房地产二手买卖交易前的准备工作课件

签约前审查要点 21世纪不动产福州区域签约部 2011年8月新编1签约前沟通的意义v 房产买卖自客户或房源委托日起至成功签约日止，都在进行着签约前沟通。v 本课件根据实时的交易及贷款政策，对买卖双方的成交、交易、及后期手续办理等进行详细的讲解，对如何促成成交、及避免纠纷起到指导的作用。2签约前沟通要点v一、身份证件的审核及委托公证办理v二、限购应准备材料v三、贷款政策及限贷应准备材料v四、产权资料审核v五、税费计算v六、土地证办理v七、成交的其它细节3一、身份证件的审核及委托公证4身份证件的审核要点1、买、卖双方身份证件种类2、卖方身份证件号码不一致3、公证委托4、委托书范本51、买、卖双方身份证件种类 身份证件种类：居民身份证、护照、台胞证（香港、澳门身份证）、军官证、士官证、士兵证等均为有效的身份证明。驾驶证也可以做为签约的有效证件之一。验证身份证明的目的：证明签署合同时是由买、卖双方本人签，以确保合同的有效性。62、卖方身份证件号码不一致v1、在福州市公证处办理翻译公证、声明公证（购买座落、两个号码为同一个人，需旧身份证复印件，声明均合法有效）2、原来户口本带上（或由派出所开具的某年某月某日，迁往何处的证明），留有直系亲属在里面的，则直系亲属出面证明。v3、护照号码不一致，有的新的护照后有体现旧护照号。若未体现的，只能通过办理委托公证，并把旧护照号藏到公证书里。v4、卖方购房时为国内身份证现为国外护照的，需由公安出入境管理中心开具为同一人的证明73、公证委托v公证委托机构 国内的必须通过县级以上公证处办理，港澳居民需由律师楼办理，台湾公民需由当地法院办理，境外公民需通过中国驻外大使馆办理。v公证委托所需要的材料 出售：夫妻双方同时到场，出具产权证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证（外地户口在福州办理公证的，其结婚证需司法鉴定）。购买：拟购买房产的权属材料复印件、身份证明 注：无产权证的，国外不能办理公证84、委 托 书v公证委托书范本（专业）注意：地址不能有错漏税，及委托事项要完整。受托人无转委托权。委托期限至上述事宜办妥之日止。v手写委托书范本委托人:性别：出生年月 年 月 日 身份证号码：现住址：受托人：性别：出生年月 年 月 日 身份证号码：现住址：坐落于福州市 区 单元的房产（详见房屋所有权证证号：号，系本人产业。因本人事务繁忙，特委托 代为办理如下事项：1、代为办理上述房产的出售及签署买卖合同。受托人在办理上述委托事项过程中所依法签署的一切有关法律文件，本人均予以承认。委托人：年 月 日 9二、限 购 限 贷 及 应 准 备 材 料10限购限贷及应准备材料的要点v1、买方应符合的条件v2、调首次购房证明需提供材料v3、非首购交易收件需提供材料v4、特殊人群需提供材料111、买方应符合的条件vA、福州户口（含八县），可新购一套房，但以家庭为单位总额不得超过两套vB、外地户口，持社保证达一年以上（以社保局打印详单为准），可新购一套房，但以家庭为单位总额不得超过壹套vC、外籍人士，劳动保障局开具的工作满6个月的工作证明，可购买一套房产122、调首次购房证明需提供材料v1、在挂牌网签后，即可带上夫妻双方身份证、户口本、结婚证或离婚证及未再婚证明、喪偶证明及未再婚证明即调首购证明，需三个工作日。v2、交易时，另需提供身份证、户口本、社保明细、缴税明细，但不需要结婚证133、非首购交易收件需提供材料v交易过户需要本人到场，同时提供夫妻双方的材料原件：v1、夫妻双方身份证v2、夫妻双方户口本v3、结婚证v4、外地户口需提供社保12个月以上明细或个人名下税单明细，外籍人士需提供劳动保障局开具的6个月以上的工作证明。v5、外地户口，配偶若不符合购买条件的（即无12个月社保或税单），则不能一起上产权。144、特殊人群需提供材料v1、离异的人群，需提供离婚证及民政局（街道）开具的离婚未再婚证明v2、丧偶的人群，需提供配偶死亡证明（火化证明或户口本上有体现）及民政局开具的丧偶未再婚证明。v3、未达到结婚年龄的人士的成年人，调首购或过户时均只出具户口本即可v4、产权做未成年人名字，则需夫妻双方均达到购房条件。v5、军官及士兵，需由驻地提供单位驻地证明，证明其在福州驻地。若结婚证上需体现军官证号码与现号码不一致，可由部队开证明。后期的结婚证将用身份证办理，若以身份证办理的结婚证，也需部队开具证明身份证与军官证为同一人。15三、贷款及限贷、准备材料16贷款及限贷、准备材料要点v1、买方购房款及贷款资料的准备v2、贷、贷 款款 限限 制制v3、贷款人符合贷款条件v4、贷款成数及利率v5、公积金贷款v6、公积金提取171、买方购房款及贷款资料的准备v购房定金是否已经支取或存入有银联标识的银行卡中v首付款是否足够 1、评估税后价是多少，是否能达到贷款要求，评估需注意不避税的，不要评估成高档住宅（税点为：高档住宅0.917，普通住宅0.933）。2、资信是否良好 3、夫妻双方名下原购及贷款住宅情况，现住宅情况是否符合购买标准v贷款资料的准备 1、夫妻双方身份证 2、户口本 3、结婚证 4、收入证明（需与社保单位一致）5、社保证明 6、交易中心出具的住房套数证明，抵押人面签，由银行统一查档。182、贷、贷 款款 限限 制制v在外地有贷过款的，也将计入征信系统在外地有贷过款的，也将计入征信系统vA、除五区八县以外的人员，都视为外地人口vB、外地人申请贷款需提供一年期以上公司参加社保证明或缴税证明，否则不能予以贷款193、贷款人符合贷款条件v1、以家庭为单位，包括夫妻双方及未成年子女。v2、现所有银行即认房又认贷，即认定首套住宅需具备两项条件：vA、夫妻二人在征信系统无贷款记录，vB、在房地产交易中心中住房调查表中显示名下无房。否则无论原购房产是否已出售，均视为第二套贷款。v3、店面不计入购房套数。v4、大部分银行需回原户籍地开无房证明（少部分不需要）v5、未成年人不得加入产权证。年满18周岁的公民，无收入的，可由父母亲提供共同还款证明，可申请贷款，可做为产权人。v6、正常时期，大多数银行均可以转账赁证+卖方收条做首付证明，但贷款额度紧张的时期除外。204、贷款成数及利率v一、首次购房一、首次购房v1、无论是普通住宅或高档住宅：、无论是普通住宅或高档住宅：vA、贷款首付款比例不得低于30%，贷款利率不得低于1.1倍（一般为1.1-1.2倍之间）v二、二次购房二、二次购房vA、贷款首付款比例不得低于60%vB、贷款利率不得低于基准利率的1.2倍（一般为1.2-1.3倍之间）v三、第三次购房三、第三次购房vA、第三套以上住房停止贷款v四、商住楼 按五成贷款，但需符合贷款条件（即本地户口或12个月以上社保或税单）商住楼一般性质定义为住宅，出新证时将更改为住宅（特别是早期的商住楼，以土地性质定义成商住楼的，都将改为住宅。但大利嘉城、居住主题除外，其为非住宅），商住楼可以申请贷款，可以落户。v五、商业银行基本可以避税，但恒升、兴业除外。215、公积金贷款vA、纯公积金贷款，购房套数的认定，以购房所在地房地产交易部门出具家庭已购房产套数证明为准（认房不认贷，不查征信系统）。vB、原公积金贷款若已经结清并出售的，再次使用公积金贷款仍可按照首套的标准申请贷款，即按3成首付，基准利率。第二套贷款首付不得低于50%，利率上浮10%vC、公积金及商业组合贷跟随商业贷款政策认定房贷套数。225、公积金贷款v房改房、集资房需产权人夫妻双方到公积金中心签字 v房改房、集资房、拆迁房需提供双证。v贷款年限+房年龄小于等于30年v在购买首套住房时，可以申请最高额度60万元的住房公积金个人购房贷款；单方缴存住房公积金的职工，在购买首套住房时可申请最高45万元的贷款。但购买第二套改善性住房的双职工贷款最高额度仍保持45万元不变，单职工贷款最高额度保持35万元不变。v省直杂物间可参与贷款，市直不可以贷款，但车位均不可以参与贷款。235、公积金贷款v贷款人，贷款年限内：男性不得超过65周岁，女性不得超过60周岁。但产权人可以加入老年人名字。v别墅、闽候的房产不能申请福建省、福州市直公积金贷款。246、公积金提取v申请表，经单位盖章后，持房产证、契税完税凭证、身份证的原件和复印件，以及住房公积金存折到中心办理。v有按揭贷款的，除一次性提前结清贷款本息外，每年可提取一次，最高额不得超过前12个月的贷款月供之和。v购房后1年内提取住房公积金有效，超出无效v公积金首次提取金额一次必付款的不得超过购房申报价，按揭贷款的，不得超过首付款金额25四、产权 资 料 的 审 核26产权资料审核要点v1、房屋权属的种类v2、交易需提供的特殊材料v3、产权来源方式及时间v4、非直系亲属赠予v5、房屋原值v6、产权证的建筑面积v7、房屋的结构用途v8、房屋的抵押状况v9、解押方式及收费v10、产权证的发证机关及工作日v11、各类房产办理一手产权证材料271、权属资料的种类产权证、土地证、商品房买卖合同（预告登记证明）、拆迁协议书、购房发票等等 282、权属来源交易需提供材料v房改房、集资房需夫妻双方共同到交易中心办理过户手续v集资房、经适房，需提供双证才可以办理过户293、产权证权利来源方式及时间v该信息将影响房产的交易税种及税费计算。一、如何识别来源时间及方式：A、旧证：产权证附件栏：于某年某月某日购买受房改集资拆迁受某房产公司/或（自然人）的产业。B、新证：以产权证中座落下方的登记时间为准。拆迁房以拆迁协议时间为准。二、如果是闽侯的房地产管理局填发的产权证，则填发时间作为权利来源时间的起算点。304、非直系亲属赠予v1、非直系亲属赠予后出售的，原值为零，权利来源时间以受赠时间为准。v2、09年1月1日前受赠予的，办受赠予产权证时，免收营业税、个人所得税v09年1月1日至09年5月25日期间受赠的，办受赠予产权证时，免收个人所得税，需征收营业税v09年5月25日以后受赠的，办受赠予产权证时，营业税及个人所得税均需征收。315、房 屋 原 值v房屋原值将关系到产权人应交纳的税费额度。1、商品房原值以产权人原购房的发票金额为准，二手房，则应以最后一次转让所申报的价格作为判定依据。2、房改房的原值以房改时所交的款+个人工龄价值，每套约4-8万。3、集资、经适、拆迁房原值以当时所交的现金款为准4、继承受（包括赠予受直系亲属的房产）的房产权利来源时间及原值，以前一道为准。5、拍卖受房产原值为：拍卖价值+拍卖费用+税费为准注：前一道房产的原值（单价）不影响后一道房产定义为高档住宅或普通住宅。326、产权证的建筑面积 1、核实房产的建筑面积是否与委托出售的建筑面积一致？明 2、新旧产权证的转换：旧证的私有面积=单元的私有面积+附属间的私有面积。共有面积另外测算。3、福州市有些老旧住宅于产权登记时阳台面积按全部计算，现应改变为阳台面积按一半计算可能会造成面积减少。4、首购时，房产+杂物间大于90，则住宅按1%交契税，杂物间按非住宅交税，但工本费共85元。大于144的，则住宅按1.5%交契税，杂物间按非住宅交税，但工本费共85元。5、出售时，房产+杂物间大于144，则应分开申报，避免成为高档住宅，同样房产按普通住宅征税，杂物间按非住宅征税。337、房屋结构、用途v房屋结构 有些房产建筑结构实为框架，但产权证体现混合结构的，则应亲自带产权人到档案馆查询档案落实是否可以办理变更手续v房屋用途 1、房屋性质对交易有哪些影响：A、房屋性质不同，交易税费也不同 B、住宅可以落户，非住宅无法落户 C、住宅的贷款政策比非住宅宽松很多，比如店面、写字楼贷款银行需先审核房屋的各种情况，并进行风险评估，贷款层数也只能按5层贷款。附属间和车位就不能单独办理贷款，必须和房屋同时申请贷款 348、房屋抵押需了解的状况 1、房屋抵押于哪家银行，是否满一年，贷款余额多少。2、该贷款行是否同意提前还清贷款，申请需要多少时间 3、卖方自行解押还是委托担保公司解押，费用是否有谈妥。4、委托担保公司解押需办理委托公证 5、买方房款需于卖方解押还款前冻结在担保公司指定银行 6、以现金或赎楼方式还款 7、银行收取的提前还款违约金由卖方承担。8、解押时只需产权人到场，不需要夫妻双方359、解押方式及收费v现金解押现金解押v 卖方需以现金解押方式解押的，解押费最低需最低需2.2%/月。月。v买方赎楼解押买方赎楼解押v卖方需要办理解押，以买方赎楼方式还款的，需在担保公司指定银行办理按揭贷款，收费为最低收费为最低1.5%/月。月。v（注：买方为一次性付款或公积金贷款不可办理买方赎楼解押，目前只能现金解押）v买方赎楼的益处：买方赎楼的益处：v因赎楼方式解押收费标准低，相应承担解押担保费低。v放贷在前，可以避免交易结束后，银行无额度拖延放款造成交房、收款手续延误及担保费持续产生等问题。3610、产权证的发证机关及工作日1、如何识别发证机关 通过产权证右下角的盖章来识别，以确定一次性付款的单子，应在哪个区房管局办理交易。v2、各房管局交易工作日 房地产交易中心：10个工作日缴税+领证 鼓楼、台江：10个工作日缴税+15个工作日领证 晋安：10个工作日缴税+22个工作日领证 仓山：15个工作日缴税+17个工作日领证3711、各类房产办理一手产权证材料1、商品房办证资料及程序 如果已经办理总登记，则产权人可以带身份证和商品房买卖合同预告登记证及预收款的发票到开发商处开具正式购房发票、到银行开具期转现报告及领取备案登记证，并到房地产交易中心办理维修基金缴纳手续。一般需要10个工作日。2、房改房办证资料及程序：公房转让协议书、房改证明书、结算单等。同时要与产权人确认该房改房办理产权证的时间。房改房法律禁止未房改到产权人的房产上市交易。10个工作日3、拆迁房办证资料及程序：审查产权人是否有拆迁协议书、拆迁安置排房单、拆迁安置结算单、补面积款的发票原拆迁房屋产权注销单及产权人及配偶的身份证明。10个工作日38五、交 易 税 费39交易税费要点v1、高档住宅的标准v2、买方税费v3、卖方税费40高档住宅的标准v1、容积率在1.0以上；v2、单套面积在144以内（包括144）；v3、单价超过以下标准的：鼓楼、台江8500元以下/（含8500元），晋安、仓山、马尾7000以下/（含7000），2007年拿地的10000元/以下均属于普通住宅注意：申报的时候要注意单价，不要申报成高档住宅，未避税的按揭单，要注意单价不能评估成高档住宅。41税费计算(买方)性质性质税种税种建建 筑筑 面面 积积购房套数购房套数税税 率率普通住宅普通住宅契契 税税90及90以下首次三值取高*1%非首次三值取高*3%90-144首次三值取高*1.5%非首次三值取高*3%印花税印花税/免征交易手续费交易手续费/建筑面积*3元/工本费工本费/85元高档住宅高档住宅契税契税/三值取高3%印花税印花税/免征交易手续费交易手续费/建筑面积*3元/工本费工本费/85元非住宅非住宅契税契税/三值取高*3%印花税印花税/申报价*0.05%交易手续费交易手续费/建筑面积*3-12元/工本费工本费/555元42税费计算（卖方）性质划分性质划分税税 种种新新 政政 策策(2011.1.28(2011.1.28起起)购购 进进 年年 限限税税 率率普通住宅普通住宅营业税营业税0-50-5年年三值取高三值取高*5.55%*5.55%5 5年以上年以上免征免征个人所得税个人所得税0-50-5年年三值取高三值取高*1%*1%5 5年以上年以上,唯一住宅唯一住宅免征免征印印 花花 税税/免征免征交易手续费交易手续费/建筑面积建筑面积*3*3元元/高档住宅高档住宅营业税营业税0-50-5年年三值取高三值取高*5.55%*5.55%5 5年以上年以上增值部分增值部分*5.55%*5.55%个人所得税个人所得税0-50-5年年三值取高三值取高*1.5%*1.5%5 5年以上年以上,唯一住宅唯一住宅免征免征印花税印花税/免征免征交易手续费交易手续费/建筑面积建筑面积*3*3元元/土地增值税土地增值税/免征免征别墅别墅申报价申报价*3%*3%43六、土 地 证 办 理44土地证办理的要点v土地性质及出让金承担v土地证费用v土地用途、分类，分摊计算v土地证办理的要求451、土地性质及出让金承担v土地性质 1、土地证分为：集体土地和国有土地 2、集体土地证的房产无法正常交易。v土地使用者与费有承担 土地使用者的名字与产权证上的产权人的名字应一致，否则该产权转让过程中，产生的土地出让金应由产权人承担，而不是由买方承担462、土地证办理费用级别划拔地费用交易费一级67530.375二级49522.275三级36016.2四级25511.475五级1958.775六级1506.75473、土地用途、分类，分摊计算v土地用途 1、土地的用途关系到该房产的土地使用权的年限的不同：商品房使用年限为60年，经济适用房为50年，非住宅为40年v使用权类型使用权类型 1、国有土地使用权类型分为出让与划拔 2、划拨性质的土地变更费用较高，明细如表一：v划拔分摊面积计算 1、先审核该房产内的附图中的红线位置是否包含整个小区，如果包含整个小区，则分摊面积会综合计算。2、若仅包含该栋楼号，则估算公式为：分摊面积=总建筑面积楼层总高+系数2484、土地证办理的要求v有办过的土地证的，需调档，或前一道房东配合办理土地证v从未办过证，调档+房东配合或调档+关系费。v调档材料中体现房东的买受时间早于03年以前的，不需登报，不需房东本人到场，可由客户本人自行办理。v登报遗失（35元/14字，约400元一套，福建日报49七、其 它 应 沟 通 的 细 节50其它应沟通的细节v1、房产成交价，包括实收、实付金额v2、选择的付款方式v3、定金金额，签约时下定金额v4、中介费用收取数额v5、买方首付款到位时间v6、卖方交房时间，有无租赁关系v7、房屋现有户口状况，买方有无落户要求v8、配套设施水、电、煤气管道、闭路等状况、家电家具预留情况51公共维修基金一、公共维修基金是房产的养老金，用于公共部分的维修 二、维修基金的缴纳：于办理第一道产权证时缴纳，03年8月31日前取得预售许可证的商品房，由开发商按该房产总价的2%向房地产主管部门缴纳；之后的由业主缴纳。三、二手房小区有交过公共维修基金，应提供维修基金票据、卡，可由原业主过户给新业主。52户口政策v房屋户口现状 1、该房屋现是否有户籍关系未迁出，是否有能力迁出。2、未迁出的户口是否可以于交易放款前迁出，若未能迁出，则应考虑预留高于2万元的“迁户保证金”3、该房屋是否被福州五区以外的人员享受过购房落户优惠政策v买方对落户的要求 1、不要求落户 2、要求落福州本地户口 3、要求落外地户口v要求与实际情况不符时有无其它解决方式 1、25平方享受一个户口落户，未成年人也需占用指标。2、人才引进将外地户口变为本地户口 3、户口挂靠 4、户主可以由产权人的直系亲属担当，产权人本人可不迁入53交房事宜v交房时间是否能够于收款时交房，或推迟交房v租赁关系房屋是否有租赁关系，买卖双方是否同意将原有租赁关系转移54