世联房地产基础知识培训

房地房地产基基础知知识培培训营销中心培中心培训系列系列房地房地产销售人售人员需要掌握哪些基本知需要掌握哪些基本知识?培培训的的结构主构主线做做为一个房地一个房地产从从业人人员，我，我们需要具需要具备哪些方面的基本知哪些方面的基本知识？一、房地一、房地产常用名常用名词二、房地二、房地产价格的构成价格的构成三、城市和城市三、城市和城市规划知划知识四、房地四、房地产建筑知建筑知识五、房地五、房地产测绘知知识房地房地产土地的使用年限是如何确定的？土地的使用年限是如何确定的？居住用地?年；工工业用地用地?年年；教育、科技、文化、卫生、体育用地?年；商商业、旅游、旅游、娱乐用地用地?年；年；综合用地或者其他用地?年。一、房地一、房地产常用名常用名词房地房地产土地的使用年限是如何确定的？土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年；工工业用地五十年用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商商业、旅游、旅游、娱乐用地四十年；用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。一、房地一、房地产常用名常用名词房子的居住房子的居住时间是多少，土地使用年限届是多少，土地使用年限届满后，后，该怎么怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。一、房地一、房地产常用名常用名词契税税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）公共公共维修基金修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。印花税印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。一、房地一、房地产常用名常用名词一、房地一、房地产常用名常用名词五五证：两两书：一一级市市场二二级市市场：三三级市市场：房地房地产产权：三通一平三通一平：七通一平：通水、通七通一平：通水、通电、通路、通、通路、通邮、通、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地期房：期房是指开期房：期房是指开发商从取得商品房商从取得商品房预售售许可可证开始至取得房地开始至取得房地产权证大大产证止，在止，在这一期一期间的商品房称的商品房称为期房，消期房，消费者在者在这一一阶段段购买商品房商品房时应签预售合同。售合同。现房房准现房开开间、进深：深：定金定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果如果购房者交了定金之后改房者交了定金之后改变主意决定不主意决定不买，开，开发商有商有权以以购房者房者违约为由不退定金；如果开由不退定金；如果开发商将商将房屋房屋卖给他人，他人，应当向当向购房者双倍返房者双倍返还定金。定金。一、房地一、房地产常用名常用名词当商品房达到何种形象当商品房达到何种形象进度度时，才可以，才可以办理理预售售许可可证？七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。一、房地一、房地产常用名常用名词五证五证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证案例分析总价格、价格、单位价格和楼面地价的区位价格和楼面地价的区别楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价楼面地价=土地单价/容积率第二章第二章城市和城市城市和城市规划知划知识容容积率率 建筑密度建筑密度 （建筑覆盖率）（建筑覆盖率）什么是什么是绿化覆盖率？化覆盖率？绿地率地率分分摊系数系数 城市城市规划常用划常用术语及指及指标第二章第二章城市和城市城市和城市规划知划知识容容积率率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度建筑密度 （建筑覆盖率）（建筑覆盖率）一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。什么是什么是绿化覆盖率？（化覆盖率？（绿化率）化率）绿化覆盖率是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地率地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。城市城市规划常用划常用术语及指及指标基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米容积率：6.87 覆盖率：41%第二章第二章城市和城市城市和城市规划知划知识容容积率的率的计算？算？地下室地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;半地下室半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室.第三章第三章房地房地产建筑知建筑知识什么是超高什么是超高层建筑？建筑？第三章第三章房地房地产建筑知建筑知识按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低低层住宅（住宅（1313层）、多）、多层住宅（住宅（4646层）、中高）、中高层住宅（住宅（7979层）和）和高高层住宅（住宅（1010层以上）以上）公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高超高层建筑建筑。建筑物的分建筑物的分类建筑结构分类有哪些？第三章第三章房地房地产建筑知建筑知识建筑物的分建筑物的分类按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体体结构构、框架简体结构和筒中筒筒中筒等。第三章第三章房地房地产建筑知建筑知识建筑物的分建筑物的分类剪力墙其其实就是就是现浇钢筋混凝土筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 第三章第三章房地房地产建筑知建筑知识建筑物的分建筑物的分类框架-剪力墙结构也称框剪框剪结构构，这种结构是在框架框架结构中布置一定数量的剪力构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。第三章第三章房地房地产建筑知建筑知识建筑物的分建筑物的分类什么是核心筒？什么是核心筒？核心筒核心筒筒体结构 tube structure由竖向箱形截面悬臂筒体组成的结构。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成；分筒中筒、单框筒、框架薄壁筒和成束筒等四类。框架框架结构构框剪框剪结构构骑楼楼过街楼街楼挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）的通道。挑挑 廊廊 檐廊檐廊 设置在建筑物底层出檐下 的交通空间.回廊回廊 在建筑物门厅大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊.一套完整的建筑图包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图、建筑详图）、结构施工图、设备施工图。需掌握要点：比例尺、定位需掌握要点：比例尺、定位轴线、尺寸、尺寸、标高（高（绝对标高、相高、相对标高）、指北高）、指北针第三章第三章房地房地产建筑知建筑知识建筑建筑识图绝对标高：高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度，高程相相对标高：高：对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高的高度，其上为正，下为负；建筑建筑标高：高：建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下，施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区经常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。以上的量单位只能是米(m)高度 第三章第三章房地房地产建筑知建筑知识建筑建筑识图现有有标高高所谓板楼板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，塔楼塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。玄关，玄关，也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。第四章第四章房地房地产测绘知知识房屋面房屋面积的种的种类有多少？什么是房屋建筑面有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面、房屋使用面积？房屋面房屋面积有：建筑面有：建筑面积，使用面，使用面积；套内建筑面；套内建筑面积、共有建筑面、共有建筑面积、分推的共有建筑面、分推的共有建筑面积，预售面售面积，竣工面，竣工面积，产权面面积。套内面套内面积和套内建筑面和套内建筑面积？关关键点：点：第四章第四章房地房地产测绘知知识什么是房屋建筑面什么是房屋建筑面积？房屋建筑面房屋建筑面积是指房屋外是指房屋外墙（柱）勒脚以上各（柱）勒脚以上各层的外的外围水平投影面水平投影面积，包括：阳台、，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有上盖、结构牢固，构牢固，层高高2.22.2米以上（含米以上（含2.22.2米，米，下同）的永久性建筑。下同）的永久性建筑。第四章第四章房地房地产测绘知知识什么是房屋的使用面什么是房屋的使用面积？房屋使用面房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空是指房屋内全部可供使用的空间面面积，房屋的内，房屋的内墙面水平投影面水平投影计算算。什么是房屋的什么是房屋的实用面用面积？它是它是 建筑面建筑面积 扣除公共分扣除公共分摊面面积后的余后的余额。使用率和使用率和实用率的差用率的差别？第四章第四章房地房地产测绘知知识什么是房屋的套内建筑面什么是房屋的套内建筑面积？房屋套内建筑面房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面是指由套内房屋使用面积、套内、套内墙体面体面积、套内阳台建筑面、套内阳台建筑面积三部三部分分组成的面成的面积。套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 第四章第四章房地房地产测绘知知识什么是房屋的共用建筑面什么是房屋的共用建筑面积？房屋共有建筑面房屋共有建筑面积是指各是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面人共同占有或共同使用的建筑面积，它，它应按一定方式在按一定方式在各各产权人之人之间进行分行分摊。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。公用建筑面公用建筑面积分分摊系数系数第四章第四章房地房地产测绘知知识分分摊的共有建筑面的共有建筑面积：是指某个是指某个产权人在房屋共有建筑面人在房屋共有建筑面积中所分中所分摊的面的面积。预售面售面积：俗称楼花面俗称楼花面积。指在商品。指在商品预售售时按建筑按建筑设计图上尺寸上尺寸计算的房屋面算的房屋面积。房屋房屋产权面面积：是指是指产权人依法人依法拥有房屋所有有房屋所有权的房屋面的房屋面积。它由直。它由直辖市、市、市、市、县房地房地产行政主管部行政主管部门登登记确确权认定。定。商品房有哪些公共面商品房有哪些公共面积需要分需要分摊？第四章第四章房地房地产测绘知知识1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。第四章第四章房地房地产测绘知知识 不不应分分摊的共有建筑面的共有建筑面积包括那些？包括那些？第四章第四章房地房地产测绘知知识 不不应分分摊的共有建筑面的共有建筑面积包括那些？包括那些？1 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。、从属于人防工程的地下室、半地下室。2 2、供出租或出售的固定、供出租或出售的固定车位或位或专用用车库。3 3、幢外的用做公共休憩的、幢外的用做公共休憩的设施或架空施或架空层。第四章第四章房地房地产测绘知知识层高高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。第四章第四章房地房地产测绘知知识房屋建筑面房屋建筑面积的的计算算计算建筑面积的一般规定如下计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。同一房屋如果同一房屋如果结构、构、层数不相同数不相同时，应分分别计算建筑面算建筑面积。第四章第四章房地房地产测绘知知识房屋建筑面积的计算组成：套内使用面成：套内使用面积、套内、套内墙体面体面积、套内阳台建筑面、套内阳台建筑面积计算：套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然套内楼梯按自然层数的面数的面积总和和计入使用面入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。计算全部建筑面算全部建筑面积的范的范围：单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2m以上的部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。第四章第四章房地房地产测绘知知识挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。第四章第四章房地房地产测绘知知识计算全部建筑面算全部建筑面积的范的范围：玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的按其高度在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。第四章第四章房地房地产测绘知知识计算全部建筑面算全部建筑面积的范的范围：与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算第四章第四章房地房地产测绘知知识计算一半建筑面算一半建筑面积的范的范围：层高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。第四章第四章 房地房地产测绘知知识不不计算建筑面算建筑面积的范的范围：共有建筑面共有建筑面积分分摊计算公式算公式各套应分摊的共有建筑面积（）=应分摊的共有建筑面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和*参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积分分摊的方法：的方法：住宅楼：以套为单位，按各套内建筑面积比例分摊共用建筑面积；商住楼：先将住宅与商用的共有建筑面积区分，商住共用部分进行分摊，然后将住宅与商住共用分摊的面积相加，得出分摊面积 第四章第四章房地房地产测绘知知识穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算面积。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算面积。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积1/2计算;无盖的室外楼梯、架空走廊不计算面积。有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。房屋之間无上盖的架空通廓不计算面积。地下室、半地下室层高在2.2米以上时应计算全部面积,层高不足2.2米时应计算1/2面积.