土地估计常见问题及操作方法课件

估价报告中的常见问题估价报告中的常见问题及估价方法操作及估价方法操作铜陵天元房地产评估经纪有限责任公司王伟宏估价报告中的常见问题及估价方法操作铜陵天元房地产评估经纪有v一、土地估价报告部分一、土地估价报告部分v二、土地估价技术报告部分二、土地估价技术报告部分v三、土地估价方法部分三、土地估价方法部分一、土地估价报告部分一、土地估价报告部分：一、土地估价报告部分：v1、封面。容易犯的错误：、封面。容易犯的错误：v（1）估价项目名称不全）估价项目名称不全v例例1：*公司位于公司位于*市经济技术开发区内土地使用市经济技术开发区内土地使用权抵押价格评估权抵押价格评估v缺土地用途、土地使用权类型。缺土地用途、土地使用权类型。v例例2：*公司用地抵押贷款项目涉及的工业用地国公司用地抵押贷款项目涉及的工业用地国有出让土地使用权价格评估有出让土地使用权价格评估 v缺位置描述。缺位置描述。v（2）有的估价报告封面出现了关键词。根据规范，）有的估价报告封面出现了关键词。根据规范，土地估价技术报告的封面要求有关键词，而很多报土地估价技术报告的封面要求有关键词，而很多报告中没有；或者在估价报告封面出现了关键词。电告中没有；或者在估价报告封面出现了关键词。电子备案系统中，估价报告封面将自动生成，不会出子备案系统中，估价报告封面将自动生成，不会出现关键词；但是技术报告的关键词，还需要我们完现关键词；但是技术报告的关键词，还需要我们完成。成。一、土地估价报告部分：1、封面。容易犯的错误：2、估价目的不准确，表述过于简单。、估价目的不准确，表述过于简单。v准确定义估价目的关系到估价报告是否有效。准确定义估价目的关系到估价报告是否有效。v例如，补办出让手续、补交土地出让金或者确定例如，补办出让手续、补交土地出让金或者确定“招拍挂招拍挂”底价一概而论。底价一概而论。v又又如如，确确定定抵抵押押价价值值或或者者为为抵抵押押贷贷款款提提供供参参考考依依据据，前前者者根根据据建建住住房房20068号号关关于于规规范范与与银银行行信信贷贷业业务务相相关关的的房房地地产产抵抵押押估估价价管管理理有有关关问问题题的的通通知知，等等于于假假定定未未设设立立法法定定优优先先受受偿偿权权利利下下的的市市场场价价值值减减去去估估价价师师知知悉悉的的法法定定优优先先受受偿偿款款，后后者者在在特特殊殊说说明明事事项项中中阐阐述述清清楚楚情情况况后后可可以以仅仅评评估估市市场场价价值值(即即未未进进行行权权利利修修正正和和减减价价处处理理)，两两者者的的土土地地价价值值可可能能不等，不能混淆概论。不等，不能混淆概论。v抵抵押押价价格格=假假定定未未设设立立法法定定优优先先受受偿偿权权利利下下的的市市场场价值价值-法定优先受偿款法定优先受偿款2、估价目的不准确，表述过于简单。准确定义估价目的关系到估价v有的表述过于简单。有的表述过于简单。v例：此次评估目的是为委托方确定土地使用权出让例：此次评估目的是为委托方确定土地使用权出让底价提供参考依据。底价提供参考依据。v未说明委托依据。未说明委托依据。v有的报告仅写一句话有的报告仅写一句话“为抵押贷款提供土地价格参为抵押贷款提供土地价格参考依据考依据”。v另外，估价目的不能同时有两个目的，如为两个目另外，估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的时应分别出具报告。的时应分别出具报告。v例：估价目的是对本项目的土地补偿价格和出让价例：估价目的是对本项目的土地补偿价格和出让价格进行评估，应用方向为提交给当地相关地价管理格进行评估，应用方向为提交给当地相关地价管理部门，对估价对象土地补偿价格及毛地价水平进行部门，对估价对象土地补偿价格及毛地价水平进行审核。这份报告出现了二个目的，及评估土地补偿审核。这份报告出现了二个目的，及评估土地补偿价格和出让价格。这是错误的。价格和出让价格。这是错误的。有的表述过于简单。3、估价基准日确定大多没有说明理由。、估价基准日确定大多没有说明理由。v正常应写正常应写“本次评估以完成现场查勘之日，本次评估以完成现场查勘之日，即即*年年*月月*日作为估价基准日。日作为估价基准日。”有时估有时估价师是多次看现场，所以注意这儿，是完成价师是多次看现场，所以注意这儿，是完成之日。特殊情况的，如企业改制，需与其它之日。特殊情况的，如企业改制，需与其它资产评估相一致，可在此简单说明理由；在资产评估相一致，可在此简单说明理由；在“估价的前提条件和假设条件估价的前提条件和假设条件”中，应详尽中，应详尽说明。特别是现场查勘之日与估价基准日不说明。特别是现场查勘之日与估价基准日不一致的，如何处理的，更要说明。一致的，如何处理的，更要说明。3、估价基准日确定大多没有说明理由。正常应写“本次评估以完成4、地价定义不明确。、地价定义不明确。v地地价价定定义义的的目目的的在在于于明明确确估估价价对对象象在在限限定定条条件件下下形形成成的的价价格格，限限定定条条件件的的内内容容基基本本固固定定，包包括括估估价价基基准准日日、现现状状利利用用或或规规划划利利用用条条件件下下设设定定的的开开发发程程度度与与用用途途、土土地地使使用用权权年年限限、土土地地使使用用权权类类型型。如如果果说说估估价价目目的的是是土土地地估估价报告的前提，那么地价定义就是核心。价报告的前提，那么地价定义就是核心。v但但部部分分土土地地估估价价师师没没有有高高度度重重视视，提提醒醒注注意意以下几点：以下几点：4、地价定义不明确。地价定义的目的在于明确估价对象在限定条件v（1）不能漏项。如大多数漏土地使用权性质、容积）不能漏项。如大多数漏土地使用权性质、容积率两项。特别是容积率，在近二年的评审中，对这率两项。特别是容积率，在近二年的评审中，对这项要求非常严格。还有的漏土地剩余使用年限。有项要求非常严格。还有的漏土地剩余使用年限。有的评估设定的土地使用年限，前面说成的评估设定的土地使用年限，前面说成13年，后面年，后面又是又是40年。年。v例：本次评估地价定义为：设定估价对象用途为综例：本次评估地价定义为：设定估价对象用途为综合，设定年限为综合用地法定最高出让年限合，设定年限为综合用地法定最高出让年限50年、年、设定开发程度为设定开发程度为“七通一平七通一平”（宗地外通路、通电、（宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内场地平整），于估价基准日场地平整），于估价基准日2010年年7月月30日的土地日的土地使用权出让价格。使用权出让价格。v缺现状或规划利用、容积率等。缺现状或规划利用、容积率等。（1）不能漏项。如大多数漏土地使用权性质、容积率两项。特别是v（2）设设定定用用途途、容容积积率率应应以以证证载载为为主主，实实际际情情况况可可以在估价过程中认真分析后予以考虑。以在估价过程中认真分析后予以考虑。v（3）实实际际开开发发程程度度与与设设定定开开发发程程度度不不一一致致的的，应应阐阐述理由。述理由。v如：为抵押贷款提供参考涉及的已建成房地产中的如：为抵押贷款提供参考涉及的已建成房地产中的土地价值评估。实际开发程度为宗地内土地价值评估。实际开发程度为宗地内“六通一平六通一平”，设定为宗地内场地平整。，设定为宗地内场地平整。v可可描描述述为为：待待估估宗宗地地实实际际土土地地开开发发程程度度为为宗宗地地红红线线外外“六六通通”和和红红线线内内“六六通通一一平平”。根根据据资资产产衔衔接接原原则则，为为确确保保资资产产不不重重不不漏漏评评估估，宗宗地地红红线线内内的的“六六通通”费费用用在在求求取取房房产产价价值值时时测测算算，本本次次土土地地开开发发程度设定为红线外程度设定为红线外“六通六通”和红线内场地平整。和红线内场地平整。v抵抵押押时时，如如果果建建成成建建筑筑物物的的价价值值高高于于空空地地价价值值，该该种种选选择择应应无无风风险险；如如果果老老旧旧建建筑筑物物价价值值低低于于空空地地价价值，这样存在高估风险。值，这样存在高估风险。（2）设定用途、容积率应以证载为主，实际情况可以在估价过程中5、估价结果出错。、估价结果出错。v主要表现在一览表方面，缺项，没有严格按主要表现在一览表方面，缺项，没有严格按照规程要求做，缺少基础设施、权利状况等照规程要求做，缺少基础设施、权利状况等详细说明。详细说明。v另外，有的商办住用地，没有用楼面地价表另外，有的商办住用地，没有用楼面地价表示。根据规范，示。根据规范，“必要时应注明楼面地价必要时应注明楼面地价”。5、估价结果出错。v6、估估价价对对象象界界定定不不具具体体、全全面面。如如估估价价对对象象具具体体是是指指土土地地、房房地地，还还是是建建筑筑物物，没没有有说说明明清清楚楚。若若指指土土地地又又没没有有交交待待面面积积、用用途途、土土地地使使用用权权人人等等。7、土土地地登登记记状状况况表表述述不不全全，大大多多缺缺少少估估价价对对象象来来源源、土土地地登登记记证证书书号号。特特别别是是估估价价对对象象来来源源，即即历历史沿革，在近年的评审中，都要求写明。史沿革，在近年的评审中，都要求写明。v下下面面这这个个案案例例对对估估价价对对象象的的来来源源及及历历史史沿沿革革描描述述比比较清楚。较清楚。v估估价价对对象象的的来来源源及及历历史史沿沿革革：估估价价对对象象现现为为国国有有工工业业用用地地，通通过过估估价价师师实实地地现现场场调调查查，估估价价对对象象原原为为*县县*镇镇*村村集集体体土土地地，经经过过农农用用地地转转用用审审批批后后变变为为国国有有土土地地，*市市*有有限限公公司司于于1999年年6月月以以出出让让方方式式取取得得了了估估价价对对象象的的国国有有出出让让建建设设用用地地使使用用权权，并签订了并签订了国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同。6、估价对象界定不具体、全面。如估价对象具体是指土地、房地，8、土地权利状况表述不全。、土地权利状况表述不全。v以以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权，要要说说明明取取得得时时间间、出出让让金金数数额额、批批准准使使用用年年限限、已已使使用用年年限限、剩剩余余使使用用年年限限、宗宗地地使使用用的的特特殊殊规规定定。而而多多数数报报告告缺缺少少描描述述。如如果果已已有有抵抵押押权权存存在在，缺缺少少抵抵押押权权人人、抵抵押押权权的的设设定定、终终止止日日期期、期期限限等等。本本次次评评估估是是否否考考虑虑抵抵押押权权对对评评估估结结果果的的影影响响，在在报报告告中中未未予予披披露露。如如有有租租赁赁权权存存在在，则则应应写写租租赁赁起起止止时时间间、租租赁赁范范围围、租租金金情情况况，本次估价如何处理等。本次估价如何处理等。v例例：估估价价对对象象土土地地权权利利为为*有有限限公公司司以以出出让让方方式式获获得得的的国国有有建建设设用用地地使使用用权权,宗宗地地登登记记用用途途为为工工业业用用地地,评评估估登登记记用用途途为为工工业业用用地地,土土地地使使用用权权终终止止日日期期为为2056年年6月月30日日,估估价价基基准准日日估估价价对对象象剩剩余余使使用用年年限限44.0年年,根根据据委委托托方方提提供供资资料料及及其其介介绍绍,估估价价基基准准日日,估估价价对对象象未未设设有有抵抵押押、租租赁赁、担担保保等等他他项项权利。权利。v缺缺所所有有权权、出出让让合合同同内内容容描描述述。（应应有有取取得得时时间间，出出让让金金数数额，标准、使用年限）额，标准、使用年限）v在电子备案系统的宗地信息中，应填写出让金单价。在电子备案系统的宗地信息中，应填写出让金单价。8、土地权利状况表述不全。以出让方式取得土地使用权，要说明取9、土地利用状况大多未引起重视。、土地利用状况大多未引起重视。v此此处处应应描描述述一一是是利利用用现现状状，估估价价对对象象上上的的建建构构筑筑物物及及其其用用途途、容容积积率率、绿绿化化率率等等。重重要要建建构构筑筑物物应应说说明明其其耐耐用用年年限限、已已使使用用年年限限、结结构构、建建筑筑细细部部说说明明等等等等。特特别别是是如如果果运运用用到到了了收收益还原法，则此处说明应更加详细。益还原法，则此处说明应更加详细。v二二是是应应描描述述土土地地利利用用变变迁迁，包包括括估估价价对对象象的的不不同同利利用用历历史史、规规划划利利用用、最最佳佳利利用用情情况况等等，如如后后面面采采用用了了假假设设开开发发法法，则则在此处应更加详尽说明。在此处应更加详尽说明。v而而在在有有些些参参加加评评审审报报告告中中，如如已已有有建建筑筑物物的的，没没有有容容积积率率；待待开开发发土土地地的的，没没有有说说明明规规划划批批准准机机关关、批批准准文文号号、批批准准日日期期等等。后后面面的的附附件件亦亦应应与与此此一一致致，附附上上房房地地产产权权证证、建建设设工工程规划许可证、建筑施工许可证等。程规划许可证、建筑施工许可证等。v例例：至至估估价价基基准准日日，宗宗地地上上建建有有办办公公楼楼、车车间间、门门卫卫室室等等建建筑物，均未办理产权证。筑物，均未办理产权证。v缺建筑面积、建筑密度、容积率等。缺建筑面积、建筑密度、容积率等。v如如果果估估价价对对象象为为空空地地，应应说说明明为为何何未未开开工工，是是规规划划调调整整还还是是其它原因。这关系到权利状况、处置的约束。其它原因。这关系到权利状况、处置的约束。9、土地利用状况大多未引起重视。此处应描述一是利用现状，估价10、估价依据缺乏针对性。、估价依据缺乏针对性。v很很多多估估价价师师没没有有重重视视估估价价依依据据的的针针对对性性，估估价依据大同小异，针对性不强。价依据大同小异，针对性不强。v如如评评估估国国有有建建设设用用地地使使用用权权出出让让底底价价，把把担担保保法法写写上上了了，或或者者把把相相关关法法律律法法规规全全部部罗罗列列上上。有有的的缺缺项项重重要要的的依依据据。如如土土地地使使用用权权抵抵押押价价格格评评估估，没没有有将将原原国国家家土土地地管管理理局局印印发发的的关关于于土土地地使使用用权权抵抵押押有有关关问问题题的的通知通知写上。写上。v应应从从估估价价目目的的、土土地地用用途途以以及及估估价价方方法法的的不不同，有针对性地确定估价依据。同，有针对性地确定估价依据。10、估价依据缺乏针对性。很多估价师没有重视估价依据的针对性（1）估价目的）估价目的v不不同同的的估估价价目目的的对对应应不不同同的的估估价价依依据据。例例如如：有有关关土土地地转转让让目目的的的的应应强强调调中中华华人人民民共共和和国国城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例（1990年年5月月19日日中中华华人人民民共共和和国国国国务务院院令令第第55号号）及及各各地地方方条条例例。有有关关土土地地出出让让目目的的的的应应强强调调以以上上条条例例及及招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让国国有有建建设设用用地地使使用用权权规规定定（2007年年9月月28日日中中华华人人民民共共和和国国国国土土资资源源部部令令第第39号号）等等其其他他相相关关条条例例。有有关关土土地地抵抵押押目目的的的的应应强强调调担担保保法法和和关关于于土土地地使使用用权权抵抵押押有有关关问问题题的的通通知知。有有关关企企业业改改制制目目的的应应强强调调国国土土资资源源部部办办公公厅厅关关于于印印发发企企业业改改制制土土地地资资产产处处置置审审批批意意见见（试试行行）和和土土地地估估价价报报告告备备案案办办法法（试试行行）的的通通知知（国国土土资资厅厅发发200142号号）、国国土土资资源源部部关关于于改改革革土土地地结结果果确确认认和和土土地地资资产产处处置置审审批批办办法法的的通通知知（国国土资发土资发200144号）等文件。号）等文件。（1）估价目的不同的估价目的对应不同的估价依据。例如：有关土（2）土地用途）土地用途v土土地地用用途途方方面面，主主要要是是工工业业用用地地应应强强调调依依据据关关于于发发布布实实施施全全国国工工业业用用地地出出让让最最低低价价标标准准的的通通知知（国国土土资资发发2006307号号）、国国土土资资源源部部、监监察察部部关关于于进进一一步步落落实实工工业业用用地地出出让让制制度度的的通通知知（国国土土资资发发2009101号号）、国国土土资资源源部部关关于于调调整整工工业业用用地地出出让让最最低低价价标标准准实实施施政政策策的的通通知知（国国土土资资发发200956号）等文件。号）等文件。（2）土地用途土地用途方面，主要是工业用地应强调依据关于发（3）估价方法：）估价方法：v估估价价依依据据应应与与估估价价过过程程一一致致，主主要要体体现现在在估估价价过过程程中各种方法参数的选取。中各种方法参数的选取。v基基准准地地价价系系数数修修正正法法，应应强强调调当当地地已已公公布布在在实实施施的基准地价。的基准地价。v收收益益还还原原法法，应应强强调调有有关关房房产产税税、营营业业税税及及附附加加、管理费、维修费、建筑物重置成本等的文件规定。管理费、维修费、建筑物重置成本等的文件规定。v成成本本逼逼近近法法，应应强强调调土土地地取取得得费费、土土地地开开发发费费、耕耕地地占占用用税税、耕耕地地开开垦垦费费等等文文件件规规定定。尤尤其其很很多多报报告告中中仍仍计计入入新新增增建建设设用用地地使使用用费费的的问问题题，应应根根据据财财政政部部、国国土土资资源源部部、中中国国人人民民银银行行关关于于调调整整新新增增建建设设用用地地土土地地有有偿偿使使用用费费政政策策等等问问题题的的通通知知（财财综综200648号）进行认真分析。号）进行认真分析。v剩余法，应强调建设工程费及有关税费政策等。剩余法，应强调建设工程费及有关税费政策等。（3）估价方法：估价依据应与估价过程一致，主要体现在估价过程11、估价原则选用缺乏针对性。、估价原则选用缺乏针对性。v有有的的把把所所有有估估价价原原则则全全部部罗罗列列上上，有有的的缺缺项项重重要要原原则则。如如采采用市场法的，没有写替代原则等。用市场法的，没有写替代原则等。v注注意意，涉涉及及抵抵押押贷贷款款的的土土地地估估价价，因因为为风风险险大大，应应强强调调谨谨慎慎原则。原则。11、估价原则选用缺乏针对性。有的把所有估价原则全部罗列上，12、估价结果及其使用部分问题：、估价结果及其使用部分问题：v一一是是把把估估价价的的前前提提条条件件及及假假设设条条件件、估估价价结结果果和和估估价价报报告告使使用用、需需要要特特殊殊说说明明的的事事项项混混在在一一起起描描述述，条条理理不不清清；二二是是估估价价的的前前提提条条件件及及假假设设条条件件的的描描述述不不全全，大大多多缺缺少少年年期期、估估价价基基准准日日设设定定；三三是是未未经经确认或无法确认的资料没有作特殊说明等。确认或无法确认的资料没有作特殊说明等。v根根据据土土地地估估价价报报告告规规范范格格式式，估估价价结结果果和和估估价价报告的使用分为三个部分：报告的使用分为三个部分：v（1）估估价价的的前前提提条条件件和和假假设设条条件件，说说明明进进行行本本次次估估价价及及估估价价报报告告与与估估价价结结果果成成立立的的前前提提条条件件和和假假设设条条件件。其其中中，假假设设条条件件应应写写估估价价对对象象的的用用途途设设定定、年年期期设设定定、估估价价基基准准日日设设定定等等。可可见见，估估价价基基准准日日的的设设定定应应在在此此给给出出理理由由。估估价价的的前前提提条条件件必必须须基基于于合合理和可信。理和可信。12、估价结果及其使用部分问题：一是把估价的前提条件及假设条v例：例：v鉴于估价对象的特点，本次估价有以下假设条件：鉴于估价对象的特点，本次估价有以下假设条件：v估估价价对对象象在在办办理理出出让让手手续续过过程程中中已已经经支支付付有有关关税税费。费。v估价对象所在区域的规划条件未来不会改变。估价对象所在区域的规划条件未来不会改变。v估估价价对对象象的的开开发发及及投投入入完完全全符符合合“七七通通一一平平”的的标准。标准。v估价对象剩余年期不会因为其他原因进行增减。估价对象剩余年期不会因为其他原因进行增减。v有关证明中所述内容与客观情况完全吻合。有关证明中所述内容与客观情况完全吻合。v该例条理清晰，假设合理。该例条理清晰，假设合理。例：（2）估价结果和估价报告的使用。）估价结果和估价报告的使用。v其其中中有有一一条条，土土地地估估价价结结果果的的有有效效期期，说说明明本本次次估估价价报报告告与与估估价价结结果果的的有有效效期期限限，规规范范写写法法应应为为：本本估估价价报报告告与与估估价价结结果果自自估估价价报报告告提提交交之之日日起起一一年年内内有有效效，或或者者半半年年内内有有效效，这这个个根根据据具具体体情情况况。但但是是，迄迄今今为为止止，我我们们仍仍有有一一些些报报告告是是：自自估估价价基基准准日日起起一一年年内内有有效效。请请问问：如如果果让让我我们们评评一一宗宗地地一一、二二年年前前的的价价格格，如如果果是是自自估估价价基基准准日日起起一一年年内内有有效效，那那么么当当我我们们提提交交这这份份报报告告时时，就就已已经经失失效效了了，那那评评估估的的目目的的何何在在呢呢？委委托托方方付付了了钱钱，拿拿着着一份失效的报告，又有什么意义？一份失效的报告，又有什么意义？（2）估价结果和估价报告的使用。其中有一条，土地估价结果的有（3）需要特殊说明的事项。）需要特殊说明的事项。v一一些些特特殊殊情情况况、估估价价中中采采取取的的特特殊殊处处理理，需需在在此此说说明明。此此处处应应对对他他项项权权利利的的状状况况作作出出说说明明：如如抵抵押押权权，对对抵抵押押权权的的存存在在，本本次次评评估估中中是是否否进进行行了了考考虑虑；租租赁赁权权，如如果果签签订订低低租租金金合合同同，则则可可能能对对地地价价有有影影响响；法法定定优优先先受受偿偿款款，如如划划拨拨土土地地，则则存存在在应应补补交交的的土土地地出出让金，本次评估是如何考虑的。让金，本次评估是如何考虑的。v很很多多估估价价报报告告中中第第三三条条“需需要要特特殊殊说说明明的的事事项项”与与第第一一条条“估估价价的的前前提提条条件件和和假假设设条条件件”混混淆淆，不不够够重重视视该该条条款款。“需需要要特特殊殊说说明明的的事事项项”旨旨在在披披露露未未确确定定因因素素、变变化化因因素素、未未考考虑虑因因素素与与估估价价结结果果的的关关系系，减减少少土土地地估估价的风险，必须予以高度重视。价的风险，必须予以高度重视。（3）需要特殊说明的事项。一些特殊情况、估价中采取的特殊处理v例例如如：估估价价对对象象尚尚未未取取得得土土地地使使用用权权证证或或规规划划条条件件，估估价价报报告告仅仅根根据据委委托托估估价价函函中中的的条条件件进进行行估估价价，必必须须申申明明当当条条件件发发生生变变化化时时，评评估估结结果果需需作作相相应应调调整。整。v出出于于某某些些特特定定评评估估目目的的时时，当当地地政政府府要要求求必必须须使使用用基基准准地地价价，但但基基准准地地价价标标准准已已过过期期，或或者者超超期期基基准地价经论证可以使用，均应说明。准地价经论证可以使用，均应说明。v当当评评估估目目的的是是为为抵抵押押提提供供市市场场价价格格参参考考依依据据时时，或或者者估估价价对对象象尚尚未未解解押押，应应提提醒醒估估价价报报告告使使用用者者，该报告是否考虑了法定优先受偿权对价格的影响。该报告是否考虑了法定优先受偿权对价格的影响。v当当为为以以转转让让为为目目的的的的评评估估提提供供市市场场价价格格参参考考依依据据时时，应应提提醒醒报报告告使使用用者者注注意意该该报报告告是是否否考考虑虑了了土土地地转让时需支付的各种税费及税费转嫁等因素的影响。转让时需支付的各种税费及税费转嫁等因素的影响。例如：估价对象尚未取得土地使用权证或规划条件，估价报告仅根13、附件问题：、附件问题：v一一是是有有的的报报告告没没有有附附件件；二二是是有有的的报报告告附附件件不不全全，缺缺待待估估宗宗地地位位置置示示意意图图、比比较较案案例例的的现现场场照照片片和和坐坐落落，没没有有附附上上基基准准地地价价的的相相关关内内容容等等；三三是是附附件复印件模糊不清，无法看清。件复印件模糊不清，无法看清。v有有的的地地价价定定义义说说明明是是按按现现状状利利用用条条件件（空空地地、地地上上无无建建筑筑物物）评评估估，但但照照片片显显示示有有在在建建工工程程或或已已建好的房屋，与土地利用状况描述明显不一致。建好的房屋，与土地利用状况描述明显不一致。v有有的的位位置置示示意意图图过过于于简简单单，只只有有二二条条道道路路组组成成，漏漏掉掉了了包包括括周周边边土土地地的的利利用用情情况况、功功能能分分区区和和产产业聚集等重要信息。业聚集等重要信息。v下下面面二二个个案案例例一一为为过过于于简简单单的的示示意意图图，一一为为做做得得较好的位置示意图。较好的位置示意图。13、附件问题：一是有的报告没有附件；二是有的报告附件不全，土地估计常见问题及操作方法课件土地估计常见问题及操作方法课件二、土地估价技术报告部分二、土地估价技术报告部分v1、影响因素分析：、影响因素分析：v地地价价的的影影响响因因素素包包括括一一般般因因素素、区区域域因因素素、个个别别因因素素，因因素素的的照照抄抄照照搬搬是是土土地地估估价价报报告告中中存存在在的的通通病病，甚甚至至商商业业、住住宅宅、工工业业等等不不同同用用途途用用地地的的影影响响因因素素全全部部一一样样，没没有有任任何何分分析析。估估价价是是一一个个集集科科学学、经经验验、艺艺术术于于一一体体的的行行业业，土土地地估估价价师师对对社社会会经经济济发发展展、城城市市地地价价政政策策、住住房房制制度度、区区域域发发展展优优势势等等因因素素进进行行科科学学分分析析，才才能能更更好好地地把把握握地地价价动动态态，体体现现估估价价师师的的专专业业化化水水平平。例例如如：房房地地产产宏宏观观调调控控的的“限限购购”政政策策，抑抑制制了了房房地地产产的的投投机机，对对当当地地住住宅宅市市场场是是否否存存在在影影响响，具具体体影影响响程程度度，可可能能中中小小户户型型住住宅宅价价格格在在降降低低，但但高高档档住住宅宅销销量量仍仍然然较较好好；估估价价对对象象为为一一宗宗工工业业用用地地，但但位位于于某某国国家家产产业业园园区区，可可能能存存在在一一定定优优惠惠政政策策或或规规划划优优势势，对对土土地地的的价价格格存存在在的影响应具体分析。的影响应具体分析。二、土地估价技术报告部分v具具体体到到我我省省大大多多数数估估价价报报告告的的缺缺点点：一一是是内内容容不不全全，如如一一般般因因素素描描述述大大多多缺缺金金融融政政策策、税税收收政政策策，区区域域因因素素描描述述缺缺微微观观区区位位说说明明，个个别别因因素素缺缺临临路路状状况况等等；二二是是缺缺乏乏分分析析，即即重重描描述述、轻轻分分析析，甚甚至至不不作作分分析析，大大多多套套用用当当地地市市情情、县县情情，没没有有作作针针对对性性分分析析；三三是是文文字字描描述述不不精精炼炼，写写的的过过多多且且空空洞洞，甚甚至至于于是是对对地价影响无关的东西。地价影响无关的东西。v需需指指出出的的是是：土土地地估估价价报报告告与与技技术术报报告告的的因因素素说说明明不不同同，估估价价报报告告侧侧重重于于因因素素的的陈陈述述，而而技技术术报报告告侧侧重重于于分分析析。在在对对地地价价影影响响因因素素进进行行分分析析时时，通通过过定定性性和和定定量量分分析析，着着重重分分析析这这些些因因素素对对地地价价可可能能产产生生的的影影响响程程度度及及影影响响趋趋势势，并并与与土土地地估估价价过过程程中中有有关关方方法法选选择择、参参数数确确定定、因因素素分分析析和和比比较较内内容容等等相相对对应应，要要求求对对地地价价影影响响因因素素的的分分析析要要与与估估价价结结果果的的确确定定联联系系起起来来，做做到到分分析析合合理理、参参数数有有据据、估估价价得得当当，不能前后矛盾。不能前后矛盾。具体到我省大多数估价报告的缺点：一是内容不全，如一般因素描述2、估价方法选择应有现势性：、估价方法选择应有现势性：v缺缺点点一一是是大大多多数数说说明明理理由由不不够够清清楚楚，即即没没有有全全面面说说明明为为何何选选用用该该种种方方法法，又又为为何何不不选选用用其其他他方方法法的的理理由由等等；二二是是方方法法选选用用错错误误，如如有有一一份份报报告告，商商住住用用地地采采用用成成本本法法，按按征征收收集集体体土地方式，价格评到了土地方式，价格评到了2000多元多元/平方米，难以置信。平方米，难以置信。v根根据据规规程程，通通行行的的估估价价方方法法有有市市场场比比较较法法、收收益益还还原原法法、剩剩余余法法、成成本本逼逼近近法法、基基准准地地价价系系数数修修正正法法等等。估估价价方方法法的的选选择择应应根根据据当当地地地地产产市市场场发发育育情情况况并并结结合合估估价价对对象象的的具具体体特特点点及及估估价价目目的的等等进进行行合合理理选选择择。估估价价对对象象所所在在区区域域土土地地市市场场比比较较活活跃跃，近近期期有有较较丰丰富富的的交交易易案案例例可可供供选选择择和和比比较较，可可以以采采用用市市场场比比较较法法进进行行评评估估；区区域域周周边边及及类类似似区区域域的的同同类类地地产产有有出出租租现现象象，可可从从客客观观房房地地产产租租金金中中剥剥离离出出归归属属于于土土地地的的租租金金并并以以此此计计算算地地价价，可可采采用用收收益益还还原原法法；所所在在区区域域的的土土地地取取得得费费、土土地地开开发发等等成成本本费费用用具具有有现现行行的的法法律律法法规规和和文文件件依依据据，可可采采用用成成本本逼逼近近法法；所所在在区区域域的的房房地地产产市市场场发发育育良良好好，有有充充足足的的房房地地产产交交易易案案例例，能能够够通通过过该该区区域域的的房房地地产产交交易易价价格格水水平平合合理理确确定定估估价价对对象象房房地地产产价价值值，可可用用剩剩余余法法的的原原理理和和公公式式推算出估价对象土地价格。推算出估价对象土地价格。2、估价方法选择应有现势性：缺点一是大多数说明理由不够清楚，v以以上上4种种方方法法的的原原理理都都与与能能够够取取得得近近期期交交易易案案例例、出出租租案案例例、土土地地开开发发费费用用等等具具有有很很强强的的现现势势性性。当当然然，基基准准地地价价系系数数修修正正法法也也不不例例外外，可可是是很很多多土土地地估估价价师师仅仅仅仅因因为为估估价价对对象象位位于于基基准准地地价价范范围围内内，可可以以采采用用基基准准地地价价系系数数修修正正法法，而而没没有有考考虑虑基基准准地地价价的的公公布布年年限限，其其是是否否适适用用现现在在的的地地价价水水平平。因因此此，土土地地估估价师在选用基准地价系数法时应慎重。价师在选用基准地价系数法时应慎重。v如如估估价价对对象象位位于于城城镇镇范范围围内内、基基准准地地价价覆覆盖盖范范围围之之外外，可可以以选选择择采采用用基基准准地地价价系系数数修修正正法，参照基准地价的末级地进行评估。法，参照基准地价的末级地进行评估。以上4种方法的原理都与能够取得近期交易案例、出租案例、土地开v在在具具体体的的实实践践中中，我我们们一一般般工工业业、仓仓储储用用地地采采用用成成本本逼逼近近法法、基基准准地地价价系系数数修修正正法法，成成本本逼逼近近法法适适宜宜新新开开发发土土地地。商商办办住住用用途途的的空空地地，已已有有规规划划指指标标，完完成成*通通一一平平的的净净地地，最最适适宜宜采采用用假假设设开开发发法法、市市场场比比较较法法，也也可可采采用用收收益益还还原原法法，但但要要分分情情况况，如如宾宾馆馆、加加油油站站用用地地；商商办办住住用用途途的的熟熟地地，采采用用收收益益还还原原法法、市市场场比比较较法法。熟熟地地，往往往往地地面面上上已已建建有有房房屋屋，当当进进行行银银行行抵抵押押目目的的的的评评估估时时，房房屋屋必必须须随随之之抵抵押押。这这时时候候的的土土地地评评估估，里里面面参参数的选取，须注意与房屋评估的参数相统一。数的选取，须注意与房屋评估的参数相统一。在具体的实践中，我们一般工业、仓储用地采用成本逼近法、基准地3、地价、地价的的确定：确定：v应应对对不不同同方方法法评评估估结结果果进进行行可可信信度度分分析析，合合理理确确定定估价结果。估价结果。v取取加加权权系系数数过过于于随随意意，依依据据不不充充分分。确确定定宗宗地地估估价价结结果果，要要求求说说明明对对不不同同估估价价方方法法结结果果进进行行增增值值或或减减值值调调整整的的原原因因。估估价价人人员员应应从从估估价价资资料料、估估价价方方法法、估估价价参参数数指指标标等等的的适适宜宜性性、准准确确性性方方面面，对对各各试试算算价价格格进进行行客客观观分分析析。对对采采用用众众数数、平平均均值值或或以以其其中中某某一一价价格格等等为为最最终终宗宗地地地地价价的的，要要解解释释其其方方法法选选择择的依据。的依据。v当当二二种种方方法法差差异异大大时时，下下一一案案例例：由由于于两两种种方方法法结结果果差差异异较较大大，考考虑虑到到估估价价对对象象所所在在地地块块上上的的建建筑筑物物未未建建成成，售售价价为为开开发发完完成成后后的的预预计计售售价价，目目前前市市场场不不明明确确；而而市市场场比比较较法法选选取取的的是是近近期期交交易易案案例例，较较具具有有现现势势性性。故故本本次次评评估估取取市市场场比比较较法法的的结结果果作作为为最终价格。最终价格。v该例分析较好，揭示了重点。该例分析较好，揭示了重点。3、地价的确定：应对不同方法评估结果进行可信度分析，合理确定4、估价报告整体的逻辑性：、估价报告整体的逻辑性：v土土地地估估价价报报告告的的各各项项要要素素应应紧紧密密联联系系在在一一起起。很很多多土土地地估估价价报报告告因因估估价价师师工工作作态态度度懈懈怠怠，重重要要参参数数不不一一致致、书书写写错错误误、严严重重笔笔误误等等现现象象较较多多，如如年年期期前前后后不不一一致致、开开发发程程度度前前后后不不一一致致、容容积积率率前前后后不不一一致致、土土地地用用途途不不一一致致、公公式式打打印印错错误误、项项目目名名称称前前后后不不一一致致等等，影影响响了了土土地地估估价价结结果果的的可可信信度度。估估价价师师在在撰撰写写土土地地估估价价报报告告时时，应应引引起起高高度度重重视视，精精力力高度集中，保证土地估价报告整体逻辑一致。高度集中，保证土地估价报告整体逻辑一致。4、估价报告整体的逻辑性：土地估价报告的各项要素应紧密联系在三、土地估价方法部分：三、土地估价方法部分：v1、基准地价系数修正法：、基准地价系数修正法：v几几大大评评估估方方法法中中，也也是是在在我我们们日日常常估估价价中中，基基准准地地价价系系数数修修正正法法是是运运用用最最常常见见的的一一种种方方法法。经经常常是是以以其其它它评评估估方方法法为为主主，然然后后用用基基准地价系数修正法进行验证。准地价系数修正法进行验证。v前前不不久久，中中国国土土地地估估价价师师协协会会发发布布了了关关于于土土地地估估价价报报告告评评审审中中典典型型问问题题的的处处理理意意见见（一）（一）。三、土地估价方法部分：v我省各地的基准地价，超过三年仍在使用的，有一大批；超我省各地的基准地价，超过三年仍在使用的，有一大批；超过六年的，有个别县。越到小县城，能采用其它评估方法的过六年的，有个别县。越到小县城，能采用其它评估方法的越不多，如市场比较法，根本找不到市场交易案例。因此，越不多，如市场比较法，根本找不到市场交易案例。因此，当必须采用基准地价系数修正法时，应严格按照该文件精神当必须采用基准地价系数修正法时，应严格按照该文件精神操作。超过三年的，应在估价报告中解释使用基准地价系数操作。超过三年的，应在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，定量分析当地修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。超过六年的，土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。超过六年的，须附地方政府（包括主管部门）明确要求必须使用该方法的须附地方政府（包括主管部门）明确要求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由省级以上（含省级）土地估价证明；不能提供证明的，须由省级以上（含省级）土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时估价报告中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地估价报告中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证意见应作方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。可见，超过六年继续使用该方法难度就很大了，为报告附件。可见，超过六年继续使用该方法难度就很大了，因为基本上省级行业协会的专家论证意见不会给出。因为基本上省级行业协会的专家论证意见不会给出。我省各地的基准地价，超过三年仍在使用的，有一大批；超过六年的v扣扣分分点点依依次次是是：地地价价内内涵涵、其其他他因因素素修修正正、方方法法运运用用完完整整性性、编编制制待待估估宗宗地地因因素素条条件件说说明明表表、编编制制待待估估宗宗地地因因素素修修正正系系数数表表、地地价价计计算算、修修正正体体系系、宗宗地级别的确定。地级别的确定。v该该方方法法应应用用过过程程中中，应应详详细细介介绍绍当当地地公公布布的的基基准准地地价价的的地地价价内内涵涵（包包括括地地价价制制定定及及公公布布时时间间、文文件件编编号号、估估价价基基准准日日、设设定定开开发发程程度度、容容积积率率、年年期期等等）及及修修正正体体系系（注注意意此此处处不不能能漏漏掉掉容容积积率率的的介介绍绍）；编编制制待待估估宗宗地地因因素素条条件件说说明明表表及及修修正正系系数数表表；开开发发程程度度及及容容积积率率修修正正应应对对照照基基准准地地价价设设定定、地地价价定定义义设设定定情情况况进进行行合合理理修修正正；期期日日修修正正宜宜参参照照地地价价动动态态监监测测指指数数进进行行合合理理修修正正；年年期期修修正正若若涉涉及及土土地地还还原原率，应充分说明其取值依据。率，应充分说明其取值依据。扣分点依次是：地价内涵、其他因素修正、方法运用完整性、编制待（1）地价指数确定的方法：）地价指数确定的方法：v有有城城市市动动态态监监测测体体系系的的市市可可以以采采用用该该体体系系公公布布的的地价指数地价指数v当地政府部门、国土部门公布的地价指数当地政府部门、国土部门公布的地价指数v基基准准地地价价更更新新及及时时的的地地方方，有有地地价价指指数数分分析析内内容容的，可采用其中的数据的，可采用其中的数据v土土地地交交易易市市场场活活跃跃的的区区域域，选选取取不不同同时时点点的的类类似似的的交交易易案案例例，剥剥离离其其他他地地价价影影响响因因素素后后，求求取取出出地地价指数。价指数。v例：例：v评评估估基基准准日日为为2011年年11月月8日日,*市市基基准准地地价价基基准准日日为为2009年年1月月1日日,据据近近两两年年*城城市市开开发发区区经经济济发发展展状状况况及及地地产产市市场场的的发发育育情情况况，工工业业用用地地地地价价呈呈上上升升趋势，故本次评估取期日修正系数趋势，故本次评估取期日修正系数K=1.2。v无地价指数依据无地价指数依据,取值随意。取值随意。（1）地价指数确定的方法：有城市动态监测体系的市可以采用该（2）土地）土地还原率还原率确定的方法：确定的方法：v下一案例描述较好。下一案例描述较好。v例例：根根据据城城镇镇土土地地估估价价规规程程，土土地地还还原原率率主主要要有有三三种种方方法法确确定定：土土地地纯纯收收益益与与价价格格比比率率法法、安安全全利利率率加加风风险险调调整整值值法法、投投资资风风险险与与投投资资收收益益率率综综合合排排序序插插入入法法。根根据据目目前前所所掌掌握握的的数数据据，本本次次评评估估土土地地还还原原率率采采用用安安全全利利率率加加风风险险调调整整值值法法确确定定，即即：土土地地还还原原率率=安安全全利利率率+风风险险调调整整值值。安安全全利利率率按按中中国国人人民民银银行行于于2008年年12月月23日日公公布布的的一一年年期期存存款款利利率率2.25%确确定定，同同时时考考虑虑*市市目目前前房房地地产产业业的的平平均均收收益益状状况况、估估价价对对象象的的地地理理位位置置、估估价价对对象象的的用用途途等等因因素素，结结合合我我们们对对估估价价对对象象所所在在区区域域房房地地产产市市场场的的调调查查了了解解，由由于于当当前前房房地地产产政政策策变变动动较较快快，土土地地取取得得周周期期较较长长，土土地地投投资资存存在在一一定定的的风风险险，并并且且考考虑虑目目前前的的通通货货膨膨胀胀和和一一定定的的风风险险利利率率，综综合合分分析析住住宅宅用用地地风风险险调调整整值值在在4.5%5%之之间间，本本次次评评估估风风险险调调整整值值取取 其其 平平 均均 值值 4.75%，因因 此此，土土 地地 还还 原原 率率=2.25%+4.75%=7%。（2）土地还原率确定的方法：下一案例描述较好。（3）注意修正系数的前后一致性。）注意修正系数的前后一致性。v在在前前文文区区域域因因素素、个个别别因因素素中中描描述述的的因因素素优优劣劣程程度度，应与此处对应。应与此处对应。v例：例：v宗宗地地区区域域因因素素描描述述：道道路路类类型型为为混混合合型型次次干干道道，距距汽汽车车站站距距离离为为6300米米，距距火火车车站站距距离离为为9500米米，产产业业集集聚聚度度为为一一般般产产业业联联系系紧紧密密区区。而而基基准准地地价价系系数数修修正正法法中中因因素素条条件件修修正正系系数数表表描描述述为为：道道路路类类型型为为交交通通型型次次干干道道，距距汽汽车车站站距距离离为为10000米米，距距火火车车站站距距离离为为6800米米，产产业业集集聚聚度度为为高高新新技技术术产产业业联联系系紧紧密密区区。比比较较法法中中因因素素条条件件说说明明表表：待待估估宗宗地地道道路路类类型型交交通通型型次次干干道道；距距汽汽车车站站距距离离8300米米；距距火火车车站距离站距离7800米。米。v前后矛盾，不知哪个是正确的。前后矛盾，不知哪个是正确的。（3）注意修正系数的前后一致性。在前文区域因素、个别因素中描v2、剩余法：、剩余法：v应应用用剩剩余余法法测测算算时时应应区区分分待待开开发发土土地地和和已已建建成成房房地地产产。待待开开发发土土地地应应进进行行最最佳佳开开发发利利用用方方式式分分析析、不不动动产产总总价价估估算算、开开发发成成本本估估算算、利利息息计计算算、利利润润计计算算、税税金金及及销销售售费费用用估估算算等等；已已建建成成房房地地产产应应进进行行不不动动产产总总价价估估算算，房房屋屋重重置置价价格格、折折旧旧、现现值值估估算算，交交易易税税费费等等。不不动动产产总总价价估估算算时时不不能能仅仅根根据据估估价价师师经验取值，应通过市场交易案例比较的方式取得。经验取值，应通过市场交易案例比较的方式取得。v扣扣分分点点依依次次是是：开开发发成成本本估估算算、地地价价计计算算、不不动动产产总总价价估估算算、利利润润计计算算、最最佳佳开开发发利利用用方方式式、税税金金及及销售税费计算、利息计算、方法运用完整性。销售税费计算、利息计算、方法运用完整性。2、剩余法：应用剩余法测算时应区分待开发土地和已建成房地产。v就实际操作中出现的问题，具体如下：就实际操作中出现的问题，具体如下：v该该种种方方法法应应用用有有两两种种情情形形，一一是是适适于于待待开开发发土土地地，另另一一是是已已建建有有房房地地产产的的，不不同同情情形形下下该该方方法法运运用用过过程程是是有有差差别别的的。已已建建有有房房地地产产的的评评估估，我我们们一一般般称称为为剩剩余余法法，评评审审报报告告中中有有个个别别评评估估机机构构不不能能正正确确区区分。分。v在电子备案系统中，是区别开来，分别填写的。在电子备案系统中，是区别开来，分别填写的。v最最佳佳开开发发利利用用方方式式确确定定，大大多多没没有有对对宗宗地地条条件件、市场进行分析，仅把规划设计条件写上了。市场进行分析，仅把规划设计条件写上了。v不不动动产产总总价价估估算算，大大多多数数报报告告中中没没有有选选取取相相同同区区域域或或类类似似区区域域的的已已售售或或正正在在销销售售的的楼楼盘盘作作为为可可比比案案例例，运运用用“小小市市场场比比较较法法”去去求求取取，而而是是直直接接确确定定不动产总价。不动产总价。就实际操作中出现的问题，具体如下：v例：例：v我我公公司司估估价价人人员员到到项项目目现现场场周周边边展展开开调调查查，并并将将调调查查得得来来的的结结果果进进行行整整理理，得得出出同同类类型型物物业业的的地地上上平平均均售售价价约约为为20000元元/平平方方米米。根根据据周周边边类类似似房房地地产产项项目目的的市市场场价价格格，参参考考委委托托方方提提供供的的资资料料数数据据，同同时时考考虑虑到到委委托托方方的的评评估估目目的的，我我公公司司估估价价人人员员采采取取保保守守性性原原则则，确确定定估估价价对对象象开开发发完完成成后后的的平平均均售售价价约约为为20000元元/平方米。平方米。v确确定定售售价价过过于于主主观观，无无市市场场比比较较案案例例比比准准过过程。程。例：v建建安安成成本本和和规规费费取取值值随随意意，在在报报告告中中应注明取值依据、文件名称。应注明取值依据、文件名称。v利利息息计计算算，个个别别报报告告中中不不是是按按估估价价基基准准日日央央行行公公布布实实施施的的存存贷贷款款利利率率计计算算利利息息，仍仍采采用用之之前前央央行行公公布布实实施施的的存存贷贷款款利利率率，可可能能是是估估价价师师没没能能及及时时掌掌握握央央行行最最新新调调整整存存贷贷款款利利率率的的信信息息。当当用用建建安安成成本本计计算算复复利利时时，假假设设建建安安成成本本为为均均匀匀投投入入，在在复复利利的的利利息息次次方方上上除除以以2即即可可；但但是是有有一一份份报报告告既既在在复复利利的的利利息息次次方方上上除以除以2，又在建安成本上除以，又在建安成本上除以2，错误。，错误。建安成本和规费取值随意，在报告中应注明取值依据、文件名称。v 利利润润计计算算，一一是是大大多多数数报报告告没没有有交交待待采采取取是是何何种种利润率，是销售利润率，还是成本利润率？利润率，是销售利润率，还是成本利润率？v在在电电子子备备案案系系统统中中，此此处处填填年年开开发发利利润润率率或或者者是是总总投资回报率。注意二者的不同。投资回报率。注意二者的不同。v二二是是大大多多数数报报告告对对利利润润率率是是直直接接取取值值的的，没没有有说说明明取取值值的的依依据据；三三是是没没有有区区分分不不同同开开发发周周期期的的利利润润率率取取值值，一一年年期期的的、二二年年期期的的、甚甚至至三三年年期期的的利利润润率率取值一样的。取值一样的。v销销售售税税费费估估算算，一一是是有有的的报报告告中中营营业业税税及及其其附附加加为为5.5%有有误误，少少了了地地方方教教育育费费附附加加，应应该该是是5.6%；二二是是以以开开发发余余值值求求取取地地价价时时没没有有考考虑虑契契税税的的扣扣除除等。等。利润计算，一是大多数报告没有交待采取是何种利润率，是销售3、收益还原法：、收益还原法：v该该方方法法主主要要体体现现在在总总收收益