某集团无锡北塘产业园项目整体定位产品建议

联东集团无锡北塘产业园项联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议目整体定位与一期产品建议谨呈：联东集团情况说明情况说明本次报告为整体定位报告，原本定于本次报告为整体定位报告，原本定于4 4月月2828日汇报，由于汇报时间提前的关日汇报，由于汇报时间提前的关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决：系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决：l针对八百五十亩发展方向与整体定位针对八百五十亩发展方向与整体定位l办公体量的客户定位、产品定位等方面办公体量的客户定位、产品定位等方面l项目整体规划项目整体规划 布局初步建议布局初步建议l项目启动区产品细节建议项目启动区产品细节建议1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向项目发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议项目规划布局建议6项目启动区产品建议项目启动区产品建议4项目整体定位项目整体定位1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向项目发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议项目规划布局建议6项目启动区产品建议项目启动区产品建议4项目整体定位项目整体定位企业目标企业目标整体目标整体目标1 1中心城区边缘地带850亩地块，如何走差异化道路，精准整体定位2 2围绕客户需求，打造从产品、配套到服务的有差异化的生产生活模式3 3合理分期，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡4 4作为进入长三角的首个项目，实现联东在长三角区域的品牌影响力为未来扩张奠定基础启动目标启动目标5 5满足政府形象需求的同时保证销售回现高高速速公公路路时时代代南京南京上海上海58KM76KM41KM32KM48KM50KM镇江镇江常州常州无锡无锡苏州苏州昆山昆山8080分钟分钟11110 0分钟分钟高高速速铁铁路路时时代代南京南京上海上海58KM76KM41KM32KM48KM50KM镇江镇江常州常州无锡无锡苏州苏州昆山昆山2525分钟分钟3535分钟分钟第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层外部环境外部环境高铁高铁无锡无锡高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的是城市分工体系的形成完善是城市分工体系的形成完善外部环境外部环境城市分工城市分工无锡无锡在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢文化之城文化之城苏州苏州服务之城服务之城无锡无锡上海：上海：四大中四大中心心休闲之都休闲之都杭州杭州国际海港国际海港宁波宁波科教中心科教中心南京南京城市分工城市分工城市融合城市融合上海上海无锡无锡l金融中心l贸易中心l航运中心l经济中心l长三角北翼商贸物流中心l创意设计中心l先进制造业中心l职业教育及旅游度假中心l外溢：外溢：制造业外溢制造业外溢服务业外包外服务业外包外溢溢l吸引：吸引：高端消费高端消费金融等高端服金融等高端服务业务业五大名城：五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城五大中心五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心育中心，旅游度假中心 l近市场l近人才l近信息l商务综合成本低外部环境外部环境无锡无锡产业产业特点特点产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导的工业城市的工业城市20092009年长三角城市三产占比年长三角城市三产占比无锡市历年三产占比无锡市历年三产占比无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市外部环境外部环境无锡无锡产业产业特点特点产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先地位地位民营经济的主导地位：民营经济的主导地位：20072007年各所有制企业产值对比年各所有制企业产值对比第三产业中商贸服务业的绝对领先地位第三产业中商贸服务业的绝对领先地位第二产业目前仍以传统制造业为主导第二产业目前仍以传统制造业为主导l无锡市产业现状目前呈现出的三大特点：p中小企业占全市企业总数的比重已经超过了90。2007年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业为全市创造了58以上的GDPp第二产业目前仍以传统制造业为主导p第三产业中批发零售业占据主导地位单位：亿元单位：亿元单位：亿元传统产业带传统产业带北部片包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主西北片以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达东部片以安镇为中心，传统产业发达，产业布局聚集地未形成高新技术产业带高新技术产业带东南片以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，是无锡高新技术产业发展较早的地区，己形成具有一定实力、一定影响的高新技术产品生产基地。西南片以鑫园经济技术开发区为中心，是无锡科研院所和大学主要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区。CBDCBD第三产业第三产业CBD以老城为中心，其核心在解放路内部解放路内部，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区物流物流业主要布局在以西漳和东亭为中心以西漳和东亭为中心的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主 城市城市南进南进产业产业北移北移在在“城市南进，产业北移城市南进，产业北移”战略影响下，无锡市区产业布战略影响下，无锡市区产业布局南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技局南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技术产业主要布局在南部，传统产业比重依然较高术产业主要布局在南部，传统产业比重依然较高外部环境外部环境无锡无锡产业产业布局布局西北片西北片北部片北部片东部片东部片西南片西南片东南片东南片江阴宜兴无锡九大新兴产业无锡九大新兴产业外部环境外部环境无锡无锡产业产业规划规划第二产业第二产业传感网传感网 新能源新能源 新材料新材料 环保环保 生物医药生物医药 第三产业第三产业软件服务外包软件服务外包 设计与文化创意设计与文化创意 现代旅游现代旅游 生产性服务业生产性服务业 产业规划有九大新兴产业将主要布局在市区外围区域，其中，产业规划有九大新兴产业将主要布局在市区外围区域，其中，生产性服务业（金融、物流、总部经济等）有在市区发展的生产性服务业（金融、物流、总部经济等）有在市区发展的布局布局生产性服务业主要包括现代物流、金融服务、信息服务、总部经济等外部环境外部环境无锡无锡城市城市规划规划城市规划城市规划板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立发展；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城发展；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城市商贸、商务、文教、居住区；项目介于惠山与城中板块之间市商贸、商务、文教、居住区；项目介于惠山与城中板块之间城中板块城中板块新区板块新区板块滨湖板块滨湖板块惠山板块惠山板块锡山板块锡山板块l功能定位：p先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区l发展驱动：p传统产业基础 l功能定位：p商务商贸文化居住中心城区l 发展驱动：p传统商务商贸氛围l功能定位：p风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区 l 发展驱动：p生态环境p新政务区利好l功能定位：p区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区 l发展驱动：p传统产业基础 l功能定位：p创新型国际化科技新城p重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程 l发展驱动：p政府产业引导惠山新城惠山新城锡山新城锡山新城太湖新城太湖新城新区商贸商务区新区商贸商务区崇安商务商贸区崇安商务商贸区北塘新城北塘新城广益新城广益新城太湖广场太湖广场外部环境外部环境北塘北塘产业产业项目行政隶属北塘区，其为无锡市传统商贸与传统制造业集中区，项目行政隶属北塘区，其为无锡市传统商贸与传统制造业集中区，经济发展处于较低水平，近年来，随着工业企业退城进园，遭遇产经济发展处于较低水平，近年来，随着工业企业退城进园，遭遇产业断层危险，工业产值规模大幅下降业断层危险，工业产值规模大幅下降2006-20072006-2007年七区地区生产总值对比年七区地区生产总值对比单位：亿元20092009年北塘区三产比例已达到年北塘区三产比例已达到66.1%66.1%20092009年北塘区工业各行业盈利同比增长水平年北塘区工业各行业盈利同比增长水平l从“十一五”初期开始，北塘区启动工业企业退城进园，整治“五小”企业l2009年工业因宏观形势不理想和一批重点工业企业迁出或即将迁出双重因素影响，工业规模大幅降低，规模以上工业总产值比2005年下降26.6%，第三产业比重提高幅度高于前几年外部环境外部环境北塘北塘规划规划北塘区功能定位以发展居住为主，成为文化居住服务综合区；项目北塘区功能定位以发展居住为主，成为文化居住服务综合区；项目南侧即为规划建设中的北塘新城，主要功能定位为城北商业次中心；南侧即为规划建设中的北塘新城，主要功能定位为城北商业次中心；本项目规划定位为总部经济园本项目规划定位为总部经济园l北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区 金山北工金山北工业园业园刘潭刘潭-广石居广石居住片区住片区盛岸居住片区盛岸居住片区北塘新城北塘新城（凤翔片区）（凤翔片区）运河运河l“北塘新城”规划面积4.5k将成为以“现代商贸、文化旅游、居住功能”为主的新型城区，成为无锡北部的商业次中心，成为北塘区的行政、文化、经济的中心p睦邻中心：15万方体量，包含社区生活配套，教育中心p商业次中心：沿青石路、通惠路形成城北商业次中心，总体量估计在40万方（金太湖20万方，欧风20万方）p物流专业市场群p文化旅游带凤宾路凤宾路沪宁铁路沪宁铁路居住片区居住片区南至运河南至运河北至江北至江海路海路西至凤西至凤翔路翔路东至锡东至锡城路城路专专业业市市场场商业次中心商业次中心沿运河特色沿运河特色旅游带旅游带睦邻中心盛世新城华仁凤凰城欧风新天地北创科技园金太湖国际居住及其配套商业商务北塘区规划北塘区规划北塘新城规划北塘新城规划总部经济园总部经济园项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向项目本体项目本体区位区位区域商业中心区域商业中心火车站火车站交通枢纽交通枢纽城市城市CBDCBD1 1公里公里5 5公里公里3 3公里公里l距离北塘区现商业中心距离北塘区现商业中心1 1公里公里l距离市中心距离市中心5 5公里路程公里路程l距离火车站约距离火车站约3 3公里距离公里距离l不属于市政府南拓北展的发展方向不属于市政府南拓北展的发展方向北塘区政府广石路/312（高架）锡澄路江海路（高架）凤翔路（高架）凤宾路地铁一号线庄前站江海路站地铁四号线地铁三号线天河站吴桥站三院站火车站项目交通：项目为高架及快速路所环绕，目前项目进入主项目交通：项目为高架及快速路所环绕，目前项目进入主要依赖凤宾路；未来轨道交通一号线、四号线均有临近站要依赖凤宾路；未来轨道交通一号线、四号线均有临近站点，将进一步拉近与市区的距离点，将进一步拉近与市区的距离项目本体项目本体交通交通一期启动一期启动区，现已区，现已拆平拆平民营工业园制衣厂物流仓储物流、制造加工厂摩配市场、制造加工厂项目本体项目本体内部现状内部现状项目规模与内部现状：项目目前确定为项目规模与内部现状：项目目前确定为850850亩，可建设用约亩，可建设用约在在600600亩左右，地块平整，现状主要是物流以及中小型制造亩左右，地块平整，现状主要是物流以及中小型制造加工企业加工企业1 1规划用地指标限制：70%办公、30%商住2 2定位限制：市政府所颁发的总部经济园名号3 3启动限制：启动地块C65面积在90亩左右，容积率在2.5以下项目限制性条件项目限制性条件项目项目SWOTSWOT小结小结机遇机遇挑战挑战l交通一体化带动下的产业转移l无锡将总部经济（属于生产性服务业）列为九大战略产业，对项目将有一定的潜在政策利好l无锡城市建设（特别是北塘新城）建设完善对本项目的辐射带动、l外部交通完善：地铁站点将拉近项目与城市之间的距离l在北塘区大定位为商贸居住区，缺乏商务氛围，同时面临基础有限（产业断层）的情况下，本项目有70%（约420亩）的办公用地限制l外围产业园区的竞争挑战优势优势劣势劣势l区位优势：距离北塘次中心1公里，距离火车站3公里，距离城市中心5公里；介于惠山板块与城中板块之间，有两大可借之力l规模优势：850亩地块带来的自我中心化的可能性l用地属性优势：较低价格下的商办、商住用地属性l老城区边缘地带，不在城市发展的主轴上l高架阻隔，对项目形成一定的负面影响l周边专业市场以及加工工厂影响区域环境，拉大了项目与城市之间的心理距离1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向项目发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议项目规划布局建议6项目启动区产品建议项目启动区产品建议4项目整体定位项目整体定位立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？方向一：纯产业园的发展路径方向一：纯产业园的发展路径l基于交通一体化下的产业转移趋势l基于总部经济园的名号l产业园的发展思路l确立项目产业发展的主导方向l搭建培育产业发展的平台l承担前期产业引进的亏损l直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状方向二：纯办公的发展路径方向二：纯办公的发展路径l基于70%的办公用地属性l纯办公的发展思路l克服目前缺乏商务氛围l确立办公客群l相应产品打造方向三：其他的路径？方向三：其他的路径？锡山：V-PARK，行业分布在软件、电动车、摩托车商务区S-PARK锡山锡山新区：商务区I-PARK一期高新区新加坡工业园I-PARK创意园I-PARK二期太湖国际科技园空港产业园新区新区滨湖滨湖滨湖区：国家工业设计园太湖新城科教产业园马山生物医药外包园北塘区：金山北工业园凤翔软件园北创科技创业园北塘北塘惠山惠山 惠山：风电产业园生命科技产业园数字信息产业园软件外包园路径一的路径一的可行性可行性1 1、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大产业园区的直接竞争产业园区的直接竞争新区：新区：（1）集成电路、液晶显示、）集成电路、液晶显示、光电器件、电子元器件等光电器件、电子元器件等（2）电力装备产业）电力装备产业（3）生物试剂和生物制造）生物试剂和生物制造（4）口岸保税物流服务业）口岸保税物流服务业（5）太阳能电池及组件制造）太阳能电池及组件制造（6）软件产业）软件产业锡山区：锡山区：（1）电子信息产业）电子信息产业电子元件、计电子元件、计算机整机算机整机（2）纺织及服装产业）纺织及服装产业（3）摩托车及汽车零部件产业）摩托车及汽车零部件产业（4）诊断试剂）诊断试剂（5）制造业物流服务业）制造业物流服务业（6）电子信息材料和新型化工材料）电子信息材料和新型化工材料滨湖区：滨湖区：（1）电子信息产业）电子信息产业集成集成电路设计电路设计（2）数控机床设备及专业）数控机床设备及专业精密装备精密装备（3）生物医药研发服务外）生物医药研发服务外包包（4）太阳能电池、组件及）太阳能电池、组件及应用产品应用产品（5）工业设计）工业设计太湖惠山区：惠山区：（1）印染和印染机械）印染和印染机械（2）汽车零部件）汽车零部件（3）医疗器械）医疗器械（4）运输配送物流）运输配送物流（5）特种冶金新材料）特种冶金新材料（6）风力发电设备以及相关配套零部件）风力发电设备以及相关配套零部件生产生产（7）硅材料和太阳能电池及组件制造）硅材料和太阳能电池及组件制造太 湖主城区主城区 现代商贸业现代商贸业路径一的路径一的可行性可行性2 2、无锡市先进产业转移以及培育已在别的区域形成产业集、无锡市先进产业转移以及培育已在别的区域形成产业集聚或已有规划布局，项目难以找到差异化机会点；且片区聚或已有规划布局，项目难以找到差异化机会点；且片区本身面临产业断层的危险本身面临产业断层的危险资料来源：无锡市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见，无锡经济编辑部重点发展六大重点发展六大领域总部经济领域总部经济l加快建设总部企业集聚区。鼓励总部企业进入太湖新城、锡东鼓励总部企业进入太湖新城、锡东新城、主城区重点片区及太湖广场周边地区新城、主城区重点片区及太湖广场周边地区l鼓励综合型总部、投资总部和销售总部进入城市综合体，鼓励研发总部企业进入太湖国际科技园、太湖新城科教产业园等，鼓励物流总部进入锡东片区、新区空港产业园等，鼓励金融总鼓励金融总部进入太湖新城金融规划区和崇安、南长、北塘城区部进入太湖新城金融规划区和崇安、南长、北塘城区路径一的路径一的可行性可行性3 3、尽管项目是目前无锡市唯一的总部经济园，但也存在、尽管项目是目前无锡市唯一的总部经济园，但也存在“民间民间”诸多竞争对手，无锡中小企业为主导的经济体系难诸多竞争对手，无锡中小企业为主导的经济体系难以支撑项目作为纯粹总部基地打造的可能以支撑项目作为纯粹总部基地打造的可能 l中小企业占全市企业总数的比重已经超过了90。2007年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业为全市创造了58以上的GDP 项目的总部经济园地位并非唯一项目的总部经济园地位并非唯一无锡以中小企业为主导的经济体系无锡以中小企业为主导的经济体系l随着高铁的开通，长三角城市一体化将进一步加速，上海作为人才高地、信息高地、消费高地有可能会导致无锡优秀企业的外溢无锡或将面临企业总部外溢上海的危险无锡或将面临企业总部外溢上海的危险立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？方向一：纯产业园的发展路径方向一：纯产业园的发展路径l基于交通一体化下的产业转移趋势l基于总部经济园的名号l产业园的发展思路l确立项目产业发展的主导方向l搭建培育产业发展的平台l承担前期产业引进的亏损l直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状方向二：纯办公的发展路径方向二：纯办公的发展路径l基于70%的办公用地属性l纯办公的发展思路l克服目前缺乏商务氛围l确立办公客群l相应产品打造方向三：其他的路径？方向三：其他的路径？路径二的路径二的可行性可行性1 1、纯办公的发展路径下，多年来疲软的市场成交将与项目、纯办公的发展路径下，多年来疲软的市场成交将与项目未来大规模的办公放量形成矛盾未来大规模的办公放量形成矛盾指标指标年成交量年成交量（年）成交均价成交均价（年）（年）个盘领先去化个盘领先去化速度（年）速度（年）年价格涨幅年价格涨幅（8 8年）年）住宅住宅400万6500元19万（阳光100）7.85%商业商业65万10000元7万（五洲国际）22.65%办公办公20万7655元5万（红豆国际）-1.95%p无锡市办公市场近年来发展乏善可陈，年去化速度仅为20万方，远远落后于住宅、商业p无锡市办公产品成交均价在低位徘徊，领先于住宅，但远远落后于商业，部分区域还出现住宅、办公价格倒挂的情况；且租金在多年来维持在2元左右的平均水平p从价格涨幅来看，商业遥遥领先，成为投资者首选的产品，而办公产品由于疲软的市场表现，未被大部分投资者认可项目未来约项目未来约4545万万（R=1.5R=1.5）到）到7575万万 （R=2.5R=2.5）的办公体量）的办公体量VS20VS20万万年去化总量年去化总量路径二的路径二的可行性可行性2 2、从未来竞争来看，无锡市有多个办公项目正在开发阶段，预计、从未来竞争来看，无锡市有多个办公项目正在开发阶段，预计未来未来5 5年内办公市场供应量会飞速增加，保守估计将达到年内办公市场供应量会飞速增加，保守估计将达到4040万方，万方，主要产品是甲级纯办公产品，项目集中在市中心和太湖广场周边主要产品是甲级纯办公产品，项目集中在市中心和太湖广场周边名称高度业态预计办公体量恒隆广场250米个高档购物中心、一个休闲广场和两栋高层建筑。5-6万方苏宁广场318米写字楼、酒店式公寓、购物中心、酒店2.5万方保利达广场300米城市综合体约3万方名称层数业态体量（方）世贸中心50办公75000燕莎商务中心77办公、酒店50000茂业天地.观园44办公66000九龙仓大厦83办公、酒店、酒店式公寓400001324567保利达广场保利达广场苏宁广场苏宁广场恒隆广场恒隆广场燕莎商务中心燕莎商务中心九龙仓大厦九龙仓大厦世贸中心世贸中心茂业天地茂业天地.观园观园8万达广场万达广场预计未来预计未来5 5年市中心及太湖广场周边办公市场供应量保守估计将达到年市中心及太湖广场周边办公市场供应量保守估计将达到4040万方，项目如果万方，项目如果走纯办公路线将面临激烈竞争走纯办公路线将面临激烈竞争市中心太湖广场周边立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？方向一：纯产业园的发展路径方向一：纯产业园的发展路径l基于交通一体化下的产业转移趋势l基于总部经济园的名号l产业园的发展思路l确立项目产业发展的主导方向l搭建培育产业发展的平台l承担前期产业引进的亏损l直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状方向二：纯办公的发展路径方向二：纯办公的发展路径l基于70%的办公用地属性l纯办公的发展思路l克服目前缺乏商务氛围l确立办公客群l相应产品打造方向三：其他的路径？方向三：其他的路径？l纯产业园路径将面临巨大竞争，且浪费了土地价值纯产业园路径将面临巨大竞争，且浪费了土地价值l纯办公路径将面临疲软的成交市场与相对薄弱的产业基础纯办公路径将面临疲软的成交市场与相对薄弱的产业基础回归到项目本体：距离北塘新城中心回归到项目本体：距离北塘新城中心1 1公里公里+距离火车站距离火车站3 3公里公里+距离距离市中心市中心5 5公里公里+2+2条地铁条地铁3 3个站点，如此近城市的区位条件，意味着项个站点，如此近城市的区位条件，意味着项目发展还可以有怎样的路径？目发展还可以有怎样的路径？l类似区位的案例借鉴类似区位的案例借鉴金山北工金山北工业园业园刘潭刘潭-广石居广石居住片区住片区盛岸居住片区盛岸居住片区北塘新城北塘新城（凤翔片区）（凤翔片区）运河运河总部经济园总部经济园中中环环商商贸贸组组团团桃浦生产性桃浦生产性服务业功能区服务业功能区真如副中心真如副中心长寿综合长寿综合服务带服务带长风生态长风生态商务区商务区上海上海普陀普陀长风生态商务区区位长风生态商务区区位无锡无锡北塘北塘本项目区位本项目区位VSVS案例借鉴案例借鉴区位：上海长风生态商务区位于上海普陀区，邻近城市级真如副区位：上海长风生态商务区位于上海普陀区，邻近城市级真如副中心，原为传统工业厂区，在普陀区定为为商贸普陀的规划下，中心，原为传统工业厂区，在普陀区定为为商贸普陀的规划下，自身定位为生态商务区自身定位为生态商务区案例借鉴案例借鉴规划布局：沿长风公园以及苏州河布局商业休闲长廊，而商务核规划布局：沿长风公园以及苏州河布局商业休闲长廊，而商务核心区紧邻生态景区，其余为住宅区；整体由现代服务区（核心区）心区紧邻生态景区，其余为住宅区；整体由现代服务区（核心区）开发启动，规模约在开发启动，规模约在15001500亩左右亩左右l开发总量开发总量p可规划开发的土地面积为220.9公顷，合3313.5亩；开发总量320万平方米。l建筑面积建筑面积p办公楼和商业娱乐设施 150万平方米p酒店式公寓、高尚住宅144.6万平方米p中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等各种公建配套设施24.4万平方米l核心区为现代服务业区，占地面积约在1500亩左右核心区核心区案例借鉴案例借鉴核心客群：区别于郊区产业园或中心商务区，长风主要客群行业核心客群：区别于郊区产业园或中心商务区，长风主要客群行业分布在商贸、纺织服装、创意设计、建筑等行业，另有能源等垄分布在商贸、纺织服装、创意设计、建筑等行业，另有能源等垄断性行业以及部分高新技术产业，客群主要源自上海，行业主要断性行业以及部分高新技术产业，客群主要源自上海，行业主要源自普陀区传统优势产业，并引进部分国内外高新技术企业源自普陀区传统优势产业，并引进部分国内外高新技术企业 长风生态商务区主要客群行业分布LOFTLOFT办公办公区域来源区域来源产业类型产业类型上海澳发纺织品有限公司上海纺织服装上海乔申服饰有限公司上海纺织服装上海谊繁商贸有限公司上海商贸上海灏庭国际贸易有限公司上海商贸成工业制衣上海分公司上海纺织服装全球新材料有限公司上海材料上海花神国际贸易有限公司上海商贸上海臻好总经销上海商贸上海嘉强安装工程有限公司上海建筑安装上海博根纺织品有限公司上海纺织服装上海理亚电子有限公司上海电子新加坡I.B.S.N.建筑设计新加坡设计上海迪兰服饰有限公司上海纺织服装DAZZLE商贸有限公司上海商贸上海世嘉恒业汽车配件有限公司上海汽配上海结庐装饰设计工作室上海设计嘉瑞装饰 尚固设计上海设计埃德玛香精公司香港工贸上海和辉生物科技上海科技上海潭福贸易上海商贸上海半土国际贸易上海商贸HWCD规划建筑室内景观设计英国设计白井服饰有限公司上海纺织服装企业总部大楼企业总部大楼产业类型产业类型安防科技（中国）有限公司深圳高新技术法国索迪斯法国餐饮旅游服务业上海隧道股份上海建筑施工行业中国国电北京能源电力劲霸男装福建服装设计、销售案例借鉴案例借鉴核心区功能构成：针对这样的客群，长风主要以商务功能为主导，核心区功能构成：针对这样的客群，长风主要以商务功能为主导，兼具区域特色商业、商贸采购等相关功能，从产品上，以多元化兼具区域特色商业、商贸采购等相关功能，从产品上，以多元化的物业形态与中心商务区、外围产业园区形成差异化的物业形态与中心商务区、外围产业园区形成差异化旭辉世纪广场旭辉世纪广场l体量：150000l物业类型：独栋办公、SOHO办公、LOFT办公汇银名尊汇银名尊l体量：187000 l物业类型：小高层甲级办公上海国际采购中心上海国际采购中心l体量：100000 l物业类型：6万方办公楼、4万方会议会展米高梅世界米高梅世界l体量：120000l物业类型：一个集电影、高科技娱乐、餐饮、购物于一体的室内商业综合项目 长风国际大厦长风国际大厦l体量：54309l物业类型：1-4层为商业裙房，以上为办公 国盛中心国盛中心l体量：63961 l物业类型：高层、小高层，目前推出2栋高层SOHO办公商标火花博物馆商标火花博物馆规划中研发中心规划中研发中心北岸长风北岸长风l体量：290000l物业类型：4幢依水而建的多层总部型写字楼、2幢小高层写字楼、3幢标准写字楼、1幢服务型写字楼、1幢五星级酒店、1幢国际娱乐商业中心 办公产品类型涵盖：高层甲级写字楼办公产品类型涵盖：高层甲级写字楼+高层高层SOHO+LOFTSOHO+LOFT办公办公+独栋办公独栋办公+商业商务楼商业商务楼案例借鉴案例借鉴案例借鉴小结案例借鉴小结 1 1总体规划与环境改善：总体规划与环境改善：从而改变区域形象赢得土地价值的最大化2 2多元化产品力赢得市场多元化产品力赢得市场：以多元化的产品类型（独栋办公、SOHOLOFT、高层甲级写字楼、商业商务楼）化解纯办公市场的竞争压力4 4主流客群主流客群：立足传统优势，行业集中在商贸、纺织服装、创意设计、建筑等行业，目前通过招商引资，引进部分国内外高新企业5 5独栋客群独栋客群：行业分散，主要涉及能源、科技、建筑施工、设计、工贸等多个行业3 3复合的功能构成复合的功能构成：商务及其转化功能+商业+居住+研发+采购案例借鉴案例借鉴本项目差异点本项目差异点提炼提炼结合项目结合项目SWOTSWOT，结合案例借鉴，本项目差异点提炼，结合案例借鉴，本项目差异点提炼 与周边产业区相比与周边产业区相比与与CBDCBD商务区相比商务区相比产业区产业区本项目本项目CBDCBD城市远郊生活配套不完善交通不便利vsvs比较优势目前劣势近城市北塘新城配套、近市中心配套未来地铁站点政策 产业集聚效应vsvs环境目前尚无，但未来可打造目前尚无，但未来可打造目前尚无，但未来可打造本项目本项目地理区位佳地理区位稍偏生活配套完善目前配套相对不足交通便利交通较次vsvs商务成本较高交通较为拥堵土地稀缺下环境打造难兼顾商务成本较低交通通畅性良好利用地价、规模优势有打造环境的巨大空间vsvsl同样处在中心城区，本项目比同样处在中心城区，本项目比CBDCBD有更大的规模潜力与成本优势有更大的规模潜力与成本优势l同样是要吸引产业客群入住，本项目比周边产业园更具有城市意向与配套的潜力同样是要吸引产业客群入住，本项目比周边产业园更具有城市意向与配套的潜力跳出项目纯产业园或纯商务办公的思路，跳出项目纯产业园或纯商务办公的思路，立足于项目近城市的区位条件，结合总部经济园将带来的利好，立足于项目近城市的区位条件，结合总部经济园将带来的利好，本项目的发展方向：本项目的发展方向：p多元化产品线：多元化产品线：总部经济办公总部经济办公+CBD+CBD补充性办公形态，以差异化自身补充性办公形态，以差异化自身p灵活的空间设置：灵活的空间设置：多功能运用的可能性，化解去化压力多功能运用的可能性，化解去化压力p客户定位？客户定位？p产品定位？产品定位？1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向项目发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议项目规划布局建议6项目启动区产品建议项目启动区产品建议4项目整体定位项目整体定位办公客户与产品定位思路办公客户与产品定位思路类似区位类似项目的客群特征无锡现有（泛）办公市场客群特征本项目可能的客群来源l基于产业分析角度l基于地缘客户分析角度l基于投资客代表性客户对产品的敏感点分析“点点”各产品类型市场表现力本项目产品定位及与客户类型的匹配“面面”办公办公客户调研与有效访谈数量客户调研与有效访谈数量l前期客户调研问卷：51份l专业人士：p无锡北塘华仁凤凰城项目主策 罗炜炜（本期）p合肥金谷产业园代理 殷正华（本期）l生物医药类：pIPARK2 江苏弘和生物医药研发公司（前期）l设计类：p中心区 江苏省科佳工程设计有限公司（前期）p滨湖区 瑞吉格泰油气工程有限公司（本期）l贸易类：p滨湖区 东盛企业（前期）p中心区 荣合环保设备贸易公司（前期）l金融投资类p橡树投资（本期）l北塘区p造漆厂（本期）p美峰橡胶（本期）p振达钢管（本期）l江阴客户 2名（本期）l宜兴客户 1名（本期）l无锡市相关协会、商会类似区位、类似项目的客群来源与行业分布类似区位、类似项目的客群来源与行业分布1 1、多基于自身或周边优势产业（如长风的纺织商贸、滨湖的机械制造）等、多基于自身或周边优势产业（如长风的纺织商贸、滨湖的机械制造）等2 2、行业共性：贸易类企业（包含纯商贸以及工贸结合型企业）是最明显的共性行业共性：贸易类企业（包含纯商贸以及工贸结合型企业）是最明显的共性恒华科技园入驻企业行业分布恒华科技园入驻企业行业分布恒华科技园入驻企业地区分布恒华科技园入驻企业地区分布外地企业外地企业1111家家占占48%48%无锡本地企业无锡本地企业1212家家占占52%52%长风生态商务区主要客群行业分布长风生态商务区主要客群行业分布长风生态商务区主要客群低地域分布长风生态商务区主要客群低地域分布无锡现有办公购买客群概况无锡现有办公购买客群概况无锡市现有办公市场有哪些客户？他们目前有怎样的需求无锡市现有办公市场有哪些客户？他们目前有怎样的需求?（泛）办公市场客户（泛）办公市场客户自用自用投资投资l区位分布l产业分布l办公现状l产品偏好l区位偏好70%30%办公市场自用客户办公市场自用客户来源：目前以无锡本地为主，其次是外部产业转移带来的相来源：目前以无锡本地为主，其次是外部产业转移带来的相关办事处或分部等相关客群，江阴、宜兴等企业客户极少关办事处或分部等相关客群，江阴、宜兴等企业客户极少自用客自用客户来源户来源无锡市本身无锡市本身驻无锡办事处驻无锡办事处乡镇民营企业乡镇民营企业l贸易类、广告设计、建筑设计和一些培训类企业l房地产开发、物流类企业l外资企业或其他城市企业在无锡的办事处类l民营企业在无锡市区内需要一处招待客户、行政办公的场所 l无锡市企业无锡市企业自用客户主要是贸易类、广告设计、建筑设计和一些培训类企业，第二个层级是外资企业在无锡的办事第二个层级是外资企业在无锡的办事处类，处类，还有就是房地产开发、物流类企业，最后就是民营企业最后就是民营企业在无锡市区内需要一处招待客户、行政办公的场所。周边客户例如江阴、宜兴两地过来办公的很少 凤凰城策划师罗炜炜访谈l感觉无锡距离江阴比较远一些，江阴距离常熟更近，好多朋友选择办公物业都首选江阴和常熟江阴距离常熟更近，好多朋友选择办公物业都首选江阴和常熟 江阴钢材商 陈余l宜兴这边的人大部分不会考虑去无锡购买或投资办公物业，不会去购买主要是因为宜兴人一般自己在当地都会有厂房，客户也都是关系缘客户，不需要在外地还置办一处办事处办公，如果想做大，可以选择上海，或者去常州 宜兴客户吴卿办公市场自用客户办公市场自用客户区位分布全景图区位分布全景图中心区：中心区：区位价值区位价值长江北路：长江北路：产业驱动产业驱动太湖广场：太湖广场：政府驱动政府驱动太湖大道：太湖大道：区位与产业驱区位与产业驱动动中心区：城市传统商务区、区位驱动代表楼盘：红豆国际、东方广场、摩天360客户规模：以中小企业为主以中小企业为主客户行业特征：专业服务业、专业服务业、贸易、物流、房地产和科技贸易、物流、房地产和科技太湖大道：区位驱动和依托工业设计园驱动代表楼盘：润华国际、佳城国际客户规模：大小企业均有大小企业均有客户行业特征：设计类、制造设计类、制造类、贸易、房地产类、贸易、房地产长江北路：新区高新产业驱动代表楼盘：金源国际、宝龙城市广场、长江一号客户规模：中小企业为主中小企业为主客户行业特征：科技、设计、科技、设计、物流物流太湖广场：政府驱动代表楼盘：时代国际、太湖明珠数码广场客户定位：高端物业定位于国际、国内知名企业客户规模：在租写字楼以中小在租写字楼以中小企业为主企业为主客户行业特征：在租写字楼行在租写字楼行业分布在贸易、咨询、投资、业分布在贸易、咨询、投资、创意设计、培训创意设计、培训客户分布：客户分布：办公市场自用客户办公市场自用客户分行业办公现状分行业办公现状物流贸易类电子软件类医药机械制造业咨询投资金融建筑房地产2003004005006007008009001000200以下300-4001000以上400-5001000以上300-400200-300400-5001000以上集中面积段分散面积段300-400400-500200以下1000以上400-500200以下200以下1000以上200以下1000以上设计类200以下1000以上太湖大道、中心区、太湖广场均有新区中心区、新区新区新区中心区、太湖广场、太湖大道中心区、太湖广场、太湖大道中心区、太湖广场、太湖大道1 1、目前整个无锡市产生办公需求的客户其行业主要涉及、目前整个无锡市产生办公需求的客户其行业主要涉及:第三产业或第三产业或2.52.5产业产业：物流物流 贸易、电子软贸易、电子软件、建筑房地产、设计、金融、咨询、投资、教育培训；件、建筑房地产、设计、金融、咨询、投资、教育培训；制造业制造业：医药、机械制造等，以小面积为主：医药、机械制造等，以小面积为主2 2、能产生大面积办公需求的行业主要分布能产生大面积办公需求的行业主要分布在：设计、贸易物流、电子软件、金融、医药、建筑房地在：设计、贸易物流、电子软件、金融、医药、建筑房地产等产等教育培训中心区、太湖广场、新区基于前期客户调研问卷分析结论办公市场自用客户办公市场自用客户选址需求选址需求l从整体情况来看：从整体情况来看：交通、区位价值、片区价格交通、区位价值、片区价格/租金租金可接受是前三大选址要素l从分行业选择情况来看：从分行业选择情况来看：贸易企业最看中的因素首要是交通，其次是贸易企业最看中的因素首要是交通，其次是区位区位金融类企业对产业集聚有较大偏好金融类企业对产业集聚有较大偏好科技电子类企业在价格科技电子类企业在价格/租金方面存在较大敏租金方面存在较大敏感性感性基于前期客户调研问卷分析结论办公物业投资客户办公物业投资客户l写字楼购买者写字楼购买者70%70%仍然是自用，只有仍然是自用，只有30%30%左右为投资置业左右为投资置业l周边客户例如江阴、宜兴两地过来办公的很少，投资的也不会多江阴、宜兴两地过来办公的很少，投资的也不会多，投资的话主要以买住宅和商铺为主，投资的话主要以买住宅和商铺为主，办公产品现在租的情况不是很理想办公产品现在租的情况不是很理想，租金这么多年一直保持在租金这么多年一直保持在1 1、2 2块左右的水平，都没怎么涨过块左右的水平，都没怎么涨过，投资价值不明显，商铺和住宅反而投资价值更大l投资客有温州和福建的，他们对价格和得房率非常敏感，像我门这边过来买写字楼的，我们要价投资客有温州和福建的，他们对价格和得房率非常敏感，像我门这边过来买写字楼的，我们要价1400014000元，他们要砍到元，他们要砍到1200012000元元l小投资客大都还是无锡本地人，一般会是买小投资客大都还是无锡本地人，一般会是买300300平方，然后自用平方，然后自用150150平方，其他的就租给别人平方，其他的就租给别人，以后企业扩大后再用来自己用，一般投资客都是喜欢投资商住楼和酒店式公寓一般投资客都是喜欢投资商住楼和酒店式公寓 华仁凤凰城策划师罗炜炜1 1、专业人士访谈、专业人士访谈华仁凤凰城主策华仁凤凰城主策l商住楼投资客比较占大多数，主要看好周边规划利好、交通利好以及新区潜在的租赁市场商住楼投资客比较占大多数，主要看好周边规划利好、交通利好以及新区潜在的租赁市场l有福建投资客，还有就是新区周边来百姓都来团购有福建投资客，还有就是新区周边来百姓都来团购宝龙城市广场2 2、专业人士访谈、专业人士访谈新区宝龙城市广场销售员新区宝龙城市广场销售员办公物业投资客户办公物业投资客户l自己目前办公在江阴，1600平方米，自用400-500平，其余出租给别人，单价在7000-8000元左右 l感觉无锡距离江阴比较远一些，江阴距离常熟更近，好多朋友选择办公物业都首选江阴和常熟江阴距离常熟更近，好多朋友选择办公物业都首选江阴和常熟江阴钢材商 陈余4 4、江阴投资人士访谈、江阴投资人士访谈l投资来说的话，办公产品属于小众产品，从本位角度去思考，自己都不知道去买办公能够干嘛，就更投资来说的话，办公产品属于小众产品，从本位角度去思考，自己都不知道去买办公能够干嘛，就更不会再买来去租给别人不会再买来去租给别人。比较喜欢投资商铺和住宅比较喜欢投资商铺和住宅，因为这都是看得到的回报，商铺最近很火，想租出商铺最近很火，想租出去也很方便，住宅的话也可以租给别人去也很方便，住宅的话也可以租给别人l宜兴这边的人大部分不会考虑去无锡购买或投资办公物业，不会去购买主要是因为宜兴人一般自己在宜兴这边的人大部分不会考虑去无锡购买或投资办公物业，不会去购买主要是因为宜兴人一般自己在当地都会有厂房，客户也都是关系缘客户当地都会有厂房，客户也都是关系缘客户，不需要在外地还置办一处办事处办公不需要在外地还置办一处办事处办公，而且一般客户还会需要再来厂房看一下样品，三来在外地办公也不方便老板管理员工和质量把控宜兴投资客户 吴卿 5 5、宜兴投资人士访谈、宜兴投资人士访谈l无无锡办公市公市场大部分是本地人投大部分是本地人投资，无锡人比较有钱，外地人一般都会外地人一般都会选择住宅住宅产品投品投资，很多上海人会过来买山边和湖边的房子 无锡橡树投资 张总3 3、无锡客户访谈、无锡客户访谈办公物业投资客户办公物业投资客户1 1作为投资品，办公相比商铺、住宅的吸引力总体较小作为投资品，办公相比商铺、住宅的吸引力总体较小2 2办公衍生的商住产品在整个办公产品中最受投资者关注办公衍生的商住产品在整个办公产品中最受投资者关注4 4投资多出于增值目标（而非保值目标或长期收益目标）其关注点：投资多出于增值目标（而非保值目标或长期收益目标）其关注点：规划利好所带来的增值空间、价格与得房率规划利好所带来的增值空间、价格与得房率3 3投资主要集中在无锡本地，江阴、宜兴、乃至周边外围客户较为投资主要集中在无锡本地，江阴、宜兴、乃至周边外围客户较为有限，另，福建、浙江相关投资客比较活跃有限，另，福建、浙江相关投资客比较活跃其中，谁会是我们的客户？其中，谁会是我们的客户？（泛）办公市场客户（泛）办公市场客户自用自用投资投资地缘客户地缘客户外部导入客户外部导入客户案例借鉴案例借鉴产业适配产业适配北塘企业北塘企业中心外溢客户中心外溢客户？产业适配产业适配项目产业客户分析项目产业客户分析代表性企业特代表性企业特征与敏感点征与敏感点项目周边地缘客户分析项目周边地缘客户分析投资客分析投资客分析维度一：维度一：维度二：维度二：维度三：维度三：本项目客群定位本项目客群定位维度一：项目产业适配分析维度一：项目产业适配分析产业基础盘点产业基础盘点无锡优势产业基础无锡优势产业基础l第二产业：第二产业：p机械装备p新材料p汽车及零配件p高档纺织p电子信息l第三产业：第三产业：p商贸p物流p房地产无锡新兴主导产业无锡新兴主导产业l新材料l新能源l传感网l环保产业l生物医药l软件外包l工业设计与文化创意l现代旅游l生产性服务业（金融、现代物流等）类似区位类似区位/项目吸引主导产业项目吸引主导产业l贸易l设计l金融l偶得客户：建筑房地产、能源垄断客户产业基础盘点产业基础盘点无锡市九大无锡市九大新兴产业新兴产业类似项目吸类似项目吸引的产业引的产业潜在转移产业规律长风、恒华方向一方向一方向三方向三产业基础产业基础传感网新能源新材料环保生物医药创意设计电子信息金融商贸现代旅游物流汽车零配件产业基础产业基础产业基础无锡、北塘方向二方向二纺织服装机械装备软件外包产业初步筛选产业初步筛选产业发展阶段备选产业制造为主导，办公难独立传感网新能源新材料环保生物医药创意设计电子信息金融商贸现代旅游物流自身条件匹配性生物医药创意设计电子信息金融商贸物流对于尚处在诞生期的产业，由于其前景不明朗，且多依赖政府的强力支撑，开发商须承担前期的相应亏损，不建议主要发展，因此排除掉传感网因此排除掉传感网产业在无锡以制造为主，目前难以剥离办公功能，比如新能源、新材料、环保、机械装备、汽配等目新能源、新材料、环保、机械装备、汽配等目前基本以在开发区拿地的方式将制造办公集中前基本以在开发区拿地的方式将制造办公集中现代旅游依托的必须条件(如生态，如历史遗址等)项目完全没有，因此排除旅游旅游汽车零配件纺织服装机械装备纺织服装软件外包软件外包房地产自建办公房地产企业房地产企业多在自建楼中办公，对其他开发商产品需求比较偶然从产业本身发展情况、无锡竞争态势、产业选址与项目匹配性，确立从产业本身发展情况、无锡竞争态势、产业选址与项目匹配性，确立八大筛选标准，结合产品本身特征以及客户访谈，进行分项打分八大筛选标准，结合产品本身特征以及客户访谈，进行分项打分(好，1分)(中，0.5分)(差，0分)集聚能力环保竞争态势该行业具有较长的产业链或产业关联度，对其他行业很强的带动效应产业环保节能该行业对其他行业的带动效应一般产业有一定污染性该行业的产业链较短，对其他行业的带动效应较弱产业前景该行业在区域内拥有巨大的市场及发展空间该行业在区域内的市场一般，但较易向其他地域辐射该行业在区域内的市场一般且向其他区域的辐射要求较多产业对环境污染严重政策必须提供很强的国家产业政策及税收等优惠政策才会吸引产业入住，而项目无法给予相关政策区域产业存在市场真空，竞争较小区域产业存在一定竞争区域产业竞争激烈区位产业选址对区位的要求正好与本项目所在区位相吻合项目所在区位通过轨道、道路改造后能与产业选址的区位要求相匹配项目所在区位与产业选址的区位要求完全不匹配交通产业选址对交通情况的要求与本项目现有交通状况完全吻合通过交通状况的完善能够与该产业对交通的要求相吻合无论交通状况如何改变都无法与该产业对交通的限制相匹配产业相产业相关指标关指标竞争相竞争相关指标关指标选址相选址相关指标关指标筛选标准的定义及符号说明产业发展在无锡发展较成熟，项目基本不需要或很少需要相关扶持政策及税收政策等项目通过提供相关国家产业扶持政策，税收政策等能够吸引该产业入住环境对内部环境要求很独特，无法与项目内部环境相适应产业对内部环境无限制或内部环境的打造是产业选址的核心因素之一产业较为关注项目的内部环境生物医药与项目拟合度分析：医药研发（特别是外包），未来发展具有良好前生物医药与项目拟合度分析：医药研发（特别是外包），未来发展具有良好前景，目前无锡以马山为主要发展园区，尚处在开发初期，项目本身无产业基础，景，目前无锡以马山为主要发展园区，尚处在开发初期，项目本身无产业基础，但未来可通过打造完善区位、交通、政策优势，从而吸引相关行业企业但未来可通过打造完善区位、交通、政策优势，从而吸引相关行业企业产业/项目状况拟合度产业相关产业前景l经济增长迅速，全球复合增长率能达到10%l外包趋势明显，生产外包以及研发外包均达到10%的复合增长率l中国发展生物医药驱动明显，体现在经济增长与老龄化趋势、新农村建设等多方面l单个企业医药研发利润高，但风险较大产业集聚能力l生物医药的上下游产业涉及：药品制造、药品流通与医疗器械等方面l生物医药的产业集聚效应较强环保l部分研发、制造环节存在一定的环境危害竞争竞争态势l面临一定的竞争：目前无锡主要扶持的为滨湖区马山生物医药研发外包基地，规划面积在180公顷（2700亩），空间布局上主要由公共服务平台区、研发服务外包区、行政服务综合区、酒店服务公寓区、物流贸易区、商业街区、独立办公区（总部基地）、专家公寓和留学生公寓等8大功能区域组成，核心功能定位于以新型药物、生物技术、医疗器械研发和服务外包；目前建设现状30000 研发楼；即将建设200亩左右独栋研发群以及生活配套选址相关区位l研发多强调产业集聚与政府优惠政策引导，项目可未来打造l周边有良好的生活与商务配套，项目可未来打造交通l一定的交通要求，项目未来可改善政策l税收优惠、租金优惠，项目未来可打造环境l一定的环境要求，项目未来可改善不符合较符合符合符合符合资料来源：申银万国研究 长三角产业地图 江苏弘和生物医药研发有限公司访谈电子信息与项目拟合度分析：电子信息产业受经济危机影响目前处于低位调整电子信息与项目拟合度分析：电子信息产业受经济危机影响目前处于低位调整阶段，发展前景不甚明朗，且在无锡有新区、宜兴、锡山、江阴均有较为成型阶段，发展前景不甚明朗，且在无锡有新区、宜兴、锡山、江阴均有较为成型的产业集聚，难以作为本项目主导方向的产业集聚，难以作