思源北京望京K7非配套商业市场定位课件

望京望京K7非配套商业非配套商业市场定位报告市场定位报告.目目录录一、本案产品分析一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议五、项目经营业态市场定位建议.6/19/20242第 2 页主要经济技术指标主要经济技术指标规划用地面积：规划用地面积：5100平方米平方米总建筑面积总建筑面积15300M其中其中地上建筑面积地上建筑面积11273M（包括屋（包括屋顶机房面机房面积：111M）地下建筑面积地下建筑面积4027M（包括地下商（包括地下商场1264M）容积率：容积率：2.46建筑密度建筑密度35%建筑层数建筑层数6+2建筑使用率建筑使用率77.7绿化率绿化率30.03%地上机动车位地上机动车位31辆辆地下机动车位地下机动车位49辆辆地下车库每辆车所占建筑面积地下车库每辆车所占建筑面积39.5M.6/19/20243第 3 页项目地块概述项目地块概述项目所属区域现状项目所属区域现状p望京望京K7地块位于望京整体规划区地块位于望京整体规划区的西南侧，临近北四环东路，望京的西南侧，临近北四环东路，望京西路西路,京承高速路，在望京区域地京承高速路，在望京区域地理位置优势明显，理位置优势明显，p到北三环东路的通达性较好，其路到北三环东路的通达性较好，其路网交通优势明显。网交通优势明显。本项目位置北三环东路北三环东路太阳宫中路太阳宫中路太阳国际公馆太阳国际公馆UHN凤凰城凤凰城中产阶级人口中产阶级人口密集区密集区.6/19/20244第 4 页本本案案望京新规划中的用地情况望京新规划中的用地情况大型公共建筑组成的市级公建中心大型公共建筑组成的市级公建中心包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积规划建筑面积270万平方米万平方米K区区：居住用地分：居住用地分为个区为个区居住用地：居住用地：规划建筑面积规划建筑面积250万平方米，分为五个区万平方米，分为五个区望京科技产业园区望京科技产业园区高科技产业及研发为主，兼有居住、高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区商服等相应配套服务功能的综合区K区区D区区C区区B区区A区区科技园区科技园区p本案位于规划中的居住区p项目所在地段商业氛围欠佳p所在地段人口密集度较高.6/19/20245第 5 页项目地块概述项目地块概述本案老居民老居民区区.6/19/20246第 6 页周边配套周边配套p本案所处位置，商业气息淡薄，不利于项目商业商务的与周边成熟市场的借势，较难提升项目品质感。本案.6/19/20247第 7 页总平面图总平面图K7 地块分A，B，C，D四个组团，D组团已建成ADCBC1C2C3C4C5B0B1B2B3B4B5本案地上停车位地上停车位汽车出行线汽车出行线汽车入行线汽车入行线.6/19/20248第 8 页立面效果图立面效果图西北立面图西北立面图商场入口商场入口工作人入口工作人入口檐口高度23.8米4.2米米4.2米米4.2米米3.5米米3.5米米3.5米米.6/19/20249第 9 页地下一层平面图及交通流线图地下一层平面图及交通流线图机动车道机动车道地下一层技术指标地下一层技术指标平层面积平层面积1848M2层高层高4.2M柱距柱距7.8M人流进入路线人流出行路线.6/19/202410第 10 页地上一层平面图及交通流线图地上一层平面图及交通流线图地上一层技术指标地上一层技术指标平层面积平层面积1804M2层高层高4.2M柱距柱距7.8M工作人员出入口工作人员出入口消费者主出入口消费者主出入口消费者次出入口消费者次出入口人流出行本项目的交通动线消费者进入本项目的交通动线工作人员进入本项目的交通动线.6/19/202411第 11 页地上二三层技术指标平层面积1929M2层高4.2M柱距7.8M单层可用商业面积约计526M2 20地上二三空间示意地上二三空间示意以超市为例以超市为例主卖场主卖场1.5米的货架2米人行通道卖场人流动线.6/19/202412第 12 页4-5层平面空间分隔示意图层平面空间分隔示意图地上四五六层技术指标四、五平层面积1929M2六平层面积1624M2层高4.2M柱距7.8Mp单层面积较小不易多家企业共同使用；p适于一定规模的组织机构使用。隔离墙隔离墙隔离墙隔离墙.6/19/202413第 13 页项目产品分析结论项目产品分析结论p本案体量较小，如作综合类卖场，很难自成商业气候；因项目周边主要以居住类物业为主，生活气息浓郁，商业及商务氛围很弱，p如作超市类卖场，-1-3层为最佳物业组合，45层不易作超市使用。p如做纯办公物业，因所在区位规划为住宅区，则很难吸引注重商务形象的实力派公司。p如定位为小企业办公场所，项目将面临打破因区域商务氛围较弱及本案空间不规则等问题的瓶颈。结论：本项目定位应避免与区内商务中心区雷同，因注重区位人头效益、与交通路网便捷效益进行市场定位.6/19/202414第 14 页目目录录一、本案产品分析一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议五、项目经营业态市场定位建议.6/19/202415第 15 页北京市总体规划方案中对望京区域的规划北京市总体规划方案中对望京区域的规划望望 京京 整整 体体 规规 划划总用地范围总用地范围规划居住人口规划居住人口总规划建筑面积总规划建筑面积备注备注17.8平方公里33万人1400万平方米此数据包括望京规划中的住宅、商业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地居住、商贸中心占地规划居住人口规划居住人口规划建筑面积规划建筑面积备注备注8.6平方公里居住人口33万总户数7万余户1000万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用地的建筑面积。望京未来总体规模规划，相当于一个中等城市，处于北京市的副都地位望京未来总体规模规划，相当于一个中等城市，处于北京市的副都地位.6/19/202416第 16 页望京区域商业望京区域商业-底商供给分布图底商供给分布图炫彩嘉轩宝星国际CLASS望京燕莎购物中心CITYONE鹿港中福百货季景沁园佳境天城已使用已使用在售在售未来规划未来规划银领国际LOFTEL星源国际博雅国际中心丽景新贵家乐福澳洲康都望京K6区商业中心5.8乐华梅兰宜家家居3 华联商厦嘉美风尚中心6望京国际商业中心商业12 写字楼 博泰望京35#地2.4万 博泰望京7#地2.03万 单位：万单位：万华鼎世家 融科橄榄城 3 爱立信 摩托罗拉 丽港购物中心本本案案.6/19/202417第 17 页望京区域底商项目状况表望京区域底商项目状况表项目名称项目类型地理位置开发商住宅价格元/底商面积底商价格万元/使用时间业态规划炫彩嘉轩普通住宅宏泰西路与阜安西路交汇处天地嘉利7500 60001F：1.52F：1.206，08限制KTV、洗浴、餐饮商住楼朝阳湖光中街1号巨鹏投资8700 32001F：32F：2.505，星巴克咖啡使用部分包含物业费，其它物业费3.9元/m2，带租约销售丽景新贵公寓商住楼写字楼望京产业开发区华瀛置地4000030000平方米的家乐福博雅国际中心公寓写字楼商业望京利泽中园二区218号京世纪恒成8300 8000-06，12餐饮、娱乐、健身、银行等融科橄榄城普通住宅朝阳望京新城融科智地6800 一期3000总3万06，12嘉美国际风尚普通住宅望京新城金冠达地产6000007宝星国际普通住宅望京新城东北200米宝星置业7500 会所6000商业3900007后季景沁园普通住宅城铁13号线望京西站向东300米京励房地产7900-8300精装会所4500商业1200006，12会所：游泳馆、网球场、健身房、桑拿、桌球室、视听室商业：娱乐、酒吧、咖啡厅、餐饮.6/19/202418第 18 页望京区域底商项目状况表望京区域底商项目状况表项目名称项目类型地理位置开发商住宅价格元/底商面积底商价格万元/使用时间业态规划澳洲康都普通住宅望京广顺北大街叶青大厦往西300米路北世纪润通房地产7500精装100001万左右05，12医疗中心，餐饮，银行，便利店，咖啡厅，书店，美容美发等cityone普通住宅商住公寓望京南湖公园正门金隅嘉业房地产780083001500025万左右05，06银领国际普通住宅望京K5区(轻轨望京西站旁)城市开发集团5700 内部认购，不对外04，03湖畔雅居普通住宅广顺北大街33号法亚房地产8300 会所800005，08游泳馆、健身中心、餐饮等星源国际公寓广顺北大街以东利达汇通房地产7800 3500华鼎世家公寓望京商务中心区内城市开发集团6900200005，12目前不售准备整体销售，禁止明火鹿港公寓北四环东路望京桥东北角天地嘉利房地产6600 200005CLASS公寓望京广泽路6号世纪春天房地产740040001.2.6/19/202419第 19 页望京区域商业综合卖场分布图望京区域商业综合卖场分布图望京区域未来商业供给项目示例图望京区域未来商业供给项目示例图博雅国际中心博雅国际中心家乐福家乐福望京国际商业中心望京国际商业中心嘉美风尚国际嘉美风尚国际华联商厦华联商厦苏宁电器苏宁电器宜家家居宜家家居乐华梅兰乐华梅兰本案本案未来规划未来规划望京K区商业中心.6/19/202420第 20 页望京区域未来规划重点项目介绍重点项目分析汇总重点项目分析汇总项目名称项目名称项目性质项目性质面积面积市场定位市场定位经营方式经营方式使用时间使用时间租金租金/售价售价博雅国际中心博雅国际中心公寓写字楼底商8000 公寓写字楼配套商业产权出售不包租06年年底售价：1.5万元/(170-2000分割)博泰望京博泰望京7#地地写字楼底商2.03万写字楼商业为一体的综合设施整租或整售06年整租价:1000万元/年整售价:7000元/平方米（含4100平米商业，1.3万平方米写字楼，3400平米地下一层停车场）博泰望京博泰望京35#地地商业中心2.4万综合性百货商场以售为主06年11.7万元/平方米嘉美风尚中心嘉美风尚中心商业中心6万 大型一站式购物中心未定07年未定望京望京K6区区商业中心商业中心商业中心5.8万综合性大型商业中心只租不售06年年底未定望京国际望京国际商业中心商业中心商业中心12万大型一站式购物广场只租不售07年租价312元/日.6/19/202421第 21 页办公物业市场开发投资状况中辰写字楼中辰写字楼 LOFTEL 望京科技创业园望京科技创业园 建协大厦建协大厦 和平大厦和平大厦 佳境天城佳境天城博泰大厦博泰大厦望京西部区域望京西部区域望京北部望京北部产业园区产业园区望京南部望京南部建成区建成区望京中东部望京中东部商业中心区商业中心区鑫佳泓大厦鑫佳泓大厦 叶青大厦叶青大厦尚古城写字楼尚古城写字楼 洛娃科技大厦洛娃科技大厦 爱慕大厦爱慕大厦 众运大厦众运大厦 望京大厦望京大厦四强写字楼四强写字楼星源国际星源国际办公物业部分办公物业部分项目分布图项目分布图CITYONE宝星国际宝星国际本本案案核心商务区核心商务区居住区居住区.6/19/202422第 22 页办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况项目项目地理位置地理位置开发商开发商规模规模入住时间入住时间物业级别物业级别望京科技创业园望京科技创业园望京高新技术产业区内望京高新技术产业区内望京科技创业园望京科技创业园700001999年年丙级丙级众运大厦众运大厦望京利泽中街二区望京利泽中街二区208号号北汽众运公司北汽众运公司200002000年年丙级丙级洛娃科技大厦洛娃科技大厦望京利泽中园二区望京利泽中园二区洛娃集团开发公司洛娃集团开发公司15464.02年年乙级乙级爱慕大厦爱慕大厦新兴产业区利泽中园新兴产业区利泽中园218-220号号北京爱慕内衣有限公司北京爱慕内衣有限公司212052000年年正汇科技大厦正汇科技大厦利泽中园利泽中园18000乙级乙级叶青大厦叶青大厦望京经济技术开发区望京经济技术开发区叶氏企业集团有限公司叶氏企业集团有限公司5000001年年甲级甲级中辰写字楼中辰写字楼新兴产业开发区新兴产业开发区泰富德实业有限公司泰富德实业有限公司1738602年年7月月甲级甲级鑫佳泓大厦鑫佳泓大厦新业产业区新业产业区19号地号地鑫佳泓科技有限公司鑫佳泓科技有限公司17000甲级甲级和平大厦和平大厦来广营东路来广营东路5号号1200005年年1月月丙级丙级尚古城写字楼尚古城写字楼来广营东路来广营东路5号号贵特物业贵特物业1200002年年乙级乙级佳境天城佳境天城中环南路甲中环南路甲2号号英大置业有限公司英大置业有限公司3700003年年商住商住望京大厦望京大厦望京中环南路望京中环南路北京国际技术合作中心北京国际技术合作中心3400098年年乙级乙级四强写字楼四强写字楼花家地街花家地街13号号四强实业发展公司四强实业发展公司20002000年年乙级乙级建协大厦建协大厦大山子大山子北海房地产公司北海房地产公司450005年年5月月乙级乙级鹏景阁鹏景阁LOFTEL湖光中街一号湖光中街一号巨朋投资公司巨朋投资公司1700005年年6月月商住商住星源国际星源国际广顺北大街广顺北大街利达汇通房地产公司利达汇通房地产公司10219604年年10月月商住商住博泰大厦博泰大厦望京西园望京西园博泰隆房地产有限公司博泰隆房地产有限公司2400003年年10月月甲级甲级总总供供给给量量:473751平平方方米（备注：含部分商住项目；由于米（备注：含部分商住项目；由于CITYONE、宝星国际楼盘住宅与商务办公混合，没有详细数据统计，故没有计算在统计、宝星国际楼盘住宅与商务办公混合，没有详细数据统计，故没有计算在统计数据里）数据里）办办公公物物业业目目前前供供给给状状况况表表.6/19/202423第 23 页办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况项目名称地理位置投资开发商规模（平米）使用时间博雅国际中心新兴产业开发区利泽中一路世纪恒成建设开发公司2700006年底望京国际商业中心望京中东部商业中心区正鹏房地产开发有限公司17000006年爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部望京高新技术产业园区爱立信一期：42000 06年博泰金卡中心高新技术产业园区博泰隆房地产开发有限公司2030005年融科橄榄城三期望京A2区融科置地27000未定摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心望京高新技术产业园区摩托罗拉一期：5500005.10总供给量总供给量:341300平平方方米米办公物业未来两年供给状况表办公物业未来两年供给状况表.6/19/202424第 24 页办公物业销售与租金水平状况办公物业销售与租金水平状况项目销售价格 元/租金水平 元/日物业级别望京科技创业园只租不售只租不售2丙级丙级众运大厦2.6丙级丙级洛娃科技大厦3.5乙级乙级爱慕大厦爱慕大厦只租不售只租不售3正汇科技大厦不详不详2.5乙级乙级叶青大厦74803.5甲级甲级中辰写字楼80003乙级乙级鑫佳泓大厦3.5甲级甲级博泰金卡中心整售整售2.2甲级甲级和平大厦1.9乙级乙级尚古城写字楼1.6乙级乙级佳境天城88003.50商住商住望京大厦不详不详3.8乙级乙级四强写字楼不详不详2.8乙级乙级建协大厦不详不详2.3LOFTEL87002.6商住商住星源国际78002.7商住商住博泰大厦88002.8甲级甲级区域项目平均售价8263元/平米平均租价2.75元/日/平米.6/19/202425第 25 页结论结论p本案如定位为纯商务写字空间，销售价格的理想上线区间为本案如定位为纯商务写字空间，销售价格的理想上线区间为8500-9000元元/M2p本案如定位为纯商业物业，参照现有商业物业其理想价格为：本案如定位为纯商业物业，参照现有商业物业其理想价格为：楼层楼层区域平均租金（不含物业，元区域平均租金（不含物业，元/M2/天）天）区域平均售价（元区域平均售价（元/M2）本案预租金本案预租金平均售价（元平均售价（元/M2）B12-1.8F181.2万万81.2F2490003.28100F3490003.28100F42.575002.36750F52.575002.36750F62.575002.36750本案所处位置与参照物业位置的商业氛围有一定差距，故此我们部分楼层的定价及租金相应降低本案所处位置与参照物业位置的商业氛围有一定差距，故此我们部分楼层的定价及租金相应降低10。.6/19/202426第 26 页目目录录一、本案产品分析一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议五、项目经营业态市场定位建议.6/19/202427第 27 页望京商圈品牌精品店望京商圈品牌精品店新概念汽车展示厅中旅旅游汽车公司雪亮眼镜雪亮眼镜大明眼镜铜牛服饰本区域共有品牌专买店家，其中汽车类家，服装类家，眼镜类家汽车类需求面积较大，一般在平米以上，所处位置多为临街层服装眼镜类面积需求较灵活，从平米均可，需求周围环境整洁，位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修品牌精品店业态较少，品牌精品店业态较少，尚有发展潜力尚有发展潜力实地调研时间；年月日.6/19/202428第 28 页望京商圈休闲娱乐望京商圈休闲娱乐太阳宫娱乐休闲中心张贝健身柯达中体倍力健身俱乐部咖啡店汉方洲足疗茶馆足疗音像潇洒风度美容美发网吧音像音像美发旺兴源洗浴七甲山练歌场特百惠富士冲洗雪美华美容厅本区域健身中心家，保健中心家，娱乐中心家，音像店家，咖啡店，茶馆家，美容美发家，网吧家，冲洗店家咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在平米以上，周围环境较好，位于繁华街区健身需求面积平米茶吧酒吧等休闲娱乐场所比较陈旧，且数量少不够规模，很多街道属于空白，有极大发展空间实地调研时间；年月日.6/19/202429第 29 页望京商圈生活配套分布望京商圈生活配套分布金象大药房福奈特加油站金象大药房福奈特电子图书馆东方爱婴金象大药房慈安堂郡福奈特现有生活配套设施稍显不足，现有生活配套设施稍显不足，可适当增加。可适当增加。实地调研时间；年月日.6/19/202430第 30 页望京商圈零售商业超市大型专业卖场天成超市苏宁电器韩国百货大中电器京客隆中福百货中国移动营业厅华润超市新都副食韩国百货鲜花店中复电讯建材大世界南湖综合市场建材城正时家居联通华润超市中国烟草风城食品店便利店鲜花副食店等对面积要求较小，平米以上即可，超级市场要求面积在平米以上，位置主要以繁华临街的层，地下层商场房为主实地调研时间；年月日.6/19/202431第 31 页望京商圈餐饮网点分布本区域中式餐饮家韩式餐饮家西餐及西式快餐家食品专卖店家食品专卖店饺子馆等面积较小，平米即可，等快餐店平米左右，东来顺等中上档次中餐平米传统餐饮和韩国餐厅量大趋于饱和，西式快餐和其他种类风味餐饮（如面爱面，必胜客等）稀缺，市场有待开发大多餐厅早期设在住宅底商群楼内，今年法规将限制餐饮娱乐在住宅楼下经营，这将是一大缺口实地调研时间；年月日.6/19/202432第 32 页小结小结目前望京区域综合服务体系还不够完善，与其居民实际消费水平还有很大距离。区域综合服务体系中，品牌专卖店、休闲娱乐类商业较少，满足不了区域内中高档消费，市场发展潜力较大。区域生活配套设施稍显不足，还有一定的发展空间。餐饮业是目前望京区域分布最多的商业，传统餐饮和韩国餐厅趋于饱和，西餐及风味餐饮还有一定的市场空间。商业空间在望京大部分是租用，租金从早期的元日平米到现在的元日平米。望京商业个体经营的面积，除传统餐饮为大规模外，面积约在平米，其余商业经营基本上在平米甚至更少（平米）。望京商业的业种业态需要多元化与具备未来时尚感、新鲜度高、国际感强的。.6/19/202433第 33 页目目录录一、本案产品分析一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议五、项目经营业态市场定位建议.6/19/202434第 34 页望京区域经济背景概述望京区域经济背景概述园内电子信息产业与朝阳区信息产业及工业产值的比较园内电子信息产业与朝阳区信息产业及工业产值的比较电子园区企业数电子园区企业数占朝阳区企业总数占朝阳区企业总数5252家家33%33%电子园区总产值电子园区总产值占朝阳区电子信息产业占朝阳区电子信息产业占朝阳区工业总产值占朝阳区工业总产值144.0144.0亿元亿元88.50%88.50%24.40%24.40%电子园区增加值电子园区增加值占朝阳区电子信息产业增加值的比重占朝阳区电子信息产业增加值的比重占朝阳区工业增加值的比重占朝阳区工业增加值的比重15.215.2亿元亿元75.60%75.60%11.50%11.50%2003年望京电子产业产值状况年望京电子产业产值状况p近年来朝阳区域工业企业完成产值位居全市工业的首位；近年来朝阳区域工业企业完成产值位居全市工业的首位；p隶属朝阳区的望京电子城工业产值业绩显著。隶属朝阳区的望京电子城工业产值业绩显著。统计数据为电子信息产业中的龙头行业的通信设备、计算机及其他电子设备制造业统计数据为电子信息产业中的龙头行业的通信设备、计算机及其他电子设备制造业 望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；科技园为龙头形成区域内的主导产业；.6/19/202435第 35 页p从消费与GDP、收入的关系和消费倾向等角度对现阶段朝阳区城乡居民 总体消费情况进行简要评价；p利用购买力测算和收入弹性分析对未来几年朝阳区居民消费需求进行定量 分析及前景预测。因望京区域隶属朝阳区，加之区域内多为共享消费资源，所有在望京消费问题研究中，我们以朝阳区居民消费为对象。望京消费问题研究指导思想及研究方法望京消费问题研究指导思想及研究方法望京消费问题研究望京消费问题研究近年来，城市空间拓展，机动化程度提高，望京距市中心显得越来越近为区内居民选择在区外工作和购物、娱乐提供了空间可能。.6/19/202436第 36 页区域居民消费状况的总体评价区域居民消费状况的总体评价收入对区域居民消费的影响作用十分突出收入对区域居民消费的影响作用十分突出，但消费增长略低于收入增长。，但消费增长略低于收入增长。1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年城市居民人均可支配收入70488107824790761050311682126261389815757城市居民人均消费性支出595869166676731379979431110361158912730影响居民消费的最主要的因素是收入，收入增长是带动居民消费增长的原动力。其他影响主要因素有家庭人口、负担系数、储蓄、职业、偏好和习惯等等。其中按照经济发展的一般规律，消费支出随着收入水平的上升而增加。p望京区域现有居住人口平均收入水平显著高于朝阳区平均收入水平，其消费支出同比高于朝阳区消费支出单位：元.6/19/202437第 37 页未来几年区域居民消费需求的定量分析未来几年区域居民消费需求的定量分析根据根据1996年年2004年朝阳区城乡居民收入和消费情况，年朝阳区城乡居民收入和消费情况，计算出的各类消费的收入弹性，如下表所示：计算出的各类消费的收入弹性，如下表所示：消费分类收入弹性系数Em属性(城市居民)消费性支出0.98221、衣着0.3318必须品数据表明需求弹性小于12、杂项商品及服务0.44483、食品0.46884、家庭设备用品及服务0.48645、娱乐文教服务1.6037奢侈品 数据表明需求弹性大于16、医疗保健1.72557、居住1.9078、交通通信2.4342p收入需求弹性是指百分之一的收入变化引起的需求量变化率；p用于分析居民收入变动与其所引起的需求量变动之间的关系；p收入弹性小于1时，随着收入的增加，对相应消费类别的促进作用将减弱；p弹性系数越低，拉动消费效力越低。.6/19/202438第 38 页区域居民消费状况的总体评价区域居民消费状况的总体评价区域居民消费结构变化特征明显区域居民消费结构变化特征明显p居民消费趋势分析，已经由以生活必需品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主；居民消费趋势分析，已经由以生活必需品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主；p由千万元级家用电器消费为主转变为电脑、汽车、住房为主的高价位产品消费；p居民由过去单一的偏重储蓄转变为投资和旅游消费等多种方式并存。.6/19/202439第 39 页利用收入弹性进行需求预测利用收入弹性进行需求预测 按收入年递增8推算 单位：元2005年2006年2007年2008年食品食品朝阳区4284444946244809增幅3.83.83.94衣着朝阳区1123116012021248增幅2.63.33.63.8家庭设备朝阳区9069409751011增幅3.83.73.73.7医疗保健医疗保健朝阳区1237141016061828增幅14.21413.913.9交通通信朝阳区1980238428673446增幅20.620.420.320.2娱乐文教娱乐文教朝阳区2649298433513758增幅13.112.712.312.1居住朝阳区1201137815731791增幅15.814.814.213.8杂项朝阳区544564585607增幅3.53.63.73.8.6/19/202440第 40 页望京区域消费研究结论望京区域消费研究结论结论，与食品相关的餐饮业其发展态势将保持良性状况食品消费近年来在各类消费类别中所占比例一直居于首位，虽然近两年所占份额略有下降，但仍是消费份额的主力军。娱乐文教类消费近年来在各类别消费份额中占据第二位，并并呈现出逐步增长态势，是另一消费热点。结论，娱乐文教消费市场潜力巨大，是强有力的发展业态.6/19/202441第 41 页目目录录一、本案产品分析一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议五、项目经营业态市场定位建议.6/19/202442第 42 页项目经营业态组合定位建议项目经营业态组合定位建议八大思考因素八大思考因素近年规划的商业供给已有商业业态分布差异化的市场定位外籍人士的数量增长，高知人群密集本案所处位置对外交通连通性较好迎合社会需求热点本案所在地段人口密集度较高避开现有及未来大型规划商业项目的竞争满足市场不断增长的需求本案定位规避所处区位商业规避所处区位商业商务氛围较弱商务氛围较弱.6/19/202443第 43 页建议业态组合方案建议业态组合方案楼层楼层业态业态F6培训机构培训机构F5F4F3酒楼酒楼F2F1B1B2地下车库地下车库楼层楼层业态业态F6电器城电器城F5F4F3F2F1B1B2地下车库地下车库楼层楼层业态业态F6培训机构培训机构F5F4F3超市F2F1B1B2地下车库地下车库楼层楼层业态业态F6医院医院F5F4F3F2F1B1B2地下车库地下车库.6/19/202444第 44 页谢谢!.6/19/202445第 45 页