新邵湖阳滨水项目产品建议课件

目录壹、市场概况贰、项目概况叁、SWOT分析肆、项目定位及功能伍、产品结构及定位 壹：市场概况Part1邵阳的蓝图邵阳宏观经济环境理解湖南省各地区主要经济指标及排名GDP排名人均可支配收入排名人均消费性支出排名财政收入排名长沙4547.061228141160961506.321岳阳1539.362173124121774139.612常德1491.573156385111457100.96衡阳1420.344156356116545113.334株洲1274.855196432137642130.93郴州1081.766153428103868107.85湘潭894.01718059312211375.677永州767.1681504199945953.510邵阳730.339116981481701451.8511益阳712.271015398711279645.1912娄底680.7211150251093541056.299怀化674.9212125231290131258.028湘西303.4413121151384311332.2313张家界242.4814127051192581121149114邵阳市经济发展水平排名湖南省各市中后，现状上来看，整体经济实力相对较弱p邵阳市2010年经济总量达730.33亿元，增长率高达14.6%，为改革开放三十年来的最高点p整个十一五期间，邵阳市GDP年平均增长率12.2%，比十五期间加快3个百分点p居民收入水平方面，2009年邵阳人均可支配收入突破10000大关以来，保持近10%的增长速度p十一五期间，人均可支配收入年均增长10.9%，比十五期间提升2.3个百分点近年，邵阳市的经济和居民生活水平有了长足的发展和进步，潜力明显邵阳宏观经济环境理解邵阳城市发展规划理解整个邵阳层面，未来将是湘中中心城市、交通枢纽，城市能级大幅提升p在邵阳市城市总体规划2004-2020中明确提出，处于长江发展轴、京广发展轴这两条经济主骨架的边缘，以及上海-瑞丽发展轴的核心地带的邵阳将成为两大三角洲（珠三角和长三角）抢占经济腹地的重要区域p未来，邵阳市将建设成为省域二级中心城市，以工业、商贸为基础的湘中南重要的中心城市p沪昆高铁邵阳段邵坪高铁于12月23日开工建设，预计2013年建成通车。通车后邵阳即可“一小时至长沙，两小时到武汉，三小时至广州，四小时抵上海”。p邵东机场、武冈机场均在前期筹备之中，十二五期间将确保开建一个邵阳城市发展规划理解邵阳市区层面，城市规模不断扩大，功能不断完善，湘中地区的区域中心城市的雏形初步形成p在十一五期间，邵阳市基本确立了“北上、东移”两条主要城市发展方向p在邵阳市的十二五规划中，明确提出，城镇体系布局将以市区为中心，推动新邵、邵东融城p邵阳向北，蔡锷路以东，北塔新城三期规划报批完毕，宜商宜居的生态新城呼之欲出p邵阳向东，沿邵阳大道，三一重工强势进驻，市政府、市军区、中小企业创业园、演艺中心、会展中心依次排开，未来的行政中心即将形成Part2新邵的蓝图 新邵位于湘中邵阳盆地与新涟盆地之间。东北靠涟源市，东南临邵东县，南抵邵阳市、邵阳县，西接隆回县，北连新化县、冷水江市。境内寸石镇花桥村为湖南省地理中心。全县总面积1763平方公里，耕地面积42.18万亩，其中水田31.56万亩，素有“六山半水二分田，分半道路加庄园”之称 2011年全年生产总值达到74.3亿元，增长13.6%。三次产业比例由上年的27.4:38.6:34调整为27.5:39.9:32.6。实现财政收入5.15亿元，增长28.6%，财政收入占GDP的比重达到6.93%。完成固定资产投资60亿元，增长33.5%。金融机构存款余额80.04亿元，贷款余额42.14亿元，分别增长21.6%、22.6%，贷存比达52.7%。工业经济快速增长。完成工业总产值109.7亿元，实现增加值26.1亿元，分别增长43.7%、18.8%。规模工业企业发展到85家，其中产值过亿元的企业32家，税收过千万元的企业6家。新邵经济概况消费群体分析新邵县客户的特性，经过周密系统的市场调研，罗列一下几个核心客户要素：客户年龄：客户年龄：30至55岁之间主力消费群职业：主力消费群职业：公务员；教师；企业高管人员；私营业主等收入状况：收入状况：家庭年总收入约3.8万至5万元为主力占56；恩格尔系数：恩格尔系数：4856（吃、穿、行及日常开销等）购房计划：购房计划：2835岁左右在13年有购房意向的占34；35年有意向的占29；3640岁左右在13年有购房意向的占46；35年有意向的占27；4155岁左右在13年有购房意向的占32；35年有意向的占21；购房面积：购房面积：2835岁左右需求90平方米二室二厅一卫占58；110平方米三室二厅二卫占21%；140平方米以上占21 3640岁左右需求90平方米二室二厅一卫占26；110平方米三室二厅二卫占48%；140平方米以上占26 4155岁左右需求90平方米二室二厅一卫占36；110平方米三室二厅二卫占35%；140平方米以上占29贰：项目概况政府支持大力支持近年来，随着新邵县与邵阳市三区融城政策的提出，安邵高速公路和城市主干道新邵大道的建设、财兴路与七秀路的实施、资江二桥与绕城线的拉通等。新邵县城市骨架逐步拉开。城市建设步伐不断加快，人民生活水平日益提高。根据新邵县委政府要求，修建L5将采用BT模式进行开发建设。因此，本次规划编制新邵湖阳滨水商业区概念规划重点是为政府职能部门做本地开发研究，为政府部门在土地开发模式和招商政策上提供相关参考依据。市中心区域大坪开发区区位区位：项目位于新邵湖阳路与绕城线西南角交汇处，距赛双清公园1公里，距新邵县政府约1.5公里。地块北临城市主干路湖阳路，西接城市主干路邵西大道，东靠城市主干路绕城线，南与资江毗邻，交通区位条件十分优越。地段：新邵湖阳路与绕城线西南角交汇处占地：项目总占地面积12.39公顷配套：生活商业，以及大型休闲广场，健身娱乐设施配套完整，小区内部池塘景观 特色：资江相伴，全方面景观环线，专属休闲广场。两大公园环绕全景180度江景布局：规划以点、线、面相结合的方式进行布局，总体形成“一心，一带、一廊，三片区的空间格局自身条件优越叁：SWOT分析优势（优势（S S）项目地处湖阳路与绕城线交汇处，南临资江，北临城市主干道湖阳路，西接邵西大道，东靠绕城线，地段优势得天独厚；项目距赛双清公园1000米，地块规划有湖阳广场、玫瑰主题公园、资江风光带等市民休闲场所，并拥有稀缺的资江水景资源，可满足城市居民亲近自然、休闲游憩的需求，人文景观资源丰富；项目紧邻湖阳路这条新邵交通东西大动脉，西接邵坪高速新邵互通，东至蔡锷大道，交通优势明显；市场的稀缺性和唯一性，目前市场上没有同类型、同档次、同规模的综合型江景项目。劣势（劣势（W W）缺乏居住氛围城市配套缺少公园与道路都在建设当中，尚未全面实施，人气不足地块尚属前期开发阶段，市场陌生威胁（威胁（T T）项目的主要威胁来自现阶段将要上市的同质物业对潜在客户的分流。从市场空白点出发，打造城市引领性物业，差异化营销，全面拔高形象，以运营者、领导者姿态面向市场，着力打造小区品质，即对外围产品的营造，加强项目自身优势，突破现有价格体系，合理安排各种物业综合比例，提高产品附加值，特别休闲广场、资江风光带和玫瑰主题园等市民休闲场所的景观塑造。机会（机会（O O）随着新邵与邵阳市三区融城政策的提出，邵坪高速和新邵大道的建设，财兴路与七秀路的实施，资江二桥与绕城线的拉通等，新邵县城市骨架已逐步拉开，随着城市化进程逐步推进，同时区位地位的变化必将带来人口的增加，投资的增大，住房需求的旺盛，从而形成对高档商住楼盘的具大需求。随着资江风光带和玫瑰主题公园的修建、使用，必将为地块高端商业楼盘的开发带来稀缺性的资源优势；新邵县目前没有集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、商业、住宅于一体的综合型项目，而随着城市的发展和市民生活水平的提高，传统的项目开发已无法满足市场需求，这为项目的开发和定位提供了有力的支撑，也为项目打造一个依山傍水的城市综合体提供了良好的机会。肆：项目定位及功能根据市场和项目实际情况，产品定位思考如下：新邵处于高速发展的阶段，市场需求高端酒店、公寓、购物中心和住宅的出现，项目所在地位置条件优越，完全适合以高品质的形象出现；本项目所在地景观资源丰富，适合打造星级酒店和大型商业中心形象，利于获取更高的营业收益，利于带动餐饮、客房、会议、娱乐、康体等的整体经营，创造更高的经济效益；高速发展的新邵吸引着大量知名开发商涌入。高档住宅和大型居住区林立，城市别墅、花园洋房、景观公寓随处可见，滨河景观带的大尺度绿化、现代时尚的建筑群、生态化标准的基础设施，造就一座布局合理、功能完善、环境优美的活力新城。定位思考1：城市新区、未来核心区域2：一线景观、优质资源3：中等规模、中高密度 项目属性：新区资源型中高端滨江物业小结：滨江新城必然是这个城市最真实的未来。让世人铭记的滨水建筑，无不肩负着一座城市的理想与未来。全新的都市印象：自然、开阔，颠覆以往的所有误解。属于明天的第一缕阳光。属于明天的第一缕阳光。城市之上的，时尚、活力、生机勃勃的城市人文城市之上的，时尚、活力、生机勃勃的城市人文湖阳滨江新城，建立这个城市的自信心新邵县首席滨江商业综合体一个集酒店、购物、观光、娱乐、休闲、餐饮、办公、居家于一体的高端购物广场产品定位 以后现代建筑风格，线条感与跳跃性建筑风格，提升小高层及高层建筑高贵气质，体验高瞻远瞩心怀 将时尚简约环艺与欧式现代建筑相融合，形成与区域建筑的差异化 选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地 以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值 注重产品细节处理和设计，用足南向大跨度优势，全力满足室内通透，展示大视野 锁定新邵县高段客户群项目主题引领引领水墨人居理念水墨人居理念，打造，打造活性体验活性体验社区社区生态江景社区生态江景社区新邵首席品质代言楼盘新邵首席品质代言楼盘规划设计1、利用资江，规划上引入江景资源，提高整个社区的档次。2、临近江景景观优势最强区域设置大户型景观房，建筑错落排布，保证江景景观视野最大化。3、入口结合中央景观及到达会所的路线，形成景观通道，组团间通过廊道呼应整体生态步道。4、社区完全人车分流。车行主入口层林包围，营造生态氛围，同时将活动交往空间和交通空间相隔离。5、提高园林绿化率，关注垂直绿化、遮阳、园林景观，一步一景，予人柳暗花明，豁然开朗之感。建筑设计1、外立面风格选用新古典主义风格，色彩上，整体暖灰色，底部基座色系加深，增强稳重感，上部色彩统一，营造大气、稳重感2、建筑单元间错落扭转布置，增强建筑天际线视觉感和建筑围合感，保证地面景观视野最大化3、建筑立面选用新古典主义风格，注重“三横三纵”空间层次、建筑对称布置，纵深感强错落扭转布置新古典主义大气、稳重感建筑材料石材贴面石材贴面真石漆真石漆铁艺细节铁艺细节灯柱细节灯柱细节新古典主义建筑底部干挂石材新古典主义建筑底部干挂石材+中部段优质真石漆中部段优质真石漆1、每3层建筑南向设置空中花园，联同外部生态绿色空间，形成立体景观。2、建筑底层架空，选用木质地板、种植红绿相间植物，布置新古典阳伞亭，营造泛会所氛围。4、临近江景一侧主卧或客厅位置选用八角窗设计，保证270观景视觉享受。5、会所采用石材、玻璃相间的材质，以石材体现奢华，以玻璃衬托奢华的感觉。建筑细节底层架空结合欧式景观营造泛会所八角窗景观营造：景观营造：1、全灌移植、硬质铺地低于20%，以树木、鲜花为主、整个小区四季常绿、不同季节不同色彩2、通过主入口景观、围合空间（楼宇间节点小广场）、开放空间（中央景观），特别是主题水景等多重空间的组合，营造高低差、立体园林景观，提供不同层次和具有不同趣味的交流空间3、雕塑、路灯、水景、景观小品等建筑材料按照建筑本来的规则量身定制，与建筑融为一体，突显品质4、建议开阔中庭增加水景，如喷泉、跌水坡地等，作为景观亮点，动静结合，使景观更为灵动社区景观营造社区强识别性标识社区雕塑、景观小品、内部装饰等用吉祥的动物做为标志，反复使用1、小区入口抬高1.5米，采用递进式人行方案，归家仪式空间，将世间喧器置于脚下，实现“脱颖”的必然2、宅间组团：开敞草坪结合多层次自然式树丛，建筑隐于树丛之间，大隐隐于市，小隐隐于野的意境3、强调明显的区域种植特色，分别以春花、夏花、秋叶、闻果等主题营造季相色相明显的区域特色。强调塔形树种在宅间组团的运用，营造富于特色的林冠线。公共部位营造（小区入口）-0.31.51.5-4.5logo入口剖面入口正面入口平面公共部位营造（单元入口大堂）大堂挑空：双大堂设计，挑空6米以上装修风格：新古典风格的豪华装修，星级酒店标准装修材料：地面、封面大理石，顶部造型石膏顶，欧式吊灯入口处理：结合建筑风格，以石材为主走道处理：大理石墙面结合壁纸功能设置：信报投递箱，休息区，电梯厅等，同时配备大堂经理或管家24小时接待服务作用：提升回家的心情，拥有休闲、会客、候车等多重功能公共部位营造（地下车库）项目整体开挖，设置全地下车库，达到彻底的人车分流；地下车库层高净高3米以上，同时注意与小区整体的和谐统一；将地下车库“地面化”、“开敞化”、“精装化”、“大堂化”；部分位置采用半封闭式，设置自然敞开式采光，结合景观绿化处理；地下车库作为公共客厅，通道及出入口大堂精装修；车库人行通道装饰材质与地上大堂一致，从车库直接入户也能享受唯美的归家通道；附加值赠送通过步入式飘窗，可以使业主获得更多的有效使用空间。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，不做窗台而与楼面平齐。相关建筑设计规范规定：层高2.2米以下的空间不计入建筑面积，因此只要飘窗部分层高不超过2.2米，便可有效增加有效使用空间而不占用建筑面积。步入式飘窗的设计，给业主提供了额外增加的可利用空间，同时也使户内空间更明亮、舒适。p方式一：运用步入式飘窗高度小于高度小于2.22.2米米由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，我们可以通过做入户花园和阳台，增加住宅有效使用空间，同时改善住家环境，提高舒适度。入户花园和大阳台作为私人空间，增加了实际面积，提高舒适度。考虑到部分业主可能会将入户花园封闭起来使用，在设计中应考虑相应的保温措施，将垫层里面预先埋上地暖管，待业主入住以后接通供热管线就能作为一个正常的房间使用。p方式二：入户花园和大阳台由于露台不计入建筑面积，我们可以通过赠送大露台增大使用空间。在奇数层或偶数层将阳台设计为不算面积的大露台，赠送客户。建议在高层设计中应用。p方式三：赠送大露台90平米120平米140平米200平米300平米坚持从市场主流产品出发，又要突破现有 高端市场“豪宅不豪”的现状；抓取主流市场基础端（150m2）和顶峰端（200m2），同时增加户型尺度；户型定位原则面积段定位2R:110120m23R:140180m24R:180200m2少量200m2以上大户型户型面积段建议伍：产品结构及定位Part1产品组成大型商业配套大型商业配套 便捷的生活配套，现代生活的追求临江商江商业街区，城市外空街区，城市外空间无限延展无限延展 商业布局考虑与城市的开放性与交融性，既形成不同私密商业布局考虑与城市的开放性与交融性，既形成不同私密组团空间，又最大化汇集人流，实现商业的价值组团空间，又最大化汇集人流，实现商业的价值项目目会所所 “以人为本”始终是尊重消费者终结 塑造开发企业市场品牌及口碑小高层及高层住宅小高层及高层住宅现代时尚建筑，引领新邵建筑新概念高端休高端休闲场所与沿江所与沿江风光光带沿江沿江风光光带延延续 根据项目本身拥有的进行改造，防洪堤改造为新邵县文化艺术墙，把新邵县历史进行阐述星级酒店星级酒店提升项目整体品质环艺及地下停车场环艺及地下停车场 以现代欧式简约精美的环艺与现代时尚建筑相匹配 地面无车辆停放小区，体现文明现代化高层次社区引进星级物业管理引进星级物业管理 满意的物业管理服务，才能体会高品质生活高级滨江物业体系总结：精神理念精神理念硬件硬件软性服务软性服务规划：整体资源价值最大化一线资源价值最大化产品空间：空间豪宅标签附加品质物管硬件硬件+精神理念精神理念生活方式|创新理念尊贵身份感（配套）定制化服务区域未来的精神内核深入挖掘（身份）园林|小品：品质细节打造核心理念核心理念KPI(关键指标系统关键指标系统)商业布置：公共与私密的平衡Part2产品剖析产品布局概况高端豪宅区高端豪宅区中端住宅及商业区中端住宅及商业区沿江风光带沿江风光带会所会所大型商业大型商业星级酒店星级酒店零售商业零售商业产品布局建议113栋层高栋层高32层，二梯三户或板式结构，分别在奇偶层设计超大露台层，二梯三户或板式结构，分别在奇偶层设计超大露台22音乐休闲广场（露天式）音乐休闲广场（露天式）3沿江风光带沿江风光带444公园公园55中低端住宅中低端住宅676风情酒店风情酒店7写字楼写字楼8休闲商业体休闲商业体83以江边建设的临街商铺基础标准为：双层建筑，单层面积80-90，首层层高4.5m，二层3.9-4.2m，门面宽5-9m，进深12-15m左右。注意底商与独立商铺在设计上的区别。商业LOFT餐厅：50平米变80平米主题餐厅户外延续：户外咖啡休闲高端住宅区入户花园全吊顶设计大理石地面270度景观窗双主卧设计独立工人房纯净水系统垃圾处理机防雾浴室镜门窗防尘条双人按摩浴缸智能化热水系统有产阶级享受生活的江景居住区有产阶级享受生活的江景居住区但是由价格和名牌产品堆砌出来的浮华一线江景，极致体验会客厅会客厅270270度俯视江景，度俯视江景，俯瞰俯瞰城市高度城市高度一线江景，极致体验极致江景主卧极致江景主卧端头设计，端头设计，360360度全景观视野享受；度全景观视野享受；一线江景，极致体验江景最大化江景最大化次空间采用大面积景观窗，增强空间趣味性和附加值餐厅与自然对话餐厅与自然对话大面宽的餐厅与客厅相映成趣，使人在静静尊贵中得以享受“慢餐时代”的家庭乐趣厨房与江景对话厨房与江景对话采用大面积景观窗，景观厨房与景观洗手间充分和江景资源对话，更多的景观，更多的尊贵。音乐广场非盈利性的休闲广场，为城市居民提供一个休闲场所