内蒙古包头昆南区中冶包头昆南区项目产品定位报告

北京置信机构北京置信机构2021.82021.8中冶 包头昆南区工程产品定位报告前言：前言：本案如何从剧烈的市场竞争中脱颖而出？本案如何从剧烈的市场竞争中脱颖而出？我司通过对市场全面的调研分析、并对中我司通过对市场全面的调研分析、并对中冶内部工作人员及随机街访获取了大量的冶内部工作人员及随机街访获取了大量的数据信息，同时结合工程用地特点，寻找数据信息，同时结合工程用地特点，寻找工程突破方向。工程突破方向。客户问卷调查背景客户问卷调查背景l调查目的：通过有针对性的调查了解客户需求与购置心理，为本案的定位打下根底l调查内容：问卷主要从客户的购置偏好、产品及形态需求、当前住房现状、配套设施需求、销售价格摸底及客户个人信息等角度构成，并专门做了LOFT产品的专项市场调查。l调查时间：2021年8月13日开始至8月30日截止，共历时17天。l调查方式：l 中冶内部调查问卷共计1736份，我司在进行分析时剔除掉缺失项比较严重的问卷，此局部共59份。最终总样本量为1677份由中冶集团下属20余个分公司和部门配合采集；l 150份随机街头问卷，其中包含调查包钢工作人群66份，包百流动人群84份。参与调查单位参与调查单位其中中冶内部调查问卷参与单位众多，主要为：纪委发改部物资部审计部工程技术公司市场营销部女工部工会金洁公司设备公司希铝赛立特尔工程部北方公司广电工程部光备制造园山东分公司一公司海南中国中冶大唐克什克腾煤制气工程工程部中国中冶集团大纲工程部市场分析市场分析规划建议及经济测算规划建议及经济测算报告报告架构架构工程定位工程定位营销思路营销思路产品建议产品建议本案确定的开展目标本案确定的开展目标u树立中冶置业在包头市场的品牌价值树立中冶置业在包头市场的品牌价值u产品创新，树立区域新标杆产品创新，树立区域新标杆u树立工程中高端大盘形象，提升工程产值树立工程中高端大盘形象，提升工程产值及收益及收益开展目标一开展目标一开展目标二开展目标二开展目标三开展目标三市场分析市场分析市场分析市场分析P7l政策影响政策影响l宏观市场分析宏观市场分析l区域规划区域规划l区域市场分析区域市场分析P8政策影响政策影响2021年4月，国务院出台“新国十条拉开楼市调控大幕，随即多个部委接连出台政策响应中央政策，调控速度和力度前所未有。市场反响：新政出台后的近几个月，北京、上海、广州各地的成交量都遭到“腰斩。以下是最近几个月来北京、上海、广州的成交情况：北京：根据北京房地产交易管理网数据统计显示，7月商品房期房住宅交易总量为4950套，成交均价为21140元/平方米，环比下调了5.2%。上海：根据上海市发改委统计数据得出，5、6月市场化商品住房成交面积分别仅为27万、37万平方米，同比下降86%和82.2%。广州：根据房管局资料显示，7月成交量为37.52万平方米，同比减少55.0%，环比减少28.6%，成交均价为11829元/平方米，环比下降5.8%，延续了6月量价齐降的态势。新政背景新政背景新政动向：新政动向：n6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤。n7月8日，央行强调下半年继续实施适度宽松的货币政策。央行强调下半年继续实施适度宽松的货币政策。随着国内外经济再度出现复杂形势，使政府对于后续房地产调控有了更多的考量，政策出台力度趋弱。政策出台力度趋弱。P11宏观市场分析宏观市场分析P122021年包头全市总供给量306.73万平米，其中昆区145.33万平米，占全市的47%；2021年上半年包头全市供给量为98.23万平米，其中昆区46万平米，占全市的47%；昆区市场供给量在09年及10年上半年在全市供给量的比重持平。商品房供给商品房供给供给量占包头市的近一半，为各区之首。供给量占包头市的近一半，为各区之首。2009年供应量2010年上半年供应量区域供应量（万平米）区域供应量（万平米）全市306.73全市98.33昆区145.33昆区46昆区在包头市场中地位昆区在包头市场中地位P132021年包头全市总消化量359.12万平米，其中昆区120.18万平米，占全市的33%；2021年上半年包头全市总消化量为136.17万平米，其中昆区48.09万平米，占全市的35%；2021年上半年昆区消化量在全市消化量中比重增加2%。商品房商品房消化消化消化量占全市份额的三分之一，为各区之首。消化量占全市份额的三分之一，为各区之首。2009年消化量2010年上半年消化量区域消化量（万平米）区域消化量（万平米）全市359.12全市136.17昆区120.18昆区48.09昆区在包头市场中地位昆区在包头市场中地位P14年度区县名称成交总套数成交总面积(平米)成交平米价格成交总金额 （万元）2009年全市30216359123734991256672.51昆区1024712018093775 453660.092010年上半年全市1164413616513996544064.59昆区42334808944213202612.7商品房商品房成交价格成交价格成交价上涨幅度低于全市平均水平，上升空间较大。成交价上涨幅度低于全市平均水平，上升空间较大。2021年包头全市商品房住宅成交均价3499元/平米，昆区3775元/平米；2021年上半年包头全市商品房住宅成交均价3996元/平米，昆区4213元/平米；全市商品房住宅成交均价2021年与2021年同比增加14.2%；昆区同比增加11.6%。昆区在包头市场中地位昆区在包头市场中地位小结小结昆区供给量约占全市总体供给量的一半，为昆区供给量约占全市总体供给量的一半，为近年包头重点开发区域；近年包头重点开发区域；昆区消化量占全市消化量三分之一，并且比昆区消化量占全市消化量三分之一，并且比重正逐步增大，由此可见昆区市场正被越来重正逐步增大，由此可见昆区市场正被越来越多的客户所认可；越多的客户所认可；昆区市场销售均价高于包头市场价格，但增昆区市场销售均价高于包头市场价格，但增长速度缓于全市平均水平，未来昆区市场上长速度缓于全市平均水平，未来昆区市场上升空间较大；升空间较大；总体来看：昆区市场在包头市场中占有举足总体来看：昆区市场在包头市场中占有举足轻重的左右，可以换句话来说，近几年内包轻重的左右，可以换句话来说，近几年内包头市场开展看昆区。头市场开展看昆区。P16区域规划区域规划CRD的位置的位置本案本案友谊大街包兰铁路阿尔丁大街昆都仑河CRD概念以休闲、娱乐为开展主旋律，打造集休闲、娱乐、会展、购物和商务办公等功能为一体的休闲娱乐中心区。u包头CRD区域规划占地近百万平米，规划生态公园、主题广场及娱乐商街与周边青少年宫、包头乐园等相互照应，区域配套全线升级教育、医疗、商业等，融入双公园、绿化带、主题广场及博物馆等要素，将全面提升区域开展潜力。u包头率先提出“东移南拓、打造昆区南新都市主义开展战略。区域区域CRD振兴规划振兴规划一个规划科学的CRD，可以提高城市边缘地区的经济活力，并能辐射周边城市，形成一个广阔的车程商圈，带动区域经济的开展。同时也可以通过CRD这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的合作。有助于区域成为包头市未来开展的大型住宅区域。P19区域市场分析区域市场分析P20目前区域目前区域 供给量供给量目前在售及潜在工程供给量约在目前在售及潜在工程供给量约在560560万平米，其中公寓及写字楼仅万平米，其中公寓及写字楼仅1313万平米。万平米。注：时代广场规划总建面注：时代广场规划总建面100100万平米，住宅比例最重。万平米，住宅比例最重。项目类型项目类型项目名称项目名称总占地面积总占地面积（万平米）（万平米）总建筑总建筑面积面积（万平米）（万平米）已售部分已售部分面积面积（万平米）（万平米）在售部分在售部分面积面积（万平米）（万平米）在售部分在售部分剩余面积剩余面积（万平米）（万平米）未售部分未售部分面积面积（万平米）（万平米）住宅项目住宅项目东亚 世纪城4611226262660京奥港 帝景 175610141432保利 拉菲225523157.517紫金华府26.687924161639华发 新城16.85600056恒大名都6000060三江 尊园19.84300043首创加州郡府2140013327总部经济园1730180012薇阁美地1700017万新家园70007万和城151801038时代广场100000100公寓及写字楼公寓及写字楼项目项目金融广场1.61302211合计合计6861019671.5489P21项目名称项目名称总占地面积总占地面积（万平米）（万平米）总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）开盘时间开盘时间已售部分面积已售部分面积（万平米）（万平米）月均消化面积月均消化面积东亚 世纪城461122009年4月26（一期+二期）1.7万平米/月京奥港 帝景 17562009年8月10（一期总）0.8万平米/月保利 拉菲22552009年9月17.5（一期+二期的50%）1.6万平米/月紫金华府26.6878.8未对外开盘19（一期总）未对外开盘首创加州郡府21402009年12月10（一期的80%）1.2万平米/月总部经济园（住宅）17（其中住宅约10万）302009年5月18（住宅13万，总部办公5万）1.3万平米/月万和城15182009年12月7（一期70%）1万平米/月按此消化速度测算，明年同期按此消化速度测算，明年同期20212021年年8 8月前后，区域市场剩余供给月前后，区域市场剩余供给量约量约390390万平米。万平米。明年同期剩余量明年同期剩余量区域工程消化速度区域工程消化速度P22按照上述推盘速度及消化速度，预判明年按照上述推盘速度及消化速度，预判明年同期的推盘量：同期的推盘量：明年同期明年同期20212021年年8 8月前后，本案开盘期，区域市场同期推盘量约在月前后，本案开盘期，区域市场同期推盘量约在150150万平米万平米项目类型项目类型项目名称项目名称总占地面积总占地面积（万平米）（万平米）总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）消化进度消化进度预计明年同期预计明年同期推盘量推盘量（万平米）（万平米）剩余未推量剩余未推量（万平米）（万平米）住宅项目住宅项目东亚 世纪城46112三期售完2040京奥港 帝景 1756二期售完1220保利 拉菲2255全部售完00紫金华府26.6879二期售完1920华发 新城16.856销售18万平米1820恒大名都60与本案同期开盘1545三江 尊园19.843销售13万平米1515首创加州郡府2140二期售完140总部经济园1730全部售完00薇阁美地17与本案同期开盘170万新家园7全部售完00万和城1518全部售完00时代广场100与本案同期开盘2080公寓及写字楼项目公寓及写字楼项目金融广场1.613全部售完00合计合计686150240P23本案所面临的剧烈市场竞争本案所面临的剧烈市场竞争n目前区域在售及潜在供给总量目前区域在售及潜在供给总量560560万平米万平米n明年同期本案入市前后，区域市场剩余明年同期本案入市前后，区域市场剩余供给量约供给量约390390万平米万平米n明年同期本案入市前后，区域市场同期明年同期本案入市前后，区域市场同期推盘量约在推盘量约在150150万平米万平米规划建议规划建议规划建议规划建议P24l工程本体分析工程本体分析l工程规划建议工程规划建议P25本体条件分析本体条件分析P26地块位于昆区南部铁路福利线以东、校园路以南、林荫南路以西、校园南路以北。工程所处位置在区域内并不具备区位优势。小学会展中心法院校园路林荫南路校园南路铁 道ABCDE规划路现状路幼儿园本案地块四至本案地块四至内蒙古科技大学林荫南路西侧铁路和平新苑校园路京奥港帝景校园南路施工中的法庭P27地块内部环境地块内部环境目前地面建筑物尚未撤除居民已根本外迁，已与区政府及村委会达成拆迁框架协议。P28地块价值分析地块价值分析小学会展中心法院林荫南路校园南路铁 道ABCDE规划路现状路内蒙古科技大学林荫南路校园路区域内道路状况最好的两条路为地块东侧的林荫南路和地块北侧的校园路，金角银边地块为会展中心地块，此地块也为商业价值最高地块假设后期能取得此地块，可做集中商业考虑。地块开发价值由高到低：E地块B地块D地块A地块C地块P29地块交通条件地块交通条件钢铁大街钢铁大街友谊大街友谊大街阿阿尔尔丁丁大大街街白白云云路路市政府市政府区政府区政府本案本案稀稀土土大大厦厦林林荫荫路路交通条件：交通条件：从钢铁大街有三条主路通往从钢铁大街有三条主路通往工程区域，交通便利。工程区域，交通便利。三条主路网：三条主路网：阿尔丁大街阿尔丁大街林荫路林荫路白云路白云路工程区位交通条件尚可。工程区位交通条件尚可。P30地块规划指标分析地块规划指标分析地块总用地面积地块总用地面积523523亩，被规划路分割为亩，被规划路分割为5 5个地块个地块;可用地块面积可用地块面积389389亩；亩；A A、B B、C C、D D地块容积率地块容积率2.52.5，限高，限高6060米，商住用地米，商住用地18.4418.44万平，地上建筑面积万平，地上建筑面积46.0846.08万平；万平；E E地块容积率地块容积率2.32.3，限高，限高4040米，用地米，用地6.346.34万平，地上建筑面积万平，地上建筑面积14.5814.58万平。万平。现有规划条件与周边工程相比并无特殊之处，易造成产品的趋同性。现有规划条件与周边工程相比并无特殊之处，易造成产品的趋同性。小学会展中心法院校园路林荫南路校园南路铁 道ABCDE规划路现状路P31工程规划建议工程规划建议周边工程周边工程产品同质产品同质化严重化严重区域工程区域工程市场竞争市场竞争剧烈剧烈各工程土各工程土地经济指地经济指标趋同标趋同因为我们的因为我们的我们要做的产品我们要做的产品必须非常规必须非常规我们需要针对工程土我们需要针对工程土地经济指标做出修改！地经济指标做出修改！我们将这样来实现我们将这样来实现明年同期本案开盘阶段，能提供多层和明年同期本案开盘阶段，能提供多层和小高层供给的工程都已售罄或处于尾盘阶段。小高层供给的工程都已售罄或处于尾盘阶段。迎合市场空缺，针对土地经济指标做出调整，迎合市场空缺，针对土地经济指标做出调整，规划多层和小高层产品，以区域稀缺的产品规划多层和小高层产品，以区域稀缺的产品形态吸引市场的眼球！形态吸引市场的眼球！P37目前区域工程建筑形式目前区域工程建筑形式p区域市场目前以区域市场目前以1818层层高层以上的建筑为绝对高层以上的建筑为绝对供给主体。供给主体。p首创工程位置较偏，首创工程位置较偏，容积率略低，规划了局容积率略低，规划了局部多层和小高层。部多层和小高层。本案京奥港京奥港帝景帝景紫金紫金华府华府保利保利拉菲拉菲东亚东亚世纪城世纪城恒大恒大名都名都薇阁薇阁美地美地松石松石名第名第华发华发新城新城时代时代广场广场三江三江尊园尊园总部总部经济园经济园万新家园万新家园万和城万和城首创首创加洲郡府加洲郡府18层高层22层高层27层高层11层小高14层高层18层高层27层高层18层高层高层、叠拼别墅28层高层联排别墅18层高层18层高层22层高层未知6层多层6层多层6层多层18层高层26层高层6层多层11层小高18层高层未知P38项目名称项目名称总占地面积总占地面积（万平米）（万平米）总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）容积率容积率物业形态物业形态东亚东亚 世纪城世纪城461122.7618层、22层、27层高层京奥港京奥港 帝景帝景 17562.9818层、22层高层保利保利 拉菲拉菲22552.511层小高；14层、18层、27层高层紫金华府紫金华府26.6878.82.9618层高层首创加州郡府首创加州郡府21401.86层多层；11层小高；18层高层华发华发 新城新城16.8563.518层高层三江三江 尊园尊园19.8431.58428层高层；联排别墅总部经济园（住宅）总部经济园（住宅）17301.38总部办公；高层住宅；叠拼别墅恒大名都恒大名都60未定万和城万和城15181.26层多层万新家园（经适房）万新家园（经适房）76层多层薇阁美地薇阁美地176层多层；18层、26层高层时代广场时代广场100未定区域工程建筑指标及物业形态区域工程建筑指标及物业形态p以以1818层高层为主，除万和城和万新家园经适房为层高层为主，除万和城和万新家园经适房为6 6层多层层多层p在本区域内，多层及小高层住宅产品尚属短缺产品。在本区域内，多层及小高层住宅产品尚属短缺产品。本案初期规划局部多层本案初期规划局部多层6 6层和小高层层和小高层9 9层或层或1111层产品，以低容积率、低层产品，以低容积率、低密度产品抢夺市场话语权、提高工程影响力，兼为后期陆续投放市场的高层产密度产品抢夺市场话语权、提高工程影响力，兼为后期陆续投放市场的高层产品打下坚实的市场印记！品打下坚实的市场印记！主要竞争对手保利拉菲保利拉菲京奥港帝景京奥港帝景东亚世纪城东亚世纪城 恒大名都恒大名都？多层多层 小高层小高层我们被众多大盘包围，我们该如何突出重围？我们被众多大盘包围，我们该如何突出重围？需要我们做出的选择需要我们做出的选择针对土地做出颠覆性针对土地做出颠覆性的规划调整的规划调整我们会得到的回报我们会得到的回报市场稀缺产品的供给，市场稀缺产品的供给，市场中良好口碑的形成，有助于工程后期营销。市场中良好口碑的形成，有助于工程后期营销。客户访谈客户访谈市场调查问卷市场调查问卷低密度产品是深受市场欢低密度产品是深受市场欢送的！送的！从上图中可以看出：喜爱多层的客户占全部受访客户的77.5%，偏爱小高层的客户占34.1%，而选择高层的客户仅占8.8%。可以反映出目前包头客户针对住宅工程品质、舒适性要求较高，低密度产品深受市场欢送。方案一：土地容积率调整为方案一：土地容积率调整为1.01.0工程全部规划为多层住宅+商业街+底层商业形式小学会展中心法院校园路林荫南路校园南路铁 道ABCDE幼儿园商业街售楼处规划建议：规划建议：E E地块东侧突破建筑限高至地块东侧突破建筑限高至60806080米，并预留公寓位置；米，并预留公寓位置；地块内其余位置均规划为多层地块内其余位置均规划为多层住宅住宅沿会展中心地块西侧及北侧、沿会展中心地块西侧及北侧、E E地块东侧规划商业街，并在地块东侧规划商业街，并在E E地地块东北角设置工程售楼处。块东北角设置工程售楼处。以多层产品面市，利用低密度产品提升工程品质，进而满足客户需求。以多层产品面市，利用低密度产品提升工程品质，进而满足客户需求。基础数据基础数据总用地面积（亩)512.12折合（万平米）34.13 总建设用地面积（万平米）24.77 容积率1.0 地上总建筑面积（万平米）24.77 总建筑面积（万平米）24.77 绿化率35.0%绿化面积（万平米）11.95 幼儿园占地0.60 预计总户数2783 各物业类型比例各物业类型比例分产品建筑面积（万平米）比例多层21.77 87.89%商业3.00 12.11%地上建筑面积24.77 100%方案一：土地容积率调整为方案一：土地容积率调整为1.01.0包头项目包头项目1.01.0序号序号20102010201120112012201220132013Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q41前期建设期销售期销售情况销售情况销售产品销售产品销售面积销售面积（万平方米）（万平方米）销售单价销售单价（元（元/平方米）平方米）销售率销售率销售额销售额（万元）（万元）多层21.77 5192 100%113010.59 商业3.00 9075 90%27225.00 合计-140235.59 140235.59 方案一：土地容积率调整为方案一：土地容积率调整为1.01.0开发排期销售情况序号序号项目项目取值标准取值标准总成本总成本(万元万元)经营面积单方成经营面积单方成本本(元元/M2)所占比所占比例例一一土地成本土地成本57856 57856 2336 2336 46.2%46.2%二二前期工程前期工程770 770 31 0.6%0.6%三三建安工程造价建安工程造价31505 31505 1272 1272 25.1%25.1%四四基础设施建设费基础设施建设费13624 13624 550 10.9%10.9%五五建设期其他费用建设期其他费用2378 2378 96 96 1.9%1.9%六六不可预见费不可预见费3%1448 1448 58 58 1.2%1.2%七七财务费用财务费用7266 7266 293 293 八八营销推广费用营销推广费用2%2805 2805 113 113 2.2%2.2%九九税费税费7713 7713 311 311 6.2%6.2%十十总投资总投资125364 125364 5062 100%100%十一十一销售收入销售收入140236 140236 十三十三税前利润税前利润14872 14872 600 600 十四十四所得税所得税3718 3718 十五十五净利润净利润11154 11154 450 450 十六 投资税前收益率投资税前收益率11.86%十七 投资净收益率投资净收益率8.90%十八 销售税前收益率销售税前收益率10.60%十九 销售净收益率销售净收益率7.95%方案一：土地容积率调整为方案一：土地容积率调整为1.01.0总投资为12.54亿元折合成单方本钱为5062元/平米投资净收益率为8.9%销售净收益率为7.95%方案二：土地容积率调整为方案二：土地容积率调整为1.51.5工程全部规划为多层住宅+小高层住宅+高层住宅+底层商业+商业街形式小学会展中心法院校园路林荫南路校园南路铁 道ABCDE幼儿园商业街售楼处规划建议：规划建议：E E地块东侧突破建筑限高至地块东侧突破建筑限高至60806080米，并预留公寓位置；米，并预留公寓位置；地块内其余位置均规划为多层地块内其余位置均规划为多层+高层住宅高层住宅沿会展中心地块西侧及北侧、沿会展中心地块西侧及北侧、E E地块东侧规划商业街，并在地块东侧规划商业街，并在E E地地块东北角设置工程售楼处。块东北角设置工程售楼处。较方案一产品形态丰富，可满足全部客户需求，社区舒适度较高，易表达社较方案一产品形态丰富，可满足全部客户需求，社区舒适度较高，易表达社区品质，可以与周边大盘形成差异化竞争！区品质，可以与周边大盘形成差异化竞争！基础数据基础数据总用地面积512.12折合万平米34.13 总建设用地面积（万平米）24.77 容积率1.500 地上总建筑面积（万平米）37.15 地下总建筑面积（万平米）3.71 总建筑面积40.86 绿化率35.0%绿化面积（万平米）11.95 幼儿园占地0.60 预计总户数4174 各物业类型比例各物业类型比例分产品建筑面积（万平米）比例多层17.07 46%高层17.07 46%商业3.00 8%地上建筑面积37.15 100%车库（个）826 方案二：土地容积率调整为方案二：土地容积率调整为1.51.5包头项目包头项目1.51.5序号序号201020102011201120122012201320132014201420152015Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q11前期建设期销售期销售情况销售情况销售产品销售产品销售面积销售面积（万平方米）（万平方米）销售单价销售单价（元（元/平方米）平方米）销售率销售率销售额销售额（万元）（万元）多层17.07 5201 100%88805.61 高层17.07 4503 100%76887.46 商业3.00 10000 90%27000.00 车库（个）826 5.03 80%3318.68 合计-196011.756 196011.756 方案二：土地容积率调整为方案二：土地容积率调整为1.51.5开发排期销售情况序号序号项目项目总成本总成本(万元万元)经营面积单方成经营面积单方成本本(元元/M2)所占比所占比例例一一土地成本土地成本57856 57856 1557 1557 34.7%34.7%二二前期工程前期工程1186 1186 32 32 0.7%0.7%三三建安工程及配套建安工程及配套59386 59386 1599 1599 35.6%35.6%四四基础设施建设费基础设施建设费18237 18237 491 491 10.9%10.9%五五建设期其他费用建设期其他费用4079 4079 110 110 2.4%2.4%六六税费税费10781 10781 290 290 6.5%6.5%七七财务费用财务费用8706 8706 234 234 5.2%5.2%八八 销售推广费用销售推广费用3920 3920 106 106 2.4%2.4%九九不可预见费不可预见费2487 2487 67 67 1.5%1.5%十十总投资总投资166637 166637 4486 4486 100%100%十一十一销售收入销售收入196012 196012 十三十三税前利润税前利润29375 29375 791 791 十四十四所得税所得税7344 7344 十五十五净利润净利润22031 22031 593 593 十六投资税前收益率投资税前收益率17.63%十七投资净收益率投资净收益率13.22%十八销售税前收益率销售税前收益率14.99%十九销售净收益率销售净收益率11.24%总投资为16.66亿元折合成单方本钱为4486元/平米投资净收益率为13.22%销售净收益率为11.24%方案二：土地容积率调整为方案二：土地容积率调整为1.51.5方案三：土地容积率调整为方案三：土地容积率调整为2.02.0工程全部规划为多层住宅+小高层住宅+高层住宅+底层商业+商业街形式小学会展中心法院校园路林荫南路校园南路铁 道ABCDE幼儿园商业街售楼处规划建议：规划建议：E E地块东侧突破建筑限高至地块东侧突破建筑限高至60806080米，并预留公寓位置；米，并预留公寓位置；地块内其余位置均规划为多层地块内其余位置均规划为多层+小高层小高层+高层住宅高层住宅沿会展中心地块西侧及北侧、沿会展中心地块西侧及北侧、E E地块东侧规划商业街，并在地块东侧规划商业街，并在E E地地块东北角设置工程售楼处。块东北角设置工程售楼处。几种方案中产品形态最为丰富丰富，但社区舒适度有所下降。几种方案中产品形态最为丰富丰富，但社区舒适度有所下降。基础数据基础数据总用地面积（亩）512.12折合（万平米）34.13 总建设用地面积（万平米）24.77 容积率2.0 地上总建筑面积（万平米）49.53 地下总建筑面积（万平米）4.95 总建筑面积（万平米）54.49 绿化率35.0%绿化面积（万平米）11.95 幼儿园建设占地0.60 预计总户数5565 各物业类型比例各物业类型比例分产品建筑面积（万平米）比例多层4.95 10.00%小高层17.34 35.00%高层24.24 48.94%商业36.06%地上建筑面积49.53 100%地下车库1101 方案三：土地容积率调整为方案三：土地容积率调整为2.02.0包头项目包头项目2.02.0序号序号20102010201120112012201220132013201420142015201520162016Q4Q4Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q21前期 建设期 销售期销售情况销售情况销售产品销售产品销售面积销售面积（万平方米）（万平方米）销售单价销售单价（元（元/平方米）平方米）销售率销售率销售额销售额（万元）（万元）多层4.95 5198 100%25747.04 小高层17.34 4826 100%83665.49 高层24.24 4498 100%109044.66 商业3.00 9967 90%26910.00 地下车库（个）1101 5 80%4424.91 合计-249792 249792 方案三：土地容积率调整为方案三：土地容积率调整为2.02.0开发排期销售情况序号序号项目项目总成本总成本(万元万元)经营面积单方成经营面积单方成本本(元元/M2)所占比例所占比例一一土地成本土地成本57856 57856 1168 1168 27.1%27.1%二二前期工程前期工程1690 1690 34 34 0.8%0.8%三三建安工程及配套建安工程及配套94161 94161 1901 1901 44.0%44.0%四四基础设施建设费基础设施建设费22850 22850 461 10.7%10.7%五五建设期其他费用建设期其他费用6135 6135 124 124 2.9%2.9%六六不可预见费不可预见费3745 3745 76 76 1.8%1.8%七七财务费用财务费用8604 8604 174 174 4.0%4.0%八八营销推广费用营销推广费用4996 4996 101 101 2.3%2.3%九九税费税费13739 13739 277 277 6.4%6.4%十十总投资总投资213777 213777 4316 100%100%十一十一销售收入销售收入249792 249792 十三十三税前利润税前利润36015 36015 727 727 所得税所得税9004 9004 十四十四净利润净利润27012 27012 545 545 十五 投资税前收益率投资税前收益率16.85%十六 投资净收益率投资净收益率12.64%十七 销售税前收益率销售税前收益率14.42%十八 销售净收益率销售净收益率10.81%方案三：土地容积率调整为方案三：土地容积率调整为2.02.0总投资为21.38亿元折合成单方本钱为4316元/平米投资净收益率为12.64%销售净收益率为10.81%方案四：土地容积率调整为方案四：土地容积率调整为2.52.5工程全部规划为高层住宅+底层商业+商业街形式小学会展中心法院校园路林荫南路校园南路铁 道ABCDE幼儿园商业街售楼处规划建议：规划建议：E E地块东侧突破建筑限高至地块东侧突破建筑限高至60806080米，并预留公寓位置；米，并预留公寓位置；地块内其余位置均规划为高层地块内其余位置均规划为高层+小高层住宅小高层住宅沿会展中心地块西侧及北侧、沿会展中心地块西侧及北侧、E E地块东侧规划商业街，并在地块东侧规划商业街，并在E E地地块东北角设置工程售楼处。块东北角设置工程售楼处。产品形态包含小高层与高层，社区舒适度较低，与周边大盘产品形式趋同，产品形态包含小高层与高层，社区舒适度较低，与周边大盘产品形式趋同，不易形成社区自身特色。不易形成社区自身特色。基础数据基础数据总用地面积（亩）512.12折合（万平米）34.14 总建设用地面积（万平米）24.77 折合（亩）371.49 容积率2.45 幼儿园占地（万平米）0.60 地上总建筑面积（万平米）60.65 地下总建筑面积（万平米）9.10 总建筑面积（万平米）69.75 绿化率35.0%绿化面积（万平米）11.95 建筑密度30%建设占地面积10.24 预计总户数6814 各物业类型比例各物业类型比例分产品建筑面积（万平米）比例小高层13.08 21.56%高层44.57 73.5%商业3.00 5.00%地上建筑面积60.65 100%地下车库（个）2022 方案四：土地容积率调整为方案四：土地容积率调整为2.52.5包头项目包头项目2.52.5序序号号2012010 02011201120122012201320132014201420152015201620162017201720182018Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1Q1 Q2Q2 Q3Q3Q4Q4Q1Q11前期 建设期 销售期销售情况销售情况销售产品销售产品销售面积销售面积（万平方米）（万平方米）销售单价销售单价（元（元/平方米）平方米）销售率销售率销售额销售额（万元）（万元）小高小高13.08 13.08 4829.00 4829.00 100%100%63145 63145 高层44.57 4510.50 100%201043 商业3.00 10511.11 90%28380 地下车库（个）2022 5.06 80%8177 合计-300745 300745 方案四：土地容积率调整为方案四：土地容积率调整为2.52.5开发排期销售情况序号序号项目项目总成本总成本(万元万元)经营面积单方成经营面积单方成本本(元元/M2)所占比所占比例例一一土地成本土地成本57856 57856 954 954 22.3%22.3%二二前期工程前期工程2166 2166 36 36 0.8%0.8%三三建安工程及配套建安工程及配套127229 127229 2098 2098 49.1%49.1%四四基础设施建设费基础设施建设费26992 26992 445 10.4%10.4%五五建设期其他费用建设期其他费用7873 7873 130 130 47.6%47.6%六六税费税费16541 16541 273 273 6.4%6.4%六六不可预见费不可预见费4928 4928 81 81 1.9%1.9%七七财务费用财务费用9641 9641 159 159 3.7%3.7%销售推广费用销售推广费用6015 6015 99 99 2.3%2.3%十十总投资总投资259241 259241 4275 4275 100%100%十一十一销售收入销售收入300745 300745 十三十三税前利润税前利润41504 41504 684 684 所得税所得税10376 10376 十四十四净利润净利润31128 31128 513 513 十五 投资税前收益率投资税前收益率16.01%十六 投资净收益率投资净收益率12.01%十七 销售税前收益率销售税前收益率13.80%十八 销售净收益率销售净收益率10.35%总投资为25.92亿元折合成单方本钱为4275元/平米投资净收益率为12.01%销售净收益率为10.35%方案四：土地容积率调整为方案四：土地容积率调整为2.52.5四种方案比照四种方案比照经济指标经济指标方案一方案一方案二方案二方案三方案三方案四方案四建筑形态多层多层+高层多层+小高+高层小高+高层容积率1.01.52.02.5总投资12.54亿元16.66亿元21.38亿元25.92亿元投资净收益率8.9%13.22%12.64%12.01%销售净收益率7.95%11.24%10.81%10.35%从上图我们可以看出方案二既容积率为1.5的收益率最高，其次为方案三容积率为2.0的收益率；但方案二较之方案三产品类型少，因此我司建议：结结合方案二与方案三，全新推出本地块的最新规划方案。合方案二与方案三，全新推出本地块的最新规划方案。P59整体规划建议整体规划建议规划所涉及产品类型：规划所涉及产品类型：1 1、住宅产品、住宅产品6 6层多层、层多层、9 9层、层、1111层、层、1212层小高层小高层、层、1515层层1818层、层、2727层高层层高层2 2、公寓产品平层、公寓产品平层、LOFTLOFT3 3、商业步行街、商业步行街4 4、沿街底商、沿街底商5 5、集中商业会展中心位置、集中商业会展中心位置小学法院校园路林荫南路校园南路铁铁 道道ABCDE幼儿园会展中心规划建议：规划建议：A A、B B地块北侧及地块北侧及A A、C C地块西侧突破建筑限高至地块西侧突破建筑限高至8080米；米；E E地块东侧突破建筑限高至地块东侧突破建筑限高至60806080米，并预留公寓位置；米，并预留公寓位置；B B、D D、E E地块规划多层及小高层产品，容积率小于等于地块规划多层及小高层产品，容积率小于等于1.51.5；A A、c c地块维持地块维持2.52.5容积率不变规划为高层产品；容积率不变规划为高层产品；B B、D D、E E地块内部高层及小高层产品规划总体量为地块内部高层及小高层产品规划总体量为2020万平米；万平米；沿会展中心地块西侧及北侧、沿会展中心地块西侧及北侧、E E地块东侧规划商业街，并在地块东侧规划商业街，并在E E地块东北角设置工地块东北角设置工程售楼处。程售楼处。27层高层商业街预留公寓用地售楼处沿街底商备用售楼处选址集中商业P60地块开发次序地块开发次序确定首期开发地块确定首期开发地块二 期三 期一期法法院院小小学学会展中心会展中心会展中心会展中心E地块为除会展中心外，条件最好地块，为使工程入市具有竞争性，将此地块作为首期产品开发。B 地块、D地块作为二期产品供给。A 地块、C地块作为三期产品供给。工程首期产品肩负任务：工程首期产品肩负任务：树立工程区域新标杆形象树立工程区域新标杆形象以其优势产品，快速占领市场以其优势产品，快速占领市场形成良好口碑，在客户中口碑形成良好口碑，在客户中口碑传播传播整体户型配比整体户型配比整体区域户型配比整体区域户型配比产品类型产品类型产品配比产品配比面积范围面积范围产品比例产品比例（平方米）（平方米）紧凑型产品紧凑型产品紧凑两居、三居紧凑两居、三居70-11070-11016%16%舒适型产品舒适型产品舒适两居、三居、舒适两居、三居、四居四居90-13090-130；140140以以上上65%65%创新型产品创新型产品创新两居、三居、创新两居、三居、错层复式错层复式80-9080-90；130130以上以上16%16%LOFTLOFT LOFT LOFT45-8045-803%3%合计合计100.00%100.00%整体居室配比整体居室配比二居二居三居三居四居四居loftloft公寓公寓37%37%55%55%5%5%1.50%1.50%1.50%1.50%整体设计原那么整体设计原那么1 1、应通过规划设计，力求紧凑型、应通过规划设计，力求紧凑型产品、舒适型产品及创新型产品产品、舒适型产品及创新型产品为板楼，防止塔楼住宅的出现。为板楼，防止塔楼住宅的出现。2 2、公寓及、公寓及LOFTLOFT受到面积等影响可受到面积等影响可采用点式或塔连板形式。采用点式或塔连板形式。3 3、板楼的主要采光方向为南北正、板楼的主要采光方向为南北正向。向。4 4、建筑形态以多层、小高层、高、建筑形态以多层、小高层、高层。层。紧凑型产品户型配比紧凑型产品户型配比户型户型二居二居三居三居四居四居配比配比37%37%55%55%8%8%面积范围面积范围70-9070-90100-120100-120135-145135-145（平米）（平米）6%9%1.28%舒适型产品户型配比舒适型产品户型配比户型户型二居二居三居三居四居四居配比配比35%35%63%63%2%2%面积范围面积范围（平米）（平米）90-10090-100120-130120-130140140以上以上22.75%40.95%1.30%创新型产品户型配比（错层、复式，设计有赠送面积创新型产品户型配比（错层、复式，设计有赠送面积的创新户型产品）的创新户型产品）户型户型创新二居创新二居创新三居创新三居错层、复式错层、复式配比配比50%50%35%35%15%15%销售面积销售面积（平米）（平米）80-9080-9090-10090-100130130以上以上8.00%5.60%2.40%公寓及公寓及LOFT户型配比户型配比户型户型LOFT二居公寓二居公寓配比配比50%50%面积范围（平米）面积范围（平米）单层单层45-5565-8065-801.50%1.50%1.二居、三居产品以低总价原那么进行设计。2.为确保二居、三居销售速度同步，二、三居主力产品间拉开总价。面积差25-353.紧凑型四居产品140左右为市场空缺，可考虑增加该户型。4.区域客户多为福利房改善性需求，对通透性要求较高。建议南北通透。户型配比户型配比各项细分各项细分P63首期产品供给：首期产品供给：6 6层多层，主力户型面积层多层，主力户型面积130-140130-140平米三室两厅两卫平米三室两厅两卫户型要点：户型要点：1 1、客厅及主卧、次卧均朝南、客厅及主卧、次卧均朝南2 2、客厅面宽最大化，不低于、客厅面宽最大化，不低于4.54.5米米3 3、主卧独立卫生间、主卧独立卫生间6层多层，层多层，120平米三室两厅两卫平米三室两厅两卫户型要点：户型要点：1、客厅及主卧、次卧均朝南、客厅及主卧、次卧均朝南2、客厅面宽最大化，不低于、客厅面宽最大化，不低于4米米3、主卧独立卫生间、主卧独立卫生间P64首期产品供给首期产品供给11层小高层，主力户型面积层小高层，主力户型面积95-100平米三室两厅两卫平米三室两厅两卫户型要点：户型要点：1、客厅及主卧朝南、客厅及主卧朝南2、客厅面宽、客厅面宽4米标准米标准3、主卧独立卫生间、主卧独立卫生间独立独立餐厅餐厅客厅面宽客厅面宽3.9米米1111层小高层，层小高层，9090平米两室两厅一卫平米两室两厅一卫户型要点：户型要点：1 1、客厅及主卧朝南、客厅及主卧朝南2 2、客厅面宽、客厅面宽4 4米标准米标准3 3、独立餐厅功能、独立餐厅功能独立独立餐厅餐厅P65首期产品供给首期产品供给16层高层，主力户型面积层高层，主力户型面积95-100平米三室两厅一卫平米三室两厅一卫户型要点：户型要点：1、客厅及主卧朝南、客厅及主卧朝南2、客厅面宽、客厅面宽4米标准米标准3、独立餐厅、独立餐厅16层小高层，主力户型面积层小高层，主力户型面积85-90平米两室两厅一卫平米两室两厅一卫户型要点：户型要点：1、无中间户设计、无中间户设计2、客厅主卧朝南、客厅主卧朝南3、客厅面宽、客厅面宽3.7米米中间中间连通连通P66目前区域公寓供给量处于低位，根据我司问卷调研结论，小户型公寓产品目前区域公寓供给量处于低位，根据我司问卷调研结论，小户型公寓产品尚有一定市场需求。尚有一定市场需求。公寓产品开发原那么：公寓产品开发原那么：1 1、不在先期产品进行供给，预留用地视机开发。、不在先期产品进行供给，预留用地视机开发。2 2、公寓产品户型以小户型为主，、公寓产品户型以小户型为主，40-6040-60平米。平米。3 3、做局部、做局部loftloft产品，具体比例视当时市场情况而定。产品，具体比例视当时市场情况而定。4 4、所有户型均提供精装修效劳，配送家具家电，业主拎包入住。、所有户型均提供精装修效劳，配送家具家电，业主拎包入住。根据包头公寓市场特点，确定本案公寓开发策略根据包头公寓市场特点，确定本案公寓开发策略P67预留公寓产品位置预留公寓产品位置预留公寓产品预留公寓产品售楼处目前包头商业中心区集中在钢铁大街沿线，主要商圈如：包百商圈、神华商圈。目前新增商业供给也集中在钢铁大街沿线，如：万达广场、维多利亚等。本案所在区域无成熟商业，待建工程“时代广场预计有集中商业供给。娜林商圈娜林商圈九星商圈九星商圈神华商圈神华商圈包百商圈包百商圈万万达达广广场场东东方方伟伟业业赛赛力力特特尔尔维维多多利利商商场场 现状供应潜在供应时代广场时代广场钢铁大街钢铁大街本案本案根据包头商业市场特点，确定本案商业开发策略根据包头商业市场特点，确定本案商业开发策略P69本案商业考虑本案商业考虑规划商业步行街本区域目前缺乏商业气氛，本区域目前缺乏商业气氛，且本地块并非本区域核心且本地块并非本区域核心位置，考虑区域成熟后的位置，考虑区域成熟后的有较强的客源支持，故先有较强的客源支持，故先保存做集中商业的可能性。保存做集中商业的可能性。商业开发原那么：商业开发原那么：1 1、选择局部沿街位置规划、选择局部沿街位置规划步行街底商。步行街底商。2 2、集中商业规划暂时考虑、集中商业规划暂时考虑会展中心地块。会展中心地块。假设取得此地块，可做集中商业考虑规划商业步行街规划底商要想从大盘林立的区域市场中脱颖而出，不能完全依赖于规划要想从大盘林立的区域市场中脱颖而出，不能完全依赖于规划与产品创新，同时在与产品创新，同时在产品附加值产品附加值上进行突破上进行突破为此我司制定的操盘思路：为此我司制定的操盘思路：点式突破点式突破 全面升级全面升级产品建议产品建议产品建议产品建议P71l点式突破点式突破l全面升级全面升级在产品户型创新上在产品户型创新上实现突破！实现突破！在建筑风格及营销在建筑风格及营销概念上实现突破！概念上实现突破！点式点式突破一突破一点式点式突破二突破二点式突破点式突破通过对区域几个直接竞争工程的产品户型详细分析，确定各工程、各户通过对区域几个直接竞争工程的产品户型详细分析，确定各工程、各户型之间的利弊。结合市场中产品户型供给的主体与缺失，初步确定本案型之间的利弊。结合市场中产品户型供给的主体与缺失，初步确定本案产品面积供给范围。产品面积供给范围。产品户型创新突破P74市场中产品户型供给主体分析市场中产品户型供给主体分析项目名称一居或小两居（平米）经济型两居（平米）舒适型两居（平米）小三居（平米）经济型三居（平米）舒适型三居（平米）四居（平米）东亚 世纪城61、7783、88104、110、116116120137、140177京奥港 帝景 无无100、108无120130、140164保利 拉菲无95113（复式）100120137155紫金华府无89无无无128137、142首创加州郡府无无108111无140160、225华发 新城无90无无120130180三江 尊园无无无无无140180供给主体供给主体市场空缺市场空缺目前市场供给产品以舒适型2、3居，配以局部经济型3居为主；缺少1居或小2居、经济型2居及小3居产品的供给。P75在迎合市场的根底上，寻求产品创新，初步确定产品供给面积段：在迎合市场的根底上，寻求产品创新，初步确定产品供给面积段：产品类型产品类型面积范围面积范围（平米）（平米）产品比例产品比例经济型两居80-9010%紧凑型三居95-10540%经济型三居120左右20%舒适型三居130-14015%大三居或四居150以上10%小户型公寓产品（一居）40-605%合计100%市市场场供供给给缺缺失失市市场场主主体体供供给给客户访谈客户访谈市场调查问卷市场调查问卷从居住状况上看，被调查客户目前以老式两居室居多，改善居住环境为当前客户购置的主要原因。客户访谈客户访谈市场调查问卷市场调查问卷从问卷调差中我们可以看出被调查人员主要想购置的户型为大二居、小三居、大三居；面积主要集中在80-140平米的区间内。客户访谈客户访谈市场调查问卷市场调查问卷从上表中我们可以看出，被调查客户针对户型、工程位置、交通、环境、建筑质量等要求较高，本工程可从这几点出发，寻找客户的诉求点。全部全部南北通透南北通透户型功能户型功能入户花园入户花园其他其他紧凑型紧凑型三居三居产品产品创新创新P80目前市场畅销户型目前市场畅销户型保利拉菲三室二厅二卫122.11平米客厅、主卧、客厅、主卧、次卧均朝南，次卧均朝南，客厅面宽客厅面宽4米，户型规米，户型规整整东亚世纪城三室二厅二卫137.45平米客厅面宽客厅面宽4.5米，客米，客户满意度户满意度较高较高3.3米4.2米3.3米餐厅客厅3.6米 4.5米 3.2米客厅餐厅主卧室主卧室l客厅、餐厅独立分区且南北通透l客厅面宽大l双卧室朝南P81产品创新产品创新11紧凑型三居紧凑型三居一梯两户一梯两户95平米平米三室二厅二卫三室二厅二卫独立餐厅独立餐厅客厅面宽客厅面宽3.9米米l布局合理l控制总价l餐厅客厅独