广州南沙奥园整体推广策略

南沙奥园整体推广策略南沙奥园整体推广策略广东省广告2007年4月局局势势?商道商道?云：高手做势，中手做市，低手做事。云：高手做势，中手做市，低手做事。一直以来，奥园集团一直扮演的角色，一直以来，奥园集团一直扮演的角色，是以城市运营者的气势，领跑城市；是以城市运营者的气势，领跑城市；以复合地产的高度，引领城市人居趋势；以复合地产的高度，引领城市人居趋势；那么到了南沙奥园，必将一脉相承。那么到了南沙奥园，必将一脉相承。上篇：上篇：审势审势明大局明大局下篇：下篇：攻势攻势定新局定新局审势明局：奥园进入南沙市场宏观分析审势明局：奥园进入南沙市场宏观分析借谁定局：第一市场圈定及消费人群锁定借谁定局：第一市场圈定及消费人群锁定上篇：上篇：审势审势明大局明大局审势明局：奥园进入南沙市场宏观分析审势明局：奥园进入南沙市场宏观分析第一局部、南沙房地产市场环境分析第一局部、南沙房地产市场环境分析宏观地理层面宏观地理层面:关键词关键词:南沙，珠三角中心，广州南拓重点，广州通向海洋南沙，珠三角中心，广州南拓重点，广州通向海洋的唯一通道的唯一通道城市南拓重点城市南拓重点:位于广州市南端，四面环水，东位于广州市南端，四面环水，东邻狮子洋，是广州通向海洋的唯一通道，是城邻狮子洋，是广州通向海洋的唯一通道，是城市市“南拓的重点地区南拓的重点地区,自然环境极佳。自然环境极佳。重要的战略意义重要的战略意义:正位整个珠江三角洲的几何中正位整个珠江三角洲的几何中心，方圆心，方圆6060公里范围内，囊括了广东省十余座公里范围内，囊括了广东省十余座大城市，方圆大城市，方圆100100公里范围内那么把整个珠江三公里范围内那么把整个珠江三角洲的城市群都网络其中。南沙水路距香港角洲的城市群都网络其中。南沙水路距香港3838海里，距澳门海里，距澳门4141海里。周边有广州、深圳、珠海里。周边有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。南沙一方面背海、香港、澳门五大国际机场。南沙一方面背靠着珠江三角洲靠着珠江三角洲40004000万人口的广阔市场腹地；万人口的广阔市场腹地；另一方面又通过穗、深、珠、港、澳等大城市另一方面又通过穗、深、珠、港、澳等大城市连接着海内外市场。连接着海内外市场。战略位置突出，无论是经济还是房地产都具有很强的市场潜力和幅射力战略位置突出，无论是经济还是房地产都具有很强的市场潜力和幅射力关键词：面向世界的现代化关键词：面向世界的现代化海滨城市海滨城市,广州的浦东广州的浦东城市宏观经济增长战略城市宏观经济增长战略现代化海滨城市总体规划，穗港澳城市经现代化海滨城市总体规划，穗港澳城市经济圈中心济圈中心泛珠三角经济联盟，产值约占广州一半，八泛珠三角经济联盟，产值约占广州一半，八大产业齐发，大产业齐发，突破初始产业经济增长瓶颈突破初始产业经济增长瓶颈拉阔广州城市尺度，获取城市增长所需的土拉阔广州城市尺度，获取城市增长所需的土地战略资源，成为城市开展新动力地战略资源，成为城市开展新动力弥补广州作为内陆型城市缺失，令广州也拥弥补广州作为内陆型城市缺失，令广州也拥有自己的海岸线有自己的海岸线作作为国际活力大都市广州，终于有了属于自己的海洋，将是城市人居史上的腾飞契机为国际活力大都市广州，终于有了属于自己的海洋，将是城市人居史上的腾飞契机广州人印象中的生活海，广州人印象中的生活海，是深圳十七英里、是上海浦东、是香港尖沙嘴，是深圳十七英里、是上海浦东、是香港尖沙嘴，是海南三亚，是悉尼玫瑰湾、纽约长岛；是海南三亚，是悉尼玫瑰湾、纽约长岛；南沙的并入，使得广州第一次拥有了自己的海岸线，南沙的并入，使得广州第一次拥有了自己的海岸线，拥有了自己生活的海。拥有了自己生活的海。这也是南沙邻海房地产工程一定会抓住的点，这也是南沙邻海房地产工程一定会抓住的点，当然也是南沙奥园介入的良好契机。当然也是南沙奥园介入的良好契机。世界活力名城广州世界活力名城广州拥有了自己生活的海拥有了自己生活的海中观上来说，产业拉动房地产开展，使得南沙成为广中观上来说，产业拉动房地产开展，使得南沙成为广州房地产最具开展潜力市场之一州房地产最具开展潜力市场之一上海群众、惠州大亚湾核电站等都曾经拉动了一个区域的房地产市场，形成规模很大的一个建筑群。南沙是广州经济开展的新“引擎，并已初步形成了汽车、钢铁、造船、重型机械装备、光电子及集成电路和港口物流等八大产业基地，在丰田进驻之后，很多其他配套的产业也跟着进来了，产业链将会带动房地产市场迅速开展之前居民以本地农民为主，约占4-6万。在未来的5年内南沙人口规划要到100万左右，大量的企业进驻极大地增加了对住宅的需求。产业拉动房地产业，潜力巨大，是奥园入市的良好时机产业拉动房地产业，潜力巨大，是奥园入市的良好时机从观望到实际开发：从观望到实际开发：0505年下半年南沙设区后，广州、港澳以及来自全国年下半年南沙设区后，广州、港澳以及来自全国各地的不少开发商都看好南沙区的开发，他们已经从原来的观望开始进入各地的不少开发商都看好南沙区的开发，他们已经从原来的观望开始进入实际的开发了。实际的开发了。楼市春天迎来：南沙设区后，南沙区政府必将更着重于南沙居住以及商楼市春天迎来：南沙设区后，南沙区政府必将更着重于南沙居住以及商业环境的开展，南沙将不再单一作为一个工业开发区进行规划开展，因此，业环境的开展，南沙将不再单一作为一个工业开发区进行规划开展，因此，人们对楼市的开发、投资将信心大增，预计未来两三年将是南沙楼市迅速人们对楼市的开发、投资将信心大增，预计未来两三年将是南沙楼市迅速开展的好时机，而开展的好时机，而5 5年后的南沙，更是将进入全面开展的高潮。年后的南沙，更是将进入全面开展的高潮。各大开展商，投入到了南沙炽热竞争中各大开展商，投入到了南沙炽热竞争中在这房地产的春天中，如何超越其他竞争对手，对奥园来说至关重要。在这房地产的春天中，如何超越其他竞争对手，对奥园来说至关重要。城市、产业的拉阔，城市、产业的拉阔，必然迎来房地产格局的拉扩，必然迎来房地产格局的拉扩，南沙房地产现正开局！南沙房地产现正开局！然而我们也发现这样一个事实然而我们也发现这样一个事实楼市正处于大开发阶段，一手住宅是主角，但高中低各楼市正处于大开发阶段，一手住宅是主角，但高中低各种档次参差不齐种档次参差不齐正处于大开发阶段：市场供给主要以一手楼为主，尤其是以住宅产品正处于大开发阶段：市场供给主要以一手楼为主，尤其是以住宅产品居多，目前在售的房地产工程有越秀城建的南沙滨海花园、南沙滨海水居多，目前在售的房地产工程有越秀城建的南沙滨海花园、南沙滨海水晶湾、南沙碧桂园等。晶湾、南沙碧桂园等。高中低档次悬殊，价格悬殊：比较高端的产品有南沙滨海水晶湾别墅，高中低档次悬殊，价格悬殊：比较高端的产品有南沙滨海水晶湾别墅，其单价高达其单价高达1200012000元元/平方米。而南沙滨海花园的洋房售价为平方米。而南沙滨海花园的洋房售价为43004300元元/平平方米，南沙碧桂园洋房单位价那么在方米，南沙碧桂园洋房单位价那么在30003000元元/平方米左右。平方米左右。大开发才刚开始，以上所述的悬殊，也从另一个方面表现南沙楼市大开发才刚开始，以上所述的悬殊，也从另一个方面表现南沙楼市对高品质产品的接受度，及其市场时机。对高品质产品的接受度，及其市场时机。消费者需求渐长，但住宅成交未见飙升，未来消费者需求渐长，但住宅成交未见飙升，未来5 5年潜力更大年潜力更大地产开发所需周期较长，南沙本地楼市根底较弱，地产开发所需周期较长，南沙本地楼市根底较弱，设区时间又不是很长，我们认为这里潜力巨大，但设区时间又不是很长，我们认为这里潜力巨大，但目前还未成熟稳定开展，市场仍待开发！目前还未成熟稳定开展，市场仍待开发！南沙楼市还未成定局！南沙楼市还未成定局！这也正是我们的时机所在！这也正是我们的时机所在！南拓进程下的南沙，南拓进程下的南沙，楼市已经开局，但又未成定局，楼市已经开局，但又未成定局，如何在这种局势中，如何在这种局势中，以奥园为首定一个局？以奥园为首定一个局？知己知彼，百战不殆，我知己知彼，百战不殆，我们再来看下竞争对手分析们再来看下竞争对手分析第二局部、竞争对手分析第二局部、竞争对手分析竞争格局：竞争格局：南沙境界南沙境界南沙奥园南沙奥园滨海花园滨海花园南沙核心竞南沙核心竞争对手分布争对手分布1 1、南沙滨海花园、南沙滨海花园区位交通：南沙环岛路，南沙未来区位交通：南沙环岛路，南沙未来CBDCBD地带，地铁地带，地铁4 4号线黄阁站旁号线黄阁站旁生态环境：两面临水，西南面正对直生态环境：两面临水，西南面正对直达蕉门河水道，远眺珠江出海口，西北达蕉门河水道，远眺珠江出海口，西北面拥有月影河良好的自然水景资源，而面拥有月影河良好的自然水景资源，而小区东北面为飞沙角山。小区东北面为飞沙角山。工程亮点：自然生态、依山傍水，远工程亮点：自然生态、依山傍水，远眺海景眺海景 产品：产品：300300多套别墅多套别墅+少量水景洋房少量水景洋房 均价：均价：75007500元元/平方米平方米目标客户：香港、珠三角较高层次的买目标客户：香港、珠三角较高层次的买家。家。推广点推广点:滨海、度假、自然滨海、度假、自然 放松、休闲的心情放松、休闲的心情点评：点评：1 1、南沙滨海花园进入市场较早，知名度与接受度都较高，是我们必须直、南沙滨海花园进入市场较早，知名度与接受度都较高，是我们必须直面的竞争对手。面的竞争对手。2 2、滨海花园将利益点落到滨海度假层面，有可取之处，但只说滨海，未、滨海花园将利益点落到滨海度假层面，有可取之处，但只说滨海，未免显得单纯。免显得单纯。3 3、其目标客户对准、其目标客户对准香港、珠三角较高层次的买家香港、珠三角较高层次的买家。其别墅产品水晶湾，客户群体中香港客户占有一定比重，既说明香港市场的潜力，也是值得引起我们重视。2 2、南沙境界：、南沙境界：区位交通：位于南沙中心，临近地铁四区位交通：位于南沙中心，临近地铁四号线黄阁镇站，距离广州天河区号线黄阁镇站，距离广州天河区3030分钟车分钟车程程生态环境：落在广州市最大的自然山体生态环境：落在广州市最大的自然山体公园大山乸自然保护区内，区内山体地公园大山乸自然保护区内，区内山体地形起伏，最大落差达形起伏，最大落差达5050多米，将保存多米，将保存8080余余亩原生态山地作为私家园林亩原生态山地作为私家园林工程亮点：自然生态、南沙顶级楼盘诉工程亮点：自然生态、南沙顶级楼盘诉求求 产品：目前推合院别墅产品：目前推合院别墅均价：均价：1200012000元元/平方米平方米 推广点推广点:山地建筑山地建筑自然、舒适、清新、清澈的空气自然、舒适、清新、清澈的空气南沙境界目标客户：南沙境界目标客户：主要针对的是二次置业或者投资客。南沙有品味有经济实力的群体以及对南沙未来看好的投资客点评：点评：1 1、南沙境界突出单一、南沙境界突出单一“坡地资源优势，既是坡地资源优势，既是优势，也是软肋。优势，也是软肋。一者说明坡地建筑的市场接受度，同时一旦市一者说明坡地建筑的市场接受度，同时一旦市场上出现除了坡地还有其他资源的工程，很容场上出现除了坡地还有其他资源的工程，很容易受到威胁。易受到威胁。2 2、其目标客户对准二次置业或者投资客。、其目标客户对准二次置业或者投资客。而据我们现场了解，其客户以广州、深圳两而据我们现场了解，其客户以广州、深圳两地居多；另外香港客户几乎没有，究其因，南地居多；另外香港客户几乎没有，究其因，南沙境界并未在香港有大动作，这块市场还未开沙境界并未在香港有大动作，这块市场还未开发。此类现象值得借鉴。发。此类现象值得借鉴。3、南沙碧桂园南沙碧桂园区位交通：区位交通：南沙商贸中心区,距离南沙客运港约10分钟车程，临近地铁四号线生态环境：生态环境：背靠翠绿山恋，面向翠绿的人工湖配套：配套：内部幼儿园、超市、图书室、羽毛球场、乒乓球场、沐足、商铺等；学校、英东中学、南沙第一小学、南沙第二中学;南沙36洞国际高尔夫球场、休闲广场、海港大酒店、蒲洲公园等等产品：洋房、别墅产品：洋房、别墅均价：均价：洋房均价3200，联排别墅4000左右，独立别墅7500元 广告诉求：广告诉求：广州之南，有一座蓝城广州之南，有一座蓝城点评：点评：1 1、广州之南南沙的开展前景，名品牌、广州之南南沙的开展前景，名品牌、规模化优势规模化优势 借助市政、集团母品牌优势，这点奥借助市政、集团母品牌优势，这点奥园也完全可以园也完全可以2 2、资源只为山地、人工湖，既缺天然湖、资源只为山地、人工湖，既缺天然湖泊，也少滨海生活。泊，也少滨海生活。资源较为单一，远不及奥园优势。资源较为单一，远不及奥园优势。3 3、主流消费群：广州、深圳客人，成交、主流消费群：广州、深圳客人，成交的成功率高。的成功率高。竞争对手已经先行一步，为自己、竞争对手已经先行一步，为自己、为南沙楼市布了个雏局！为南沙楼市布了个雏局！在这个雏局中，南沙在这个雏局中，南沙“海这个最大亮点，不是避而不谈，海这个最大亮点，不是避而不谈，就是就海说海，远未到达南沙海生活模式高度，就是就海说海，远未到达南沙海生活模式高度，代表城市价值高度！代表城市价值高度！就海说海，靠山说山，之外，南沙楼市一片沉默，实那么是就海说海，靠山说山，之外，南沙楼市一片沉默，实那么是一个闷局；一个闷局；谁能代表南沙，代言城市最高价值人居模式？这还是个迷局。谁能代表南沙，代言城市最高价值人居模式？这还是个迷局。对手雏局对手雏局先行一步，知名先行一步，知名度大，但竞争并度大，但竞争并未白热未白热诉求闷局诉求闷局就海说海，就海说海，或避而不谈海或避而不谈海城市已经站在珠三角大战略、世界格局高度开展，楼市仍在山山水水南北方向中比较，缺乏具高屋建瓴代表南沙“海生活高度的品牌核心价值，与城市价值脱节，是南沙楼市现状根源，也为奥园的介入提供巨大市场空间。未来迷局未来迷局现有工程城市高现有工程城市高度不够，未来谁度不够，未来谁领风骚拭目以待领风骚拭目以待第三局部、自身状况审视第三局部、自身状况审视奥园集团奥园集团复合优势，引领局势的城市运营者复合优势，引领局势的城市运营者从集团开展上来说，从集团开展上来说，广奥：运动就在家门口；领跑健康人居广奥：运动就在家门口；领跑健康人居南奥：生活就像高尔夫；领跑高尚人居；南奥：生活就像高尔夫；领跑高尚人居；佛奥：水边的奥林匹克；领跑水文化人居佛奥：水边的奥林匹克；领跑水文化人居小资天堂：在这里，艺术本无界；领跑风格人居小资天堂：在这里，艺术本无界；领跑风格人居乃至长沙江西等奥园产品，乃至长沙江西等奥园产品，一直以来，一直以来，“复合地产奥园，都是先见并把复合地产奥园，都是先见并把握这个时代这个城市最好的优势，提前复合到产握这个时代这个城市最好的优势，提前复合到产品之中，运营城市，领跑未来。品之中，运营城市，领跑未来。那么今天，奥园集团将获得城市运营、复合优势那么今天，奥园集团将获得城市运营、复合优势的更大能量，迎来一个更宏伟的新局势！的更大能量，迎来一个更宏伟的新局势！南沙奥园南沙奥园融汇融汇优萃南沙最好的资源优萃南沙最好的资源在产品上，是集度假、会议、酒店、别墅、公寓及洋房于一在产品上，是集度假、会议、酒店、别墅、公寓及洋房于一体；体；在地位上，滨海，又高于滨海，穗港澳经济圈的中心，环山在地位上，滨海，又高于滨海，穗港澳经济圈的中心，环山面海，藏风纳气；面海，藏风纳气；在交通上，直通环岛南路、虎门大桥，更是珠三角几何中心，在交通上，直通环岛南路、虎门大桥，更是珠三角几何中心，高速会聚枢纽，高速会聚枢纽，在环境上，山林湖海、蒲州花园、天后宫；在环境上，山林湖海、蒲州花园、天后宫；在配套上，有大型社区配套，更有新港澳码头、蒲洲国际会在配套上，有大型社区配套，更有新港澳码头、蒲洲国际会议中心、南沙大酒店、香港中华总商会、英东中学、南沙中议中心、南沙大酒店、香港中华总商会、英东中学、南沙中心小学、金业小学、天后宫、水乡一条街、蒲洲花园、南沙心小学、金业小学、天后宫、水乡一条街、蒲洲花园、南沙汽车站、海鲜一条街；汽车站、海鲜一条街；在生活上，有度假配套，更是生活首选在生活上，有度假配套，更是生活首选南沙奥园复合了南沙最优渥的资源、表达最璀璨的未来。南沙奥园复合了南沙最优渥的资源、表达最璀璨的未来。拥有海，又高于海，是开创南沙人居新局面，代言南沙城市拥有海，又高于海，是开创南沙人居新局面，代言南沙城市价值的明日之星！价值的明日之星！行业开局行业开局有了有了“海，海，政策支持城市政策支持城市拉阔，大开发拉阔，大开发商纷进商纷进对手雏局对手雏局先行一步，知名先行一步，知名度大，但竞争并度大，但竞争并未白热未白热诉求闷局诉求闷局破旧局，新造一个属于奥园的局破旧局，新造一个属于奥园的局奥园新局奥园新局集团开展、工程集团开展、工程推广的共同需要，推广的共同需要，实力具备实力具备未来迷局未来迷局现有工程城市高现有工程城市高度不够，未来谁度不够，未来谁领风骚拭目以待领风骚拭目以待就海说海，就海说海，或避而不谈海或避而不谈海谋势在人。谋势在人。在这个过程中，在这个过程中，我们可以借助哪些人的力量？我们可以借助哪些人的力量？具体到工程，吸引的是哪些人？具体到工程，吸引的是哪些人？借谁破局：借谁破局：第一市场圈定及目标人群界定第一市场圈定及目标人群界定第一局部、第一圈层市场圈定第一局部、第一圈层市场圈定目前在南沙置业的有三种类型：目前在南沙置业的有三种类型：一为投资型，看好南沙的开展，必定导致土地升一为投资型，看好南沙的开展，必定导致土地升值，值，因而率先购入别墅者；因而率先购入别墅者；二是自住型，有厂有工程在南沙，买房是为了方二是自住型，有厂有工程在南沙，买房是为了方便工作；便工作；三是度假型，多为香港等地买家。三是度假型，多为香港等地买家。南沙，属于广州，更属于世界！这其中，哪些南沙，属于广州，更属于世界！这其中，哪些才是我们首要考虑的市场？才是我们首要考虑的市场？位于珠三角几何中心的南沙，再加上8大产业的兴起与丰田等外资企业的进入，南沙城市无边界，人群无边界。在这种无边界状况下，为吸引以上三类买房人群，哪些城市是我们首要考虑的第一市场？经过研究，我们得出这样的结论经过研究，我们得出这样的结论第第一一圈圈层层市市场场圈圈定定南沙当地市场南沙当地市场周边城市群市场周边城市群市场广州广州深圳深圳香港香港中山中山注：未选择近距离的东莞，在于虎门大桥的高昂 收费，在很多东莞人心目中，心理鸿沟较大。广州广州目标市场界定标准：交通及心理距离、比较明显的需求目标市场界定标准：交通及心理距离、比较明显的需求距离距离：54公里 交通交通：5条快速干线、地铁4号线时间时间：汽车40分钟到达、地铁30分钟南沙是必然的市场，而广州、香港、深圳因中心地块匮乏，南沙绝美资源将吸引该地区大量二次置业者香港香港距离距离：38海里 交通交通：港澳码头、直通香港的客运线每天12个班次时间时间：75分钟深圳深圳交通交通：高速公路，海路时间时间：60分钟中山中山交通交通：轻轨，08年建成时间时间：27分钟奥园南沙南沙八大产业的兴起，常住人口从不到八大产业的兴起，常住人口从不到1010万激增到万激增到100100万，势必带来房地产市场的拉阔效应万，势必带来房地产市场的拉阔效应地位、资源优势、良好的居住环境是吸引当地人地位、资源优势、良好的居住环境是吸引当地人的条件，而良好的投资潜力以及便捷的交通，那的条件，而良好的投资潜力以及便捷的交通，那么能吸引投资客、产业移民的注意。么能吸引投资客、产业移民的注意。但凡拥有水景资源的楼盘，虽价格不菲，但广受欢但凡拥有水景资源的楼盘，虽价格不菲，但广受欢送送江景楼江景楼盘价格价格销售情况售情况金海湾16000元已售完凯旋会18000元已售完珠江御景湾12000元06年5月上市，已售606 套海珠半岛花园8500元已售完珠江广场12000元已售完中信君庭19000元剩十多套单位广广 州州而拥有山景资源的，同样备受偏爱而拥有山景资源的，同样备受偏爱云山诗意，位于白云山西门地段，06年6月推出，最新价格8000元/平米，总套数1087 套、已售836 套保利林语，三面环山，背靠万亩林海，紧依天麓湖，邻近羊城八景之一的“萝岗香雪，开盘既售大半帝景山庄，大型都市半山生态纯别墅盘，天河广园东奥体中心以北、“世界大观东北面，开盘既售过半除了山景、江景楼盘广受欢送，除了山景、江景楼盘广受欢送，最最重要的是，除南沙之外，广州暂没海景楼盘，最最重要的是，除南沙之外，广州暂没海景楼盘，广州人印象中的海，是深圳十七英里，广州人印象中的海，是深圳十七英里，是上海浦东，是香港尖沙嘴，恰恰没有广州！是上海浦东，是香港尖沙嘴，恰恰没有广州！住广州，观大海，是很多广州人的梦想！住广州，观大海，是很多广州人的梦想！深深 圳圳不乏生态海景楼盘，但价格昂贵，非一般富贵者能承受不乏生态海景楼盘，但价格昂贵，非一般富贵者能承受中信红树湾，东侧为沙河高尔夫球场，南佻深圳湾，深圳首屈一指的豪宅，已售完，三期销售当中 万科东海岸，位于深圳东海岸，背山眺海，携万科品牌优势，成为深圳顶级豪宅之一。最高价30000元/平方米，一期、二期售罄，三期销售中。对于熟悉海景的深圳来说，对于熟悉海景的深圳来说，当地海景盘高高在上的价格，使很多深圳人望海兴叹。当地海景盘高高在上的价格，使很多深圳人望海兴叹。高性价比，以适当的价格享受顶级的海生活，高性价比，以适当的价格享受顶级的海生活，是他们的梦想。是他们的梦想。香香 港港q 香港房价高昂，外出置业。50平米房价接近百万，低密度、山水自然楼盘为顶尖豪宅，非普通港人能消费。q 内地经济的快速增长，让香港企业及港人北上工作成主流趋势，置业数量因此增加；q 人民币汇价持续上升，投资内地房地产可赚“房价、汇价的双重升值时机，令近期港人对投资内地房地产升温。三大原因促使港人在内地房地产投资急剧升温q 港人置业内地持续增长港人置业内地持续增长q 2006 2006年港人置业投资国内房地产的单位数量约为年港人置业投资国内房地产的单位数量约为22500236002250023600个，个，但投资金额约为人民币但投资金额约为人民币147147亿元，较亿元，较20052005年的人民币年的人民币133133亿元增加亿元增加11%11%。q 投资热点城市主要是深圳和广州等地投资热点城市主要是深圳和广州等地q 2006 2006年共有年共有101101个内地楼盘在港推售个内地楼盘在港推售,推出楼盘仍以深圳占最多，推出楼盘仍以深圳占最多，达达2626个，其次为广州推出个，其次为广州推出2525个楼盘，再次为珠三角及上海，分别在港推个楼盘，再次为珠三角及上海，分别在港推出出2222及及1616个楼盘。个楼盘。q 高收入、高教育水平的中年消费者是主体高收入、高教育水平的中年消费者是主体q 深圳物业的港人业主中，高收入及高教育水平的中年行政人员、深圳物业的港人业主中，高收入及高教育水平的中年行政人员、专业人士等明显较往年有所增加，并成为去年购置深圳物业港人业主的专业人士等明显较往年有所增加，并成为去年购置深圳物业港人业主的主要阶层。主要阶层。q 别墅、豪宅投资比例不断上升别墅、豪宅投资比例不断上升q 普通住宅物业仍然是港人的首选，但具投资价值的别墅及豪宅比普通住宅物业仍然是港人的首选，但具投资价值的别墅及豪宅比例也不断上升，目前分别占例也不断上升，目前分别占13%13%及及23%23%。由于选择购置豪宅的港人增多，。由于选择购置豪宅的港人增多，所以港人可承受的总价也相应提高，其中愿意付出所以港人可承受的总价也相应提高，其中愿意付出90-11090-110万的人明显增万的人明显增加，由加，由20042004年的年的5%5%上升至上升至20062006年的年的12%12%，至于最多人选择的总价范围是，至于最多人选择的总价范围是30-5030-50万元，占整体的万元，占整体的35%35%。对于香港来说：对于香港来说：高性价比、低密度、纯山水观海楼盘已近绝迹；高性价比、低密度、纯山水观海楼盘已近绝迹；正是在正是在“香港香港3030平米住宅的价格，顶级豪宅的享受平米住宅的价格，顶级豪宅的享受又受讲究投资性格影响，投资珠三角潜力区域，大又受讲究投资性格影响，投资珠三角潜力区域，大行其道。行其道。中中 山山q 别墅市场日趋高档化，超出本地市场的需求别墅市场日趋高档化，超出本地市场的需求q 中山目前的别墅大多以深圳、港澳消费者为目标对象，因此价格也比中山目前的别墅大多以深圳、港澳消费者为目标对象，因此价格也比以前有所提升。华发生态庄园一期单栋庄园大宅的价格将在以前有所提升。华发生态庄园一期单栋庄园大宅的价格将在550550万以上，最万以上，最高价格的一栋将到达高价格的一栋将到达8 8千万元人民币以上。而即将推出的凯茵新城的新别墅千万元人民币以上。而即将推出的凯茵新城的新别墅单价在单价在1.51.5万元至万元至1.81.8万元之间。万元之间。q 与南沙隔海相望，对于居住到广州的心理需求与南沙隔海相望，对于居住到广州的心理需求q 高速路的建成，使得中山人对南沙的心理距离大大缩短；同时由于中高速路的建成，使得中山人对南沙的心理距离大大缩短；同时由于中国人一直存在的对省城的向心心理，很多中山人在广州上班也愿广州居住。国人一直存在的对省城的向心心理，很多中山人在广州上班也愿广州居住。q 高性价比豪宅追捧高性价比豪宅追捧q中山经济仍将年年稳步上扬，居民收入步步高，对住宅的要求也会水涨船中山经济仍将年年稳步上扬，居民收入步步高，对住宅的要求也会水涨船高。在楼市的各种产品中，别墅由于其高。在楼市的各种产品中，别墅由于其“上有天下有地的独特性，配备上有天下有地的独特性，配备花园、停车位的优越性，居住层级的细分，以及花园、停车位的优越性，居住层级的细分，以及“人以群分的心理趋向，人以群分的心理趋向，促动中山高端消费者的心促动中山高端消费者的心对于中山来说：对于中山来说：能以一个比较合理的价格，能以一个比较合理的价格，就能享受到省城广州顶级的海别墅，就能享受到省城广州顶级的海别墅，是他们选择南沙楼盘的心理驱动。是他们选择南沙楼盘的心理驱动。启启示示第第一一圈圈层层市市场场各各自自利利益益点点南沙当地市场南沙当地市场周边城市群市场周边城市群市场广州：心理距离的缩短、稀缺海生活广州：心理距离的缩短、稀缺海生活整体优势的具象展现，整体优势的具象展现，城市价值高度的共鸣城市价值高度的共鸣深圳：缩短心理距离、高性价比、投深圳：缩短心理距离、高性价比、投资潜力资潜力香港：交通、高性价比、投资潜力香港：交通、高性价比、投资潜力中山：能以合理的价格享受广州顶级中山：能以合理的价格享受广州顶级的海别墅的海别墅尽管是第一圈层，各地市场吸引点尽管是第一圈层，各地市场吸引点各异，在推广上也应有所侧重各异，在推广上也应有所侧重第二局部、目标人群界定第二局部、目标人群界定随城市南拓而来的政府高级公务员、企业中高层、中小型民企商家、特随城市南拓而来的政府高级公务员、企业中高层、中小型民企商家、特别是汽车、港口物流等八大支柱产业带来的大量投资及白领等，是促进别是汽车、港口物流等八大支柱产业带来的大量投资及白领等，是促进新城开展的中坚力量；新城开展的中坚力量；因为他们的经济实力，因为他们的地位，他们不会出现在一个耀眼因为他们的经济实力，因为他们的地位，他们不会出现在一个耀眼的舞的舞台上，他们不是城市最耀眼的一群，却是分布最广泛的一群。台上，他们不是城市最耀眼的一群，却是分布最广泛的一群。因为这个阶层的庞大基数，让新城生活中坚层，成为南沙城市支柱。因为这个阶层的庞大基数，让新城生活中坚层，成为南沙城市支柱。新城生活中坚层新城生活中坚层目标人群解析目标人群解析目标人群界定：目标人群界定：新城生活中坚层新城生活中坚层只是我们的目标客户群在这个城市中，只是我们的目标客户群在这个城市中，所属阶层的笼统归纳。所属阶层的笼统归纳。在研究的时候，根据其消费房产类型，在研究的时候，根据其消费房产类型，划分为别墅、洋房、酒店消费群。划分为别墅、洋房、酒店消费群。新新城城生生活活中中坚坚层层目标人群界定目标人群界定别墅别墅硬性指标简析：非富即贵硬性指标简析：非富即贵主力年龄段：主力年龄段：30453045岁，岁，4545岁以上，良好的教育经岁以上，良好的教育经历，月入历，月入80008000以上以上度假、投资、度假、投资、“工作居所工作居所南沙当地、广州及邻近区域富豪富商阶层、新贵、南沙当地、广州及邻近区域富豪富商阶层、新贵、中产及中产以上的高收入阶层、政府高级公务员、中产及中产以上的高收入阶层、政府高级公务员、企业高层、私营业主企业高层、私营业主软性特点：优越、享受、身份、私密、潜力软性特点：优越、享受、身份、私密、潜力注重生活享受、重视优越、私密型高的生活条件注重生活享受、重视优越、私密型高的生活条件讲究投资，看好别墅型产品的稀缺性与投资价值讲究投资，看好别墅型产品的稀缺性与投资价值远离市中心的独家生活，做节假日度假用途远离市中心的独家生活，做节假日度假用途由于工作节奏的加快，企盼一个彻底放松的舒适环由于工作节奏的加快，企盼一个彻底放松的舒适环境境出于彰显身份的考虑，希望有更尊尚的生活配套出于彰显身份的考虑，希望有更尊尚的生活配套q 大中型企业、外资企业的高级管理人员，金领阶层；q 自由职业者，包括私营企业主及其股东；q 港、澳、台、华侨、外籍人士等投资者q政府机关处级以上人员；q高级教师/讲师/律师等q职业经理人；以广州中高收入8000元/月人群职业分布为例，解读这个群体q他们是他们，男性占绝大局部q 他们正当壮年，年富力强，处于中产阶级的中上层；q他们拥有丰厚而稳定的收入；q他们在事业、家庭渐入佳境，正为攀登下一个顶峰而努力；q他们生活节奏快而丰富，处理任何事情果断而不犹豫；q他们拥有较高的审美眼光和品味，对住宅注重区位、交通、档次；广州中高收入8000元/月人群性别、年龄分布目标人群界定目标人群界定洋房、公寓洋房、公寓硬性指标简析：产业工作群、邻近的高收入阶层硬性指标简析：产业工作群、邻近的高收入阶层主力年龄段：2545岁，良好的教育经历，月入5000以上作为工作居所、度假生活或二次置业改善生活作为工作居所、度假生活或二次置业改善生活南沙八大产业工作人群、广州及邻近区域中产及中产以上的高收入阶层，软性特点简析：近、值、优、升软性特点简析：近、值、优、升工作、生活的完美结合，工作节奏快，需要近工作点置业工作点置业远离市中心的独家生活，做节假日度假用度假用理财概念强，讲究投资有道讲究投资有道由于工作节奏的加快，企盼一个彻底放松的舒适环境舒适环境经济能力提高，对住房需求变高目标人群界定目标人群界定酒店酒店商务人群硬性指标简析：商业、政府会议人群商务人群硬性指标简析：商业、政府会议人群作为商务谈判、会议的居所作为商务谈判、会议的居所南沙八大产业来往商业人群、广州及邻近区域政府、商业南沙八大产业来往商业人群、广州及邻近区域政府、商业会议人群会议人群操作特点简析：休闲、会议结合会议酒店、会议集中地操作特点简析：休闲、会议结合会议酒店、会议集中地与某些商业客户缔结合作关系，成为其往来客户的指定酒与某些商业客户缔结合作关系，成为其往来客户的指定酒店，如成为丰田汽车城合作酒店等。店，如成为丰田汽车城合作酒店等。鉴于目前在会议向景区转移和延伸的动向，可积极开发广鉴于目前在会议向景区转移和延伸的动向，可积极开发广州及附近区域地区会议客户，成为会议集中地。州及附近区域地区会议客户，成为会议集中地。*广州从化碧水湾度假村酒店，38%的客源是会议，却创造了52%的营业收入，把休闲度假与会议结合起来，使之在广东这个以温泉为主题的酒店竞争十分白热化中，却能脱颖而出，效益领先。度假人群硬性指标简析：度假人群硬性指标简析：作为度假的居所作为度假的居所以家庭度假家庭度假、公司部门度假公司部门度假为对象软性特点简析：结伴、轻松解压软性特点简析：结伴、轻松解压休闲、放松，融入自然，喜欢周末结伴自驾游自驾游与家人一起感受自然自然气息，带孩子体验山清水秀的温泉绝对的放松，释放压力，与同事、朋友、家人畅享轻松自在的惬意轻松自在的惬意*早在2005年，全国国内旅游人数为12.12亿人次，其中城镇居民4.96亿人次，农村居民7.16亿人次。全国国内旅游人均出游花费436.13元，其中：城镇居民出游人均花费737.12元，农村居民出游人均花费227.62元。数据说明，旅游已经成为中国百姓生活消费函数中的常规因子。洞洞察察不同的城市，不同的个体，不同的职业，不同的家庭生活不同的城市，不同的个体，不同的职业，不同的家庭生活每个人都有各自的需求、特征，每类产品都有各自的消费群，但他们每个人都有各自的需求、特征，每类产品都有各自的消费群，但他们也存在很明显的共同点。也存在很明显的共同点。对南沙的接受度：对南沙的接受度：从各个城市向这里会聚，了解、认同南沙，希望南沙更好从各个城市向这里会聚，了解、认同南沙，希望南沙更好认同城市的价值、资源以及璀璨未来，他们或是南沙原住民，或因工作、或为度假，从四面八方会聚在这里。这里是他们目前生活、展现的大舞台。希望城市越来越好，城市人居模式越来越好，这样他们就可以更好。能表达南沙人居高度的海生活模式，是他们的期望。目标消费群分析对人生态度：对人生态度：积极入世，给自己、家人最好的、最多的；积极入世，给自己、家人最好的、最多的；成功是地位，更是享受成功是地位，更是享受他们的成就，源自于他们的眼光；他们的地位，决定了他们的权力；他们的能量，决定了他们可占有的资源。同时也意识到，成功是个人成就，也成功是个人成就，也是回馈给家人的礼物。成功代表地位，更是人生享受。是回馈给家人的礼物。成功代表地位，更是人生享受。是享受，当然需要最好的、最优的，以及最多的优势复合在一起。对生活品质的态度：对生活品质的态度：追求高尚、优质、丰富，追求、享受成功的乐趣追求高尚、优质、丰富，追求、享受成功的乐趣他们对生活有自己的一套。在社区选择上，希望高尚，与自己同一层次或者更高层次的人群聚居，这是自己身份的认同与象征；在配套上，丰富的社区内外配套同样重要。因为存在这样的居住理想，对于品质的迷恋使他们形成对品牌的迷恋，他们更倾向于知名地产商的、优越地段的、高尚国际大社区目标消费群分析对度假的态度：对度假的态度：到山里、到湖边、到海边，度假与生活不要分开到山里、到湖边、到海边，度假与生活不要分开作为日常工作、生活压力的释放方式，度假是他们必不可少的生活方式。山林的清鲜、海洋的壮阔，湖的沉静，是他们心仪的度假场所。不是他们特意喜欢跑，而是追求度假的轻松状态。同时，对于生活品质的追求，他们希望，每天的生活，都如度假般丰富惬意。在他们眼中，度假与生活，本来就可以融合在一起。目标消费群分析对投资的态度：对投资的态度：投资是一种生活方式，财富增长更意味影响力扩大投资是一种生活方式，财富增长更意味影响力扩大受全球经济的浸染，作为改革开放急先锋的珠三角人们，投资已成生活的一种方式。从珠三角会聚到南沙的这群人当然不例外。精明如他们，不仅对各种股票、基金抱有极大热情，投资房产也是重要方向。更确切的说，即使是买房自住，他们相当关注的，也是“这房子值不值？还有多大升值空间？不管是投资还是自住，房子的现有资源以及未来潜力，对他们来说十分重要。他们是第一消费市场政、经、文界精英人士，他们是第一消费市场政、经、文界精英人士，尽管具体行业、职位、地位不同，尽管具体行业、职位、地位不同，一同构成南沙未来开展的中坚力量。一同构成南沙未来开展的中坚力量。在南沙这个滨海城市，在南沙这个滨海城市，他们认同南沙的现状，对南沙未来抱极大信他们认同南沙的现状，对南沙未来抱极大信心；心；积极奋斗，追求成功，享受成功，积极奋斗，追求成功，享受成功，更期望事业与生活的更高位置。更期望事业与生活的更高位置。对于居所，他们需要的都是真正表达滨海城对于居所，他们需要的都是真正表达滨海城市价值，市价值，代言南沙海生活高度。代言南沙海生活高度。目标市场散点式存在，目标市场散点式存在，目标需求异中大同，目标需求异中大同，接下来的关键，是接下来的关键，是 我们手上握的是什么牌，我们手上握的是什么牌，是否可以满足他们？是否可以满足他们？明析自身价值是制胜关键！明析自身价值是制胜关键！下篇：下篇：攻势攻势定新局定新局以何破局：工程传播核心及推广策略以何破局：工程传播核心及推广策略如何布局：整合传播手段如何布局：整合传播手段对于市场、竞争者来说，缺乏高屋建瓴，能代表城市对于市场、竞争者来说，缺乏高屋建瓴，能代表城市“海生活价值高度海生活价值高度的工程，是南沙楼市开局后出现闷局、迷局现状的根源；的工程，是南沙楼市开局后出现闷局、迷局现状的根源；对于南沙楼市消费者来说，需要拥有一种真正具高度的、优势的、代表城对于南沙楼市消费者来说，需要拥有一种真正具高度的、优势的、代表城市价值高度的人居模式；市价值高度的人居模式；对于奥园集团来说，一直以来都扮演局势引领者、城市运营者，南沙奥园对于奥园集团来说，一直以来都扮演局势引领者、城市运营者，南沙奥园意义非凡，是开创一个全新局面的龙头；意义非凡，是开创一个全新局面的龙头；对于南沙奥园来说，是在南沙集团身份的具象。集团新局势、南沙奥园新对于南沙奥园来说，是在南沙集团身份的具象。集团新局势、南沙奥园新局面的翻开，赖于破旧创新，站在城市价值、最高人居模式层面，为南沙，局面的翻开，赖于破旧创新，站在城市价值、最高人居模式层面，为南沙，定造一个属于奥园的新局面！定造一个属于奥园的新局面！接接楼市开局楼市开局借借对手雏对手雏局局揭揭行业闷局行业闷局解解未来迷未来迷局局结结奥园新局奥园新局建立具建立具“海生活模式价值海生活模式价值高度的南沙奥园品牌核心价值高度的南沙奥园品牌核心价值破旧创新五指合拳破旧创新五指合拳以何破局：工程传播核心及推广策略以何破局：工程传播核心及推广策略优势劣劣势稀有、独特的生态环境奥园的品牌知名度、信任度产品的多样性齐全的配套、交通、服务周边丰富的旅游资源产品受规划时间限制，并不是很突出南沙整体区域接受度还有待提高南沙外消费者心理距离障碍机机会会威威胁南沙区域优良的发展前景八大产业经济的蓬勃发展区域人口的增加广州、深圳、香港高昂的房价中心城市对大户型的限制、对手雏局政府对房地产投资的大力限制南沙境界、南沙滨海花园、南沙碧桂园提前一步的知名度塑造花都、从化等周边资源丰富、性价比高的区域房地产市场崛起工程自身价值检索工程自身价值检索再把南沙奥园放在大广州、珠三角战略高度理解，再把南沙奥园放在大广州、珠三角战略高度理解，我们开篇就提到，南沙划入广州，我们开篇就提到，南沙划入广州，除了更多宏观、微观、政治的、经济层面上利益点，除了更多宏观、微观、政治的、经济层面上利益点，最明显的一个点，在于最明显的一个点，在于“海，海，但滨海资源，南沙滨海花园有，南沙奥园同样有，但滨海资源，南沙滨海花园有，南沙奥园同样有，乃至以后更多的滨海工程，同样会有。乃至以后更多的滨海工程，同样会有。工程自身价值检索工程自身价值检索仅仅是满足滨海优势的诉求，对于市场来说，单调、危险；仅仅是满足滨海优势的诉求，对于市场来说，单调、危险；对于资源如此丰富的南沙奥园来说，那么缺乏以涵盖全面。对于资源如此丰富的南沙奥园来说，那么缺乏以涵盖全面。需要转换一下思路需要转换一下思路再解读再解读“海海海大洋靠近陆地的局部，有的大湖也叫海，即大片水域。大洋靠近陆地的局部，有的大湖也叫海，即大片水域。比喻连成一大片的很多同类事物：人海比喻连成一大片的很多同类事物：人海大的器皿或容量等：海量大的器皿或容量等：海量指从外国来的，海外指从外国来的，海外海，除了海，除了“海洋这种惯常理解外，海洋这种惯常理解外，更有更有“海纳百川，代表一种包容与开放；海纳百川，代表一种包容与开放；“学海无涯表达无止境、超越之义；学海无涯表达无止境、超越之义；“叱咤商海叱咤商海“人山人海刻画无边界人山人海刻画无边界海外来客、海洋文化，表达沟通与交流海外来客、海洋文化，表达沟通与交流“海不仅单指水体海域，海不仅单指水体海域，更是一种无止境、包容复合精神的表达！更是一种无止境、包容复合精神的表达！也是奥园集团理念精髓所在！也是奥园集团理念精髓所在！之前，领跑城市未来，如今南沙奥园更是缔造了之前，领跑城市未来，如今南沙奥园更是缔造了领领海海人人居居核心：超越界线，不断优化提纯专属的海生核心：超越界线，不断优化提纯专属的海生活人居模式活人居模式！滨海滨海南沙滨海花园南沙滨海花园领海领海南沙奥园南沙奥园地位地位强调与海为邻，地理层面侧重“领”，滨海之上，除了海，体现珠三角核心、世界出发港格局地位资源资源海城市、环境、地段、交通等，都复合到“海”这大容量载体中人群人群强调滨海，侧重度假人群超越城市界限，新城生活中坚层，优雅人群优雅栖居生活生活度假超越生活度假界限，两者相融价值高度价值高度停留于描述城市资源物理站在城市价值高度，运营城市未来专属性专属性无借用“领地、领空、领海”这种表达，极佳专属性领海与滨海，都强调海，但又有本质的不同！领海与滨海，都强调海，但又有本质的不同！这样的奥园，相较之前的运动概念，可以称为这样的奥园，相较之前的运动概念，可以称为“新奥园新奥园大到集团品牌来说，大到集团品牌来说，“领海概念也仍领海概念也仍与与“奥林匹克、奥林匹克、“奥运紧密衔接。奥运紧密衔接。之前，提到奥运精神，更侧重于健康、运动，之前，提到奥运精神，更侧重于健康、运动，其实，除此之外，奥运更是其实，除此之外，奥运更是无止境超越、无国界沟通、无障碍交流无止境超越、无国界沟通、无障碍交流的承载舞台。的承载舞台。2021年，中国到了年，中国到了“奥运年，奥运年，“新北京新北京新奥运新奥运2021年北京奥运，年北京奥运，“同一个世界，同一个梦想。同一个世界，同一个梦想。全球五大洲的经济、文化、精神、技能；民间的、全球五大洲的经济、文化、精神、技能；民间的、官方的，都将在这里会聚；超越国籍、性别、年龄、官方的，都将在这里会聚；超越国籍、性别、年龄、领域，在实现无界限交流的同时，北京奥运主办国，领域，在实现无界限交流的同时，北京奥运主办国，中国也必将以此盛事为新起点，从这里走向世界。中国也必将以此盛事为新起点，从这里走向世界。精神更快、更高、更强更快、更高、更强超越、沟通超越、沟通地位2021年，中国到了奥运年影响中国从这里向世界出发中国从这里向世界出发新奥运与新奥园的精神，紧密结合，以此作为集团品牌主题，有坚实内涵支撑新奥运与新奥园的精神，紧密结合，以此作为集团品牌主题，有坚实内涵支撑2007年，南沙到了奥园年南沙到了奥园年超越区域：距珠三角城市群直线距离最短超越城市：珠三角畅达超越风景：山林湖海一体超越属地，珠三角会聚超越度假与生活界限南沙是广州出发港，从这里出发走向世界集团上市走向世界，以南沙奥园为龙头，从这里开始奥园集团转型之旅，从这里出发中中国国新新奥奥运运新新奥奥园园超越种族超越国籍超越性别超越极限超越领域南沙奥园的海，南沙奥园的海，不仅是滨海，更是领海！不仅是滨海，更是领海！奥园创造的，奥园创造的，不是滨海人居，而是领海人居！不是滨海人居，而是领海人居！秉承奥林匹克精神，从领跑到领海，秉承奥林匹克精神，从领跑到领海，奥园集团不断超越又一脉相承！奥园集团不断超越又一脉相承！总结总结这种理念，需要一句广告这种理念，需要一句广告语与消费者沟通语与消费者沟通滨海之上，领海人居滨海之上，领海人居无论对于城市、行业还是竞争对手，我们的高度都已无论对于城市、行业还是竞争对手，我们的高度都已难以超越。竞争对手自以为坚不可摧的核心优势，就难以超越。竞争对手自以为坚不可摧的核心优势，就这样被高屋建瓴地淹没掉！以滨海花园为代表的竞争这样被高屋建瓴地淹没掉！以滨海花园为代表的竞争对手，刚刚建立的雏局，就这样被轻松破解。南沙奥对手，刚刚建立的雏局，就这样被轻松破解。南沙奥园，开创了南沙领海人居新局面！园，开创了南沙领海人居新局面！广告语一：城市广告语一：城市“海生活核心价值代言海生活核心价值代言切合市场切合市场时机时机竞争对手竞争对手空白空白人有我优结自己新局市场需要接市场开局人无我有接对手雏局自己十分自己十分优势优势广告语检测之归结广告语检测之归结滨海之上滨海之上领海人居领海人居世界精彩世界精彩我的领海我的领海广告语二：侧重复合概念广告语二：侧重复合概念每个人都有专属自己的世界，每个人都有专属自己的世界，每个人的世界又都在不断超越、扩张。每个人的世界又都在不断超越、扩张。全世界的精彩，全世界好的资源，都复合在南沙奥园中。全世界的精彩，全世界好的资源，都复合在南沙奥园中。南沙地位、南沙奥园领袖角色以及与消费者的诉求，南沙地位、南沙奥园领袖角色以及与消费者的诉求，都得到很好的对应与沟通。都得到很好的对应与沟通。切合市场切合市场时机时机竞争对手竞争对手空白空白人有我优结自己新局市场需要接市场开局人无我有接对手雏局自己十分自己十分优势优势广告语检测之归结广告语检测之归结世界精彩世界精彩我的领海我的领海在此思路下的命名一：在此思路下的命名一：奥林匹克海奥林匹克海“海，即海，即“领海，点明推广核心，领海，点明推广核心，连用奥林匹克，与集团品牌精神紧密衔接。连用奥林匹克，与集团品牌精神紧密衔接。案名整体大气，简洁明快，又新奇琅琅上口。案名整体大气，简洁明快，又新奇琅琅上口。在此思路下的命名二：在此思路下的命名二：领领海海套用套用“领地、领空、领海这种表达，领地、领空、领海这种表达，既直接既直接“领海推广核心，又强调这种专属性。领海推广核心，又强调这种专属性。首创广州山林湖海国际社区首创广州山林湖海国际社区工程定位工程定位定位不等于广告语，定位需要的是，把工程最核心资源用直接鲜明的方式表达出来，是工程自身价值的最外在表现。别墅类产品：别墅类产品：H H型联排别墅、下沉式客厅的型联排别墅、下沉式客厅的A1A1、A2A2、B2B2复式、高层复式、高层2 2等等别墅级公寓：别墅级公寓：B1B1、B3B3、产品分类产品分类二期环湖组团户型较为丰富，为方便市场认知，二期环湖组团户型较为丰富，为方便市场认知，根据产品性质，做一个整合的包装：根据产品性质，做一个整合的包装：如何布局：整合传播手段如何布局：整合传播手段以满足开售条件作为节点第二阶段：产品为主，理念为辅，着重南沙、广州、番禺、深圳、香港市场7月初到9月初第三阶段：以产品把理念深化，其余第一市场的翻开、促销9月中下旬到10月第一阶段：导入企业理念区域炒作6月份一个月概念导入期引爆、集中销售期观点传播、市场扩大期结合房地产的运作规律和本案特点，把推广阶段划分为三个步骤结合房地产的运作规律和本案特点，把推广阶段划分为三个步骤开盘活动线下造势筹备开盘活动线下造势筹备第一阶段：品牌理念导入与区域炒作第一阶段：品牌理念导入与区域炒作时间：6月份要点：中国新奥运新奥园以及南沙关系操作建议：软文、硬稿，借奥运、南沙势，自然承接到工程自身；考虑到工程7月8号开盘的时间较紧，建议采用短平快推广。具体面临具体面临 南沙滨海花园、南沙境界等在当地已较成熟；南沙对于广州来说，心理距离还较远，如何蓄客是一个难题；如何利用新奥运时机，令奥园高端新形象建立；需解决的核心问题：如何强化中国需解决的核心问题：如何强化中国新奥运新奥运新奥园，建立更高的品牌新奥园，建立更高的品牌知名度与形象高度？知名度与形象高度？第第一一阶阶段段乘奥园重启品牌形象之风，在乘奥园重启品牌形象之风，在“中国中国新奥运新奥运新奥园中进行强新奥园中进行强化与提炼，提出化与提炼，提出“奥运年奥运年奥园年诉求；奥园年诉求；通过区域炒作，强化区域开展前景，缩短南沙心理距离。通过区域炒作，强化区域开展前景，缩短南沙心理距离。通过软文及形象展示，让新奥园品牌在消费者心目中建立起信心。通过软文及形象展示，让新奥园品牌在消费者心目中建立起信心。由于南沙楼市消费力量多元化，在主形象投放根底上，针对各个城由于南沙楼市消费力量多元化，在主形象投放根底上，针对各个城市做不同利益点诉求。市做不同利益点诉求。解决方法：解决方法：第第一一阶阶段段阶段性诉求主题：从这里向世界出发！阶段性诉求主题：