2015年山东淄博商业房地产市场调研报告

1本报告严格保密2012-2-28淄博商业房地产市场调研报告淄博商业房地产市场调研报告2本报告严格保密第一部分第一部分 淄博城市概况淄博城市概况第二部分第二部分 淄博商业发展概况淄博商业发展概况 第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究第四部分第四部分 张店销售类商业研究张店销售类商业研究第五部分第五部分 张店专业市场研究张店专业市场研究第六部分第六部分 张店商业市场研究小结张店商业市场研究小结目目 录录3本报告严格保密第一部分：第一部分：淄博城市概况淄博城市概况一、淄博城市介绍二、淄博城市交通三、淄博城市规划四、淄博人口分析五、淄博经济发展六、淄博城市概况小结4本报告严格保密第一部分第一部分 淄博城市介绍淄博城市介绍 淄博市城市性质：山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名淄博市城市性质：山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城，鲁中地区经济、科技、信息中心城，鲁中地区经济、科技、信息中心p 淄博位于山东半岛，受环渤海经济 圈、京津冀都市圈、济南经济圈 山东半岛城市群影响，是这些圈交 叉的中心地带。p 淄博是全国重要的工业基地，工业 体系涉及化工、医药、建材、纺织、陶瓷、机械、电子、轻工、冶金等 35个主要工业领域。p 淄博历史悠久，文化灿烂，齐文化 是中华文化的重要组成部分，而淄 博是齐文化的发祥地。淄博5本报告严格保密p 胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯 南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰 铁路南通泰安，与京沪铁路相连。p 205国道、309国道、济青高速公路和济青高速 南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高 速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。p 市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。p 淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发 送班车辐射省内外各大城市。淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁路、国道等一一具备。路、国道等一一具备。第二部分第二部分 淄博城市交通淄博城市交通6本报告严格保密淄博市规划形成淄博市规划形成“一核四副一核四副”的城市布局结构，以张店城区为核心，淄的城市布局结构，以张店城区为核心，淄川、博山、临淄、周村区为其协调发展川、博山、临淄、周村区为其协调发展第三部分第三部分 淄博城市规划淄博城市规划p 城市布局：城市布局：“一核四副”的城市布局结构，以张店城区为核心，淄川、博山、临淄、周村城区为其协调发展，空间布局呈“T”字形。p 发展方向：发展方向：向北（高新区）、向西（新城区）7本报告严格保密第四部分第四部分 淄博人口分析淄博人口分析区县区县张店张店淄川淄川博山博山临淄临淄周村周村桓台桓台高青高青沂源沂源人口(万人)91.167.446.360.632.149.736.656.2p 到2011年末，淄博常 住总人口为453万人。但是人口形态不对 称，其最大的中心 城区人口粗略统计 有90万左右。p 淄博市因为整体城市 布局的原因，流动 人口无法形成常驻 态势。形成了各人 口在各区县相对集 中，整体人口居住 不集中的态势。8本报告严格保密第五部分第五部分 淄博经济发展淄博经济发展p 到2011年末，淄博市 GDP达到3280.23亿 元，全省排名第5；p 淄博市人均GDP为 72406元，全省排名 第五。p 整体经济形势良好，为房地产快速发展 提供有力支持。人均人均GDPGDP：7240672406元元9本报告严格保密p 2011年完成固定资产 投资1499.22亿元，比上年增长23.7%。p 2011年房地产开发 完成投资197.19亿 元，比上年增长 18.1%。p 淄博近几年固定资产 投资快速增长，说 明淄博的城市建设 及生产活跃，整体 处于一个上涨趋势。第五部分第五部分 淄博经济发展淄博经济发展10本报告严格保密p 淄博紧邻山东省的省会济南，国民生产总值在山东省排名第五位，经济实力雄淄博紧邻山东省的省会济南，国民生产总值在山东省排名第五位，经济实力雄 厚，自身有陶瓷和化工等产业的支撑，城市经济发展较快，居民收入在山东厚，自身有陶瓷和化工等产业的支撑，城市经济发展较快，居民收入在山东 省相对偏高，房地产市场发展前景较好；省相对偏高，房地产市场发展前景较好；p 淄博地处山东半岛中部，受淄博地处山东半岛中部，受“一群三圈一群三圈”辐射，将成为济南都市圈的经济副中辐射，将成为济南都市圈的经济副中 心，从中长期看，这对淄博当地的房地产市场是一个利好；心，从中长期看，这对淄博当地的房地产市场是一个利好；第六部分第六部分 淄博城市概况小结淄博城市概况小结11本报告严格保密第二部分：第二部分：淄博商业发展概况淄博商业发展概况一、淄博商业发展阶段二、淄博商业发展现状三、淄博商业发展规划12本报告严格保密第二部分第二部分 淄博商业发展概况淄博商业发展概况一、淄博商业发展阶段一、淄博商业发展阶段p第一阶段：第一阶段：（1985-19951985-1995）有计划的商品经济下的启蒙发展期，淄博商业发展初现雏形；）有计划的商品经济下的启蒙发展期，淄博商业发展初现雏形；1985至1995年期间，随着淄博百货大楼、淄川商业大厦、博山百货大楼、临淄人民商场等百货公司在淄博各个区域继开业，淄博商业市场初具规模。p第二阶段：（第二阶段：（1995-20021995-2002）市场经济过渡的突破发展期，淄博商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心商）市场经济过渡的突破发展期，淄博商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心商圈基本成型；圈基本成型；1995至2002年期间,淄博的商业市场健康有序的蓬勃发展,政府为了增强中心城区的凝聚力和辐射力，制定了以美食街及淄博商厦为中心的城市核心商圈，并大力推动周边城区的商业发展。至此，淄博各区域核心商圈基本成型。p第三阶段：（第三阶段：（2002200220102010）淄博市商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商）淄博市商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商业格局发生悄然改变；业格局发生悄然改变；新形态、多样化、高档次的商业项目一夜之间遍布淄博，外埠商家与本土商家的竞争开始，也随之加快了淄博商业市场的发展，新老商圈更新换代速度加快。新一轮的商业争夺战开始。p第四阶段：（第四阶段：（20112011起）淄博的商业地产将进入大踏步发展时期，大型商业集中进驻，商业地产开发四起）淄博的商业地产将进入大踏步发展时期，大型商业集中进驻，商业地产开发四面开花，商业地产品质升级换代。面开花，商业地产品质升级换代。华润置地体育场地块的城市综合体项目、深圳茂业的城市客厅项目、彩世界广场项 目、汇金大厦项目、陕西高强集团的淄博嘉亿国际财富中心项目 13本报告严格保密二、淄博商业发展现状二、淄博商业发展现状第二部分第二部分 淄博商业发展概况淄博商业发展概况p 城市经济发展迅速，消费需求旺盛；城市经济发展迅速，消费需求旺盛；淄博经济发展迅速，老百姓生活水平提高，消费需求随收入的增加日益多样化。p 人均商业零售面积较国内大中型城市不足，商业市场发展还有较大空间；人均商业零售面积较国内大中型城市不足，商业市场发展还有较大空间；淄博人均零售商业面积为0.89，低于国内大中型城市，零售商业市场发展还有较大空间。p 商业网点发展不均衡，商业网点过于集中；商业网点发展不均衡，商业网点过于集中；商业网点过于集中，众多大型商业项目多分布于张店，淄博其它区域商业市场还处于起步 阶段，发展速度慢，档次低、规模小，市场呈现出一种不均衡的发展趋势。p 本土商家在市场竞争中呈现明显优势，外埠商家需要拓展新的发展空间；本土商家在市场竞争中呈现明显优势，外埠商家需要拓展新的发展空间；本土商家占据大部分市场份额，品牌深入人心，外埠商家欲在淄博市场发展,需开拓新空间。p 淄博商业物业整体经营档次过低，迫切需要中高档商业物业填补市场缺口；淄博商业物业整体经营档次过低，迫切需要中高档商业物业填补市场缺口；淄博商业市场商业项目整体档次不高，老百姓难以在本地购买到合适的中高档商品，中高档 商业项目将是未来淄博商业市场的发展的必然趋势。p 商业经营业态日臻完备。商业经营业态日臻完备。传统商贸流通业态不断改革提升。大型传统百货商店开始走连锁经营的道路，以各类连锁经 营为核心的百货店、超市、仓储式商场、专业店、便利店、折扣店方兴未艾，通过多样化、特 色化和差异化经营，适应市场竞争。14本报告严格保密三、淄博商业发展规划三、淄博商业发展规划第二部分第二部分 淄博商业发展概况淄博商业发展概况p 淄博市中心城区商业网点规划淄博市中心城区商业网点规划的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化 规划将分为近期规划（到规划将分为近期规划（到20102010年）和远期规划（年）和远期规划（20112011年年20202020年）年）主要规划内容主要规划内容：市、区、社区级商业功能体系、大中型商业零售网点、大中型酒店、商业街、商品交易市场、物流园区等六大部分内容。规划目标规划目标：至2020年，将淄博建成立足鲁中、面向山东、辐射华东的区域性现代化商贸中 心和物流中心。15本报告严格保密三、淄博商业发展规划三、淄博商业发展规划第二部分第二部分 淄博商业发展概况淄博商业发展概况p 老城区未来发展远景规划；老城区未来发展远景规划；将以美食街、中心路、共青团西路为依托，提升原有商业物业档次，扩大商业辐射范围。空间形态：空间形态：形成一个扁平的”口”字形商圈，以淄博商厦、青岛利群、银座商城、金帝购物 广场为骨干，成为服务全区，辐射全市的重要区域。p 新城区未来发展远景规划；新城区未来发展远景规划；将以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心，发展规模为20万平方米以上的市 级商业副中心。商圈功能：商圈功能：与老城区市级商业主中心一起，构成了淄博中心城区商业架构的双轮。p 高新区未来发展远景规划；高新区未来发展远景规划；建立城区北部商业中心。地理位置在世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧。商圈功能：商圈功能：主要以服务于本地域内居民购物需求为主。商业物业发展方向将以购物、餐饮为 主，商业项目功能齐全、档次适中。鼓励设置专卖店、超市、便利店，适度设置专业店、百货店、餐饮店等。16本报告严格保密第三部分：第三部分：张店商圈研究张店商圈研究一、张店商圈分布研究二、张店商圈特征研究三、张店各商圈研究17本报告严格保密大润发大润发商圈商圈银座银座商圈商圈美食街美食街商圈商圈张店商圈分布图张店商圈分布图p根据张店区商业的发展聚集程度，商圈大致可以划分为美食街商圈、银座商圈、大润发商圈三个商圈。p张店城区有代表性的商业零售企业：淄博商厦、金帝购物广场、银座购物中心、大润发超市、沃尔玛超市等。p张店区的步行街，做为个体工商业户云集之地，已成为张店商业市场不可或缺的一部分。主要商业街主要商业街：美食街商业街、西二路商业街、中心路商业街、共青团路商业街以及新世界商业步行街。第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究一、淄博商圈分布分析一、淄博商圈分布分析18本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究二、张店商圈特征分析二、张店商圈特征分析名称名称典型商家典型商家商圈类型商圈类型特色与发展方向特色与发展方向美食街商圈美食街商圈淄博商厦、利群购物广场、振华商厦、国美等传统商圈（核心商圈）淄博最早形成的商业街区、商业网点密集，人流旺盛，商业气氛浓厚，商圈辐射能力强，淄博各区县消费者首选之地。业态丰富，以百货、超市、专卖店为主银座商圈银座商圈银座商城、王府井商业步行街、金帝购物广场、苏宁、全球通影院、嘉信茂广场等新兴商圈（次核心商圈）商圈是以银座商场、金帝购物广场与王府井步行街为核心并向华光路延伸发展出的新兴商圈。商圈业态丰富，以百货、餐饮、休闲、娱乐为主大润发商圈大润发商圈大润发超市、新世界步行街、五里桥银座等新兴商圈（次商圈）商圈以大润发超市、新世界步行街为核心，发展出的新兴商圈。业态主要由大型超市、百货、休闲娱乐、零售店铺组成19本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究美食街商圈美食街商圈地理位置地理位置：东接金晶大道，西至柳泉路商圈组成商圈组成：由淄博商厦、利群购物广场、振华商厦和 美食街沿街的品牌店共同构成了淄博市的 市级商业中心，成为淄博最核心的一级商 圈15243美食街代表性商业物业美食街代表性商业物业商业名称商业业态进驻时间1、淄博商厦百货、超市1995年2、美食街沿街商铺服装、专卖店、餐饮1991年3、利群购物广场百货、超市2005年4、振华商厦百货、超市2009年5、国美电器专业店2001年20本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究美食街商圈美食街商圈商圈典型案例分析商圈典型案例分析淄博商厦美食街店淄博商厦美食街店概况概况总建筑面积10万平米，有专用货运梯，并设有消防通道，实行员工客户分流，附近有650多个临时停车位 客户定位客户定位中高收入人群为主，低收人群为辅 经营内容经营内容1层：超市2层：日化、鞋帽、金银珠宝3层：服装、针织4层：科技、儿童、工艺品5层：电器6层：餐饮、羽绒服 经营方式经营方式自营+联营扣点扣点实行引厂进店流水倒扣18%-30%经营情况经营情况1、在当地口碑良好，品牌比较齐全。2、客户年龄阶段较广。3、属淄博主要购物或行街的商业点 21本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究美食街商圈美食街商圈商圈典型案例分析商圈典型案例分析美食街沿街商铺美食街沿街商铺概况概况位于老城区核心地段，东至淄博商厦、西到柳泉路的商城西街部分，路面宽22米，全长993米，商铺共200多家，主力面积10-140。客户定位客户定位淄博中低收入人群 经营内容经营内容服装经营比例约占到65%，鞋帽皮具经营比例约占到15%，餐饮经营比例约占到10%，另外有眼镜店、移动通信、珠宝、银行、摄影、休闲娱乐等店铺。经营方式经营方式自营出租价格出租价格120-360元/月 经营情况经营情况目前营业率95%以上，转租率较低；是淄博市人流量最大的商业街；一般商铺年营业额40-60万。22本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究美食街商圈美食街商圈p美食街商圈起步较早，位于淄博市商业中心的黄金地段，是淄博目前的核心商圈，以百货业态为主，商业气氛成熟，影响力巨大。商家品牌知名度较高，已形成了固定的客流，经营状况良好；p片区内经营状况最好的是淄博商厦、其次是利群购物广场；p客户辐射范围涵盖整个淄博市，但购物者仍然以张店区客户为主，约占到80%；p美食街临街店铺的租金水平是淄博最高的，达到了120-360元/月；p美食街基本都是临街的店面房，在建筑形态上缺少统一规划，人流拥挤、车辆太多、车位太少、沿街脏乱（原因主要为车辆经常停靠人行道、人车混行、占道摆摊）；整体环境有待提升。美食街商圈研究小结美食街商圈研究小结23本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究银座商圈银座商圈美食街代表性商业物业美食街代表性商业物业商业名称商业业态进驻时间1、银座商城百货2003年2、苏宁电器专业店2007年3、王府井广场商业街2002年4、嘉信茂广场百货、超市2008年5、淄博商厦人防商城百货、超市2010年地理位置地理位置：银座商圈位于淄博市张店区共青团西路与柳 泉路交汇处，商业项目主要分布在柳泉路两 侧，并向华光路方向延伸商圈组成商圈组成：主要由银座商城、王府井广场为核心构成，业态以百货、专业店、零售店为铺，餐饮、娱乐为主2134524本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究银座商圈银座商圈商圈典型案例分析商圈典型案例分析银座商城银座商城概况概况银座商城淄博店于2003年5月1日正式营业，地处柳泉路与共青团西路交汇处，建筑面积5.6万，地下2层、地上5层，淄博市场独有和特色品牌占到40%以上有地上、地下车位约600个。客户定位客户定位淄博中高收入人群经营内容经营内容B1、温馨生活馆(食品、日用百货等)F1、精致尊贵馆（金银珠宝、手机等）F2、优雅男士馆（男装、箱包皮具等）F3、气质女人馆（时尚装、仕女装等）F4、时尚潮流馆（运动服、运动器械）F5、浪漫家居馆（数码、用电等）经营方式经营方式自营+联营扣点扣点服装类18%-25%；化妆品类25%-30%经营情况经营情况1、是淄博市目前最高端的购物场所；2、是购物卡/一卡通主要消费场所。25本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究银座商圈银座商圈商圈典型案例分析商圈典型案例分析王府井商业广场王府井商业广场概况概况建于2003年，率先在淄博引进SHOPPING MALL商业模式，广场占地38亩，建筑面积3.4万平方米，南北向铺开四排商铺，共293个铺位，主力面积37-460。内设游乐场所、休闲小品、绿色植物等，并采用循环式客流导向系统。项目定位项目定位休闲经济领跑者 客户定位客户定位淄博各阶层消费者 经营内容经营内容服装、鞋类、珠宝、餐饮理发经营方式经营方式自营销售模式销售模式返租销售，返租10年，年平均回报率8.6%出租价格出租价格一层110-300元/月，二层60-150元/月，三层10-50元/月 经营情况经营情况客流量大，以餐饮消费者为主，90%以上店铺正常经营，但转租率较高26本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究银座商圈银座商圈银座商圈研究小结银座商圈研究小结p 商业项目主要集中在共青团路与柳泉路交汇处，此处是本商圈商业最为集中区域。金地购物广场的改造建设和淄博商厦地下商厦的建设，将进一步提升区域商业的 密集度和档次。p 商圈内人气最旺、生意最好的商家当属银座商城、其次是王府井商业街、淄博商 厦地下商场排最后，依商家经营档次排序：银座商城、王府井商业街、嘉信茂、淄博商厦地下商场；p 商圈内银座商城档次在淄博的百货类商家中属较高的，且品牌档次也较高，从而 吸引了大量淄博中高端消费群。p 王府井步行街处于商圈核心位置，定位以年轻时尚为主，吸引了大量青年群体消 费，年轻人的涌入使商圈更具时尚感。27本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究大润发商圈大润发商圈美食街代表性商业物业美食街代表性商业物业商业名称商业业态进驻时间1、大润发超市2002年2、新世界步行街零售1999年3、利群莲池店百货、超市4、齐赛科技专业市场5、银座五里桥店百货、超市6、尚美第三城商业街2009年123456地理位置地理位置：商场西路与西四路交汇处北至华光路，贯穿 共青团路、人民路商圈组成商圈组成：2002年，知名超市连锁集团大润发平价超市 进驻淄博，与新世界商业街共同发展，逐步 形成淄博市级辅助次商圈28本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究大润发商圈大润发商圈商圈典型案例分析商圈典型案例分析尚美第三城尚美第三城概况概况集餐饮、娱乐、休闲、商务为一体的时尚消费综合体。总建筑面积约74131，其中商业面积4.5万，由22栋单体建筑组成，共262套商铺。目前剩余商铺面积区间163-3000。项目定位项目定位齐鲁首席休闲文化广场 客户定位客户定位淄博中高收入人群 销售模式销售模式2011年3月前租售同步进行，售出后年回报率8%，共返三年，目前只售不租，不返租 销售价格销售价格均价1.4万元/，最低价0.88万元/最高价1.7万元/（靠近共青团路），一次性92折，按揭95折 销售进度销售进度商铺销售率30%，售出部分多为南区靠近共青团路商铺 出租价格出租价格45-60元/月经营情况经营情况经营处于起步阶段，外街以中式餐饮为主，内街多为酒吧，消费环境较好29本报告严格保密p 大润发商圈是由大润发发起的新兴商圈，起步较晚，但起点较高，商业配 套设施较为完善；p 商圈内人气、生意最好的商家当属大润发、其次尚美第三城、新世界商业 街排最后，依商家经营档次排序：大润发、尚美第三城、新世界商业街；p 此商圈内中高端社区集中，人流较为密集，为商业的繁荣提供良好基础；p 消费者主要由学生、家庭主妇、中老年人组成，消费需求多以家庭消费与 日常生活消费为主；p 随着周边商业项目的逐步增多，商圈处于逐步夸大，业态逐步丰富的过程。第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究大润发商圈大润发商圈大润发商圈研究小结大润发商圈研究小结30本报告严格保密第四部分：第四部分：张店销售类商业研究张店销售类商业研究一、张店重点在售商业项目列表二、张店在售商业项目小结31本报告严格保密项目名称项目名称 项目定位项目定位 面积面积 层数层数 销售模式销售模式 售价售价 租金租金经营情况经营情况 黄金1号公馆无137-320（一二层的面积）4层一二层对外出售，三四层自持经营1.75-2.4万元/18特区商铺无1062764层只售不租4-6万元/9套商铺全部售出美达世纪华庭商铺无150-350 2层和3层出售1.6万元/45-60元/销售剩余2套，其余都在经营中颐景园商铺无107-2042层出售1.4-2.02万元/阳光四季商铺无180-2202层出售均价14000元/只接受登记华夏国际裙楼国际名品港 365004层只租不售22-390元/月/商铺已经全部租出洪沟五金机电城五金机电专业市场升级版60-1302层租售结合均价9000元/15元/月（前三年）2012年5月1日开业，招商进行中筑泰工业城淄博最大化工专业市场97-1402层出售均价8000元/，96折优惠5、6、7#楼54套，销售13套万仟汇淄博中心地标，旺铺旺百年5-100，主力20-504层返租销售，前3年8%、9%、10%返现金，后7年联合经营，租金9、1分成报价40000元/，具体价格未出售楼处重新包装中，准备认筹第三部分第三部分 张店销售类商业研究张店销售类商业研究一、张店重点在售商业项目列表一、张店重点在售商业项目列表32本报告严格保密p 张店商铺多以裙楼和社区沿街商铺的形式存在，层数多在24层之间；p 社区类商铺多以自然销售的方式销售，裙楼等集中式商业采用返租等方式 销售或者自持经营；p 社区商铺价格多在1.2-1.8万元/；部分沿街商铺价格最高可达6万元/。p 沿街商铺租金多在1.11.7元/天。第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究二、张店在售商业项目小结二、张店在售商业项目小结33本报告严格保密第五部分：第五部分：张店专业市场研究张店专业市场研究一、名尚城市广场二、义乌小商品城34本报告严格保密第五部分第五部分 张店专业市场研究张店专业市场研究一、名尚城市广场一、名尚城市广场名尚城市广场名尚城市广场概况概况商业建筑面积31万（五星级电影院占地7600，KTV、夜总会面积11000，商业MALL部分地上四层，地下一层，单层建筑面积近6万，并设3400个地上停车位。底商60-107。项目定位项目定位中国首座室内主题游乐家庭消费目的地客户定位客户定位淄博中高收入人群 销售模式销售模式底商出售；商业MALL完工后预计负一层出售，其他楼层均招商 销售进度销售进度底商约30套已售完，商业MALL目前招商不到1/3出租价格出租价格底商租金28-61元/月（中间贵，两边低）经营情况经营情况底商除一家陶瓷店铺外其他尚未经营，30%业主欲出租；商业MALL预计2012年6月份营业 35本报告严格保密第五部分第五部分 张店专业市场研究张店专业市场研究二、义乌小商品城二、义乌小商品城义乌小商品城义乌小商品城概况概况建筑面积13.5万，其中商业区占60%，配套住宅占40%。拥有2000多个商铺的4层商品批发交易市场，46间场街门店和200多套商务楼。项目分两期开发，一期于2004年底开业，二期于2009年底开业。市场有客运物流中心、餐饮中心、停车场、展销会场、电梯、货电梯、儿童游乐场、安全监控、消防等设施、设备，自带车位1800余个。内铺主力面积8-60，沿街主力面积110-180。项目定位项目定位立足鲁中、面向全省、走向全国的现代化批发市场 客户定位客户定位中低阶层消费者 销售模式销售模式出租，押金5000元。一期开发完成后公司跟租赁户签五年合同，二期建成后统一签三年合同。到期租户优先续租，经公司书面同意方可转租，但最长租期累计不得超过合同期的1/3。前期招商时租金可以缓缴，并给予一定折扣优惠，现在取消。出租价格出租价格目前转租店铺90-210元/月 经营情况经营情况经营状况一般，二期的二楼、三楼有约10%转租 36本报告严格保密第六部分：第六部分：张店商业地产市场研究小结张店商业地产市场研究小结37本报告严格保密市场分布市场分布市场供应市场供应市场表现市场表现市场趋势市场趋势 全市商业尚有空白点 中心区大型商业尚未饱和，存在市场机会 中低档零售业占主导，档次、业态有待提升 未来商业供应量增多，竞争激烈 销售价格合理，有上升空间 租金持续保持上涨势头 二级市场活跃，三级市场较为冷清 社区商业空置率低，专业市场经营一般 客户对商业投资持谨慎态度 商业地产将迎来大发展 商业业态趋于多元化 购物场所档次和配套逐步提升 国际零售商、品牌逐步增多 市中心大型商业分布集中，激烈竞争导致差异化经营趋势 商业发展依然围绕三大商圈，但商圈格局存在变数 除传统商圈外，其它区域商业分布不均匀第六部分第六部分 淄博商业地产市场研究小结淄博商业地产市场研究小结38本报告严格保密THANKS！39本报告严格保密40本报告严格保密41本报告严格保密42本报告严格保密43本报告严格保密44本报告严格保密45本报告严格保密