上海 海上海LOFT项目营销执行报告

海海 上上 海海LOFTLOFT营销执行报告营销执行报告上海策源置业顾问有限公司上海策源置业顾问有限公司非常地产非常地产&上海办公楼市场分析上海办公楼市场分析关键词：关键词：潜力、竞争潜力、竞争一、市场供应状况一、市场供应状况 随着上海经济的快速发展，其经济的国际化和资本的集聚随着上海经济的快速发展，其经济的国际化和资本的集聚性，将给上海的办公楼市场带来前所未有的发展机遇。性，将给上海的办公楼市场带来前所未有的发展机遇。办公用房利润较高。其稳定的收益和良好的现金流是房地办公用房利润较高。其稳定的收益和良好的现金流是房地产投资者较为看好的产投资者较为看好的。20002000年以后，很多发展商已看到办公楼市场的复苏，年以后，很多发展商已看到办公楼市场的复苏，因而因而加大了投资力度，预计在加大了投资力度，预计在0404年底、年底、0505年初办公楼的供应量会迅速上升。年初办公楼的供应量会迅速上升。产权式办公楼作为一种投资产品为人们所看好，产权式办公楼作为一种投资产品为人们所看好，尤其是尤其是0303年，由于住宅市场投资空间的相对饱和，很多投年，由于住宅市场投资空间的相对饱和，很多投资客将目光转向了办公楼市场。资客将目光转向了办公楼市场。二、市场需求状况二、市场需求状况 随着上海对外吸引力的不断提升，对外商务联系将更加密切，随着上海对外吸引力的不断提升，对外商务联系将更加密切，未来上海的企业规模将不断扩大，中小企业将迅猛发展，未来对办公用未来上海的企业规模将不断扩大，中小企业将迅猛发展，未来对办公用房的需求将会大大增加房的需求将会大大增加。据最新数据显示，据最新数据显示，0404年上半年上海办公楼的空置年上半年上海办公楼的空置率在率在11%11%左右，是历史较低水平。左右，是历史较低水平。三、办公楼空置率三、办公楼空置率购买产权式办公楼的建筑面积需求比例购买产权式办公楼的建筑面积需求比例 办办公公市市场场中中的的主主力力面面积积需需求求段段为为8130081300平平米米。可可以以看出，该建筑面积段的需求比较适合中小型企业。看出，该建筑面积段的需求比较适合中小型企业。四、市场需求特征四、市场需求特征从价格方面来看，从价格方面来看，1200012000元元可以作为基本分界线，约可以作为基本分界线，约七七成的需成的需求是在求是在1200012000元以下的，合计比例超过元以下的，合计比例超过70%70%。其中。其中1000010000元左右元左右的合计有的合计有43%43%，以以800110000800110000元的比例最高，达到元的比例最高，达到28%28%。购买产权式办公楼的价格需求购买产权式办公楼的价格需求 中房上海办公楼指数已显示上海办公楼市场从中房上海办公楼指数已显示上海办公楼市场从20002000年之后逐年递增的价格走势。年之后逐年递增的价格走势。未来办公楼市场价格仍将呈现涨跌互现的局面。未来办公楼市场价格仍将呈现涨跌互现的局面。五、办公楼价格指数五、办公楼价格指数 85%85%的的办办公公楼楼日日租租金金段段都都在在1 12 2元元/平平方方米米/天天左左右右，而而高高位位日日租租金金段段维维持持在在2 23 3元元/平平方方米米/天天，占占办办公公楼楼总总供供应应量量的的15%15%。办公楼平均售价约在。办公楼平均售价约在10000100001300013000元元/平米。平米。六、区域市场六、区域市场杨浦：杨浦：虹虹口口区区的的办办公公楼楼基基本本集集中中在在北北外外滩滩和和四四川川北北路路沿沿线线。北北外外滩滩租租金金一一般般在在3.53.54 4元元/平平米米/天天；四四川川北北路路办办公公楼楼租金约在租金约在2.52.5元元/平米平米/天。天。虹口：虹口：闸北的办公物业基本集中在不夜城地区，或以闸北的办公物业基本集中在不夜城地区，或以此为中心的外围扩散区域。闸北办公楼目前的平均售价此为中心的外围扩散区域。闸北办公楼目前的平均售价约在约在1050010500元元/平米，平均租金在平米，平均租金在2.382.38元元/平米平米/天。天。闸北：闸北：中标单位中标单位地块位置地块位置中标价中标价用途用途土地面积土地面积平方米土地价土地价万元/亩楼面价楼面价元/规划规划容积率容积率上风建设国权路39号12250办公3233825312712.98鹏欣（集团）国伟路北、包岭新村北17273综合2093555021713.8新纺织实业营口路东、佳木斯路南4565办公835636417073.2益海房产宁国路西、河间路南4990住、办1071431118632.1、3.4信通房产周家嘴路南、江浦路东9118住、办2243127116262.0、3.0七、潜在市场供应七、潜在市场供应20032003年杨浦区土地出让情况：年杨浦区土地出让情况：20032003年年杨杨浦浦区区共共出出让让土土地地1313幅幅，土土地地面面积积共共38.1138.11万万平平方方米米。其其中中，带有办公性质的土地有：带有办公性质的土地有：地块名称地块名称地块位置地块位置土地土地用途用途土地土地面积面积容容积积率率可建可建面积面积M8线鞍山路站出让地块打虎山路以东、控江路以北商业、办公182923.6 65851M8线江浦路站出让地块江浦路以西、控江路以北商业、办公171053.6 6157820042004年杨浦办公用地挂牌招标年杨浦办公用地挂牌招标 20042004年年1 1号号土土地地公公告告中中，共共出出让让1111幅幅商商业业、办办公公、宾宾馆馆及及其其他他用用途途用用地地。土土地地面面积积共共49.5949.59万万平平方方米米，最最大大可可建建面面积积78.1678.16万万平平方方米米。其其中中有有两幅地块位于杨浦区内。两幅地块位于杨浦区内。预计预计20052005年推盘个案年推盘个案曲阳路项目曲阳路项目地理位置：曲阳路地理位置：曲阳路910910号。号。总占地面积：约总占地面积：约4350043500平方米平方米总建筑面积：约总建筑面积：约1212万平方米万平方米其中住宅部分：约其中住宅部分：约6 6万平方米万平方米商业、办公部分：约商业、办公部分：约6 6万平方米万平方米北外滩商务港北外滩商务港地理位置：周家嘴路、海门路地理位置：周家嘴路、海门路占地面积：占地面积：2.982.98万平米万平米总建筑面积：总建筑面积：10.810.8万平米万平米建建筑筑类类型型：以以小小高高层层和和高高层层为为主主的的住住宅和宅和1 1栋办公及商业栋办公及商业容积率：综合容积率容积率：综合容积率3.63.6绿化率：大于等于绿化率：大于等于35%35%海上海上SOHOSOHO项目位置：位于杨浦区，东临营口路、北安波路。项目位置：位于杨浦区，东临营口路、北安波路。占地面积：占地面积：124483124483平方米。平方米。总建筑面积：总建筑面积：307337307337平方米；平方米；其中地上建筑面积：其中地上建筑面积：261137261137平方米；平方米；地下建筑面积：地下建筑面积：4620046200平方米。平方米。容积率：综合容积率容积率：综合容积率2.102.10。地块现状：地块已经基本平整。地块现状：地块已经基本平整。社区规划：以社区规划：以SOHOSOHO社区为主体，配置相应商业和办公。社区为主体，配置相应商业和办公。名称地址总建筑面积（m2）主力面积范围（m2）得房率层高租金（/天）售价（元/m2）物业管理费销售率开盘时间致远大厦斜土路768号3000060-15570%3.4米RMB2.65(含物业)均价1000010100%2003-02均瑶国际广场肇嘉浜路789号79000134-36570%3.2米0.60.67美金均价200002592%2003-02飞洲国际广场零陵路899号45000110-23073%3.15米/均价210002170%2004-03沙田大厦长寿路577号2350070-110073%3.2米/均价950010100%2003-12华敏 翰尊国际延安西路726号135000125-40072%3.45米0.7美金均价210002595%2003-09海森国际大厦康定路1469号26852137-27573%2.7米RMB3.2均价125001365%2004-06销售率截止日期销售率截止日期20042004年年9 9月月3030日日八、办公物业销售周期调研八、办公物业销售周期调研楼盘楼盘公司名称公司名称租用面积租用面积行业类型行业类型面面积积比比例例数数量量比比例例恒 隆 广场美国索尼、AMA建筑设计公司、海润广告公司、恒峻影视传播公司、创嘉广告等约为9500平方米唱片公司、广告公司、建筑设计公司、传媒公司、影视公司等11%8%中 信 泰富大厦李奥贝纳广告公司、恒美广告、卓鑫公关公司、益枫建筑设计公司、嘉乙网络公司等约为13000平方米公关公司、IT网络公司、建筑设计公司、广告公司等21%16%梅 龙 镇广场奥美广告、华尔街日报、美联报社、香港网络公司、英国ID设计公司、索美服饰公司等约为10000平方米报社、杂志社、服装设计公司、广告公司、室内设计公司、IT公司等18%15%嘉 里 中心智威汤逊-中乔奥美广告公司、广告与搜索报社等约为3700平方米广告公司、建筑设计公司、报社等11%6%九、目前创意类公司在甲级写字楼的比例九、目前创意类公司在甲级写字楼的比例海上海海上海LOFTLOFT市场总结：市场总结：海上海海上海LOFTLOFT的适时推出有着良好的市场机会点，的适时推出有着良好的市场机会点，但其中所蕴涵的风险也不容忽视，关键取决于项目工程、但其中所蕴涵的风险也不容忽视，关键取决于项目工程、销售、策划、物业等各协作团队的到位的工作、无间的配销售、策划、物业等各协作团队的到位的工作、无间的配合、坚定的信心进行项目的整体掌控和系统操作，以实现合、坚定的信心进行项目的整体掌控和系统操作，以实现海上海海上海LOFTLOFT销售的全面成功！销售的全面成功！目标客群分析目标客群分析关键词：圈内、圈外关键词：圈内、圈外购买目的分析购买目的分析自用客户自用客户投资客户投资客户据现有意向客户分析，自用客户占主导地位。据现有意向客户分析，自用客户占主导地位。自用客户自用客户购买心理分析购买心理分析区域内区域内区域外区域外区域发展：区域发展：对整体区域形象及交对整体区域形象及交通条件提升持乐观态度。通条件提升持乐观态度。群聚效应：群聚效应：通过创意行业聚集，通过创意行业聚集，追求产业链的价值最大化。追求产业链的价值最大化。品牌效应：品牌效应：注重上实品牌影响力带注重上实品牌影响力带来对自身企业形象的支持作用。来对自身企业形象的支持作用。空间结构：空间结构：青睐于产品的空间设计，青睐于产品的空间设计，自由发挥对自身办公空间的创意。自由发挥对自身办公空间的创意。投资客户投资客户购买心理购买心理分析分析办公市场：办公市场：对上海办公楼市场持乐观看好态度。对上海办公楼市场持乐观看好态度。区域发展：区域发展：看好杨浦整体区域发展态势。看好杨浦整体区域发展态势。品牌效应：品牌效应：注重上实品牌影响力带来投资安全性。注重上实品牌影响力带来投资安全性。创意浓郁的行业类别：创意浓郁的行业类别：深具创意产业或相关产业行业特性，注重创意元素对自我发展的重要性。深具创意产业或相关产业行业特性，注重创意元素对自我发展的重要性。成长型的商务模式：成长型的商务模式：多为中小型企业，处于快速成长阶段，对自己未来发展具有极强信心。多为中小型企业，处于快速成长阶段，对自己未来发展具有极强信心。领先的意识形态：领先的意识形态：对社会主流意识具有极强的敏锐度和预见性，能够迅速地对社会主流意识具有极强的敏锐度和预见性，能够迅速地形成时尚潮流并带动大众的参与。形成时尚潮流并带动大众的参与。理性的价值观念：理性的价值观念：认同有效投入会产生更多更有价值的财富，对商务环境的选择认同有效投入会产生更多更有价值的财富，对商务环境的选择具有个性化的价值衡量标准。具有个性化的价值衡量标准。包容的文化观点：包容的文化观点：极强的文化包容力培育出优越的优皮气质，关注商务环境极强的文化包容力培育出优越的优皮气质，关注商务环境与自我气质的和谐性。与自我气质的和谐性。LOFTLOFT卖点分析卖点分析关键词：空间关键词：空间办公个性空间办公个性空间办公升级空间办公升级空间办公自由空间办公自由空间办公配套空间办公配套空间个性的办公空间引导新颖的办公环境个性的办公空间引导新颖的办公环境公司发展、人员扩充向高度要空间公司发展、人员扩充向高度要空间一个公司三个空间，工作、商务、休息各不相扰一个公司三个空间，工作、商务、休息各不相扰文化三大件、空中会所、最新、最科技、最环保的商务配套设施文化三大件、空中会所、最新、最科技、最环保的商务配套设施办公生活空间办公生活空间20000M220000M2创意商业街区，打造沪东全新商业新空间创意商业街区，打造沪东全新商业新空间办公发展空间办公发展空间杨浦、虹口随着上海战略性发展规划的调整，带来前所未有杨浦、虹口随着上海战略性发展规划的调整，带来前所未有的发展新机遇的发展新机遇办公主题空间办公主题空间沪上首个创意产业基地，必将成为创意精英汇聚之地，行业群聚沪上首个创意产业基地，必将成为创意精英汇聚之地，行业群聚效应商机无限效应商机无限办公品牌空间办公品牌空间发展商的品牌效应、发展商的品牌效应、LOFTLOFT办公空间的文化概念效应、建筑物的美观现代办公空间的文化概念效应、建筑物的美观现代感、无敌的前后景观无不凸显进驻公司的品位、品牌感、无敌的前后景观无不凸显进驻公司的品位、品牌产品总体定位产品总体定位关键词：创意、混合关键词：创意、混合全天候全天候生活化生活化创意商务基地创意商务基地 海上海创意海上海创意LOFTLOFT是一种全新的商务建筑是一种全新的商务建筑,更是一种全新的商务模式。更是一种全新的商务模式。它以它以深具创意因子深具创意因子的行业从业人员的商务特性为服务目标，的行业从业人员的商务特性为服务目标，打破常规化工作与生活的界限，打破常规化工作与生活的界限，通过独特的空间转换、生活化的配套模式、创新的立面形象通过独特的空间转换、生活化的配套模式、创新的立面形象创建全新的创意商务基地。创建全新的创意商务基地。阶段性推广策略阶段性推广策略时间节点：时间节点：1010月月3 3日日 1212月月2424日日 1010月月2020日日 1111月月2727日日 1 1月月3030日日 2 2月月1 1日日5 5月月1414日日3 3月月1 1日日6 6月月3030日日 准备期准备期预约期预约期 公开期公开期第一波强销期第一波强销期强销过渡期强销过渡期第二波强销期第二波强销期 清盘期清盘期开盘日开盘日 关键词：时间、体量关键词：时间、体量营销渠道建设策略营销渠道建设策略关键词：全方位、新立体传播关键词：全方位、新立体传播推广主力线推广主力线方式：方式：NPNP稿、户外广告、房展会、稿、户外广告、房展会、RDRD软文造势线软文造势线 方式：以商房联为平台的媒体俱乐部方式：以商房联为平台的媒体俱乐部 辅助媒体线辅助媒体线 方式：各创意产业行业类、时尚杂志、网站等方式：各创意产业行业类、时尚杂志、网站等 主力促销线主力促销线 方式：方式：DMDM直邮直邮 拜访拜访促销活动线促销活动线 方式：方式：创意产业相关行业产品信息发布会创意产业相关行业产品信息发布会 上海创意产业基线报告上海创意产业基线报告 CBDCBD区域巡展区域巡展 高校创意产业作品巡高校创意产业作品巡展展产品包装线产品包装线 方式：方式：看房通道看房通道LOFTLOFT实品屋展示实品屋展示招商促进线招商促进线 方式：方式：在销售现场接受商业街在销售现场接受商业街及及LOFTLOFT投资客户的招商委托投资客户的招商委托文化品位线文化品位线 方式：运用方式：运用海上剧院、海上会馆、海上讲堂及海上剧院、海上会馆、海上讲堂及LOFTLOFT空中空中会馆进行系列性高品位文化运营及预演。会馆进行系列性高品位文化运营及预演。创意创意LOFTLOFT的品牌内涵的品牌内涵关键词：文化、内涵关键词：文化、内涵创意创意LOFTLOFT品牌内涵品牌内涵LOFTLOFT的精神内核与物理特征的精神内核与物理特征商业街市场形象的延续与拓展商业街市场形象的延续与拓展海上海品牌海上海品牌新文化地产新文化地产上实品牌上实品牌大学城与北外滩大学城与北外滩上海（中国）首家创意产业基地上海（中国）首家创意产业基地创意创意LOFTLOFT品牌推广计划品牌推广计划关键词：创新、务实关键词：创新、务实形象塑造阶段：形象塑造阶段：1010月月2020日至日至1111月月2727日日活活 动动 A A：创意产业基地授牌典礼及新闻发创意产业基地授牌典礼及新闻发布会布会主要参与对象主要参与对象:全国媒体房地产类媒体、政府部门全国媒体房地产类媒体、政府部门 相关领导及创意产业知相关领导及创意产业知名人士名人士活动举办时间：活动举办时间：1010月月2222日日活动举办地点：活动举办地点：海上海销售中心海上海销售中心活活 动动 预预 算：算：1010万元万元活活 动动 B B：意象之旅意象之旅奇石落户海上海之创奇石落户海上海之创意意PartyParty主要参与对象：主要参与对象：房地产及文艺综合类媒体、房地产及文艺综合类媒体、LOFTLOFT目标目标 购买客户及目标租户、商购买客户及目标租户、商业街招商对象业街招商对象活动举办时间：活动举办时间：1010月月2323日日活动举办地点：活动举办地点：海上海商业街工地现场海上海商业街工地现场活活 动动 预预 算：算：1515万元万元 活活 动动 C C：上海创业产业生存现状调研报告上海创业产业生存现状调研报告主主 办：办：政府政府XXXXXXXX部门部门 新闻晨报新闻晨报协协 办：办：海上海、海畅公司海上海、海畅公司活动形式：活动形式：定期在媒体上发布阶段性调研结果定期在媒体上发布阶段性调研结果活动预算：活动预算：5 5万元万元形象推广阶段：形象推广阶段：1111月月2727日至日至1 1月月3030日日活活 动动 A A：感感触无限触无限-马爹利之夜马爹利之夜空间想象空间想象 首发仪式暨创意首发仪式暨创意LOFTLOFT开盘典礼开盘典礼活动时间：活动时间：1111月月2626日日活动地点：活动地点：商业街样板段商业街样板段主要参与对象：主要参与对象：全国媒体、全国媒体、空间想象空间想象采访对象采访对象 LOFTLOFT目标客户、目标租户目标客户、目标租户活动预算：活动预算：2020万万活活 动动 B B：创意圣诞夜创意圣诞夜狂欢派对狂欢派对活动时间：活动时间：1212月月2424日日活动地点：活动地点：商业街样板段或销售中心商业街样板段或销售中心主要参与对象：主要参与对象：广告公司、广告公司、ITIT类公司、建筑设计公司类公司、建筑设计公司 音乐制作公司、电玩公司、音乐制作公司、电玩公司、LOFTLOFT目标客户目标客户 以团队形式参加以团队形式参加活动预算：活动预算：2020万万各阶段销售及推广计划各阶段销售及推广计划楼号楼号小套小套200200中套中套200-300200-300大套大套300300以上以上总户数总户数备注备注8 8号楼号楼484846461818112112创意居创意居9 9号楼号楼4747363623231061061010号楼号楼454537371919101101总计套数总计套数1401401191196060319319套型比例套型比例（%）434389893737303018188181100100LOFT房源情况表：房源情况表：第一阶段：准备期第一阶段：准备期 10/310/3至至10/2010/20工作重点：工作重点：做好各项销售前期准备工作做好各项销售前期准备工作 价格策略价格策略：无可公开价格，积极排摸市场无可公开价格，积极排摸市场 推案计划推案计划：无可售单位无可售单位 推广主题推广主题：“什么是什么是LOFTLOFT”广告主题广告主题：以海上海创意以海上海创意LOFTLOFT定义未来商务潮流。定义未来商务潮流。关键词：明确、到位关键词：明确、到位 推广手段推广手段 1 1、硬广告配合、硬广告配合2 2、软性宣传、软性宣传3 3、区域内针对性的发放、区域内针对性的发放DMDM4 4、与区政府合作进行上海都市产业研讨会与区政府合作进行上海都市产业研讨会5 5、与复旦联合对上海创意产业进行基线报告、与复旦联合对上海创意产业进行基线报告 本阶段预期效果本阶段预期效果对本案进行预热、吸引目标客户，为强销期做好对本案进行预热、吸引目标客户，为强销期做好充分的铺垫及相关各项准备工作。充分的铺垫及相关各项准备工作。第二阶段：预约期第二阶段：预约期 10/2010/20至至11/2711/27 价格策略：价格策略：开盘前夕实行价格封锁开盘前夕实行价格封锁 推案计划：推案计划：推广主题：推广主题：进一步阐述进一步阐述LOFTLOFT特性，强化海上海创特性，强化海上海创意意LOFTLOFT未来商务引领者的市场地位。未来商务引领者的市场地位。广告主题广告主题：海上海创意海上海创意LOFTLOFT，创意商务时代创意商务时代 不推售任何物业，接受客户登记，不推售任何物业，接受客户登记，但不做任何形式保留但不做任何形式保留。工作重点：工作重点：全面积累有效客户全面积累有效客户 关键词：影响、差异关键词：影响、差异阶段性推广手段阶段性推广手段 1 1、硬广告配合、硬广告配合2 2、软性宣传、软性宣传3 3、区域外针对性的发放、区域外针对性的发放DMDM4 4、针对目标客户举办针对目标客户举办专题推介会专题推介会 本阶段预期效果本阶段预期效果进一步加大市场预热力度，进一步加大市场预热力度，建立项目整体形象，强势推广，全面增加有效客源。建立项目整体形象，强势推广，全面增加有效客源。第三阶段：开盘强销期第三阶段：开盘强销期 04/11/2704/11/27至至05/1/3005/1/30 工作重点：工作重点：最大限度促成交易并持续积累有效客户。最大限度促成交易并持续积累有效客户。推案计划推案计划 按按1010、9 9、8 8号楼的推案顺序，先以号楼的推案顺序，先以1010、9 9号中小户号中小户型投入市场，同时接受其他物业的登记。型投入市场，同时接受其他物业的登记。此阶段推售总量为：此阶段推售总量为：112112套，累计销售率套，累计销售率35%35%关键词：冲量、调控关键词：冲量、调控楼号楼号小套（推售数）小套（推售数）中套（推售数）中套（推售数）大套（推售数）大套（推售数）累计累计1010号楼累计号楼累计25252525101060601010号楼新推号楼新推2525252510106060累计销售数累计销售数222221215 548489 9号楼号楼接受预定登记接受预定登记8 8号楼号楼接受预定登记接受预定登记累计已开房源累计已开房源总数总数2525252510106060累计推售比例累计推售比例占总数占总数20%20%公开期公开期11月月27日日-12月月24日主推房源：日主推房源：10#成功之成功之梯梯公开期公开期11月月27日日-12月月24日主推房源：日主推房源：10#成功之成功之梯梯单位：周单位：周单位：套单位：套公开期每周销售套数计划公开期每周销售套数计划单位：周单位：周单位：万元单位：万元公开期每周资金回笼计划公开期每周资金回笼计划楼号楼号小套（推售数）小套（推售数）中套（推售数）中套（推售数）大套（推售数）大套（推售数）累计累计1010号楼累计号楼累计4545373719191011011010号楼新推号楼新推202012129 94141累计销售数累计销售数35353030101075759 9号楼累计号楼累计252518180 043439 9号楼新推号楼新推25251818 0 04343累计销售数累计销售数22221515接受预定登记接受预定登记37378 8号楼号楼接受预定登记接受预定登记公开累计公开累计707055551919144144已收累计已收累计575745451010112112 未售累计未售累计13137 79 93232累计推售比例累计推售比例占总数占总数45%45%第一波强销期第一波强销期1212月月2424日日-1-1月月3030日主推房源：日主推房源：10#10#成功之梯、成功之梯、9#9#智慧之眼智慧之眼 第一波强销期第一波强销期1212月月2424日日-1-1月月3030日主推房源：日主推房源：10#10#成功之梯、成功之梯、9#9#智慧之眼智慧之眼 价格策略：价格策略：以以“低开高走低开高走”的策略，先试探市场反应的策略，先试探市场反应推售过程中模糊单价，打总价概念。推售过程中模糊单价，打总价概念。成交价格在报价基础：成交价格在报价基础：9999折折/按揭、按揭、9898折折/一次性一次性实行明折明扣实行明折明扣销售结果达到预期效果均价适当上浮销售结果达到预期效果均价适当上浮 单位：周单位：周单位：套单位：套第一波强销期每周销售套数计划第一波强销期每周销售套数计划单位：周单位：周单位：万元单位：万元第一波强销期每周资金回笼计划第一波强销期每周资金回笼计划推广主题：推广主题：以以已已购购业业主主的的口口吻吻描描述述海海上上海海创创意意LOFTLOFT未来商务模式所形成的商务优势。未来商务模式所形成的商务优势。广告主题广告主题：商务意识决定商务形态商务意识决定商务形态 推广手段推广手段1 1、硬广告配合、硬广告配合2 2、软性宣传、软性宣传3 3、以中法文化年为背景举行盛大开盘、以中法文化年为背景举行盛大开盘4 4、包装看房通道及设立样板房、包装看房通道及设立样板房 本阶段预期效果本阶段预期效果 全面加强客户购买信心，最大程度促成交易。全面加强客户购买信心，最大程度促成交易。第四阶段：强销过渡期第四阶段：强销过渡期 2/12/1至至/3/1/3/1 工作重点工作重点总结工作、调整策略、扩大宣传面，为下一波强销蓄势。总结工作、调整策略、扩大宣传面，为下一波强销蓄势。价格策略价格策略 延续前期价格策略，以总价相对低且区位较好的小套进延续前期价格策略，以总价相对低且区位较好的小套进行首轮价格过渡行首轮价格过渡 此阶段推售总量为：此阶段推售总量为：3232套，累计销售率套，累计销售率45%45%关键词：盘整、蓄势关键词：盘整、蓄势楼号楼号小套（推售数）小套（推售数）中套（推售数）中套（推售数）大套（推售数）大套（推售数）累计累计1010号楼累计号楼累计4545373719191011011010号楼新推号楼新推0 00 00 00 0累计销售数累计销售数40403232141486869 9号楼累计号楼累计474736360 083839 9号楼新推号楼新推22221818 0 04040累计销售数累计销售数35352323接受预定登记接受预定登记58588 8号楼号楼接受预定登记接受预定登记公开累计公开累计929273731919184184已收累计已收累计757555551414144144 未售累计未售累计171718185 54040累计推售比例累计推售比例占总数占总数57%57%过渡强销期过渡强销期2 2月月1 1日日-3-3月月1 1日主推房源日主推房源9#9#楼智慧之眼楼智慧之眼过渡强销期过渡强销期2月月1日日-3月月1日主推房源日主推房源9#楼智慧之眼楼智慧之眼推广主题：推广主题：以拜年为主题维系客户、交流信息。以拜年为主题维系客户、交流信息。广告主题广告主题：硬广告、软性宣传、硬广告、软性宣传、DMDM推广手段：推广手段：海上海创意海上海创意LOFTLOFT，商务新纪元。商务新纪元。单位：周单位：周单位：套单位：套强销过渡期每周销售套数计划强销过渡期每周销售套数计划单位：周单位：周单位：万元单位：万元强销过渡期每周销售套数计划强销过渡期每周销售套数计划本阶段预期效果本阶段预期效果进一步巩固并提升产品的市场形象，作好价格过渡。进一步巩固并提升产品的市场形象，作好价格过渡。第五阶段：二次强销期第五阶段：二次强销期 3/13/1至至/5/14/5/14 工作重工作重点：点：巩固、积累客户，争取最大限度成交客户。巩固、积累客户，争取最大限度成交客户。推案计推案计划划 分两个版块进行：分两个版块进行：大大套套：由由于于总总价价高高脱脱离离中中、小小套套有有较较大大距距离离，并并且且经经过过前前期期的的客户积累和调整，所以在这个时段进行独立的集中推售；客户积累和调整，所以在这个时段进行独立的集中推售；推售单位：推售单位：2727套；累计销售率：套；累计销售率：54%54%中、小套中、小套：利用：利用2 2次房展会以及前期各个渠道所进行的客户积累，次房展会以及前期各个渠道所进行的客户积累，于于3 3月底集中推出剩余月底集中推出剩余8#8#楼创意之门的中小型房源。楼创意之门的中小型房源。推售单位：推售单位：6969套；累计销售率：套；累计销售率：75%75%关键词：爆发、促销关键词：爆发、促销楼号楼号小套（推小套（推售数）售数）中套（推中套（推售数）售数）大套（推大套（推售数）售数）累计累计1010号楼累号楼累计计4545373719191011011010号楼新号楼新推推0 00 00 00 0累计销售累计销售数数42423535181896969 9号楼累号楼累计计4747363623231061069 9号楼新号楼新推推0 00 0 23 232323累计销售累计销售数数38382828 10 1076768 8号楼号楼接受预定登记接受预定登记公开累计公开累计929273734242207207已收累计已收累计808063632828171171 未售累未售累计计1212101014143636累计推售累计推售比例占总比例占总数数65%65%第二波强销期主推房源：第二波强销期主推房源：8#8#创意之门（大套销售期）创意之门（大套销售期）楼号楼号小套（推售数）小套（推售数）中套（推售数）中套（推售数）大套（推售数）大套（推售数）累计累计1010号楼累计号楼累计4545373719191011011010号楼新推号楼新推0 00 00 00 0累计销售数累计销售数44443636181898989 9号楼累计号楼累计4747363623231061069 9号楼新推号楼新推0 00 0 0 00 0累计销售数累计销售数45453333 20 2098988 8号楼累计号楼累计 30 303030101070708 8号楼新推号楼新推3030303010107070累计销售数累计销售数202020204 45656公开累计公开累计1221221031035252277277已收累计已收累计10910989894242240240 未售累计未售累计1313141410103737累计推售比例占累计推售比例占总数总数85%85%第二波强销期主推房源：第二波强销期主推房源：8#8#创意之门创意之门第二波强销期主推房源：第二波强销期主推房源：8#8#创意之门创意之门单位：周单位：周单位：套单位：套第二波强销期周销售套数计划第二波强销期周销售套数计划单位：周单位：周单位：万元单位：万元第二波强销期周资金回笼计划第二波强销期周资金回笼计划 价格策略价格策略 1 1、中小物业结合项目的工程进度及较好区位，再次抬价；、中小物业结合项目的工程进度及较好区位，再次抬价；2 2、大套由于没有集中面市，原则上根据区位区分价格，、大套由于没有集中面市，原则上根据区位区分价格，不做明显价格抬升。不做明显价格抬升。推广主题：推广主题：全面展示项目综合实力及发展商的品牌实力。全面展示项目综合实力及发展商的品牌实力。广告主题广告主题：海上海创意海上海创意LOFTLOFT，真实的未来商务世界真实的未来商务世界 推广手段推广手段1 1、硬性广告、硬性广告2 2、软性广告、软性广告3 3、开展俱乐部活动，加强口语传播效应、开展俱乐部活动，加强口语传播效应4 4、房展会促销、房展会促销本阶段预期效果本阶段预期效果全面展示项目综合实力及发展，在首轮的强推攻势下，全面展示项目综合实力及发展，在首轮的强推攻势下，推动第二轮销售。推动第二轮销售。第六阶段：清盘期第六阶段：清盘期 5/145/14至至/6/30/6/30 工作重点工作重点充分利用客户资源及各项促销，针对性销售剩余物业。充分利用客户资源及各项促销，针对性销售剩余物业。价格策略价格策略 对于剩余单位进行针对性的销售促进并鼓励客户传代销售对于剩余单位进行针对性的销售促进并鼓励客户传代销售推售单位：所有剩余物业推售单位：所有剩余物业 ；累积推售占总量：；累积推售占总量：100%100%关键词：针对、扩张关键词：针对、扩张楼号楼号小套（推小套（推售数）售数）中套（推中套（推售数）售数）大套（推大套（推售数）售数）累计累计1010号楼累号楼累计计4545373719191011011010号楼新号楼新推推0 00 00 00 0累计销售累计销售数数4545373719191011019 9号楼累号楼累计计4747363623231061069 9号楼新号楼新推推0 00 0 0 00 0累计销售累计销售数数47473636 22 2298988 8号楼累号楼累计计 48 48464618181121128 8号楼新号楼新推推181816168 84242累计销售累计销售数数4545424210105656公开累计公开累计1401401191196060319319已售累计已售累计1371371131135151301301 未售累未售累计计3 36 69 91818累计推售累计推售比例占总比例占总数数100%100%清盘期清盘期5 5月月14-614-6月月3030日主推房源：所有剩余房源日主推房源：所有剩余房源清盘期清盘期5 5月月14-614-6月月3030日主推房源：所有剩余房源日主推房源：所有剩余房源 推广主题：推广主题：通通过过对对各各创创意意类类行行业业客客户户聚聚集集效效应应，表表达本项目独特的产品定位优势。达本项目独特的产品定位优势。广告主题广告主题：海上海创意海上海创意LOFTLOFT，网聚商务的力量网聚商务的力量 单位：周单位：周单位：套单位：套清盘期周销售套数计划清盘期周销售套数计划单位：周单位：周单位：万元单位：万元清盘期周资金回笼计划清盘期周资金回笼计划 推广手段推广手段1 1、硬性广告、硬性广告2 2、软性宣传、软性宣传3 3、针对性的促销、针对性的促销本阶段预期效果本阶段预期效果成功实现剩余物业的扫尾工作成功实现剩余物业的扫尾工作 资金回笼计划折线表资金回笼计划折线表 以下资金回笼折线图是按发展商对海上海以下资金回笼折线图是按发展商对海上海LOFTLOFT的销售周期要求所制定，的销售周期要求所制定，销售周期约为销售周期约为2929周周200200天，均价初设为天，均价初设为1250012500元元/平方米计平方米计一、销售计划进度折线图一、销售计划进度折线图横坐标：销售周数横坐标：销售周数 纵坐标：每周销售套数纵坐标：每周销售套数单位：套单位：套二、资金回笼计划折线图二、资金回笼计划折线图横坐标：销售周数横坐标：销售周数 纵坐标：每周资金回笼数纵坐标：每周资金回笼数 总销金额：约总销金额：约1010亿元亿元单位：万元单位：万元 整体推广步骤为：整体推广步骤为：先通过中、小物业启动、预热、排摸市场先通过中、小物业启动、预热、排摸市场通过区位较好的小套物业推售完成首轮价格提升通过区位较好的小套物业推售完成首轮价格提升大套销售分段积累、集中销售；大套销售分段积累、集中销售；结合市场知名度及工程进度，完成第二轮价格提升结合市场知名度及工程进度，完成第二轮价格提升利用客户网络针对性、集中性的清盘利用客户网络针对性、集中性的清盘补强建议补强建议包装、优化看房通道，营造良好看房环境包装、优化看房通道，营造良好看房环境根据目标客户特点，设计建造样板房，增加产品的视觉冲根据目标客户特点，设计建造样板房，增加产品的视觉冲击力、激发客户购买欲击力、激发客户购买欲现场设置单体模型，加强客户对产品的感性认识现场设置单体模型，加强客户对产品的感性认识设置楼体挂幅，加大宣传面、展示良好工程形象设置楼体挂幅，加大宣传面、展示良好工程形象提前确定并落实相关物管服务，增加人性化、商务化内容提前确定并落实相关物管服务，增加人性化、商务化内容增加智能化设施，全面提升产品档次增加智能化设施，全面提升产品档次LOFTLOFT底商销售建议底商销售建议 LOFTLOFT底商近靠大连路是整个项目的形象面，其经营的业底商近靠大连路是整个项目的形象面，其经营的业态业种、档次、装修的风格、店招的统一等直接影响本态业种、档次、装修的风格、店招的统一等直接影响本项目的整体品质，对于本项目各种物业的价值提升具有项目的整体品质，对于本项目各种物业的价值提升具有重要的意义，所以原则上建议以下三种方案靠考虑：重要的意义，所以原则上建议以下三种方案靠考虑：最佳方案为：底商只租不售最佳方案为：底商只租不售其次方案：三年内暂不销售其次方案：三年内暂不销售最后方案：最后方案：20052005年年9 9月商业街正式营业后，以售后返月商业街正式营业后，以售后返租的方式销售租的方式销售周边区域内裙房底商租售价格周边区域内裙房底商租售价格案名案名位置位置租金租金元元/天天/平米平米售价售价元元 /平米平米备注备注杨杨浦浦中通雅苑底铺中通雅苑底铺本溪路本溪路鞍山路鞍山路5858餐饮、美容、服装餐饮、美容、服装英达苑底铺英达苑底铺大连路大连路56.556.525000250001 1层加层加2 2层售价层售价和平商厦和平商厦大连路大连路10791079号号2.52.51-31-3层共层共44004400平米平米国美电器租期国美电器租期6 6年年虹虹口口乾鸿苑底铺乾鸿苑底铺大连路大连路919919弄弄6 6餐饮、超市、药房餐饮、超市、药房香港丽园底铺香港丽园底铺岳州路岳州路4.54.52500025000底楼底楼20002000平米整层售价平米整层售价瑞虹生活广场瑞虹生活广场临平路临平路133133弄弄10141014（1F1F）7 7（2F2F）咖吧、首饰、室内软装潢咖吧、首饰、室内软装潢等等目前海上海周边在售的底商并不多，而海上海底商的形式又不同于其目前海上海周边在售的底商并不多，而海上海底商的形式又不同于其他常规物业的底商，因此在租、售计划的定价上建议慎重。他常规物业的底商，因此在租、售计划的定价上建议慎重。如如LFOTLFOT底商确实需要在整个项目的销售期内完成销售的话底商确实需要在整个项目的销售期内完成销售的话话，做以下框架性计划话，做以下框架性计划底商商铺分割套数：底商商铺分割套数：6868套套分割原则：以柱距为单位进行分割，在销售和今后经分割原则：以柱距为单位进行分割，在销售和今后经营中可根据实际情况进行灵活调整营中可根据实际情况进行灵活调整根据常规情况，一般而言办公楼下裙房均于办公楼销售根据常规情况，一般而言办公楼下裙房均于办公楼销售尾期进入销售。可在尾期进入销售。可在LOFTLOFT销售周期内积累相应客户，在销售周期内积累相应客户，在LOFTLOFT销售清盘期后开始销售，并可结合住宅销售周期。销售清盘期后开始销售，并可结合住宅销售周期。销售周期安排：按我司建议分割方案，总计销售周期安排：按我司建议分割方案，总计6868套套20052005年年8 8月至月至20052005年年9 9月月 销售率销售率30%30%总计总计2020套套20052005年年9 9月至月至20052005年年1212月月 销售率销售率80%80%销售销售5555套套20062006年年1212月至月至20062006年年2 2月月 销售率销售率95%95%销售销售6565套套媒体推广预算媒体推广预算本项目本项目LOFTLOFT总销金额约为：总销金额约为：1010亿元亿元LOFTLOFT部分广告预算为总销金额的部分广告预算为总销金额的1%1%计为：计为：10001000万元万元准备及预约期：10月3日11月27日预算：预算：250250万万第一波强销期：11月271月31日 预算：预算：210210万万强销过渡期：2月1日2月28日预算：预算：2525万万第二波强销期：3月1日5月14日 预算：预算：230230万万清盘期：5月15日6月30日 预算：预算：5050万万总预算：约为总预算：约为765765万元万元谢谢 谢谢 观观 赏赏THANKYOU诚意奉献诚意奉献