资源描述
社区商业研究社区商业研究社区商业研究社区商业研究社区商社区商业业研究研究（二）社区商业前期规划篇（二）社区商业前期规划篇（三）社区商业招商（三）社区商业招商/销售篇销售篇（四）社区商业经营管理篇（四）社区商业经营管理篇 目录目录（一）研究背景说明（一）研究背景说明（二）社区商（二）社区商业业前期前期规规划篇（三）社区商划篇（三）社区商业业招商招商/销销售篇（四）社区售篇（四）社区前期规划前期规划招商招商销售销售经营管理经营管理三大核心问题三大核心问题建筑产品规划建筑产品规划招招 商商国内外社区商业发展历程及概况国内外社区商业发展历程及概况销销 售售经经营营管管理理现现状状调查分析调查分析社区商业经营管理发展预测社区商业经营管理发展预测铺位面积配比铺位面积配比硬件技术指标要求硬件技术指标要求主力店招商策略主力店招商策略业态组合业态组合布布 点点商业特色营造商业特色营造建筑设计布局原则建筑设计布局原则商业空间、尺度及流线商业空间、尺度及流线社社区区商商业业研研究究规规 模模招商策略综述招商策略综述社区商业租金水平管理社区商业租金水平管理主要销售手法类型主要销售手法类型各销售手法优劣分析各销售手法优劣分析普通商家招商策略普通商家招商策略销售手法的选择销售手法的选择对住宅价值提升的作用分析对住宅价值提升的作用分析深圳社区商业管理特点深圳社区商业管理特点前期前期规规划招商划招商销销售售经营经营管理三大核心管理三大核心问题问题建筑建筑产产品品规规划招划招 （一）研究背景说明（一）研究背景说明.研究目的及资料来源研究目的及资料来源.3已有研究成果文献综述已有研究成果文献综述.2 案例研究的意义及调研分析案例列举案例研究的意义及调研分析案例列举（一）研究背景（一）研究背景说说明明.研究目的及研究目的及资资料来源料来源.3已有研已有研1.1 研究目的及基础资料来源研究目的及基础资料来源 通通过过选选取取一一些些典典型型案案例例的的调调研研分分析析，结结合合美美格格行行公公司司自自身身资资源源，加加以以综综合合、提提炼炼，从从社社区区商商业业规规划划设设计计到到后后期期的的经经营营管管理理作作一一些些较较为为透透彻彻的剖析，形成对社区商业实际操作有借鉴意义的成果。的剖析，形成对社区商业实际操作有借鉴意义的成果。研究目的：研究目的：基础资料来源：基础资料来源：典型案例实地调研；典型案例实地调研；商家访谈；商家访谈；美格行公司资料库。美格行公司资料库。1.1 研究目的及基研究目的及基础资础资料来源料来源 通通过选过选取一些典型案例的取一些典型案例的调调研分研分 样本意义样本意义，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，而是，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，而是大量同类现象中的一个，如果取极值的话，其结果是一样的。大量同类现象中的一个，如果取极值的话，其结果是一样的。检验意义检验意义，对已有的假设和命题进行检验，提供一个证明或者作出一个，对已有的假设和命题进行检验，提供一个证明或者作出一个否证。否证。1.2 案例研究意义及调研分析案例案例研究意义及调研分析案例 发现意义发现意义，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然后自己去或者让别人去检验。后自己去或者让别人去检验。哲学意义哲学意义，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很难把握的，只能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体。难把握的，只能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体。样样本意本意义义，一个案例描述的，一个案例描述的场场景和景和过过程并不是程并不是简单简单的和孤立的，的和孤立的，1.2 案例研究意义及调研分析案例案例研究意义及调研分析案例深圳地区 锦绣江南锦绣江南 招商海月花园招商海月花园 万科四季花城万科四季花城 蔚蓝海岸蔚蓝海岸 风和日丽风和日丽 阳光棕榈园阳光棕榈园美丽美丽365花园花园 皇御苑皇御苑 海滨广场海滨广场广州地区凤凰城凤凰城 星河湾星河湾 祈福新邨祈福新邨十二个典型案例：十二个典型案例：1.2 案例研究意案例研究意义义及及调调研分析案例深圳地区研分析案例深圳地区十二个典型案例：十二个典型案例：着手研究之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体着手研究之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体来看，来看，社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实践指导意义的社区商业研究理论成果。践指导意义的社区商业研究理论成果。针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区共共12个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调研的方式，结合公司个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了规律性总结分析，在广度和深度上可以说是达到了国内相关研究的最高规律性总结分析，在广度和深度上可以说是达到了国内相关研究的最高系统程度，对于社区商业的实际操作有着重要的借鉴意义。系统程度，对于社区商业的实际操作有着重要的借鉴意义。1.3 已有研究成果及本课题研究方式已有研究成果及本课题研究方式着手研究之前，我着手研究之前，我们们搜索了国内外关于社区商搜索了国内外关于社区商业业的的现现有研究成果，有研究成果，总总（二）社区商业前期规划篇（二）社区商业前期规划篇（三）社区商业招商（三）社区商业招商/销售篇销售篇（四）社区商业经营管理篇（四）社区商业经营管理篇 目录目录（一）研究背景说明（一）研究背景说明（二）社区商（二）社区商业业前期前期规规划篇（三）社区商划篇（三）社区商业业招商招商/销销售篇（四）社区售篇（四）社区2.1 社区商业分类研究社区商业分类研究2.2 社区商业规模确定（定量）社区商业规模确定（定量）2.3 社区商业业态比例确定社区商业业态比例确定2.4 社区商业布点确定社区商业布点确定 2.5 建筑产品规划及硬件指标建筑产品规划及硬件指标2.6 商业街特色营造商业街特色营造2 社区商业前期规划篇社区商业前期规划篇 社区商业前期规划社区商业前期规划的三大核心问题的三大核心问题2.1 社区商社区商业业分分类类研究研究2 社区商社区商业业前期前期规规划篇划篇 社区商社区商2.1 社区商业的分类社区商业的分类项目项目总户数总户数总建筑面积（）总建筑面积（）商业面积（）商业面积（）住宅面积（）住宅面积（）商业和住宅面积之商业和住宅面积之比例比例锦绣江南锦绣江南4400510000420004700008.94%风和日丽风和日丽360036000020003057490.65%美丽美丽365花园花园17992000002000018000011.11%万科四季花城万科四季花城470053000077005200001.48%招商海月花园招商海月花园4199550000300005200005.77%蔚蓝海岸蔚蓝海岸5119570000160005500002.91%阳光棕榈园阳光棕榈园2946386830143003700003.86%海滨广场海滨广场4760360000200003400005.88%皇御苑皇御苑369094000060009350000.64%星河湾星河湾103301200000500011900000.42%祈福新邨祈福新邨746420000002000019800001.01%凤凰城凤凰城60000十二个社区的基本资料如下表：十二个社区的基本资料如下表：2.1 社区商社区商业业的分的分类项类项目目总户总户数数总总建筑面建筑面积积（）商（）商业业面面积积（为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。社区商业归类要考虑到各方面的影响因素，这些因素可分为内在及外在的因素：社区商业归类要考虑到各方面的影响因素，这些因素可分为内在及外在的因素：内在因素内在因素商业规模、业态比例、商业的分布形式商业规模、业态比例、商业的分布形式外在因素外在因素社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本社区人口的关系社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本社区人口的关系2.1 社区商业的分类社区商业的分类为为了方便了方便进进行行针对针对性的性的规规律性研究，律性研究，对对以上十二个案例以上十二个案例进进行行归类归类。社。社12个社区商业分类个社区商业分类分分布布形形式式业业态态比比例例商商业业规规模模辐辐射射力力商业商业与与住宅住宅关系关系商业商业与本与本社区社区人口人口关系关系内内 向向 型型偏外向型偏外向型外外 向向 型型内内 要要 因因 素素外外 在在 因因 素素2.1 社区商业规模确定社区商业规模确定 12个社区商个社区商业业分分类类分分业业商商辐辐商商业业商商业业内内 向向 型偏外向型外型偏外向型外 向向 n商业规模商业规模是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，从十二个案例来看，定着社区商业的性质，从十二个案例来看，一般情况下，社区商业的规模越一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系大，其商业的对外性越强，成正比的关系。n商业的分布形式商业的分布形式也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强商业的对外性；而万科四季花布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强商业的对外性；而万科四季花城的商业分布则相反，主要分布在社区内部，对内性质较强。城的商业分布则相反，主要分布在社区内部，对内性质较强。内在因素内在因素n业态比例业态比例一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因业态比例的不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐时会因业态比例的不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐射的力度往往是并不一致的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之射的力度往往是并不一致的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。亦然。2.1 社区商业的分类社区商业的分类商商业规业规模是确定社区商模是确定社区商业类业类型的基本因素。商型的基本因素。商业规业规模的大小在一定程模的大小在一定程n商业与住宅的关系商业与住宅的关系也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。商业的对外性质的强弱。n商业与人口的关系商业与人口的关系同样也是判断社区商业性质的重要因素。本社区人口是决定社同样也是判断社区商业性质的重要因素。本社区人口是决定社区人口数量是否足以支撑商业的正常经营，而周边人口规模则是决定周边能提供区人口数量是否足以支撑商业的正常经营，而周边人口规模则是决定周边能提供多少消费人口，从而判断社区商业的性质。多少消费人口，从而判断社区商业的性质。n社区商业的辐射范围社区商业的辐射范围是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主力店等情况来判断商业的辐射范围。小可以从其业态的组合、主力店等情况来判断商业的辐射范围。外在因素外在因素2.1 社区商业的分类社区商业的分类商商业业与住宅的关系也是判断社区商与住宅的关系也是判断社区商业业性性质质的重要因素。商的重要因素。商业业与住宅的与住宅的综合以上因素，对十二个社区商业进行归类，见下表：综合以上因素，对十二个社区商业进行归类，见下表：类型型案例案例住宅面住宅面积（）（）商商业面面积（）（）商商业和住宅和住宅面面积比例比例外向型外向型美丽365花园180,000 20,000 11.11%锦绣江南470,000 42,0008.94%海滨广场520,000 20,0005.88%招商海月花园340,000 30,0005.77%偏外向型偏外向型阳光棕榈园370,000 14,3003.86%蔚蓝海岸550,000 16,0002.91%内向型内向型万科四季花城520,000 7,7001.48%祈福新邨1,980,000 20,0001.01%风和日丽305,749 2,0000.65%皇御苑935,000 6,0000.64%星河湾1,120,000 5,0000.42%2.1 社区商业分类社区商业分类 综综合以上因素，合以上因素，对对十二个社区商十二个社区商业进业进行行归类归类，见见下表：下表：类类型案例住型案例住2.1 社区商业的分类社区商业的分类在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分为如下三类：为如下三类：类型类型商业比例商业比例所属案例所属案例外向型外向型511美丽美丽365花园、锦绣江南花园、锦绣江南海滨广场、招商海月花园海滨广场、招商海月花园偏外向型偏外向型25阳光棕榈园、蔚蓝海岸阳光棕榈园、蔚蓝海岸内向型内向型2祈福新邨、万科四季花城祈福新邨、万科四季花城星河湾、风和日丽、皇御苑星河湾、风和日丽、皇御苑2.1 社区商社区商业业的分的分类类在案例研究和多年社区商在案例研究和多年社区商业业操作操作经验经验的基的基础础外向型外向型的社区商业面积与住宅面积之比在的社区商业面积与住宅面积之比在511之间之间，商业体量较大，依靠本社区居民的商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。2.1 社区商业的分类社区商业的分类偏外向型偏外向型的商业面积和住宅面积之比在的商业面积和住宅面积之比在25之间之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型内向型商业面积与住宅面积的商业面积与住宅面积的2以下以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。足以支撑商业的正常经营。外向型的社区商外向型的社区商业业面面积积与住宅面与住宅面积积之比在之比在511之之间间，商，商业业体体2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 围绕如何确定社区商业规模的问题，我们对深圳及广州地区的十二个社区进行围绕如何确定社区商业规模的问题，我们对深圳及广州地区的十二个社区进行调查研究，并结合公司实际操作项目的经验，总结了普遍性的方法和规律。调查研究，并结合公司实际操作项目的经验，总结了普遍性的方法和规律。确定社区商业规模的总体思路是确定社区商业规模的总体思路是：项目内外项目内外部因素部因素确定社区商确定社区商业所属类型业所属类型确定社区商确定社区商业体量业体量定性分析定性分析定量确定定量确定1.5公里半径内商业情况公里半径内商业情况地块制约因素地块制约因素市场竞争预期市场竞争预期人均商业面积人均商业面积商业面积占住宅商业面积占住宅面积的比例面积的比例2.2 社区商社区商业规业规模确定模确定 围绕围绕如何确定社区商如何确定社区商业规业规模的模的问题问题，规划前期社区商业类型的确定规划前期社区商业类型的确定1.5公里公里半径半径范围范围商业商业情况情况地地块块制制约约因因素素市市场场竞竞争争预预期期外外 向向 型型社社区区户户数数及及人人口口内内 向向 型型偏偏 外外 向向 型型 2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 规规划前期社区商划前期社区商业类业类型的确定型的确定1.5地市外地市外 向向 型社内型社内 向向影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：1.5公里半径范围内商业情况公里半径范围内商业情况；地块制约因素地块制约因素；市场竞争预期市场竞争预期。此类因素具有以下主要特点：此类因素具有以下主要特点：不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确把握；不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确把握；具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以 统一标准；统一标准；处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。2.2.1 社区商社区商业类型定位型定位影响社区商影响社区商业业定位的因素主要可以分定位的因素主要可以分为为以下三个以下三个层层面：面：2.2.1 1.5公里半径范围内的商业情况对社区商业定位有影响的主要体现在公里半径范围内的商业情况对社区商业定位有影响的主要体现在商业商业 的空间（主要由周边居住人口及流动人口的数量制约）和商业业态组合。的空间（主要由周边居住人口及流动人口的数量制约）和商业业态组合。2.2.1 社区商社区商业类型定位型定位地块制约因素主要指地块制约因素主要指地块形状（展示性）地块形状（展示性）和和交通状况（易达性）交通状况（易达性）。市场竞争预期因素主要考虑对未来商业的发展情况，但此预期是市场竞争预期因素主要考虑对未来商业的发展情况，但此预期是居于现状居于现状 判断未来的发展趋势判断未来的发展趋势，而，而客观情况往往随着时间推移具有不确定性并且多客观情况往往随着时间推移具有不确定性并且多 变变，因此往往仅供参考。，因此往往仅供参考。1.5公里半径范公里半径范围围内的商内的商业业情况情况对对社区商社区商业业定位有影响的主要体定位有影响的主要体现现如果如果1.51.5公里半径范围的核心商圈内公里半径范围的核心商圈内尚无大型品牌超市尚无大型品牌超市，常住人口达到常住人口达到1010万人万人以上以上、有主要的城市道路经过项目有主要的城市道路经过项目，且，且未来区域规划及发展趋势看好未来区域规划及发展趋势看好，而，而项项目又可临主要道路做出充足的展示面目又可临主要道路做出充足的展示面及及人流导入顺畅及项目其他条件许可人流导入顺畅及项目其他条件许可的的情况下，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。根据相关的研究结情况下，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。根据相关的研究结果，果，一个大型品牌主力店可支撑其他业态的经营面积为其一个大型品牌主力店可支撑其他业态的经营面积为其2 2倍左右倍左右，可形成强，可形成强大的规模效应，对外经营的性质比较强，另外一种典型的情况是在其他情况大的规模效应，对外经营的性质比较强，另外一种典型的情况是在其他情况相近的情况下，区域内常住人口未能达到大型综合超市开店要求，则可考虑相近的情况下，区域内常住人口未能达到大型综合超市开店要求，则可考虑品牌社区标超较大规模餐饮的主力业态组合方式，增强辐射面。以上两种品牌社区标超较大规模餐饮的主力业态组合方式，增强辐射面。以上两种情况均可以考虑定位为外向型社区商业情况均可以考虑定位为外向型社区商业。2.2.1 社区商社区商业类型定位型定位n 外向型社区商业具备的条件概述外向型社区商业具备的条件概述如果如果1.5公里半径范公里半径范围围的核心商圈内尚无大型品牌超市，常住人口的核心商圈内尚无大型品牌超市，常住人口偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低。其影响程度相比外向型社区商业较低。一般要求有主要道路经过项目，交一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面，但通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场前景预期一般市场前景预期一般；如具备条件，如半径如具备条件，如半径1.51.5公里范围内常住人口达到公里范围内常住人口达到1010万万以上，亦可引进综合超市，如蔚蓝海岸有以上，亦可引进综合超市，如蔚蓝海岸有8,0008,000的人人乐超市，一定程度的人人乐超市，一定程度上是因为其本身有上是因为其本身有570,000570,000的建筑面积，周边尚有其他中大型社区，如招的建筑面积，周边尚有其他中大型社区，如招商海月花园。商海月花园。2.2.1 社区商社区商业类型定位型定位n 偏外向型社区商业具备的条件概述偏外向型社区商业具备的条件概述偏外向型社区商偏外向型社区商业业立足于本社区消立足于本社区消费费群，兼群，兼顾顾周周边边消消费费群，外部条件群，外部条件内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观上也会有其他社区的消费者来消费。一般情况下，定位为内向型社区商业上也会有其他社区的消费者来消费。一般情况下，定位为内向型社区商业有可能是有可能是1.51.5公里半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符公里半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符的消费群数量较少（如万科四季花城），不足以形成对项目商业的有效消的消费群数量较少（如万科四季花城），不足以形成对项目商业的有效消费支撑；由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，费支撑；由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，所以一般内向型社区商业的主力店为社区标超或品牌便利超市。所以一般内向型社区商业的主力店为社区标超或品牌便利超市。2.2.1 社区商社区商业类型定位型定位n 内向型社区商业具备的条件概述内向型社区商业具备的条件概述内向型社区商内向型社区商业业是基本上只考是基本上只考虑满虑满足本社区消足本社区消费费群的商群的商业类业类型，型，虽虽然然2.2.1 社区商社区商业类型定位型定位1.5公里半径范公里半径范围内商内商业情况情况地地块制制约因素因素市市场竞争争预期期社区商社区商业类型型商商业空空间业态组合合地地块形状形状交通状况交通状况区域内区域内人口数量人口数量区域内商业空间较大区域内辐射面较广的业态不多展示面较宽交通便利区域内人口数量较大市场预期较好外向型外向型区域内商业空间适中区域内辐射面较广的业态不多展示面适中区域内人口数量一般市场预期一般偏外向型偏外向型区域内商业空间狭小区域内辐射面较广的业态较多展示面窄小交通状况一般区域内人口数量不多市场预期较差内向型内向型2.2.1 社区商社区商业类业类型定位型定位1.5公里半径范公里半径范围围内商内商业业情况地情况地块块通过对社区商业定位确定社区商业类型后，我们接下来需要做的事通过对社区商业定位确定社区商业类型后，我们接下来需要做的事就是确定社区商业的具体体量。就是确定社区商业的具体体量。在市场调研和操作项目的基础上，我们提出以下经验数据：在市场调研和操作项目的基础上，我们提出以下经验数据：按人均商业面积计算按人均商业面积计算按商业面积和住宅面积比例计算按商业面积和住宅面积比例计算2.2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 通通过对过对社区商社区商业业定位确定社区商定位确定社区商业类业类型后，我型后，我们们接下来需要做的事就接下来需要做的事就2.2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 按人均商业面积计算按人均商业面积计算案例案例总建筑面建筑面积（）（）商商业面面积（）（）空置率（）空置率（）调整后的商整后的商业面面积（）（）美丽365花园200,00020,000203016,00016,000锦绣江南510,00042,00020左右25,00025,000海滨广场360,00020,0008左右18,00018,000招商海月花园550,00030,000二期空置30左右28,00028,000阳光棕榈园386,83014,30040以上9,0009,000蔚蓝海岸570,00016,0003左右1,55001,5500万科四季花城530,0007,70020左右6,0006,000祈福新邨2,000,00020,0001左右19,80019,800风和日丽360,0002,0002左右1,9801,980皇御苑940,0006,0001左右5,9405,940星河湾1,200,0005,00005,0005,000十二个社区的商业均有一定的空置面积，其空置率及调整后的商业面积如下表：十二个社区的商业均有一定的空置面积，其空置率及调整后的商业面积如下表：2.2.2 社区商社区商业规业规模确定模确定 按人均商按人均商业业面面积计积计算案例算案例总总建筑面建筑面 调整后的商业面积基本上是目前十二个社区商业目前正在经营的面积，调整后的商业面积基本上是目前十二个社区商业目前正在经营的面积，那么，从中计算其户均及人均商业面积：那么，从中计算其户均及人均商业面积：类型型案例案例户数户数人口人口调整后的商业面积调整后的商业面积（）（）户均商业面积户均商业面积（/户）户）人均商业面积人均商业面积（/人）人）外向型美丽365花园1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花园4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 锦绣江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海滨广场4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 偏外向型阳光棕榈园2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚蓝海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 内向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 万科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 风和日丽3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河湾10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 上表中，外向型社区商业的人均商业面积在上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间，偏外向型之间，偏外向型及内向型社区商业的人均商业面积在及内向型社区商业的人均商业面积在0.140.87之间之间。2.2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 调调整后的商整后的商业业面面积积基本上是目前十二个社区商基本上是目前十二个社区商业业目前目前 结合以上案例分析及美格行的项目操作经验，我们认为：结合以上案例分析及美格行的项目操作经验，我们认为：人均商业面积人均商业面积1是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点 社区商业前期规划篇社区商业前期规划篇 社区商业类型社区商业类型外向型外向型偏外向型或内向型偏外向型或内向型人均商业面积人均商业面积13 1 结结合以上案例分析及美格行的合以上案例分析及美格行的项项目操作目操作经验经验，我，我们认为们认为：社区商：社区商业业按商业面积和住宅面积的比例确定按商业面积和住宅面积的比例确定2.2.2 社区商业规模确定社区商业规模确定 商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一，同样，在确定，同样，在确定了社区商业的定位后，由于住宅面积是已知条件，我们可以根据这一比例，确定了社区商业的定位后，由于住宅面积是已知条件，我们可以根据这一比例，确定社区商业的具体规模，可参考的计算经验数据为：社区商业的具体规模，可参考的计算经验数据为：社区商业类型社区商业类型外向型外向型偏外向型偏外向型内向型内向型商业面积占住宅商业面积占住宅面积的比例面积的比例511252按商按商业业面面积积和住宅面和住宅面积积的比例确定的比例确定2.2.2 社区商社区商业规业规模确定模确定 12个案例业态组合个案例业态组合外向型社区商业外向型社区商业业态组合业态组合偏外向型社区商业偏外向型社区商业业态组合业态组合内向型社区商业内向型社区商业业态组合业态组合各类型社区商业典型分类各类型社区商业典型分类各类型社区商业参考性规模范围各类型社区商业参考性规模范围商家访谈商家访谈案例调研分析案例调研分析实际操作经验实际操作经验各类型社区商业特点各类型社区商业特点2.3 社区商业业态比例确定社区商业业态比例确定12个案例个案例业态组业态组合外向型社区商合外向型社区商业业偏外向型社区商偏外向型社区商业业内向型社区商内向型社区商2.3.1 十二个调研案例业态组合十二个调研案例业态组合目前，社区商业的业态主要由目前，社区商业的业态主要由超市、餐饮、便利店、服务配套、超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、生活家居和休闲美容、生活家居和休闲等七类业态组成。等七类业态组成。在十二个案例中，某些社区商业的业态比例由于各种原因，显得个性较强，不在十二个案例中，某些社区商业的业态比例由于各种原因，显得个性较强，不具有普遍性的代表意义，如风和日丽集中在美容上，皇御苑集中在超市及餐饮具有普遍性的代表意义，如风和日丽集中在美容上，皇御苑集中在超市及餐饮上，而凤凰城则由于商业未完全开业，尚未能做相应的分析，因此，上，而凤凰城则由于商业未完全开业，尚未能做相应的分析，因此，剔除了风剔除了风和日丽、皇御苑和凤凰城的统计分析，和日丽、皇御苑和凤凰城的统计分析，有如下结果：有如下结果：2.3.1 十二个十二个调调研案例研案例业态组业态组合目前，社区商合目前，社区商业业的的业态业态主要由主要由社区社区业态比例（）业态比例（）超市超市餐饮餐饮便利店便利店服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲其他其他美丽美丽365花园花园40.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南锦绣江南08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场海滨广场15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园招商海月花园725.51.430.810.30024.9阳光棕榈园阳光棕榈园027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸蔚蓝海岸427.20.810.63.80.7034.8祈福新邨祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城万科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾星河湾20.113.110.130.76.09.0011.1综合（平均数）综合（平均数）19.415.31.819.010.13.71.423.92.3.1 社区商业业态比例确定社区商业业态比例确定社区社区业态业态比例（）超市餐比例（）超市餐饮饮便利店服便利店服务务配套美容生活家居休配套美容生活家居休闲闲其他其他2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 我们从社区商业三种类型来分析九个社区商业的业态比例。各类型的业态组合如下：我们从社区商业三种类型来分析九个社区商业的业态比例。各类型的业态组合如下：体量类型所属社区业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园40.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园725.51.430.810.30024.9偏外向型阳光棕榈园027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸427.20.810.63.80.7034.8内向型祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾20.113.110.130.76.09.0011.12.3.2 各各类类社区商社区商业业态组业业态组合比合比较较 我我们们从社区商从社区商业业三种三种类类型型外向型社区商业的业态比例：外向型社区商业的业态比例：社区商商业面面积（）（）业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00016,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25,00025,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00018,00015.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园28,00028,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）综合（平均数）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中，外向型社区商业的业态组合特征主要是上表中，外向型社区商业的业态组合特征主要是超市餐饮服务配套美容超市餐饮服务配套美容，以辐射面较广的餐饮及美容为主。以辐射面较广的餐饮及美容为主。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 外向型社区商外向型社区商业业的的业态业态比例：社区商比例：社区商业业态业业态比例（）超市餐比例（）超市餐饮饮便利便利综合来看，综合来看，外向型社区商业的业态组合主要以外向型社区商业的业态组合主要以超市、餐饮、服务配套和美容超市、餐饮、服务配套和美容为为主主，其中超市和服务配套并不仅仅服务本社区居民，同时满足周边社区居民的，其中超市和服务配套并不仅仅服务本社区居民，同时满足周边社区居民的需求。业态组合根据社区的具体情况，如周边商业氛围、人口数量和交通状况需求。业态组合根据社区的具体情况，如周边商业氛围、人口数量和交通状况等因素，等因素，业态比例通常会倾向于某一业态，使这一业态成为能发挥更大的作用业态比例通常会倾向于某一业态，使这一业态成为能发挥更大的作用的主力业态，带旺整个社区商业的主力业态，带旺整个社区商业。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 综综合来看，外向型社区商合来看，外向型社区商业业的的业态组业态组合主要以超市、餐合主要以超市、餐饮饮、服、服务务配套配套社区商业前期规划篇社区商业前期规划篇 可参考的类型标准：可参考的类型标准：依据：依据：v 案例调研分析的结果案例调研分析的结果v 商家访谈商家访谈v 实际操作经验实际操作经验v 外向型商业的特点外向型商业的特点外向型社区商业可有两种典型类别外向型社区商业可有两种典型类别 社区商社区商业业前期前期规规划篇划篇 可参考的可参考的类类型型标标准：准：依据：依据：外向型社区商外向型社区商外向型社区商业业态组合类型外向型社区商业业态组合类型：以以主力店综合超市主力店综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规划了规模达划了规模达16,00016,000的综合超市。的综合超市。外向型社区商业业态组合类型外向型社区商业业态组合类型 ：以以社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 外向型社区商外向型社区商业业态组业业态组合合类类型型：以主力店以主力店综综合超市合超市为经营为经营业态业态个数个数比例比例面积面积（）（）比例比例超市超市10.8%2915.417.1%餐饮餐饮2217.5%6627.4338.8%服务配套服务配套2822.2%1916.711.2%便利店便利店21.6%154.280.9%家居家居2318.3%1934.0611.3%美容美容86.3%1083.896.3%休闲休闲118.7%608.823.6%服装服装107.9%619.643.6%电器电器32.4%195.041.1%其他其他1814.3%1016.766.0%小计小计126100.0%17072.02100.0%万科城业态组合：万科城业态组合：业态组合面积比例：业态组合面积比例：2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 业态业态个数比例面个数比例面积积比例超市比例超市10.8%2915.417.1%餐餐饮饮类型类型：业态业态综合超市综合超市餐饮餐饮服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲便利店便利店其他其他总计总计面积面积（）（）8,000-15,0002,500-4,5001,000-2,0001,500-2,0001,000-1,500500-1,00050-1001,000-1,50016,500-28,500比例比例（）（）30501020101581525250125100%商家个数商家个数(家家)15-10家：家：1家中式酒楼、1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、琴行及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 类类型型：业态综业态综合超市餐合超市餐饮饮服服务务配套美容生活家居休配套美容生活家居休闲闲便利店其他便利店其他类型类型 ：业态业态社区标超社区标超餐饮餐饮服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲便利店便利店其他其他总计总计面积面积（）（）2,000-5,0006,000-10,0001,000-2,0001,500-2,0001,000-1,500500-1,00050-1001,0001,50016,500-25,000比例比例（）（）10252535101581525250125100%商家个数商家个数(家家)115-20家家1家中式酒楼、1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、茶叶、琴行、及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 类类型型 ：业态业态社区社区标标超餐超餐饮饮服服务务配套美容生活家居休配套美容生活家居休闲闲便利店其便利店其外向型社区商业业态组合类型说明：外向型社区商业业态组合类型说明：l 以上两个类别可以各自作为外向型社区商业业态组合的典型之一，并不具唯一性；以上两个类别可以各自作为外向型社区商业业态组合的典型之一，并不具唯一性；l 分类为综合考量的结果，以案例及商家访谈为基础，结合操作经验判断；分类为综合考量的结果，以案例及商家访谈为基础，结合操作经验判断；l 外向型社区商业的主力业态综合超市或社区标超餐饮，所占比例虽有调整余地，但较外向型社区商业的主力业态综合超市或社区标超餐饮，所占比例虽有调整余地，但较为固定，其他业态的组合比例可根据项目的实际做局部调整；为固定，其他业态的组合比例可根据项目的实际做局部调整；l 每个项目都有自身客观存在的个性特点，应该在抓住基本规律的基础上保持高度的环境每个项目都有自身客观存在的个性特点，应该在抓住基本规律的基础上保持高度的环境适应性适应性,一般在项目所在区域商业氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型一般在项目所在区域商业氛围暂时较不浓厚且人流相对较稀时倾向于选择类型，反之，则倾向类型反之，则倾向类型。l 外向型商业要求整体必须形成对外部消费群的强大吸引力，除了业态组合需达到要求，外向型商业要求整体必须形成对外部消费群的强大吸引力，除了业态组合需达到要求，规模也必须达到一定的标准规模也必须达到一定的标准，根据典型业态组合的结果及经验判断，外向型社区商业的规，根据典型业态组合的结果及经验判断，外向型社区商业的规模一般在模一般在15,000-30,000，社区人均商业面积大于，社区人均商业面积大于1 。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 外向型社区商外向型社区商业业态组业业态组合合类类型型说说明：明：以上两个以上两个类别类别可以各自作可以各自作为为偏外向型社区商业的业态比例偏外向型社区商业的业态比例社区商业商业面积面积（）（）业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他偏外向型阳光棕榈园9,000027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸15,500427.20.810.63.80.7034.8综合平均综合平均15,1502117.20.7512.810.62.6035.1偏外向型社区商业的特征也是以偏外向型社区商业的特征也是以超市餐饮服务配套美容超市餐饮服务配套美容为主，但是，以超为主，但是，以超市占有较大的比例。市占有较大的比例。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 偏外向型社区商偏外向型社区商业业的的业态业态比例社区商比例社区商业业态业业态比例（）超市餐比例（）超市餐饮饮便利便利阳光棕榈园的主要业态是餐饮、服务配套和美容阳光棕榈园的主要业态是餐饮、服务配套和美容，其中餐饮比例是，其中餐饮比例是27.1，主要由于周边住宅群，主要由于周边住宅群较多，且周边餐饮业态比例不大，所以餐饮比例较高，而美容占较多，且周边餐饮业态比例不大，所以餐饮比例较高，而美容占17.4的比例也是因为周边住宅的比例也是因为周边住宅群较多的缘故，而群较多的缘故，而15的服务配套则是本社区没有设置超市，服务配套也是仅仅满足社区居民的的服务配套则是本社区没有设置超市，服务配套也是仅仅满足社区居民的需求。其他类的需求。其他类的35.3的比例主要由地产中介及五金组成。的比例主要由地产中介及五金组成。蔚蓝海岸的业态主要由超市及服务配套组成。蔚蓝海岸的业态主要由超市及服务配套组成。蔚蓝海岸的商业只租不售，业态由发展商规划调蔚蓝海岸的商业只租不售，业态由发展商规划调整，其中超市的比例占目前经营面积的整，其中超市的比例占目前经营面积的42，主要服务本社区居民及周边居民，同时由于该社区，主要服务本社区居民及周边居民，同时由于该社区分布较宽，设置了分布较宽，设置了10.6的服务配套分布整个社区，方便服务社区居民。的服务配套分布整个社区，方便服务社区居民。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 阳光棕阳光棕榈榈园的主要园的主要业态业态是餐是餐饮饮、服、服务务配套和美容，其中餐配套和美容，其中餐饮饮比例是比例是2可参考的类型标准：可参考的类型标准：依据：依据：v 案例调研分析的结果案例调研分析的结果v 商家访谈商家访谈v 实际操作经验实际操作经验v 偏外向型商业的特点偏外向型商业的特点偏外向型社区商业可有两种典型分类偏外向型社区商业可有两种典型分类2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 可参考的可参考的类类型型标标准：准：依据：依据：偏外向型社区商偏外向型社区商业业可有两种典型分可有两种典型分类类偏外向型社区商业业态组合类型偏外向型社区商业业态组合类型：偏外向型社区商业业态组合类型偏外向型社区商业业态组合类型 ：以品牌社区标超为经营龙头，辅以餐饮、适量美容及其他服务配套，主要以满足本社区居民日以品牌社区标超为经营龙头，辅以餐饮、适量美容及其他服务配套，主要以满足本社区居民日常消费为主，兼顾外部消费群，因此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定量的餐饮、美常消费为主，兼顾外部消费群，因此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定量的餐饮、美容增强辐射面，吸引人流，带动、稳定其他业态的经营。容增强辐射面，吸引人流，带动、稳定其他业态的经营。以主力店综合超市为经营龙头（通常规模较小），辅以适量餐饮、美容及其他服务配套，以主力店综合超市为经营龙头（通常规模较小），辅以适量餐饮、美容及其他服务配套，以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。相对外向型社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例及人流，带动其他业态的经营。相对外向型社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例及综合超市规模一般均会有所减少。综合超市规模一般均会有所减少。2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 偏外向型社区商偏外向型社区商业业态组业业态组合合类类型型：偏外向型社区商偏外向型社区商业业态组业业态组合合业态业态综合超市综合超市餐饮餐饮服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲便利店便利店其他其他总计总计面积面积（）（）6,000-10,0001,000-15,001,000-1,5005,00-1,0005,00-1,000050050-1005,00-1,0008,000-15,000比例比例（）（）305010201015510250100125100%商家个数商家个数(家家)13-5家：家：1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、琴行及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等类型类型：2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 业态综业态综合超市餐合超市餐饮饮服服务务配套美容生活家居休配套美容生活家居休闲闲便利店其他便利店其他总计总计面面积积6类型类型 ：业态业态社区标超社区标超餐饮餐饮服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲便利店便利店其他其他总计总计面积面积（）（）2,000-5,0002,000-3,0001,000-1,5400500-1,000300-500050050-1001,0001,5007,000-14,000比例比例（）（）1025203010201015510010011015100%商家个数商家个数(家家)110-15家家1家中/西式快餐、1家咖啡馆/酒吧/特色餐饮及其他小规模餐饮药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋、水店、茶叶、琴行、及其他服务各一3-53-510/1依实际而定，一般为配套性质不强业态如服饰精品、中介、装饰公司、建材等2.3.2 各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较 类类型型 ：业态业态社区社区标标超餐超餐饮饮服服务务配套美容生活家居休配套美容生活家居休闲闲便利店其便利店其偏外向型社区商业业态组合分类说明：偏外向型社区商业业态组合分类说明：l 以上两个类别可以各自作为偏外向型社区商业业态组合的典型之一，并不具唯一性；以上两个类别可以各自作为偏
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