房地产行业审计实务培训资料课件

房地产行业审计实务培训房地产行业审计实务培训 会计师事务所会计师事务所 2009-7-11房地产行业审计实务培训 2009-7-11房地产开发企业审计若干实务房地产开发企业审计若干实务第第1 1讲讲 了解房地产企业及其环境了解房地产企业及其环境第第2 2讲讲 房地产行业审计重大错报风险点审计房地产行业审计重大错报风险点审计第第3 3讲讲 房地产企业财务报表附注特点房地产企业财务报表附注特点2009-7-12房地产开发企业审计若干实务第1讲 了解房地产企业及其环境2房地产开发流程图房地产开发流程图项目前期工作项目前期工作成立项目公司成立项目公司招标招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用拍卖取得土地使用权，签订土地使用权转让合同，交纳土地出让金，取得土地权转让合同，交纳土地出让金，取得土地使用证使用证项项目目选选址址及及取取得得选选 址址 意意 见见 书书办办理理建建设设用用地地规规划划许许可可证证、建建筑筑工工程程规规划划许许可可证证物物 业业 接接 管管施工单位招标，申请施工许可证施工单位招标，申请施工许可证项目建设，包括现场管理项目建设，包括现场管理房房产产预预售售项目验收竣工项目验收竣工市市政政配配套套施施工工环环保保验验收收绿绿化化、卫卫生生防防疫疫、环环卫卫、电电梯梯、管管线线等等部部门门验验收收消消防防验验收收人人 防防 验验 收收与购房者办理验收、移交与购房者办理验收、移交消防验收消防验收工程质量监督验收工程质量监督验收建建筑筑面面积积测测绘绘竣竣工工档档案案验验收收规划验收规划验收申请交付使用许可证申请交付使用许可证办理竣工验收备案办理竣工验收备案配配套套设设施施验验收收取取得得房房屋屋所所有有权权证证可行性研究、做出决策可行性研究、做出决策第第1讲讲了解房地产企业及其环境了解房地产企业及其环境2009-7-13房地产开发流程图项目前期工作成立项目公司招标/拍卖取得土地使第第1 1讲讲 了解房地产企业及其环境了解房地产企业及其环境 1.1房地产行业状况、法律环境与监管环境房地产行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；以及其他外部因素；1.2被审计单位的性质；被审计单位的性质；1.3被审计单位对会计政策的选择和运用；被审计单位对会计政策的选择和运用；1.4被审计单位的目标、战略以及相关经营被审计单位的目标、战略以及相关经营风险；风险；1.5被审计单位财务业绩的衡量和评价；被审计单位财务业绩的衡量和评价；1.6被审计单位的内部控制。被审计单位的内部控制。2009-7-14第1讲 了解房地产企业及其环境 1.1 房地产行1.1房地产行业状况、法律环境、房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素监管环境及其他外部因素1、行业状况、行业状况注册会计师可能需要了解以下情况：（1）房地产行业的总体发展趋势是什么？（2）当前房地产行业所处市场的需求、市场容量和价格竞争如何？（3）房地产行业是否受经济周期波动的影响，以及采取了什么行动使波动产生的影响最小化？如08年金融危机的影响，企业是否采取保持货币充裕、适时谨慎扩长、控制项目进度、积极储备业绩方式等措施来降低经营风险。2009-7-151.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素11.1房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素2、房地产行业审计涉及的法律法规、房地产行业审计涉及的法律法规1）法律）法律中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法(主席令主席令2007年第年第72号号)城乡规划法城乡规划法(主席令主席令2007年第年第74号号)中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法(主席令第主席令第28号号)中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法(主席令第主席令第91号号)2）行政法规）行政法规房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定(建设部令第建设部令第77号号)建设项目选址规划管理办法建设项目选址规划管理办法(建规建规1991583号号)关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知(建规字建规字1990第第66号号)中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例(国务院令国务院令第第256号号)建设用地审查报批管理办法建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第国土资源部令第3号号)招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第国土资源部令第39号号)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(国务院令第国务院令第55号号)建建筑筑工工程程施施工工许许可可管管理理办办法法（1999年年10月月15日日建建设设部部令令第第71号号发发布布，2001年年7月月4日修正）日修正）工程建设监理规定（建监工程建设监理规定（建监1995737号）号）城市房地产开发经营管理条例（国务院令第城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）号）2009-7-161.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素21.1房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素2、房地产行业审计涉及的法律法规、房地产行业审计涉及的法律法规2）行政法规）行政法规建设工程质量管理条例（国国务院令第建设工程质量管理条例（国国务院令第279号号）建设工程质量保证金管理暂行办法建设工程质量保证金管理暂行办法（建质（建质20057号号）建设项目建设项目工程工程竣工验收办法的通知（建设竣工验收办法的通知（建设19901215号）号）房房屋屋建建筑筑工工程程和和市市政政基基础础设设施施工工程程竣竣工工验验收收备备案案管管理理暂暂行行办办法法（建建设设部部令令第第78号）号）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建2000142号）号）关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房200244号号）商品房销售管理办法建设部令第商品房销售管理办法建设部令第88号号城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法（建设部令第（建设部令第131号号2004年年7月月20日修订日修订）城市房地产转让管理规定建设部令第城市房地产转让管理规定建设部令第45号号 房屋登记办法建设部令第房屋登记办法建设部令第168号号房屋建筑工程质量保修办法（建设部令房屋建筑工程质量保修办法（建设部令第第号）号）商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房1998102号）号）经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法（建住房（建住房2007258号号）建设工程价款结算暂行办法建设工程价款结算暂行办法(财建财建2004369号号)2009-7-171.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素21.1房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素2、房地产行业审计涉及的法律法规、房地产行业审计涉及的法律法规3）地方颁布的行政法规及规章）地方颁布的行政法规及规章新疆维吾尔自治区实施房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收新疆维吾尔自治区实施房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法细则（新建监备案管理暂行办法细则（新建监200011号）号）徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（徐州市人民徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（徐州市人民政府令第政府令第114号）号）北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法步交付使用管理暂行办法（京建法（京建法200799号号）上海市新建住宅交付使用许可规定上海市新建住宅交付使用许可规定(2005年年11月月25日上海市第十二届日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定（2006年年5月月12日宁夏回日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过）族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过）苏州市商品住宅交付使用管理办法苏州市商品住宅交付使用管理办法（苏州市人民政府令第（苏州市人民政府令第94号）号）2009-7-181.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素21.1房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素2、房地产行业审计涉及的法律法规、房地产行业审计涉及的法律法规4）涉及的税收法规）涉及的税收法规中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第（国务院令第138号）号）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字财法字19956号）号）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税（国税发发2006187号号）土地增值税清算管理规程的通知（国税发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号号）财政部财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字财税字1995048号号)财政部财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税财税200621号号)财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税财税2002191号号)房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号号）中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号号）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52号令）号令）中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发198519号）号）中华人民共城市房产税暂行条例（国发中华人民共城市房产税暂行条例（国发198690号）号）中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第11号）号）中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令第中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号）号）中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）号）2009-7-191.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素21.2被审计单位的性质被审计单位的性质1、所有权结构；、所有权结构；2、治理结构；、治理结构；3、组织结构、组织结构；4、经、经营活动营活动；5、投资活动、投资活动；6、筹资活动、筹资活动1.3被审计单位对会计政策的选择和运用被审计单位对会计政策的选择和运用（一）重要项目的会计政策和行业惯例（一）重要项目的会计政策和行业惯例（二）重大和异常交易的会计处理方法（二）重大和异常交易的会计处理方法（三）会计政策、会计估计的变更（三）会计政策、会计估计的变更（四）被审计单位何时采用以及如何采用新颁布的会计准则（四）被审计单位何时采用以及如何采用新颁布的会计准则和相关会计制度。和相关会计制度。2009-7-1101.2 被审计单位的性质1、所有权结构；2、治理结构；1.4被审计单位的目标、战略以及相关经营风险被审计单位的目标、战略以及相关经营风险1、政策风险。国家政策在产业的引导、购买力的刺激、税收信贷的杠杆作用等方面。、政策风险。国家政策在产业的引导、购买力的刺激、税收信贷的杠杆作用等方面。2、地域区段风险分析、地域区段风险分析。政府出于公共利益或城市发展需要时，可以通过城市划规对某。政府出于公共利益或城市发展需要时，可以通过城市划规对某地域、区位、路段的土地用途、建筑容积率指标作出硬性的规定。地域、区位、路段的土地用途、建筑容积率指标作出硬性的规定。3、项目开发风险。在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素、项目开发风险。在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素导致开发成本提高的风险。导致开发成本提高的风险。如项目开发中如存在停工、烂尾、空置的情况等风险。如项目开发中如存在停工、烂尾、空置的情况等风险。4、筹资风险。公司筹措资全时，受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等、筹资风险。公司筹措资全时，受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素影响的风险。因素影响的风险。5、销售风险。开发项目销售受项目定位、销售价格变动、竞争楼盘供应情况等因素影、销售风险。开发项目销售受项目定位、销售价格变动、竞争楼盘供应情况等因素影响的风险。响的风险。6、土地风险。土地开发时面临的各种风险，包括市政规划调整的风险、土地闲置风险、土地风险。土地开发时面临的各种风险，包括市政规划调整的风险、土地闲置风险、地价变化的风险。地价变化的风险。如在集体土地上开发建设的小产权房风险。如在集体土地上开发建设的小产权房风险。7、合作和合资项目的控制风险。对合作、合资开发项目如果设有实际控制权将增加不、合作和合资项目的控制风险。对合作、合资开发项目如果设有实际控制权将增加不确定性的风险。确定性的风险。8、工程质量风险。已完工项目或在建项目如果存在质量缺陷，将会对公司产生不利影、工程质量风险。已完工项目或在建项目如果存在质量缺陷，将会对公司产生不利影响的风险，响的风险，如工程质量存在严重问题而导致事故发生如工程质量存在严重问题而导致事故发生,上海市闵行区莲花河畔景苑上海市闵行区莲花河畔景苑。9、其他风险。税收制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其它政、其他风险。税收制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其它政策变化对公司的不利影响的风险。策变化对公司的不利影响的风险。10、舞弊风险。、舞弊风险。2009-7-1111.4 被审计单位的目标、战略以及相关经营风险1、政策风1.5被审计单位财务业绩的衡量和评价被审计单位财务业绩的衡量和评价（一）关键业绩指标；（二）业绩趋势；（三）预测、预算（一）关键业绩指标；（二）业绩趋势；（三）预测、预算和差异分析；（四）管理层和员工业绩考核与激励性报酬和差异分析；（四）管理层和员工业绩考核与激励性报酬政策；（五）分部信息与不同层次部门的业绩报告；（六）政策；（五）分部信息与不同层次部门的业绩报告；（六）与竞争对手的业绩比较；（七）外部机构提出的报告。与竞争对手的业绩比较；（七）外部机构提出的报告。1.6了解被审计单位的内部控制了解被审计单位的内部控制（1）控制环境；（）控制环境；（2）风险评估过程；（）风险评估过程；（3）信息系统与沟）信息系统与沟通；（通；（4）控制活动。（）控制活动。（5）对控制的监督。）对控制的监督。要点：注册会计师需要了解和评价的内部控制只是与财务报表审计相关的内部控制，并要点：注册会计师需要了解和评价的内部控制只是与财务报表审计相关的内部控制，并非房地产企业所有的内部控制。非房地产企业所有的内部控制。2009-7-1121.5 被审计单位财务业绩的衡量和评价（一）关键业绩指标；1.7 1.7 审计资料清单审计资料清单1、开发企业资质证书、开发企业资质证书2、拆迁协议、拆迁许可证、拆迁协议、拆迁许可证3、建设项目选址意见书、建设项目选址意见书4、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证5、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证6、国有土地使用证、国有土地使用证7、施工许可证、施工许可证8、商品房销售许可证、商品房销售许可证9、施工承包合同、监理合同、勘察设计合同、施工承包合同、监理合同、勘察设计合同10、房地产开发项目手册、房地产开发项目手册11、建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书）、建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书）12、建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收备案表13、入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书、入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书14、工程投资概算、预算报告、工程投资概算、预算报告15、规划、消防、环保、人防等部门验收报告或批准使用文件、规划、消防、环保、人防等部门验收报告或批准使用文件16、工程质量监督报告、工程质量监督报告17、工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告、工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告18、商品房面积实测技术报告书、商品房面积实测技术报告书19、住宅质量保证书和住宅使用说明书、住宅质量保证书和住宅使用说明书20、商品房买卖合同及销售合同统计表、商品房买卖合同及销售合同统计表21、土地出让合同及市政配套费协议书、土地出让合同及市政配套费协议书22、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、协议等有关资料、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、协议等有关资料23、当期的经营计划、销售计划、投资计划等资料、当期的经营计划、销售计划、投资计划等资料2009-7-1131.7 审计资料清单1、开发企业资质证书2009-7-1第第2 2讲讲 房地产行业审计房地产行业审计 重大错报风险点审计重大错报风险点审计2.1审计底稿存在的主要问题审计底稿存在的主要问题2.2房地产企业存在的主要问题房地产企业存在的主要问题2.3房地产企业审计中重大错报风险点审计房地产企业审计中重大错报风险点审计2009-7-114第2讲 房地产行业审计 重大错报2.1 2.1 审计底稿存在的主要问题审计底稿存在的主要问题一、对房地产行业的整体认识不够，如对房一、对房地产行业的整体认识不够，如对房地产开发企业业务流程关注不够地产开发企业业务流程关注不够二、风险导向审计理念未得到认真贯彻，仍二、风险导向审计理念未得到认真贯彻，仍停留在就账论账审计，未做到：停留在就账论账审计，未做到：“跳出交易跳出交易看实质，跳出会计看审计看实质，跳出会计看审计”三、控制测试、分析性程序执行不到位三、控制测试、分析性程序执行不到位四、房地产企业存货、收入审计获取审计证四、房地产企业存货、收入审计获取审计证据不充分、适当，未体现房地产行业特点据不充分、适当，未体现房地产行业特点五、房地产企业开发成本、开发产品成本分五、房地产企业开发成本、开发产品成本分配底稿记录不清晰配底稿记录不清晰2009-7-1152.1 审计底稿存在的主要问题一、对房地产行业的整体认识不2.2房地产企业存在的主要问题房地产企业存在的主要问题一是销售收入不实。一是销售收入不实。少计收入或提前确认收入、虚假销售等，表现为收取商品房房款长期挂账等方面。二是虚列开发成本。二是虚列开发成本。成本费用反映不实，已销售房屋未及时转为成本；或不按规定及时办理工程决算，导致成本不准确。三是存货资产不实。三是存货资产不实。主要表现为随意结转开发产品成本、自用开发产品账面未反映，或者房产已销售仍作为存货核算。四是严重的偷逃税问题四是严重的偷逃税问题。五是假按揭骗取银行贷款五是假按揭骗取银行贷款。2009-7-1162.2 房地产企业存在的主要问题一是销售收入不实。少计收2.3 房地产企业重大错报风险点审计房地产企业重大错报风险点审计2.3.1收入确认不实收入确认不实2.3.2存货核算不实存货核算不实2.3.3借款费用资本化借款费用资本化2.3.4资金不足导致持续经营能力存在重大不资金不足导致持续经营能力存在重大不确定性确定性2.3.5合作建房资金的会计处理合作建房资金的会计处理2.3.6房地产企业的税务问题房地产企业的税务问题2.3.7关联方交易关联方交易2009-7-1172.3 房地产企业重大错报风险点审计 2.3.1 2.3分析性程序的运用分析性程序的运用-指标分析指标分析一、获利能力一、获利能力销售毛利率(%)=毛利额/销售收入100%销售净利率(%)=净利润/销售收入100%总资产报酬率(%)=息税前利润总额/平均资产总额100%净资产收益率(%)=净利润/平均净资产100%二、营运能力分析营运能力分析应收账款周转率(次)=主营业务收入净额/应收账款平均余额存货周转率(次)=主营业务成本/存货平均余额股东权益周转率(次)=主营业务收入净额/股东权益总额总资产周转率(次)=主营业务收入净额/平均资产总额三、偿债能力分析三、偿债能力分析资产负债率=负债总额/资产总额100%流动比率(倍)=流动资产/流动负债100%速动比率(倍)=速动资产/流动负债100%利息保障倍数(倍)=息税前利润总额/利息支出四、发展能力分析四、发展能力分析主营业务收入增长率(%)=业务收入增长额/上年主营业务收入*100%净利润增长率(%)=净利润增长额/上年净利润*100%利润总额增长率(%)=利润总额增长额/上年利润总额*100%总资产增长率(%)=资产总额增长额/上年资产总额*100%2009-7-1182.3 分析性程序的运用-指标分析一、获利能力2009-7-2.3分析师常用的几个指标分析师常用的几个指标除了前述指标外，分析师还注重以下指标分析：1、现金总资产比率、现金总资产比率=货币资金/资产总额*100%2、存货总资产比率、存货总资产比率=存货/资产总额*100%3、预收账款比总资产比率、预收账款比总资产比率=预收账款/资产总额*100%4、净负债率、净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益总额*100%5、资金弹性系数、资金弹性系数（1）计算公司在1年内能够提供的现金存量与流量总和=货币资金（资产负债表数据）+销售商品提供劳务收到的现金（现金流量表数据）A（2）计算短期负债=短期借款+1年内到期的长期负债 B（3）短期偿债能力（资金弹性系数）=A-B2009-7-1192.3分析师常用的几个指标除了前述指标外，分析师还注重以下指2.3.1收入确认不实收入确认不实一、商品房销售收入确认原则一、商品房销售收入确认原则二、商品房销售收入存在的问题二、商品房销售收入存在的问题 三、商品房销售收入审计程序三、商品房销售收入审计程序四、商品房销售收入审计取证四、商品房销售收入审计取证五、发生退房的几种情形五、发生退房的几种情形六、预收账款的审计程序六、预收账款的审计程序七、应收账款的审计程序七、应收账款的审计程序八、商品销售成本审计程序八、商品销售成本审计程序九、商品销售收入审计案例九、商品销售收入审计案例2009-7-1202.3.1 收入确认不实一、商品房销售收入确认原则20一、商品房销售收入确认原则一、商品房销售收入确认原则序号序号收入确认时点收入确认时点收入确认的具体条件收入确认的具体条件备注备注第一种标准第一种标准强强调办理竣工理竣工验收收备案案1、办理竣工理竣工验收收备案；案；2、签订销售合售合同；同；3、取得收取房款或取得收款的凭据；、取得收取房款或取得收款的凭据；4、收入和成本能、收入和成本能够可靠可靠计量。量。如如华业地地产、金地、金地集集团、名流置、名流置业等等公司。公司。第二种标准第二种标准强强调工程竣工并具工程竣工并具备入住或合同入住或合同规定定的移交条件已达到。的移交条件已达到。A、1、完工或竣工、完工或竣工验收合格；收合格；2、签订销售合同；售合同；3、取得、取得买方按方按销售合同售合同约定交定交付房付房产的付款的付款证明（通常收到明（通常收到销售合同售合同金金额的的20%、30%、50%、80%订金或金或房款；房款；4、履行合同、履行合同规定的定的义务；5、合、合同同约定的移交条件已定的移交条件已经达到。达到。万科万科A、东华实业、泛海建泛海建设、万通地、万通地产、浙江广厦等公、浙江广厦等公司。司。B、1、工程竣工并具、工程竣工并具备入住交房条件；入住交房条件；或者合同或者合同约定的开定的开发产品移交条件已达品移交条件已达到；到；2、具有、具有经购买方方认可的可的销售合同或售合同或其他其他结算通知算通知书、签订销售合同；售合同；3、履、履行合同行合同规定的定的义务，开具，开具发票已收款；票已收款；4、成本可靠、成本可靠计量。量。如中如中华企企业、新黄、新黄浦、浦、银泰股份、豫泰股份、豫园商城、天房园商城、天房发展、展、华丽家族、天宸股家族、天宸股份等公司。份等公司。2009-7-121一、商品房销售收入确认原则序号 收入确认时点 收入确认的具体一、商品房销售收入确认原则一、商品房销售收入确认原则序号序号收入确认时点收入确认时点收入确认的具体条件收入确认的具体条件备注备注第三种第三种标准准强强调主体主体完工或竣工完工或竣工时点点1、主体竣工、完工、主体竣工、完工验收合格，或者主体完工封收合格，或者主体完工封顶；2、签订销售合同。售合同。3、收到房款，房款达到、收到房款，房款达到30%、50%、100%时，或者取得付款，或者取得付款证明；明；4、无退房意向；、无退房意向；6、取得、取得预售售许可可证；7、收入成本可靠、收入成本可靠计量。量。如中国武夷、如中国武夷、冠城大通、冠城大通、成成发科技、科技、等公司。等公司。第四种第四种标准准强强调交付使用交付使用为收入确收入确认时点点1、签订销售合同；售合同；2、办理竣工理竣工验收收备案；案；3、办理理交付手交付手续或或签订收楼意收楼意见书，对于于买方接到方接到书面交房面交房通知，无正当理由拒通知，无正当理由拒绝接收的，于接收的，于书面交房通知确定面交房通知确定的交付使用的交付使用时限限结束后即确收入的束后即确收入的实现；或者向；或者向业主主发出入伙通知和出入伙通知和/或公告后，已向或公告后，已向该业主主实际交付房交付房产或合同或合同约定的交房日届定的交房日届满；4、提交、提交结算算账单；5、履、履行合同行合同规定的定的义务，相关，相关销售价款已售价款已经取得或者确信取得或者确信可以取得；可以取得；6、成本能、成本能够可靠地可靠地计量。量。如保利地如保利地产、华发股份、股份、荣盛荣盛发展、展、深振深振业A等等公司。公司。第五种第五种标准准（1）企）企业已将商品所有已将商品所有权上上的主要的主要风险和和报酬酬转移移给购货方；（方；（2）企）企业既没有保留通既没有保留通常与所有常与所有权相相联系的系的继续管理管理权，也没有，也没有对已售出的商品已售出的商品实施有效控制；（施有效控制；（3）收入的金）收入的金额能能够可靠地可靠地计量；（量；（4）相）相关的关的经济利益很可能流入企利益很可能流入企业；（5）相关的已）相关的已发生或将生或将发生生的成本能的成本能够可靠地可靠地计量。量。以以收收入入准准则规定定的的条条件件确确认销售售房房地地产收收入入，即即已已将将商商品品所所有有权上上的的主主要要风险和和报酬酬转移移给购货方方；既既没没有有保保留留通通常常与与所所有有权相相联系系的的继续管管理理权，也也没没有有对已已售售出出的的商商品品实施施有有效效控控制制；收收入入的的金金额能能够可可靠靠地地计量量；相相关关的的经济利利益益很很可可能能流流入入企企业；相关的已相关的已发生或将生或将发生的成本能生的成本能够可靠地可靠地计量。量。如广宇如广宇发展、展、上海新梅、上海新梅、莱茵置莱茵置业等等公司。公司。2009-7-122一、商品房销售收入确认原则序号 收入确认时点 收入确认的具体一、商品房销售收入确认原则一、商品房销售收入确认原则结论结论:1、开发项目经竣工验收合格是确认收入的首要条件。开发、开发项目经竣工验收合格是确认收入的首要条件。开发项目商品房已竣工验收合格，包括工程质量、规划、消防、项目商品房已竣工验收合格，包括工程质量、规划、消防、环保等部门（含配套设施验收）验收批准文件，并在主管环保等部门（含配套设施验收）验收批准文件，并在主管部门办理竣工验收备案；部门办理竣工验收备案；2、已与购房者签订销售合同；、已与购房者签订销售合同；3、已取得有资质部门出具的商品房面积测绘成果报告书；、已取得有资质部门出具的商品房面积测绘成果报告书；4、房地产企业已收到、房地产企业已收到50%以上房款，开具销售发票或提交以上房款，开具销售发票或提交结算账单；结算账单；5、商品房经购房者验收合格，双方无异议；、商品房经购房者验收合格，双方无异议；向购房者办理向购房者办理交付房屋入住手续，签署房屋交接书，交付房屋入住手续，签署房屋交接书，并向购房者提交住并向购房者提交住房质量保证书、住房使用说明书；房质量保证书、住房使用说明书；6、某些合同条款决定是否确认销售收入。、某些合同条款决定是否确认销售收入。7、工程竣工结算已完成，成本能够可靠计量。、工程竣工结算已完成，成本能够可靠计量。2009-7-123一、商品房销售收入确认原则结论:2009-7-123二、商品房销售收入存在的问题二、商品房销售收入存在的问题1、预收房款长期挂账、延迟确认收入、预收房款长期挂账、延迟确认收入；2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入，或延迟开具房地产销售专用发票调整销入，或延迟开具房地产销售专用发票调整销售收入入账时间售收入入账时间；3、视同销售不确认收入；视同销售不确认收入；4、出租开发产品收入、周转房收入直接冲减出租开发产品收入、周转房收入直接冲减装饰装修支出。装饰装修支出。2009-7-124二、商品房销售收入存在的问题1、预收房款长期挂账、延迟确认收三、商品房销售收入审计程序三、商品房销售收入审计程序11、获取或编制主营业务收入、成本项目明细表，复核加计正、获取或编制主营业务收入、成本项目明细表，复核加计正确并核对与总账、明细账、报表发生额是否相符；确并核对与总账、明细账、报表发生额是否相符；2、检查房地产销售收入的确认原则和方法是否符合会计准则、检查房地产销售收入的确认原则和方法是否符合会计准则规定，前后期是否一致；规定，前后期是否一致；3、实施实质性分析程序、实施实质性分析程序1）将本年度销售收入与上年度的进行比较，分析商品房销）将本年度销售收入与上年度的进行比较，分析商品房销售收入结构和价格变动是否正常，并分析异常变动的原因；售收入结构和价格变动是否正常，并分析异常变动的原因；2）比较本年度各月各种主营业务收入、成本及毛利率的波）比较本年度各月各种主营业务收入、成本及毛利率的波动情况，分析其变动趋势是否正常；动情况，分析其变动趋势是否正常；3）根据普通发票申报表，测算全年收入，与实际入账金额）根据普通发票申报表，测算全年收入，与实际入账金额核对，并检查是否存在虚开发票或销售而未开票情况；（不核对，并检查是否存在虚开发票或销售而未开票情况；（不太适用）太适用）4、获取商品房销售价格目录，抽查售价是否符合价格政策，、获取商品房销售价格目录，抽查售价是否符合价格政策，并注意有无价格异常或转移收入情况；（不适用）并注意有无价格异常或转移收入情况；（不适用）2009-7-125三、商品房销售收入审计程序11、获取或编制主营业务收入、成本三、商品房销售收入审计程序三、商品房销售收入审计程序25、抽查销售业务的销售合同、原始凭证、抽查销售业务的销售合同、原始凭证(发票、房屋交接书等发票、房屋交接书等)，并追查，并追查至记账凭证及明细账至记账凭证及明细账6、结合对资产负债表日应收账款的函询程序，观察有无未经认可的大额、结合对资产负债表日应收账款的函询程序，观察有无未经认可的大额销售销售；商品房销售收入结合应收账款回函情况查验收入确认的正确性，商品房销售收入结合应收账款回函情况查验收入确认的正确性，若应收账款回函金额不符，且替代程序也无法确认应收款项的正确性，若应收账款回函金额不符，且替代程序也无法确认应收款项的正确性，则需对收入的结转进一步进行查验，如合同的签订日期、交房的日期等，则需对收入的结转进一步进行查验，如合同的签订日期、交房的日期等，以确认是否存在提早结转收入的情况。以确认是否存在提早结转收入的情况。7、调查向关联方销售的情况，审查其价格是否公允；若存在关联方交易、调查向关联方销售的情况，审查其价格是否公允；若存在关联方交易情况，则需查验销售合同、收款情况、交房情况等，并将其单价与同一情况，则需查验销售合同、收款情况、交房情况等，并将其单价与同一情况下的其他交易方的单价进行比较，查验是否公允，必要时进行调整。情况下的其他交易方的单价进行比较，查验是否公允，必要时进行调整。8、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；9、检查营业收入是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当、检查营业收入是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。列报。注意：主营业务收入的结转与预收账款的查验需结合进行，特别需关注注意：主营业务收入的结转与预收账款的查验需结合进行，特别需关注结转收入的依据是否充分（如合同日期、收款情况、交房日期等），检结转收入的依据是否充分（如合同日期、收款情况、交房日期等），检查是否存在应确认而未确认收入或不应确认收入而提早确认收入的情况。查是否存在应确认而未确认收入或不应确认收入而提早确认收入的情况。检查入住通知书的笔迹是否为同一人；应实施现场观察、拍照等审计程检查入住通知书的笔迹是否为同一人；应实施现场观察、拍照等审计程序，并形成文字记录、照片等审计证据。序，并形成文字记录、照片等审计证据。2009-7-126三、商品房销售收入审计程序25、抽查销售业务的销售合同、原始四、商品房销售收入审计取证四、商品房销售收入审计取证1、商品房预售许可证商品房预售许可证2、工程竣工验收备案表、工程竣工验收备案表3、入住通知单、房屋交接书、入住通知单、房屋交接书4、住宅质量保证书和住宅使用说明书、住宅质量保证书和住宅使用说明书5、商品房实测面积技术报告、商品房实测面积技术报告6、销售合同统计明细表、销售合同统计明细表2009-7-127四、商品房销售收入审计取证1、商品房预售许可证2009-7-五、发生退房的几种情形五、发生退房的几种情形一、不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书一、不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;二、开发商无故比原合同约定延迟交楼，以购房人催促后二、开发商无故比原合同约定延迟交楼，以购房人催促后超过超过3个月交房的；个月交房的；三、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同三、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同约定的配套环境的；约定的配套环境的；四、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；四、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；五、合同约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比五、合同约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过绝对值超过3%（不含（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合）的，可拒绝收房，并解除购房合同；同；六、经符合资质的质量检测机构核核验，房屋主体结构质六、经符合资质的质量检测机构核核验，房屋主体结构质量确实不合格的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的；量确实不合格的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的；七、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押、所售房屋已出售七、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事实；的事实；2009-7-128五、发生退房的几种情形一、不能提供住宅质量保证书和住宅使用说六、预收账款审计程序六、预收账款审计程序1、获取或编制预收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账合计数核对是否、获取或编制预收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账合计数核对是否相符；相符；2、抽查预收账款有关的预售合同（商品房销售合同）和租赁合同，检查已实现销售的商品是、抽查预收账款有关的预售合同（商品房销售合同）和租赁合同，检查已实现销售的商品是否及时转销预收账款，并检查至审计日止已转销的预收账款；否及时转销预收账款，并检查至审计日止已转销的预收账款；(1)向客户取得预售许可证，并将预售房情况与预售许可证的内容进行核对；向客户取得预售许可证，并将预售房情况与预售许可证的内容进行核对；(2)向客户取得全部向客户取得全部预售合同（商品房销售合同）和定金合同，将合同情况如房产权利人、房号、面积、销售单价、预售合同（商品房销售合同）和定金合同，将合同情况如房产权利人、房号、面积、销售单价、总房价、交房情况等相关内容记录在底稿中，并将合同情况与账面情况进行核对；总房价、交房情况等相关内容记录在底稿中，并将合同情况与账面情况进行核对；(3)取得入住取得入住通知书或房屋交接书与账面情况进行核对；通知书或房屋交接书与账面情况进行核对；(4)核对当地房地产交易网的网上信息，将网上所核对当地房地产交易网的网上信息，将网上所示信息与账面情况进行核对。（示信息与账面情况进行核对。（5）对已转销的较大额预收账款进行检查，核对记账凭证、入）对已转销的较大额预收账款进行检查，核对记账凭证、入住通知书、房屋交接书、销货发票等，并注意这些凭证发生日期及转销日期的合理性；住通知书、房屋交接书、销货发票等，并注意这些凭证发生日期及转销日期的合理性；3、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债务，如有，查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债务，如有，应作出记录或作必要调整；应作出记录或作必要调整；1）预收账款的现金流入对象与购房单位不符，需向客户询问原因，并收集相关资料判断情况是）预收账款的现金流入对象与购房单位不符，需向客户询问原因，并收集相关资料判断情况是否正常，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。否正常，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。2）预收账款的贷方发生额为转账）预收账款的贷方发生额为转账方式，需结合对应科目进行查验。方式，需结合对应科目进行查验。4、检查预收账款长期挂账的原因，并作出记录，必要时予以调整；、检查预收账款长期挂账的原因，并作出记录，必要时予以调整；一般情况下不应存在长期一般情况下不应存在长期挂账的情况，如有，审计人员应向公司有关人员查询该款项的性质，并取得相关依据，特别需挂账的情况，如有，审计人员应向公司有关人员查询该款项的性质，并取得相关依据，特别需关注是否存在纠纷情况，同时查明该款项是否应该在本科目核算，并根据实际情况必要时作相关注是否存在纠纷情况，同时查明该款项是否应该在本科目核算，并根据实际情况必要时作相应审计调整。应审计调整。5、对税法规定应在收到预收账款时计缴相关税金的，应结合应交税金项目，检查其是否及时、对税法规定应在收到预收账款时计缴相关税金的，应结合应交税金项目，检查其是否及时、足额计缴有关税金；足额计缴有关税金；6、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；7、检查预收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报、检查预收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。2009-7-129六、预收账款审计程序1、获取或编制预收账款明细表，复核加计正七、应收账款审计程序七、应收账款审计程序1、获取或编制应收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数及明细账合计数核对是否相、获取或编制应收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数及明细账合计数核对是否相符程序；符程序；2、对应收账款余额作分析性复核，若有重大波动应查明原因并作出记录；、对应收账款余额作分析性复核，若有重大波动应查明原因并作出记录；3、查验应收账款账龄分析是否正确；、查验应收账款账龄分析是否正确；4、选取账龄长、金额大的债权，检查有关合同、原始凭证等，并进行函证（包括重分类转入项、选取账龄长、金额大的债权，检查有关合同、原始凭证等，并进行函证（包括重分类转入项目），对大额频繁往来客户发询证函时请公司提供对账的流水记录；未回函的，可再次发函，目），对大额频繁往来客户发询证函时请公司提供对账的流水记录；未回函的，可再次发函，如不回函可采用替代审计程序进行检查，但必须形成规范的审核记录，并说明确认与否的结如不回函可采用替代审计程序进行检查，但必须形成规范的审核记录，并说明确认与否的结论及依据；论及依据；5、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债权，如有，有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债权，如有，应作出记录或作必要调整；应作出记录或作必要调整；6、检查坏账准备的会计处理是否经授权批准；、检查坏账准备的会计处理是否经授权批准；7、涉及债务重组、资产置换的事项，审查有关协议等法律文件及手续是否齐备，账务处理是否、涉及债务重组、资产置换的事项，审查有关协议等法律文件及手续是否齐备，账务处理是否正确，并判断交易的合法性和真实性；正确，并判断交易的合法性和真实性；8、对异常项目及关联方欠款，即使回函相符，仍应取证并审核相关交易合同，判断交易的合法、对异常项目及关联方欠款，即使回函相符，仍应取证并审核相关交易合同，判断交易的合法性、真实性；性、真实性；如果房地产企业发生土地转让、在建工程转让或其他关联交易情况，审计人员如果房地产企业发生土地转让、在建工程转让或其他关联交易情况，审计人员应查验全部合同、收款情况、确认收入的依据是否完备，并根据上述情况发特殊函证，特殊应查验全部合同、收款情况、确认收入的依据是否完备，并根据上述情况发特殊函证，特殊函证的内容应包括合同主要条款情况、具体收款明细、权利转让情况等，并由审计人员亲函函证的内容应包括合同主要条款情况、具体收款明细、权利转让情况等，并由审计人员亲函完成。完成。9、执行、执行“分析明细账余额，对于出现贷方余额的项目，应查明原因，必要时根据不同性质作调分析明细账余额，对于出现贷方余额的项目，应查明原因，必要时根据不同性质作调整整”程序程序10、请客户协助，在应收账款明细表上标明截至审计日已收回或转销的项目并检查有关凭证；、请客户协助，在应收账款明细表上标明截至审计日已收回或转销的项目并检查有关凭证；11、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；12、检查应收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报、检查应收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。2009-7-130七、应收账款审计程序1、获取或编制应收账款明细表，复核加计正八、商品房销售成本审计程序八、商品房销售成本审计程序1、获取或编制主营业务成本明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账发生额核对、获取或编制主营业务成本明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账发生额核对是否相符；是否相符；2、检查主营业务成本内容和计算方法是否符合会计制度规定，是否前后期一致；、检查主营业务成本内容和计算方法是否符合会计制度规定，是否前后期一致；房地产企业的主营业务成本查验主要是检查结转的单位成本和面积是否正确。房地产企业的主营业务成本查验主要是检查结转的单位成本和面积是否正确。(1)查验租赁单位成本：根据出租开发产品原值（如有车库需扣除相应原值）和可出租面积测查验租赁单位成本：根据出租开发产品原值（如有车库需扣除相应原值）和可出租面积测算出应摊销的单位成本。算出应摊销的单位成本。(2)查验商品房销售成本：根据开发产品账面原值（如有车库需扣除相应原值）和可出售面积查验商品房销售成本：根据开发产品账面原值（如有车库需扣除相应原值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。如果原出租开发产品本期进行销售，需按出租开发产品的账测算出应结转的单位销售成本。如果原出租开发产品本期进行销售，需按出租开发产品的账面摊余价值（如有车库需扣除相应摊余价值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。面摊余价值（如有车库需扣除相应摊余价值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。3、实施实质性分析程序，抽查各月主营业务成本结转明细清单，分析检查各月份之间及前后、实施实质性分析程序，抽查各月主营业务成本结转明细清单，分析检查各月份之间及前后期同一产品的单位成本是否有异常波动，注意是否存在调节成本现象，验证销售成本结转数期同一产品的单位成本是否有异常波动，注意是否存在调节成本现象，验证销售成本结转数额的正确性，并检查其是否与销售收入配比；额的正确性，并检查其是否与销售收入配比；4、检查销售成本账户中重大调整事项是否有其充分理由，会计处理是否正确；、检查销售成本账户中重大调整事项是否有其充分理由，会计处理是否正确；房地产企业的销售成本系根据开发产品项目的原值计算出的单位成本进行结转，故该房地产企业的销售成本系根据开发产品项目的原值计算出的单位成本进行结转，故该开发产品结转的单位成本一经确认后基本不会发生变动，除非当初预估的开发成本与期后实开发产品结转的单位成本一经确认后基本不会发生变动，除非当初预估的开发成本与期后实际发生额有较大出入需调整开发产品的原值时才会涉及销售成本的调整。如有此情况，审计际发生额有较大出入需调整开发产品的原值时才会涉及销售成本的调整。如有此情况，审计人员需收集充分的调整依据，并重新对单位成本进行测算。人员需收集充分的调整依据，并重新对单位成本进行测算。5、检查营业成本是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。、检查营业成本是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。注意：注意：(1)主营业务成本的查验主要是检查单位成本的计算是否正确。主营业务成本的查验主要是检查单位成本的计算是否正确。(2)建筑面积需与产权建筑面积需与产权证所示面积进行核对。证所示面积进行核对。2009-7-131八、商品房销售成本审计程序 1、获取或编制主营业务成本九、房地产企业收入审计案例九、房地产企业收入审计案例1（1）审计师在对审计师在对ABC房地产公司实施实质性程序时，抽房地产公司实施实质性程序时，抽查到以下销售业务：查到以下销售业务：（1）2007年年12月月,ABC公司共确认公司共确认ABC城二期收入城二期收入15130万元，同时结转主营业务成本万元，同时结转主营业务成本13428万元。万元。经检查，经检查，ABC城二期项目于城二期项目于2006年年6月开工，月开工，2007年年7月开盘，至月开盘，至2007年末预收售楼款年末预收售楼款52560万元。万元。工程主体于工程主体于2007年年11月、月、12月及月及2008年年3月分多次月分多次完成验收，消防验收于完成验收，消防验收于2008年年1月月14日、日、2008年年5月月10日分两次完成。日分两次完成。ABC公司于公司于2008年年3月月24日开日开始向客户发出商品房交付使用书（入住通知书）。始向客户发出商品房交付使用书（入住通知书）。（2）ABC公司公司2007年以收取内部认购金及客户权益年以收取内部认购金及客户权益保证金的名义，共收取尚未开发的锦绣苑项目预售保证金的名义，共收取尚未开发的锦绣苑项目预售款款6200万元，全部计入万元，全部计入2007年度主营业务收入。年度主营业务收入。2009-7-132九、房地产企业收入审计案例1（1）审计师在对ABC房地产九、房地产企业收入审计案例九、房地产企业收入审计案例1（2）（3）2007年度年度ABC公司确认高层公司确认高层1、3、4、5号楼商品房销售号楼商品房销售收入收入14895万元，相应确认成本万元，相应确认成本13421万元。审计人员在现场万元。审计人员在现场观察发现，观察发现，ABC公司开发的高层公司开发的高层1、3、4、5号楼的主