之间的 高新企业滨江区规划滨江区规划本案的目标市场本案的目标市场目录目录目录目录江南大道区块滨文路区块东冠区块志成大厦东冠创业滨江复兴大桥以西办公工程分布滨江复兴大桥以西办公工程分布江南大道区块先锋科技大厦 创新大厦华荣时代大厦 信雅达科技 亚琪大厦 步步高电器 江南大道区块江南大道区块在建（待建）环宇三维通策广场已售已租华荣时代大厦亚琪科技大厦恒生大厦（企业自有率53%）先锋科技大厦东冠创业大厦步步高大楼（企业自有率13%）信雅达科技（企业自有率30%）元天科技（企业自有率8%）该区块大约市场供应量20万平米左右，以纯写字楼项目为主，多已建成投入使用，整体人气较高，是一个比较成熟的办公区块，区块内企业以动漫，软件，通信产业为主江南大道区块江南大道区块南环路区块华荣创意新世纪大厦三汇科技高新软件园元光大厦卓信科技远方科技源越科技南环路区块南环路区块该区域办公项目以在建为主，现有办公面积约10万平米左右，但后期供给可能使总量超过30万平米，以软件园四期为核心向周围辐散，也以纯写字楼项目为主。但有部分住宅复合办公项目南环路区块南环路区块东冠区块志成大厦东方通信城飞虎大厦志成大厦其余工程其余工程其余网点在东冠区块与东信大道附近，纯写字楼及厂房复合办公项目为主，空置率较高，离软件园较远其余工程其余工程从07年到08年3月的土地出让情况来看，位于复兴大桥以西的滨江商业办公地块只有1宗,面积4万平米左右宗地名称宗地位置出让面积土地用途容积率竞得人成交日期杭政储出200649号滨江区浦沿街道,东至西浦路,南至三江假日公园,西至杭政储出200634号,北至东信大道10656商业、办公用地3.8杭州江南曲轴有限公司2007年1月16日该地块正位于逸天广场南侧,具有较强的客户分流影响 土地市场土地市场n从现有的办公工程供给来看,市场的总体供给量较大,总量在30幢左右,除去一些自有工程,供给量也在20幢左右.n集群性较高,多数写字楼都分布在江南大道和滨南路区块,属于政府政策导向,两块区块为软件园基地的规划工程.n在建即将进入市场的工程体量较大,预计今年年内将有6幢左右的办公工程将建成,总面积在15万平米左右.n空置率较高，约在18.4%左右供给分析供给分析供给量大，但需求市场相对饱和档次偏低的写字楼外立面，整体结构，效劳等方面不容易得到市场认可有些企业为自身今后开展留余办公空间造成是一些自有楼空置率较高商业配套的不完善也是制约现在很多企业入驻滨江的重要因素空置率较高的影响因素空置率较高的影响因素目录目录目录目录目前滨江复兴大桥以西的商业开展还很不成熟，表现为规模小、分布不够密集。经过实地调查，可把滨江复兴大桥以西的商业归结为以下几个商业网点：A：高家里新胜商业网点B：临江花园之江公寓商业网点C：龙禧硅谷商业网点D：中冠商业网点ABCD商业配套商业配套A 肯德基 江景戴斯 华润万家高家里高家里新胜商业网点新胜商业网点B 抱佛脚足浴 开元之江渡假村 蓝山咖啡 新华书店临江花园临江花园之江公寓商业网点之江公寓商业网点C 硅谷人家商务酒店麦当劳 速8酒店 依江南足道 川味观 福朋喜来登 小江南杭帮菜 龙禧BOSS港龙禧硅谷商业网点龙禧硅谷商业网点:D 华美达酒店百味人生大酒店中冠网点中冠网点 滨江区复兴大桥以西目前企业主要以软件类、通信类、动漫类企业为主，这几种产业对人才的需求较其他产业要大，因此它所需要的办公面积也比较大。另一方面，第三产业效劳业规模较小，对人力资源的需求没有软件类企业那么旺盛，因而它所需要的办公面积也较小。需求现状需求现状价格因素与服务成为了企业选择写字楼的标准，其次是便捷性与地段，品牌影响度较小。软件类企业由于人员和办公设备的限定，大多的公司都会选择150平米以上。半数以上选择了200m2以上，这与现在的实际办公状况基本契合，大面积的办公需求是滨江区的主流需求,因为人力资源是软件信息等新兴第三产业的主要成本。市场细分市场细分价格因素与服务成为了企业选择写字楼的标准，其次是便捷性与地段，品牌影响度较小。在装修标准的选择上，大多的企业都选择简单的装修，一来省去装修的麻烦，二来又不会增加过多的本钱开支市场细分市场细分市场细分市场细分从价格接受度上看，现有价格根本能被企业所接受。因而可认为在此价格区间内价格弹性较小。规划配套对需求影响规划配套对需求影响对本案有相关影响的规划项目对本案有相关影响的规划项目公建中心商圈公建中心商圈；即在软件园周边、公建中心区块引入学校、银行、金融、保险及中介等服务性企业，利用较丰富的工业旅游资源，如UT斯达康、东方通信、华为三康等企业的产品展示厅及厂房，组织开展工业旅游，形成以贸易、商务、旅游共同繁荣的新商圈。江南大道南大型超市项目江南大道南大型超市项目；项目地点位于江南实验小学西北侧商业地块，该项目占地36亩，总商业面积8万平方米。该项目周边拥有江南豪园、风雅钱塘、钱塘春晓等大量高档住宅小区迫切需要大型购物设施，目前易买得大型超市、物美大卖场、沃尔玛等商家都有积极投资的意向。电子信息综合街区电子信息综合街区；这是在公建中心附近以电子信息产业为特色的商业街区。周边有恒生电子、诺基亚、UT斯达康、东方通信、华为等通讯电子类企业，将逐步形成数码通讯业特色的贸易、商务、旅游综合性街区。规划配套对需求影响规划配套对需求影响规划中的配套与本工程相关的根本在江南大道软件园一二期工程附近，对该地区的办公工程有较大的利好影响。相关配套工程将拉动效劳性企业对该区块的投入，对今后的办公工程需求市场有很大的推动作用。目录目录目录目录纯写字楼纯写字楼纯写字楼纯写字楼直接竞争直接竞争住宅办公住宅办公住宅办公住宅办公复合复合复合复合客户分流客户分流厂房办公厂房办公厂房办公厂房办公复合复合复合复合客户分流客户分流对本案有竞争关系的滨江区现有办公工程业态典型楼盘华荣时代纯写字楼纯写字楼纯写字楼纯写字楼直接竞争直接竞争主要竞争对手 （这里只分析主要竞争对手）软件园二期 华荣时代大厦位于钱江南岸江南大道与火炬大道交叉处，处于高新软件园二期核心位置，滨江区公建中心的中心位置。与UT、东方通信城、创新大厦、高新开发区管委会眦邻，地理位置优越。区域位置区域位置物业类型-26层写字楼工程指标-总建筑面积：40000平方米 容积率:3.83 绿化率:40.80%物业管理费：3.50元/平方米月 成交均价:6851元/平方米 周边配套-小区内部配套:员工就餐厅、1楼休闲区域。综合商场:彩虹城联华超市。银行:中国银行,医院:武警医院、规划中的200床的综合性医院。其他:龙禧大酒店 开发商 -浙江华荣集团股份根本参数根本参数楼盘名称已售套数已预定套数可售套数房屋用途华荣时代24604办公华荣时代的目前去化率为98.4%,成交均价:6851元/平方米 华荣时代的目前空置率在6%左右，与周围写字楼相比空置率比较低去化及空置情况去化及空置情况n华荣时代外立面、建筑风格较周围楼盘更加现代化。n物业服务标准高。楼内有保安人员巡逻，提高整个大厦的安全性。n内部装修较周边楼盘档次高。优势优势n餐厅在地下室，造成空气流通不畅，就餐环境差，很多员工宁愿选择去附近的联庄或者彩虹城就餐。n 配套不完善。周边休闲娱乐场所过少。劣势劣势优劣势分析优劣势分析比照自身比照自身nS:万科的品牌影响(但调查中该区域品牌对企业选择写字楼影响较小)nW:与其余办公项目相比,没有集群优势.邻近商业配套稀缺,也并非政府规划商圈区块。nO:高新区迅猛的发展势头可能会带来较多的办公需求。nT:市场供应总体体量较大,在建项目多,未来供给可能会造成市场饱和,且有较多的企业自建办公楼的隐性市场供给，给项目本身带来了一定的风险性。SWOT分析分析交通状况交通状况交通情况也是本案的不利因素，从现有公共交通情况和未来的规划看，本案附近地区交通网络并不密集，对办公人员日常上下班将造成一定的困扰。工程位置080321逸天广场办公工程调研报告逸天广场办公工程调研报告杭州同策杭州同策 15-Jul-23谢谢聆听！谢谢聆听！