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房地产基础知识房地产基础知识 本地房产家居网目目 录录一、一、房地产基础知识房地产基础知识二、二、房地产开发流程房地产开发流程三、三、房地产其它知识房地产其它知识四、四、房地产按揭知识房地产按揭知识五、五、房地产房地产物业管理物业管理 一、基础知识u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。一、中国现行土地制度全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）一、中国大陆现行土地制度u 国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式u 国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年一、基础知识二、相关专业术语1.城市用地一、基础知识一、基础知识一、基础知识2.建筑术语二、相关专业术语u 建筑用地面积u 总建筑面积u 建筑密度（建筑覆盖率）u 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。(计算方式:容积率=总建筑面积/总用地面积（平方米/平方米）)。用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。(计算方式:建筑密度（毛）=总建筑基底面积/总用地面积（%）)一、基础知识2.建筑术语二、相关专业术语u 用地红线u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。u 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。一、基础知识2.建筑术语二、相关专业术语u 房屋层数u 层高u 建筑高度u 净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 一、基础知识2.建筑术语二、相关专业术语u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑（非规范性）u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。u 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。一、基础知识2.建筑术语二、相关专业术语u 复式u 跃式u 错层 一个住宅占两个楼层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。土地出让方式一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式出让方式2.划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3.承租方式承租方式 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施土地出让方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程土地出让方式招招 标标u 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请投标邀请投标邀请投标邀请，通过各投标者设计标书设计标书设计标书设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。u 招标流程评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人对能够最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高且价格最高且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。土地出让方式拍拍 卖卖u 拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者出价最高者出价最高者（竞买人）。u 拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。土地出让方式挂挂 牌牌u 挂牌方式概念出让人发布挂牌公告挂牌公告挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。土地出让方式协协 议议u 协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划划 拔拔u 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围土地出让方式四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同二、开二、开 发发 流流 程程二、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证2.2.领取国有土地使用证领取国有土地使用证1.1.领取建设工程规划许可证领取建设工程规划许可证2.2.领取建设工程施工许可证领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取商品房销售许可证领取商品房销售许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收建建设设用用地地规规划划许许可可证证二、开发流程房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯穿的取得来贯穿商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五图片暂缺二、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商二、开发流程立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收涉及部门分别为:计委规划局建委二、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书二、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.6.建设用地规划许可证建设用地规划许可证及钉桩成果通知单及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.建设用地批准书或原用地单位的国有1.土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属6.来源证明文件（原件）7.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等二、开发流程立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书二、开发流程立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.建设用地规划许可证及附件3.建设工程规划许可证及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知二、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等二、开发流程总 结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售建设工程施工许可证、商品房销售(预售预售)许可证许可证3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文施工图等以及各相关部门的批文三、房地产其它知识1、房地产价格构成、房地产价格构成:1、征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。2、拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。3、其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。4、住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。5、附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力站、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。6、室外工程费：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等。7、公共配套工程费：配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、市场、街道办事处、居委会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。8、环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等。9、政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力气、自来水厂、污水处理厂。10、土地出让金市政费。11、两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。12、管理费。13、利润。三、房地产其它知识一、商品房定价一、商品房定价（一）差异定价 1不同地块楼盘之间的差异（l）地理位置（2）产品种类（3）工程进度（4）规划配套（5）平面设计（6）得房率/实用率（7）公司品牌（8）付款方式（9）建材装潢（10）企划服务 2同一楼盘不同单元之间的差异（1）朝向差异（2）楼层差异（3）边间差异（4）景观差异（5）面积差异（二）竞争定价 (1)市场景气(2)企业战略(3)竞争地位(4)资金状况(5)目标利润二、商品房的付款方式二、商品房的付款方式（一）一次性付款（二）建筑期付款（三）按时间付款（四）银行按揭（五）延期付款四、房地产按揭贷款知识办理商品房按揭贷款的有关规定办理商品房按揭贷款的有关规定 一、办理按揭贷款自然人条件一、办理按揭贷款自然人条件1.既有完全民事行为能力的中国国民及在中国大陆享有居留权的港、澳、台居民；2.年龄在18周岁以下；港、澳、台最高五成十年;3.在投资、经商、就业，有稳定经济收入;4.常住户口居民应提供有本市户口且在本市工作的委托代理人并办理委托公正；5.信用良好，有偿还本息的能力；6.购买商品房合同已签定，并已办理合同公证或鉴证及产权交易登记；7.借款人已在建行开立存款帐户，有所购房产总价款30%以上的自由资金，并以此作为购房首期付款。二、贷款个人需向银行提供的材料二、贷款个人需向银行提供的材料1.申请书2.贷款人身份证、户口本的复印件二份，3.已婚者应当提供结婚证明和配偶身份原件及复印件，配偶需在申请表上财产共有人处签字；4.证明借款人具有稳定经济收入，能偿还借款本息的资信材料，如工资收入证明；附三个月的工资单；5.购房一方的月收入不足以偿还每月本息，其配偶财产共有人必须共同承担还贷责任，出具稳定的收入证明，并签定共同还贷声明书6.有委托的需提供委托书的原件一份，复印件二份，受托人的身份证复印件二份。户口不在本地，但在厦门工作需要提供暂住证一份;7.建行的龙卡的复印件一份。8.银行规定的其他材料。备注：所以的签字需当银行工作人员的面签，证件需出示原件。三、贷款涉及费用三、贷款涉及费用1.办理贷款需办理借款期间的财产保险，保险期限等于借款期限，投保金额为房款总价，保险费用为年1，办理贷款时一次缴清。四、贷款程序四、贷款程序1、借款人填写书面申请书并提交上述所需材料；2、银行受理资料并调查，审查所提供的材料；3、办理房屋抵押登记手续（购房户必须到房管局办理手续）并缴交保险金；4、银行审批后放贷。四、房地产按揭贷款知识 五、公积金贷款流程五、公积金贷款流程1、借款人到住房资金管理（分）中心填写借款申请表并提供相关资料。2、住房资金管理（分）中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定借款额度和期限、确定贷款担保方式。3、初审合格，由受委托银行对借款人进行调查，内容包括：购房行为是否合法；抵押物或枝桠物质押物是否符合要求；收入情况，是否有偿还本息的能力；有保证人的，保证人是否具有保证资格等。4、受托银行调查合格，出具调查意见书递交住房资金管理（分）中心，由住房资金管理（分）中心审批。5、审批通过，住房资金管理（分）中心签发委托贷款通知单。6、受托银行接到通知单后，与借款人签订借款合同，办理抵押、质押或担保手续，签订委托转帐付款授权书，开立个人贷款专用帐户。7、贷款合同生效，住房资金管理（分）中心将资金划入委托贷款基金，再由委托行将资金划入开发商帐户。8、借款人按照规定的方式按时归还借款。9、借款人还清贷款本息，结束抵押担保，收回有关证件。六、房地产物业管理一、物业管理公司一、物业管理公司（一）物业管理公司的特点物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。物业管理公司的主要职能是遵照国家有关政策和法规，运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业，有效维护业主合法权益，为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静、安全的居住和工作环境。物业管理公司基本特点，是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”、“取之于民，用之于民”、“以区养区”、“自我运转、自我发展、自我完善”的宗旨。物业管理公司或组织，是一种经营型的经济实体。（二）物业管理公司的性质1、物业管理公司具有独立的法人资格。2、物业管理公司属于服务性行业。（三）物业管理公司的权利和义务根据国家和部委的有关法律规章，以及规范性的物业管理委托合同的有关规定，物业管理公司在物业管理中，有以下一些权利和义务。1、物业管理公司的权利主要是：（1）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理费用；（2）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（3）有权制止违反规章制度的行为；（4）有权要求管委会协助管理；（5）有权选聘专业公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；（6）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。2、物业管理公司的主要义务是：（1）履行物业管理合同，依法进行经营管理；（2）接受管理委员会和住宅小区内居民的监督；（3）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可通过；（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。二、业主与业主管理委员会二、业主与业主管理委员会（一）物业业主（二）业主管理委员会性质（二）业主管理委员会的产生和组成（三）业主管理委员会的权利与义务五、房地产物业管理1、业主管理委员会的权利主要有：（1）订业主管委会章程，代表物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利。这是业主管理委会员的最基本权利，也是最重要的权利。（2）决定选聘、续聘或改聘专业物业管理公司。（3）审核物业管理公司拟订的物业管理费用和水电费标准，有权请物业管理公司对核算办法进行说明，与物业管理公司讨论、协商、修改，使收费标准能为全体业主所接受，最后经过表决形成决议，由物业管理公司下发执行。（4）审议物业管理公司制订的年度管理计划和有关管理服务的重大措施。（5）审批物业维修基金的使用计划。（6）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。2、权利与义务是相对应的，业主管理委员会也要承担相应的义务，主要有：（1）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督。（2）严格履行聘用合同，协助和支持物业管理公司落实各项管理工作。物业管理公司在执行决议、行使权力遇到阻力时，业主管理委员会有义务出面调停。（3）有义务听取和接受业主的意见、建议和投诉，并和物业管理公司协商解决处理。业主管理委员会有义务征询业主的意见和建议，并向物业管理公司反映，以使其改进管理。（4）接受业主的监督。（5）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及当地人民政府的监督指导。（6）通过各种形式向业主宣传关于物业管理的方针政策，组织业主参与各类教育和文化娱乐活动。（五）业主代表大会和业主管理委员会会议业主代表大会可由业主管理委员会负责召集，至少每年召开一次，特殊情况可随时召开。代表大会的主要任务是：（1）选举新的业主管理委员会；（2）听取管委会的工作；（3）听取和审查管委会的工作报告；（4）听取会员的意见和建议；（5）研究决定涉及业主利益的重大问题；（6）改变和撤消管委会不适当的决定；（7）其他需要研究的问题。三、物业管理公司与业主管理委员会的关系三、物业管理公司与业主管理委员会的关系（一）法律上的平等关系（二）在权利与义务方面是一种服务与被服务关系（三）在工作中是相互协商和相互帮助的关系 -The End-The End-谢谢各位谢谢各位 本地房产家居网本地房产家居网52bendi谢谢！