许昌长葛长乐家园全案营销投标方案

许昌长葛长乐家园全案营销方案2014年2月谨呈：山峰置业项目现状分析1市场情况解读2客户情况解读3核心价值梳理及营销定位4营销执行方案6目标解读与分解5目录项目现状分析1市场情况解读2客户情况解读3核心价值梳理及营销定位4营销执行方案6目标解读与分解5目录项目区位本案长葛东区核心区位，紧邻市政府，属于政务区中心，临东小洪河而建，共享区域行政区配套和葛天生态园配套项目交通东区城市主轴魏武大道、市政府北侧核心要道泰山路，未来郑许轻轨长葛站，市政公交等多维交通畅达郑州、许昌、长葛老城项目规划整体规划为刚需型普宅中型规模社区，设置有幼儿园、社区商业和会所配套，各项综合指标决定本案规划具有“均好性”项目规划整个社区楼栋呈阵列式排布，“两轴，四片、多心”的结构格局，“中央亲水广场”和artdeco主题建筑风格是本案规划亮点项目产品户型以“111-129”南北通透三居、“79-94”纯南向两居和105纯南向三居为主，2T3和2T4户，全明户型，市场主流本体小结1、本案位于中央政务区核心区位，地利交通较好；2、项目规划采用跟进策略，居住氛围纯粹，具有均好性；3、产品打造符合刚需市场需求，无精装、科技、大面积赠送等附加值，整体质素一般。可发力方向挖掘区位优势，放大区位对居住的影响力，弱化产品本身的附加价值。项目现状分析1市场情况解读2客户情况解读3核心价值梳理及营销定位4营销执行方案6目标解读与分解5目录城市规划郑州半小时经济圈东南门户位长葛位于郑州东南，是郑州至许昌的咽喉要塞，许昌城市北门户，未来轻轨、高速、高铁交通汇集地，城市加工、旅游产业发展迅猛长葛市作为省会郑州与许昌的连接港，必将得益于郑许经济联动的东风快速发展。根据规划,到2015年，长葛与许昌在基础设施.产业.功能等各方面将实现无缝对接;城镇人口突破40万,城镇化率在55%以上。据悉，长葛市将采取多项措施确保既定发展目标的实现：一是进一步增强产业带动能力,以装备制造,食品加工2个主导产业为支撑,以项目建设为抓手,着力推动产城融合,产业南移,到2015年长葛产业集聚区主营业务收入在800亿元以上；二是完善基础设施,围绕发挥连南贯北作用,加快完成魏武大道、城际快速通道北延连接新郑的道路工程,积极配合安信公路.郑许轻轨等道路规划建设。市场概述长葛东区城市发展潜力较大，项目实现价值普遍高于老城区，但未来供应量极大，存在非常严重的同质化竞争。楼市布局特点长葛目前在售项目大约在20个左右，楼盘档次以中等偏下为主，有少量高档楼盘；中心区楼盘多数楼盘集中在长社路、八七路、人民路等主要干道，均价在2500-3500元。东区楼盘多集中葛天大道、魏武路附加，均价3500-4000元/供应特征分析市场主流以多层、小高层为主，东区高层逐步增多。主力客群来源主要以市区客户为主，其次为周边乡镇、及村庄居民。项目推广卖点及宣传方式在售项目多以推地段、配套、教育、价格为主。选择的渠道为车体广告、电视广告、户外、派发单页。工程状况东区大部分楼盘正在施工中，预计2015年交房较多。销售方式多以坐销为主，部分楼盘有少量团购。后期供应后期供应除市区少量项目外，其余主要城中村改造项目，多位于市郊，周边环境优美，但缺乏生活配套，总体供应量较大。竞品分布项目目前已经进入全竞争状态，直面竞争项目集中于东区，主要有宏基钻石城、盛合中央花园、建业桂园和未来入市的绿城住宅项目北部片区钟鹞大道南部片区西部片区宇龙花园卓越香格里拉宏基钻石城盛合中央花园绿城地块泰山路东部片区魏武大道建业桂园盛合玖号盛亚明郡本案宇龙花园开发商 河南瑞龙房地产开发有限公司项目位置 河南省长葛市107国道杜村寺段西侧占地面积 36694.39，约合55亩建筑面积 81355.95，容积率 2.22绿地率36%总户数 595户楼栋数共4栋高层、12栋多层以及底商住宅项目销售进度：项目现已基本售罄，剩余9套多层。面积130左右，最低楼层4层，均价3600元，现房，无优惠项目评估：相对品质及开放商认可度在当地较高，现已基本售罄,无太多参考价值。竞品分布瑞景新城开发商 长葛科瑞置业有限公司项目位置 长葛市建设南路占地面积 109亩建筑面积 22万容积率 3.49绿地率 45%总户数 共23栋，约1300余户周边配套成龙幼儿园、市直幼儿园、市实验小学等名校环伺周边业态多层洋房、高层、商业为一体的高端性住宅项目销售动态二期剩余尾房15套左右，三期主力户型80多平米两房，排号50组左右，140平排号30组左右，一万抵两万，3月下旬开盘，开盘当天另有额外优惠。项目评估：主力户型为80温馨两居、110-150舒适三居，简欧式建筑，户型精良，中心水系景观，主打首席双气入户社区；教育资源优越，生活配套设施良好，临近新区，商业配套现阶段不够完善。竞品分布 卓越香格里拉 开开 发发 商商 长葛卓越房产长葛卓越房产 项目位置项目位置 许长城际快速通道（许长城际快速通道（107国道）与行政大道国道）与行政大道交汇处南交汇处南300米米 占地面积占地面积 403亩亩 建筑面积建筑面积 78万万 容容 积积 率率3.0 绿绿 地地 率率 33%总总 户户 数数 共共200多栋多栋，5641套，套，90平米以下平米以下4375套套占总住宅面积的占总住宅面积的71.4%，90平米以上平米以上1266套套优惠方式优惠方式二期现房剩余两房产品仅剩一套二期现房剩余两房产品仅剩一套107，三房，三房面积面积130平米，均价平米，均价3600元元/平米，三期面积平米，三期面积区间区间90-130，现前期咨询阶段，现前期咨询阶段别墅别墅联排的价格每栋约在联排的价格每栋约在150万元左右，独栋的万元左右，独栋的200至至300万元不等，独栋别墅有万元不等，独栋别墅有16栋，因栋，因爆光是违章项目所以基本停售爆光是违章项目所以基本停售业业 态态 多层、小高层、高层、别墅、立体别墅、联多层、小高层、高层、别墅、立体别墅、联体别墅、洋房并存体别墅、洋房并存项目评估：低容积率，超宽楼间距，全智能化物管模式，户型精良，定位清晰准确，目标对象针对性强，宣传推广到位，销售管理人员素质良好，生活、教育配套设施优越，商业配套（商业美食街）单一，不够完善；竞品分布 宏基钻石城 开开 发发 商商 长葛市宏基伟业房地产开发有限公司长葛市宏基伟业房地产开发有限公司 项目位置项目位置 长葛新区葛天大道中段北长葛新区葛天大道中段北 占地面积占地面积 600亩亩 建筑面积建筑面积 80万万 容容 积积 率率 3.03 绿绿 地地 率率45%销售情况销售情况退台洋房已基本售罄，电梯洋房均价退台洋房已基本售罄，电梯洋房均价3800，联排面积区间在，联排面积区间在290-300平米，平米，高层均价高层均价3200，按揭优惠，按揭优惠1%，一次性，一次性优惠优惠3%业业 态态 欧式建筑风格退台类别墅洋房，电梯欧式建筑风格退台类别墅洋房，电梯洋房，观景小高层、叠加别墅等洋房，观景小高层、叠加别墅等项目评估：依托葛天生态园、百万平米18洞国际高尔夫球场等众多自然生态资源，15大科技系统，打造绿色低密生态社区，产品类型丰富，为长葛市明星项目。属长葛市内较高端客群。竞品分布竞品分布盛合中央花园 开开 发发 商商 河南盛合置业有限公司河南盛合置业有限公司 项目位置项目位置长葛新区葛天大道与经二路交汇处长葛新区葛天大道与经二路交汇处（新市政府前）（新市政府前）建筑面积建筑面积 40万平方新海派建筑群万平方新海派建筑群销售情况销售情况部分六层洋房均价部分六层洋房均价4000元元/平米，平米，32层层公寓产品面积公寓产品面积4070平米，五一交平米，五一交房，均价房，均价3500元元/平米；平米；18层高层所剩层高层所剩房源不多，均价房源不多，均价3600元元/平米平米 业业 态态5层洋房、层洋房、6层多层、层多层、8-18层高层、层高层、29-32层摩天公寓四类产品层摩天公寓四类产品项目评估：坐享400亩城市公园、500亩生态园，300米中轴景观，10000平方天鹅湖观，产品周边配套成熟，项目紧邻新市政府，区域发展有一定优势。竞品分布建业桂园 开开 发发 商商 许昌建业城市建设有限公司许昌建业城市建设有限公司 项目位置项目位置长葛市魏武大道以西、葛天音乐大道长葛市魏武大道以西、葛天音乐大道以南以南 占地面积占地面积 125亩亩 建筑面积建筑面积 16.1万平米万平米销售情况销售情况88平米两房、平米两房、110130三房、三房、240五五室，元月份临时售楼部开放，现前期室，元月份临时售楼部开放，现前期接受前期咨询阶段接受前期咨询阶段项目评估：元月18日，建业桂园宣告进驻长葛，活动在长社路澳门大酒店大堂的市区展示中心，新中式园林院落，贴心物业管家每天3次楼体清扫，每月一次主题活动。小结1、长葛城市发展依托未来郑州、许昌的无缝连接，将带来巨大升值潜力；2、长葛目前的市场容量有限，随着宏基、盛合等区位实力开发企业大盘强效，市场趋于疲软；3、随着建业、绿城的进驻，长葛新区品牌、品质的竞争将更加激烈，目前东区闲置土地很多，未来2-3年内供应井喷。可发力方向市场未来供应巨大，项目快速销售回款，实现滚动开发，是赢得市场的唯一机会存量市场：存量较大竞争格局：未来品牌、品质的竞争将更加激烈产品层面：同质化严重项目现状分析1市场情况解读2客户情况解读3核心价值梳理及营销定位4营销执行方案6目标解读与分解5目录竞品客户客户客户来自来自老城区客户，少量许昌投资客或长葛西部乡镇客户老城区客户，少量许昌投资客或长葛西部乡镇客户。伴随生态旅。伴随生态旅游开发的逐渐成形，区域游开发的逐渐成形，区域整体规划日渐成熟整体规划日渐成熟。投资客与乡镇客户逐步增多，。投资客与乡镇客户逐步增多，同时，相关产业工作人员在此购房居住同时，相关产业工作人员在此购房居住。主要看中。主要看中社区环境和科技配置社区环境和科技配置。宏基宏基钻石城钻石城盛合盛合中央花园中央花园主要为主要为老城自住客户老城自住客户，少量乡镇自住客户，主要考虑价格，比较看中项目的，少量乡镇自住客户，主要考虑价格，比较看中项目的区域发展潜力、建筑品质和园林。到访客户被其区域发展潜力、建筑品质和园林。到访客户被其示范区打动示范区打动较多。较多。建业建业桂园桂园到访客户以老城到访客户以老城较有经济实力客户和建业粉丝业主较有经济实力客户和建业粉丝业主为主，主要看中建业的品为主，主要看中建业的品牌、中式的建筑风格。目前客户关注小高层居多，均认为价格较高。牌、中式的建筑风格。目前客户关注小高层居多，均认为价格较高。盛合盛合玖号玖号价格相对较高，客户以当地企业主、政府官员和企事业单位高管为主，主价格相对较高，客户以当地企业主、政府官员和企事业单位高管为主，主要看中要看中别墅的居住形式、身份标签感和未来的升值潜力，目前因取证问题被别墅的居住形式、身份标签感和未来的升值潜力，目前因取证问题被曝光未对外销售。曝光未对外销售。客户逻辑长葛刚需客群到底需要什么？面临结婚或者生子等问题，首次置业或首次改善。多数老家或者父母有房，但为东区的环境和舒适所吸引，市政府未来就是城市中心，选择东区有一种强烈身份感。考虑孩子或者老人的问题，大多有三居的必要需求；更加注重户型功能性。现场体验是提升心理预期的追求，是居住梦想的附加值。刚性需求区域选择单总价户型功能成交身份标签年轻人中还算有一定能力，或者依靠父母首付，支付能力在10-20万左右。投资客在30-50万左右。品质高端楼盘，临近市政府和河湾，享受整个东区未来配套。现场体验客户特性门槛有效：自住低门槛：经济实力不佳，但仍有居住城市新区核心板块的梦想，渴望以低置业门槛，在居住方式、居住条件上做全面改变！投资低门槛：新区区位交通优势，提升未来升值的无限可能！投资低门槛，实现其保障投资安全性及较高的投资回报率的投资预期！项目客群比例：80%自住+20%投资从居住角度，来解决标签和投资预期价值点高度聚焦价值点高度聚焦自住需求自住需求直接直接低门槛低门槛傻瓜式营销傻瓜式营销现场体验现场体验低月供低月供低首付低首付强势卖压强势卖压折扣优惠折扣优惠实惠礼品实惠礼品简单简单置业梦想置业梦想身份荣耀身份荣耀项目现状分析1市场情况解读2客户情况解读3核心价值梳理及营销定位4营销执行方案6目标解读与分解5目录价值梳理FABFABF F项目本身的特性项目本身的特性/属性属性本案本案开发商品牌不知名；开发商品牌不知名；3030万中等体量大盘；临近市政府和东小洪河；万中等体量大盘；临近市政府和东小洪河；公共交通畅达；中心水景景观；实用户型公共交通畅达；中心水景景观；实用户型A A相对于竞争对手的优势相对于竞争对手的优势本案本案政务区最中心，最为临近东小洪河政务区最中心，最为临近东小洪河发力方向：强烈的现场展示效果和足够的营销高度发力方向：强烈的现场展示效果和足够的营销高度B B项目带给用户的利益项目带给用户的利益/价值价值本案本案市府旁的身份标签市府旁的身份标签；居住品质大盘的荣耀；居住品质大盘的荣耀；临河看景环境享受；临河看景环境享受；以更合理以更合理的总价付出享受的总价付出享受高品质高品质生活生活；多维交通的畅达多维交通的畅达政务第一区，首席英伦湾岸华府2014年基于市场竞争环境及项目自身素质，推而得出较为准确得项目定位；优选项目核心竞争力“区位”、“临湾”整合而得。1.尽可能贴近项目实质2.保证价值最大化体现Ps：项目定位作为推广定位基础之一意义非常。项目定位贵重资本聚集地，湾岸高瞻景界推广定位【主推】：墅质领地，贵胄集群推广定位【辅推】：人们不再把国民生产总值当做物质丰盛的标准时起，就应当看到增长既没有使我们院里风尚也没有更接近它。让鲍德里亚远离物质评判标准是21世纪较为贴近“高尚”的意义，也就是以文化和人群来定义生活得丰盈程度。市府湾畔恭候有容之人推广定位【备选】：“上善若水,水善利万物而不争”，老子在描述水的形态得同时更多得表达了一种胸怀。瑾献有所仰望有所包容得智慧人群。唐宁湾“唐宁湾”源于TONYONE得音译漂亮的;时髦的;贵族化的。1.舶来案名与项目art-deco项目风格保持同步摩登；2.湾字得巧妙转化贴近了项目的价值优势，项目在形象上更为真实；3.唐宁湾在整体上符合项目唯美时尚及价值优势，故而主推！TONYONE案名主推钓鱼台1.借用历史知名典故：周文王求贤钓鱼台。意不在鱼，只钓王与侯。2.依托邻水项目优势，以求贤之心网罗客户，寻找优质圈层；A FISHING TERRACE案名02公园大道1.公园大道案名源自纽约公园大道(ParkAvenue),以著名的中央公园而得名。此路段有世上最昂贵的房地产,也居住着洛克菲勒和伦纳德等金融大亨。2.一则靠拢项目外延资源公园，二来突出项目区位价值，政经大道一线。PARKAVENUE案名03海德公园1.灵感来源于英国伦敦最知名的皇家公园-海德公园,它是贵族、皇家、权利的象征与化身!2.“海”，海纳百川，博大精深。“德”是指人们的一种行为规范，合乎厚道，不欺的原则，包含忠、信、义。3.“海德”用在案名里，是一种身份的象征，潜移默化的满足客户群尊贵身份的心理需求。同时，也传递的是一种景观的价值。HYDE PARK案名05视觉方向一视觉方向二项目现状分析1市场情况解读2客户情况解读3核心价值梳理及营销定位4营销执行方案6目标解读与分解5目录营销目标开发目标：以本项目塑造开发商区域开发目标：以本项目塑造开发商区域品牌形象品牌形象，奠定开发高品质热销大盘的，奠定开发高品质热销大盘的市场影响力市场影响力销售目标：实现项目快速走量，销售目标：实现项目快速走量，避开红海竞争，避开红海竞争，通过通过资金快速回笼资金快速回笼，实现公司，实现公司滚动开发滚动开发目标解读三、四线地市级普宅项目营销成功KPI:绝对好，相对便宜高展示高形象高预期中低价格目标分解实现2016年基本清盘达成全盘销售约2500套目标需：来电24000通来访12000组认筹4200组团队三四线城市大盘多年操盘经验：电转访比例团队三四线城市大盘多年操盘经验：电转访比例5050，访转认筹比例访转认筹比例3535，认筹转成交比例认筹转成交比例6060目标分解实现一期开盘去化90%以上达成一期销售768套目标需：来电7200通来访3600组认筹1280组团队三四线城市大盘多年操盘经验：电转访比例团队三四线城市大盘多年操盘经验：电转访比例5050，访转认筹比例访转认筹比例3535，认筹转成交比例认筹转成交比例6060项目现状分析1市场情况解读2客户情况解读3核心价值梳理及营销定位4营销执行方案6目标解读与分解5目录大型节点活动爆破，制造市场声音大型节点活动爆破，制造市场声音百人销售团队强攻市场百人销售团队强攻市场配合重大节点，线上线下集中轰炸配合重大节点，线上线下集中轰炸强攻项目首次入市，做到满城皆知强攻项目首次入市，做到满城皆知拔高预期，节点爆破，拔高预期，节点爆破，大兵团作战，一夜倾城！大兵团作战，一夜倾城！营销策略方案一营销总控工程进度工程进度营销节点营销节点推广主题推广主题销售阶段销售阶段3 3月月5 5月月1111月月预热期预热期5.15.111.2411.24中秋节中秋节政政务第一区，首席湾岸第一区，首席湾岸华府府贵重重资本聚集地，湾岸高瞻景界本聚集地，湾岸高瞻景界7 7月月9 9月月劳动节劳动节圣诞节圣诞节二次开盘二次开盘认认筹升级筹升级首首次开盘次开盘万圣节万圣节强势蓄客期强势蓄客期首次开盘筹备期首次开盘筹备期强销期强销期 二次开盘蓄客期二次开盘蓄客期爆点活动爆点活动现场现场市内市内u3 3、4 4月市内售楼处主题活动：月市内售楼处主题活动：春季运动活动；春季运动活动；u活动要点：配合现场活动要点：配合现场，到访有，到访有礼兑换券礼兑换券全城发放食用油；全城发放食用油；u5 5月市内售楼处主题活动：英国月市内售楼处主题活动：英国美食消夏夜活动；美食消夏夜活动；u活动要点：配合现场，发放早餐，活动要点：配合现场，发放早餐，糕点，饮料等；延长市内售楼处接糕点，饮料等；延长市内售楼处接待时间（待时间（1818：00-20:0000-20:00）。）。u7 7月主题活动：庾澄庆粉丝见月主题活动：庾澄庆粉丝见面会面会u活动要点：邀请庾澄庆现场粉活动要点：邀请庾澄庆现场粉丝见面签售专辑；丝见面签售专辑；u活动链接：释放庾澄庆来长葛活动链接：释放庾澄庆来长葛活动与项目加推开盘信息活动与项目加推开盘信息u1111月主题活动：万盛狂欢月月主题活动：万盛狂欢月u活动要点：南瓜灯活动要点：南瓜灯DIYDIY、化妆、化妆舞会、魔术、糖果舞会、魔术、糖果DIY,DIY,周周有周周有参与，到访有礼；参与，到访有礼；u活动链接：释放万圣诳欢活动活动链接：释放万圣诳欢活动与项目加推开盘信息与项目加推开盘信息u1111月市内售楼处主题活动：荷兰月市内售楼处主题活动：荷兰美食狂欢夜活动；美食狂欢夜活动；u活动要点：配合现场，发放万圣活动要点：配合现场，发放万圣狂欢活动门票及到访有礼兑换券；狂欢活动门票及到访有礼兑换券；延长市内售楼处接待时间（延长市内售楼处接待时间（1818：00-22:0000-22:00）。）。强销期强销期u1212月主题活动：圣诞狂欢月月主题活动：圣诞狂欢月u活动要点：礼品活动要点：礼品DIYDIY、贺卡、贺卡DIYDIY、圣诞袜、圣诞袜DIYDIY、圣诞大餐、圣诞大餐,周周周周有参与，到访有礼；有参与，到访有礼；u活动链接：释放圣诞诳欢活动活动链接：释放圣诞诳欢活动与项目加推开盘信息与项目加推开盘信息u1212月市内售楼处主题活动：荷兰月市内售楼处主题活动：荷兰美食圣诞夜活动；美食圣诞夜活动；u活动要点：配合现场，发放圣诞活动要点：配合现场，发放圣诞狂欢活动门票及到访有礼兑换券；狂欢活动门票及到访有礼兑换券；延长市内售楼处接待时间（延长市内售楼处接待时间（1818：00-22:0000-22:00）。）。节点节点 业内品鉴会业内品鉴会目的：通过业内寻找意目的：通过业内寻找意见领袖，加速项目业见领袖，加速项目业内口碑传播内口碑传播 庾澄庆粉丝见面会庾澄庆粉丝见面会7.57.5目的：通过大型演艺活动目的：通过大型演艺活动寻找大量主力客群，寻找大量主力客群，扩大大众知名度扩大大众知名度 新年答谢会新年答谢会12.1512.15目的：以新年答谢为由目的：以新年答谢为由邀请业主参加，促进邀请业主参加，促进老业主口碑传播老业主口碑传播暖场活动暖场活动业内口碑传播期业内口碑传播期快速增长期快速增长期持续加热期持续加热期国庆国庆节节七夕节七夕节7.57.55.15.1免费水卡免费水卡u7 7市内售楼处主题活动：英国美市内售楼处主题活动：英国美食金秋夜活动；食金秋夜活动；u活动要点：配合现场，发放早餐，活动要点：配合现场，发放早餐，茶点，饮料等；延长市内售楼处接茶点，饮料等；延长市内售楼处接待时间（待时间（1818：00-20:0000-20:00）。）。销售策略高端形象入市，低价引爆，以量立势高端形象提升项目价值，以3000元/较低价格刺激快速成交让长葛人民都看到让长葛人民都看到“抢抢”地盘地盘 长葛最强势阵地，截留区域竞品客户东区置业，首先看唐宁湾！东区置业，首先看唐宁湾！整地包装项目展示包装，提升视觉体验沿魏武大道树立项目道旗、会所作为售楼处门口设置8根大型道旗，工地设置8米对外围挡建议方向建议方向围绕核心价值，做足展示功课，售楼处外部，现场示范区、整体包装以直观方式打动客户，提升推广形象及展示形象，价值拔升，促进产品销售！奢华体验金碧辉煌殿堂级售楼处售楼处包装：整体包装凸现项目品质，利用外部空间延伸园林示范区：打造区域市场规模最大的示范区，沿河观景示范区打造,建立项目高品质形象。调性：富有自然情趣的舒适生活方式的演绎表现手法：节点景观、组团式、主题化集中景观景观设计原则景观功能建议沿河慢跑道：谱写健康生活方式，喻意幸福吉祥休闲小品：生活场景演绎，售楼处外展五重园林：龙湖五重园林打造设置中心水景雕塑情景描绘，引发客户对未来生活的无限遐想！极致景观项目展示包装，提升视觉体验无限畅行看房班车无限畅行配置新售楼处与临时售楼处设置两辆看房班车全天候对发，全天4趟免费接送班车路线让长葛市场都知道让长葛市场都知道“抢抢”眼球眼球一场眼球营销一个时代宣言一场区域炒作三大活动让长葛市场都知道明星效应借势明星效应热炒项目；唐朝乐队邀请当下热度较高的明星到访项目举办粉丝见面会，最大化借势明星效应，吸引客户到访，引发媒体关注，热炒项目；请汪峰/庾澄庆/乐嘉来一场粉丝见面会，最大化借势明星效应；电影下乡“电影下乡”活动下沉到每一个城镇举办“电影下乡活动”深入到每一个城镇；聚集城镇 村民，电影放映前组织项目产品推介，释放项目信息，深挖城镇客户；“电影下乡”活动下沉到每一个城镇，聚集城镇村民，电影放映前组织项目产品推介，释放项目信息，深挖城镇客户！全城派送食用油、电影票等实用到访礼持续刺激持续提供到访礼品,每天不断刺激到访客户定向发放活劢当天邀请门票含礼品兑换,做到持续、有效的积累客户，到访有礼送不停；食用油、电影票等实用到访礼持续刺激，促进邀约！早餐、下午茶市内临时售楼处免费早餐、下午茶体验增设市内临时售楼处，为销售提供市内接电、客户接待等工作，提供便利接待保障;临时售楼处增设餐点，下午茶时刻体验，通过精致下午茶体验项目高端调性；夏季延长营业时间至9：00让常规渠道更精准让常规渠道更精准“抢抢”渠道渠道常规渠道精细化管控精准渠道层层把控，定点投放！营销关键动作全县城核心地段户外、道旗封锁在全县城核心地段，设置户外及道旗；在人流量集中关键区域设置道旗封锁，核心区域全面覆盖；关键词：低总价、性价比！持续高举高打,在全县城核心区域增加户外高炮，道旗全面铺街封锁，做到热点核心区域全面覆盖热点核心区域全面覆盖户外：树形象，传价值！道旗：价值点强传递！营销关键动作大型商超巡展90选择核心区域内大型商场、超市进行巡展；增加巡展包装展示的强度，利用特色服饰、个性伞棚，提高巡展区域的客户兴趣；现场接待、谈判接待、谈判功能，意向客户可进行深入洽谈；电开、班车配合意向客户定时带访现场或市内售楼处；监控计划监控计划：定期到巡展地点检查展板位置，根据客流量随时调整；选择核心区域大型商超进行巡展，着重考虑人流量较大超市、人流量较大超市、商场商场进行巡展，确保巡展效果最大化。营销关键动作全城海量派单，独立派单团队拓客组织独立派单团队进行拓客，充分挖掘客户资源，为项目来电、来访提供充足的客户支撑。全城海量派单，核心区域重点覆盖核心区域重点覆盖；通过对高端小区和大型商超高端小区和大型商超派散单的形式，挖掘客户资源；组织独立派单团队独立派单团队进行专业拓客派单，统一高统一高效管理；效管理；我们的投放策略？全城密集轰炸，不同区域不同诉求！如何操作？读完这条信息的人，晚上睡觉都会笑醒！唐宁湾读完这条信息的人，晚上睡觉都会笑醒！唐宁湾70年产权三居！总价40万左右，首付不足10万！通宵选购热线XXXXXXX你必将为这条短信坐立不安！你必将为这条短信坐立不安！与你未来息息相关！首付不到10万，买到市政府最中心，唐宁湾70年产权三居！通宵排队热线XXXXXXX不是去上班，就是去抢房的路上！不是去上班，就是去抢房的路上！首付不到10万，70年产权三居！史上最为疯狂的抢购，唐宁湾XXXXXXXX，极可能占线！再观望就失望！再观望就失望！首付不到10万拿下唐宁湾三居，市政府最中心，商场园林样样有,等待就错过！通宵排队热线XXXXXXX当大多数人为年终奖发愁时，极少数人已经赚钱了！当大多数人为年终奖发愁时，极少数人已经赚钱了！首付10万拿下长葛新区三居，市政府最中心，唐宁湾XXXXXX短信内容抓人眼球营销关键动作全城70万人口,短信全线覆盖,将密集轰炸进行到底 四、启用四、启用400400语音短信语音短信 外呼模式外呼模式 1、常规短信渠道受阻时，及时调整短信投放，启用400语音短信外呼，保障项目来电目标；三线监控，保证效果1、短信公司派专人现场监控，随时调整；2、销售线监听电话录音对销售代表说辞，接电状态进行调整；同时对当天登记有效来电进行二次判定；3、策划线依据销售任务对投放数量、资源、内容、效果每日跟进。渠道常规短信投放400语音外呼策划销售双管齐下，联合短信/400公司三方发力，满城皆知，保障项目有效来电！最大化提高短信有效率！变化短信发送方式，精准把控数据公司操作方式：精准把控投放时间，分时间段、分内容、分人群投放，及时更换数据资源及短信公司营销关键动作售楼处空飘、拱门等制造节日气氛关键词：温馨、实惠、热闹！根据推售、节日等活动节点、增设暖场活动及案场节日氛围包装，营造售楼处氛围，增加客户好感度，促进邀约！活动形式：以粽子、巧克力、月饼DIY，陶艺等形式提高客户参与度；客户实惠：除了现场能够亲自动手制造礼品带走以外，为到访客户、认购客户准备相应的节日礼品，如粽子礼盒、玫瑰花、月饼礼盒等等。假日营销，增进客户粘性，增加客户好感度，促进邀约！营销关键动作移动售楼处，班车现场售楼处与市内对发车体移动售楼处，长期覆盖片区重点区域，由点及面横扫片区客户！增加客户班车,随车配置派单人员截流，随时停靠随时拦客意向客户可直接送往售楼处进行接待。实施要点：派单量预估：150-200份/人/天；每天在岗人数为3人；整体包装的项目看房班车，在主要派单路口停靠，随时带客看房。营销关键动作门户网网络、官微、微信三大网、官微、微信三大网络区域覆盖区域覆盖n四大网站:搜房网/搜狐焦点网/新浪乐居网/腾讯网n网络硬广内容:蓄客期，主要释放项目定位与产品信息；开盘期，主要释放开盘节点与优惠信息。n官方微博、微信内容：及时释放项目活动信息、产品信息等。n上线时间：2014年9月、10月、11月n上线内容：翻牌、文字链、通栏等官方微博翻牌文字链接通栏官方微信利用网络硬广、软文、官网微博、微信等渠道，区域覆盖，释放项目信息，塑造项目品牌形象，持续造势，保证市场热度。主流网络持续推广，全面树立项目形象、释放项目信息并保持市场声音，门户网络、官微、微信三大网络区域覆盖；营销关键动作二、三级市场联动实施要点：联合县城二手房门店，进行二、三级市场联动；精准客户资源锁定，二手房置业顾问直接带客；短期快销箴言u占领式渠道铺排占领式渠道铺排轰轰烈烈，大大方方，抢夺客户轰轰烈烈，大大方方，抢夺客户u赛跑式营销前置赛跑式营销前置时间是金，跑步向前，快速面市时间是金，跑步向前，快速面市u非常规杀客手段非常规杀客手段氛围至上，精确制导，迫客成交氛围至上，精确制导，迫客成交大型节点活动爆破，制造市场声音大型节点活动爆破，制造市场声音百人销售团队强攻市场百人销售团队强攻市场配合重大节点，线上线下集中轰炸配合重大节点，线上线下集中轰炸强攻项目首次入市，做到满城皆知强攻项目首次入市，做到满城皆知就刚需卖刚需，突出性价比！就刚需卖刚需，突出性价比！营销策略方案二营销策略方案二呵护城市中坚 刚需“解放运动”纲领一：铁底开盘，转瞬即逝 纲领二：中心增值，置业无忧纲领三：享受生活，三代同堂 纲领四：政务中心，身份标签纲领五：商业配套，生态配套 纲领六：千万惊喜，神秘放颂住中心住中心 无无门槛门槛 解放刚需解放刚需纲领一：多维交通，无缝对接 纲领四：抄底首付，分期付款纲领二：触底开盘，置业无忧 纲领五：以老带新，尽享优惠纲领三：增值保障，终极理财 纲领六：超值折扣，价格革命营销策略方案二THANKS携手同心，共创非凡！