商业综合体案例分析重点讲义

综合体的定义综合体的定义Thedefinitionofthecomplex国内外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词Hotel酒店、office写字楼、park公园、shopping mall购物中心、convention(会议中心、会展中心)、apartment公寓、首个字母的缩写。Complex domestic and international cities the English to named hopsca,is the English word Hotel(hotel),office(office buildings),park(Park),shopping mall(shopping centers),the convention(conference center,exhibition center),apartment(apartment)first-letter abbreviation.CBD商业综合体商业综合体定义与分类定义与分类CBD英文全称为Central Business District即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的现代大都市的CBD是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。优点优点 节约城市用地，集中使用能源，综合多种功能等ClassifyCBDBusinessResidentialOfficeServicedApartmentsOfficeLargeshoppingmallsStreetshopsUndergroundpedestrianstreet2024/5/164成熟成熟CBD的功能结构的功能结构ThefunctionalstructureofthematurityoftheCBDE区公共管理及办公机构区Public Management andOffice areaC区商务办公区BusinessOffice areaD区:餐饮娱乐、及临时居住区Dining and entertainment,And temporaryResidential areasF区居家住宅区HomeResidentialB区次级零售区SecondaryRetail areasA区高档零售区Top gradeRetail areas混合区Mixing zone周边区域功能延续动态发展Surrounding areasFunction continuationDynamic development功能延续区Function of the continuation area2024/5/165居住空间居住空间Livingspace新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；办公空间办公空间Officespace金融金融/商务商务/商业贸易商业贸易/公寓式办公公寓式办公/酒店式公寓；酒店式公寓；商务活动商务活动Businessactivities从产业开展角度出发，包括：酒店会议中心、展从产业开展角度出发，包括：酒店会议中心、展览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商业零售商业零售Commercialretail从满足住宅、商务办公功能设置：从满足住宅、商务办公功能设置：商业零售平价超市、主题商场、大百货、仓储商业零售平价超市、主题商场、大百货、仓储购物中心等、餐饮、酒吧娱乐等购物中心等、餐饮、酒吧娱乐等CBD主体功能的分类：主体功能的分类：CBDmainfunctionalclassification中庭式 Atrium 叠加式Stacking 别离式Separate 组合方式及流线分析其他流线Else line商业流线Business line 相贯式 Intersection type 并列式Parallel 结构组成结构组成StructureandcompositionCBD的形态2024/5/168CBD的形态的形态TheshapeoftheCBDCBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；ArchitecturalformoftheCBD:thelarge-scalemodernbuildingsCBD的建筑功能：大量商务办公的建筑功能：大量商务办公/酒店酒店/公寓等设施，市政公寓等设施，市政交通、通讯条件完备；交通、通讯条件完备；CBDbuildingfeatures:alargenumberofbusinessoffice/hotel/apartmentsandotherfacilities,municipalTransportation,communicationconditionsofcompleteCBD的职能设施：商务办公、金融和效劳类三大职能设施的职能设施：商务办公、金融和效劳类三大职能设施及一定量的传统商业零售类职能设施；及一定量的传统商业零售类职能设施；FunctionsofthefacilitiesintheCBD:businessoffice,financialandserviceclassfacilitiesofthethreefunctionsAndacertainamountofthetraditionalfunctionsofthecommercialretailfacilities;CBD的形态2024/5/169CBD对城市的作用对城市的作用TheroleoftheCBDofthecity-管理、金融、效劳的创新使其成为管理、金融、效劳的创新使其成为经济开展的核心和经济变革的发源地。经济开展的核心和经济变革的发源地。Management,finance,serviceinnovationismakingitThebirthplaceofthecoreofeconomicdevelopmentandeconomicchange.树形交通体系树形交通体系Treetransportationsystem通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来。Through the basement,underground mezzanine,bridges layer of organic planning and construction groups in the underground or ground transportation and public space throughout案例分析案例分析总总建建筑筑面面积积达达55万万平平方方米米，总总投投资资逾逾40亿亿港港币币的的华华润润中中心心是是一一座座集集零零售售、餐餐饮饮、娱娱乐乐、办办公公、酒酒店店、居居住住等等诸诸多多功功能能于于一一体体的的大大规规模模、综综合合性性、现现代代化化、高高品品质质的的标标志志性性商商业建筑群。业建筑群。万万象象城城是是深深圳圳最最大大、华华南南最最好好、中中国国最最具具示示范范效效应应的的超超大大型型室室内内购购物物中中心心，总总建建筑筑面面积积约约18万万平平方方米米，拥拥有有6层层商商用用楼楼面面，近近300个个大大小小不不一一、功功能能不不同同的的独独立立店店铺铺，集集零零售售、餐餐饮饮、娱娱乐乐、休休闲闲、文文化化、康康体体等等诸诸多多元元素素为为一一身身，正正可可谓谓包包罗罗万万象象，应应有有尽尽有有，为为消消费费者者带带来来全全新新的的消消费费概概念念和和生生活活体体验验，是是真真正正意意义义的的一一站站式式消消费费中中心心，是是市市民民和和游客均向往的好去处。游客均向往的好去处。Introductionu深圳华润中心万象城深圳华润中心万象城永不落幕的时尚舞台永不落幕的时尚舞台概况：概况：Introduction建筑面积：建筑面积：18.8万平米；万平米；建成时间：建成时间：2004年年12月月商业定位：完整及协同的体验，包括购商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念：全新的建筑形态、全新的消开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；费环境、全新的业态组合；商业形态：商业形态：4家主力店家主力店+店中店店中店BuildingArea:188,000squaremeters;Completiontime:December2004Businessorientation:acompleteandcollaborativeexperience,includingshopping,leisure,diningandentertainment;DevelopmentConcept:anewarchitecturalform,thenewconsumerenvironment,thenewtenantmix;Commercialform:fourmainshop+storeshop1、将“万象城作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间；2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，防止了商场死角的出现；3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；5、出租空间呈现“两高特色：层高高5.6米至6.8米不等、实用率高达60，方正实用；6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；8、表达自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。规划设计：规划设计：华润中心万象城华润中心万象城万象城是华润中心的购物及娱乐万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的体验，是真正意义的“一站式消一站式消费中心。费中心。VientianeCityResourcesCenter,shoppingandentertainmentcenter,retail,dining,entertainment,leisure,cultural,andsportsmanyelementsforanewconsumerconceptandlifeexperienceforconsumers,isthetruemeaningofastopcentersofconsumption.华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。等功能为一体的大型城市综合体。ResourcesCenterisalargeshoppingcenters,GradeAofficespace,five-starhotels,luxuryapartments,andresidentialandotherfunctionsasonelargeurbancomplexes.作为华润中心的核心构成作为华润中心的核心构成万象城是以时尚、高端为主的购物中心万象城是以时尚、高端为主的购物中心集商务、商业零售、休闲娱乐、餐饮于集商务、商业零售、休闲娱乐、餐饮于一体的综合型商业广场一体的综合型商业广场华润中心万象城华润中心万象城ThecoreconstitutesasCrossingVientianeCityisastylish,high-end-basedshoppingcenterCollectionofbusiness,commercial,retail,entertainment,dining,anintegratedcommercialplaza西方的购物中心一般都位于郊区，因为郊区地价低，用地面积通西方的购物中心一般都位于郊区，因为郊区地价低，用地面积通常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化。化。具备三个条件具备三个条件一是地理位置能代表城市商业开展的新趋势；一是地理位置能代表城市商业开展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便三是交通便利，停车方便ThreeconditionsFirst,thelocationcanrepresentanewtrendofurbancommercialdevelopment;Musthaveaconsiderablenumberofhigh-incomeconsumergroups;Third,trafficandparkingfacilities工程选址工程选址商业繁荣商业繁荣Commercialprosperity人口集中人口集中Populationisconcentrated交通便利交通便利Convenienttransportation选选 址址sitesite位置交通位置交通traffic华润中心位于深圳市罗湖区华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域深圳金融商业核心区域地处深圳市东西贯穿的两条地处深圳市东西贯穿的两条主干道深南大道和滨河大道主干道深南大道和滨河大道之间之间与与地王大厦地王大厦隔深南大道相隔深南大道相望望与地铁一号线大剧院站有地与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连下通道直接相连周边共有巴士线路周边共有巴士线路30多条多条距深圳火车站、罗湖口岸约距深圳火车站、罗湖口岸约1000米米距皇岗口岸约距皇岗口岸约5分钟车程分钟车程距深圳宝安国际机场和香港距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅国际机场仅30分钟车程分钟车程位于城市金融商业核心区位于城市金融商业核心区工程选址工程选址深圳华润中心万象城的选址就充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性深圳华润中心万象城的选址就充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性位置交通位置交通traffic工程选址工程选址2 2、周边有、周边有 31 31条公交车经过，而即将投条公交车经过，而即将投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个工程；这个工程；3 3、为了更好的吸引人流，华润在政府、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。接通过通道进入万象城内。1 1、万象城处于深南中路与滨河大道这、万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；道直接相接；华润中心万象城，这个工华润中心万象城，这个工程完全抛弃了传统的规划程完全抛弃了传统的规划模式，将万象城购物中心模式，将万象城购物中心作为一个独立的建筑主体作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。划的较大自由空间。TheMIXc,thisprojectiscompletelyabandonedthetraditionalplanningmodel,VientianeCityshoppingcenterasanindependentconstructionofthemaindesign,toitsdesignandplanningofalargerfreespace.一期的一期的“万象城和万象城和5A甲级写字楼是两个甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这种设计方式可以最大限空中走廊连接。这种设计方式可以最大限度的给予度的给予“万象城更为独立和自由的规万象城更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。划，完全站在购物的角度进行规划和设计。在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式整体布局整体布局The overall layout整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样防止了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真线两边，这样防止了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流正做到人车分流、人货分流The whole shopping center is an The whole shopping center is an initiative to line,without the secondary channel,all the initiative to line,without the secondary channel,all the stores are located on both sides of the moving lines,so to stores are located on both sides of the moving lines,so to avoid dead ends in the entire mall;reasonable internal and avoid dead ends in the entire mall;reasonable internal and external traffic,truly pedestrian and vehicular traffic,external traffic,truly pedestrian and vehicular traffic,people and goods shuntpeople and goods shunt商业动线设计商业动线设计Commercialmovinglinedesign:整体布局整体布局拥有拥有6层商用楼面，层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺多个大小不一、功能各异的独立店铺B1L1L2L3Reel百百货货、Esprit、停停车车场场Reel百货、餐饮、华润超市百货、餐饮、华润超市Reel百货、百货、NOVO百货百货L4Reel百百货货，嘉嘉禾禾影影城城、Esprit、意意粉粉屋屋、停车场停车场王王子子国国宴宴饭饭店店、泰泰满满冠冠、美美乐汇乐汇L5顺顺电电、生生活活本本色色、嘉嘉禾禾影影城城、溜冰场溜冰场 主力店主力店/次主力店所占比例为次主力店所占比例为40，国际名牌占，国际名牌占3，餐饮占，餐饮占15，娱乐占，娱乐占20，精品店占精品店占22业态比列业态比列1Formatthanthecolumn:楼层楼层餐饮餐饮生活配生活配套套零售零售主力店主力店B215%3%22%60%B131%2%29%38%L10040%60%L23.5%052%44.5%L36%046.5%47.5%L411%042%47%L527%034%39%L685%15%00小计17.36%1.62%37.33%43.69%主力店所占比列主力店所占比列43.69%，餐饮占，餐饮占17.36%，零售占，零售占37.33%，生活配套占，生活配套占1.62%业态比列业态比列1Formatthanthecolumn:业态组合：业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%业态分布：业态分布：1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场餐饮餐饮主力主力店店银行银行商铺商铺主力店采取错位经营方式，走时尚路线，主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，推特色商品，建设一个以进口商品为特建设一个以进口商品为特色的新概念超市，防止商品组色的新概念超市，防止商品组合与竞争合与竞争对手同质化；对手同质化；华润大厦华润大厦国际国际5A5A级甲级写字楼级甲级写字楼5 5星级酒店星级酒店+酒店式服务公寓酒店式服务公寓+商业街商业街+特大型室外娱乐广场特大型室外娱乐广场“万象城万象城”超大型室内购物中心超大型室内购物中心REELREEL时尚百货、嘉禾影城、华润时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、万家超市、“冰纷万象冰纷万象”真冰场真冰场内部架构内部架构工程由北、中、南三地块组成工程由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。三层之间的廊桥连接。万象城是华润中心的一个万象城是华润中心的一个区域区域1-3层主力店：Rel时尚生活百货2万平米特色百特色百货货4层主力店：嘉禾电影城层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场、真冰滑冰场l香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过七家电影院超过1200个座位个座位l“万象城溜冰场那么是中国第一个以万象城溜冰场那么是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动1-3FPLAN4FPLAN北京华贸中心北京华贸中心HuaMaoCenter,Beijing概况概况Overview：开发商开发商Developers：北京国华置业：北京国华置业区位区位Location：华贸中心坐落于东长安街，位于：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟分钟工程功能分区：工程功能分区：Projectfunctionpartition:1、华贸中心写字楼、华贸中心写字楼1,ChinaCentralPlaceoffice2、华贸商业区新光天地、华贸商业区新光天地+购物中心购物中心+商业街商业街+广场广场2,ChinaCentralPlacebusinessdistrict(ShinKong+shoppingcenter+CommercialStreet+Square)3、华贸国际公寓、华贸国际公寓3,CTSInternationalApartment4、五星级酒店、五星级酒店4、5starhotel规划设计规划设计PlanningandDesign：1、在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼、在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区区1面向长安街；面向长安街；Intheoverallplanning,constructioninthenorthandsouthuptotheorganicorganization,theofficedistrict(1)fortheChanganAvenue;2、公寓区、公寓区2位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景；另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日园及水景；另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。照角度。Apartmentblocks(2)islocatedinthenorthernpartofland,withitsrelativelyindependentapartmentblocksgardensandwaterfeatures;theotherhand,alsomakesthegardenfullyownedbythesun,withagreaterangleofsun.3、商业区3与酒店4位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园。The central business district(3)Hotel(4)in the land,office and hotel Wai synthesis of a unique theme park in Beijing.4、商城和广场以“水主题贯穿Mall and Plaza water theme throughout.21113（新光（新光天地）天地）3（商业街）（商业街）3（购物中心）（购物中心）3（广场）（广场）4（丽思卡（丽思卡尔顿酒店）尔顿酒店）4（JW万万豪酒店）豪酒店）Externaltraffic交交通通设设计计TrafficDesign：Internalroadsystem各占各占50%，共，共7.5亿亿1SinoTradeCenterBusiness工程优势：工程优势：Projectadvantages1、交通：新光天地紧邻城市地铁一号线大望路站，明显、交通：新光天地紧邻城市地铁一号线大望路站，明显的交通优势；华茂中心的定位是集写字楼、高档酒店、高的交通优势；华茂中心的定位是集写字楼、高档酒店、高级公寓与大型商业于一体，目标是建设成为级公寓与大型商业于一体，目标是建设成为100米之内米之内47条公交线路停靠，具备成为城市综合体。条公交线路停靠，具备成为城市综合体。1,Ttraffic:ShinKongPlacenearDaWangRoadstationofthecitysubwayline,theobviousadvantageofthetraffic;thepositioningoftheSinoTradeCenterisasetofofficebuildings,luxuryhotels,apartments,andlargecommercialone,thegoalistobecomewithin100metersof47buslinesandstops,withtheurbancomplex.2、区位：新光天地依托的是北京这个、区位：新光天地依托的是北京这个CBD商圈的商务人商圈的商务人群和周边高端居住人群。目前群和周边高端居住人群。目前CBD区域消费人群超过区域消费人群超过50万。万。2,location:ShinKongreliesontheBeijingCBDandthebusinesscrowdandthesurroundinghigh-endlivingpopulations.TheCBDareaofmorethan500,000consumergroups.业态配比业态配比Formatratio特色物产特色物产BHGFAUCHON女鞋区女鞋区ShoesDistrict护肤区护肤区SkinCareDistrict梦幻内、睡衣室一茶一坐水幕空间水幕空间Waterscreenspace综合信息交流中心综合信息交流中心Integratedinformationexchangecenter儿童娱乐区儿童娱乐区Childrensentertainmentdistrict鹿港小镇松松伸伸日日本本料料理理RestaurantB1层与新光天地及地铁站连通。利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各一的商业气氛Use planning features,organic combination of the commercial district and the Park Plaza,with the format has to fill a vacancy,the formation of the variety and grade of a commercialIndustry in the atmosphereHuamaoshoppingcenterChinaCentralPlace-commercialandresidentialThecentralsquareCommercialStreetOfficetechnicalparametersHotelApartmentPlanningideasFromthemodeltotheactualPedestrianstreetbirdseyeviewrenderingsCreativeDesignHighlightsTheoverallplanningThewholeideaSpaceDesignMovinglinedesignFormatdistributionRestaurantLineplanningDecorationandguidesManagementfeaturesCommercialfacilitiesHandrailRoppongiHillsThelocationoftheRoppongiHillsProjectOverviewProjectlogo-giantspiderDesignideasinspiredTheoverallplandesignfeaturesConceptualdesign-applicationofoceancurrenttheoryGive full consideration to the idea of circular layoutTheoveralllayoutoftherenderingsTheideaofpeopleflowlineArchitecturaldesignfeaturesFacadecharacteristicsStageOfficedesignfeaturesHotelDesignFeaturesApartmentdesignfeaturesDesign of the Arts CenterAcademiccentersClubTransportationsystemThecarparkentranceLayoutDecorationandguides广州白云万达广场地理位置地处广州副中心，白云新城地处广州副中心，白云新城工程效果图第三代产品：2007年后多产品综合体 1选择省会或中心城市布局；2选址在城市副中心或新区的中心；3占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；4产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓或SOHO、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；5商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；6建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；案例：宁波万达广场、上海万达广场 属于万达第三代产品属于万达第三代产品盒子盒子+街区街区+高层的组合形式高层的组合形式这两块总面积达1600平方米的巨型高清天幕投资上亿元，视觉效果极为震撼。华南第一个全数字IMAX影厅也进驻万达广场，电影屏幕差不多有篮球场大小。建筑特色建筑特色巨型高清天幕巨型高清天幕