金源福安龙源湖房地产项目管理方案

金源福安龙源湖项目预案金源福安龙源湖项目预案 深圳智美行地产顾问机构深圳智美行地产顾问机构 2008年1月26日深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d福安金源龙源湖项目预案福安金源龙源湖项目预案 深圳智美行地产顾问机构深圳智美行地产顾问机构 2008年1月26日深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d深圳智美行房地产顾问有限公司是一家从事房地产市场研究、营销策划、整合推广、销售代理及运营管理的全国性专业机构，主要提供的服务有市场调研、项目定位及可行性分析、全程营销策划及整合推广，销售代理、广告设计、运营管理等，涵盖了房地产项目开发的全程及各个环节。智美行地产基于“立足深圳，适度扩张”的企业发展战略，坚持“专业、创新、价值、诚信”的服务原则，倡导“资源有限，创意无限”与创新思维，持续提升项目经济价值，形成“高效执行，超值服务”的核心竞争力，并在此基础上不断自我超越，追求卓越。深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d关于项目的高端风尚演义实现公司品牌的轻松飞跃深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 目目 录录一、前言一、前言二、项目概况二、项目概况三、市场分析三、市场分析四、物业发展建议四、物业发展建议五、营销策略五、营销策略六、商务合作六、商务合作精精品品资资料料网网（h t t p:/w w w.c n s h u.c n）深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d卷首语卷首语楼市就像一场没有硝烟的战争我们时刻准备着为客户的利益和荣誉而战中国地产蓬勃发展地产行业日趋规范品牌企业厚积薄发地产市场人才辈出政策对策唇枪舌剑营销概念层出不穷深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d项目透析三大使命项目透析三大使命使命一：使命一：定势定势 使命二：使命二：定局定局使命三：使命三：定位定位深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d使命一：定势使命一：定势 VS 城市城市定势就是放大大势，从城市发展战略上将城市价值进行放大，找出城市的溢价部分！如何定“龙源湖项目”的势？思路：思路：要做标杆项目，就不应该将本项目放在区域房地产的语境中，应该放在城市发展的大语境中，运用国际化的宏观视野，营建 大焦作“新式城市”，创造出一种全新的城市生活方式，为焦作找到“国际化城市”的附着点。现状：现状：近几年来，此区域房地产发展相对于其它区域影响较小，但同时也意味着巨大的潜力和前景。随着中原九大城市的规划发展，焦作的房地产市场发展开始向南的纵深发展，周边楼盘的开发、龙源湖周边的市政规划，带给本项目所在区域前所未有的发展机遇。本项目位置优越，应该高标准规划设计，加上其营销概念，推广思路，一定能够引领区域楼市的全面爆发，开创焦作楼盘第一形象。以小见大，四两拨千斤以小见大，四两拨千斤开创北区第一个世界级楼盘概念，为焦作开创北区第一个世界级楼盘概念，为焦作楼盘影响力开创先河楼盘影响力开创先河深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d使命二：定局使命二：定局 VS 土地土地我们要做一个大局，这个局，不是仅仅是针对单一的客户阶层，而是城市中人们对理想、品质生活的一种渴求。以“创造一种全新的城市生活方式，实践焦作生活中心创造一种全新的城市生活方式，实践焦作生活中心”为目标，全面导入“贵族生活”这一全新理念，将社区筑建成一个高品质、复合型的综合体，满足“贵族生活“的各种需求。如何定土地的局？思路：思路：将这个局集中，营造城市风尚，将万平米左右的开发体量营造成一个完善的城市空间，并将龙源湖的各种资源整合起来，构筑在本项目的生活半径之内，满足居者对居住、购物、休闲、运动等多种生活需求，将有限的土地放射到无限的使用功能中去，增大项目的附加值:定局：城市无限外延，还郊区绝对城市化享受的使命城市无限外延，还郊区绝对城市化享受的使命应用：这就要求我们对土地价值和产品组合的有效把控，达到焦作高端房地产项目的精细化、集约化、全套化、精品化、品位化的榜样，这就是局。“城市升级城市升级”深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d我们都知道世界上最高的山峰是珠穆朗玛峰，但是世界上第二高的山峰是谁？我们知道吗？很多人都不知道。为什么？这就是标杆的作用：标杆是容易记住的，非标杆则很少有人知道。所以要做好定位，第一步就是做一个标杆。标杆可以是价格价格、可以是配套配套、可以是服务服务，也可以是其他其他。“天俊华庭二期”的出现，一定要让郑州人明白，国际样板生活的生活空间在这里思路：制造差异概念,营造口头传播，重建游戏规则定位：世界样板生活区世界样板生活区使命三：定位使命三：定位 VS 标杆标杆深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 第二部分：市场研究第二部分：市场研究深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d根据市场调查，焦作市区近三年将有大量楼盘推出，龙源湖片区项目资源相近，定位相近，区域市场存在同质化趋势，预计区内近几年竞争将十分激烈。宏观经济研究宏观市场研究区域市场研究深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 第三部分：物业发展建议第三部分：物业发展建议深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 第一部分：项目概况第一部分：项目概况深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 第一部分：项目概况第一部分：项目概况深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 超低容积率，彰显豪宅尺度 户型方正实用，户户都能饱览美景 超宽开间，超高首层 侧窗设计，空间通透，通风采光更优 VIP独立洗手台，匹配尊贵身家 阳光室、景观露台、屋顶花园，让你享受自然的无限赠予高档住宅规格：高档住宅规格：深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 第一部分：项目概况第一部分：项目概况深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 第一部分：项目概况第一部分：项目概况深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d龙源湖畔，焦作新区核心区域龙源湖畔，焦作新区核心区域龙源湖畔，焦作新区核心区域龙源湖畔，焦作新区核心区域深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d经年沉淀经年沉淀 铸造一座城市的气质坐标铸造一座城市的气质坐标深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d“精工住宅精工住宅”品质提升生活品质提升生活中央空调新风系统太阳能热水器幕帘安防系统、彩色可视对讲以色列无敌锁室外可调百叶全屋中空Low-E玻璃深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d焦作南，龙源湖东，焦作南，龙源湖东，1818万万的奢享社区的奢享社区深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d卓然于世卓然于世卓然于世卓然于世 悠然于此悠然于此精工筑造精工筑造精工筑造精工筑造 财富之后是生活财富之后是生活深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d城市核心，上品生活圈城市核心，上品生活圈深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d规划设计规划设计，实现价值实现价值。深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d项目设计以人为本项目设计以人为本,根据用地现状与根据用地现状与分期计划，巧妙安排商住关系分期计划，巧妙安排商住关系,并以均并以均好性原则最大限度让户户有景好性原则最大限度让户户有景 深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d尊享龙源湖近尊享龙源湖近17001700亩湖岸公园生态美景亩湖岸公园生态美景深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d极具投资潜力的地中海商业广场隆重登场极具投资潜力的地中海商业广场隆重登场等待最具慧眼的您等待最具慧眼的您商业部分商业部分深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d优越优越 不可复制性区域位置不可复制性区域位置以山阳区政府为核心，焦作龙源湖片区依托其成熟的商圈环境和市政配套设施，是焦作房地产市场发展最快的区域之一。龙源湖商业龙源湖商业 风生水起风生水起龙源湖公园、家乐福超市，丹尼斯生活广场，山阳区政府、学校、医院、市住房公积金管理中心，共同营造良好的聚客效应，区域商业价值进一步提升。尊贵之地尊贵之地 见证财富新领地的诞生见证财富新领地的诞生深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d交通体系便捷通达交通体系便捷通达塔南路、人民路、东环路通达四方，城市南扩，汽车站近在咫尺、高速便捷，项目离火车站仅4公里。财富新贵之地财富新贵之地“一河两岸、三区一带”打造焦作新城，建业森林半岛等高档住宅云集于此。项目四公里半径范围内共有近10个商品房楼盘，总建筑面积超过420万平方米。项目有1300余户高端家庭，拥有强大的消费力。深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d引领焦作 品味生活铺前休闲长“廊”别致富有情调提升尚东区商业品质财富增量潜力无限深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d“龙源湖龙源湖1 1号公馆号公馆”20082008上上市市珍稀席位珍稀席位少数人的家族梦想少数人的家族梦想深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d项目环境老城区成熟社区商业配套；小学幼儿园中学等周边教育设施齐全；吃、穿、住、行生活便利；近丹尼斯商圈，汽车站商圈,深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 第二部分：第二部分：产品规划产品规划深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 产品定位中中 档档.精精 品品 楼楼 盘盘主力户型：小两房，小三房主力户型：小两房，小三房 二房二厅二房二厅65-85平方米平方米 三房二厅三房二厅95120平方米平方米深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d产品论证：产品论证：1、竞争因素竞争因素根据周边竞争楼盘调研，07年下半年和08年上半年区域市场内公寓放盘量较大，因此建议户型差异化，避免户型面积同质竞争，有利于本项目快速消化。2、政策因素、政策因素根据927新政，关于央行提高第二套住房首付四成的规定，加大了部分二次购房者首付的负担，所以建议建小套型面积，控制总价，吸纳更多的购房者。3 3、市场因素、市场因素 根据区域人口结构、居民收入、消费能力等调研，区域潜在客户群中等工薪收入占最大比例，且以家庭结构为主，因此建议户型以二房和三房为主，但由于购买力的障碍，所以应控制面积和总价。深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d产品形象紫荆南岸，color社区-卡罗社区，精彩生活你做主深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 第三部分：市场策略第三部分：市场策略深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 目标区域市场目标区域市场以紫荆山、城东路区域为主，以紫荆山、城东路区域为主，其他区域为辅其他区域为辅深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d1、本项目产品定位的分析产品定位的分析关于消费形态关于消费形态 高级住宅 中档住宅 豪华住宅 解困住宅名流 中产家庭贵族小资阶层专业人士私营主 工薪阶层平民谁会买我们的房子？四四、目目 标标 客客 层层 定定 位位深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d5 5、“本项目本项目”消费客源分析消费客源分析目标群体主要分为以下五级客源：目标群体主要分为以下五级客源：一级客源：焦作市区周边的消费群体，这是本项目的客源核心市场，也是一级客源：焦作市区周边的消费群体，这是本项目的客源核心市场，也是 本案开发的基础和市场开发的首要目标；本案开发的基础和市场开发的首要目标；二级客源：焦作所辖县区域的认同我们项目的部分高端人群；二级客源：焦作所辖县区域的认同我们项目的部分高端人群；三三 级客源：焦作及郑州、新乡、济源等周边城市的各种投资客户，用于馈级客源：焦作及郑州、新乡、济源等周边城市的各种投资客户，用于馈 赠、养老、度假等；赠、养老、度假等；四级客源：一些外地购房客户，他们看好此区域的发展前景、交通便利、四级客源：一些外地购房客户，他们看好此区域的发展前景、交通便利、产品产品、居住环境等因素。、居住环境等因素。深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d目标客户目标客户片区原居民行政事业单位公务员市区上班的白领一族区域个体经营者及工厂主中、大型工厂、企业高级管理人员及高级技术人员深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d通过分析我们锁定的主要客户群：通过分析我们锁定的主要客户群：年龄阶层：25-40岁 熟悉本片区，有一定的片区生活情结认知片区生活的便利性 收入水平：年收入4万以上，首付能力10万元自住客户80%，投资客户20%深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 第四部分：营销策略第四部分：营销策略深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d基于以下三点：基于以下三点：树立公司品牌形象树立公司品牌形象项目整体产品形象的建立项目整体产品形象的建立 快速回笼资金快速回笼资金 深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d低成本、实效性低成本、实效性多途径、针对性多途径、针对性营销推广策略营销推广策略 深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d建议本项目的市场营销战略总体应采取主建议本项目的市场营销战略总体应采取主动营销、动营销、“一对一一对一”的贴身营销、激励营销以的贴身营销、激励营销以及活动营销等的实效性营销战略，即在销售过及活动营销等的实效性营销战略，即在销售过程中强化项目卖点来调动客户的购买诉求程中强化项目卖点来调动客户的购买诉求。力力求市场消化短、平、快求市场消化短、平、快市场营销战略市场营销战略深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d六大战术策略六大战术策略 战术一：营销中心现场展示战术一：营销中心现场展示 战术二：战术二：工工 地地 形形 象象 诱诱 导导 战术三：制战术三：制 造造 购买紧俏气氛购买紧俏气氛 战术四：战术四：楼楼 盘盘 视视 觉觉 形形 象象 战术五：战术五：活活 动动 造造 势势 战术六：战术六：口口 碑碑 促促 销销 深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d营销推广渠道示意图营销推广渠道示意图客户客户客户客户客户客户客户客户项目项目中介中介中介中介朋友朋友朋友朋友活动活动活动活动直邮直邮直邮直邮电话电话电话电话新闻新闻新闻新闻广告广告广告广告.深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d营销推广渠道层次图营销推广渠道层次图1、了解渠道对于客户影响层次的不同有助于根据阶段的不同选择适合的项目推广渠道。2、渠道层次大致上反应了客户跟进的流程。销售人员在接待客户的过程中应用相应问题对客户作出判断：客户了解该项目灌输的信息了吗？客户了解该项目灌输的信息了吗？客户的关注点在哪里？如何引起其关注？客户的关注点在哪里？如何引起其关注？促成其成交的关键在哪里？如何操作解决促成其成交的关键在哪里？如何操作解决？成交成交获知信息获知信息引发关注引发关注促成决策促成决策深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd dA整体包装，统一形象，分段主题，分期推广B大盘大做、高举高打、快速销售，树立区域标杆C形象先行，产品随后，企业落脚：树立项目形象，并以此带 动企业品牌D广告推广以焦作市区为主，辐射机场、高速公路兼顾周边市场的有效覆盖E概念营销+活动营销+文化营销+口碑营销F渠道营销（联合时尚杂志，出版风尚楼书或者专刊）G软性诉求（企业背景+服务品牌）+硬广推广相辅相成一、总体推广原则深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d建立品牌形象建立板块高度建立区域认同绝对的市场关注绝对的市场关注绝对的市场差异绝对的市场差异绝对的产品体验绝对的产品体验建立产品高度建立项目品质使命使命/目标目标策略策略/方向方向金源福安合作公司品牌联动区域联动推进集约综合体世界风尚中心卓越资源紧俏产品一期产品体验手段手段/利益利益品质建筑二、总体推广策略l房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d三、总体表现调性血统高贵优雅时尚张力十足1、世界名流贵族的华贵时尚2、像皇家私人宴会缤纷、优雅、魅力不凡，向香乃尔、芝华士、迪奥的优雅和时尚文案震撼、飘逸、张力十足，读后让人久久回味、深思拒绝为表现而表现，在深度理解项目的基础上，一蹴而就。深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d 商业策略商业策略先招商，再售铺以大品牌带动销售写字楼招商与商业招商相结合外地招商与本地招商相结合深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd du 本项目推出时间与建筑时间本项目推出时间与建筑时间互通互通，前期应搞好入市的宣传。，前期应搞好入市的宣传。u本项目区域价值发展成熟需要一个阶段，但升值潜力有目共睹，本项目区域价值发展成熟需要一个阶段，但升值潜力有目共睹，所所 以本项目会以本项目会快速快速消化。消化。u优势渠道的应用是销售成功的关键优势渠道的应用是销售成功的关键u 成功的包装及推广对项目销售成功，成功的包装及推广对项目销售成功，实现利润最大化实现利润最大化至关重要至关重要要点总结要点总结深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d第五部分第五部分 商务合作商务合作方案方案:前期策划顾问费前期策划顾问费 万元，服务至项目开盘。万元，服务至项目开盘。销售代理销售代理 费为项目总销售额的费为项目总销售额的%，广告费由甲方承担，广告费由甲方承担，超出甲方定价部分即溢价部分：代理公司与甲方超出甲方定价部分即溢价部分：代理公司与甲方 分成。分成。深深 圳圳 智智 美美 行行 地地 产产 顾顾 问问 机机 构构 P Po ow we er r l la an nd d谢谢 谢谢