中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件

当先地产当先地产当先地产当先地产PART一、市场调研PART一、市场调研PART一、市场调研PART一、市场调研城城 市市 印印 象象p皖、苏两省之间沟通最便利的交通中点站，动车站建在县城里给当地发展带来了较为显著的动力，成为近年来县城发展的主要经济增长点；p全椒县经过近年来的全面建设，城市面貌良好，与滁州区域其他县城相比处于前列，房地产行业发展尤为突出，新小区与大型回迁社区比比皆是；p作为吴敬梓的故里，全椒县文化氛围较浓，民众的教育意识非常强烈，学校数量众多，这也影响到了各个行业的消费特征。城 市 印 象皖、城 市 印 象皖、Part 1Part 1城市经济背景城市经济背景Part 1城市经济背景Part 1城市经济背景Part 1城市经济背景1城市背景城市背景1城市背景 1城市背景1城市背景县级市，辖10个乡镇，总人口约47万，地处滁州最南段，紧邻南京，处于南京“1小时都市圈”核心层内城市印象城市印象1u区位介绍全椒县位于安徽省东部，北纬31513215，东经1174911825；东依南京48公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里。境内沪陕高速（合宁高速）公路和宁西铁路（合宁铁路）和京沪高铁均贯穿全境。u人口、行政规划全县面积1568平方公里，下辖襄河镇、古河镇、大墅镇、二郎口镇、武岗镇、马厂镇、石沛镇、西王镇、六镇镇、十字镇共计10个镇，县城驻襄河镇人口约47万，其中县城人口约10万人。u交通状况境内将有两条高速公路，三条高速铁路，有六个高速公路道口，三个火车站。两条高速公路是指合宁高速和和正在规划设计的沿江高速。三条高速铁路是：正在建设中的南京西安的宁西铁路和正在建设中的沪汉蓉城际快速通道以及正在设计中的京沪高速铁路，宁西铁路、沪汉蓉铁路合宁段于2019年4月已通车运营。县级市，辖10个乡镇，总人口约47万，地处滁州最南段，紧邻南县级市，辖10个乡镇，总人口约47万，地处滁州最南段，紧邻南缺少支柱产业，经济水平一般，GDP年增长率起伏明显，可持续发展动力有限宏观经济宏观经济2p近年来全椒GDP增长率连年保持10%以上的增长速度，增速较为平稳，至2019年已近80亿元；p在被定位为“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市后，全椒初步形成了以机械制造、服装玩具、医药化工、粮油饲料加工、建材生产五大产业为主导的经济发展体系；p但由于工业发展经济基础薄弱，动力不足，因此尽管增速保持平稳，但整体总量依然偏小，目前在全市经济排名最后一位。缺少支柱产业，经济水平一般，GDP年增长率起伏明显，可持续发缺少支柱产业，经济水平一般，GDP年增长率起伏明显，可持续发中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件宏观经济宏观经济3政府招商引资力度有限，工业欠发达，三产比重并未明显拉开，城市经济总量较小p作为非能源型城市，缺少支柱产业支撑，加上第一产业因受地形地貌限制而被约束，多年来全椒经济结构一直以一产、二产、三产并重，相互差距并不明显；p近年来政府持续加大招商引资力度，尤其在被纳入“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市后，投资环境得到较大改善，二产有所突出，目前二产占GDP总值比例不断增高，2019年达到46.2%。宏观经济3政府招商引资力度有限，工业欠发达，三产比重并未明显 宏观经济3政府招商引资力度有限，工业欠发达，三产比重并未明显宏观经济宏观经济4尽管身为县级市，全椒却同时规划两个新区，依靠城市建设与房地产开发拉动固定资产投资额递增p作为县级市，全椒在发展规划方面手笔相对较大，同时规划有城南新区及北部经济开发区，近年来随两大新区的同时启动，全县固定资产投资额持续加大，至2019年已到108.1亿元，同比增长率始终保持在25%以上；p早期固定资产投资重心主要在工业方面，近年来开始逐步转向城建、房地产等其它方向。宏观经济4尽管身为县级市，全椒却同时规划两个新区，依靠城市建 宏观经济4尽管身为县级市，全椒却同时规划两个新区，依靠城市建宏观经济宏观经济5消费品零售总额始终占GDP35%以上，当地人消费意识相对较突出，同时也说明消费主要依靠内需拉动；p自2009年全椒县社会消费品零售总额突破20亿元大关后，近年来一直保持较快增速，近三年增幅均达到18%以上，2019年该项数据已达到20.2亿元；p就近年全椒县社会消费品零售总额占GDP的比重来看，始终保持在35%左右的比例，作为以工业经济为主导的城市，该项数据发展处于较为健康的状态；p但这同时也说明目前全椒县商业发展依然处于较低水平，经营档次与业态均较低，难以吸纳外来消费，消费目的大多以当地人满足日常生活基本需求为主。宏观经济5消费品零售总额始终占GDP35%以上，当地人消费意宏观经济5消费品零售总额始终占GDP35%以上，当地人消费意宏观经济宏观经济6同时规划两大新区，政府财政压力明显，收支严重失衡，期望通过大量出售土地缓解财政压力p近年来，全椒县经济发展走势良好，财政收入与支出同步增长，但相互比例严重失衡，支出始终大于收入，且相差在1倍左右；p导致财政收支失衡严重的主要原因在两大新区的启动建设，政府将大量资金用于投入开发，至2019年19.16亿元；p为缓解财政压力，减少财政赤字，政府近年来加大土地推售力度，这也是当地房地产市场迎来较快发展的间接推动力。宏观经济6同时规划两大新区，政府财政压力明显，收支严重失衡，宏观经济6同时规划两大新区，政府财政压力明显，收支严重失衡，人口规模人口规模7人口近年几乎无增长，固然有利于收入及生活水平的提高，但同时给房地产市场发展带来一定隐患人口数(万人)城镇人均收入(元/年)同比增长率人均GDP(元/年)同比增长率2009年46.582469625.60%1164713.49%2019年46.493064224.10%1405120.64%2019年46.723555016.00%1706521.45%p截止2019年，县城户籍人口共计约46.58万人，近年持续以不足万人的缓慢增长；p尽管动车站的建设给县城发展带来一定的动力，但因县城经济基础薄弱，发展思路不清晰，过于依赖土地财政与房地产税收拉动经济增长，人口增速难有大的提升；p与人口增速形成鲜明对比的是城市经济的稳步增长，人均GDP得以保持快速增长，2019年人均GDP达到17065元，人均收入达35550元，城市消费力持续增强。人口规模7人口近年几乎无增长，固然有利于收入及生活水平的提高 人口规模7人口近年几乎无增长，固然有利于收入及生活水平的提高发展规划发展规划8城市核心发展方向为南北两极，南部现已形成中高端住宅集群，北部为经济开发区，以工业为主导p全椒县近年来结合“大滁州”建设，呼应滁州市南移的战略举措，确立了全椒县城市建设“东扩南移、北联内整”的发展思路，把开发区、老城区、城南新区作为县城建设的重心；p城南新区规划面积约8平方公里，功能地位为商务政务、商贸物流、生活居住的现代化园林式新城区；p开发区功能定位全面完成一、二、三期11.18平方公里区域控制性详细规划，其中一期3.88平方公里建设已经完成，二、三期7.3平方公里建设正在加强组织实施。为呼应安徽省东向发展和大滁州发展战略，启动了开发区总规修编工作，向北拓展，南到土桥水库，北抵京沪高速铁路，西达新滁全路，东至滁全快速通道，总规面积扩大到46平方公里，规划控制面积68平方公里。发展规划8城市核心发展方向为南北两极，南部现已形成中高端住宅 发展规划8城市核心发展方向为南北两极，南部现已形成中高端住宅城城 市市 背背 景景相对于滁州其它县级市，全椒在区位、产业发展等方面并无明显优势，政府意图通过大量出售土地换取城市未来发展，因此看似近年来当地房地产市场发展迅猛，但毕竟县级市场需求及对外吸纳力有限，缺少可持续动力，后期市场发展存在隐患。城 市 背 景相对城 市 背 景相对2土地市场土地市场2土地市场 2土地市场2土地市场土地市场土地市场尽管是县级市，但由于近年来市场发展较快，因此对于宏观调控同样较敏感，并波及土地市场，11年土地出让价格相比10年有明显下降p2019年全县出让土地面积178.7111公顷，实现出让价款127300.46万元，平均120万元/亩，与2019年时的170万元/亩相比地价逐年上升趋势得到缓和；县城土地仍然是开发商首选，共成交34.6公顷，均价140.8万/亩，开发区成交23公顷，均价79万/亩。土地市场尽管是县级市，但由于近年来市场发展较快，因此对于宏观土地市场尽管是县级市，但由于近年来市场发展较快，因此对于宏观中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件3中观市场中观市场3中观市场 3中观市场3中观市场板块划分板块划分1县级市场容量有限，板块形成以政府发展规划为导向城北板块主要依托道路交通发展，滁州市延伸板块，周边配套匮乏，暂为市场价格洼地，但作为城市规划发展方向，存在一定提升空间；老城区板块县城传统居住区与商业聚集地，目前基本没有在开发项目，个别项目规模也较小，以商业为主，住宅多是旧房改造和回迁工程；城南板块主要依托高铁站概念形成，今年政府打造重点区域，现阶段市场主发力点，已形成规模集群，也是目前公认的居住价值最高的板块。城北板块老城区板块城南板块板块划分1县级市场容量有限，板块形成以政府发展规划为导向城北 板块划分1县级市场容量有限，板块形成以政府发展规划为导向城北数据表现数据表现开发量日趋饱和，未来供应明显大过需求，同时价格面临严重滞涨压力，竞争将愈发激烈开发面积（万平米）销售面积（万平米）同比增长销售额（亿元）同比增长年成交均价（元/平米）同比增长200948.446.6-15.70%6.8718.80%31382019108.457.350.80%10.248.50%3090-1.53%2019146.938.1-33.5%14.1738.70%429738.70%p2019年堪称全椒市场发展里程碑，开发面积首次破百万，销售面积为近年最高，但价格却首次出现下降，但以价换量的局面仅持续一年，2019年价格大幅度上涨，同时开发量猛增，但销售量锐减，近两年市场波动如此明显，尤其在去年供求明显失衡，说明市场并未处于良性健康发展状态，后期走势存在一定风险。2数据表现开发量日趋饱和，未来供应明显大过需求，同时价格面临严数据表现开发量日趋饱和，未来供应明显大过需求，同时价格面临严4微观市场微观市场4微观市场 4微观市场4微观市场板块分布板块分布1随着市场发展，传统的城北、老城、城南三个板块已逐渐形成5个板块吴敬梓路椒陵大道内环南路南屏路内环西路站前路全椒高铁站全椒高铁站全椒县政府全椒县政府儒林大道慈济路意大利商贸城瑞祥国际名都文一托斯卡纳多金大公馆江海儒林新城唐宁公馆本地块莲花山庄丽阳兰庭晶禾学府苑城东花园盛世豪庭汉一金都皖投水岸星城宇业东方红郡福爵皇家花园仪邦广场奥康步行街天都四季莱茵蓝石都市豪庭范围描述代表项目主要特征城北板块集中在吴敬梓路的北延长线，通往滁州市省道上皖投水岸星城宇业东方红郡蓝石都市豪庭低价大盘，以吸引滁州与全椒城区外溢与乡镇客户为主开发区板块高速下口椒陵大道往城南两侧福爵皇家花园仪邦广场多为大盘，目前尚未形成，关注度低老城板块传统老城区范围奥康步行街莲花山庄较为成熟，多为住宅尾盘或商业项目城南板块由江海项目带动，往高铁站方向发展的过渡板块江海儒林新城丽阳兰庭唐宁公馆新项目聚集，竞争激烈，但多被江海项目所限制发展新站板块城南高铁新区核心板块，大盘集中，放量巨大文一托斯卡纳瑞祥国际名都意大利商贸城以大型商业项目或低价多层住宅项目为主目前本项目所在的区域较为陌生，不依靠上述所有板块独立存在，目前本项目所在的区域较为陌生，不依靠上述所有板块独立存在，周边仅有怡景花园一个尾盘项目，认知度不高周边仅有怡景花园一个尾盘项目，认知度不高板块分布1随着市场发展，传统的城北、老城、城南三个板块已逐渐 板块分布1随着市场发展，传统的城北、老城、城南三个板块已逐渐体量盘点体量盘点2既有运作多年超百万方的大盘，亦有140万方的综合体，项目体量、层级与县级市场容量落差明显p市场以10-20万方中等规模项目居多，但不乏大盘，早期即以出现如儒林新城类的百万方项目，目前更有140万方的城市综合体接棒；p作为县级市，全椒市场容量有限，接连出现超百万方的大盘，与城市应有的消化量级并不匹配，未来市场去化可能将面临巨大压力。近期新增项目目前市场主要项目开发总量接近目前市场主要项目开发总量接近500500万方，加之超万方，加之超100100万方的众多万方的众多回迁社区，市场供大于求的局面将持续相当时间，竞争巨大回迁社区，市场供大于求的局面将持续相当时间，竞争巨大体量盘点2既有运作多年超百万方的大盘，亦有140万方的综合体体量盘点2既有运作多年超百万方的大盘，亦有140万方的综合体去化表现去化表现3市场始终由儒林新城主导，其它项目话语权极弱，但即便一家独大，其去化速度相对市场供应仍显吃力p全椒市场看似发展较快，实际仍处于初级发展阶段，儒林新城作为当地首个百万方大盘，开发年限较久远，已形成良好口碑及影响力，始终把持市场领导者地位，每次推售均给市场带来较大冲击，甚至直接导致其它项目销售被迫叫停，该项目剩余体量仍有近40万方，一枝独秀的局面可能仍将持续；p儒林新城作为绝对领导者，月均去化也仅在60套左右，相对于后期巨大的供应量，当前市场整体去化速度明显过于缓慢。近期推售时间推售套数推售均价(元/)去化率月均去化速度唐宁公馆2019.9.291444100-47007%10套左右文一托斯卡纳公馆2019.101083700-420046%50套左右都市豪庭2019.4176280051%15套左右晶禾学府苑2019.71524380售罄30套左右丽阳兰庭2019.10144430021%30套左右盛世豪庭2019.82164000-410019%20套左右儒林新城2019.1072470083%60套左右汉一金都国际2019.4196特价330015%5套左右去化表现3市场始终由儒林新城主导，其它项目话语权极弱，但即便 去化表现3市场始终由儒林新城主导，其它项目话语权极弱，但即便价格表现价格表现4吴敬梓路椒陵大道内环南路南屏路内环西路站前路全椒高铁站全椒高铁站全椒县政府全椒县政府儒林大道慈济路意大利商贸城瑞祥国际名都文一托斯卡纳多金大公馆江海儒林新城唐宁公馆本地块莲花山庄丽阳兰庭晶禾学府苑城东花园盛世豪庭汉一金都皖投水岸星城宇业东方红郡福爵皇家花园仪邦广场奥康步行街天都四季莱茵蓝石都市豪庭未售2600-3000元/平米4700元/平米4000-4500元/平米基本售罄3600-4200元/.平米不同板块价格平台差距过千元，仅视儒林新城为唯一风向标p新区潜力、学区资源、立面风格、园林景观、户型设计等内外因素对于提升项目核心价值作用极为有限，市场目前仅以儒林新城为参照，与其区位邻近项目价格相对较高。尽管城南板块目前价格实现较高，但其他非热点板块的价格均停留在尽管城南板块目前价格实现较高，但其他非热点板块的价格均停留在30003000元以下，项目临近的怡景花园成熟社区尾盘报价仅在元以下，项目临近的怡景花园成熟社区尾盘报价仅在30003000元左右元左右价格表现4吴椒陵大道内环南路南屏路内环西站前路全椒高铁站全椒 价格表现4吴椒陵大道内环南路南屏路内环西站前路全椒高铁站全椒物业形态物业形态5市场已进入电梯房时代，小高层、高层居多，多层逐渐退出市场，规划缺乏创新，多以兵营式排布p全椒大部分项目物业形态都是以小高层、高层为主，穿插少量多层、别墅。p不同物业之间的价差不是十分明显，尤其多层和小高层之间价格趋同，不同物业类型的价值区别未得到市场的认可和体现；p高层在市场处于接受期，但仍有一定抗性。p市场上基本以小高层、高层物业为主体，规划条件类似，总体容积率高，全部以兵营式排布；p市场普通以经济型产品及标准型产品为主，梯户比类似，导致普遍缺乏社区的开放性和品质感。江海儒林新城皖投水岸星城文一托斯卡纳公馆盛世豪庭物业形态5市场已进入电梯房时代，小高层、高层居多，多层逐渐退 物业形态5市场已进入电梯房时代，小高层、高层居多，多层逐渐退立面形象立面形象6文一托斯卡纳公馆唐宁公馆江海儒林新城东方红郡p尽管市场尚停留在初级发展阶段，但随近年来项目数量的增多，市场竞争愈发激烈，已有项目开始注重外立面风格的塑造，代表项目唐宁公馆采用现代简欧风格，并以真石漆为主要材质，将全椒客户对于立面的眼界及理解大大提升。不同于其它县级市场，立面形象在全椒已有一定升级，但现阶段对于项目实现高溢价作用有限立面形象6文一托斯卡纳公馆唐宁公馆江海儒林新城东方红郡尽管市 立面形象6文一托斯卡纳公馆唐宁公馆江海儒林新城东方红郡尽管市园林景观园林景观7唐宁公馆都市豪庭相对于立面，市场在园林景观营造方面较为落后，尤其对于水系并未充分运用江海儒林新城p市场目前缺乏在园林景观方面较为突出的项目，整体景观营造水平普遍较为一般，对植被、小品等细节方面处理较为草率，缺少亮点，导致无法实现建筑单体之间的价值差异；同时对水系利用较有限，未能充分发挥其应用价值。盛世豪庭园林景观7唐宁公馆都市豪庭相对于立面，市场在园林景观营造方面 园林景观7唐宁公馆都市豪庭相对于立面，市场在园林景观营造方面主流户型主流户型8产品细节和户型设计同质化较为严重，目前市场主流去化户型集中在85平米左右两房与105平米左右三房多层110平米83平米103平米93平米高层p全椒市场开发周期较长，目前主要在售的项目多是在09年以前取地，产品设计均较为落后；p同时鉴于这一批产品均在快速发展的市场环境下催生，很少有开发商在产品细节上下功夫，导致市场目前整体供应的产品细节上均经不起推敲；p目前市场主流户型供应集中在90平米左右两房，以及110平米左右三房，随着房价上升，目前主要去化面积段出现明显缩小，两房主要集中在85平米左右，三房集中在105平米左右；p市场成交最多的总价段集中在30万元左右，超过这一总价范围的产品遭遇较为明显的抗性。主流户型8产品细节和户型设计同质化较为严重，目前市场主流去化 主流户型8产品细节和户型设计同质化较为严重，目前市场主流去化户型趋势户型趋势9淡市影响下外地开发企业正领导产品进行设计理念全面提升，目前从功能性到附加值方面均有较大提升多金大公馆多金大公馆8989平米三房平米三房文一托斯卡纳公馆文一托斯卡纳公馆8282平米两房平米两房唐宁公馆唐宁公馆110110平米四房平米四房p2019年以来全椒进入淡市，此影响下众多新入市项目及外地开发大盘的后续产品在设计方面均有了较大调整；p户型面积进一步压缩，在功能性与总价控制方面进行了较以往力度更强的调整，同时入户花园、空中花园等赠送面积的方式开始在新产品中大量出现；p5.4米挑高产品也有出现；p由于全椒本地客户特性决定了主流成交产品的性价比是最为关注的因素，而对于高端化、舒适性的需求排序次于价格与实用功能。户型趋势9淡市影响下外地开发企业正领导产品进行设计理念全面提 户型趋势9淡市影响下外地开发企业正领导产品进行设计理念全面提主流客群主流客群10主流客户以本地刚需和住房升级型客户为主，总价30万为主流，对于物业及学区较为看重p近年来随城市的升级再造及政府大量出售土地，回迁房、安置房数量大大增加，多数全椒人手上拥有两套或两套以上住房，但由于回迁、安置房屋居住品质有限，尤其物业相对低级，因此目前市场主流需求为刚需和住房升级型客户；p作为诞生过吴敬梓等文化名人的历史名城，全椒人对于教育的重视程度由来已久，当前市场学区房明显较受追捧，但优质学区资源对于价格提升帮助有限。主流客群10主流客户以本地刚需和住房升级型客户为主，总价30主流客群10主流客户以本地刚需和住房升级型客户为主，总价30关注因素关注因素11初级市场决定主流需求层级，客户眼界有限，置业关注重心仍停留在实用功能方面，对于形象、圈层等理解较少排序排序关注因素关注因素形成原因形成原因核心因素核心因素总价由于首改型客户较多，对于户型面积有明确需求，因此对于总价较为敏感，大部分客户的总价控制范围在30万以内重要因素重要因素学区作为文化名城，自古以来即对教育极度重视，另外由于缺乏支柱产业，期望下一代通过良好教育跳出现有生活圈层地段城市规模小，发展处于起步阶段，目前仅老城区配套相对齐全，地段价值较为突出户型过于强调户型性价比导致对于户型内部空间的延展和附加值极为看重社区配套及物业多数人因拆迁安置拥有多套住房，但小区内部配套及物业与商品房相差较远，期望通过置业升级关注因素11初级市场决定主流需求层级，客户眼界有限，置业关注关注因素11初级市场决定主流需求层级，客户眼界有限，置业关注存放量盘点存放量盘点12唐宁公馆托斯卡纳公馆蓝石都市豪庭晶禾学府苑盛世豪庭儒林新城汉一金都国际多金大公馆福爵皇家花园11栋未推，其中3栋小高层，8栋高层，共计约12.8万方14栋未推。其中5栋高层，9栋多层，共计约9.5万方11栋小高层和高层未推，共计约11.2万方8栋高层未推，共计约15.5万方剩余3期高层和多层未售，共计约13.5万方2019.112019.12 2019.1 2019.22019.32019.42019.52019.62019.7剩余20栋多层、小高层和高层约20.3万方剩余2.1万方自然去化未售，共计15万方预计推出3栋多层，约1.5方未售，共计40万方当前市场存量共计约140万方，因快到年底，多数项目暂缓推售，截止目前仅两个项目对外释放推售信息，放量共计约3.1万方左右预计推出1栋高层，约1.6方存放量盘点12唐宁公馆托斯卡纳公馆蓝石都市豪庭晶禾学府苑盛世存放量盘点12唐宁公馆托斯卡纳公馆蓝石都市豪庭晶禾学府苑盛世市市 场场 特特 征征p全椒市场竞争激烈，尤其在经历前两年快速发展后，已呈现出供应量与价格双高且骑虎难下的局面，成交量的萎靡使得后市的待售项目多处于观望状态；p在售项目中产品供应较为丰富，形式与面积段齐全，园林与立面等各项配置及新入市项目的营销展示均超越传统县城水平，但成交结构单一，各家成交量均较为萎靡；p市场供应量与储备量巨大，但产品结构单一，这主要是由客户结构决定，在其关注因素的影响下，后市供应产品的设计均有了较大程度的改良，以获取竞争优势；p同时市场存在一个巨大的竞争对手，百万方体量与前期市场口碑建立在市场具备巨大的影响力，已成为绝对的市场领导者，全面超越较为困难市 场 特 征全椒市 场 特 征全椒市市 场场 启启 示示p本项目所在位置在全椒县处于较为陌生的区位，不临近目前存在的所有市场板块，市场认知度有限，因此如何消除市场认知障碍是目前需解决的首要问题；p目前市场阵营较为清晰，一个巨头领导者存在，其余所有项目都是跟随者，如何选择开发阵营，建立形象，跳出红海竞争，也是营销上需要解决的问题；p尽管高层产品在全椒已屡见不鲜，但市场主流去化仍集中在多层产品，同时高性价比、高附加值的紧凑型户型是明显的后续成交主力，因此以小面积、强调功能性与附加值的多层产品入市是项目打开市场的最为合适的途径。市 场 启 市 场 启 PART二、营销思路PART二、营销思路PART二、营销思路PART二、营销思路一、围城一、围城 一、围城 一、围城 一、围城 1 1、头羊停，群羊慢；头羊行，群羊站、头羊停，群羊慢；头羊行，群羊站儒林新城，始终把持市场领导者地位，每次推售均给市场带来较大冲击，甚至直接导致其它项目销售被迫叫停，该项目剩余体量仍有近40万方，一枝独秀的局面可能仍将持续。儒林新城，月均去化也仅在60套左右，相对于后期巨大的供应量，当前市场整体去化速度明显过于缓慢。1、头羊停，群羊慢；头羊行，群羊站儒林新城，始终把持市场领导 1、头羊停，群羊慢；头羊行，群羊站儒林新城，始终把持市场领导2 2、霸市口，卖白菜、霸市口，卖白菜巨大放量、大盘林立导致竞争持续白热化；大量的项目都有两个售楼处，外展中心与销售中心互动是标配；在全椒奥康商业步街上，各大版块均有项目在此设置外展中心。2、霸市口，卖白菜巨大放量、大盘林立导致竞争持续白热化；2、霸市口，卖白菜巨大放量、大盘林立导致竞争持续白热化；2、3 3、环境好，人特少、环境好，人特少整个新区公共基础建设完善，道路和绿化都具备一定环境优势，但犹如合肥政务区一样，缺乏人气和生活配套，仅仅依靠学校支撑城市自然建设。县城本土人口对房地产消费空间有限，找人来是所有售楼处第一难题。3、环境好，人特少整个新区公共基础建设完善，道路和绿化都具备 3、环境好，人特少整个新区公共基础建设完善，道路和绿化都具备二、目标二、目标二、目标二、目标二、目标本案1期多层共612套。其中80-90平米共372套，100-110平米200套，120-130平米40套。中小户型为主力，整体房源构成较为合理。预期开盘时间2019年5月。去化60%，首期需销售367套，以1:6高成交率计算，需要2936组客户来访，从12月开始蓄客至5月1日开盘，5个月的时间积累，本案平均每月需要完成587组的客户积累；每天需要19组的客户积累。高举高打、海量蓄客、以市场占有率为目标。本案1期多层共612套。其中80-90平米共372套，100本案1期多层共612套。其中80-90平米共372套，100目标分解目标分解第一步：解决“我是谁”的问题。地段认知抗性是项目入市的天堑。第二步：解决“我值多少钱”的问题。价值体系的释放和渗透是截流对手，挤占市场份额的必须阶段。第三步：解决“我非买不可”的问题。积累性价比认知，事件引爆。目标分解第一步：解决“我是谁”的问题。目标分解第一步：解决“我是谁”的问题。目标分解第一步：解决“三、营销策略三、营销策略三、营销策略三、营销策略三、营销策略a.短期内切入市场，扩散认知。b.中期刺刀破局，建立自我客户阵营。c.远期占位领导者，控制市场，倾销货源。一期必须要热销，为后续高层产品提供客户资源。策略总纲策略总纲a.短期内切入市场，扩散认知。策略总纲a.短期内切入市场，扩散认知。策略总纲a.短期内切入市场，扩A.A.A.A.短期局势（短期局势（短期局势（短期局势（12121212月份）月份）月份）月份）产品无法释放之前，以国耀品牌快速入市，占据品牌形象制高点。全面铺开客户通道，短时间内迅速建立全椒人对本案的知名度。重要节点1年底各大项目都会就抢夺返乡客，年底冲销量，奥康商业步行街上各路外展场必将都有所动作截流客群。建议本案12月奥康商业步行街外展中心对外开放，分流对手客户。项目现场围墙等氛围包装同期完成。重要节点2通过年底一段时间的拓客，积累了一定量的客户，后期主要围绕新老客户做价值认可，如年前（2月10日）现场销售中心能出来，为年后项目价值快速落地，最大化地升级意向客户，强抓返乡客，发挥现场展示功能。A.短期局势（12月份）产品无法释放之前，以国耀品牌快A.短期局势（12月份）产品无法释放之前，以国耀品牌快高举旗帜品牌前置入市，高举旗帜落地。地面攻势制造密集性、攻击性营销大网，一个客群不漏网。引爆核弹想一夜成名就必须上头版头条，把舆论看成一罐天然气，一点就着。应对思路高举旗帜品牌前置入市，高举旗帜落地。应对思路高举旗帜品牌前置入市，高举旗帜落地。应对思路高举旗帜在产品未呈现时，高举国耀集团品牌形象，四地九大项目、大中国版图，在给到客群第一印象时，以品牌高点，短期内快速建立形象高点。1 1、高举旗帜、高举旗帜品牌前置，强势落户。品牌前置，强势落户。在产品未呈现时，高举国耀集团品牌形象，四地九大项目、大中国版在产品未呈现时，高举国耀集团品牌形象，四地九大项目、大中国版国耀地产四地九城建筑中国疆场天津/合肥/池州/皖江战略国耀地产国耀地产国耀地产奥康步行街接待处开放。全城学生派单，统一形象，统一说辞，统一发放派单物料。重点在超市、商场。以高利用率、可展示的道具（环保袋、雨伞、塑料雨衣、手套、围巾、帽子）做小礼品扩散派单动作。向所有企事业单位、有地址的店面邮寄明信片。2 2、地面攻势、地面攻势全城覆盖线下动作，我是国耀，我是好房子全城覆盖线下动作，我是国耀，我是好房子。奥康步行街接待处开放。2、地面攻势全城覆盖线下动作，我是 奥康步行街接待处开放。2、地面攻势全城覆盖线下动作，我是低成本、操作简单客户有获得、有传播商场超市外展点提前洽谈筹备年后之需低成本、操作简单低成本、操作简单低成本、操作简单非产品性活动，新奇、参与性强等特点，博眼球，引爆全城热议，让人们主动传播，主动参与本案的非产品性活动，从而关注本案。在外展中心门口放置恐龙，瞬间引爆全球，博眼球，博媒体版面，博全城关注率。第一阶段营销的重点是获取客户关注度，让更多的人与本案进行基础沟通，知道本案及本案位置，我们既然不能在现阶段挤占对手的房源，就要尽可能挤占对手的主力客户。3 3、引爆核弹、引爆核弹地段不认知，就让地点变成景点。地段不认知，就让地点变成景点。非产品性活动，新奇、参与性强等特点，博眼球，引爆全城热议，让非产品性活动，新奇、参与性强等特点，博眼球，引爆全城热议，让8米高8米高 8米高8米高b.b.中期局势（中期局势（1-1-4 4月份）月份）本阶段要在市场已认知的基础上，做品质，渗透价值和高端形象。局势预判：年前各大项目都在狠抓返乡客群，进一步促销。本阶段，本案以销售中心开放迅速引爆市场，以现场软实力+硬实力展示，使项目价值落地。在客群通道上，强调小众，贴身锁定城市事业单位、公务员、小老板，渠道上做到差异化，快速截流客群。b.中期局势（1-4月份）本阶段要在市场已认知的基础上，做品b.中期局势（1-4月份）本阶段要在市场已认知的基础上，做品1、销售中心开放，主动展示，品质气场售楼处软装硬件超越全椒最高档次。全电子化设备接待，物料集合于ipad，纸物料仅供客户带走。利用电子屏、投影或者建筑墙体，做国耀品牌展示，用其他项目的品质证言全椒项目。现场提供儿童游乐区，增加日常人气。模型等传统道具推陈出新，面世即震撼。1、销售中心开放，主动展示，品质气场售楼处软装硬件超越全椒最 1、销售中心开放，主动展示，品质气场售楼处软装硬件超越全椒最全电子化办公互动娱乐增加人气立体成像户型模型全电子化办公互动娱乐增加人气立体成像户型模型全电子化办公互动娱乐增加人气立体成像户型模型全电子化办公互动寻找对地段没有特别置业需求的客群，本案主力客群：16个乡镇客群，周岗，复兴，西王镇，马厂镇，大墅镇，章辉镇，管坝，古河镇，程家市，二郎口镇，六镇镇，草庵，石沛镇，武岗镇，襄河镇，十字镇。乡镇至县城平均在20-30分钟车程，因此选择全椒县16乡镇为拓展区域。2、跳出地段把对地段抗性低的人，找出来。寻找对地段没有特别置业需求的客群，本案主力客群：16个乡镇客寻找对地段没有特别置业需求的客群，本案主力客群：16个乡镇客关注：乡镇客群置业样本-子女置业古河镇古河中学和古河医院，2019上半年职工在全椒购房超过30套，在滁州购房3套，在合肥购房2套。置业目的主要是为子女，在县城工作或上学，提前筹备婚房。这些人购房行为特征简单粗暴，通常会在一天时间内确定目标，一周内完成认购。关注：乡镇客群置业样本-子女置业古河镇古河中学和古河医院，2关注：乡镇客群置业样本-子女置业古河镇古河中学和古河医院，2关注：乡镇客群置业样本-婚房置业全椒县境内交通便利，近年招商引资带来大量工厂落户，提供大量工作岗位。集中就业将不同村镇的年轻人聚拢在一起，互通婚姻的情况大幅提升。而由于固定工作带来固定收入，婚房的选择通常会考虑在男方家老房子和县城买新房子。这种购房行为对地段的要求很低，但连带效应很高。关注：乡镇客群置业样本-婚房置业全椒县境内交通便利，近年招商 关注：乡镇客群置业样本-婚房置业全椒县境内交通便利，近年招商关注：全椒客群置业样本-下一代资产全椒县教育系统发达，学生竞争压力大，每年为城市新增泛成年劳动力。公务员、私营业主、企事业单位大部分会选择将子女留在全椒，提前购置房屋十分普遍。他们了解老城区的状况，通常会接受新区购房，但决策周期较长，受人际圈层影响大。关注：全椒客群置业样本-下一代资产全椒县教育系统发达，学生竞 关注：全椒客群置业样本-下一代资产全椒县教育系统发达，学生竞年前年后，县内短途客运是人群高峰。A在县长途汽车站出站口，派发项目大礼包：包括（5个红包+对联+福字贴+项目单页）B客车座位背后投放单页广告，主打贺岁认筹。C每个镇中心超市（华联、苏果），周六周日散单页和实用物品。D每个乡镇主干道刷条幅。E巡展车巡游。F销售团队责任制。客运通道、乡镇看房如果在第一阶段县市的通道资源已经布下，第二阶段不必加大媒体上的投入，在销售团队中划分责任制，乡镇分配到小组。小组自行负责县市客户的拓展，公司提供看房车支援。凡主动从乡镇拓展来购房成功的客户，提高50%佣金。界定标准：户口在乡镇且在县市生活。跟看房车来看房或持派单物料来看房。界定标准不必十分严格苛刻，此举主要是为了加大乡镇客户的拓展积极性，冬季拓展县市较为辛苦，需要利益刺激以换来更宽的客户通道。年前年后，县内短途客运是人群高峰。客运通道、乡镇看房如果在第年前年后，县内短途客运是人群高峰。客运通道、乡镇看房如果在第地面战：深耕全椒16镇镇招待所：项目桁架或设展台发放单页镇菜市场：发放单页及环保布袋镇商业街：往店铺派单页及环保布袋村卫生站：派单页及环保布袋公交车车身广告地面战：深耕全椒16镇 地面战：深耕全椒16镇地面战：深耕全椒16镇3、持续暖场活动，频繁与客群互动客户通道铺出去，借助活动把客户收回来。每周周末暖场活动，以小利益刺激到访，烘托人气，将地段的热度炒成习惯。以每天50-80组客户为规模，持续做低成本活动，吃喝玩乐送，对外造舆论，项目已经排队排疯了。3、持续暖场活动，频繁与客群互动客户通道铺出去，借助活动把客 3、持续暖场活动，频繁与客群互动客户通道铺出去，借助活动把客4月日进百金签到换优惠3月苹果产品连环抽4月3月苹果产品连环抽 4月3月苹果产品连环抽4月3月苹果产品连环抽c.c.开盘阶段（开盘阶段（5 5月）月）如果项目坚持所有房源一把推，无论开盘什么成果，都要大张旗鼓的涨一次价，借涨价逼定一轮犹豫性客户。如果项目开盘前客户量不足以支撑所有房源去化，开一半，开盘后立刻加推，再逼一轮客户，创造连续热销。开盘后主要客户通道转为业主传播，利用业主创造业主重点在线下客户组织。c.开盘阶段（5月）如果项目坚持所有房源一把推，无论开盘什么 c.开盘阶段（5月）如果项目坚持所有房源一把推，无论开盘什么开盘前奏-实景示范区开放，震撼全椒开盘前奏-实景示范区开放，震撼全椒开盘前奏-实景示范区开放，震撼全椒开盘前奏-实景示范区开放，开盘后，利用业主，创造业主大宴全椒开盘后，业主签约完毕，请业主在县城最好的酒店，吃饭。开盘后，利用业主，创造业主大宴全椒开盘后，业主签约完毕，开盘后，利用业主，创造业主大宴全椒开盘后，业主签约完毕，利用业主，创造业主进单位、进工厂、进学校从业主中挖掘资源，进学校、工厂、移动电信等企业单位，做客户推介，做团购，做民间代言人。利用业主，创造业主进单位、进工厂、进学校从业主中挖掘资源利用业主，创造业主进单位、进工厂、进学校从业主中挖掘资源主动走到客群圈子，寻找合作机会学校、单位春游活动，提供帽子学校春季运动会，提供奖品政府机关单位内部活动，找机会合作机关单位员工体检时，将宣传资料夹在体检资料里面组织老干部书画大赛将客群聚在本案身边，持续活动互动国际早教中心，现场互动知名琴行，现场互动知名舞蹈学校，现场互动知名外语学校，现场互动知名学校老师（如168学校）现场讲解高考备战技巧小操作，大用处主动走到客群圈子，寻找合作机会小操作，大用处主动走到客群圈子，寻找合作机会小操作，大用处主动走到客群圈子四、表现系统四、表现系统四、表现系统四、表现系统四、表现系统方向一：快传播，什么认知度高叫什么。方向二：高调性，什么有文化有品味叫什么。方向三：大口号，什么喊得响叫什么。案名考虑方向一：快传播，什么认知度高叫什么。案名考虑方向一：快传播，什么认知度高叫什么。案名考虑方向一：快传中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件四地九城，建筑中国疆场第一阶段品牌入市，大腕房企。四地九城，建筑中国疆场第一阶段品牌入市，大腕房企。四地九城，建筑中国疆场第一阶段品牌入市，大腕房企。四地九11 11中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件22 22中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件每个人的生活都是一部史诗第二阶段品质生活，以客为尊。每个人的生活都是一部史诗第二阶段品质生活，以客为尊。每个人的生活都是一部史诗第二阶段品质生活，以客为尊。每个中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件全椒不曾有，全椒不再有第三阶段落地产品，全椒唯一。全椒不曾有，全椒不再有第三阶段落地产品，全椒唯一。全椒不曾有，全椒不再有第三阶段落地产品，全椒唯一。全椒不中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件案名2.0案名2.0案名2.0案名2.0中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件整体营销阶段及节奏划分时 间 线阶段目标营销侧重营销手段重大节点12月1月2月3月4月5月6月扩大认知度，建立战场渗透价值系统，体现优势落地价格，开盘热销外展场开放售楼处开放示范区开放开盘城区到达率城区、乡镇信息到达率，案场客户到访率成交率外展点全市派单邮寄明信片恐龙展活动现场引导区域热度炒作乡镇锁定派单巡展暖场活动示范区开放业主答谢活动定向推介会推广主题四地九城建筑中国疆场每个人的生活都是一部史诗全椒不曾有全椒不再有整体营销阶段及节奏划分时间线阶段目标营销侧重营销手段重大节点整体营销阶段及节奏划分时间线阶段目标营销侧重营销手段重大节点汇报完毕欢迎讨论THANKS汇报完毕汇报完毕汇报完毕骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷箩侣郎虫林森-消化系统疾病的症状体征与检查林森-消化系统疾病的症状体征与检查谢谢骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷谢谢骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷105谢谢骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷谢谢骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷当先地产当先地产当先地产当先地产PART一、市场调研PART一、市场调研PART一、市场调研PART一、市场调研城城 市市 印印 象象p皖、苏两省之间沟通最便利的交通中点站，动车站建在县城里给当地发展带来了较为显著的动力，成为近年来县城发展的主要经济增长点；p全椒县经过近年来的全面建设，城市面貌良好，与滁州区域其他县城相比处于前列，房地产行业发展尤为突出，新小区与大型回迁社区比比皆是；p作为吴敬梓的故里，全椒县文化氛围较浓，民众的教育意识非常强烈，学校数量众多，这也影响到了各个行业的消费特征。城 市 印 象皖、城 市 印 象皖、Part 1Part 1城市经济背景城市经济背景Part 1城市经济背景Part 1城市经济背景Part 1城市经济背景1城市背景城市背景1城市背景 1城市背景1城市背景县级市，辖10个乡镇，总人口约47万，地处滁州最南段，紧邻南京，处于南京“1小时都市圈”核心层内城市印象城市印象1u区位介绍全椒县位于安徽省东部，北纬31513215，东经1174911825；东依南京48公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里。境内沪陕高速（合宁高速）公路和宁西铁路（合宁铁路）和京沪高铁均贯穿全境。u人口、行政规划全县面积1568平方公里，下辖襄河镇、古河镇、大墅镇、二郎口镇、武岗镇、马厂镇、石沛镇、西王镇、六镇镇、十字镇共计10个镇，县城驻襄河镇人口约47万，其中县城人口约10万人。u交通状况境内将有两条高速公路，三条高速铁路，有六个高速公路道口，三个火车站。两条高速公路是指合宁高速和和正在规划设计的沿江高速。三条高速铁路是：正在建设中的南京西安的宁西铁路和正在建设中的沪汉蓉城际快速通道以及正在设计中的京沪高速铁路，宁西铁路、沪汉蓉铁路合宁段于2019年4月已通车运营。县级市，辖10个乡镇，总人口约47万，地处滁州最南段，紧邻南县级市，辖10个乡镇，总人口约47万，地处滁州最南段，紧邻南缺少支柱产业，经济水平一般，GDP年增长率起伏明显，可持续发展动力有限宏观经济宏观经济2p近年来全椒GDP增长率连年保持10%以上的增长速度，增速较为平稳，至2019年已近80亿元；p在被定位为“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市后，全椒初步形成了以机械制造、服装玩具、医药化工、粮油饲料加工、建材生产五大产业为主导的经济发展体系；p但由于工业发展经济基础薄弱，动力不足，因此尽管增速保持平稳，但整体总量依然偏小，目前在全市经济排名最后一位。缺少支柱产业，经济水平一般，GDP年增长率起伏明显，可持续发缺少支柱产业，经济水平一般，GDP年增长率起伏明显，可持续发中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件中原滁州国耀全椒的项目推广的报告课件宏观经济宏观经济3政府招商引资力度有限，工业欠发达，三产比重并未明显拉开，城市经济总量较小p作为非能源型城市，缺少支柱产业支撑，加上第一产业因受地形地貌限制而被约束，多年来全椒经济结构一直以一产、二产、三产并重，相互差距并不明显；p近年来政府持续加大招商引资力度，尤其在被纳入“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市后，投资环境得到较大改善，二产有所突出，目前二产占GDP总值比例不断增高，2019年达到46.2%。宏观经济3政府招商引资力度有限，工业欠发达，三产比重并未明显 宏观经济3政府招商引资力度有限，工业欠发达，三产比重并未明显宏观经济宏观经济4尽管身为县级市，全椒却同时规划两个新区，依靠城市建设与房地产开发拉动固定资产投资额递增p作为县级市，全椒在发展规划方面手笔相对较大，同时规划有城南新区及北部经济开发区，近年来随两大新区的同时启动，全县固定资产投资额持续加大，至2019年已到108.1亿元，同比增长率始终保持在25%以上；p早期固定资产投资重心主要在工业方面，近年来开始逐步转向城建、房地产等其它方向。宏观经济4尽管身为县级市，全椒却同时规划两个新区，依靠城市建 宏观经济4尽管身为县级市，全椒却同时规划两个新区，依靠城市建宏观经济宏观经济5消费品零售总额始终占GDP35%以上，当地人消费意识相对较突出，同时也说明消费主要依靠内需拉动；p自2009年全椒县社会消费品零售总额突破20亿元大关后，近年来一直保持较快增速，近三年增幅均达到18%以上，2019年该项数据已达到20.2亿元；p就近年全椒县社会消费品零售总额占GDP的比重来看，始终保持在35%左右的比例，作为以工业经济为主导的城市，该项数据发展处于较为健康的状态；p但这同时也说明目前全椒县商业发展依然处于较低水平，经营档次与业态均较低，难以吸纳外来消费，消费目的大多以当地人满足日常生活基本需求为主。宏观经济5消费品零售总额始终占GDP35%以上，当地人消费意宏观经济5消费品零售总额始终占GDP35%以上，当地人消费意宏观经济宏观经济6同时规划两大新区，政府财政压力明显，收支严重失衡，期望通过大量出售土地缓解财政压力p近年来，全椒县经济发展走势良好，财政收入与支出同步增长，但相互比例严重失衡，支出始终大于收入，且相差在1倍左右；p导致财政收支失衡严重的主要原因在两大新区的启动建设，政府将大量资金用于投入开发，至2019年19.16亿元；p为缓解财政压力，减少财政赤字，政府近年来加大土地推售力度，这也是当地房地产市场迎来较快发展的间接推动力。宏观经济6同时规划两大新区，政府财政压力明显，收支严重失衡，宏观经济6同时规划两大新区，政府财政压力明显，收支严重失衡，人口规模人口规模7人口近年几乎无增长，固然有利于收入及生活水平的提高，但同时给房地产市场发展带来一定隐患人口数(万人)城镇人均收入(元/年)同比增长率人均GDP(元/年)同比增长率2009年46.582469625.60%1164713.49%2019年46.493064224.10%1405120.64%2019年46.723555016.00%1706521.45%p截止2019年，县城户籍人口共计约46.58万人，近年持续以不足万人的缓慢增长；p尽管动车站的建设给县城发展带来一定的动力，但因县城经济基础薄弱，发展思路不清晰，过于依赖土地财政与房地产税收拉动经济增长，人口增速难有大的提升；p与人口增速形成鲜明对比的是城市经济的稳步增长，人均GDP得以保持快速增长，2019年人均GDP达到17065元，人均收入达35550元，城市消费力持续增强。人口规模7人口近年几乎无增长，固然有利于收入及生活水平的提高 人口规模7人口近年几乎无增长，固然有利于收入及生活水平的提高发展规划发展规划8城市核心发展方向为南北两极，南部现已形成中高端住宅集群，北部为经济开发区，以工业为主导p全椒县近年来结合“大滁州”建设，呼应滁州市南移的战略举措，确立了全椒县城市建设“东扩南移、北联内整”的发展思路，把开发区、老城区、城南新区作为县城建设的重心；p城南新区规划面积约8平方公里，功能地位为商务政务、商贸物流、生活居住的现代化园林式新城区；p开发区功能定位全面完成一、二、三期11.18平方公里区域控制性详细规划，其中一期3.88平方公里建设已经完成，二、三期7.3平方公里建设正在加强组织实施。为呼应安徽省东向发展和大滁州发展战略，启动了开发区总规修编工作，向北拓展，南到土桥水库，北抵京沪高速铁路，西达新滁全路，东至滁全快速通道，总规面积扩大到46平方公里，规划控制面积68平方公里。发展规划8城市核心发展方向为南北两极，南部现已形成中高端住宅 发展规划8城市核心发展方向为南北两极，南部现已形成中高端住宅城城 市市 背背 景景相对于滁州其它县级市，全椒在区位、产业发展等方面并无明显优势，政府意图通过大量出售土地换取城市未来发展，因此看似近年来当地房地产市场发展迅猛，但毕竟县级市场需求及对外吸纳力有限，缺少可持续动力，后期市场发展存在隐患。城 市 背 景相对城 市 背 景相对2土地市场土地市场2土地市场 2土地市场2土地市场土地市场土地市场尽管是县级市，但由于近年来市场发展较快，因此对于宏观调控同样较敏感，并波及土地市场，11年土地出让价格相比10年有明显下降p2019年全县出让土地面积178.7111公顷，实现出让价款127300.46万元，平均120万元/亩，与2019年时的1