东海花园项目整体定位和发展战略研究报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网东海花园项目东海花园项目整体定位和发展战略研究整体定位和发展战略研究谨呈：鲁能英大集团有限公司2005.03.15本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网研究思路研究思路本体条件与项目界定本体条件与项目界定机会分析机会分析市场总体状况市场总体状况项目发展战略与定位项目发展战略与定位案例借鉴案例借鉴初步可行性经济测算初步可行性经济测算项目规划设计建议项目规划设计建议关键问题界定关键问题界定2本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网项目位置项目位置u位于北京市通州区宋庄镇的西北部,距离CBD18公里u紧邻顺义区和朝阳区,属于朝阳、顺义和通州的交界地带。距首都机场垂直距离5公里u位于温榆河东侧,紧邻温榆河,处于温榆河生态走廊通州段内12345678 本项目 机场高速首都机场顺义区中心通州区中心CBD五环路六环路温榆河423587163本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网交通状况交通状况u从市区方向进入项目的三种通行方式：u机场辅路李天路壁富路。从三元桥到本项目需要50分钟左右，因道路绕行显得路途遥远。其中李天路和壁富路段道路狭窄，路面破旧。u东坝地区皮村路徐尹路，部分路段需入村，且路况较差。u京通快速路通顺路徐尹路。自CBD至项目所在地行车约35分钟，较为顺畅，但需要经过尹各庄。周边道路规划和建设情况：周边道路规划和建设情况：规划的京平高速公路：从朝阳公园到平谷。李天路和壁富路计划要拓宽。滨河路已完成部分，但项目以北至机场高速的路段目前尚未建设。以上道路都未列入以上道路都未列入0505年北京市年北京市道路建设计划，具体建设时间道路建设计划，具体建设时间未知。未知。现状路规划路机场机场CBD项目位置123李天路李天路壁壁富富路路机场辅路机场辅路皮村路皮村路滨河路滨河路京平高速京平高速京通快速路京通快速路通通顺顺路路徐尹路徐尹路4本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网 周边配套周边配套u项目度假休闲资源丰富，但基本生活配套缺乏，生活成本高。12 2 2 2.通顺赛马场.占地1.6平方公里，马场现有纯血马2000余匹，规模大,设施齐全 4.4.4.4.北京中加学校。是北京师范大学附属实验中学与加拿大纽宾士域省教育部和加拿大加皇国际投资集团共同合作建立的。包括高中、中专、和本科教育。由两国教师共同授课。5.5.5.5.私立树人学校.1993年成立的一所集幼儿园、小学、初中、高中为一体、寄宿与走读兼有的全日制学校。在校中小学人数已达800多人，教职员工180余人。3 3 3 3.温榆河高尔夫,规划修建118洞，首期18洞已经运营 1.1.1.1.格林马会23455本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网项目周边房地产项目分布状况项目周边房地产项目分布状况u项目周边区域基本属于未开发状态，房地产项目只有土博士城一个。u项目向西北5公里左右是北京成熟的高档别墅聚集区-香江天竺别墅区，但本项目该区域之间距离较远，目前尚不存在认知上的关联。u项目所在的通州区是一个以低档普通住宅供应为主的区域，目前该区域的别墅供应以经济型低密度住宅和烂尾别墅项目为主长岛澜桥长岛澜桥香江花园香江花园晴翠园晴翠园丽高王府丽高王府优山美地优山美地美林香槟美林香槟土博士城土博士城运通花园运通花园丛林庄别墅丛林庄别墅天润别墅天润别墅珠江国际城珠江国际城香香江江天天竺竺别别墅墅区区通通州州别别墅墅区区6本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网项目周边房地产项目分布状况项目周边房地产项目分布状况 土博士城土博士城u土博士城项目属于通州创业科技园的一部分，是土博士联盟与中国建筑设计研究集团共同开发的教育、科研和配套居住组合项目，入市时间为2003年。u土博士城的用地性质和开发目标决定了该项目住宅产品为非商品住宅性质。u基本未进行对外营销推广，以内部消化为主。结论：结论：项目周边唯一的房地产项目为非商品住宅项目，不具竞争性；项目周边唯一的房地产项目为非商品住宅项目，不具竞争性；土博士城土博士城占地面积28万平米建筑面积14万平米土地性质教育科研用地使用年限50年项目定位科技企业孵化器客户定位高知阶层、无工厂化智业从业者产品类型独立、联排别墅，别墅式工作室销售价格4000元/平方米（综合）销售对象中国建研院教授、家属及联盟相关人员，外来人员极少7本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网地块四至及内部情况地块四至及内部情况u地块内外自然资源条件优越，内部场地平整,现存部分原生树及苗圃,北侧及东南侧有部分待拆建筑。地块内部现有苗圃地块内部现有苗圃南至徐尹路南至徐尹路地块内部现状场地地块内部现状场地地块内部现状道路地块内部现状道路东临壁富路东临壁富路北至老河湾北至老河湾温温 榆榆 河河地块东南部的待拆建筑地块东南部的待拆建筑西至滨河路西至滨河路8本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网地块的经济技术指标及规划限制条件地块的经济技术指标及规划限制条件占地面积占地面积226.01万平米建设用地面积建设用地面积156.24万平米规划总建筑面积规划总建筑面积47万平米代征绿化面积代征绿化面积48.55万平米代征道路面积代征道路面积21.22万平米容积率容积率0.3规划限高规划限高住宅9米，配套12米u总体容积率在北京别墅项目中属于较低的u代征绿地面积很大，且相对均衡的分布在地块中u土地成本为17亿，约合70万/亩。9本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网市政设施情况及解决方案市政设施情况及解决方案资料来源：开发商提供资料结论：生活用市政在结论：生活用市政在2006年年底可全部解决。年年底可全部解决。气气气气东六环线在徐格庄规划有调压站，距离本项目3公里；接通时间约为06年底；电电草寺变电站为3.5万KW，05年完成第二期扩容，可解决施工用电问题。根据规划在本项目外围规划一个11万KW 的变电站，05年拟完成立项，预计在06年底完工；上水上水上水上水临时用水可通过打井地下水解决，用户自来水为宋庄第二水厂，距离5公里；下水下水下水下水短期内难以解决，经咨询，水处理达到排放标准后排入小中河；电话电话电话电话宋庄电话局解决；其他其他其他其他有线、光缆等比较容易解决。10本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网本体条件优劣势总结本体条件优劣势总结项目周边及内部自然生态环境好；开发规模大，利于统筹规划和造势；与中心城距离近，规划交通建成后，通行便利。取地成本高（建设用地约74万/亩）；目前交通出行尚不方便；周边缺乏居住气氛，生活配套匮乏，认知度低。优势优势劣势劣势11本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网项目界定项目界定大都市近郊大都市近郊陌生区域陌生区域以居住为主的以居住为主的低密度大盘开发低密度大盘开发12本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网研究思路研究思路本体条件与项目界定本体条件与项目界定机会分析机会分析市场总体状况市场总体状况项目发展战略与定位项目发展战略与定位案例借鉴案例借鉴初步可行性经济测算初步可行性经济测算项目规划设计建议项目规划设计建议关键问题界定关键问题界定13本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网通州区宋庄镇通州区宋庄镇天竺产业区天竺产业区温榆河绿色生态走廊温榆河绿色生态走廊区域区域本本 体体北京中心城北京中心城市域市域项目存在的可能产生带动作用的资源项目存在的可能产生带动作用的资源香江天竺别墅区香江天竺别墅区14本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网通州区宋庄镇规划通州区宋庄镇规划u 宋庄镇2001年由原宋庄镇和原徐辛庄镇合并而成.目前的镇政府所在地以及主要的居民聚集区位于原宋庄镇，而本项目则属于原徐辛庄镇域范围。u 全镇地域面积115.1平方公里，人口5.6万。国内生产总值8.9亿元，人均收入6700元。u 目前以农业和畜牧业为主，非农产业薄弱。资料来源：宋庄镇经济信息网123 本项目本项目1.1.科技创业园科技创业园2.2.镇政府所在镇政府所在地地3.3.都市工业园都市工业园15本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网通州区宋庄镇发展前景分析通州区宋庄镇发展前景分析宋庄镇现状经济发展水平低、非农业产业不发达，且不具备短期内宋庄镇现状经济发展水平低、非农业产业不发达，且不具备短期内实现城镇化的条件，因此对于本项目不具备带动作用。实现城镇化的条件，因此对于本项目不具备带动作用。小城镇城镇小城镇城镇化模式化模式发展模式发展模式 现状现状结论结论产业带动产业带动目前宋庄镇有创业科技园和都市工业园两个园区,都是刚刚启动,目前共入驻企业六家,且均为中小企业，园区发展缓慢;宋庄镇不具备短期内实现城镇化的条件规划带动规划带动根据通州区的规划，通州新城未来自中心城向东南方向发展,宋庄镇处于城市发展主导方向的反方向上;自发形成自发形成随着农村人口增长和产业结构逐渐转型而缓慢地自发形成，时间至少20年以上；一般当城市化水平达到30、人均GDP达到1000美元以后才会进入商品房启动期。目前宋庄镇城市化水平人均GDP900美元,城市化水平极低。16本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网u2002年北京市政府专题会议审议通过了“温榆河绿色生态走廊规划”，规划区总用地面积约167平方公里，主要由顺义段和通州段组成。u 建设目标：北京市最适宜居住的地区;u 建设内容：水清、流畅、岸绿、部分通航。u 建设进程：05年达到全流域污水的零排放。结论：温榆河绿色生态走廊的规划和建设为本项目提供了极为稀缺的结论：温榆河绿色生态走廊的规划和建设为本项目提供了极为稀缺的外部自然景观环境。外部自然景观环境。温榆河绿色生态走廊温榆河绿色生态走廊本项目本项目温榆河绿色生态走廊规划建设强度极低，其中整个通州段一类用地仅占总规划面积的7%，而在整个生态走廊规划范围内的一类用地中，本项目占35%。17本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网天竺产业区天竺产业区u天竺产业区主要以机场为依托，包括天竺工业区、天竺进出口加工区、新国展中心以及空港物流区几个部分，和其邻近的天竺高尚居住区一起合称为“空港城”。天竺天竺产业区产业区天天竺竺别别墅墅区区本项目本项目18本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网天竺产业区天竺产业区 天竺空港工业区：天竺空港工业区：成立于1994年的市级工业园区，面积6.6平方公里，经过10年开发建设，已经形成了一个以电子信息、现代物流产业为主体，以外向型经济为特征，以高新技术企业为依托的现代化科技园区。目前已有18个国家地区的200多家企业入驻，包括日本的sony、松下，瑞典的爱立信、法国空中客车等国际知名企业，投资达24亿美元，年产出达200多亿人民币。天竺进出口加工区：天竺进出口加工区：2000年4月经国务院批准设立的国家级出口加工区，是北京市唯一的出口加工区，规划面积2.726平方公里，是在天竺空港工业区基础上的拓展和延伸。空港物流区：空港物流区：北京空港物流基地位于首都机场北侧，将与扩建后的首都机场新货运区无缝对接，成立于2002年的市级工业区。目前已投资2.7亿元高标准完成了规划面积155公顷“七通一平”的市政建设，吸引了宅急送、中信等83家国内外知名企业入区投资，投资总额45.8亿元。2004年全年实现税收2亿元。新国展：新国展：新国展项目于05年2月最终通过了发改委的审批。规划总建筑面积66万平方米，其中展览馆及配套设施建筑面积37万平方米，包括16个1.25万平方米的展馆和附属配套设施，一个大型商业中心和一个以高科技为主题的主题公园。一期工程建设包括8个展馆、办公仓库、商业、金融、宾馆等配套设施，建筑面积37万平方米，05年9月动工。物流区物流区工业区工业区出口加工区出口加工区新国展新国展首首都都机机场场新国展新国展19本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网天竺产业区对本项目带动作用分析天竺产业区对本项目带动作用分析阶段特征段特征判断依据判断依据本项目符合程度本项目符合程度产业带发展成熟，一般在15年以上已经开发10余年，已日趋成熟2008年前后产业带人均GDP 5000美元以上2003年人均GDP已达4000美元2007年左右项目区域与产业带之间有快速干道相连目前从本项目到天竺产业区需绕行壁富路、李天路、机场辅路，通行时间较长现状不符合项目区域市政和配套比较完善本项目周边目前尚无生活配套，市政完善要等到06年底才能完善。现状不符合项目必须是比较成熟或具有活力的地区项目周边暂时无开发项目，人气不旺现状不符合产业产业带对带对后方后方住宅住宅发展发展带动带动分析分析模型模型结论结论启动期天竺产业区对本项目不具备带动作用;天竺产业区在2008年左右即可具备产业人口的辐射能力;本项目经过几年的发展到08年前后基本可以具备吸引产业带人口置业的条件;需要解决的障碍是：改善本项目到天竺产业带之间的交通、缩短通行时间。20本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网香香江江天天竺竺别别墅墅区区本项目本项目香江、天竺别墅区香江、天竺别墅区l 香江、天竺别墅聚集区是依托与机场及城市良好的位置关系而形成的北京发展最早、最成熟的高档别墅聚集区域，涉外气氛极浓，大量的外籍人群居住在此。l 早期的供应以第一居所独栋别墅社区为主，近年来随着城市外围的扩展，出现了高档独栋项目与中档低密度住宅共同发展的趋势。l 本项目与香江、天竺别墅区之间距离较远（直线距离超过5公里，车行时间超过20分钟），且中间间隔着机场高速和大量的未开发用地，因此 本项目目前与该别墅区之间很难心理认知上的联系。l由于具有良好的认知、相对完善的高端居住配套以及十分活跃的高端租赁市场，因此该区域别墅的销售价格一直维持在较高的水平上，目前的独栋别墅价格平台在2000美金左右。21本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网北京市中心城区北京市中心城区 郊区化发展模式探郊区化发展模式探讨讨本项目本项目 项目与天安门仅项目与天安门仅2323公里，从垂直距离上看属于北京市近郊区，与以公里，从垂直距离上看属于北京市近郊区，与以CBDCBD为核心为核心的东部产业带之间联系紧密，可以成为北京郊区化发展的目的地。的东部产业带之间联系紧密，可以成为北京郊区化发展的目的地。22本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网l l郊区化发展规律郊区化发展规律郊区化发展规律郊区化发展规律2004年北京人均GDP为3478美元，城市化率为79.5l l城市发展进程规律城市发展进程规律城市发展进程规律城市发展进程规律 北京已经进入郊区化的迅速发展期北京已经进入郊区化的迅速发展期城市群城市群当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区化进入快速发展阶段。城市化城市化大都市大都市郊区化郊区化23本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网 被动式被动式 郊区化郊区化主动式郊区化主动式郊区化初级阶段初级阶段完全主动式郊区化完全主动式郊区化l l 郊区化发展阶段郊区化发展阶段郊区化发展阶段郊区化发展阶段l l 郊区化三个阶段及郊区化三个阶段及郊区化三个阶段及郊区化三个阶段及典型案例典型案例典型案例典型案例发展阶段发展阶段典型案例典型案例1 1被动式郊区化近郊低端住宅;经济适用房2 2主动式郊区化初级阶段亚北别墅区3 3完全主动式郊区化欧美国家的郊区化我国的郊区化发展进程的特点：我国的郊区化发展进程的特点：主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象受价格影响程度郊区化的发展阶段郊区化的发展阶段24本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网结论：北京市尚未进行到完全主动式郊区化的发展阶段结论：北京市尚未进行到完全主动式郊区化的发展阶段完全主动式郊区化完全主动式郊区化发展条件和判断发展条件和判断发展阶段发展阶段判断条件判断条件北京符北京符合程度合程度完全主动完全主动式郊区化式郊区化城市指标城市指标l人均GDP 1万美元以上l捷运系统非常发达l中产阶层户均私家车拥有量超过1辆/户郊区环境郊区环境l郊区大规模购物中心兴起l社区治安状况、环境质量远高于市区l郊区化生活方式成为主流和身份象征郊区住宅市郊区住宅市场发展状况场发展状况l社区楼盘品质和舒适度远高于市区l居住者为城市的中高收入阶层l产品主要为TOWNHOUSE和别墅 完全符合完全符合 完全不符合完全不符合不完全符合不完全符合25本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网主动郊区化初级阶段主动郊区化初级阶段发展条件和判断发展条件和判断发展阶段发展阶段判断条件判断条件北京市北京市/本项本项目符合程度目符合程度主动郊区主动郊区化初级阶化初级阶段段城市城市指标指标城市人均GDP 4000美元以上 2005or2006郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本市的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资目的目的地指地指标标与城市之间通行便利如滨河路修通则满足在城市未来的发展方向上 产品主要为低密度的多层、TOWNHOUSE或别墅具有相对完善的生活配套或者生活环境好结论结论:北京市已经进入了主动式郊区化的初级阶段北京市已经进入了主动式郊区化的初级阶段本项目具备成为主动郊区化目的地的条件本项目具备成为主动郊区化目的地的条件 完全符合完全符合 完全不符合完全不符合不完全符合不完全符合26本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网发展阶段发展阶段被动郊区化被动郊区化北京市北京市/本项目本项目符合程符合程度度被动郊区化初被动郊区化初级阶段级阶段城市城市指标指标城市中心地价昂贵 有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重目的目的地指地指标标与城市之间通过公交系统可达 房价与市区方向上同品质房房价相差1/3以上 结论结论北京市的被动郊区化与主动郊区化并行；北京市的被动郊区化与主动郊区化并行；但本项目不具备成为被动郊区化目的地的条件但本项目不具备成为被动郊区化目的地的条件 。被动郊区化初级阶段被动郊区化初级阶段发展条件和判断发展条件和判断 完全符合完全符合 完全不符合完全不符合不完全符合不完全符合27本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网机会分析结论机会分析结论l 本项目本身的位置属性为项目提供了稀缺的自然生态景观环境，但缺乏对项目的产业带动。l与项目相邻的香江、天竺高档别墅区由于距离、通行状况等原因现状与本项目所在区域无法建立心理认知上的联系。l本项目周边区域的产业带在项目发展中后期可以为项目发展提供动力，但必须首先改善两者之间的交通状况。l北京市已经进入了主动郊区化的初步发展阶段，本项目具备成为主动郊区化目的地的条件，项目启动时的主力客户以及持续发展期的重要客户都将是来自于北京中心城区的，具备一定或相当经济实力的，被郊区的低密度、自然、健康生活所吸引的中产阶级及以上人群。28本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网研究思路研究思路本体条件与项目界定本体条件与项目界定机会分析机会分析市场总体状况市场总体状况项目发展战略与定位项目发展战略与定位案例借鉴案例借鉴初步可行性经济测算初步可行性经济测算项目规划设计建议项目规划设计建议关键问题界定关键问题界定29本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网北京别墅市场目前处于后北京别墅市场目前处于后831831时代的迅速放量期时代的迅速放量期1992-1995粗放型产品集中大量供应无新项目存量消化期市场复苏众多利好因素促使别墅市场提速发展。政策调控831土地政策致使部分项目未能如期启动831共有近60个约1000万平米的低密度项目过关，资金压力使得众多的过关项目加快了操作，市场进入迅速放量期玫瑰园丽京花园1995年政策性调控，停止别墅立项。橘郡碧水庄园莱蒙湖别墅46号令起步期1995-1995停滞期2000-2003复苏期回稳期2003-2004放量期2004年起u本报告所提及的“别墅市场”，即指以独栋别墅、联排别墅、花园洋房等组成的低密度别墅市场。30本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网别墅市场结构性分析别墅市场结构性分析u在售项目50%以上为2002年后入市；u10-30万平方米的中等规模项目为主流；u在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州；u六个区县的别墅项目占在售总量的75%北京别墅规模北京别墅规模31本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网别墅市场总体供需特征别墅市场总体供需特征u市场供应量集中放大,01年到04年每年供应量在350万到400万之间；u总体市场需求旺盛u中产阶级郊区化进程加快，小独栋和亚别墅产品热销。32本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网别墅产品特征的衍变别墅产品特征的衍变u产品形式不断丰富，产品品质不断升级；早期早期l 粗放型发展，产品形式单一，品质平平。近期近期l 市场趋于细化，针对不同需求的Townhouse、小独栋、花园洋房等新的产品形式不断涌现。l 总体产品素质提高，出现了部分人性化、高品位的精品项目，并取得良好市场反应。33本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网别墅产品的衍变别墅产品的衍变在原生树林中的温哥华森林，原版再现在原生树林中的温哥华森林，原版再现北美别墅风情北美别墅风情纳帕溪谷的南加州风格几可乱真纳帕溪谷的南加州风格几可乱真大湖山庄：造价大湖山庄：造价3000万的地下道路之万的地下道路之上的代征绿地上的代征绿地观唐：中式宅院引导中式别墅潮流观唐：中式宅院引导中式别墅潮流碧水庄园：碧水庄园：433亩巨大人工湖亩巨大人工湖34本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网客户特征的衍变客户特征的衍变u别墅客户群体逐步本土化。u别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式。19971997年前年前19971997年后年后持外国护照的客户比例为70%：国内客户占至自用型客户的80%；港、澳、台客户约占50%，以自住和投资客户为主；东南亚、欧美等客户约占20%，多为机构客户。别墅购买群体逐步本土化，并且有持续增长的潜力。l 国民经济的持续稳定增长下，中产阶级的规模不断扩大；l 价格适中的亚别墅、小独栋等产品出现，使中产阶级的别墅梦成为可能；l SARS的出现，极大的加快了中产阶级的郊区化进程；35本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网北京别墅市场的板块化格局北京别墅市场的板块化格局u北京的别墅分布总体上呈现沿“一山一河”的板块聚集分布格局。u各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征u项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争1234567891市区2亚北3京昌沿线4马坡5天竺香江6京通7亦庄8黄村9西山10其它36本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网市区板块市区板块u板块关键词w四环内w稀缺土地资源u代表项目w紫玉山庄w富城花园w东山墅n市区低密度土地的稀缺性所体现的高价值是市区别墅板块的最大特征。n 市区板块约在90年代中期起步，早期发展以独栋别墅为主，购买人群为改革开发初期先富人群、企业和外籍人士，购买用途为日常居住或与商务办公结合；经过10余年的发展，近期出现的别墅不仅出现了联排和叠拼的别墅形式（万城华府），也在别墅功能有新的尝试（东山墅）。n稀缺的土地价值，使市区板块别墅的价格历来为同期同类别墅最高价。（目前市区独栋别墅价格平台为$3000元/平方米）n 受到城区低密度住宅用地供应量的限制，城区板块别墅数量所占市场份额较小，2004年至今仅有3个新项目入市，总规模约50万平方米，目前以及未来均难以成为市场供应热点。37本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网亚北板块亚北板块n 亚运村成熟的生活条件和周边便利的交通条件，是该板块的优势资源所在，汤立路扩宽后更是凸现了这两大优势。n 亚运村的中产阶级经过十年的成长积累的财富和居住升级需求，是该板块形成和发展的基础。n小独栋别墅为板块内的主流产品，地上面积集中在280-350平方米。以水印长滩和纳帕溪谷为代表的项目，多样的风格、社区和单体设计的创新构成了板块鲜明的产品特征。n 目前板块内的独栋别墅价格平台约为10000元/平方米，走量不涨价是该区域别墅销售的最大特点；n板块整体产品素质较高，老项目持续发展，新项目精彩不断。预计2005年后的三年时间内，板块内将有3-4个千亩大盘陆续入市，加之目前在售的6个项目，该板块的供应量极大，市场关注度高。u板块关键词w亚运村w京承高速w北五环u代表项目w水印长滩w纳帕溪谷w麦卡伦地38本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网京昌板块京昌板块u板块关键字w京昌高速w温榆河u代表项目w北京玫瑰园w碧水庄园n 上风上水的自然环境和京昌高速是带动板块成长的最大资源优势n 板块内以景观型别墅为主，不仅具有良好的外部景观条件，而且往往注重打造良好的社区内部自然环境n 板块内的早期别墅以中大面积的独栋别墅为主，面积在500-1000平方米/套，并配以大面积的私家花园，目前平均价格约为15000-16000元/平方米；新近则出现了小独栋和双拼/联排别墅的发展趋势，价格平台分别为11000元/平米和7000-8000元/平米。n客户来源主要为北京西部和北部地区，特别是中关村和亚运村区域内的私营企业主和中关村信息科技企业的中层以上管理人员。自住是板块别墅的最大购买用途，出租现象极少。n 板块整体产品素质一般，以玫瑰园和碧水庄园为领军的老项目不断进行后续开发，而新项目较少，板块的整体关注度一般。39本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网马坡板块马坡板块u板块关键字w高尔夫w奥运w顺义新城u代表项目w枫桥别墅w龙苑别墅n 自然资源和高尔夫资源是区域最突出的两大资源优势；n 区域形象为“商务休闲度假”的第二居所别墅区；奥运赛马场和水上中心项目的建设，为板块的后续发展提供了原动力；n 区域销售价格平台为9000元/平方米，存在明显的租赁现象，租用需求以私人休闲、度假商务会议为主；n 板块内现有项目表现不佳，缺乏叫好又叫做的新的标志性项目，待开发的低密度项目较少，后续供应量有限，市场关注度逐渐走低；n顺义新城规划建设，使得该板块城市化属性有可能加强，未来预计该板块的客户来源可能发生变化，独栋别墅供应量减少，密度较高的类别墅产品有可能出现并成为市场主流；40本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网天竺天竺-香江板块香江板块u板块关键词w机场w机场高速w京顺路u代表项目w丽京花园w莱蒙湖别墅w优山美地w观唐n 依托使馆区和机场成为最早起步、相对成熟、市场认可度最高的高档别墅板块；经过多年形成的成熟、完善、现代的涉外居住氛围是板块的最大特征，但自然景观资源相对缺乏。n 传统高档板块形象是区域内早期众多项目取得成功的主要支撑因素。区域内的早期项目大多为“香港制造”，产品品质一般。近期出现的项目则在建筑设计、社区内自然环境和人文环境的营造上有所改善，但仍与亚北板块有一定的差距。n 板块早期均为高档别墅项目，匀质性较好。而近两年来入市的产品有两极分化的趋势，高档独栋别墅社区和townhouse及其他类别墅产品均有供应。n 早期别墅买家和租赁客均以外籍人士居多，近年来随着北京别墅市场总体的客户变化，购买客户决大多是为本土人士，自住比例有所提高。n 板块内尚有大量的未开发低密度用地，未来供应量较大。41本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网京通板块京通板块u板块关键词w京通快速w通州u代表项目w康城w运河岸上的院子n 依托京通快速与CBD产生快速交通联接，是支持板块形成的原始动力；n 虽处于北京东部发展方向上，但区域依托东部特别是CBD产业带而大量出现的中低端居住产品影响了板块高档物业的发展，加之别墅项目供应极少，因此京通板块未成为非北京主流别墅板块。n 该板块低密度项目中，除运河岸上的院子和康城分别为纯独栋别墅和联排别墅外，其余均为与花园洋房混合的低密度项目。n 目前板块内的独栋别墅（运河岸上的院子）销售均价约10000元/平方米，存在定价较高而市场接纳度低的状况。n 客户主要来自以CBD为主的东南部产业带，购买用途以自主为主，亦有部分为商务用途；n 北京城市总规修编后，京通板块将继续发展成为中档居住项目聚集区，高档低密度项目的供应有限，将不会成为主要的别墅供应板块。42本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网亦庄板块亦庄板块u板块关键词w开发区w京津塘高速u代表项目w一栋洋房w卡尔生活馆n 亦庄低密度板块依托政府对亦庄经济开发区的规划而形成成，区位优势、生活配套完善、社区环境面貌好、整体容积率低、匀质性较好是该板块的最大优势。n 板块内缺少建造高端低密度物业的自然景观资源，因此板块内的低密度项目大多为打造社区内部环境、产品创新为卖点的中档低密度住宅，包括类别墅和多层住宅。n 亦庄板块开发初期的客户以来自东部产业带的中端客户为主，园区内部客户比例极少；近期出现了购房者主体向板块内园区工作者的转变，同时也出现了由园区内企业员工租赁行为带动的投资行为n 继一栋洋房和亲爱的villa后，板块内的中高档住宅容积率有所上升，但价格瓶颈明显，独栋别墅价格上限为10000元/平米左右，瀛海明居通过产品创新叫出了15800元/平方米的单价，但销售状况极不理想。n 目前亦庄板块已经形成配套完善的生活氛围，随着项目容积率的上升，板块已经逐渐由低密度居住转型为中低密度居住区。43本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网黄村板块黄村板块u板块关键词w南五环u代表项目w翡翠城w原生墅n 交通状况和市政环境是长久以来制约着板块的发展，随着这两者的改善，黄村板块的市场关注度与认可度不断提升，属于市政带动型的发展模式。n 该板块内无自特殊然资源，周边生活配套相对不完善，因此吸引力不足。华润的翡翠城项目对该板块的形成和发展功不可没。翡翠城一直是该板块的标志性项目，在其带动下该区域土地价格由80万元/亩上升至120万元/亩。n 板块内在售项目较少，大致分为多层住宅和联排别墅两类，其中联排别墅维持5500-6200元/平方米的价格。n 以政府带动的区域改善的良好前景是该板块的主要卖点，但由于区域人气弱、缺乏成熟的居住范围，因此该板块一直维持北京中档别墅板块的形象，市场关注度不高。44本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网西山板块西山板块u板块关键词w西山w官气u代表项目u西山美庐u西山美墅馆n 西山板块为近2年内、依托外部优越的自然景观条件兴起的高档别墅板块。该版块秉承了西山区域传统的官家、贵族气息，形成了北京别墅板块新的形象特点。n 受到政府对西部区域土地开发的限制，该板块别墅项目供应有限，由于对政府政策的敏感性极强，预计未来该板块的供应数量和规模均较小。n 长久以来板块内产品素质一般，但西山美庐作为板块代表作品，产品设计起点高、市场评价度高，明显提升了板块的高档居住形象，并以0.4的容积率实现了20000元/平方米以上的销售价格。n 除西山美庐吸引了来自北方其它城市的客户外，西山板块的低密度产品主要以北京西部中高端客户为主。n 由于以西山美庐不断创造高端别墅最快销售速度，因此带动板块影响力的提升，成为继东部、北部别墅区域外的市场高度关注地区。45本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网总体市场分析结论总体市场分析结论n n 北京别墅市场总体上处于后北京别墅市场总体上处于后831831时代的迅速放量期。时代的迅速放量期。n n 别墅客户群体的扩大和北京郊区化进程的加快使得整体市场保持别墅客户群体的扩大和北京郊区化进程的加快使得整体市场保持旺盛的需求。旺盛的需求。n n 别墅项目呈现板块化的集中分布格局，项目的竞争往往又是板块别墅项目呈现板块化的集中分布格局，项目的竞争往往又是板块的竞争，不同的板块因其资源和发展历程的不同而具有不同的供应特的竞争，不同的板块因其资源和发展历程的不同而具有不同的供应特征和价格平台。征和价格平台。n n 经过经过1010余年的发展，产品品质已经提高到了相当的水平：产品形余年的发展，产品品质已经提高到了相当的水平：产品形式不断创新，建筑风格极大丰富，建筑单体设计亮点不断，舶来品几式不断创新，建筑风格极大丰富，建筑单体设计亮点不断，舶来品几可乱真，景观造势穷尽可能。可乱真，景观造势穷尽可能。46本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网关键问题界定关键问题界定研究思路研究思路本体条件与项目界定本体条件与项目界定机会分析机会分析市场总体状况市场总体状况项目发展战略与定位项目发展战略与定位案例借鉴案例借鉴初步可行性经济测算初步可行性经济测算项目规划设计建议项目规划设计建议47本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网在进入发展战略探讨之前，我们必须对客户的目标进行分析，在进入发展战略探讨之前，我们必须对客户的目标进行分析，结合项目的现实情境，找到理想与现实之间的差距之所在结合项目的现实情境，找到理想与现实之间的差距之所在我们通过我们通过S-C-QS-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题金字塔基本结构来界定和分析问题资料来源：世联模型资料来源：世联模型？R1R1非期望结果非期望结果由特定情境导致由特定情境导致的特定结果的特定结果R2R2期望结果期望结果不不喜欢某一结果，喜欢某一结果，想得到其它结果想得到其它结果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R248本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网客户的目标客户的目标n n启动后获得持续、稳定的现金流；启动后获得持续、稳定的现金流；n n整盘开发实现较理想的盈利水平；整盘开发实现较理想的盈利水平；n n通过本项目的成功开发，巩固企业品牌形象。通过本项目的成功开发，巩固企业品牌形象。49本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网客户目标解析客户目标解析n n我们用七项成本法对项目的投入产出进行了一个静态的测算。我们用七项成本法对项目的投入产出进行了一个静态的测算。我们用七项成本法对项目的投入产出进行了一个静态的测算。我们用七项成本法对项目的投入产出进行了一个静态的测算。n n在在在在假设土地费用全部为自有资金假设土地费用全部为自有资金假设土地费用全部为自有资金假设土地费用全部为自有资金的情况下，测算的结果：的情况下，测算的结果：的情况下，测算的结果：的情况下，测算的结果：西山西山1800018000京昌京昌1500015000亚北亚北1000010000香江天竺香江天竺1600016000本项目必须实现本项目必须实现80008000元以上元以上的全盘销售均价才能的全盘销售均价才能收回成本收回成本；本项目必须实现本项目必须实现1100011000元左右元左右的全盘销售均价才能实现的全盘销售均价才能实现30%30%左左右右的的税前税前利润率。利润率。n n根据以上测算，对照目前北京成熟高档别墅板块的平均价格，可以根据以上测算，对照目前北京成熟高档别墅板块的平均价格，可以根据以上测算，对照目前北京成熟高档别墅板块的平均价格，可以根据以上测算，对照目前北京成熟高档别墅板块的平均价格，可以认为客户的目标即意味着：认为客户的目标即意味着：认为客户的目标即意味着：认为客户的目标即意味着：本项目需要打入北京高档别墅竞争圈，实现至少比目前市场本项目需要打入北京高档别墅竞争圈，实现至少比目前市场上人气最高、产品整体素质最好、比较成熟的上人气最高、产品整体素质最好、比较成熟的高档别墅区域高档别墅区域亚北别墅板块亚北别墅板块还要还要高高的平均价格。的平均价格。50本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网p本项目的容积率决定了本项目将以独栋别墅为主，独栋别墅的竞争是整个市域的竞争，具有良好的产品素质和价格优势的亚北区域目前可见的潜在供应超过1万 套，将对本项目产生巨大的竞争压力；从竞争上从竞争上项目现状分析项目现状分析p对于本项目的主力客户来源市区高端人群来说，从行政区划上，本项目属于住宅整体市场档次较低，别墅供应以低价低密度住宅和部分烂尾别墅为主的通州区；从周边区域的成熟度上，本项目属于未开发的陌生区域，交通、市政、配套均不完善，缺乏人气，市场关注度低；从与香江天竺别墅板块的关系上看，由于距离、机场高速阻隔等原因，目前与本项目缺乏认知上的关联。p如果以具有价格优势的经济型产品启动，虽然能够实现即时现金流，但却限制了后期产品档次和价格的提升，从而无法实现项目整盘盈利的目标；如果以高价高端产品启动，以区域目前的认知度和成熟度，很难实现快速消化，又无法解决巨大资金压力的问题。从人气上从人气上从开发计划上从开发计划上51本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网C C：矛盾或冲突：矛盾或冲突 （c complicationomplication）R1R1与与R2R2之间存在着的矛盾或冲突之间存在着的矛盾或冲突R1R1R2R2本项目处于陌生区域，缺乏市场认知本项目处于陌生区域，缺乏市场认知本项目处于陌生区域，缺乏市场认知本项目处于陌生区域，缺乏市场认知成本压力和资金压力要求本项目必须实现成本压力和资金压力要求本项目必须实现成本压力和资金压力要求本项目必须实现成本压力和资金压力要求本项目必须实现中高档别墅产品的快速销售中高档别墅产品的快速销售中高档别墅产品的快速销售中高档别墅产品的快速销售亚北是目前人气最旺、成熟度较好、产亚北是目前人气最旺、成熟度较好、产亚北是目前人气最旺、成熟度较好、产亚北是目前人气最旺、成熟度较好、产品素质最好的别墅板块，且可见供应量品素质最好的别墅板块，且可见供应量品素质最好的别墅板块，且可见供应量品素质最好的别墅板块，且可见供应量巨大，本项目从认知度、成熟度上都无巨大，本项目从认知度、成熟度上都无巨大，本项目从认知度、成熟度上都无巨大，本项目从认知度、成熟度上都无法于其相比法于其相比法于其相比法于其相比本项目要想实现开发目标必须与亚北直面本项目要想实现开发目标必须与亚北直面本项目要想实现开发目标必须与亚北直面本项目要想实现开发目标必须与亚北直面竞争，在保证快速销售的同时实现比其更竞争，在保证快速销售的同时实现比其更竞争，在保证快速销售的同时实现比其更竞争，在保证快速销售的同时实现比其更高的平均价格高的平均价格高的平均价格高的平均价格现金流目标和整体盈利目标无法兼顾现金流目标和整体盈利目标无法兼顾现金流目标和整体盈利目标无法兼顾现金流目标和整体盈利目标无法兼顾成本压力和资金压力并存，必须兼顾现金流成本压力和资金压力并存，必须兼顾现金流成本压力和资金压力并存，必须兼顾现金流成本压力和资金压力并存，必须兼顾现金流目标和整体盈利目标目标和整体盈利目标目标和整体盈利目标目标和整体盈利目标52本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网Q Q：提出问题提出问题 （questionquestion）要实现从要实现从R1R1到到R2R2必须要回答的核心问题必须要回答的核心问题1.1.如何充分利用项目优势资源，打造独有的或难以复制的如何充分利用项目优势资源，打造独有的或难以复制的产品核心竞争力，能够实现与目前的产品、成熟度、人气产品核心竞争力，能够实现与目前的产品、成熟度、人气都俱佳的亚北别墅相当的销售速度和更高的销售价格？都俱佳的亚北别墅相当的销售速度和更高的销售价格？3.3.什么样的产品组合、开发节奏和开发顺序能够实现现金流什么样的产品组合、开发节奏和开发顺序能够实现现金流目标和整体收益目标的兼顾？目标和整体收益目标的兼顾？竞争竞争2.2.采用什么样的方式克服区域的陌生感，迅速的提升人气？采用什么样的方式克服区域的陌生感，迅速的提升人气？人气人气开发计划开发计划53本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网研究思路研究思路本体条件与项目界定本体条件与项目界定机会分析机会分析市场总体状况市场总体状况项目发展战略与定位项目发展战略与定位案例借鉴案例借鉴经济测算经济测算项目规划设计建议项目规划设计建议关键问题界定关键问题界定54本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网案例借鉴一：华侨城案例借鉴一：华侨城u地理位置地理位置：位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。u规模规模：占地面积450公顷，1985年开始开发时属于郊区的陌生区域，基本上没有深圳市区人口在此居住。20年后，这里已经成为一个现状人口35000人的，相对独立的以高档居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。华侨城是人文生态景观与休闲场所，华侨城是人文生态景观与休闲场所，华侨城是人文生态景观与休闲场所，华侨城是人文生态景观与休闲场所，聚集深圳三大主题旅游公园。聚集深圳三大主题旅游公园。聚集深圳三大主题旅游公园。聚集深圳三大主题旅游公园。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。55本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网案例适用性分析案例适用性分析l l深圳华侨城与本项目相似点：深圳华侨城与本项目相似点：深圳华侨城与本项目相似点：深圳华侨城与本项目相似点：原生的自然资源环境良好；属于郊区地产开发；距离城市中心有一定的距离；启动时周边基本无地产项目，属于陌生区域，成熟度低，认知度低；大规模开发，目标是高档高品质社区；l l不同点不同点不同点不同点华侨城开发商具有准政府的性质，政策支持力度大，不急于追求利润回报；启动主题最终形成产业；华侨城居住部分容积率跨度0.6-2.5，城市属性较强。56本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网启动区主题带动人气启动区主题带动人气u以主题公园发展旅游，以旅游带动地产；利用自身创造的独特旅游资源，发展居住产业u从1989年开始，先后建成了包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷四座大型主题公园在内的20多个旅游文化企业，是国内最大的主题公园旅游产业群之一。现在的四大主题公园基本上已经成为人们到深圳旅游的必游之地，累计接待游客总量接近7000万人次。2002年华侨城旅游业的营业收入总额超过10亿元人民币，主题公园的利润超过2亿元人民币。旅游和市政项目建设旅游和市政项目建设优越的景观人文居住环境的形成优越的景观人文居住环境的形成整体规划方案整体规划方案旅游地产旅游地产“旅游地产旅游地产”商品住宅的兴起商品住宅的兴起著名旅游城形象的建立著名旅游城形象的建立57本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网超前的规划设计理念打造社区整体的自然超前的规划设计理念打造社区整体的自然环境和人文环境形成产品核心竞争力环境和人文环境形成产品核心竞争力u 启动期即确立了“在花园中建城市”的超前规划设计理念，并对区域进行了整体规划。u1985年10月香港中旅集团委托新加坡0D205工程顾问公司、深圳市工程设计咨询顾问公司同华侨城设计室共同编制了华侨城区域的规划方案，规划的原则包括 1、保护原有的自然资源，使人工环境和自然环境融为一体，创建有特色、有潜力的都市环境；2、保证规划的完整性、综合性和连续性，使规划有弹性，易于分期发展建设。u 通过一套设计导则的编制保证了区域在十几年的漫长开发历程中始终能够在原来的规划方案的统一指导下进行。58本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网注重社区整体形象与氛围的营造，进行区注重社区整体形象与氛围的营造，进行区域营销域营销u 通过建立社区形象识别系统强化社区形象和边界感u 通过联合各主题公园推出大型旅游文化活动，塑造城区整体文化娱乐氛围，强调区域体验。u进行区域营销，强调华侨城整体的优异景观资源和人文居住环境。59本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网以区域增值的理念进行配套建设以区域增值的理念进行配套建设u开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象档次；住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，实现土地的最大价值；u土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景观环境和社区文化的营造；u最终成为城市高端居住区的中心。东方花园中旅广场锦绣花园二期锦绣花园三期波托菲诺纯水岸价格变化75008000900015000三大主题公园华侨城菜市场华厦艺术中心何香凝美术馆海景酒店邮电局华侨城中学华侨城医院独特的道路及道路绿化供人们休憩的广场沃尔玛OCT广场人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社区标识统一欢乐谷在建燕栖湖燕晗山打通私家路，建立与华侨城的联系欢乐谷主题公园开放发展阶段1996年以前代表住宅项目1996年2000年2000年2004年配套建设及环境营造60本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网多产品组合，有节奏有安排的开发顺序多产品组合，有节奏有安排的开发顺序u 以高端物业启动，一举奠定区域高档形象。u 区域配套和环境初步成熟以后开始开发对配套依靠较强的中端物业，实现快速现金流回收。u 区域环境完全成熟，区域品牌和区域形象建立起来后，开发最佳资源处的最高端物业，实现高端物业价值最大化u区域整体平均价格随全市市场发展逐步提升东方花园中旅广场锦绣花园二期锦绣花园三期波托菲诺纯水岸均价75008000900015000时间轴1996年以前代表住宅项目1996年2000年2000年2004年物业档次面向企业和早期高端客户的别墅面向外籍客户、本地中档消费人群的高层板楼面向深圳本地高端客户的高层塔拉、面向深圳及周边地区高端客户的高档联排别墅。产品独栋别墅多层、小高层、高层高层、联排别墅61本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网华侨城的案例启示华侨城的案例启示主题带动，边缘区域中心化主题带动，边缘区域中心化主题带动，边缘区域中心化主题带动，边缘区域中心化如何发挥优势打造独有的不可复制的产品优势？多类型产品组合，高多类型产品组合，高-中中-高的开发顺序高的开发顺序既规避了开发风险，增强了市区活力，又保证了社区整体的高档形象，实现了土地价值的最大化通过社区整体自然环境和人文环境的营造形成核心竞争力通过社区整体自然环境和人文环境的营造形成核心竞争力 超前的规划设计理念：开放社区，资源共享、在花园中建城市 保护自然生态资源的同时通过一系列配套建立人文资源优势，实现自然资源与人文资源的融合与叠加 通过组织系列文化娱乐活动，建立社区软件基础设施，增强社区体验 建立社区形象标示系统，进行区域营销开发计划如何协调保证现金流与整体收益？如何克服区域陌生感？问题 3问题 2问题 162本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网案例借鉴二：深圳万科城案例借鉴二：深圳万科城万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内，自驾车通过梅观高速可在30分钟内到达市中心，总规模43万平米。开开放放式式广广场场九年制学校；九年制学校；幼儿园幼儿园宽景宽景house情情景景洋洋房房商业中心；商业中心；LoftTOHO小高层小高层63本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网案例适用性分析案例适用性分析l l深圳万科城与本项目相似点：深圳万科城与本项目相似点：深圳万科城与本项目相似点：深圳万科城与本项目相似点：属于郊区大盘开发；距离城市中心有一定的距离且存在交通瓶颈；启动时周边居住氛围低，认知度低；虽然存在周边产业支撑，但仍是以市区客户为绝对主力l l不同点不同点不同点不同点基本无特殊自然资源档次不同，万科城总体上属于中档社区，主打白领、中产；万科具备在周边开发四季花城项目的经验64本报告是严格保密的。F 中国管理资讯网中国管理资讯网万科万科“城城”强调强调“城居生活体验城居生活体验”首先强调是一个“城”，有广场和商业街，有各色各样有声有色的建筑形态。然后才是深圳首个大型Townhouse社区。1.1容积率、亲地性居住。启动即推出商业及景观配套和所有物业类型，尽展“城居生活样板间