浙江台州二手房市场调研报告分析研究工商管理专业

目录一、前言3（一）调研目的3（二）调研时间3（三）调研对象3（四）调研方式3二、调研分析3（一）供给分析3（二）需求分析4三、调研结论6一、前言（一）调研目的2018年，浙江台州房价持续上涨。实际上，房地产市场己经极大改变着社会收入的调配格局。很多炒房客的炒房收入，已远远超过了其本职工作的薪资收入。炒一套房子的盈利，相当于其家庭10年的薪资收入。如果借助银行贷款的杠杆，炒5套房子，那么一年的收入相对于一辈子的薪资收入。这让很多人心态失衡，继而举债进军房地产市场。这让房地产市场和中国股市愈发相似，开发商利用题材大肆炒作房价，房价己经透支了未来5年的上涨空间，严重偏离其实际价值。国务院政府于4月颁布了新国十条，综合利用经济、金融，甚至行政等这些强有力手段，进行强力的出击，严厉遏制房价的过快上升。至此，政府对房地产行业的紧缩性调控政策才见成效。为了解浙江台州房价变化情况，笔者将从供需情况入手进行探究，以提出相应的策略。（二）调研时间2019年2月28日到2019年4月28服（三）调研对象浙江台州购买二手房的居民（四）调研方式问卷法与访谈法二、调研分析（一）供给分析从近几年的成交看，土地成交大体呈现出上升趋势，2018年相比2017年成交量增长近50%，一方面政府继续提高供地规模，另一面由于市场的回暖发展商资金状况好转，拿地意愿增强，为布局市场加大投资开发力度，土地市场成交反应活跃；2018年主要增长在工业用地这部分，住宅类用地相比2017年也出现一定增长，但增幅低于全年整体增幅水平。在2018年成交的243块地中，住宅类用地74块，成交面积为1180万平方米，成交金额为699亿元，全市住宅类土地成交均价约5928元/平方米，与2017年住宅类用地相比成交面积上升1.4%，成交金额上升41.8%，成交均价上涨81.3% o202011年住宅类用地成交面积小幅上升，楼面成交均价增幅明显。在2018年住宅类地块中，随着二季度以后市场迅速回暖，土地成交也主要集中在这个时期。主要表现在两个方面：其一，1-11月，浙江省台州市完成房地产开发投资额(含土地一级开发)2230.9亿元，比上年同期增长47.7%，增幅比1-10月回落3.1个百分点。其中11月份完成开发投资247. 9亿元，比10月份增长18.6%，比上年同期增长26.8%。土地一级开发投资继续大力推进。1-11月，房地产开发完成投资中，土地一级开发投资达873.4亿元，占全部房地产开发投资的39.1%。如果扣除土地一级开发投资影响，1-11月浙江省台州市房地产企业投资下降4.3%，开发企业投资仍偏于谨慎。11月份建安投资和各项费用均小幅增长。1-11月，浙江省台州市房地产开发建安工程完成投资743亿元，比上年同期增长6.5%。其中11月份完成建安投资77.2亿元，比10月份增加9.6亿元，增长14.2%。1-11月，浙江省台州市房地产开发各项费用为1448.4亿元，比上年同期增长86.7%各项费用比例高达64.9%。其中11月份各项费用为165.1亿元，比10月份增加27.3亿元，增长19.9% 。其二，新开工面积降幅稳步缩小，市场供给低迷状态不断改善。截至11月底，浙江省台州市商品房施工面积为9144.2万平方米，比上年同期下降3.1%。其中住宅施工面积为5239.5万平方米，同比下降1%。商品房新开工面积为1678.5万平方米，同比下降18.3%，降幅比1-10月缩小2.2个百分点。其中，住宅新开工面积为1060.1万平方米，同比下降24.1，降幅比1-10月缩小1.5个百分点。商品房竣工面积同比由降转增。1-11月，浙江省台州市商品房竣工面积为1653.9万平方米，由1-10月份的同比下降2.4%转为同比增长5.2%。其中，住宅竣工面积为120104.3万平方米，同比增长26.3%增幅比1-10月提高8.5个百分点。11月份住宅竣工面积为177. 8万平方米，比10月份增长22.2%。 （二）需求分析住宅需求的概念：需求是指在一定时期内，在各种可能的价格水平，人们愿意并且能够购买的商品的数量。“愿意”表示人们的主观需要，“能够”是指实现这种需求必须具备一定的支付能力。房地产需求是指在一定时期内，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品和劳务的数量。在这里必须得分清房地产潜在需求和有效需求。对于住宅的需求，可以提出这样的解释:住宅需求是在一定市场条件下有支付能力的住宅需求。同住宅供给类似，住宅需求也受多种因素影响。房地产中的住宅需求具备消费的层次性。从整体来看，在人们生活水平的渐渐提高中，人们对住宅的需求会越来越大，对房屋质量、小区环境等细节要求逐渐提高；不同阶层，住宅需求不同；对同一个家庭来说，由于经济条件、地位的改善也有对住宅更新换代的要求，由于中国经济的持续快速稳定发展，这在中国的住宅市场上表现尤其明显，浙江省台州市市场更是如此。住宅需求的类型：主动需求指家庭经济收入提高，卖小房，买大房；自动需求如城市化带来大量进入城市的农村人口，先期是在城郊接合部租房，经过几年的积累，开始买房，他们是房地产可持续发展的力量；被动需求包括城市改造带来大量拆迁，拆迁户事前怎么也想不到像他们这样的人也能买房。拆迁户通过拆迁补贴，自己的部分积蓄再加上在外借点钱，就把房买了，这就属于被动消费。居住需求和投资需求:在所有的物业类型中，居住物业不是投资比重最高，但是在有的地区和有的细分产品中，比重高达20%甚至更高，如浙江省台州市的CDB地区的公寓产品，在当前缺乏有效的投资渠道的情况下，众多居民选择了投资不动产。影响住宅需求的因素：影响房地产需求的因素是多样的，主要可以概括为以下几个方面:1)住宅价格。在市场经济条件下，价格是影响需求的重要因素，从总体上看，住宅的需求与其价格成反向变化，即价格的上升导致需求的下降，价格的下降引起需求的上升。2)家庭收入。家庭收入直接决定了居民的购买力，而购买力水平又决定了能否把潜在需求转化为有效需求。一般来说，城市居民对房屋住宅的需求与其家庭收入成正相关关系，收入水平高，支付能力强，对住宅的需求量就大，反之则小。3)人口数量。人口是影响住宅需求的重要因素。住宅是人类生存必不可少的物质条件，随着人口数量的增加，对住宅的需求量也在不断增加。4)消费者预期。消费者对未来经济形势的预期，会直接影响对住宅的需求。如果对未来的经济形势预期是下滑的，居民即使有购买能力，也不会花掉自己大部分甚至全部积蓄去买房子。如果对未来的经济形势预期是乐观的，则居民会增强改善居住条件的愿望，增加住房需求。5)其他。比如城市化进程，国家的宏观调控政策，购房者的购买动机等，都会直接或间接地影响住宅需求。三、调研结论对所得数据进行整理，可以得到浙江省台州市历年住宅价格与影响因素指标统计值，具体如下所示：年份房地产价格常住人口年平均工资年成交面积土地价格建安成本竣工面积房地产开发投资年人均GDP年人均GDP增长率第三产业比200131636883402128.42050.32067.2270.6719645817.5442.1200232156984523140.52133.529.5.8324.8926800623.9745.6200335837076540149.02174.11402.9383.59951024027.9049.020054399714814418632333.71412.1470.735251269023.9252.4200643997259579183.12888.71864.2560.232521425412.3252.52007566276511019256.22999.22370.6478.333631660916.5254.52008523980212285377.02017.71904.3588.7377.41911815.106 152009564882313778484.72191.21990.6908.342152139711.9257.42010491984215726898.21808.91692.71013.7522.12412212.7358.320115062856180921127.52003.71796.71393.4783.82699811.9260.520124764868207281604.418321572.11922.6989.43084014.2362.120134737851240451895.01801.81658.72080.71202.03489213.1361.620145053869283482472.81891.01973.12544.01473.04109917.7860.220156274864328082803.02355.32189.02741.41525.04544410.567.720168792868360972246.03108.92348.32308.61662.45046711.0569.9201710158869371481534.04572.02457.12640.51930.55991318.7270.620181385288037998975.05405.02730.5926.71732.5630295.2072.1综合分析可以得出，主要住宅价格上涨预期、人口数量因素是影响房地产价格的主要因素。外地人口大量涌入，尤其是具有超级购买力的投资客，不断抢购楼盘，造成房价预期节节攀高，最终开发商提价，房价真实上涨。房地产市场既有实业的性质，也有金融的性质，从近几年浙江省台州市房价快速上涨来看，金融投机的性质己经占据了主导地位。浙江省台州市房价不是供给绝对不足造成的，而是投机气氛盛行导致供给相对不足。这一点可从浙江省台州市很多已售楼盘较高的空置率得到印证。对此，笔者提出以下策略：其一，规范土地市场土地资源短缺与土地价格的虚拟性是房地产业的重要特征。但是因为土地供应的有限性，土地炒卖现象较严重，使得地价大幅度上涨，从而引起房地产泡沫。因此，规范土地市场，管理好土地的供应与利用是防止房地产市场价格虚高的重要途径。从源头上解决房产泡沫就需要强化土地审批制度，优化存量的利用。政府要通过严格的审批制度来控制土地的供应，一方面要完善土地批租制度，避免土地的过度开发与炒作；另一方面要严格执行有关的土地利用计划，合理有效的利用现有土地。要根据房地产市场的要求，保持上地的合理供应量和各类用地的供应比例，控制一些城市过高的地价，坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压，出现由结构性过剩引发的泡沫。目前，浙江省台州市房地产市场存在圈地热、炒地热现象，土地价格猛涨，住宅价格迅速膨胀。为此，政府应建立相关制度，强化政策引导作用，规范房产的发展。其二，适度从紧的金融政策房地产在宽松的金融政策的支持下易出现过度膨胀，价格飞涨，房地产价格虚高的问题。在房地产成为支柱产业的今天，房价的大幅波动不仅阻碍乃至破坏房地产市场的健康发展，而且破坏金融业的健康发展。在平抑房价的宏观调控中，我国利率上调的幅度不大，对房地产市场主体的成本和资金约束力度并不大，执行适度从紧的房地产金融政策仍然很有必要，在加大金融政策的收缩力度时要注意两个方面:其三，增加房地产持有环节的税负持有阶段税负过低，至少会产生三方面消极影响:其一，房地产持有环节的客观增值收益部分，政府没有参与分配，而是放任收益流向房地产的实际持有者；其二，房地产作为生产和生活的资产要素作用被掩盖，土地闲置与浪费的现象严重；其三，鼓励了囤积居奇的投机行为。持有税负较低时，以等待升值为主要目的土地投资行为，会比开发利用土地带来的收益更高。提高土地持有税负，可以减少土地投资行为，增加土地的有效供给。由于我国目前房地产转让环节的税负偏高，而房地产持有环节的税负却偏低，其后果不仅在于抑制了房地产的流动和正常的市场交易，而且鼓励了土地投机的行为，使地价非正常上涨。国外房地产税制结构中，持有环节的课税较重。以英国为例，直接来自于房地产转让的税收(主要是指转让人是个人而交的资本增值税，不包括转让人是公司而交的所得税)仅占全国总税收的1-2%，而来自房地产持有的居住用不动产税和经营性不动产税，占总税收的30%左右。持有环节课税是国外调控房地产价格、抑制房地产泡沫的一个重要手段。