成都工业地产项目及发展模式研究课件

本报告是严格保密的。成都市工业园调查报告成都市工业园调查报告及工业地产研究及工业地产研究成都市工业园调查报告及工业地产研究本报告是严格保密的。目录目录成都市工业发展布局成都市工业发展布局成都市工业园区调查成都市工业园区调查成都市工业地产开发模式研究成都市工业地产开发模式研究成都市工业地产营销模式研究成都市工业地产营销模式研究目录成都市工业发展布局成都市工业园区调查成都市工业地产开发模2本报告是严格保密的。前言前言u 本报告是在成都工业地产发展规划的基础上，统筹成都的工业园发展情况的基础上完成的。在本报告中，重点调查了成都高新技术产业开发区、成都市锦江工业集中发展区、金牛高科技产业园、龙腾都市工业集中发展区、成都武侯科技园。期望能为本项目有所帮助。前言本报告是在成都工业地产发展规划的基础上，统筹成都的工业3本报告是严格保密的。u成都市区域工业布局规划u工业集中发展区规划u工业项目用地投资定额标准u工业项目用地投资的强制性规划成都市工业发展现状成都市工业发展现状成都市区域工业布局规划成都市工业发展现状4本报告是严格保密的。成都市工业发展现状成都市工业发展现状区域工业布局规划区域工业布局规划2004年：成都市工业发展布局规划纲要（2003-2020年）主题：在未来17年，成都将以工业集中发展区为载体，将成都市现有的116个工业开发（园）区整顿规范为21个工业集中发展区，打造西部“六大工业基地”，逐步形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布局的新格局。到2020年，完成工业增加值3700亿元，占全市GDP比重提高至42%左右，实现工业销售收入11000亿元。关键词：三步走战略纲要三步走战略纲要、工业集中发展区工业集中发展区、四大主导产业四大主导产业、六大工业基地六大工业基地成都市工业发展现状区域工业布局规划2004年：成都市工5本报告是严格保密的。成都市工业发展现状成都市工业发展现状区域工业布局规划区域工业布局规划关键词解读1：三步走战略纲要：成都工业近期、中期、远期发展目标跨越式发展200720072010201020202020工业增加值1100亿元1500亿元3700亿元年均增长 13%12%9%占全市GDP 39%40%41%工业销售收入3300亿元 4700亿元11000亿元工业集中发展区50%60%70%成都市工业发展现状区域工业布局规划关键词解读1：20076本报告是严格保密的。成都市工业发展现状成都市工业发展现状区域工业布局规划区域工业布局规划四大主导产业六大工业基地四大主导产业六大工业基地以两级工业集中发展区为载以两级工业集中发展区为载体，打造体，打造电子信息产业基地、机械（含汽车）产业生产基地、电子信息产业基地、机械（含汽车）产业生产基地、中药现代化产业基地、食品（含烟草）加工工业基地、冶金中药现代化产业基地、食品（含烟草）加工工业基地、冶金建材工业基地、石油化工产业基地建材工业基地、石油化工产业基地 四大主导产业六大工业基地在产业发展方面，逐步建立起以高新技术产业为先导，传在产业发展方面，逐步建立起以高新技术产业为先导，传统工业为基础的工业结构新体系。进一步做大做强电子信统工业为基础的工业结构新体系。进一步做大做强电子信息、息、机械（含汽车）、医药、食品（含烟草）四大主导产机械（含汽车）、医药、食品（含烟草）四大主导产业业，壮大冶金、建材产业，培育石油化工产业，壮大冶金、建材产业，培育石油化工产业关键词解读2：三大工业经济区域逐步形成逐步形成高新技术产业集聚区、现代制造业集聚区和特色产高新技术产业集聚区、现代制造业集聚区和特色产业集聚区三大工业经济区域业集聚区三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布，以此构建成都未来工业发展布局的新格局。同时，根据各区（市）县工业基础和产业定位，局的新格局。同时，根据各区（市）县工业基础和产业定位，规范形成规范形成1919个分布于成都市各区（市）县的工业集中发展区，个分布于成都市各区（市）县的工业集中发展区，建成县域工业经济的主要载体建成县域工业经济的主要载体 成都市工业发展现状区域工业布局规划四大主导产业六大工业基7本报告是严格保密的。成都市工业发展现状成都市工业发展现状区域工业布局规划区域工业布局规划区域区域重点支持行重点支持行业高新区电子及信息业、制药业（原料药除外）、精密机械制造业锦江区烟草加工及其配套业、以报刊印刷及装潢为主的印务业、以奶制品为主的食品制造业青羊区以航空产品为主的机械制造业、服装制造业、以奶制品为主的食品制造业金牛区电子及信息业、制药业（原料药除外）、以书刊印刷及装订为主的印务业武侯区制药业（原料药除外）、电子及信息业、制鞋业（制革除外）成华区家用电器制造业、机械制造业、以建筑装饰材料为主的建材业禁止项目：三环内禁止发展有污染的项目，三环外禁止发展有水污染和大气污染的项目禁止项目：三环内禁止发展有污染的项目，三环外禁止发展有水污染和大气污染的项目成都市工业发展现状区域工业布局规划区域重点支持行业高新区8本报告是严格保密的。成都市工业发展现状成都市工业发展现状工业集中发展区规划工业集中发展区规划 按照成都工业发展布局的基本构架，两个国家级工业区和按照成都工业发展布局的基本构架，两个国家级工业区和1919个市重点工业集中发展区将成为成个市重点工业集中发展区将成为成都市工业经济的主要载体。都市工业经济的主要载体。集中集中发展区名称展区名称所在地所在地发展方向展方向成都高新区武侯科成都高新区武侯科技园技园武侯区武侯区重点重点发展制展制药业（原料（原料药除外），除外），电子及信息子及信息业。成都高新技术开发区高新区重点发展电子及信息业、生物制药及现代中药业（原料药除外）、精密机械制造业。成都锦江工业集中发展区锦江区重点发展烟草加工及其配套业，以报刊印刷及装潢为主的印务业，以奶制品为主的食品制造业。成都青羊工业集中发展区青羊区重点发展发航空产品为主的机械制造业，服装制造业，以奶制品为主的食品制造业。成都金牛工业集中发展区金牛区重点发展电子及信息业，制药业（原料药除外），以书刊印刷及装订为主的印务业中国西部鞋都工业园武侯区重点发展制鞋业（制革除外）成华区龙潭都市工业集中发展区成华区重点发展家用电器制造业，环保型机械制造业，以建筑装饰材料为主的建材业选择主城区内的具有代表性工业发展区作为本次报告研究的重点成都市工业发展现状工业集中发展区规划按照成都工业发展布9本报告是严格保密的。成都市工业发展现状成都市工业发展现状工业项目用地投资定额标准工业项目用地投资定额标准 u按地域分：成都主城区内的金牛区、锦江区、青羊区、成华区、武侯区、高新区属于一类地区。行业分类一类地区工业项目用地投资定额标准（单位：万元/亩）1纺织类禁入2服装及其他纤维制品制造业1503皮革、毛皮、羽绒及制品业150制革业禁入4印刷业1505塑料制品业禁入6造纸及纸制品业禁入7木材加工、竹藤棕草制品业、小家具制造业1308化学原料及化学制品制造业禁入9医药制造业12010非金属矿物质制品业禁入11黑色及有色金属冶炼及压延加工业禁入12机械制造业15013交通运输设备制造业15014电器机械及器材制造业15015电子及通讯设备制造业 12016食品加工制造业12017饮料业12018其他130武侯科技园的武侯科技园的两大发展方向两大发展方向的投资定额标的投资定额标准都必须准都必须大于大于120万元万元/亩亩成都市工业发展现状工业项目用地投资定额标准按地域分：成10本报告是严格保密的。成都市工业发展现状成都市工业发展现状工业项目用地规划指标工业项目用地规划指标在中心城控制性详细规划编制中，工业用地强制性规划指标为：在中心城控制性详细规划编制中，工业用地强制性规划指标为：建筑容积率：1-2层：0.5（控制下限值）3层以上（含3层）：0.9（控制下限值）建筑密度：30%（控制下限值）飞机场净空限制高度机动车交通出入口范围、禁止开口路段建筑后退道红、绿线等各种城市规划色线的距离为5米绿地率不做强制性要求工业建筑退让用地红线规定：与民用建筑项目相邻时，按建筑高度的一般退让；与工业用地邻时，应满足消防规范相关要求工业用地内部建筑间距应满足工业建筑设计规范位于特殊地区的工业项目，应符合相关城市规划要求成都市工业发展现状工业项目用地规划指标在中心城控制性详细11本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 u成都高新技术产业开发区u成都市锦江工业集中发展区u金牛高科技产业园u龙腾都市工业集中发展区u武侯科技园区u总结成都市工业园区调查基本情况成都高新技术产业开发区12本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都高新技术产业开发区成都高新技术产业开发区 南区规划面积47平方公里。作为成都市规划的城市副中心，重点建设现代化的科技商务区和全国最大的科技孵化基地。西区规划面积20平方公里。西区作为成都高新区国际化的制造基地，重点发展电子信息和现代中药产业。成都高新技术产业开发区的综合实力位居中国53个国家级高新区第五位，外商投资企业603家,世界500强投资企业28家，入驻企业有微软、SAP、SUN、爱立信、GAMELOFT、华为、联想、长虹虹微、金山、中兴通讯、阿尔卡特、西门子、诺基亚等作为国家级高新产业作为国家级高新产业技术开发区和技术开发区和ACEP科技工业园区，成都科技工业园区，成都高新技术开发区是此高新技术开发区是此次的重点研究对象。次的重点研究对象。成都市工业园区调查基本情况13本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都高新技术产业开发区成都高新技术产业开发区经济发展区内已有外商投资企业500余家，总投资约17亿美元。已进入成都高新区的世界500强有：英特尔、微软、摩托罗拉、索尼、康宁、住友、丰田、家乐福、阿尔卡特、爱立信等22家 高新区的外资企业中美资和港资企业超过七成，其中美资企业占比38%。行业方面：精密机械制造及其他的产值接近总产值的1/2，是高新区的第一大产业。另外，电子信息业是高新区的第二大产业。成都市工业园区调查基本情况14本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都高新技术产业开发区成都高新技术产业开发区园区成就u四川省高新技术企业最集中的区域：区内共有高新技术企业605家，占四川省的53%，成都市的64%，实现总产值占全区工业总产值的85%，税收贡献占全区税收总额的76%。u完善的科技成果孵化体系：成都高新孵化园是由成都高新区管委会同意规划建设，于2002年2月动工兴建的集中式科技超过孵化基地，占地500亩，总建筑面积22万平方米。目前是全国最大的科技孵化器，该园配备先进的智能化系统，提供全方位优质服务，为入驻企业创造了优越的条件。u天府科技园位于成都高新区域南副中心天府大道东侧，一期规划建筑面积23万平方米，为通用性很强的生态型、现代型科技楼群，是集产、学、研为一体的新型高科技园区。u成都高新区已构筑完善的孵化体系，成立了成都高新技术创业中心、成都高新技术创新服务中心、中国成都留学人员创业园、中国成都博士创业园等30个孵化器，孵化总面积24万平方米，在孵企业900余家，建立了风险投资、担保、咨询等中介服务体系，孵化成功率达85%。成都市工业园区调查基本情况15本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都高新技术产业开发区成都高新技术产业开发区园区优惠政策税收优惠劳动力成本优惠土地成本优惠其他优惠（鼓励企业研发外商优惠）特殊优惠享受政策扶持办证免收工本费建设规费优惠成都市工业园区调查基本情况16本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都高新技术产业开发区成都高新技术产业开发区成都高新区技术创服务中心 名称投资主体场地面积招商类别软件孵化器高新区管委会74000平米软件、信息安全天河孵化器天河科技保育有限公司50000平米生物医药、软件华拓孵化器华拓实业股份有限公司15100平米新材料、软件华诚孵化器华诚信息产业有限公司13300平米通讯、数字娱乐软件西财孵化器西财投资有限公司18000平米软件、中介机构联动数码孵化器联动数码公司18000平米软件成都市工业园区调查基本情况17本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都高新技术产业开发区成都高新技术产业开发区成都生物与医药产业孵化园（天河园）经济技术指标占地81亩总建筑面积50000平方米建筑密度17.6%容积率0.97%绿地率58%配套：区内设置生态中庭和景观阳台。除供水、供电、网络通讯以及大型停车场外，天河专设独立分户式空调租金、价格：租金为40元/月，物管费为3元/月A区：生物制药B区：精密仪器、软件成都市工业园区调查基本情况18本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都锦江工业集中发展区成都锦江工业集中发展区 发展区概况：u交通发达：周边有二环路、三环路、石胜路和成龙路、新成仁路、天府大道三纵三横城市道路，可快速通达成渝高速、成绵高速、成南高速、成雅高速、成乐高速、机场高速等高等级公路，距火车东站约5分钟车程、距火车南站约3分钟车程、距双流机场约10分钟车程。u工业氛围浓厚：大量优质企业入驻发展区：成都博瑞印务公司、四川报业集团印务中心、成都诺迪康生物制药有限公司、四川大陆榨东制药有限公司、四川川投药业有限责任公司以及四川中光高科技有限公司、四川新华西乳业有限责任公司、四川亿赛工程有限责任公司u招商对象：招商对象：生物制药、电了技术、现代印务、烟草等现代工业制造企业u4 4开发区定位：开发区定位：引进企业到锦江工业开发区投资建厂，以现代印务和生物制药鲜明特色的工业经济发展载体。成都市工业园区调查基本情况19本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都锦江工业集中发展区成都锦江工业集中发展区入驻锦江工业集中发展区申请条件：凡申请锦江工业开发区供地的企业，须符合锦江工业开发区的总体规划和布局要求。企业入驻锦江工业开发区的供地基本条件是单个项目一次性投资额（仅指土地、厂房、设备投入；下同）不低于800万元人民币，且投资强度（每亩投资额；下同）不低于50万元人民币，同时企业在每亩生产的年税收不低于10万元人民币。园区实行地价补贴政策用地基准地价为人民币28万元/亩（不含国土出让金），对高新技术、高附加值和高税收的项目实行地价补贴，按照投资额度的大小实行不同的地价补贴标准。成都市工业园区调查基本情况20本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 金牛高科技产业园金牛高科技产业园 金牛高科技产业园区（北区）金牛高科技产业园区（北区）金牛高科技产业园区北区位于成都市北郊天回乡境内，规划建设范围8平方公里，占地面积约1.2万亩，主导产业为食品、印务、服装、现代机械业等。金牛高科技产业园区（西区）金牛高科技产业园区（西区）金牛高科技产业园区西区是成都市高新西区的重要补充和延伸，成都市发展高新技术的基地。主导产业为电子信息、生物制药、现代制造和新材料。概况：概况：金牛高科技产业园区，成立2000年6月，总规划面积为16平方公里，分为西区和北区，园区一期规划面积4500亩，二期规划面积3000亩，。西区位于成都市羊西线与成灌路之间的西门出入通道，北区位于川陕路西侧的北门出入通道，具有良好的区位优势。成都市工业园区调查基本情况21本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 金牛高科技产业园金牛高科技产业园入园条件入园条件金牛高科技产业园区对产业、技术投资强度、产出规模、建设、环保等都有要求入园条件入园条件条件条件说明明产业要求要求电子信息、生物医药、新材料和其他高新技术产业技技术要求要求具有较强制技术创新能力和产来化水平投投资强强度度每亩150万元以上产出出规模模投产后实现增加值100万元/亩/年以上，税收达到15100万元/亩/年建建设要求要求绿地率35%环保要求保要求达到国家环保要求，并符合相应功能区位要求合作方式合作方式金牛高科技产业园区（西区）金牛高科技产业园区（西区）：投资者直接投资，新建企业，园区提供土地、配套设施等相关服务。可入驻园区科技孵化中心，由园区扶持其成长。与园区已入驻企业进行全方位合作。金牛高科技产业园区（北区）：金牛高科技产业园区（北区）：投资者直接投资新建企业，园区提供土地和相关配套设施。与园区已入驻企业进行全方位合作。企业投资，按BOT方式运作。成都市工业园区调查基本情况22本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 龙潭都市工业集中发展区龙潭都市工业集中发展区u园区用地：主要为规划一类工业用地，部分为规划二类工业用地，容积率1.2u交通位置：成都市东三环路二段，成华区龙潭镇以南，临三环路外侧，三环路成南立交和龙潭立交之间。成渝高速，成南高速三条高速公路通过三环路与发展区相联u成立时间：2003年6月18日u园区规模：发展区远期规划面积11000亩。近期规划面积5800亩，其中一期建设用地1800亩，系目前成都三环路周边面积最大的工业用地片区。一期建设用地约200亩（A区），首期启动100亩，二期建设用地约600亩（B区），三期建设用地约1000亩（C区）u园区定位：打造成都市区东部最大的“IT园”和西部一流的工业园。分设电子信息产业园区、软件开发园、电子信息配套产业园、成都电子信息市场、电子科技孵化楼等功能片区。概况：概况：成都市工业园区调查基本情况23本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 龙潭都市工业集中发展区龙潭都市工业集中发展区招商对象及条件招商对象及条件u各类生产型企业，要求无污染、噪音小、效益好、产品市场前景好，有竞争力的企业，要求所有入驻企业工商及纳税关系必须转入园区管理，原则是入驻园区企业纳税规模每年每亩地5万元以上考核。u园区首期启动100亩原则上要求入驻企业用地规模在10亩以上，二期可考虑用地规模在5亩以上的企业。u按政府要求为避免土地浪费，企业厂房设计修建总建筑面积容积率按不低于企业占用净地的0.75计算。u为保证园区外观设计的统一性和整体外观形象以及建筑质量，根据政府要求由管委会授权委托专业公司对园区进行统一规划，统一设计、统一管理、统一修建，任何入驻企业不得自建。u入驻企业可选择租用或购买园区已建好的标准厂房，园区也可根据企业要求为企业量身定做代建各类标准化厂房。成都市工业园区调查基本情况24本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 龙潭都市工业集中发展区龙潭都市工业集中发展区项目亮点项目亮点中小企业标准化厂房中小企业标准化厂房标准化厂房租金标准化厂房租金厂房租金按企业设计修建要求以厂区内总建筑面积计算，平均为每平方米8-12元/月收取（如其它如坝子、绿化带、空地等不计费）。标准化厂房转让及代建费用标准化厂房转让及代建费用厂房代建及转让费按园区的统一设计标准，建筑比例以厂区内总建设面积计算，代建及转让价为每平方米700元，其它配套附属设施不另外收费。成都市工业园区调查基本情况25本报告是严格保密的。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都市武侯科技园成都市武侯科技园u项目位置：项目位置：武侯科技园紧邻成都市三环路西一段。u总体规划：总体规划：成都高新技术产业开发区武侯科技园总体规划面积8.98.9平方米，其中起步区规划面积2.82.8平方米。除园区周边有良好的就学、就医、居住、消费、金融、商务环境外，园区还规划配套建设高标准广场、小学、幼儿园、医院、银行等设施。按照成都市行政办公区域规划调整，武侯区政府行政办公中心将在2007年以前全部集中迁入科技园广场对面规划区域，园区将成为武侯区的 政治、经济、商业、文化中心。u园区产品主要定位为：园区产品主要定位为：电子信息、生物工程及生物制药、机电一体化、新材料与环保科技。u建设条件：建设条件：高标准建设园区基础设施（水、电、气、路、通讯、光纤、宽带、污水、管网“九通一平”），提供优质服务。u项目进展：项目进展：内所有基础设施按照成都市市政设施标准进行配套，实现了所有管线下地、九通一平；园区2.8平方米起步区以外的1.5平方米发展区控制性规划已完成，土地报批已送国土资源部获得通过。目前已入园企业151家，行业主要以电子信息、机电一体化为主，其中有3家已获得国家“863”计划，6家获国家级火炬计划。成都市工业园区调查基本情况26本报告是严格保密的。企业入驻企业入驻项目审批项目审批 符合国家产业政策和武侯科技园产业发展规划的项目，均由武侯科技园管委会按程序报批外商投资者在武侯科技园投资，其规模不受限制。企业注册企业注册 武侯科技园的企业设立，由武侯科技园管委会协助企业办理登记注册。在武侯科技园投资注册的企业由国家法定有权部门认定的商标、技术等无形资产，经资产评估，可抵充不超过35的注册资本。土地使用土地使用 在武侯科技园投资的生产科研性企业生产科研性企业，在全额缴纳土地使用权出让金后，由武侯科技园管委会1年内按企业缴纳的土地出让金总额的土地出让金总额的35%返还企业成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都市武侯科技园成都市武侯科技园企业入驻项目审批成都市工业园区调查基本情况27本报告是严格保密的。税收政策：税收政策：投资新办的高新技术企业，经认定后，从取得经营收入之日起，减按15%的税率征收所得税区政府扶持：区政府扶持：区政府每年投入1000多万的基金对企业银行利息、融资以及科技型企业进行扶持税收政策：税收政策：对符合条件的企业进行一定额度与一定时间的企业所得税优惠，比如符合国家鼓励类企业的，可以享受西部大开优惠政策，减按15%的税率征收企业所得税，优惠期为20012010年奖励：奖励：从区外引进银行同期贷款利率的资金和专项使用的政策性资金，酌情给予奖励。引进区外无偿资金的由资金使用单位按到位资金总额不超过15%的比例奖励优惠政策优惠政策成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况 成都市武侯科技园成都市武侯科技园税收政策：区政府扶持：税收政策：奖励：优惠政策成都市工业园区28本报告是严格保密的。各园区招商政策及产业现状总结各园区招商政策及产业现状总结u 园区政策园区政策u各园区目前阶段主导发展产业总结各园区目前阶段主导发展产业总结u各园区招商情况各园区招商情况各园区招商政策及产业现状总结园区政策29本报告是严格保密的。从本次重点考察的5个工业园区来看，除了国家级的高新区享有国家特定的优惠政策，其余各区的工业开发园区的招商政策均是大同小异。主要体现在以下的几个方面：u投资力度：100万元/亩u税收要求：10万元/亩年u财政补贴：高新企业所得税减半；一定比例的税收、土地使用费返还及减免；各园区在具体的执行和对外宣传中可能存在着一些差异，但是都在这个标准上下波动。此外，各园区都根据自己的情况制定了相应的人才引进、企业科技改造扶持、土地使用等政策，大都大同小异，几乎没有特别大的实质性差异，均是在一定的政策允许范围内。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况总结总结从本次重点考察的5个工业园区来看，除了国家级的高新区享有国家30本报告是严格保密的。工业园区主导产业成都高新技成都高新技术产业开开发区区 电子信息、制药、新材料成都武侯科技园成都武侯科技园电子信息、制药成都锦江工业集中发展区成都锦江工业集中发展区印刷、乳业、生物制药成都金牛高科技成都金牛高科技产业园园制药、电子信息、印刷成都成都龙潭都市工潭都市工业园园服装制造、食品加工该表可以和成都市的工业园区发展规划表相对比，结合实地考察的情况看，各园区的重点发展行业基本与成都市的工业发展规划纲要一致。在相互有所交叉的同时，又有着各自的特点：高新区高新区开发早，发展快，规格高，优惠多，机遇佳，是大型的电子信息、制药和新材料企业，以及软件开发企业的首选；锦江工业集中发展区锦江工业集中发展区是西南地区印刷业的主要集中地点，并协同区内的成都生物研究所协同开发生物制药行业，以及乳品业，同时，工业园区紧临新成龙路一线的休闲生态发展地带。龙潭都市工业园龙潭都市工业园紧临三环路，大力发展中小企业项目，该工业园设有针对小型企业的专门园区，是中小规模的服装制造、食品加工行业的理想选择；金牛区高新科技园区金牛区高新科技园区行业规划的实际执行并未见什么特色，均是普遍以电子信息、制药业为主的主导招商产业。金牛工业园的西区有详细的规划，分为四个园区，分别发展电子信息、制药、制造和新材料产业。成都市工业园区调查基本情况成都市工业园区调查基本情况总结总结工业园区主导产业成都高新技术产业开发区电子信息、制药、新材料31本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式u 研究背景研究背景u大型工业地产开发模式大型工业地产开发模式u中小型工业地产开发模式中小型工业地产开发模式城市及城市周边的工业地产开发模式研究背景32本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式 研究背景工业地产具有很大的近年来，成都的整体实力不断提升，整体经济环境趋好。2006年成都的GDP增长率达到13.8，2007年6月，成都又被列为新特区，成都的投资环境吸引了越来越多的外来投资者。不仅是国内的公司、企业和投资人进入成都市场，很多的跨国公司、世界500强企业等外资企业也把成都作为其西部的总部（例如IBM、摩托罗拉等）。截至2006年落户成都的世界500强企业已经达到108家。工业地产需求市场不断扩大大量的国内外企业进入成都市场，作为城市工业经济载体的工业地产前途一片光明：制造业向西部转移，成都作为西部的中心城市承担了更多的责任。工业厂房的需求量不断增长。许多中小型企业处于降低成本的考虑，多采用生产和办公一体化运作模式，直接在工业园区租用办公楼；一些世界500强企业或者跨国公司的地区总部和研发中心会设置在工业园区，比如诺基亚就在高新区承租了8000平方米的面积作为它的研发中心。城市及城市周边的工业地产开发模式33本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式粗放型开发模式：工业厂房、物流仓库从过去的经验来看，工业地块通常占地面积大，容积率低，土地利用率不高。在这种条件下，大规模的工业用地的开发模式主要有粗放型开发和集约型开发两大类政府主导下政府主导下的三种开发模式：集约型开发模式：科技研发楼、高新技术园区商务型开发模式：工业办公楼生态型开发模式：生态工业园规模化开发模式：企业总部基地大型工业地产开发模式大型工业地产开发模式大型工业地产开发模式大型工业地产开发模式中小型工业地产开发模式中小型工业地产开发模式中小型工业地产开发模式中小型工业地产开发模式中小型工业地产的开发模式并不是孤立的，而是相互联系、相互融合的统一体。中小型工业地产的开发模式并不是孤立的，而是相互联系、相互融合的统一体。中小型工业地产的开发模式并不是孤立的，而是相互联系、相互融合的统一体。中小型工业地产的开发模式并不是孤立的，而是相互联系、相互融合的统一体。城市及城市周边的工业地产开发模式粗放型开发模式：工业厂房、物34本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式政府提供土地优惠扶持政策粗放型开发模式粗放型开发模式入驻企业类型：大型生产型企业、物流企业入驻企业类型：大型生产型企业、物流企业政府下属管理公司厂房修建园区的经营管理企业投资总额销售产出税金开发模式点评：有利于产业集群的集中化、规模化土地利用率低，不能高效的利用土地。城市向高密发展，这种开发模式已经不能适应这种趋势。城市及城市周边的工业地产开发模式政府提供土地优惠扶持政策粗放35本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式政府高科技产业技术开发区管理委员会园区功能式、组团式开发入驻企业开发模式点评：主要针对技术密集型产业，吸引跨国公司投资，引进先进技术这种开发模式对园区的软硬件有很高的要求，通常是政府行为下的开发。技术密集型企业研发中心服务机构集约型开发模式集约型开发模式入驻企业类型：科技研发楼、高新技术园区入驻企业类型：科技研发楼、高新技术园区城市及城市周边的工业地产开发模式政府高科技产业技术开发区管理36本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式科技园区开发模式代表作成都高新技术产业开发区项目基本情况项目基本情况开发时间：1991年至今规划面积：82.5km2综合实力：综合实力位居中国53个国家级高新区第五位，外商投资企业603家,世界500强投资企业28家入驻企业：微软、SAP、SUN、爱立信、GAMELOFT、华为、联想、长虹虹微、金山、中兴通讯、阿尔卡特、西门子、诺基亚等城市及城市周边的工业地产开发模式科技园区开发模式代表作成37本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式项目的开发模式（南部园区）B（build）建设O（operate）营运开发主体：高新区管理委员会B-O模式模式组团化、功能化开发高新孵化园国家软件产业技术平台天府软件园城市及城市周边的工业地产开发模式项目的开发模式（南部园区）O38本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式中小型工业地产开发模式背景上千亩的工业园区的开发模式已经不能适应城市及城市周边土地资源稀缺的现实条件。可利用的工业用地总供应量呈不断缩小的趋势工业用地进入市场，引入招拍挂的机制，势必在拉升工业地产的土地成本成都市国土资源局的规定：单宗土地出让面积不得超过200亩亩，也就是说引入招拍挂机制的工业用地将向着中型化、小型化发展。城市和城市周边的低端产业将向劳动力和成本更为低廉的二级城市流动。城市的工业房地产往高端走的趋势在未来会很快凸现出来，工业房地产的产品也会呈现出多元化的局面。中小型工业用地进入市场，政府扮演的只是一个指导者、监督者的角色。具体的执行问题则交给了拿到土地开发商或者是用地企业。政府为开发主体的工业园区与开发商为开发主体的工业地产并存。那么开发商如何开发工业地产、开发怎样的产品就成为一个关键问题。城市及城市周边的工业地产开发模式中小型工业地产开发模式背39本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式需求需求这一类型的工业地产位于城市边缘地带，交通系统正在逐步完善。通达性强。未来城市化范围的不断扩大。这些工业园区将有可能变为城市服务中心的范围。市中心办公的公司，节约成本的考虑下，很有可能将行政、后勤、研发中心、技术中心等进行整合，统一搬到工业园区内，这就对园区的配套设施，商业，办公，商务中心产生了很大的需求。一个例子一个例子火炬动力港项目背景：成都比较有代表性的中小型工业地产。项目情况：位于锦江工业园区，一期建筑面积6万平方米，全部开发为商务写字楼。项目点评：项目开盘销售价格仅为3000左右，性价比高。虽然在三环以外，但是交通非常便利。依托南延线和地铁一号线，多条快速通道通达性极强。靠近城南副中心，未来的商务氛围浓厚。为锦江工业园区的入驻企业和一些中小型企业提供了优良的办公环境城市及城市周边的工业地产开发模式需求这一类型的工业地产位于城40本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式在这样一个需求背景下：在这样一个需求背景下：充分考虑市场需求，开发出的产品就会有销路！充分考虑市场需求，开发出的产品就会有销路！结合中小型工业地产的发展现状，中小型工业地产的出路在结合中小型工业地产的发展现状，中小型工业地产的出路在于开发中高端、多元化的产品。于开发中高端、多元化的产品。综合性的商务中心综合性的商务中心是中小型商业地产开发的首选！是中小型商业地产开发的首选！综合性的商务中心包括综合性的商务中心包括商业，办公，商务中心商业，办公，商务中心、经济型酒、经济型酒店、公寓等为工业园区配套的单一或者综合性产品。店、公寓等为工业园区配套的单一或者综合性产品。城市及城市周边的工业地产开发模式在这样一个需求背景下：41本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式开发综合性商务中心的注意点开发综合性商务中心的注意点政府政府积极争取政府的支持，运用政府对工业园区的优惠政策产业链产业链注重整个工业区的产业链，为工业园“量身定做”企业产品用地性质用地性质综合性商务中心包括办公楼、商务中心、经济型酒店和公寓等。产品的类型和商业地产大致相同，最大的不同点在于：项目的用地性质为工业用地，将来分割销售后拿到的产权也是工业用地的产权。城市及城市周边的工业地产开发模式开发综合性商务中心的注意点政42本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式火炬动力港火炬动力港开发经营销售开发商：成都火炬置业锦江区政府、成都科技局扶持营销代理：奥本地产物业经营管理：火炬物业项目定位为具有孵化功能的商务办公区采用市场化的写字楼开发模式，销售对象包括投资人和自用企业。经营管理公司负责后期的经营管理和企业入驻目前江边的5栋独立办公楼已全部入住。两栋小高层入驻企业数量已过半。本项目本项目本项目本项目城市及城市周边的工业地产开发模式火炬动力港开发经营销售开发商43本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式青羊工业园青羊工业园开发经营销售开发商：政府、成都置信、四川合信项目定位为企业总部基地采用生态写字楼的开发模式，销售对象主要为企业。“企业税务关系必须转入园区”成为开发经营中的巨大障碍，但项目充分利用政府的支持。项目一期建成完工后就已全部入驻。反映出项目的开发和营销获得了客户的认可。本项目已经成为成都工业地产开发生态型写字楼的范本。青羊区招商局、青羊工业建设发展有限公司青羊工业建设发展有限公司城市及城市周边的工业地产开发模式青羊工业园开发经营销售开发商44本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式时尚青年城时尚青年城开发营运开发商：成都青羊工业建设发展有限公司项目仅针对青羊工业集中发展区入区员工，是青羊工业集中发展区的配套住宅。项目的开发营运模式为缴纳每平方米3000元左右的保证金即可免费入住带家电的精装房。从这一点上看，开发商有借项目融资的嫌疑。这是工业地产发展的一种创新模式，值得肯定营运商：成都青羊工业建设发展有限公司城市及城市周边的工业地产开发模式时尚青年城开发营运开发商：成45本报告是严格保密的。城市及城市周边的工业地产开发模式与政府强强联合，寻找政府的支持和帮助。走市场化的道路寻求项目的机会点：与市区的高层物业形成差异化竞争，比如，工业园区的低容积率，良好的生态环境是市区的高层物业所无法比拟的。小结小结政府的扶持和良好的生态环境是工业地产开发综合性商政府的扶持和良好的生态环境是工业地产开发综合性商务中心强大而持续的竞争力。务中心强大而持续的竞争力。城市及城市周边的工业地产开发模式与政府强强联合，寻找政府的支46本报告是严格保密的。城市工业地产营销模式研究u 营销目的u营销对象u营销突破点u营销方式城市工业地产营销模式研究营销目的47本报告是严格保密的。城市工业地产营销模式研究营销对象：不同于住宅和商业的营销对象个人，工业地产的营销对象通常都是以企业为单位以企业为单位。这就决定了工业地产营销模式的独特性。营销目的：企业为单位的消费群体在选择工业地产物业时，通常会考虑：1、成本；2、效益的最大化。工业地产营销的目的在于让企业认识到项目的性价比。营销突破点：一般情况下，企业看重产业在该区域内是否集中，在该区域或者是该项目是否有本行业的大型企业。这种产业的集聚性就是工业地产营销的突破点城市工业地产营销模式研究营销对象：不同于住宅和商业的营销对象48本报告是严格保密的。城市工业地产营销模式研究工业地产营销模式的特殊性决定了工业地产选择渠道营销才会获得成功渠道营销的方式：大企业带动小企业老客户带动新客户渠道营销的内容：通过开展一系列的活动，炒动项目人气，博得老客户、大企业对项目的认同度，接着通过客户的渠道向新客户进行口碑宣传。城市工业地产营销模式研究工业地产营销模式的特殊性决定了工业地49本报告是严格保密的。总结总结本篇报告对工业地产的发展模式进行了研究。研究的内容包括：成都工业发展布局、主城区内较为重要的工业园区调查研究、成都工业地产开发模式以及工业地产的营销模式。随着工业产业的发展和城市土地的日益稀缺，城市工业地产向高端发展的趋势越来越明显。近年来出现的火炬动力港和青羊工业园区就是其中的代表。本篇报告从中小型工业地产的发展出发，认为中小地产的开发模式可以走综合性商务中心的道路。办公楼、商务中心、经济型酒店、公寓都有可能成为开发项目。从营销模式来看，中小型工业地产可以采用渠道营销模式，利用已有的老客户资源来发动新客户。总结本篇报告对工业地产的发展模式进行了研究。研究的内容包括：501、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。5月-245月-24Sunday,May 19,20242、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。23:56:1823:56:1823:565/19/2024 11:56:18 PM3、越是没有本领的就越加自命不凡。5月-2423:56:1823:56May-2419-May-244、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。23:56:1823:56:1823:56Sunday,May 19,20245、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。5月-245月-2423:56:1823:56:18May 19,20246、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。19五月202411:56:18下午23:56:185月-247、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。五月2411:56下午5月-2423:56May 19,20248、业余生活要有意义，不要越轨。2024/5/1923:56:1823:56:1819 May 20249、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。11:56:18下午11:56下午23:56:185月-2410、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。5/19/2024 11:56:18 PM23:56:1819-5月-2411、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。5/19/2024 11:56 PM5/19/2024 11:56 PM5月-245月-2412、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。19-May-2419 May 20245月-2413、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Sunday,May 19,202419-May-245月-2414、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。5月-2423:56:1819 May 202423:56谢谢大家谢谢大家1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。8月-238月-251