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世星文旅世星文旅营销部部 2013年年9月月1日日古城东方丽江市场竞争月报8月刊目目录Part1 区域项目对比分析Part2 个案分析Part3 重点项目营销策略分析项目名目名产品品类型型项目目进度度开开盘时间推出房源推出房源已售房源已售房源配套酒店配套酒店配套商配套商业营销代理代理金茂雪山金茂雪山语独栋/四合/叠墅在售2013年6月10日220套210套君越J-LIFE伟业丽江江别院院多层/联排/别墅/双拼/别墅在售2011年10月1日精装100套，清水商住142套46套/清水无数据泰悦泰悦展途云云门 联排/双拼/独栋售楼部竣工待定待定无待定无PS:临金茂商业待定露美雅格露美雅格公寓/别墅/商铺在售2013年4月公寓176户80美国精选自持商业综合体中原地产金林天金林天鹭独栋板房成品封闭打造待定151待定瑞吉无无5596商铺招商中无49栋不售和府皇冠/indego商业体穆恩时代丽江假日江假日产权式公寓/联排别墅小产权认筹无336认筹200星程精品酒店配套商业丽江天堂江天堂独栋未售无600无官房大酒店雪山雪山纳里里叠拼/联排/双拼在售2010269169待定古城高古城高尔夫夫独栋在售2006685云云顶独栋认筹无138暂停威斯汀Part-1区域在售项目对比分析新城及束河片区新城及束河片区古城区片区古城区片区Part-1区域在售项目对比分析目前丽江不限购，但是在贷款方面有一定限制。购房需提供一年以上纳税证明或一年以上社保证明。限贷现目前丽江政策现目前丽江政策：古城区项目古城区项目优势：靠近古城核心资源，天生具有人流和商业配套的资源优势。劣势：建筑及规划限控严格。新城区及束河片区项目新城区及束河片区项目优势：占据雪山水库等景观资源的有利区位。政策管控较有弹性。劣势：交通的通达性不够。商业配套的缺失。特性特性Part-1古城区项目古城东方和府皇冠云门瑞吉二期瑞吉一期露美雅阁丽江别院丽江假日丽江天堂雪山纳里新城区及束河片区金茂雪山语Part-2基础信息/金茂雪山语楼盘位置古城区香江路36号开发商方兴地产占地面积700亩建筑面积17.94万容积率0.42建筑类别独栋、四合、叠墅物业类别别墅、公寓产权年限70年开盘时间2013年6月10日入住时间一期2014年5月装修情况精装（5000元/）主力户型70135叠墅、180四合独栋、230纳西独栋总户数529户物业公司金茂物业物业费公寓5元/、别墅6元/金茂雪山语金茂一期推盘情况产品类型 推出房源成交量面积区间单价车位物管优惠小叠拼220共156套641001.41.6万/1;2金茂自持物管，叠拼4.2元/、独栋5.9元/亮相初期实行交订金88折优惠；到去年10月优惠回收实行交订金享受91折优惠；今年5月底优惠再次下调实行交订金享受94折优惠。开盘前再次回收，执行97折大叠拼1031361.62万/1:2四合独栋共54套180/2051.8 2.2万/1:1纳西独栋2342.22.7万/1:1Part-2项目产品规划/金茂雪山语l 客户资源有效利用，渠道营销登台唱戏，渠道的有效执行与资源有效利用，是金茂开盘热卖的重要因素。客户资源有效利用，渠道营销登台唱戏，渠道的有效执行与资源有效利用，是金茂开盘热卖的重要因素。l 其中面积较小总价较低叠拼产品需求最为旺盛，其次是独栋产品。其中面积较小总价较低叠拼产品需求最为旺盛，其次是独栋产品。l 客户来源以北上广为主，其次是川渝滇，但此客户构成也与金茂开发商属性有关。客户来源以北上广为主，其次是川渝滇，但此客户构成也与金茂开发商属性有关。资源为王，品牌优势明显，客户资源优势强大，主动出击深挖客户。资源为王，品牌优势明显，客户资源优势强大，主动出击深挖客户。金金茂茂雪雪山山语语Part-3推广活动/金茂雪山语线上线下户外：机场路、和府围墙：项目工地围墙网络：搜房、新浪、微博、项目网站等报广：硬广较少，软文炒作相对较多杂志：优品高端时尚杂志杂志：优品高端时尚杂志项目推介会：整合开发商客户资源，进行专场推介会巡展活动：北京、上海、重庆客户专场拓展活动成交答谢会：针对既有目标客群线上：以项目推广为主以扩大项目知晓度，配合不定期网络活动，以提升受众人群对项目的持续关注度及起到一定的口碑效应。线下：以SP活动为主，主动出击锁定项目潜在购买课群以提升项目销售情况。Part-3推广渠道分析/金茂雪山语本地 市场主要推广渠道机场展台机场高炮雪山音乐节高尔夫球场推广(4)、；策略机场展台对丽江游客进行拦截主动的 亮相机场高炮二次印象加深尽管表面反馈高炮的客户转化率不大，但销售的转化势必通过几轮印象几轮维护才能形成。因此，高炮也是必不可少的推广渠道。楼盘位置古城区香格里拉大道中段（官房花园别墅酒店对面）开发商泰悦文旅占地面积80亩建筑面积38332容积率0.67建筑类别多层联排别墅双拼别墅物业类别产权式酒店，别墅;商铺产权年限70年开盘时间2011年10月1日入住时间项目度假酒店和商铺将于2013年9月30日前交房商墅交房时间待定装修情况精装（5000元/）主力户型别墅带前后双庭院总户数100户物业公司第一太平戴维斯物业费别墅3元/托管免费Part-2 基础信息/丽江别院丽江别院Part-2项目产品规划/丽江别院丽江别院推盘情况产品类型推出房源成交量户型面积区间单价物管优惠精装产权酒店10056套A75/78均价2.2万/第一太平戴维斯顾问自住3元/，托管免费。认筹抵8万元，一次性付款95折，按揭98折。B119/120C85D136E179G145商铺142预售/1.9万/商墅/9000元/现况说明：去年9月前经过3个月的蓄水期，于2012年10月开盘，商业部分返3年回报，招商主要针对体育品牌。100套房源截止目前已售56套，主力客群依次来自上海、北京、浙江、成都，本地客户只成交1套。针对后期销售，最近签约了营销代理公司“展图“。无明显竞争优势，产品特色缺乏，营销单一、销售乏力。无明显竞争优势，产品特色缺乏，营销单一、销售乏力。Part-2 推广活动/丽江别院项目入口处（香格里大道）精神堡垒工地围墙广告机场（取行李处）外展楼盘位置雪山路以西开发商丽江文产投资开发有限公司占地面积3600亩建筑面积151002容积率1.06建筑类别公寓，别墅，商铺物业类别商业、住宅产权年限40年开盘时间2013/04入住时间？装修情况精装（5000元/）主力户型公寓别墅总户数公寓176户物业公司甲方物管公司物业费Part-2 基础信息/露美雅阁露美雅阁总体规划集会展及演艺功能（韩红在谈红馆）旅游文化商业综合体。特殊模式高端旅游定制项目进度商业已封顶，公寓在打地基。昆百大招商要求项目完工90%，绿化基本竣工才入驻。三期【禅心】：【禅心】在项目的北侧，它除了有高档度假别墅外，还特地设立了佛堂，是寻求心灵安定的场所。二期【中济】：【中济】沿着中济海，是露美雅格项目中以休养生息为主题的区域。其中包括水疗会所、检测中心、老年活动中心、康体活动中心、休闲商业及养生公寓。中济涵盖了中西养生的精髓，在水岸打造西南第一养生基地，让每一个疲惫的身心在此得到休养和放松。一期【红尘】：【红尘】是项目的主要商业娱乐区，也是整个项目最具活力和动态的区域。总建筑面积18万，它主要涵盖了天幕商业、精装酒店式公寓、及高级酒店。【红尘】将耗资一亿元建成西南首个天幕商街，重金打造丽江不夜城。四期【真如】：【真如】作为四期产品，能够通过定制化的产品来满足高端特别人群的需求，这里除了低密度的别墅外，还将通过建筑的外形、植被绿化、功能分区等多重方面来提供一个心灵的家园。Part-2项目产品规划/露美雅阁丽江别院推盘情况产品类型推出房源成交量户型面积区间单价物管优惠商铺/40-2000/均价2.2万/开发商物业，0.8元/。一次性付款9.9折，开盘前内部认购5年回报率返现。精装小户公寓176套/A80-99/12000/B50-60/C80-99/Part-2项目产品规划/露美雅阁Part-2 基础信息/金林天鹭（瑞吉）楼盘位置雪山路以西开发商丽江文产投资开发有限公司占地面积3600亩建筑面积151002容积率1.06建筑类别公寓，别墅，商铺物业类别商业、住宅产权年限40年开盘时间2013/04入住时间？装修情况精装（5000元/）主力户型公寓别墅总户数公寓176户物业公司甲方物管公司物业费项目对外持封闭状态，样板房打造中，拟以完美状态呈现再对外，已完成3栋。目标定位顶级阶层，暂无大面积推广，无营销代理，实行1对1销售策略及圈层营销。Part-2项目产品规划/金林瑞吉二期开发北片区一期开发南片区Part-2案场包装/金林瑞吉接待中心接待中心沙盘模型沙盘模型Part-2 推广活动/金林瑞吉广告语：定制您的丽江引领低碳生活为这个城市想的更多、做的更好2012年2月24日 深圳全球首发会机场通道灯箱机场出口看板云门占地150亩,修建性详规刚刚通过，销售中心已竣工。软宣资料拍摄中正在寻求酒店合作。Part-2 基础信息/云门楼盘位置雪山路以西开 发 商云南玉龙股份有限责任公司占地面积35亩建筑面积22700建筑类别商铺物业类别商业产权年限40年开盘时间2011年底装修情况清水主力面积160300总 户 数共49栋物业公司甲方物管公司物 业 费20/Part-2基础信息/5596（和府皇冠商业配套）Part-2项目产品规划/55965596蓄客情况总面积已招商面积商业划分面积区间出租价格招商公司已签商家227005000临街商铺220-260/200/穆恩时代屈臣氏休闲街区160/160/哈根达斯综合酒吧街80-300/80/成都玛格院落800-1300/40-60/福建商会会所/韩国城餐饮Part-2基础信息/丽江假日楼盘位置香江路与玉泉路交汇处以香江路与玉泉路交汇处以南南开发商云南中洲国耀房地产开发有限公司、丽江天河房地产开发有限公司占地面积33.84亩建筑面积 33556.49 容积率0.99建筑类别联排公寓商业物业类别产权式酒店，别墅;商铺产权年限小产权开盘时间2011年10月1日入住时间/装修情况精装主力户型产权式公寓总户数336户物业公司/物业费/丽江假日Part-2项目产品规划/丽江假日项目共分A、B、C三个区。A区为联排别墅（220-260)，B区为公寓（30108 ）C区配套有篝火广场及附属商业区物业类型物业类型户型户型面积面积（平米）平米）套数套数单价单价（元元/平平米）米）套价套价区间区间（元元/套）套）产权式公寓产权式公寓30-10830-108300300110001100033-11833-118万万联排别墅联排别墅220-260220-26036361300013000286-338286-338万万Part-2项目点评/丽江假日l该项目占地仅33亩，再加上开发商知名度不高，客户信任较少；l该项目交通方便快捷，距离丽江热点旅游项目束河古镇及玉龙雪山较近，区位优势明显；l该项目拥有40年小产权房，销售方面抗性较大，但小户型低总价对于市场的新引力仍不可小觑；l项目内部产权式酒店物业加盟携程国际旗下的“星程精品酒店”，整体装修上采用智能化设计和多种装修风格相结合，相对于丽江目前酒店的装修风格而言，有一定自身特色；l丽江假日承诺给客户的固定投资回报在每年8%左右（前三年回报可直抵房款），客户每年享有15天的免费入住权，如果不住，15天的入住权每年还可折抵总房价0.6%的固定回报。l客户在酒店签约期内，可享受每年3.5%的增值回购政策，为客户购房提供了一定保障。Part-2基础信息/丽江天堂楼盘位置香格里大道与玉泉路之间开发商腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司开发项目占地面积492亩建筑面积 200000容积率0.66建筑类别联排公寓商业物业类别产权式酒店，别墅;商铺产权年限小产权开盘时间2011年10月1日入住时间/装修情况精装主力户型产权式公寓总户数336户物业公司/物业费/丽江天堂Part-2项目产品规划/丽江天堂项目一期为运营中的酒店，二期北片区部分已经封顶，南部为一层在建，将推出600平起的大户型独栋别墅，70年产权，每家独享温泉SPA。在建的二期温泉别墅项目一期运营中的大港旺宝国际饭店社区配套：集度假.养生.文化体验.投资.商务接待.会议会展.休闲购物于一体；由旺宝国际饭店、旺宝国际会议中心、旺宝国际会议中心、旺宝圆产权式度假别墅群、旺宝集风情商业街、旺宝湖酒吧街组成;Part-2推广情况/丽江天堂道道旗旗广广告告项目入口道旗项目入口道旗Part-2基础信息/雪山纳里楼盘位置丽江香格里大道北段开发商丽江德成房地产有限公司占地面积80945建筑面积50889容积率0.68建筑类别叠拼双拼联排物业类别产权式酒店，别墅;产权年限70年开盘时间2010年入住时间2011年装修情况毛坯房主力户型65200总户数268户物业公司/物业费/Part-2项目产品规划/雪山纳里项目货量：l 一期70套别墅，2010年已交房。l 二期约200套别墅，2010年底开盘，目前剩余约60套，2011年交房。销售情况：l 项目均为毛坯房，整体均价1.2万元/平米，其中叠拼7000-8000元/平米，联排1.2-1.3万元/平米，双拼1.7万元/平米。l 该项目月均去化速度约为2套。物业类型物业类型户型面积户型面积（平米）（平米）套数套数单价（元单价（元/平平米）米）套价区间套价区间（元（元/套）套）叠拼叠拼127-160 36 8000104-128万万双拼双拼 235 18 17000左右左右 400万左右万左右 联排联排185-200180 11000-15000 240-260万万Part-2推广情况/雪山纳里 项目推广途径主要为项目推广途径主要为 ：道旗道旗 出租车椅套出租车椅套 现场围挡现场围挡 Part-2 基础信息/云顶楼盘位置玉龙县文笔海东南侧开发商丽江翔鹭房地产开发有限公司占地面积880000建筑面积400000容积率0.45建筑类别独栋物业类别别墅产权年限70年开盘时间/入住时间/装修情况精装主力户型208320 370总户数138户物业公司丽江市雪山水城物业管理有限公司物业费 1.50-2.00元/平方米月项目占地1300亩，分两期开发，共推出138套坡地别墅，独立庭院户型，面积分别为208、320、370平米。项目建设有超星级酒店(即国际标准6星级酒店)、公寓式产权酒店(5星级酒店)、山坡地高档住宅、酒店休憩服务设施和平地高级住宅小区。物业类型物业类型户型户型面积面积（平米）平米）套数套数单价单价（元元/平米）平米）套价套价区间区间（元元/套）套）独栋独栋208208、320320、3703701381382500025000520-925520-925万万Part-2项目产品规划/云顶Part-2 推广情况/云顶20112011年年1010月北月北京长安俱乐部京长安俱乐部推介会推介会现场围挡现场围挡临时接待中心临时接待中心Part-2 基础信息/古城高尔夫楼盘位置文笔海南岸，文笔山麓开发商雪山水城房地产开发有限公司占地面积4239576建筑面积2666400容积率0.35建筑类别独栋物业类别别墅产权年限70年开盘时间/入住时间/装修情况精装主力户型80192 总户数208户物业公司丽江市雪山水城物业管理有限公司物业费 6元/平方米月古城高尔夫Part-2项目产品规划/古城高尔夫项目规划有三期：一期为现代风格别墅，面积为一期为现代风格别墅，面积为30-40030-400平，共平，共140140套。套。20062006年开盘至今，剩年开盘至今，剩1010余套。余套。二期为纳西民族风格别墅，面积为二期为纳西民族风格别墅，面积为80-19280-192平，共平，共6868套。套。20092009年开盘至今，剩余年开盘至今，剩余6363套。套。三期开工典礼于三期开工典礼于1010月月2525日举行。三期规划占地日举行。三期规划占地416416亩，含国际会议中心、度假中心、度亩，含国际会议中心、度假中心、度假酒店、高档别墅等多种业态，详细内容置业顾问称还不知情，工地施工进度为前期假酒店、高档别墅等多种业态，详细内容置业顾问称还不知情，工地施工进度为前期三通一平。三通一平。物业类型物业类型户型面积（平米）户型面积（平米）套数套数单价（元单价（元/平米）平米）套价区间（元套价区间（元/套）套）独栋独栋80-19280-19268683200032000256-614.4256-614.4万万销售情况：n 毛坯别墅均价29000元/平米，有偿精装3000元/平米；精装投资别墅均价32000元/平米。购房送露台及庭院。业主年回报率为酒店收益的6%，并且每年可享受28天的免费入住，购房成功即送高尔夫终身会籍卡。Part-2案场包装/古城高尔夫样板间样板间Part-2推广情况/古城高尔夫道旗文字道旗文字玉雪大道交通引玉雪大道交通引导导Part-2/雪山书院楼盘位置紧邻束河古束河古镇开发商丽江雪山投资责任有限公司占地面积271973建筑面积194197容积率建筑类别独栋物业类别酒店公寓客栈产权年限40年开盘时间/入住时间/装修情况精装主力户型/总户数208户物业公司丽江市雪山水城物业管理有限公司物业费 6元/平方米月雪山书院推盘情况（销售预测）产品类型 推盘总量预计推盘面积单价预计销售总额合作单位建筑形式文化主题及配套商业1800040000/35.716亿云南怡成建筑设计/日本株式会社隗研吾建筑都市设计事务所/法国A.D.A.U设计公司/香港陈幼坚设计公司/李亚鹏的春天传媒集团丽江院落/雪山公寓/私家别墅亚洲青年文化艺术社区/亚洲青年艺术音乐节地下商业26300自持+148800可售=175100180012000/书院酒店26300计划自持（名人艺术风情别院）270002.8万/公寓170001万/亚洲青年客栈850002.22.7万/车位860个15万/个营销策略营销策略主要推广渠道主要推广渠道推广主题推广主题市场反馈市场反馈金茂雪山语金茂雪山语中化背景圈层营销下的走出去战略主力城市推介会强调“净心”区的生活品质和精神感知机场来访量差，客带客转换率高丽江别院丽江别院城市营销的广撒网战略，1200万营销费用在前期进行昆明丽江地区撒网式狂轰乱炸机场/昆明报广/高炮/别院与会所的私享精神前半年的来访率很高，多为大昆明地区，但因为产品本身问题，造成转化率很低。机场渠道转化率低。露美雅格露美雅格内部圈层营销先行房交会/机场/围挡文化旅游渡假综合体“当文化艳遇丽江，住下来邂逅自己”因产品内部折扣返点很高，基本实现5000拎包入驻精装房，转化率很高。金林天鹭金林天鹭甲方高端圈层点对点的营销，无营销代理。通过高端发布会和活动提高知名度。与瑞吉相关的高端品牌合作奢想私人会所/55965596/和府皇冠接待中心/Part-3重点项目推广策略八月市八月市场大事件大事件通通报l继和府5596商业盘，代理商“穆恩时代”招商被叫停，并清退出场，项目打包给昆明一家公司统一招商，所有已签约的客户作补偿赔偿后。八月“穆恩时代”被召回，据说商业公司未谈妥。l雪山书院项目即将出炉，预计开盘时间与我项目相近，是强劲的竞争对手。十月市场大事件通报1.10月31日祥和商业广场祥和天街开盘，逆市热销，家乐福引擎发力。去化50%以上。均价2.5万。2美林温泉公园深化设计已出。已出宣传片。3云门产品设计调整扩大客栈式物业货包。拟设计上升华出12个主题。4金茂三期11月22日开放样板间，开27套左右，主力户型小独,区间180 200,单价28000和小户型区间70 100 ，2000023000.金茂商业开始启动，由高玮环球负责招商，11月中旬会全面启动，目前团队在安排大量时间出差考察市场。5 COART-VOLLAG 启动15家艺术家院落全球招募，绽放束河东。Thank s谢谢
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