怀柔奥特莱斯可行性分析报告课件

怀柔奥特莱斯可行性分析报告1怀柔奥特莱斯可行性分析报告12项目概况项目概况怀柔奥特莱斯项目是北京天鸿集团拟开发的怀柔时尚岛综合性地产项目的重要组成部分。时尚岛属于怀柔区“十一五”规划开发项目。本次可行性研究作了大量的调研。2项目概况怀柔奥特莱斯项目是北京天鸿集团拟开发的3宏观分析比较分析微观分析北京经济发展北京旅游业发展北京商业市场状况北京-怀柔交通条件怀柔经济发展怀柔商业市场怀柔实地调研怀柔旅游业怀柔房地产业国外奥特莱斯发展趋势国内奥特莱斯发展现状与燕莎奥特莱斯比较与青浦奥特莱斯比较可行性分析总体结论市场定位与规划建议投资估算与经营预算可行性分析结构框架3宏观分析比较分析微观分析北京经济发展怀柔经济发展国外奥特4 第一部分 北京市经济及商业发展状况 怀柔奥特莱斯宏观分析 经济 商业 旅游业 北京-怀柔交通 供应商4第一部分北京市经济及商业发展状况经济5北京市经济发展状况经济迅速发展，消费迅速升级表1-1居民消费支出高且增长迅速表1-2经济发展具有产生奥特莱斯需求的市场基础北京市城镇居民人均可支配收入年均增长11.1%北京市消费品零售额保持两位数增长06年北京市人均GDP达6210美元，仅次于上海、广州吃穿用消费品零售额基本上均保持两位数的高增长人均GDP达到美国奥莱发展起步时期的经济水平。消费升级产生品牌需求。5北京市经济发展状况经济迅速发展，消费迅速升级表1-16北京市经济发展状况 北京市私家车发展迅速且增速不减 1.4%的消费者每月购买服装的开销在1000-3000元；超过40%的消费者愿到品牌较多并有折扣的场所购物；40.1%的消费者愿到有自己喜欢的品牌的场所购物。北京市机动车保有量突破300万辆；平均每5名城市居民、1.46个家庭有一辆汽车。消费升级造就具有品牌消费意识的群体 6北京市经济发展状况北京市私家车发展迅速且增速不减1.7北京市商业发展状况商业市场不断扩大，零售业态趋于完善 大型百货店及专卖店迅速发展 以购物中心、超级市场、专业店、专卖店、便利店、仓储式商场、无店铺销售为主的新型零售业态，逐渐占据零售市场的主力地位。北京市20家大中型百货店2006年实现销售额189.98亿元；面积万米以上的大型百货店已经达到150多家；国际知名品牌70%进入内地市场，北京是首选登陆点之一。7北京市商业发展状况商业市场不断扩大，零售业态趋于完善8北京市商业发展状况城市郊区成为新型业态布局的“新区”单体商业规模向大型化、综合化发展百联集团开发青浦奥特莱斯是第一个向大城市郊区发展的案例。城区内大量商业设施过于集中存在着经营风险。城市化进程使商业外扩趋势明显 表1-3新增商铺主要集中在三环-五环间，尤以4-5环间增长最多。8北京市商业发展状况城市郊区成为新型业态布局的“新区”9北京市旅游业发展状况 北京市旅游业发展迅速 北京郊区民俗旅游持续升温 现状：06年北京市接待入境旅游者362.9万人次，接待国内旅游者1.25亿人次，约占全国的1/10旅游城市综合竞争力及最多高收入人士造访的城市排名名列第一。未来：2008年北京将接待国内游客1亿人次，2010年接待国内游客（不含市民在京游）1.11亿人次08年奥运会将促进北京市旅游业发展。06年乡村民俗旅游共接待游客1300万人，旅游收入近10亿元。07年“五一”黄金周期间，生态涵养区接待旅游人数495.17余万人，累计实现收入31351.16万元，比2006年同期增长28.35%。9北京市旅游业发展状况北京市旅游业发展迅速北京郊区民10北京市区与怀柔交通状况 怀柔北京京承高速京顺路怀柔相邻郊县（昌平、密云、延庆等）八达岭高速京承高速怀柔相邻省市（天津、河北、东北等）京哈高速京沈高速图1-110北京市区与怀柔交通状况怀柔11供应商对北京发展奥莱看法调查 品牌供应商对北京发展奥特莱斯充满信心 距市中心20公里内的选址最佳客源市场集中在大城市且有车族经营方式更倾向于直接开店品牌供应商看好奥特莱斯在北京的发展，但市中心到怀柔全程52公里，在选址距离上不占优势。通畅的京承高速和与城北中高档社区的连接将会对供应商产生一定的影响。11供应商对北京发展奥莱看法调查品牌供应商对北京发展奥特莱12北京经济发展与商业市场分析基本结论 北京具有发展奥特莱斯的市场需求。北京商业需要业态创新，先进入者将抢占先机。奥特莱斯成功的关键在于国际国内知名品牌的进驻。北京-怀柔交通线路单一，对部分客源市场构成障碍。国际国内品牌商看好北京市场，并抱有兴趣和信心。12北京经济发展与商业市场分析基本结论北京具有发展奥特莱13 第二部分 怀柔经济发展状况 及对奥特莱斯影响分析 经济 商业 餐饮娱乐业 旅游业 住宅房地产业13第二部分怀柔经济发展状况经济14基本概况基本概况人口33万，其中城镇人口13万；距北京50多公里；是市“十一五”规划中的“生态涵养区”。怀柔区十一五规划采用新城、重点镇、一般镇的结构体系。提出新城由“两城区+两组团”构成，怀柔奥特莱斯位于的时尚岛属于规划中的新城。14基本概况人口33万，其中城镇人口13万；15怀柔经济发展状况 经济发展速度迅猛，工业贡献率占主导 人均可支配收入逐年增长，收入渠道多元化06年怀柔地区生产总值增速在全市18个区县位列第二07年一季度怀柔地区生产总值较去年同期增长19.7%。其中工业产值比去年同期增长40.3%怀柔区城镇人均可支配收入由12700元增长到近17000元，但低于市平均水平，06年增长幅度只有北京市的62.2%06年的工资性收入比重由上年的81.8%降至74.8%15怀柔经济发展状况经济发展速度迅猛，工业贡献率占主导人16怀柔经济发展状况 城镇居民衣着类消费增幅快于食品类消费 怀柔与周边区县经济发展状况比较分析表2-106年城镇居民实际支出较上年下降8.3%，但消费支出上涨7.8%；衣着类家庭人均支出1058元，增长6.8%，增幅快于食品类支出。怀柔地区生产总值、居民可支配收入均处于下游；顺义虽具有较高的收入水平，但消费能力有待挖掘；昌平城镇居民可支配收入和人均消费支出都较高，有可能成为奥莱斯潜在消费群体。16怀柔经济发展状况城镇居民衣着类消费增幅快于食品类消费17怀柔商业发展状况 各种零售业态发展均处于初级阶段商圈范围狭窄，周边辐射能力较差怀柔社会消费品零售额是邻近区县中最低的，只有青浦的75.6%营业面积万平方米的百货业只有京北大世界一家，其他百货业网点均在5000米以下，主要面对低端消费群体。80%商业网点集中在商业街、南小街和青春路上，其中商业街是怀柔最具人气的商业中心区，步行走完全程仅需约20分钟左右。商业发展总体水平较低 图2-117怀柔商业发展状况各种零售业态发展均处于初级阶段商圈18怀柔商业发展状况优质百货业资源匮乏，京北大世界一支独秀京北大世界地均销售额19292.5元/M2，大大高于北京市百货店平均水平；06年利润额增幅高达73.7%，是销售额增长幅度的5倍，揭示了怀柔消费者对大众品牌商品的认可和商业规模化经营的重要性。服装类知名品牌进驻率偏低 商业与旅游业相互促进作用不明显06年游客达到1042万人次，但旅游收入仅有10.56亿元。18怀柔商业发展状况优质百货业资源匮乏，京北大世界一支独秀19怀柔餐饮娱乐业发展状况餐饮外出消费观念逐步形成；洋快餐、当地特色餐饮需求旺盛，且具有不同客层结构；综合购物商场餐饮配套设施不完善，聚客能力弱。娱乐场所低档、雷同化，缺乏高档、大规模娱乐场所；城区内娱乐场所夜间消费红火；美容、健身、儿童项目寥寥无几。餐饮娱乐19怀柔餐饮娱乐业发展状况餐饮外出消费观念逐步形成；20怀柔旅游业发展状况怀柔具有极强的旅游吸引力，但消费水平低06年接待中外游客1042万人次，实现旅游收入10.56亿元，同比分别增长15%和22.2%；旅游人均消费只有101元，主要靠景点门票和农家乐收入。每年11月至次年3月是怀柔旅游的淡季，游客数量锐减。每年平均接待会议7000余个。旅游业存在明显的淡旺季差异度假、会议旅游业发达20怀柔旅游业发展状况怀柔具有极强的旅游吸引力，但消费水平21 高档别墅众多 时尚岛周边商品房开发汇聚人气怀柔已开发别墅项目19处，主要集中在高、中档高档别墅业主是奥特莱斯的重要消费群体。时尚岛周边10万平米的商品房已销售完毕。怀柔住宅房地产业发展状况21高档别墅众多怀柔已开发别墅项目19处，主要集中在高、22怀柔实地问卷调研情况 怀柔居民的收入水平和消费能力有限 怀柔消费群对奥特莱斯销售收入支持作用不明显 怀柔商业环境不能满足当地居民购物需求的 对奥特莱斯的认知度偏低，接受价格低于500元调研数据分析 怀柔本地居民难以形成规模化、稳定性的客流群体，对奥莱的经营仅能起到补充作用。奥莱作为一种新型的商业业态和优美的购物环境会 对当地产生巨大的轰动效应。国内品牌和运动品牌对当地具有很强的吸引力。调研结论50%受访者月收入在1500元以下，仅有7.3%的5000元以上高收入人群。名品消费方面，仅有13.4%的人经常购买，73.2%的人选择偶尔购买国外名品方面10.2%的人会购买，41.8%在价格合理情况下会考虑购买。对怀柔商业环境表示非常满意和比较满意的分别仅占7%和29%。30%的人听说过奥特莱斯，75%的人接受的名品价格在500元以下。22怀柔实地问卷调研情况怀柔居民的收入水平和消费能力有限调23 怀柔经济发展与对奥莱影响分析基本结论 怀柔商业市场不发达，当地难以形成稳定的客源群体;怀柔具有良好的旅游、会议等流动客源市场;怀柔奥特莱斯需要较完善的商业业态组合;怀柔奥特莱斯必须在折扣商品上提升竞争力和吸引力;奥特莱斯项目要得到政府的大力支持。23怀柔经济发展与对奥莱影响分析基本结论怀柔商业市场不发24 第三部分 国内外奥特莱斯发展状况 怀柔奥特莱斯比较分析 国际 国内 燕莎奥莱 青浦奥莱 24第三部分国内外奥特莱斯发展状况国际25国内外奥特莱斯发展比较分析国际奥莱发展现状国内奥莱发展现状怀柔奥莱与青浦奥莱的比较怀柔奥莱与燕莎奥莱的比较业态综述比较借鉴竞争分析现状分析25国内外奥特莱斯国际奥莱国内奥莱怀柔奥莱怀柔奥莱业态综述26国际奥莱发展现状演进过程经验特点发展状况 增长规模递减 经营公司渐趋集中美国奥莱总数的61.8%及出租面积的59.9%集中在5家运营商手中 业态异化更加明显 工厂直销店：一家工厂一个直销店、前店后厂 工厂直销中心：多家工厂集中开一个直销店、远离市区 奥特莱斯购物中心：休闲购物一体化、直销比例降低超乎想象的低价颇具吸引力的品牌组合选址更为重要良好的购物环境管理分工明确图3-126国际奥莱发展现状演进过程经验特点发展状况增长规模递减27奥莱在国内的发展引进发展2002年，原燕莎商城总经理、现任北京世纪英华商业管理有限公司董事长万文英女士将其引进中国，并在北京成功开办了首家“燕莎奥特莱斯”国内奥特莱斯虽发展迅速，但大多数不成功 表3-1从仓库式奥莱到花园式奥莱购物中心，美国用了30年完成其演变过程，在我国仅用3-4年就实现了，并且表现出惊人的发展潜力。赛特顺义后沙峪开办具有一定规模的花园式奥特莱斯美国及国内投资集团顺义杨林大道开办工厂直销店式奥特莱斯珠江房地产集团河北宝坻县建成京津新城；中关村国际商城昌平区沙河东半壁店目前仅北京燕莎奥莱、上海青浦奥莱取得成功北京及周边城市规划的大型奥特莱斯项目27奥莱在国内的发展引进发展2002年，原燕莎商城总经理28怀柔奥莱与燕莎奥莱比较燕莎奥特莱斯简介燕莎奥特莱斯成功要素分析怀柔奥莱与燕莎奥莱比较分析28怀柔奥莱与燕莎奥莱比较燕莎奥特莱斯简介燕莎奥特莱斯成29地理位置：北京东四环工大桥西侧交通情况：广场附近京沈高速路、京津塘高速路与东南四环路连接，构成纵深极广的辐射面建筑面积：35000平方米，扩建后约9.5万平方米停车位：1300个，扩建后约2000个建筑特色：仓库式建筑，装修简洁明快品牌构成：国际品牌一线约占10%，国际知名品牌40%，国内知名品牌50%客源购成：93%为本地顾客周边住宅：未来5年将建成800-1000万平米高档住宅区经营方式：联营保底约占80%，租金等其他合作方式约占20%经营效果：2002年开业至今，年度效益增长率高达25%，日均客流量1.4万人次，日交易率53%，客单价337元。2006年实现销售额9.4亿元，预计2007年突破11亿元。燕莎奥特莱斯简介29燕莎奥特莱斯简介30 全国第一家奥特莱斯，其新颖、独特引起全社会的关注 依靠专业的经营管理团队，对奥莱业态全面研究和深入分析 确立并在经营中贯穿了“品牌+实惠”的经营理念 准确的经营定位是其成功的根本 国际与国内知名品牌的引进和较大的折扣力度，形成了对目 标客群的感召力 自由、自在、自我的经营特点和氛围营造，形成了对目标客 群的吸引力 优越的地理位置、便捷的交通条件，提升了商圈的辐射力燕莎奥特莱斯成功要素分析 30全国第一家奥特莱斯，其新颖、独特引起全社会的关注燕莎奥31怀柔奥莱与燕莎奥莱比较分析 区域市场的争夺对象相同城北、城东北富裕区是客源交叉带；消费群体类型将发生变异 燕莎奥莱主要依托中央商务区的社区居民，怀柔奥莱主要依托游客；商圈辐射力不同燕莎奥莱吸引外省客流，怀柔奥莱吸引周边区县客流；后来者具有规划建设优势怀柔奥莱可利用资源优势建造花园式奥特莱斯购物中心。31怀柔奥莱与燕莎奥莱比较分析区域市场的争夺对象相同32怀柔奥莱与青浦奥莱的比较青浦奥特莱斯简介青浦奥特莱斯成功要素分析怀柔奥莱与青浦奥莱比较分析32怀柔奥莱与青浦奥莱的比较青浦奥特莱斯简介青浦奥特莱斯33地理位置：青浦区赵巷镇。交通情况：广场与318国道,嘉松中路,A9高速公路,泸杭,泸宁高速公路,嘉金高速公路及A30高速公路连接。建筑面积：广场占地15.5万平方米，商业建筑面积11万平方米。停车位：2000个。建筑特色：建筑群为欧美风格,户外为花园式。品牌布局：广场按经营功能的不同分为三个板块。项目筹备：针对阿玛尼、杰尼亚等10个大品牌，投入3000万元装修费和3000万元买断款将其引进。经营效果：开业以来周一到周五日均销售100万元,周六周日日均销售300万元,五一及十一黄金周日均销售超过500万元。青浦奥特莱斯简介33青浦奥特莱斯简介34青浦奥特莱斯成功要素分析 选址科学合理;政府支持和大集团背景;交通条件优越;新颖业态的吸引力;招商方式灵活;开业时间抢得先机。34青浦奥特莱斯成功要素分析选址科学合理;35怀柔奥莱与青浦奥莱比较分析 怀柔商业市场不及青浦发达 表3-2 怀柔旅游消费较青浦低 表3-3 怀柔交通辐射力不及青浦 表3-4 怀柔奥莱开发商缺乏专业经营实力怀柔人均GDP只有北京平均水平的60%，而青浦人均GDP是上海平均水平的83%，青浦是怀柔的1.58倍；人均社会消费品零售额方面，怀柔只有北京平均水平的57%，而青浦是上海平均水平的84%，青浦是怀柔1.33倍怀柔的旅游接待量是青浦的3倍,而旅游收入却是青浦的69.5%怀柔较青浦距市区的距离远一倍，且只有111国道及京承高速可通往河北、密云、顺义、昌平等周边区县开发商缺乏大型商业企业经营运作经验35怀柔奥莱与青浦奥莱比较分析怀柔商业市场不及青浦发达36国内外奥特莱斯分析基本结论 奥特莱斯在中国具有良好的发展态势，但时机已成为制胜的重要条件;怀柔奥莱应重点开发驾车游客、北城社区居民为主要客户群体;发挥资源优势，打造综合性强、规模大型、花园式奥特莱斯购物中心;怀柔奥莱成功的关键系命于国际国内知名品牌的招商入驻和政策支持。36国内外奥特莱斯分析基本结论奥特莱斯在中国具有良好的发展37 第四部分怀柔奥特莱斯SWOT分析与可行性分析总体结论 SWOT分析矩阵 可行性分析总体结论37第四部分怀柔奥特莱斯SWOT分析SWOT分析矩阵38优势（strength）强大的投资商（天鸿集团）良好的区域可进入性旅游资源、会展经济具有较强的客流吸纳力具有建设花园式奥特莱斯的资源优势区政府的极大支持有望生成奥莱社区消费客群威胁(threaten)燕莎奥莱将是怀柔奥莱的直接竞争对手正同步规划兴建的本市同业态项目有可能抢占先机怀柔京北大世界改造扩建后有可能引入名品折扣概念，分流当地客源劣势（weakness）距市区较远，交通不便怀柔当地无法形成有效客群怀柔奥莱客流受旅游季节性影响怀柔奥莱目标客群以本市为主，有效营业时间将缩短怀柔公共交通配套不足，会造成无车族目标客群的流失因远离市区导致招商政策向供应商倾斜机会（opportunity）北京百货业迅猛发展、知名品牌大量进驻奠定商品基础知名品牌认知度的提高奠定客源基础北京奥莱尚存较大的发展空间北京中高档住宅区的北部形成与东部扩大，拉近目标客群的距离北京私家车发展和怀柔旅游发展将拉动本市驾车族构成怀柔奥莱的主要客群怀柔地产业、创意产业的发展，将更多吸引具有较强消费能力的人群进驻当地。有望开创北京首家花园式奥特莱斯怀柔奥特莱斯SWOT分析38优势（strength）威胁(threaten)劣势（39 准确的项目定位与合理规划 确保招商目标品牌落实和价格优势体现 确保花园购物中心式休闲环境的实现 项目资金投入的如期到位 由具有奥莱业态策划与运作成功经验的 专业团队筹备及运营 怀柔各级政府的支持怀柔奥特莱斯项目的成功要素必要条件项目具备投资、运营的条件，具有较好的市场发展空间和发展前景怀柔奥特莱斯项目可行性分析总论39怀柔奥特莱斯项目的成功要素必要条件项目具备投资、40 第五部分怀柔奥特莱斯的市场定位 与规划建议 市场定位 定位依据 规划建议40第五部分怀柔奥特莱斯的市场定位市场定位41总体定位定位依据相关问题及建议怀柔奥特莱斯市场定位基本内涵具体内涵41总体定位定位依据相关问题及建议怀柔奥特莱斯市场定位基本内42 以奥特莱斯业态为主体；最大限度集合国际、国内知名品牌；以花园式购物环境为特色；集超市、餐饮、休闲康乐业态组合一体的花园式商业广场。总体定位体定位 经过2-3年的努力，将怀柔奥特莱斯打造成为北京乃至华北、东北地区最具影响力的、一流的“名品+实惠+环境+休闲”的新型商业购物广场。经营目目标 让品牌满足消费需求；让环境增加消费乐趣；让价格具有“淘金”的感觉。经营理念理念42以奥特莱斯业态为主体；最大限度集合国际、国内知名43基本内涵具体内涵突出花园式奥特莱斯业态 以销售折扣名品为特色 业态组合 商业广场（不低于6万平米，能容纳 240-260个商铺）目标群体定位经营范围 经营结构 商品定位供应商定位价格定位 餐饮结构定位 娱乐休闲定位总体定位43基本内涵具体内涵突出花园式奥特莱斯业态目标群体定位供应44目标群体定位具有品牌消费意识和消费能力、并讲求实惠的有车族消费群体。分为三级客源市场：一级客源市场为具有品牌消费意识和能力的、来怀柔休闲度假的游客群体和怀柔当地富有人士、商务人士。二级客源市场为北京市区北三环、北四环及东北三、四环社区居民。三级客源市场为密云、延庆、昌平、顺义等周边郊县富有人士、商务人士及京哈高速、京沈高速连接的部分城市的有车族。44目标群体定位具有品牌消费意识和消费能力、并讲求实惠的有45经营范围经营范围主要包括：国际国内知名品牌男女服装、化妆品、时尚饰品、休闲装、运动装、运动鞋、运动用品、户外产品、男女皮鞋、休闲鞋、名品箱包皮具、儿童服装玩具、钟表眼镜、家居用品等配套项目主要包括；超市、餐饮、休闲水吧、小型银行、商务中心、儿童娱乐购物城、美容美发、改衣服务、面包房、花店、杂志期刊等经营结构商品类约占70%餐饮类约占10%其他类约占20%（包括超市、银行、休闲娱乐及其他）娱乐定位奥特莱斯购物、休闲顾客；当地居民及儿童；奥特莱斯夜间消费市场45经营范围经营范围主要包括：国际国内知名品牌男女服装、化46商品定位以国际一线品牌为主导（15%）以国际、国内知名品牌为主体（国际50%、国内30%）适量增加名品工厂直销店及特色店（5%）供应商定位重点选择国际、国内知名品牌的合作商为主要合作对象：品牌商（品牌持有者）国际、国内知名品牌生产商国内一手代理商国际品牌直接进口商专业经营奥特莱斯产品的供应商外贸商品价格定位折扣低于6折（含）餐饮结构定位引进著名的连锁餐饮，如肯德基、麦当劳、吉野家、呷哺火锅、赛百味等当地特色餐饮46商品定位以国际一线品牌为主导（15%）供应商定位重点选择47定位依据 北京已形成一批认知、追逐品牌但消费能力有限的 品牌消费人群;怀柔依托旅游资源拥有上千万人次的旅游及会议群体;怀柔具有建花园式奥特莱斯得天独厚的自然资源优势;国际品牌对北京市场的认可以及青浦奥莱的成功，会加快国际品牌的尾货、库存品对中国的进入，使北 京具有良好的货源基础.47定北京已形成一批认知、追逐品牌但消费能力有限的48定位相关问题及建议问题建议 购物点与目标客户群距离远 怀柔当地居民消费力弱 季节性和流动性增加资源配置成本 商品价格和品牌能否具有吸引力 怀柔奥莱能否产生强大辐射力 着力打造北京第一家真正意义上的花园式奥特莱斯购物中心；项目名称建议定为“北京奥特莱斯”；实行“三重”营销，确保目标群体的有效性；加大对国际一线品牌的招商力度，发挥国际一线品牌的影响 力和带动性；实行并推广“会员制”；加强与怀柔区政府的沟通与联系，尽可能保障怀柔东部；新区开发与奥莱开发同步进行，借地造势扩大影响力。48定位相关问题及建议问题建议购物点与目标客户群距离远着力49怀柔奥特莱斯的建设规划建议 场点位置建议建议怀柔奥莱具体位置规划在时尚岛的东南侧（东面紧邻迎宾路，南端怀河相绕），与迎宾路与怀河相望（图5-1）建设规模建议总建筑面积：60000，扣除外墙/连廊后总使用面积54000;非经营面积：3000;其中：办公楼2000（含：办公室/会议室/贵宾接待室/机房/监控室约1000、库房约700、餐厅约200、保安休息室约100）公共卫生间/保洁用房480；客服中心40；各类设备用房400；其他80经营面积：51000;其中：联营占80%，40800；租赁占20%，10200（含部分品牌及综合配套服务项目）。49怀柔奥特莱斯的建设规划建议场点位置建议建议怀柔奥莱具50建筑风格及环境营造建议建筑格局采用连排式与组群式相结合、欧式风格的建筑模式除餐饮区外，品牌商铺区采取单层建筑结构，举架高度不低于6米在连排建筑体门面外加设连廊，并适当设置休闲座椅在建筑群内适当引进不同风格的水系、绿植，营造多种景观；并设立小型中心花园广场为核心标志步行街主干道宽度12米，支路宽度8米；街区主干道中间配合植物花卉及休闲座椅，形成林荫道在餐饮区的规划设计上，应与景观相结合相关设施建议停车场广告设施导示标志照明设施休闲座椅及小型娱乐设施公共卫生间公共设施50建筑风格及环境营造建议建筑格局采用连排式与组群式相结合51建设需注意的问题配电总量须满足经营功能的需求；考虑提前铺设通讯网络、信息网线及配套项目经营要求；考虑照明设施及公共导示系统的用电配置；考虑消防系统、电视监控系统、广播系统；在适当位置，设立小型垃圾集中处理站；建筑设计应考虑商铺供电、供暖实行分表入户；高压线应在开发成本可控范围内尽可能将其移走。51建设需注意的问题配电总量须满足经营功能的需求；52 第六部分怀柔奥特莱斯项目 投资及经营测算 投资预算表 经济测算表52第六部分怀柔奥特莱斯项目投资预算表53投资及经营测算说明毛利收入测算说明参照燕莎奥莱及青浦奥莱销售业绩和优劣势对比分析；结合目标客流总量及消费水平；考虑分析怀柔市场对本项目的补充作用；借鉴同业态/同行业销售规律的递增比例；考虑整体经营类别、品牌结构组合。依据业态行业特点（低扣率）和项目特点；考虑当地市场的租赁水平及供应商运营成本；考虑新营业场所培育期；配合招商，给予适当的政策优惠；培育期暂定综合毛利率为10%；租金4元/平米.天。53投资及经营测算说明毛利收入测算说明54运营费用测算说明考虑本项目经营定位、重点招商目标的合作条件及所需投入的招商资金。根据业态特点及管理模式和管理要求,设定管理架构并测算人力成本。鉴于本项目地理位置和交通状况，需比市区增加费用支出，如：员工及导购的交通费用等。培育期内为最大限度地吸引客流，需增大营销推广投入，采取多种不同的宣传媒体及宣传手段。所涉及其他运营费用参照同行业相关标准。54运营费用测算说明55投投资估估算算表表单位：万元投 资 估 算 项金 额说 明一、固定资产一、固定资产534 信息系统200办公电脑及信息中心硬件/软件、POS软件、网络集成，320家商铺/600个POS点（未计前台POS硬件、基础布线）。监控系统150按占地10万平米，建筑6万平米所构成停车场、街区、办公区设置（含广播系统，未计各商铺店内区域）。车 辆120轿车1辆、商务面包车2辆。建筑投资46附件一 办公设备18办公桌椅、沙发、文件柜、复印/传真/打印机、会议室设施（投影/音响/会议桌椅）、饮水机。二、开办费二、开办费5079 招商费用4000包括：商品货款、商铺装修资金、佣金 广告宣传550附件二 工 资288按30人、人均工资8000元/月（含42.8%保险统筹）、12个月计 办 公 费25.1附件三 低值易耗品4.2对讲机：2100元/部、20部。招商中心租金21.6按300平米、60元/平米月、12个月计。差旅费、招待费30涉及：品牌招商和供应商接待。公 关 费10涉及：外联招待/礼品。开 业 费50涉及：开业环境装饰、营销活动、礼品（顾客/来宾）、重要来宾招待。不可预见费用100按开办费的2%提取。三、投资总额三、投资总额56135556 经营预算算表表1 单位：万元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计一、销售额一、销售额360004680060840699668046192530101783111961123157135473858971 年增长率30%30%15%15%15%10%10%10%10%二、营业收入二、营业收入44925415661573958292100311082211691126481370191102 扣点收入 3077 4000 5200 5980 6877 7909 8699 9569 10526 11579 73416 租金收入 1415 1415 1415 1415 1415 2122 2122 2122 2122 2122 17685 三、营运费用三、营运费用130012911414149813861584166917541862196515723四、人工成本四、人工成本61467073079686794510311123122413359335五、固定成本五、固定成本5186107107107107000005613六、不可预见费用六、不可预见费用1005000000000150七、七、税前利润税前利润(2709)329843644994593275018122881495721040260290八、八、税后利润税后利润-270922092924334639745026544259026413696939496注1：按经营面积51000平米计算，其中联营占80%（40800平米），租赁占20%（10200平米）。注2：销售总额为联营销售额，第1年销售目标36000万元，第1年至第10年综合毛利率10%。注3：租金标准按第1年至第5年4元/平米.天，第6年至第10年6元/平米.天注4：参考燕莎奥莱销售增长率05/04：27%，06/05：25%及青浦奥莱销售增长率07/06：30%核定本项目销售增长率。5657经 营 预 算算 表表 2 单位：万元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计一、销售额一、销售额3000039000507005830567051771088481993301102631112894715810 年增长率30%30%15%15%15%10%10%10%10%二、营业收入二、营业收入39794748574881028999100311082211691126481370190469 扣点收入 2564 3333 4333 5980 6877 7909 8699 9569 10526 11579 71369 租金收入 1415 1415 1415 2122 2122 2122 2122 2122 2122 2122 19099 三、营运费用三、营运费用124812221325139612681449152115911672176714458四、人工成本四、人工成本61467073079686794510311123122413359335五、固定成本五、固定成本5186107107107107000005613六、不可预见费用六、不可预见费用1005000000000150七、七、税前利润税前利润(3169)269935865804675776368270897897521060060913八、八、税后利润税后利润-316918092403388845275116554160156534710239766注1：按经营面积51000平米计算，其中联营占80%（40800平米），租赁占20%（10200平米）注2：销售总额为联营销售额，第1年销售目标30000万元，第1年至第3年综合毛利率10%，第4年至第10年综合毛利率为12%。注3：租金标准按第1年至第3年4元/平米.天，第4年至第10年6元/平米.天注4：参考燕莎奥莱销售增长率05/04：27%，06/05：25%及青浦奥莱销售增长率07/06：30%核定本项目销售增长率。57经营预算表58投资估算与经营预算基本结论 怀柔奥莱地处郊区，需要加大招商力度，4000万元招商费用基本合理；经营测算中经营投资回收期属于合理范围；联营和租赁面积视招商情况而定，具有一定的不 确定性；如经营状况理想会减少以后相应的广告推广费用。58投资估算与经营预算基本结论怀柔奥莱地处郊区，需要加大招5959谢谢！602002年2003年2004年2005年2006年地区生产总值（亿元）4330.45023.86060.36886.37720.3比上年增长%1620.613.612.1社会消费品零售额（亿元）2005.22296.92626.62902.83275.2比上年增长%14.514.3510.512.8城镇居民人均可支配收（元）1246413883156381765319978比上年增长%11.412.612.913.2人均GDP（美元）3874497055486210比上年增长%28.311.611.9表1-12002年-2006年北京市经济发展基本情况社会消费品零售额（亿元）吃穿用2005年2902.8748.7281.51638.7比上年增加（%）10.516.116.36.52006年3275.2813.8312.81841.3比上年增加（%）12.88.711.112.42007年上半年1818.4477.8173.41019.6比上年增加（%）14.913.510.817.9表1-2北京市居民主要消费结构602002年2003年2004年2005年2006年地区生612004年2005年2环以内9.810.62-3环34.641.23-4环34.146.14-5环45.574.45环以外45.046.6总计169.0218.9表1-3北京商铺新增供应环线分布情况（万平米）612004年2005年2环以内9.810.62-3环34.62图1-1北京与各郊区道路示意图自驾车北京-怀柔较为便利通往怀柔的公交路线较为不便京承高速沿线汇聚了大量奥莱的潜在消费群体62图1-1北京与各郊区道路示意图63怀柔密云昌平顺义地区生产总值（亿元）98.386213.3318城镇居民可支配收入（元）16948165481700217654城镇居民人均消费支出（元）113721041012157108531食品支出（元）330635213540所占比重（%）292932.62衣着支出（元）10581132879所占比重（%）9.39.38.1表2-12006年怀柔与周边区县经济发展状况比较图2-1五地区社会消费品零售额比较63怀柔密云昌平顺义地区生产总值（亿元）98.386213.64店名经营面积m2开业时间经营状况北京燕莎奥特莱斯350002002年12月18日2006年销售9.4亿元燕莎哈尔滨奥特莱斯370002005年6月一般北京爱家奥特莱斯20000不理想北京上品折扣广场160004家门店年销亿元王府井工美店3000石景山店5000西直门店3000亚运村店5000北京爱普奥特莱斯四季青店20000一般北京迪斯康特折扣店25000一般北京万霖奥特莱斯20000一般上海青浦奥特莱斯800002006年4月28日2007年上半年销4亿元上海新浜东方狐狸城60000较差表3-1国内部分奥特莱斯情况64店名经营面积m2开业时间经营状况北京燕莎奥特莱斯35065指标怀柔青浦北京上海怀/北青/上人均生产总值（元）29788472204950556732.660%83%人均消费品零售（元）1172715547207161851657%84%表3-2经济发展与居民消费水平比较指标怀柔青浦全年旅游总收入（亿元）10.5615.2全年旅游接待量（万人次）1042345表3-3旅游业情况比较项目怀柔青浦距离市区50公里26公里国道101、111国道318国道高速京承高速沪宁高速、沪杭高速、青平公路等表3-4交通情况比较65指标怀柔青浦北京上海怀/北青/上人均生产总值（元）29766图3-1 美国奥特莱斯中心历年数量表 66图3-1美国奥特莱斯中心历年数量表历史岳麓版第13课交通与通讯的变化资料精品课件欢迎使用历史岳麓版第13课交通与通讯的变化资料精品课件欢迎使用怀柔奥特莱斯可行性分析报告课件怀柔奥特莱斯可行性分析报告课件怀柔奥特莱斯可行性分析报告课件自读教材自读教材填要点填要点一、铁路，更多的铁路一、铁路，更多的铁路1地位地位铁路是铁路是建设的重点，便于国计民生，成为国民经济建设的重点，便于国计民生，成为国民经济发展的动脉。发展的动脉。2出现出现1881年，中国自建的第一条铁路年，中国自建的第一条铁路唐山唐山至胥各庄铁至胥各庄铁路建成通车。路建成通车。1888年，年，宫廷宫廷专用铁路落成。专用铁路落成。交通运输交通运输开平开平自读教材填要点一、铁路，更多的铁路交通运输开平3发展发展(1)原因：原因：甲午战争以后列强激烈争夺在华铁路的甲午战争以后列强激烈争夺在华铁路的。修路成为中国人修路成为中国人的强烈愿望。的强烈愿望。(2)成果：成果：1909年年建成通车；民国以后，各条商路修筑建成通车；民国以后，各条商路修筑权收归国有。权收归国有。4制约因素制约因素政潮迭起，军阀混战，社会经济凋敝，铁路建设始终未入政潮迭起，军阀混战，社会经济凋敝，铁路建设始终未入正轨。正轨。修筑权修筑权救亡图存救亡图存京张铁路京张铁路3发展修筑权救亡图存京张铁路二、水运与航空二、水运与航空1水运水运(1)1872年年,正式成立，标志着中国新式航运业的诞生。正式成立，标志着中国新式航运业的诞生。(2)1900年前后，民间兴办的各种轮船航运公司近百家，几乎都是年前后，民间兴办的各种轮船航运公司近百家，几乎都是在列强排挤中艰难求生。在列强排挤中艰难求生。2航空航空(1)起步：起步：1918年，附设在福建马尾造船厂的海军飞机工程处开始年，附设在福建马尾造船厂的海军飞机工程处开始研制研制。(2)发展：发展：1918年，北洋政府在交通部下设年，北洋政府在交通部下设“”；此后十年间，航空事业获得较快发展。；此后十年间，航空事业获得较快发展。轮船招商局轮船招商局水上飞机水上飞机筹办航空事宜筹办航空事宜处处二、水运与航空轮船招商局水上飞机筹办航空事宜处三、从驿传到邮政三、从驿传到邮政1邮政邮政(1)初办邮政：初办邮政：1896年成立年成立“大清邮政局大清邮政局”，此后又设，此后又设，邮传正式脱离海关。，邮传正式脱离海关。(2)进一步发展：进一步发展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驿站；年，北洋政府宣布裁撤全部驿站；1920年，中国首次参加年，中国首次参加。邮传部邮传部万国邮联大会万国邮联大会三、从驿传到邮政邮传部万国邮联大会2电讯电讯(1)开端：开端：1877年，福建巡抚在年，福建巡抚在架设第一条电报线，成为中国自架设第一条电报线，成为中国自办电报的开端。办电报的开端。(2)特点：进程曲折，发展缓慢，直到特点：进程曲折，发展缓慢，直到20世纪世纪30年代情况才发生变年代情况才发生变化。化。3交通通讯变化的影响交通通讯变化的影响(1)新式交通促进了经济发展，改变了人们的通讯手段和新式交通促进了经济发展，改变了人们的通讯手段和，转变了人们的思想观念。转变了人们的思想观念。(2)交通近代化使中国同世界的联系大大增强，使异地传输更为便交通近代化使中国同世界的联系大大增强，使异地传输更为便捷。捷。(3)促进了中国的经济与社会发展，也使人们的生活促进了中国的经济与社会发展，也使人们的生活。台湾台湾出行出行方式方式多姿多彩多姿多彩2电讯台湾出行方式多姿多彩合作探究合作探究提认知提认知电视剧电视剧闯关东闯关东讲述了济南章丘朱家峪人朱开山一家，讲述了济南章丘朱家峪人朱开山一家，从清末到九一八事变爆发闯关东的前尘往事。下图是朱开山从清末到九一八事变爆发闯关东的前尘往事。下图是朱开山一家从山东辗转逃亡到东北途中可能用到的四种交通工具。一家从山东辗转逃亡到东北途中可能用到的四种交通工具。合作探究提认知电视剧闯关东讲述了济南章丘依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。提示：提示：特点：新旧交通工具并存特点：新旧交通工具并存(或：传统的帆船、独轮车，或：传统的帆船、独轮车，近代的小火轮、火车同时使用近代的小火轮、火车同时使用)。原因：近代西方列强的侵略加剧了中国的贫困，阻碍社会发原因：近代西方列强的侵略加剧了中国的贫困，阻碍社会发展；西方工业文明的冲击与示范；中国民族工业的兴起与发展；展；西方工业文明的冲击与示范；中国民族工业的兴起与发展；政府及各阶层人士的提倡与推动。政府及各阶层人士的提倡与推动。依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。串点成面串点成面握全局握全局串点成面握全局怀柔奥特莱斯可行性分析报告课件一、近代交通业发展的原因、特点及影响一、近代交通业发展的原因、特点及影响1原因原因(1)先进的中国人为救国救民，积极兴办近代交通业，促先进的中国人为救国救民，积极兴办近代交通业，促进中国社会发展。进中国社会发展。(2)列强侵华的需要。为扩大在华利益，加强控制、镇压列强侵华的需要。为扩大在华利益，加强控制、镇压中国人民的反抗，控制和操纵中国交通建设。中国人民的反抗，控制和操纵中国交通建设。(3)工业革命的成果传入中国，为近代交通业的发展提供工业革命的成果传入中国，为近代交通业的发展提供了物质条件。了物质条件。一、近代交通业发展的原因、特点及影响2特点特点(1)近代中国交通业逐渐开始近代化的进程，铁路、水运和航近代中国交通业逐渐开始近代化的进程，铁路、水运和航空都获得了一定程度的发展。空都获得了一定程度的发展。(2)近代中国交通业受到西方列强的控制和操纵。近代中国交通业受到西方列强的控制和操纵。(3)地域之间的发展不平衡。地域之间的发展不平衡。3影响影响(1)积极影响：促进了经济发展，改变了人们的出行方式，一积极影响：促进了经济发展，改变了人们的出行方式，一定程度上转变了人们的思想观念；加强了中国与世界各地的联定程度上转变了人们的思想观念；加强了中国与世界各地的联系，丰富了人们的生活。系，丰富了人们的生活。(2)消极影响：有利于西方列强的政治侵略和经济掠夺。消极影响：有利于西方列强的政治侵略和经济掠夺。2特点1李鸿章李鸿章1872年在上海创办轮船招商局，年在上海创办轮船招商局，“前前10年盈和，成年盈和，成为长江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立为长江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之势之势”。这说明该企业的创办。这说明该企业的创办()A打破了外商对中国航运业的垄断打破了外商对中国航运业的垄断B阻止了外国对中国的经济侵略阻止了外国对中国的经济侵略C标志着中国近代化的起步标志着中国近代化的起步D使李鸿章转变为民族资本家使李鸿章转变为民族资本家1李鸿章1872年在上海创办轮船招商局，“前10年盈和，成解析：解析：李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；洋务运动标志着中国近代化的开端，但不是具体以某个企业洋务运动标志着中国近代化的开端，但不是具体以某个企业的创办为标志；洋务运动中民用企业的创办在一定程度上抵的创办为标志；洋务运动中民用企业的创办在一定程度上抵制了列强的经济侵略，但是并未能阻止其侵略。故制了列强的经济侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三项表述都有错误。三项表述都有错误。答案：答案：A解析：李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；洋务运动二、近代以来交通、通讯工具的进步对人们社会生活的影二、近代以来交通、通讯工具的进步对人们社会生活的影响响(1)交通工具和交通事业的发展，不仅推动各地经济文化交交通工具和交通事业的发展，不仅推动各地经济文化交流和发展，而且也促进信息的传播，开阔人们的视野，加快流和发展，而且也促进信息的传播，开阔人们的视野，加快生活的节奏，对人们的社会生活产生了深刻影响。生活的节奏，对人们的社会生活产生了深刻影响。(2)通讯工具的变迁和电讯事业的发展，使信息的传递变得通讯工具的变迁和电讯事业的发展，使信息的传递变得快捷简便，深刻地改变着人们的思想观念，影响着人们的社快捷简便，深刻地改变着人们的思想观念，影响着人们的社会生活。会生活。二、近代以来交通、通讯工具的进步对人们社会生活的影响2清朝黄遵宪曾作诗曰：清朝黄遵宪曾作诗曰：“钟声一及时，顷刻不少留。虽钟声一及时，顷刻不少留。虽有万钧柁，动如绕指柔。有万钧柁，动如绕指柔。”这是在描写这是在描写()A电话电话B汽车汽车C电报电报D火车火车解析：解析：从从“万钧柁万钧柁”“动如绕指柔动如绕指柔”可推断为火车。可推断为火车。答案：答案：D2清朝黄遵宪曾作诗曰：“钟声一及时，顷刻不少留。虽怀柔奥特莱斯可行性分析报告课件典题例析典题例析例例1上海世博会曾吸引了大批海内外人士利用各种上海世博会曾吸引了大批海内外人士利用各种交通工具前往参观。然而在交通工具前往参观。然而在19世纪七十年代，江苏沿江世纪七十年代，江苏沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是()A江南制造总局的汽车江南制造总局的汽车B洋人发明的火车洋人发明的火车C轮船招商局的轮船轮船招商局的轮船D福州船政局的军舰福州船政局的军舰典题例析例1上海世博会曾吸引了大批海内外人解析解析由材料信息由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居民世纪七十年代，由江苏沿江居民到上海到上海”可判断最有可能是轮船招商局的轮船。可判断最有可能是轮船招商局的轮船。答案答案C解析由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居题组冲关题组冲关1中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行业是中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行业是()A公路运输公路运输B铁路运输铁路运输C轮船运输轮船运输D航空运输航空运输解析：解析：根据所学根据所学1872年李鸿章创办轮船招商局，这是洋务年李鸿章创办轮船招商局，这是洋务运动中由军工企业转向兼办民用企业、由官办转向官督商运动中由军工企业转向兼办民用企业、由官办转向官督商办的第一个企业。具有打破外轮垄断中国航运业的积极意办的第一个企业。具有打破外轮垄断中国航运业的积极意义，这在一定程度上保护了中国的权利。据此本题选义，这在一定程度上保护了中国的权利。据此本题选C项。项。答案：答案：C题组冲关1中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行业是2.右图是右图是1909年年民呼日报民呼日报上登载的上登载的一幅漫画，其要表达的主题是一幅漫画，其要表达的主题是()A帝国主义掠夺中国铁路权益帝国主义掠夺中国铁路权益B西方国家学习中国文化西方国家学习中国文化C西方列强掀起瓜分中国狂潮西方列强掀起瓜分中国狂潮D西方八国组成联军侵略中国西方八国组成联军侵略中国2.右图是1909年民呼日报上登载的解析：解析：从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，20世纪初的这一幅漫画正反映了帝国主义掠夺中国铁路世纪初的这一幅漫画正反映了帝国主义掠夺中国铁路权益。权益。B项说法错误，项说法错误，C项不能反映漫画的主题，项不能反映漫画的主题，D项时项时间上不一致。间上不一致。答案：答案：A解析：从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，20世纪初的怀柔奥特莱斯可行性分析报告课件典题例析典题例析例例2(2010福建高考福建高考)上海是近代中国茶叶的一个外销上海是近代中国茶叶的一个外销中心。中心。1884年，福建茶叶市场出现了茶叶收购价格与上海出年，福建茶叶市场出现了茶叶收购价格与上海出口价格同步变动的现象。与这一现象直接相关的近代事业是口价格同步变动的现象。与这一现象直接相关的近代事业是()A电报业电报业B大众报业大众报业C铁路交通业铁路交通业D轮船航运业轮船航运业解析解析材料主要反映了信息交流的快捷，故选材料主要反映了信息交流的快捷，故选A。答案答案A典题例析例2(2010福建高考)上海是近题组冲关题组冲关3假如某爱国实业家在假如某爱国实业家在20世纪初需要了解全国各地商业信世纪初需要了解全国各地商业信息，可采用的最快捷的方式是息，可采用的最快捷的方式是()A乘坐飞机赴各地了解乘坐飞机赴各地了解B通过无线电报输送讯息通过无线电报输送讯息C通过互联网通过互联网D乘坐火车赴各地了解乘坐火车赴各地了解解析：解析：本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信息息“20世纪初世纪初”“最快捷的方式最快捷的方式”，因此应选，因此应选B，火车速度，火车速度远不及电报快。远不及电报快。20世纪世纪30年代民航飞机才在中国出现，年代民航飞机才在中国出现，互联网出现在互联网出现在20世纪世纪90年代。年代。答案：答案：B题组冲关3假如某爱国实业家在20世纪初需要了解全国各地4下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是()A信息传递快捷简便信息传递快捷简便B改变着人们的思想观念改变着人们的思想观念C阻碍了人们的感情交流阻碍了人们的感情交流D影响着人们的社会生活影响着人们的社会生活解析：解析：新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。答案：答案：C4下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是()怀柔奥特莱斯可行性分析报告课件关关键词交通和通交通和通讯不断不断进步、辛亥革命和国民大革命步、辛亥革命和国民大革命顺应时代潮流代潮流图说历史史主旨句主旨句归纳(1)近代交通由近代交通由传统传统的人力工具逐的人力工具逐渐渐演演变为变为机械机械动动力力牵牵引的新式交通工具，火引的新式交通工具，火车车、汽汽车车、电车电车、轮轮船、船、飞飞机先后出机先后出现现。(2)通通讯讯工具由工具由传统传统的的邮邮政通信政通信发发展展为为先先进进的的电讯电讯工具，有工具，有线电报线电报、电话电话、无、无线电线电报报先后先后发发明。明。(3)近代以来，交通、通近代以来，交通、通讯讯工具的工具的进进步，推步，推动动了了经济经济与社会的与社会的发发展。展。关键词交通和通讯不断进步、辛亥革命和国民大革命顺应图说历关关键词交交通通和和通通讯不不断断进步步、辛辛亥亥革革命命和和国国民民大大革革命命顺应时代潮流代潮流图说历史史主旨句主旨句归纳(1)1911年，革命党人年，革命党人发动发动武昌起武昌起义义，辛亥革，辛亥革命命爆爆发发，随后建立了中，随后建立了中华华民国，民国，颁颁布了布了中中华华民国民国临时约临时约法法；辛亥革命是中国近代化；辛亥革命是中国近代化进进程的里程碑。程的里程碑。(2)1924年国民党年国民党“一大一大”召开，召开，标标志着第志着第一