第一章房地产金融概述课件

高高等等教教育育出出版版社社第一章第一章 房地产金融导论房地产金融导论华东师范大学东方房地产学院华东师范大学东方房地产学院龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺Sunday,June 16,20241Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第一章 房地产金融导论华东师范大学东方房地产学院Wedn高高等等教教育育出出版版社社第一节第一节 房地产金融的概念和作用房地产金融的概念和作用一、房地产金融的概念一、房地产金融的概念房房房房地地地地产产产产金金金金融融融融是是是是指指指指围围围围绕绕绕绕房房房房地地地地产产产产的的的的开开开开发发发发、经经经经营营营营、流流流流通通通通和和和和消消消消费费费费等等等等过过过过程程程程而而而而发发发发生生生生的的的的资资资资金金金金筹筹筹筹集集集集、融融融融通和结算的一系列金融活动。通和结算的一系列金融活动。通和结算的一系列金融活动。通和结算的一系列金融活动。Sunday,June 16,20242Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第一节 房地产金融的概念和作用一、房地产金融的概念Wedn高高等等教教育育出出版版社社第一节第一节 房地产金融的概念和作用房地产金融的概念和作用房房房房地地地地产产产产金金金金融融融融体体体体系系系系是是是是由由由由房房房房地地地地产产产产金金金金融融融融活活活活动动动动的的的的参参参参与与与与者者者者、房房房房地地地地产产产产金金金金融融融融活活活活动动动动中中中中产产产产生生生生的的的的各各各各种种种种金金金金融融融融工工工工具具具具以以以以及及及及这这这这些些些些工工工工具具具具流流流流动动动动形形形形成成成成的的的的市市市市场场场场所所所所构构构构成成成成。完完完完善善善善的的的的房房房房地地地地产产产产金金金金融融融融体体体体系系系系，能能能能促促促促使使使使储储储储蓄蓄蓄蓄通通通通过过过过直直直直接接接接融融融融资资资资和和和和间间间间接接接接融融融融资资资资二二二二种种种种方方方方式式式式从从从从所所所所谓谓谓谓的的的的资资资资金金金金盈盈盈盈余余余余单单单单位位位位向向向向所所所所谓谓谓谓的的的的资资资资金金金金赤赤赤赤字字字字单单单单位位位位转转转转移移移移，满足房地产资金运行的要求。满足房地产资金运行的要求。满足房地产资金运行的要求。满足房地产资金运行的要求。Sunday,June 16,20243Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第一节 房地产金融的概念和作用房地产金融体系是由房地产金融高高等等教教育育出出版版社社图图1.1 美国房地产资金运行体系美国房地产资金运行体系美元美元证券、票据等储蓄美元存款等间接融资金融中介商业银行储蓄机构储蓄和贷款协会互助储蓄银行信用合作社人寿保险公司投资公司互助基金REITS养老基金收入盈余单位个人企业政府收入赤字单位个人企业政府经纪人抵押银行资金美元直接融资Sunday,June 16,20244Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺图1.1 美国房地产资金运行体系美元美元证券、票据等储蓄美高高等等教教育育出出版版社社图图1.1 美国房地产资金运行体系美国房地产资金运行体系抵押贷款FNMAGNMAFHLMC私人企业证券二级抵押贷款市场Sunday,June 16,20245Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺图1.1 美国房地产资金运行体系抵押贷款FNMA证券二级抵高高等等教教育育出出版版社社第一节第一节 房地产金融的概念和作用房地产金融的概念和作用二、房地产金融的作用二、房地产金融的作用房房房房地地地地产产产产金金金金融融融融为为为为房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发经经经经营营营营提提提提供供供供了了了了重重重重要要要要的资金保障的资金保障的资金保障的资金保障房房房房地地地地产产产产金金金金融融融融是是是是提提提提高高高高居居居居民民民民住住住住房房房房消消消消费费费费能能能能力力力力的的的的重重重重要手段要手段要手段要手段房地产金融是房地产业发展的房地产金融是房地产业发展的房地产金融是房地产业发展的房地产金融是房地产业发展的“调节器调节器调节器调节器”Sunday,June 16,20246Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第一节 房地产金融的概念和作用二、房地产金融的作用Wedn高高等等教教育育出出版版社社第一节第一节 房地产金融的概念和作用房地产金融的概念和作用三、房地产融资的主要渠道三、房地产融资的主要渠道从从从从房房房房地地地地产产产产融融融融资资资资的的的的目目目目的的的的来来来来看看看看，主主主主要要要要有有有有房房房房地地地地产产产产开发建设融资和房地产消费融资。开发建设融资和房地产消费融资。开发建设融资和房地产消费融资。开发建设融资和房地产消费融资。房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发建建建建设设设设融融融融资资资资主主主主要要要要是是是是为为为为满满满满足足足足房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发经经经经营营营营企企企企业业业业从从从从事事事事具具具具体体体体的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目开开开开发发发发时时时时的的的的资资资资金金金金需求。需求。需求。需求。房房房房地地地地产产产产消消消消费费费费融融融融资资资资主主主主要要要要是是是是为为为为满满满满足足足足消消消消费费费费者者者者购购购购买买买买房房房房地地地地产产产产商商商商品品品品（主主主主要要要要是是是是住住住住房房房房）的的的的资资资资金金金金需需需需求求求求，这这这这也也也也构构构构成成成成了住房金融的主要内容。了住房金融的主要内容。了住房金融的主要内容。了住房金融的主要内容。Sunday,June 16,20247Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第一节 房地产金融的概念和作用三、房地产融资的主要渠道We高高等等教教育育出出版版社社第一节第一节 房地产金融的概念和作用房地产金融的概念和作用房房房房地地地地产产产产融融融融资资资资从从从从大大大大的的的的渠渠渠渠道道道道分分分分为为为为直直直直接接接接融融融融资资资资和和和和间间间间接融资。接融资。接融资。接融资。直直直直接接接接融融融融资资资资是是是是指指指指资资资资金金金金供供供供求求求求双双双双方方方方(包包包包括括括括政政政政府府府府、企企企企业业业业和和和和个个个个人人人人)在在在在房房房房地地地地产产产产资资资资金金金金的的的的借借借借贷贷贷贷、金金金金融融融融工工工工具具具具的的的的买买买买卖卖卖卖过过过过程程程程中中中中直直直直接接接接见见见见面面面面商商商商定定定定，进进进进行行行行票票票票据据据据和和和和证证证证券券券券的的的的买买买买卖卖卖卖或或或或货币借贷。货币借贷。货币借贷。货币借贷。间间间间接接接接融融融融资资资资是是是是指指指指资资资资金金金金的的的的供供供供给给给给者者者者将将将将资资资资金金金金提提提提供供供供给给给给银银银银行行行行等等等等金金金金融融融融机机机机构构构构，再再再再由由由由金金金金融融融融机机机机构构构构将将将将资资资资金金金金提提提提供供供供给给给给房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发、经经经经营营营营、消消消消费费费费等等等等资资资资金金金金的的的的需需需需求求求求者者者者，主主主主要要要要形形形形式式式式是是是是贷贷贷贷款款款款，如如如如房房房房地地地地产产产产抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款、建建建建设设设设贷贷贷贷款款款款、租租租租赁融资等。赁融资等。赁融资等。赁融资等。Sunday,June 16,20248Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第一节 房地产金融的概念和作用房地产融资从大的渠道分为直接高高等等教教育育出出版版社社第一节第一节 房地产金融的概念和作用房地产金融的概念和作用房房房房地地地地产产产产融融融融资资资资除除除除了了了了主主主主要要要要以以以以抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款方方方方式式式式融融融融资资资资外外外外，业业业业 内内内内 还还还还 有有有有 许许许许 多多多多 非非非非 抵抵抵抵 押押押押 贷贷贷贷 款款款款 融融融融 资资资资 (nonmortgage financing)(nonmortgage financing)方式。方式。方式。方式。最最最最典典典典型型型型的的的的是是是是租租租租赁赁赁赁融融融融资资资资。租租租租户户户户通通通通过过过过缴缴缴缴纳纳纳纳租租租租金金金金，履履履履行行行行租租租租赁赁赁赁合合合合同同同同而而而而获获获获得得得得了了了了对对对对租租租租赁赁赁赁房房房房地地地地产产产产的的的的唯唯唯唯一一一一的的的的、排排排排他他他他性性性性的的的的占占占占用用用用权权权权，这这这这种种种种占占占占用用用用权权权权，即即即即租租租租赁赁赁赁权权权权益益益益(1easehold(1easehold interest)interest)，可可可可以以以以像像像像其其其其他他他他任任任任何何何何财财财财产产产产权权权权益益益益一一一一样样样样进进进进行行行行转转转转让让让让或或或或抵抵抵抵押押押押，因因因因此此此此房房房房地地地地产产产产租租租租赁赁赁赁可可可可以以以以成为一种重要的融资方式。成为一种重要的融资方式。成为一种重要的融资方式。成为一种重要的融资方式。Sunday,June 16,20249Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第一节 房地产金融的概念和作用房地产融资除了主要以抵押贷款高高等等教教育育出出版版社社第一节第一节 房地产金融的概念和作用房地产金融的概念和作用土土土土 地地地地 分分分分 期期期期 付付付付 款款款款 合合合合 约约约约(1and(1and installment installment contract)contract)也是一种常见的非抵押贷款融资。也是一种常见的非抵押贷款融资。也是一种常见的非抵押贷款融资。也是一种常见的非抵押贷款融资。根根根根据据据据土土土土地地地地分分分分期期期期付付付付款款款款合合合合约约约约，买买买买方方方方以以以以年年年年金金金金形形形形式式式式按按按按月月月月支支支支付付付付地地地地价价价价款款款款和和和和相相相相应应应应的的的的利利利利息息息息，在在在在合合合合约约约约有有有有效效效效期期期期间间间间，卖卖卖卖方方方方保保保保留留留留土土土土地地地地的的的的产产产产权权权权，买买买买方方方方则则则则享享享享有有有有土土土土地地地地的的的的使使使使用用用用权权权权和和和和占占占占用用用用权权权权。直直直直到到到到清清清清偿偿偿偿最最最最后后后后一一一一笔笔笔笔地地地地价价价价款款款款，买买买买方方方方才获得所购买地产的产权。才获得所购买地产的产权。才获得所购买地产的产权。才获得所购买地产的产权。Sunday,June 16,202410Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第一节 房地产金融的概念和作用土地分期付款合约(1and 高高等等教教育育出出版版社社第二节第二节 房地产金融与房地产泡沫房地产金融与房地产泡沫一、房地产业与金融业的相互关系一、房地产业与金融业的相互关系房房房房地地地地产产产产业业业业的的的的发发发发展展展展离离离离不不不不开开开开金金金金融融融融业业业业的的的的支支支支持持持持，尤尤尤尤其其其其是是是是银银银银行行行行信信信信用用用用对对对对房房房房地地地地产产产产业业业业的的的的参参参参与与与与为为为为房房房房地地地地产产产产业的发展起到了举足轻重的作用。业的发展起到了举足轻重的作用。业的发展起到了举足轻重的作用。业的发展起到了举足轻重的作用。房房房房地地地地产产产产业业业业的的的的发发发发展展展展也也也也给给给给金金金金融融融融业业业业提提提提供供供供了了了了发发发发展展展展动动动动力，两者是相互支持、相互促进的关系。力，两者是相互支持、相互促进的关系。力，两者是相互支持、相互促进的关系。力，两者是相互支持、相互促进的关系。Sunday,June 16,202411Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第二节 房地产金融与房地产泡沫一、房地产业与金融业的相互高高等等教教育育出出版版社社第二节第二节 房地产金融与房地产泡沫房地产金融与房地产泡沫二、房地产泡沫与金融风险二、房地产泡沫与金融风险泡泡泡泡沫沫沫沫经经经经济济济济的的的的形形形形成成成成必必必必须须须须具具具具备备备备货货货货币币币币供供供供应应应应充充充充足足足足以以以以及及及及实实实实际际际际经经经经济济济济投投投投资资资资缺缺缺缺乏乏乏乏吸吸吸吸引引引引力力力力这这这这两两两两个个个个基基基基本本本本条条条条件。件。件。件。一一一一般般般般来来来来说说说说，房房房房地地地地产产产产泡泡泡泡沫沫沫沫是是是是指指指指由由由由于于于于虚虚虚虚拟拟拟拟需需需需求求求求的的的的过过过过度度度度膨膨膨膨胀胀胀胀导导导导致致致致房房房房地地地地产产产产价价价价格格格格水水水水平平平平相相相相对对对对于于于于理理理理论价格的非平稳性上涨。论价格的非平稳性上涨。论价格的非平稳性上涨。论价格的非平稳性上涨。Sunday,June 16,202412Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第二节 房地产金融与房地产泡沫二、房地产泡沫与金融风险W高高等等教教育育出出版版社社第二节第二节 房地产金融与房地产泡沫房地产金融与房地产泡沫如如如如果果果果金金金金融融融融体体体体制制制制不不不不健健健健全全全全，银银银银行行行行信信信信贷贷贷贷资资资资金金金金更更更更会会会会大量进入房地产市场。大量进入房地产市场。大量进入房地产市场。大量进入房地产市场。市市市市场场场场的的的的过过过过度度度度炒炒炒炒作作作作和和和和大大大大量量量量银银银银行行行行资资资资金金金金的的的的进进进进入入入入会会会会加加加加快快快快房房房房地地地地产产产产资资资资产产产产价价价价格格格格的的的的上上上上升升升升，房房房房地地地地产产产产的的的的抵抵抵抵押押押押价价价价值值值值大大大大大大大大超超超超过过过过它它它它的的的的实实实实际际际际价价价价值值值值，促促促促使使使使泡泡泡泡沫沫沫沫膨胀。膨胀。膨胀。膨胀。一一一一旦旦旦旦泡泡泡泡沫沫沫沫破破破破灭灭灭灭，被被被被抵抵抵抵押押押押的的的的房房房房地地地地产产产产价价价价格格格格会会会会大大大大幅幅幅幅下下下下降降降降，造造造造成成成成大大大大量量量量的的的的负负负负贷贷贷贷款款款款，银银银银行行行行拍拍拍拍卖卖卖卖房房房房地地地地产产产产所所所所得得得得不不不不足足足足以以以以偿偿偿偿付付付付贷贷贷贷款款款款额额额额，由由由由此此此此造造造造成成成成银银银银行行行行的的的的大大大大量量量量坏坏坏坏账账账账，威威威威胁胁胁胁银银银银行行行行体体体体系系系系的的的的安安安安全全全全，进进进进而威胁整个经济的稳定性。而威胁整个经济的稳定性。而威胁整个经济的稳定性。而威胁整个经济的稳定性。Sunday,June 16,202413Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第二节 房地产金融与房地产泡沫如果金融体制不健全，银行信高高等等教教育育出出版版社社第二节第二节 房地产金融与房地产泡沫房地产金融与房地产泡沫日本房地产泡沫经济日本房地产泡沫经济日本房地产泡沫经济日本房地产泡沫经济东南亚金融危机中的房地产泡沫东南亚金融危机中的房地产泡沫东南亚金融危机中的房地产泡沫东南亚金融危机中的房地产泡沫我国的房地产泡沫我国的房地产泡沫我国的房地产泡沫我国的房地产泡沫Sunday,June 16,202414Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第二节 房地产金融与房地产泡沫日本房地产泡沫经济Wedn高高等等教教育育出出版版社社第二节第二节 房地产金融与房地产泡沫房地产金融与房地产泡沫表表1.1 2004年四大国有商年四大国有商业银行房地行房地产不良不良贷款率款率全部全部开开发商商贷款款个人个人购房房贷款款中国工商中国工商银行行3.0%7.4%1.2%中国中国农业银行行8.1%16.6%2.1%中国中国银行行4.8%12.8%1.8%中国建中国建设银行行3.7%7.3%1.2%汇总4.6%10.5%1.5%Sunday,June 16,202415Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第二节 房地产金融与房地产泡沫表1.1 2004年高高等等教教育育出出版版社社第三节第三节 我国房地产金融的沿革我国房地产金融的沿革一、我国房地产金融的发展历程一、我国房地产金融的发展历程19781978年年年年之之之之后后后后，住住住住房房房房商商商商品品品品化化化化的的的的工工工工作作作作在在在在我我我我国国国国逐逐逐逐步开展起来。步开展起来。步开展起来。步开展起来。19881988年年年年国国国国务务务务院院院院颁颁颁颁布布布布了了了了全全全全国国国国城城城城镇镇镇镇分分分分期期期期分分分分批批批批推行住房制度改革的实施方案推行住房制度改革的实施方案推行住房制度改革的实施方案推行住房制度改革的实施方案19871987年年年年经经经经国国国国务务务务院院院院批批批批准准准准，先先先先后后后后在在在在烟烟烟烟台台台台和和和和蚌蚌蚌蚌埠埠埠埠建立了两家股份制的住房储蓄银行。建立了两家股份制的住房储蓄银行。建立了两家股份制的住房储蓄银行。建立了两家股份制的住房储蓄银行。Sunday,June 16,202416Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第三节 我国房地产金融的沿革一、我国房地产金融的发展历程W高高等等教教育育出出版版社社第三节第三节 我国房地产金融的沿革我国房地产金融的沿革19911991年初上海率先实行公积金制度年初上海率先实行公积金制度年初上海率先实行公积金制度年初上海率先实行公积金制度19931993年年年年开开开开始始始始相相相相继继继继开开开开办办办办个个个个人人人人住住住住房房房房商商商商业业业业性性性性贷贷贷贷款款款款以以以以及及及及公公公公积积积积金金金金与与与与商商商商业业业业性性性性相相相相结结结结合合合合的的的的住住住住房房房房组组组组合合合合贷贷贷贷款业务。款业务。款业务。款业务。19971997年年年年4 4月月月月3030日日日日中中中中国国国国人人人人民民民民银银银银行行行行颁颁颁颁布布布布了了了了个个个个人住房担保贷款管理试行办法。人住房担保贷款管理试行办法。人住房担保贷款管理试行办法。人住房担保贷款管理试行办法。19981998年年年年5 5月月月月9 9日日日日颁颁颁颁布布布布了了了了个个个个人人人人住住住住房房房房贷贷贷贷款款款款管管管管理理理理办法。办法。办法。办法。Sunday,June 16,202417Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第三节 我国房地产金融的沿革1991年初上海率先实行公积金高高等等教教育育出出版版社社第三节第三节 我国房地产金融的沿革我国房地产金融的沿革20042004年年年年2 2月月月月1515日日日日，由由由由中中中中国国国国建建建建设设设设银银银银行行行行和和和和德德德德国国国国施施施施豪豪豪豪银银银银行行行行合合合合资资资资组组组组建建建建的的的的中中中中德德德德住住住住房房房房储储储储蓄蓄蓄蓄银银银银行行行行正正正正式在天津开始营业。式在天津开始营业。式在天津开始营业。式在天津开始营业。中中中中国国国国人人人人民民民民银银银银行行行行、中中中中国国国国银银银银监监监监会会会会于于于于20052005年年年年4 4月月月月2020日日日日制制制制定定定定并并并并发发发发布布布布了了了了信信信信贷贷贷贷资资资资产产产产证证证证券券券券化化化化试试试试点点点点管理办法。管理办法。管理办法。管理办法。Sunday,June 16,202418Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第三节 我国房地产金融的沿革2004年2月15日，由中国建高高等等教教育育出出版版社社第三节第三节 我国房地产金融的沿革我国房地产金融的沿革我我我我国国国国的的的的房房房房地地地地产产产产金金金金融融融融是是是是随随随随着着着着经经经经济济济济体体体体制制制制改改改改革革革革，适适适适应应应应住住住住房房房房商商商商品品品品化化化化、市市市市场场场场化化化化改改改改革革革革、促促促促进进进进房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场形形形形成成成成而而而而逐逐逐逐步步步步发发发发展展展展起起起起来来来来的的的的，这这这这一一一一历历历历程程程程也也也也可可可可以以以以通通通通过过过过国国国国务务务务院院院院、建建建建设设设设部部部部、金金金金融融融融监监监监管管管管部部部部门发布的一系列房地产金融政策体现出来。门发布的一系列房地产金融政策体现出来。门发布的一系列房地产金融政策体现出来。门发布的一系列房地产金融政策体现出来。Sunday,June 16,202419Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第三节 我国房地产金融的沿革我国的房地产金融是随着经济体制高高等等教教育育出出版版社社第三节第三节 我国房地产金融的沿革我国房地产金融的沿革表表1.2 1987年以来我国房地年以来我国房地产信信贷主要政策一主要政策一览公布年份文件名称主要内容1987年国家计委、建设部和国家统计局关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定建设资金可由自有资金、发放住宅建设债券。向银行申请贷款及预收一定购房款等方式解决，开发周转资金中自有资金不低于20。1989国务院批转国家计委关于加强商品房屋建设管理请求的通知公司建设资金一律存入建设银行或住房储蓄银行。各级银行和非银行金融机构不准向向开发和购买商品房的单位发放贷款，自有资金不得低于年度投资工作量的30。1991国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知首次提出开展个人购买住房贷款业务。1992国务院关于发展房地产业若干问题的通知允许各专业银行发放开发贷款。银行贷款规模、发行债券额度等实行总量控制Sunday,June 16,202420Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第三节 我国房地产金融的沿革表1.2 1987年以来高高等等教教育育出出版版社社第三节第三节 我国房地产金融的沿革我国房地产金融的沿革19941994国国务务院关于深化城院关于深化城镇镇住住房制度改革的决定房制度改革的决定推行住房公推行住房公积积金制度。金制度。19951995商商业银业银行自行自营营住房住房贷贷款款管理管理暂暂行行规规定定用于建造向市用于建造向市场场出售的住房开出售的住房开发贷发贷款款19981998中国人民中国人民银银行关于加大行关于加大住房信住房信贷贷投入支持住房建投入支持住房建设设和消和消费费的通知的通知支持普通住宅建支持普通住宅建设设，明确住房建，明确住房建设设是国民是国民经济经济新的增新的增长长点。点。20012001中国人民中国人民银银行关于行关于发发展展房地房地产业产业若干若干问题问题的通知的通知贷贷款主要投向适款主要投向适销对销对路的住宅开路的住宅开发项发项目。目。企企业业自有自有资资金不金不应应低于开低于开发项发项目目总总投投资资的的3030，开，开发项发项目必目必须须“四四证证”齐齐全。全。20032003中国人民中国人民银银行关于行关于进进一一步加步加强强房地房地产产信信贷业务贷业务管管理的通知理的通知鼓励符合中低收入家庭鼓励符合中低收入家庭购买购买力的住宅力的住宅项项目，目，适当限制高档商品房，重申企适当限制高档商品房，重申企业业自有自有资资金金不得低于不得低于项项目目总总投投资资的的3030，以及，以及“四四证证”齐齐全。全。Sunday,June 16,202421Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第三节 我国房地产金融的沿革1994国务院关于深化城镇住高高等等教教育育出出版版社社第三节第三节 我国房地产金融的沿革我国房地产金融的沿革20042004中国中国银监银监会商会商业银业银行房地行房地产贷产贷款款风险风险管管理指引理指引开开发项发项目目资资本金比例不得低于本金比例不得低于3535，未取得未取得“四四证证”不得不得发发放任何形式的放任何形式的贷贷款，款，对贷对贷款款项项目目进进行尽行尽职调查职调查，严严格格落落实贷实贷款担保，建立完款担保，建立完备备的的监监控和控和风风险险防范机制，防止用流防范机制，防止用流动资动资金金贷贷款款为为房地房地产产开开发项发项目目垫资垫资。20052005中国人民中国人民银银行、中国行、中国银监银监会信会信贷资产证贷资产证券化券化试试点管理点管理办办法法规规范信范信贷资产证贷资产证券化券化试试点工作，保点工作，保护护投投资资人及相关当事人的合法人及相关当事人的合法权权益，并益，并提高信提高信贷资产贷资产流流动动性，丰富性，丰富证证券品种。券品种。Sunday,June 16,202422Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第三节 我国房地产金融的沿革2004中国银监会商业银行房高高等等教教育育出出版版社社第三节第三节 我国房地产金融的沿革我国房地产金融的沿革二、目前我国房地产金融的主要问题二、目前我国房地产金融的主要问题我我我我国国国国房房房房地地地地产产产产业业业业的的的的资资资资金金金金来来来来源源源源高高高高度度度度集集集集中中中中于于于于银银银银行行行行贷款。贷款。贷款。贷款。Sunday,June 16,202423Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第三节 我国房地产金融的沿革二、目前我国房地产金融的主要问高高等等教教育育出出版版社社图图图图1.2 1.2 银行资金参与我国房地产开发全过程银行资金参与我国房地产开发全过程银行资金参与我国房地产开发全过程银行资金参与我国房地产开发全过程FFEDCBA商业银行土地储备中心商业银行房地产开发商商业银行房地产开发商、建筑商商业银行购房者土地储备土地出让与开发房地产开发、建设房地产销售表示资金流向 表示产业流向 GA土地储备贷款B土地出让金C土地转让与开发贷款D业务承包与转包资金E房地产开发与建设贷款F按揭贷款G定金、预付金 Sunday,June 16,202424Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺图1.2 银行资金参与我国房地产开发全过程FFEDCBA高高等等教教育育出出版版社社第三节第三节 我国房地产金融的沿革我国房地产金融的沿革我我我我国国国国房房房房地地地地产产产产金金金金融融融融体体体体系系系系的的的的建建建建设设设设严严严严重重重重滞滞滞滞后后后后于于于于房房房房地产业本身的发展。地产业本身的发展。地产业本身的发展。地产业本身的发展。Sunday,June 16,202425Edited by 龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺第三节 我国房地产金融的沿革我国房地产金融体系的建设严重滞