黄金海岸项目投资建议书

秦皇岛黄金海岸项目投资建议书目目 录录n项目情况项目情况n项目背景n项目概况n项目定位项目定位n市场研究n市场定位n经济评价经济评价n投资收益评价n总结总结n投资项目重点要素分析n结论项目背景项目背景n2008年秦皇岛北戴河新区成立，黄金海岸地区的发展进入快车道。新区北依碣石，南临渤海，东隔北戴河，西至滦河，总面积425.81平方公里，海岸线长82公里。新区地理位置优越，自然条件独特，有中国北方最优质的沙滩海水浴场，世界罕见的海洋大漠，华北最大的泻湖七里海，22万亩连绵葱郁的林带，被誉为中国最美的八大海岸之一，是全国乃至国际上难得的宝地。n随着新区的成立，区域环境大为的完善。沿海高速率先通车，津秦高铁通行在即，冀南国际机场开工建设，高等级沿海公路已修至项目宗地，五星级酒店、森林休闲度假公园、房产项目纷纷启动，该区域成为房地产开发的热点；n项目位于新区行政商务中心核心地带的边缘。地块东面临渤海湾，且拥有210米专属洁净海滩（没有任何建筑物或道路阻隔），南为国有团林林场、亚洲最大的天然滑沙场、黄金海岸高尔夫球会，西接已扩建的沿海高等级公路、沿海高速公路、新机场连接线，北为列为国家自然保护区的原始林带。北京、天津、唐山、东北均有高速公路相接。项目概况项目概况地理位置地理位置n地块东临渤海湾，且拥有210米专属洁净海滩；n南为国有团林林场、亚洲最大的天然滑沙场，距黄金海岸高尔夫球会4公里；n西接已扩建的沿海高等级公路和建设中的冀东国际机场连接线，且距沿海高速公路出口仅6公里，北面是绕城高速公路（北面约公里）；n北为列为国家自然保护区的原始林带。项目位置项目位置项目概况项目概况交通情况交通情况n沿海公路（30m宽）0米；n冀东国际机场连接线（60m宽，在建）0米；n沿海高速（双向四车道）6.5公里；n津秦高速铁路北戴河站（在建）15公里；n冀东国际机场（在建）15公里项目概况项目概况区域规划区域规划n一核一核，指新城核心，即中央商务区。选址在黄金海岸和大蒲河地带，作为城市中心区并向内做轴向发展。n两翼两翼，指南戴河特色文娱产业区和七里海生态休闲度假区。n三带三带，指滨海景观休闲带、近海高尚生活带、内陆新型产业带。n四轴四轴，指南戴河留守营、牛头崖发展轴，突出文化娱乐、现代产业特色；黄金海岸昌黎县城发展轴，突出城乡统筹、滨海城市特色；大蒲河口昌黎腹地发展轴，突出高新技术产业、种植园经济特色；翡翠岛、滦河口湿地七里海度假区发展轴突出自然生态休闲特色。项目概况项目概况社区配套社区配套n旅游景点：朗格斯酒庄、翡翠岛、七里海、碣石山、南戴河国际娱乐中心、中华荷园、国际天然滑沙场、黄金海岸海滨高尔夫球会等n国际酒店：大田园宾馆、北京电视台培训中心、双龙啤酒城、甲1号酒店等n购物中心：黄金海岸市场n医疗机构：黄金海岸医院项目概况项目概况规划设计条件规划设计条件净用地面净用地面积（积（平方平方米米）土地用途土地用途及及使用年限使用年限地价地价规划设计条件规划设计条件容积率容积率建筑密建筑密度度建筑高度建筑高度（米）（米）绿地率绿地率192429商住度假70年20000万元1.530%不限40说明：参考值。可调。市场研究市场研究黄金海岸土地供应情况黄金海岸土地供应情况 黄金海岸地区因北戴河新区的成立，政府加大了招商引资的力度，加快了基础设施建设的速度，加上得天独厚的自然环境，北京后花园的区域定位，吸引了包括中房集团、北京亿城、国华集团等一大批开发商。但由于黄金海岸地区是国家级的自然保护区，可供开发的土地屈指可数，近三年未出让一块土地，一线海景地更是属于稀缺资源。目前，黄金海岸地区开发的楼盘，均是从原使用者手中购买变性而来。拟开发的项目土地都是受让所得，而且最大地块的面积为50亩左右。市场研究市场研究可参考楼盘分析可参考楼盘分析n项目名称：黄金海岸假日公寓项目名称：黄金海岸假日公寓n物业类别：公寓n建筑类别：塔楼n装修状况：精装修n物业地址：其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸五纬路与一经路路口n楼盘均价：9800元/平方米n开发商：秦皇岛市黄金海岸房地产开发有限公司市场研究市场研究可参考楼盘分析可参考楼盘分析n项目名称：澳景蓝湾项目名称：澳景蓝湾n物业类别：公寓商业n建筑类别：回廊式板楼n装修状况：精装修n物业地址：其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸一纬路与一经路并汇处n楼盘均价：8000元/平方米n开发商：昌黎县黄金海岸房地产开发有限公司市场研究市场研究可参考楼盘分析可参考楼盘分析n项目名称：海岸星期天项目名称：海岸星期天n物业类别：公寓n建筑类别：板楼n装修状况：精装修n物业地址：其他区秦皇岛黄金海岸一经路与二纬路之间n楼盘均价：9000元/平方米n开发商：秦皇岛市田氏实业集团房地产开发有限公司市场定位市场定位 项目优势项目优势n环境n一线海景。沙滩细腻，海水洁净，海床平缓，永不冰冻，无台风等自然灾害，被誉为中国最美的八大海岸之一；n南北为国家级自然保护区的天然林地，空气清新，天然氧吧。n黄金海岸森林度假公园、高尔夫球会、天色滑沙场、沙雕大世界、海洋大漠、拟开建的秦皇岛好莱坞电影世界近在咫尺。n交通n西接高等级的沿海公路、冀东国际机场连接线；n距冀东国际机场15公里，距津秦高铁15公里n距沿海高速公路6.5公里；n距秦皇岛市区30公里。市场定位市场定位 产品结构产品结构n开发理念：利用独特资源，营造宜居、宜乐的度假、动作、养生社区。n产品结构：28、22、18、12层阶梯结构的高层公寓，4、5、6层的情景洋房、3层联排、双拼别墅、2层独幢别墅。产品线丰富。n升值空间：秦皇岛副城区，观海、度假、养生俱佳，升值潜力大。市场定位市场定位 价格定位价格定位n参考楼盘：澳景蓝湾（8000元/平方米）、海岸星期天（9000元/平方米）、黄金海岸假日公寓（9800元/平方米）n高层均价：7875元/平方米、洋房均价：8875元/平方米、联排均价：11000元/平方米、独幢均价：12000元/平方米（考虑到此产品为老楼改造，定价略低）以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得。n地域：北京：50%；津、唐、曹妃甸：25%；东北：15%；本地：5%、其它：5%n用途：度假：50%；居住：20%；投资：20%；其它：10%市场定位市场定位 客户结构客户结构市场定位市场定位 客户来源客户来源以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得n区域认知区域认知n知道北戴河区域的：100%n知道黄金海岸区域的：86%n知道北戴河新区的：32%n经推介后认可黄金海岸区域有升值潜力的98%n认为黄金海岸区域适合度假的92%、适合居住的25%。市场定位市场定位 客户来源客户来源n核心群体（占85-90%）1、个体/私营业主2、专业技术人员3、企业中高管理人员4、公务员5、离退休人员6、影视明星n边缘群体（占15-20%）1、想拥有第二套住房的本市居民2、看好黄金海岸发展的外地购房者投资收益评价投资收益评价分析思路分析思路本测算时未考虑商业，按纯居住社区进行测算。根据土地规划要求，容积率以1.5（如需要可调至1.82.0）、建筑密度以30%、绿化率按40%测算。秦皇岛地区的房地产开发综合税率按销售价格的10.38%计算。测算依据测算依据 高层住宅建安成本1800元/平方米、多层洋房1600元/平方米、联排别 墅1600元/平方米、独幢别墅改造1500元/平方米；6级人防，可做车库用，成本为2000元/平米；停车位比例1：0.8，地下车位建筑面积为35平米/个；会所成本3000元/平米；城市基础设施配套费、红线内外市政施工费用：300元/平米；区内环境景观工程软景费按600元/平米，硬景费按600元/平米，道路 按400元/平米投资收益评价投资收益评价 技术经济指标技术经济指标名称单位（）建设用地面积192429总建筑面积288000 其中：高层120000 洋房80000 联排12000 独幢31000会所6000物管用房600市政公用400地下人防（6级）8000地下车位28000地下设备用房2000 动态开发计划表动态开发计划表 总开发建设（）：288000 总销售面积（）：271000（住宅：24300；车库：28000）年份20102011201220132014月度1-67-121-67-121-67-121-67-121-67-12开发销售（不含车库）500008000010000041000 销售计划销售计划销售分期及价格当前售价2011年2012年2013年2014年销量/均价住宅合计500001000006200031000243000公寓销量（平米）5000050000150005000120000售价（元/平米）75008000850085007875洋房销量（平米）40000300001000080000售价（元/平米）85009000100008875联排销量（平米）6000600012000售价（元/平米）100001200011000独幢销量（平米）10000110001000031000售价（元/平米）10000120001400012000地下车库销量（个）100250350100800售价（万/个）1010101010总销售额38500865006245036450223900 静态测算结果静态测算结果序序 号号项项 目目 成成 本本(万元万元)单位单位建筑面积建筑面积单位单位销售面积销售面积1土地费用20000 6948232前期及配套费80002783293建安费用58000201423874装修费用200008235景观、区内市政工程费80003296销售费用30001248财务费用2000 829管理费用20008210不可预见费用2000 8211总成本1230004270506012销售收入22390013税收2324014利润77660投资项目重点要素分析投资项目重点要素分析 n区域要素n该地块位居秦皇岛北戴河新区核心，是未来黄金海岸高尚聚居区，小区周围规划配套完善。n项目附近将建成行政商务区，是政府先行开发的地域。n项目周边道路宽敞，交通便利，辐射范围广；n人脉要素n属大型项目。现有一定的政府关系，为今后的开发奠定了基础。n利用北戴河新区新建机遇，争取政府提供优惠政策，减免一定的税费。投资项目重点要素分析投资项目重点要素分析 n规划要素n河北省政府和秦皇岛市政府定位北戴河新区为秦皇岛城市副中心。区行政中心、五星级酒店、好莱坞影城已动工或将开工。n知名房地产企业陆续进驻新区，不断提升该区域的居住品质和价值n客群要素n个体/私营业主n专业技术人员n企业中高管理人员n公务员n影视明星n离退休人员投资项目重点要素分析投资项目重点要素分析 n产品定位组合n高品质、高品味住宅与自然环境的完美结合n项目规模n总体量近在近30万的滨海大盘，可形成规模效益n产品开发n强调高品质、高品味产品，体现海滨特色和国家自然保护区的优良环境n成熟的前期、设计、管理和销售团队n营销策略n良好的人居环境，对区域未来规划的预期；n营销注重对品牌、生活方式、产品品质的诉求结论结论n项目宗地位置优越，可以说是黄金海岸地区最好的地块。n黄金海岸房地产市场处于健康、稳定的发展阶段，一线海景房产是稀缺资源，近30万的大盘尚无，2009年比前一年房价上升15002000元/平方米，楼盘和地快的升值潜力很大；n随着新区行政中心的启动，该区域基础设施已开始高起点配置。作为秦皇岛的城市副中心，发展潜力不可估量。n随着政府招商引资力度的加大，一批实力强大的开发商陆续进驻，五星级酒店、高尔夫球会、好莱坞影城、度假公园已经开工或即将开工，集群效应可以预期。n项目宗地周边京、津、唐和国家级的曹妃甸开发区的居住环境和黄金海岸无法相比，此区域的大批成功人士为项目提供庞大的客户群，未来预期清晰可见；n该项目具备可操作性，有较好的盈利能力和抗风险能力。在合理的价格上获取该项目对于接盘公司风险甚小。n经测算项目宗地的开发，赢利水平较高。n本项目的唯一不足是休闲度假项目的去化时间相对较长。