嘉联地产-房地产新政下的成都楼市

房产新政下的成都楼市 新国十条研究房贷新政解读房贷新政解读政策出台背景政策出台背景房贷新政影响分析及建议房贷新政影响分析及建议2021年中国经济受益于一系列经济政策的实施刺激，已先于世界率先从衰退走向复苏，但是企稳上升的节奏还不够稳定。衰退萧条复苏繁荣GDP增速 2021年“V形反转的中国经济将金融危机冲击带来的负面影响减到最小。目前美国、欧洲经济都在复苏，2021年的中国经济增长将更加受到世界的关注，而一季度国内生产总值(GDP)同比增长11.9%，GDP增速创下自2005年7月以来新高。根据GDP预警系统判断经济的回复节奏过快。萎缩 停滞 稳定发展 高速发展房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速、增速、人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%GDP增长速度2005-2009年全国GDP走势18493421631426581031404533535310.411.6139.68.70500001000001500002000002500003000003500004000002005年2006年2007年2008年2009年02468101214GDP总值（亿元）GDP增速(%)继09年11月CPI增幅再次转正后，10年3月CPI增长2.4%，大幅高于市场预期，通胀通胀压力增大。2021年2月居民消费价格指数(CPI)涨幅2.7%，已创下自2021年11月以来的新高。2021年3月PPI涨幅继续扩大，并有继续扩大的市场预期，显示通胀压力的加大，这有可能抬高投资客购房热情，拉动房价上涨。2021年国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏，2021年3月房地产景气指数再创新高，房地产行业异常活泼。金融危机速行业调整连续一年上升2021年超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。09年8月份指数向上突破100，转入景气区间。销售所带来的开工、投资上升将把国房景气指数推至新高。3月房地产开发综合景气指数为105.9，比2月提高0.4点，比去年同期提高11.2点，恢复到07年底的高位，房地产行业的活泼度处于历史高潮。日期颁布部门政策要点3月7日2010年政府工作报告 1、继续大规模实施保障性安居工程；2、继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。3、物业税相关内容未列入政府工作报告。3月10日国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。1、土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金低于出让最低价的20%。2、严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。3、建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。3月22日国土部会议在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。2021年3月出台的一系列政策并没有对抑制房价的过快上涨产生明显的效果，高房价问题始终位于民众舆论“指责的风口浪尖之上。2021年3月政策盘点-一揽子政策并未对抑制房价的过快上涨产生明显效果。1月全国房价创21个月新高 2021年1月全国房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月扩大1.7个百分点，并创21个月新高。2月全国房价同比涨10.7%2021年1-2月全国商品房销售面积7155万平同比增38%，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨10.7%。3月全国房价同比涨11.7%2021年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。2021年房价增长过快屡创新高政府一方谨慎定调适度宽松的货币政策，一边出台相关政策干预房地产市场，但整个房地产市场价格并未得到良好的控制，反而有着失控的态势。迫于社会舆论舆论压力，为稳定社会安定团结，国家近期出台了遏制遏制房地产价格过快上涨的一系列措施。二套房贷政策解读二套房贷政策解读政策出台背景政策出台背景房贷新政影响分析及建议房贷新政影响分析及建议时间主要内容2010年4月12日五大行收紧二套房贷款利率，其中，工行利率优惠最低由7折提至8.5折；农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠；中行则执行1.1倍基准利率，交行正酝酿新政2010年1月10日“国十一条”出台，规定指出“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价2009年12月15日“国四条”出台，国务院提出“支持自住房抑制投机购房，加大差别化信贷政策执行力度。”2009年06月银监会通知重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃第二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”2008年12月政策进一步松动，根据规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策2008年10月22日人民银行扩大房贷利率下浮幅度，将商业性个人首套住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%2007年09月27日央行、银监会共同发布通知，通知规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”近年房贷调控政策盘点二套房贷首付50%政策出台历程3月28日?红火景象下的楼市之忧?3月29日?不能让楼市成为投机者的乐园?3月30日?坚决去除房价中的“腐败本钱?3月31日?疯狂的房价叫板土地招拍挂?4月1日?“土地财政还能维持多久?4月2日?税收杠杆应发挥更大作用?新华社六连评土地财政土地财政存在问题：存在问题：以地生财、透支卖地、推高房价 抑制投机抑制投机存在问题：存在问题：买方市场投机者入市门槛不高；卖方市场非房地产主营企业逐利转行 税收杠杆税收杠杆存在问题存在问题：保有环节的税种缺失，税务稽查效力有待提高 犀利的内容针对房地产存在问题4月15日二套房新政主要内容政策回顾内容比照政策解读：政策解读：4月15日二套房政策解读政策目的：政策目的：在过热的市场环境下，国家为了维稳市场、控制信贷风险、打击房地产市场的投机行为，降低房地产投资热度，从而降低投资性购房对房价的推动力，平抑房价。政策力度：政策力度：此次政策基于对市场客观研究之后推出的针对性很强的政策，是自房改后十多年以来涉及面最广、力度最大的一次调控。政策改进：此次国家政策的导向较以往更加明晰，关键是国家调控房地产市场的意图比以政策改进：此次国家政策的导向较以往更加明晰，关键是国家调控房地产市场的意图比以往更为明确，着力点更加准确。往更为明确，着力点更加准确。政策作用方式：此次政策显著提高了贷款门槛和投资本钱。政策作用方式：此次政策显著提高了贷款门槛和投资本钱。此次政策就像一次局部手术，去切除房地产市场中的“肿瘤，降低房地产长期、持续开展中存在的风险，减少投机炒作行为对未来房地产市场长期、持续开展带来很大的负面影响。国务院“417新国十条房产新政?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?解读【政策】一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 一统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调开展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济开展。【嘉联解读】2021年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，基于2021年全国房价增长过屡创新高的情况，已经让中央政府充分的认识到房价过快上涨对房地产长期、持续开展带来的风险与危害，并把这种认识传递给各地区政府部门，首次把住房问题归为影响社会稳定的民生问题，中央政府的重视说明了降低高房价对社会和谐开展的负面影响的决心。国务院“417新国十条房产新政?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?解读【政策】二建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会开展和稳定的，要追究责任。【嘉联解读】这是继两会工作报告后再次提及各地政府对于控制房价的责任，后续有可能出现区域性政策调整，同时政策首次明确了住房建设部、监察部等部门的职责，对各级政府进行考核说明中央政府已经将各省级政府列为调控政策的首要执行者，并且提及问责，是历次宏观调控的经验教训总结，政策的执行力度较以往将更坚决。国务院“417新国十条房产新政?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?解读【政策】二、坚决抑制不合理住房需求 三实行更为严格的差异化住房信贷政策。对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原那么自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。【嘉联解读】本条政策是对15号房贷新政的细化与补充，主要针对投机性购房需求，但是对于三套房政策还没有相关细那么的界定，银行的操作空间较大，同时中央政府对于“商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张的地区的定义并不清楚，1-3月成都市房地产市场整体平稳，商品住宅价格并未出现上涨过快的现象，同时成都房价较一线城市也还有较大距离，目前成都并不是政策调控主要针对的区域。“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。政策重点打击的是异地炒房投机性购房，在政策主要针对一线城市的情况下，对于投机性购房向二线城市转移有明显的抑制作用，有利于市场的稳定，对于全款炒房的投机、投资性需求作用有限。国务院“417新国十条房产新政?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?解读【政策】四发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发工程进行重点清算和稽查。【嘉联解读】保有环节的税种流失是普遍现象，依照政策预期保存了增加税费的可能，一定程度上影响了购房者特别是投机性购房者对市场的预期，对于房产调控的后续措施，政府还保有税收杠杆来调节楼市，短期内房产税的出台预期并不强烈。国务院“417新国十条房产新政?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?解读【政策】三、增加住房有效供给五增加居住用地有效供给。国土资源部要指导催促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地方案，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供给总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标、“一次竞价、“双向竞价等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。【嘉联解读】土地市场上存在的供需关系失衡的现象，增加居住用地的有效供给对于房地产的长期开展是必须的，而完善招拍挂制度是政府打破土地价高者的主要探索方向。国务院“417新国十条房产新政?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?解读【政策】六调整住房供给结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供给。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量的70%，并优先保证供给。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处分条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供给结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供给。【嘉联解读】对于国十九条政策的相关内容的再次深入表述，再次强调了各级政府的作用，供给结构的变化将会使商品房的供给大量增加，对于房价的抑制作用产生作用。国务院“417新国十条房产新政?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?解读【政策】四、加快保障性安居工程建设 七确保完成2021年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、开展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度方案及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供给、资金投入和税费优惠等政策，确保完成方案任务。按照政府组织、社会参与的原那么，加快开展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2021-2021年保障性住房建设规划包括各类棚户区建设、政策性住房建设，并在2021年7月底前向全社会公布。【嘉联解读】保障性住房对改善中低收入人群居住条件、稳定社会起着积极的作用，解决城市夹心层的住房问题，可以分流一局部市场刚性需求，政府也期望通过保障性住房的供给拉低高房价。国务院“417新国十条房产新政?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?解读【政策】五、加强市场监管 八加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发工程贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。【嘉联解读】新政策对于开发企业沟底与融资的监管将会有效的降低金融市场的风险，而且对于违规炒作楼市的房企打击力度很严格，各级相关部门的执行是关键。国务院“417新国十条房产新政?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?解读【政策】九加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发工程，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房工程进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处分力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理方法，标准开展租赁市场。各省区、市人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2021年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。【嘉联解读】该项政策对于房地产的健康开展作用明显，各大城市的各个楼盘的开盘情况就更清楚的传递给消费者，楼盘的不标准“小动作将会有效减少。国务院“417新国十条房产新政?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?解读【政策】十完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设方案和住房用地年度供给方案。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康开展的舆论气氛。【嘉联解读】说明今后政府对于房地产市场的监管更加严格，统计将会更加详细，对于市场的把握将更加准确。二套房贷政策解读二套房贷政策解读政策出台背景政策出台背景房贷新政影响分析及建议房贷新政影响分析及建议二套房新政下的贷款支出比照-执行新政后投资本钱增高说明：以贷款说明：以贷款100100万、万、1515年等额本息还款为例：年等额本息还款为例：新政执行前二套房多数银行为8.5折利率，政策执行后每月多还款796元，总共多支出约14万元。以贷款100万、15年等额还清为例新旧政策对比采用利率年利率值月还款金额总还款金额7折利率4.16%7476.31元134.5736万元8.5折利率5.05%7933.48元142.8026万元1.1倍利率6.53%8729.78元157.1360万元3、对全款炒房的投机型需求作用有限 2、重点是压制打击异地炒房和投资购房 1、投机性投资型购房将在很大程度上被抑制 4、一定程度上也会对改善型需求产生抑制作用 6、少数开发商也可能会在房价上作出更大让步。7、消费群体的置业需求可能出现变化、局部工程成交量将有明显萎缩5、刚需性购房客户可能观望情绪较浓，或为5.1黄金楼市降温近期房贷新政影响分析本周主城区商品房供给29万，环比上升192%；销售33万，环比上升110%.本周周末成都市交易量明显恐慌性上升，市场成交有一定比例客户是担忧信贷执行细那么下达后的影响，而提前买房。但根据诸多楼盘现场反响，到访量已明显减少，市场观望情绪逐渐蔓延，调控效果逐渐显现。本周供销逐渐呈现平稳态势，政策影响效果逐渐显现近期楼市将步入稳定开展，小幅震荡开展态势。本周主城区商品房价格为6978元/，环比下降3.88%.近三周成都市商品房价格平稳，并未出现较大幅度的上涨。楼市新政策下的成都楼市 政策细那么出台需要时间，目前市场客户观望情绪逐渐显现，新的房贷政策对投机、低本钱房产投资行为有效的打击。下一步国家可能出台相关政策对高本钱一次性付款的多套三套以上投资行为进行制止和打击。鉴于成都市场状况，近期楼市将会出现小幅震荡的趋势，市场客户出现观望等待情绪，但出现大幅降价、崩盘的可能性很小。成都房地产市场相对一线城市及局部二线城市还是比较健康、稳定的，希望中央政府出台的政策能进一步为稳房地产市场开展。针对目前市场，开发商企业要谨慎对待，这次调控整体效果要强于以往任何一次调控，市场不宜太乐观，请积极响应国家政策，同时做好应对进一步调控措施。担忧：09年房价过快上，很大程度是因为供求关系08年观望等待的客户集中在09年消费，08年的因政策调控而开工工程减少导致09年供给量减少引起。新政策的调控是遏制房价过快上涨及投机行为，如果市场刚性需求客户不能正常理解国家政策，继续观望等待房价下跌购置，可能又会出现集中式消费而导致阶段性的供求失衡，又出现。宏观总结：