2010张家港房地产项目——张地2007-A-04地块项目竞标报告

张地张地2007-A-042007-A-04地块项目竞标报告地块项目竞标报告同策房产同策房产20102010年年9 9月月中新置地张家港项目中新置地张家港项目属于城西片区中小规模楼盘，有少量的景观资源，是风格属于城西片区中小规模楼盘，有少量的景观资源，是风格鲜明的鲜明的ART DECOART DECO住宅项目住宅项目项目背景项目背景体量体量约约13万方万方建筑风格建筑风格ART-DECOART-DECO项目目标置地置地甲江南甲江南本案本案置地置地甲江南作为中新置地在张家港的开山之作，已经取得了不错的市场甲江南作为中新置地在张家港的开山之作，已经取得了不错的市场口碑和销售业绩；本案作为开发商在城西的延续，将进一步承担起提升企口碑和销售业绩；本案作为开发商在城西的延续，将进一步承担起提升企业知名度，树立中新置地独特品牌价值的使命业知名度，树立中新置地独特品牌价值的使命市场环境市场环境1 1张家港的经济发展和人口数量都处在稳健提升的过程中，张家港的经济发展和人口数量都处在稳健提升的过程中，为房地产的良好发展孕育了良好的环境为房地产的良好发展孕育了良好的环境u张家港历年的张家港历年的GDP呈现稳步增长的呈现稳步增长的态势，平均年涨幅达到态势，平均年涨幅达到16%以上以上u由于张家港外向型经济产业较多，由于张家港外向型经济产业较多，所以所以08年以来，整体涨幅减少，年以来，整体涨幅减少，09年年涨幅达到近年低点涨幅达到近年低点11.7%u张家港近年户籍人口也呈现稳步的张家港近年户籍人口也呈现稳步的增长趋势，到增长趋势，到09年港城总人口已经达年港城总人口已经达到到90万人万人u随着经济的发展，张家港将吸纳更随着经济的发展，张家港将吸纳更多的外来人口多的外来人口市场环境市场环境2 2张家港楼市近几年量价稳定，张家港楼市近几年量价稳定，20092009年迎来了价格爆发期，年迎来了价格爆发期，对于张家港楼市普遍看好对于张家港楼市普遍看好u张家港张家港08年以前房地产开发投资呈稳步增年以前房地产开发投资呈稳步增 长趋势，长趋势，09年呈现小幅回落年呈现小幅回落u商品房施工面积逐年增长商品房施工面积逐年增长u张家港张家港08年以前房价呈现一种平稳态势，年以前房价呈现一种平稳态势，增长幅度较小，增长幅度较小，09年随着楼市大环境的转年随着楼市大环境的转 好，房价飞增，年增长幅度达好，房价飞增，年增长幅度达40%市场环境市场环境3 3城西板块依托政府规划和城市基础设施建设，成为目前城西板块依托政府规划和城市基础设施建设，成为目前港城最主要的房地产热点板块，其价格也相对较高港城最主要的房地产热点板块，其价格也相对较高城市风景城市风景汇景豪苑汇景豪苑华府天地华府天地中联皇冠中联皇冠阳光里程阳光里程甲江南甲江南未来城未来城帝景豪园帝景豪园缇香世家缇香世家兴华豪苑兴华豪苑港城华府港城华府暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠蓝湖湾蓝湖湾玉水家园玉水家园皇家首座皇家首座阳光水岸阳光水岸城西板块城西板块城中板块城中板块城南板块城南板块城东板块城东板块城中：城中：17000元元/城北板块：暂无在售楼盘城北板块：暂无在售楼盘城东：城东：7400-13000元元/城南（城南（暨阳湖片区暨阳湖片区）：）：10000-30000元元/城西（新区）：城西（新区）：8800-13000元元/尾房尾房88008800元元/尾房尾房1100011000元元/8800-98008800-9800元元/1200012000元元/12000-1300012000-13000元元/17000-1800017000-18000元元/13000-1400013000-14000元元/10000-3000010000-30000元元/叠加叠加12000-1300012000-13000元元/74007400元元/市场环境市场环境4 4区域项目供应量相对较小，但楼盘距离近，多为直面竞区域项目供应量相对较小，但楼盘距离近，多为直面竞争，本案的区位条件相对一般争，本案的区位条件相对一般城市风景城市风景汇景豪苑汇景豪苑华府天地华府天地中联皇冠中联皇冠阳光里程阳光里程甲江南甲江南张家港公园张家港公园梁丰高级中学梁丰高级中学购物公园购物公园第一人民医院第一人民医院市场环境市场环境5 5上半年的宏观调控对港城楼市的影响相对不大，多数楼上半年的宏观调控对港城楼市的影响相对不大，多数楼盘的成交情况相对良好盘的成交情况相对良好华府天地整华府天地整体去化情况体去化情况开盘时间开盘时间总体量（套）总体量（套）去化量（套）去化量（套）剩余量（套）剩余量（套）总去化率总去化率去化周期（月）去化周期（月）月均去化（套）月均去化（套）2010.4.2536814122738%528p项目名称：华府天地项目名称：华府天地p开盘时间：开盘时间：10.04.25p物业类型：高层物业类型：高层p户型面积：户型面积：70、170、200p价价 格：大户格：大户8600元元/，loft9500元元/p来人量：愈百组来人量：愈百组VIP客户客户p推案量：推案量：200多套多套p成交情况：截止成交情况：截止当天中午去化近当天中午去化近9成成除华府天地以外，甲江南、中联皇冠和皇家首座均在新政后加推房源，但除华府天地以外，甲江南、中联皇冠和皇家首座均在新政后加推房源，但从成交情况来看，受新政影响较小从成交情况来看，受新政影响较小，可见张家港楼市依旧以一种健康、良，可见张家港楼市依旧以一种健康、良好的态势在发展。好的态势在发展。n张家港的楼市环境相对较好，我们对项目充满信心。张家港的楼市环境相对较好，我们对项目充满信心。n对于本案而言，最核心的问题就是在地段价值不占优对于本案而言，最核心的问题就是在地段价值不占优势的情况下，如何凭借自身产品力的塑造脱颖而出。势的情况下，如何凭借自身产品力的塑造脱颖而出。产品力盘点产品力盘点我们将本案周边的典型个案进行产品力分解，通过横向我们将本案周边的典型个案进行产品力分解，通过横向比较来需找产品的机会点比较来需找产品的机会点立面风格立面风格景观营造景观营造产品面积产品面积户型设计户型设计内部配套内部配套硬件标准硬件标准智能化体系智能化体系产产品品系系力力对对架架构构图图产产品品系系力力对对架架构构图图立面风格立面风格欧式风格与少量现代风格是主旋律，尊贵风引领市场，欧式风格与少量现代风格是主旋律，尊贵风引领市场，具有差异化的突围空间具有差异化的突围空间 城市风景城市风景 现代现代 面砖面砖中联皇冠中联皇冠 欧式欧式 面砖面砖华府天地华府天地 现代现代 涂料涂料汇景豪苑汇景豪苑 法式法式 面砖面砖清水湾清水湾 现代现代 面砖面砖甲江南甲江南 现代现代 面砖、涂料面砖、涂料皇家首座皇家首座 简欧简欧 涂料、面砖涂料、面砖蓝湖湾蓝湖湾 现代现代 面砖面砖现代现代 涂料涂料景观营造景观营造港城项目对于景观的打造，尤其是水景的营造力度较大，港城项目对于景观的打造，尤其是水景的营造力度较大，整体水平相对较高整体水平相对较高面积范围面积范围当前港城的公寓面积已近由最初单一的舒适性产品向多当前港城的公寓面积已近由最初单一的舒适性产品向多元化的方向转变，客户购房的趋势有所变化元化的方向转变，客户购房的趋势有所变化公寓楼盘名称公寓楼盘名称6969以下以下70-8970-8990-10990-109110-129110-129130-159130-159160-199160-199200200以上以上城市风景城市风景华府天地华府天地中联皇冠中联皇冠甲江南甲江南皇家首座皇家首座未来城未来城帝景豪园帝景豪园兴华豪苑兴华豪苑蓝湖湾蓝湖湾暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠户型设计户型设计“传统、舒适传统、舒适”是当前户型设计的主要原则，创新性产是当前户型设计的主要原则，创新性产品相对较少品相对较少9090以下以下141141120-150120-15078788787898987.4787.47144.6144.6143143128128160160以上以上163163200200201201292292内部配套内部配套会所、社区商业是多数项目所拥有的，在这方面难以形会所、社区商业是多数项目所拥有的，在这方面难以形成明显的优劣对比成明显的优劣对比板块板块项目名称项目名称会所会所其它配套其它配套城西城西城市风景城市风景15001500左右，健身、物业左右，健身、物业1.51.5万方沿河绿化风景带万方沿河绿化风景带汇景豪苑汇景豪苑20002000，咖啡吧、健身馆、乒乓球，咖啡吧、健身馆、乒乓球室、桌球室等室、桌球室等 沿街商业、休闲广场沿街商业、休闲广场华府天地华府天地无无沿街商业沿街商业中联皇冠中联皇冠现为售楼处现为售楼处室外游泳池、室外游泳池、1010万方的景观带、万方的景观带、26002600活性水系活性水系清水湾清水湾SPASPA养生、健身房、台球室、棋牌室、养生、健身房、台球室、棋牌室、阅览室等阅览室等沿街商业沿街商业甲江南甲江南25002500，健身房、恒温游泳馆、咖，健身房、恒温游泳馆、咖啡厅、西餐厅、温泉啡厅、西餐厅、温泉SPASPA商业商业城东城东未来城未来城无无嬉水游泳池、下沉式广场、亲子乐园、书屋、健身房、沿街商业嬉水游泳池、下沉式广场、亲子乐园、书屋、健身房、沿街商业帝景豪园帝景豪园10001000，功能未定，功能未定无无兴华豪苑兴华豪苑功能未定功能未定40004000方景观水景方景观水景城南城南蓝湖湾蓝湖湾功能未定功能未定网球场、羽毛球场、中央休闲广场、儿童游乐场网球场、羽毛球场、中央休闲广场、儿童游乐场暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠15001500左右，健身、物业左右，健身、物业沿街商业沿街商业城中城中皇家首座皇家首座大小、功能均未定大小、功能均未定沿街商业沿街商业硬件指标硬件指标近年区域楼盘也开始注重产品创新方面的打造，但多集近年区域楼盘也开始注重产品创新方面的打造，但多集中与架空层、挑高大堂、景观地下车库等方面中与架空层、挑高大堂、景观地下车库等方面暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠 入户大堂入户大堂暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠 架空层架空层城市风景城市风景城市风景城市风景城市风景城市风景城市风景城市风景蓝湖湾蓝湖湾蓝湖湾蓝湖湾智能化体系智能化体系软性的智能化设备整体呈现均好性，多数项目都注意此软性的智能化设备整体呈现均好性，多数项目都注意此类的打造和宣传类的打造和宣传板块板块项目名称项目名称其它配套其它配套城西城西城市风景城市风景智能监控探头、红外、可视对讲、智能监控探头、红外、可视对讲、汇景豪苑汇景豪苑可视对讲、报警巡更系统、可视对讲、报警巡更系统、BA公共设备监控、公共设备监控、LED显示系统、显示系统、电话远程遥控系统、电话远程遥控系统、智能家居系统等智能家居系统等中联皇冠中联皇冠断桥型材窗户、智能监控探头、红外、可视对讲、断桥型材窗户、智能监控探头、红外、可视对讲、IC感应式门禁、公共广播系统感应式门禁、公共广播系统 清水湾清水湾红外线探测系统、全方位摄像机、区域对讲系统、背景音乐系统红外线探测系统、全方位摄像机、区域对讲系统、背景音乐系统甲江南甲江南周界报警系统、智能监控探头、可视对讲、门禁系统、安防电子巡更系统周界报警系统、智能监控探头、可视对讲、门禁系统、安防电子巡更系统城东城东未来城未来城智能监控探头、红外、可视对讲智能监控探头、红外、可视对讲帝景豪园帝景豪园智能监控探头、智能监控探头、智能远程控制智能远程控制、彩色可视对讲、红外、彩色可视对讲、红外兴华豪苑兴华豪苑智能监控探头、红外、可视对讲智能监控探头、红外、可视对讲城南城南蓝湖湾蓝湖湾十三重智能化安保系统十三重智能化安保系统，凭一张智能卡自由出入电梯、车库住宅等，保证安全性、私密性，凭一张智能卡自由出入电梯、车库住宅等，保证安全性、私密性暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠外墙保温、隔热断桥铝合金门窗、钢木装甲入户门、中央吸尘系统、可调式新风系统、分质供水系外墙保温、隔热断桥铝合金门窗、钢木装甲入户门、中央吸尘系统、可调式新风系统、分质供水系统、统、独创指纹识别指示电梯独创指纹识别指示电梯城中城中皇家首座皇家首座智能监控探头、红外、可视对讲智能监控探头、红外、可视对讲市场典型项目市场典型项目中联皇冠中联皇冠位于城西优势地位，延续湖滨国际的港城位于城西优势地位，延续湖滨国际的港城奢华路线，产品丰富在建材、景观、智能化等方面引领奢华路线，产品丰富在建材、景观、智能化等方面引领市场，从而成为当前的价格标杆市场，从而成为当前的价格标杆n 项目板块项目板块：城西板块n 项目地址项目地址：购物公园南侧，白鹿路88号n 开发商开发商：张家港中联置业有限公司n 建筑设计建筑设计：清华大学深圳设计院n景观设计：景观设计：深圳朗程师地域规划有限公司 n 建筑面积建筑面积：24万方n产品类型产品类型：小高、联排、双拼n开盘时间开盘时间：2008-7-8n 总体量总体量：1309套n 面积范围面积范围：公寓42-245，别墅293n 在售面积在售面积：小高42-128n 在售均价在售均价：小高12000元/n 立面立面：欧式风格n 配套配套：会所、园林景观n景观景观：自然水系分割社区，形成独立而相联的小岛，环绕着10万方的景观带及2600平米的活性水系n 特色特色：园林景观，智能化物业管理一期实景呈现，欧式园林景观体现了社区的品质，一期实景呈现，欧式园林景观体现了社区的品质，2600平米的活性水系分割社区，各自独立又相联平米的活性水系分割社区，各自独立又相联小区实景小区实景小区会所小区会所小区会所即为现在售楼处，整体以欧式风情打造，给人富小区会所即为现在售楼处，整体以欧式风情打造，给人富丽堂皇的感觉丽堂皇的感觉整个小区公寓面积约整个小区公寓面积约42-216，别墅，别墅420-480，现，现二二期公寓在售，目前在售期公寓在售，目前在售42-128小户型小户型1-1-1 58.423-2-2 128.372-1-1 69.55-2-3 2323-2-2 167在售户型在售户型江阴、无锡江阴、无锡塘桥镇塘桥镇锦丰镇锦丰镇金港镇金港镇杨舍镇以外客户主要有两部分，一部分是金港、锦丰、塘杨舍镇以外客户主要有两部分，一部分是金港、锦丰、塘桥等地的私营业主，另一部分是周边江阴、无锡等地客户桥等地的私营业主，另一部分是周边江阴、无锡等地客户张家港（杨舍除外）张家港（杨舍除外）以金港、锦丰、塘桥为主的产业客户为主，少量其他区域客户多为换房需求外地外地以靠近镇区的江阴新桥镇客户为主，其他区域客户较少，多为投资客户来源客户来源省省 级级 开开 发发 区区民营科技园民营科技园国泰科技园国泰科技园张家港市张家港市人民政府人民政府中心区中心区以周边和城北客户为主，吸引少量中心区域客户以周边和城北客户为主，吸引少量中心区域客户周边周边张家港客户区域性较强，本案主以周边客户为主以周边客户为主，临近本案的人民路政府机关众多人民路政府机关众多，将为项目导入较多客源城北城北城北以产业为主，住宅较少城北以产业为主，住宅较少，本案靠近城北，要抓住契机吸纳潜在客户中心中心中心区域寸土寸金，可供房中心区域寸土寸金，可供房源较少源较少，本案可争取部分换房客户客户来源客户来源区域区域客户描述客户描述购买目的购买目的房型需求房型需求客户层次客户层次关注点关注点区域周边区域周边1、普通居民改善型居住2、附近拆迁客户换房3、附近人民路张家港政府机关工作的公务员1、改善居住环境2、提高生活质量3、购置婚房或换房1、三房2、三房3、三房中高层户型舒适度楼盘品质社区环境城北城北产业园中高级白领和企业领导换房需求三房为主中高层品质、环境市中心市中心1、普通居民住房2、杨舍政府机关公务员1、购置婚房2、养老3、改善环境1、两房2、两房3、三房中高层物业、配套、环境、户型、价格其其他他乡乡镇镇客客户户私营私营业主业主张家港乡镇企业经济强大，形成乡镇产业聚集地，造就了一批具有较强经济实力的私营业主1、子女读书或进城2、投资3、享受生活体现身份1、三房及以上2、两房/三房3、三房及以上高层物业、品质、配套、升值潜力、学区、立面企业企业高管高管张家港经济开发，北京三吉利能源、安徽海螺水泥、铜都铜业等数十家大型企业和上市公司均在港区有投资，再加上本地叶拥有不少民营企业，而这些企业的高管拥有稳定丰厚的收入，消费能力较高1、子女读书或进城2、投资3、享受生活体现身份1、三房及以上2、二房3、三房及以上高层环境、立面、学区、配套、升值潜力、物业、品质乡镇乡镇干部干部由于乡镇企业较多，经济发展较好，乡镇干部手头也比较宽裕，同时有一部分人经营副业，手头比较宽裕1、子女读书需要2、投资3、享受生活体现身份1、三房及以上2、二房3、三房及以上高层物业、立面、学区、配套、升值潜力外地外地外地投资客户有一定充裕流动资金，以江阴、无锡为主，少量温州、上海客户通过价格提升获得利益两房高层升值潜力、价格客户以中高档客户为主，三房客户占客户以中高档客户为主，三房客户占60%，三房以上客，三房以上客户占到户占到20%，此外两房房投资占，此外两房房投资占20%客户归整客户归整周边客户周边客户对区域有情节，想购买附近房子给儿子作为婚房，也方便日后照顾。对区域有情节，想购买附近房子给儿子作为婚房，也方便日后照顾。对小区的配套和环境要求较高，希望总价有一定控制对小区的配套和环境要求较高，希望总价有一定控制范先士范先士 基本信息：基本信息：50岁，区域周边客户 购房情况：购房情况：现在居住在附近拆迁安置房，想为儿子买套婚房 语录：语录：提问：您考虑买什么样的房子？提问：您考虑买什么样的房子？回答：“想买一套大两房或者小三房，”提问：您觉得周边房子如何？提问：您觉得周边房子如何？回答：“我现在住在附近的拆迁安置房中，觉得周边配套不错。往西一点环境比较好，希望在那里买房，在售的几个房子去看过，环境都不错，比较热销，看上的几个楼盘都没房源或者剩余大面积了。”提问：您对房子有什么要求啊？提问：您对房子有什么要求啊？回答：“我希望小区绿化高点，有学区也不错啊，方便以后孙子上学，但我希望要离我现在住的地方近点，现在涨上去了，我们预存的钱却没有变，希望有个价格合理的小区。”客户访谈客户访谈企业高管企业高管对楼盘的品质、居住环境有一定要求，倾向于低密度社区，希望小对楼盘的品质、居住环境有一定要求，倾向于低密度社区，希望小区有健身会所区有健身会所王先生王先生 基本信息：基本信息：41岁，某企业高管 购房情况：购房情况：喜欢上这座城市，想把妻子、女儿接过来住 语录：语录：提问：您考虑买多大的房子？提问：您考虑买多大的房子？回答：“买一套三房或者四房，万一以后父母过来住”提问：您现在在哪里工作，考虑在哪里买房？提问：您现在在哪里工作，考虑在哪里买房？回答：“在城北科技园，但是工作附近没什么好的房子，我看了下，城西离城北比较近，而且楼盘整体品质还比较可以，周边的配套也逐渐成熟了，所以考虑在城西购房”提问：您对房子有什么要求啊？提问：您对房子有什么要求啊？回答：“我希望小区环境要好，要想这座城市一样干净美丽，希望周边有基本的生活配套。物业也希望好点，那样整个社区的档次才能保证。个人比较希望低密度社区。”客户访谈客户访谈退休教师退休教师儒雅，对楼盘的配套、环境要求较高，希望将来小区有个锻炼的去儒雅，对楼盘的配套、环境要求较高，希望将来小区有个锻炼的去处，例如小公园、河道景观带处，例如小公园、河道景观带李先生李先生 基本信息：基本信息：60岁，退休教师，与老板一起来看房，儿子在国外工作 购房情况：购房情况：现在居住在市区多层，年纪大了爬不动了，想换购一套新房子养老 语录：语录：提问：您现在考虑买房吗？提问：您现在考虑买房吗？回答：“是，想换一套带电梯的”提问：你近期在哪里看房啊？提问：你近期在哪里看房啊？回答：“本来还是打算在市中心买房的，可惜没啥房源，城西现在发展不错，配套也起来了，而且现在我们外甥女住在那边，来看我们也方便，人民医院就在附近，年纪大了看病也比较方便。”提问：您对房子有什么要求啊？提问：您对房子有什么要求啊？回答：“就我和老伴在，两个房间就够了，房子太大两个人住空的慌，90平米就够了，我希望物业要好一点，儿子不在身边，很多事情要靠物业帮忙的。小区里面要有基本的配套和公共户外健身场地，每天早上我和老伴都要出去锻炼。”客户访谈客户访谈公务员公务员工作时间稳定，在人民路上某政府机关工作，有一定隐形收入，欲购工作时间稳定，在人民路上某政府机关工作，有一定隐形收入，欲购房改变现有居住环境，对楼盘品质、物业要求较高房改变现有居住环境，对楼盘品质、物业要求较高谢先生谢先生 基本信息：基本信息：已婚，32岁，公务员 购房情况：购房情况：现在居住在老新村，想换购一套环境好的房子 语录：语录：提问：您考虑在哪里购房？提问：您考虑在哪里购房？回答：“当然想在工作的地方或者是市中心，但是市中心可选的房子太少了。”提问：你在哪里工作？提问：你在哪里工作？回答：“在人民路，政府机关，我老婆也在附近工作，所以现在我们就打算在附近买房子，但附近新房子较少，我最近在看购物公园那边的房子，那边环境不错，过来上班还比较方便。”提问：你对房子有啥要求啊？提问：你对房子有啥要求啊？回答：“我希望小区品质要高，环境要好，必要喜欢多层。另外户型也要好，我们现在住的那个户型就不行，很多都不合理。”客户访谈客户访谈私营业主私营业主有较强的经济实力，好面子，欲一次性付款，对楼盘的品质要求很有较强的经济实力，好面子，欲一次性付款，对楼盘的品质要求很高，希望能彰显自己的经济实力，喜欢质感较强的建筑风格高，希望能彰显自己的经济实力，喜欢质感较强的建筑风格张女士张女士 基本信息：基本信息：已婚，45岁，私营业主，塘桥镇人，与老公一起做生意，有一定的决策权 购房情况：购房情况：现在居住在附近，想换购一套大一点的房子 语录：语录：提问：您现在考虑购房吗？提问：您现在考虑购房吗？回答：“是，我想买一套大面积的房子，今年做生意赚了一笔，想早点花掉”提问：你看过哪边的房子吗？提问：你看过哪边的房子吗？回答：“这边啊，我看过中联皇冠的房子，因为我有朋友住在清水湾，感觉环境还不错哦。中联皇冠和清水湾一个开发商，现在一期出来了环境还不错，但现在在售的面积较小，我要买大点的，有好的楼盘出来我也会考虑的。”提问：您对房子有什么要求啊？提问：您对房子有什么要求啊？回答：“我们一家住，希望三四个房间吧，面积要大，要宽敞舒适。楼盘的品质要高，环境要好，要有水景啊中心景观啊，物业要非常好。建筑风格要好看，看起来要有档次，小区要有一些高档的配套，可以方便我谈生意。”客户访谈客户访谈客户总结客户总结中高品质以上项目受到当地客户青睐。客户对于产品的中高品质以上项目受到当地客户青睐。客户对于产品的要求也逐渐提升。同时随着单价的提升，客户对于产品要求也逐渐提升。同时随着单价的提升，客户对于产品的性价比也开始关注，而非一味追求大面积的性价比也开始关注，而非一味追求大面积港城客户对于项目的整体品质要求较高港城客户对于项目的整体品质要求较高客户对于市场主流的高层产品已经完全接受，但对于中低密度物业的接受度更高客户对于市场主流的高层产品已经完全接受，但对于中低密度物业的接受度更高对于大、中、小面积的产品已经有了全面的认知，中小面积成为市场主流的趋对于大、中、小面积的产品已经有了全面的认知，中小面积成为市场主流的趋势已然出现势已然出现习惯了欧式为主流的产品风格，客户对于大气、贵气的感觉较为认可，也希望习惯了欧式为主流的产品风格，客户对于大气、贵气的感觉较为认可，也希望能够出现更多的选择能够出现更多的选择单价的提升，使得客户更加关注产品的实用性，从而达到控制总价的目的单价的提升，使得客户更加关注产品的实用性，从而达到控制总价的目的产品力分析产品力分析张家港多数项目在产品力营造上注重富贵感打造，在硬件上的投入有一定的力度，张家港多数项目在产品力营造上注重富贵感打造，在硬件上的投入有一定的力度，对于本案而言，鲜明的产品风格是切入点，而创新型产品设计则是对于本案而言，鲜明的产品风格是切入点，而创新型产品设计则是最为明显的机会点最为明显的机会点市场现有水平市场现有水平本案追求高度本案追求高度立面风格 景观营造 产品面积 户型设计 内部配套 硬件标准 智能化体系 对于项目形象的思考对于项目形象的思考领导者领导者追随者追随者补缺者补缺者挑战者挑战者代表案例代表案例中联皇冠中联皇冠暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠蓝湖湾蓝湖湾中新置地中新置地“港城楼市先驱者港城楼市先驱者”，从甲江南的现代风格，到本案的，从甲江南的现代风格，到本案的创创新产品新产品，中新置地将再次成为在张家港楼市刮起一阵旋风，中新置地将再次成为在张家港楼市刮起一阵旋风，本案将成本案将成为市场差异化的挑战者为市场差异化的挑战者帝景豪园帝景豪园城市风景城市风景未来城未来城代表案例代表案例n开发商：开发商：金地集团上海分公司n项目规模：项目规模：建筑面积15万方容积率1.6物业类型：花园洋房、高层n项目限制条件：项目限制条件：市场竞争，品牌发展商云集的区域，楼板价相对较高，体量指标不占优势n销售成绩：销售成绩：一年时间，完成主力销售。价格较同区域个案高出2000元/平米，并完成从13000-18000的跨越（公寓）案例借鉴案例借鉴金地未未来金地未未来金地在上海浦东主流板块内的项目，与本案在体量和物业搭配上有一定接近金地在上海浦东主流板块内的项目，与本案在体量和物业搭配上有一定接近4 4房房2 2厅厅2 2卫卫 约约1421424 4房房2 2厅厅2 2卫卫 约约150150案例借鉴案例借鉴金地未未来金地未未来创新性产品是本案的最大亮点，花园洋房继承了舒适和高附加值的特征创新性产品是本案的最大亮点，花园洋房继承了舒适和高附加值的特征空中空中townhousetownhouse，两层复，两层复式，两房可变为四房，式，两房可变为四房，88.8688.86平方米。平方米。两梯十一户两梯十一户一栋十四层一栋十四层七十七户七十七户高层空中院馆高层空中院馆两提四户，全两提四户，全9090平米以下产品平米以下产品案例借鉴案例借鉴金地未未来金地未未来创新性产品是本案的最大亮点，高层公寓产品在附加值的考虑上和户型创新上创新性产品是本案的最大亮点，高层公寓产品在附加值的考虑上和户型创新上有所突破有所突破NO.1 NO.1 物理性 VS 产品力NO.2 NO.2 契合开发商口味NO.3 NO.3 符合客群心理，突出高性价比整体推广流程整体推广流程阶段阶段推广语推广语导入期1、08金地浦东又一力作。2、2008年，这座城市有了未未来。花园洋房花园洋房推广期推广期1、第四代精装修洋房。2、除了宽还是宽，90平米可以这样做。高层TOWNHOUSE 推广期推广期1、90平米百变复式的高汤革命！2、WHATS高汤？空中院馆推广期推广期1、上海90平米2房总攻略！2、阳台主卧？！签约名校推广期推广期1、教育无忧，孩子9年直读，不必搬家。2、教育无忧，住未未来，上优质学校更容易。08年末09年初1、恭贺新禧，09牛气冲天。2、2008下半年上海销售双冠王。09年持续销售期&尾盘期1、多一室，生活更多灵动空间2、多一层幸福，成全更多倍分享3、阳台？卧室！？想变就变总定位语：总定位语：超空间建筑，院次方生活超空间建筑，院次方生活总推广语：总推广语：一种很前沿的居住一种很前沿的居住案例借鉴案例借鉴金地未未来金地未未来以产品为发力点，塑造项目高附加值的核心竞争力，突出物超所值的作用以产品为发力点，塑造项目高附加值的核心竞争力，突出物超所值的作用案例借鉴案例借鉴金地未未来金地未未来广告诉求的直销性对于客户的吸引力相当明显，体现了项目产品溢价带来的附广告诉求的直销性对于客户的吸引力相当明显，体现了项目产品溢价带来的附加值加值整体定位下对于项目产品定位的原则整体定位下对于项目产品定位的原则鲜明的鲜明的art decoart deco风格树立项目气质，风格的打造要纯粹，但在成本上有所控制风格树立项目气质，风格的打造要纯粹，但在成本上有所控制项目整体定位为风格鲜明、创新型中高端楼盘项目整体定位为风格鲜明、创新型中高端楼盘在物业创新和产品创新上有所突破，打造港城最好的户型在物业创新和产品创新上有所突破，打造港城最好的户型在景观设计上，设计与立面相协调的景观风格，并充分挖掘项目周边的水系资源在景观设计上，设计与立面相协调的景观风格，并充分挖掘项目周边的水系资源立面建议立面建议经典建筑的精品形象，材料上选择相对高端而非顶级的经典建筑的精品形象，材料上选择相对高端而非顶级的保准，底座和主体材质分开考虑保准，底座和主体材质分开考虑n色彩色彩较为柔和的暖色系花岗岩与中性色系的仿真石漆涂料较为柔和的暖色系花岗岩与中性色系的仿真石漆涂料n材质材质巴西金山麻（巴西金山麻（SAHARS GOLDSAHARS GOLD）花岗石，高级仿真石漆）花岗石，高级仿真石漆 充分体现充分体现art decoart deco建筑风格所散发出的时尚性和艺术性建筑风格所散发出的时尚性和艺术性物业建议物业建议张家港首创张家港首创退台电梯花园洋房的设计，从而凸显项退台电梯花园洋房的设计，从而凸显项目的创新性目的创新性通过花园洋房这类在张家港稀缺型物业的设计，完善项目的创新性，并达到通过花园洋房这类在张家港稀缺型物业的设计，完善项目的创新性，并达到验证市场的目的，在项目初期推出，有助于形成市场的关注度，便于炒作验证市场的目的，在项目初期推出，有助于形成市场的关注度，便于炒作物业建议物业建议张家港首创张家港首创退台电梯花园洋房的设计，从而凸显项退台电梯花园洋房的设计，从而凸显项目的创新性目的创新性洋房产品类型洋房产品类型退台类洋房退台类洋房半退台电梯洋房半退台电梯洋房复式情景洋房复式情景洋房平层产品面积平层产品面积90-140平（自由度大）90-140平（自由度大）150-180平米创新度创新度通过层层退让，保证层层都有花园或露台赠送，整体居住舒适度较高底层层层退台，有较强的附加价值，同时引入电梯，提升项目档次，对于问题楼层的去化有帮助底层与顶层赠送方式与前两种方式类似，中间层赠送创新，通过上跃或下跃赠送复式空间，保证产品附加值产品优势产品优势建筑形态非常丰富，整体类别墅形态，档次相对较高均好性强，同时对于容积率的压力相对不大在洋房内部形成了尽可能多的类别墅的复式居住空间产品劣势产品劣势退台式建筑形式对层数相对限制，基本以5层为上限外表与纯洋房相比，纯粹性不强，不够丰富，中高楼层附加值一般赠送方式较为复杂，对客户解释相对困难，严重依赖样板房感知市场实践市场实践中间层赠送相对较少的三层销售相对缓慢，但整体市场反应良好，客户认可度高市场接受度较高，高楼层的价格与低楼层相比，有一定限制售卖速度各层相对均衡，中间层单位消化速度提升地下室地下室都可以进行地下室1-2F的设计物业建议物业建议物业类型物业类型指标指标具体配比具体配比高层户型2-2-13-2-13-2-24-2-2面积（平米）80-90110130-140160-170户比例20%15%50%15%关键点1+21+2+31+2+3+41+2+3+4+6洋房面积（平米）180-200平米左右户比例100%原有户型建议原有户型建议高层面积80-90110-115125-135135-144160-180配比12%15%25%28%12%多层面积200-220平米配比8%备注备注1 1、附加值、附加值 2 2、客厅和主卧的适度开间、客厅和主卧的适度开间 3 3、舒适性、舒适性4 4、享受性、享受性 5 5、功能性、功能性 6 6、创新性、创新性户型建议户型建议高层公寓高层公寓9090平米以下产品尽可能与大户型产品分离，从而保证每个单位户型的纯粹性平米以下产品尽可能与大户型产品分离，从而保证每个单位户型的纯粹性两房双露台设计户型建议户型建议高层公寓高层公寓大面宽的中间户户型大面宽的中间户设计，三房朝南大面宽的中间户设计，三房朝南与与130130平米户型相拼接，两者的客平米户型相拼接，两者的客户层次和类型是完全不同的户层次和类型是完全不同的缺乏附加值设计缺乏附加值设计户型分析户型分析两种中间户小户型搭配销售两种中间户小户型搭配销售户型建议户型建议高层公寓高层公寓130130平米平米108108平米平米大开间设计大开间设计露台：露台：6 6米挑高设计，双层空间赠送米挑高设计，双层空间赠送户型建议户型建议高层公寓高层公寓三房朝南设计三房朝南设计通过多阳台的设计提升项目的利用率，并给予客户自主空间通过多阳台的设计提升项目的利用率，并给予客户自主空间110110平米平米135135平米平米户型建议户型建议高层公寓（楼王高层公寓（楼王160-170160-170平米户型）平米户型）户型编号户型套内面积公摊面积总建面积得房率A型3室2厅3卫140.7435.45177.8079%B型3室2厅3卫128.5732.41162.45半退台电梯洋房户型建议半退台电梯洋房户型建议一楼设计，一楼设计，140140平米平米二楼设计，二楼设计，125125平米平米半退台电梯洋房户型建议半退台电梯洋房户型建议三楼设计，三楼设计，115115平米平米四、五、六楼设计，四、五、六楼设计，8989平米平米半退台电梯洋房户型建议半退台电梯洋房户型建议七楼复式设计，七楼复式设计，136136平米平米半退台电梯洋房户型建议半退台电梯洋房户型建议1F，140平米2F，125平米3F，110平米4F，89平米-1F-1F地下室地下室-2F-2F地下室地下室5F，89平米6F，89平米7F，136平米7F顶层一楼花园1F，180平米2F，165平米3F，150平米4F，135平米-1F-1F地下室地下室-2F-2F地下室地下室5F，120平米6F，120平米7F，180平米7F顶层一楼花园适当转变6F6F20F20F16F16F20F20F22F22F6F6F6F6F6F6F18F18F16F16F16F16F18F18F16F16F23F23F23F23F23F23F22F22F21F21F21F21F23F23F23F23F21F21F23F23F户型平面分布建议户型平面分布建议位置相对较好的区域，视野好，内部景观好，同时有部分社区外的水景资源位置相对较好的区域，视野好，内部景观好，同时有部分社区外的水景资源和沿河景观区和沿河景观区位置相对一般的区域，位于小区的入口和边缘，有一定内部景观资源，但并位置相对一般的区域，位于小区的入口和边缘，有一定内部景观资源，但并不出众不出众户型平面分布建议户型平面分布建议园林主题：园林主题：维也纳森林维也纳森林元素：元素：音乐、雕塑、文化关键词：关键词：品味、艺术、静谧与与art decoart deco呼应呼应景观建议景观建议宁静、私密、安全的主题式园林设计强调领地感和归属宁静、私密、安全的主题式园林设计强调领地感和归属感，提升项目档次和匹配度感，提升项目档次和匹配度沿河处理沿河处理打造社区专属的公园式绿化，最大化水系价值，形成公打造社区专属的公园式绿化，最大化水系价值，形成公园上筑的感觉园上筑的感觉细节元素处理：精装大堂细节元素处理：精装大堂双大堂设计双大堂设计对客户生活细节的关怀，停车后直接通过电梯进入住户，并能时刻感受家的尊贵品质地上大堂地下车库入户大堂酒店式大堂酒店式大堂庭院景观庭院景观外挑大堂的尝试，减少分摊面积半地下车库半地下车库完全人车分流，设计超前的半地下式车库和地下车库，将自然引入各个角落细节元素处理：超越市场的创新性与易居性细节元素处理：超越市场的创新性与易居性阳光地下车位在一些成熟品牌开发商的项目中有较多的运用，如万科、仁恒、华新国阳光地下车位在一些成熟品牌开发商的项目中有较多的运用，如万科、仁恒、华新国际等际等细节元素处理：超越市场的创新性与易居性细节元素处理：超越市场的创新性与易居性架空层的运用架空层的运用小区内部分楼层底层为架空层，设计中亦充分利用这部分面积，发挥其交通、休息、娱乐的功能，在其中设置了半开放半封闭式的儿童兴趣园、老年人俱乐部等，为居民提供直接方便的休息沟通场所销售周期研判销售周期研判本案总户数为本案总户数为935935套，结合市场销售情况，我司预判本案套，结合市场销售情况，我司预判本案的主力去化周期为的主力去化周期为1.5-21.5-2年年区域区域项目名称项目名称开盘时间开盘时间总体量总体量（套）（套）取得预售量取得预售量（套）（套）去化量去化量（套）（套）总去化率总去化率去化周期去化周期（月）（月）月均去化月均去化（套）（套）城西城西华府天地华府天地2010.4.2536836814138%528中联皇冠中联皇冠2008.782381277794%2630甲江南甲江南2008.10.251332115596472%2342城中城中皇家首座皇家首座2010.3.1344544522450%637平均月均去化：平均月均去化：3434套套n从周边在售个案来看，张家港楼市去化较为稳定，月均去化速度在从周边在售个案来看，张家港楼市去化较为稳定，月均去化速度在28-4228-42套左右，平套左右，平均月去化均月去化3434套套n中新置地甲江南项目近两年来取得了很不错的销售成绩，月均去化中新置地甲江南项目近两年来取得了很不错的销售成绩，月均去化4242套每月；套每月；n后续城西整体供应量不大，本案凭借较强的产品力会取得不错的销售成绩，因此月后续城西整体供应量不大，本案凭借较强的产品力会取得不错的销售成绩，因此月均均40-5040-50套是比较理想的去化速度套是比较理想的去化速度销售价格研判销售价格研判当前区域价格特征：稳定、被低估当前区域价格特征：稳定、被低估城市风景城市风景汇景豪苑汇景豪苑华府天地华府天地中联皇冠中联皇冠阳光里程阳光里程甲江南甲江南港城华府港城华府暨阳湖皇冠暨阳湖皇冠蓝湖湾蓝湖湾玉水家园玉水家园皇家首座皇家首座城西板块城西板块城中板块城中板块城南板块城南板块城中：城中：1700017000元元/城北板块：暂无在售楼盘城北板块：暂无在售楼盘城南（城南（暨阳湖片区暨阳湖片区）：）：10000-3000010000-30000元元/城西（新区）：城西（新区）：8800-130008800-13000元元/尾房尾房88008800元元/尾房尾房1100011000元元/8800-98008800-9800元元/1200012000元元/12000-1300012000-13000元元/17000-1800017000-18000元元/13000-1400013000-14000元元/10000-3000010000-30000元元/本案的机会点：本案的机会点：n区域供应量小，竞争不大；区域供应量小，竞争不大；n中新置地甲江南已然成为城中新置地甲江南已然成为城西标杆项目，市场认知度西标杆项目，市场认知度较高；较高；n城西与城中、城南板块的价城西与城中、城南板块的价差明显，存在上升的空间差明显，存在上升的空间本案的不利因素：本案的不利因素：n本案的区域价值相对较低，本案的区域价值相对较低，游离于城西的中心区域游离于城西的中心区域销售价格研判销售价格研判区域当前售价为区域当前售价为8800-130008800-13000左右左右如果仅仅根据区域现状，本案的价值出在区域的低位，约为如果仅仅根据区域现状，本案的价值出在区域的低位，约为8800-90008800-9000元元/平米平米本案将延续中新置地甲江南在张家港的品牌价值，有自我定价的权利本案将延续中新置地甲江南在张家港的品牌价值，有自我定价的权利城西项目少，价格有一定的提升空间城西项目少，价格有一定的提升空间张家港张家港06-0706-07年的住宅平均涨幅为年的住宅平均涨幅为1.4-1.9%1.4-1.9%，0808年的涨幅为年的涨幅为9.7%9.7%，0909年的年的涨幅为涨幅为39.2%39.2%，因此我司认为后续的正常涨幅应该在，因此我司认为后续的正常涨幅应该在10%10%左右左右本案的销售周期在本案的销售周期在1.5-21.5-2年，因此我司判定本案的价格为年，因此我司判定本案的价格为20112011年的年的价格为价格为11000-1200011000-12000元元/平米，整体均价在平米，整体均价在12000-1300012000-13000元元/平米平米业务部分一、售楼处，样板间等销售道具的建议一、售楼处，样板间等销售道具的建议二、销售分期、推案策略以及销售回款二、销售分期、推案策略以及销售回款售楼处售楼处会所先行，发挥会所售楼处的高档形象会所先行，发挥会所售楼处的高档形象会所处于项目主干道，招示会所处于项目主干道，招示性和展示性都较好，具有先性和展示性都较好，具有先天性的售楼处条件；天性的售楼处条件；便于后期实地样板间以及现便于后期实地样板间以及现场带看；场带看；节约租用售楼处或是临时售节约租用售楼处或是临时售楼处的建设成本；楼处的建设成本；会所先行，与本项目的整体会所先行，与本项目的整体档次和销售价格相适宜。档次和销售价格相适宜。会所售楼处会所售楼处主主 干干 道道 售楼处售楼处售楼处售楼处售楼处创新售楼处创新售楼处包装关键词：完善、尊贵、现代化售楼处包装关键词：完善、尊贵、现代化“张家港会客厅张家港会客厅”，尊贵售楼处的建立，尊贵售楼处的建立尝试使用尝试使用3D3D模式等现代模式介绍，可以激发客户兴趣，跟客户洗脑模式等现代模式介绍，可以激发客户兴趣，跟客户洗脑售楼处创新售楼处创新后续张家港首家清水样板房的开放，实地体后续张家港首家清水样板房的开放，实地体验，榜样性展示体现验，榜样性展示体现看房通道看房通道材料标准展示材料标准展示清水样板房清水样板房售楼处创新售楼处创新售楼处开辟的环保科技体验处，迎合当前舆售楼处开辟的环保科技体验处，迎合当前舆论导向，体现开发商的社会责任感，赢得客户共鸣论导向，体现开发商的社会责任感，赢得客户共鸣展示馆全貌实景展示馆全貌实景n太阳能光伏发电太阳能光伏发电n人工湿地人工湿地n加气混凝土砌块及加气混凝土砌块及XPS板板n可再生墙板可再生墙板n生态足迹测试生态足迹测试n绿色宣言书绿色宣言书特色尊享一特色尊享一:贴身服务贴身服务特色尊享二：配套服务体验特色尊享二：配套服务体验 现场除进行产品和形象功能展示外，配以一些专属功能以提升服务品质：视听室、禁烟洽谈区、雪茄室、微型酒吧等。现场工作人员均配无限耳麦，各服务区配备相应的工作人员、智能化操作模式（价格查询、效果展示、一卡通门禁系统等）售楼处售楼处尊享服务，客户的尊贵感尊享服务，客户的尊贵感售楼处售楼处特色尊享三：提供酒店式服务特色尊享三：提供酒店式服务客人到达售楼处后，配备专职客人到达售楼处后，配备专职人员服务人员服务,提供泊车、糕点、饮提供泊车、糕点、饮料、茶水料、茶水为客人提供代租服务，并提供为客人提供代租服务，并提供相应的资产管理服务。相应的资产管理服务。售楼处售楼处尊享服务，客户的尊贵感尊享服务，客户的尊贵感先期样板房为配合开盘，可在售楼处搭建样品屋：（135平米三房，共176套)（168平米四房，共128套）选择二种主力房型；选择二种主力房型；房型展示性较强。房型展示性较强。在竣工交付前，视销售情况，在高楼层增加大户型豪华装修房，进行景观豪宅展示，将销售及价格推向高潮。样板间样板间会所内制作样板间，体验营销展示会所内制作样板间，体验营销展示根据销售以及施工方便等考虑，把根据销售以及施工方便等考虑，把项目分成两期，一期和二期项目分成两期，一期和二期一期：一期：房源：共7幢合计：497套推案周期：2011年5月-2012年3月二期：二期：房源：7幢合计：434套推案周期：2012年5月-2012年12月销售分期销售分期以中轴线为界，将项目整体分为二期以中轴线为界，将项目整体分为二期壹期壹期贰期贰期销售分期销售分期以中轴线为界，将项目整体分为二期以中轴线为界，将项目整体分为二期首批推出相对较差的人民路和国泰路房源，从而形成与二期最后价格标杆，形成有利的价格对比;形成由一般到最好的销售走势，便于形成价格提升；每次推出较少量体的房源,保持热销氛围;好差搭配进行销售,保证均匀去化推案思路推案思路由位置较差的房源低价入世，逐渐拉升价格，实现利润由位置较差的房源低价入世，逐渐拉升价格，实现利润首次首次再再次次户型二室户01二室户02三室户01三室户02合计面积89110120135套数88232188220第一批第一批推案节奏推案节奏一期（第一批）：一期（第一批）：2011年年5月月1日日推案节奏推案节奏一期（第一批）：一期（第一批）：2011年年5月月1日日第第二二批批推案节奏推案节奏一期（第二批）：一期（第二批）：2011年年9月月10日日户型二室户01二室户02三室户01四室户01四室户02合计面积89110120168185套数2323236420153第第三三批批推案节奏推案节奏一期（第三批）：一期（第三批）：2012年年3月月10日日户型三室户01四室户02五室户01五室户02合计面积143156220240套数66341212124第四批第四批推案节奏推案节奏二期（第四批）：二期（第四批）：2012年年5月月1日日户型二室户01二室户02三室户01三室户02合计面积89110120135套数23232388157第第五五批批推案节奏推案节奏二期（第五批）：二期（第五批）：2012年年9月月8日日户型二室户01二室户02三室户01四室户01四室户02合计面积89110120168185套数2323236420153第第六六批批推案节奏推案节奏二期（第六批）：二期（第六批）：2012年年11月月3日日户型三室户01四室户01五室户01五室户02合计面积143156220240套数66341212124整案回款整案回款整案公寓均价为整案公寓均价为12000元左右，花园洋房首次元左右，花园洋房首次14000元，再次推出为元，再次推出为15000元元其中花园洋房价格为其中花园洋房价格为14000-1500014000-15000元，公寓总均价为元，公寓总均价为1200012000元左右元左右推案推案931931套，销售达成套，销售达成80%80%目标完成约目标完成约744744套套,即总销即总销11.3311.33亿亿企划部分阅读产品之独特气质Art deco，一种有特色的建筑风格，一种高贵感，摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种时代感，是复兴的城市精神，是欣欣向荣的力量。上海上海353广场广场 金茂大厦金茂大厦 代表建筑一种低调的奢华，一种国际的品质！建筑的魅力&一座城市的未来ART-DECO建筑风格户型差异化、景观特色、高档会所等一种令人向往的高品质生活城市建筑经典，国际品质大城 影响张家港的居住梦想，打造独一无二的品质生活 宣传理念物理定位物理定位城市建筑经典，国际品质大城 以国际的视野，为品质生活加冕！主推语全案推广策略梳理拉高度拉高度寻找共鸣寻找共鸣走出去走出去锁定目标锁定目标请进来请进来树立典范树立典范找差异找差异全局突破全局突破优势最大法则。以景观资源、居住品质为切入点，提升形象高度，引起全市的关注。形象出街，锁定目标客户。主题活动展现卖点，主动出击搜索购买主力。自我释放，内在品质的全面演绎，邀约客户深入了解，项目形象深入人心。熟知竞品手法，创新思路脱颖而出。一种高品质的国际生活，一个突破城市的建筑经典宣传主线突破张家港传统生活概念建立国际品质生活理念2月01.123月4月5月6月7月8月9月10月11月1月12月准备期蓄水期开盘期强销期持销期二期开盘凝聚张家港高品质生活群体展示张家港第一国际品质生活1月Step 1拉高度，寻找共鸣此阶段主要为项目树立极致形象，引人注目阵地包装软性炒作口碑传播软文炒作系列稿，步步引人关注：l 项目对区域发展有着什么样的重大意义；l 建筑对一座城市未来的影响l 国际品质生活的梦想l .阶段媒体渠道：1.报纸软文为主2.电视台、广播电台、报纸等主流媒体同时出击，户外、围墙、销售道具等活动1：高峰论坛建筑魅力&一个城市的未来活动目的：前期的项目资料尚未全面，建立从项目的外立面着手，树立品牌形象，从城市发展的角度来看项目的影响，从而引起政府部门及媒体的全面关注。邀请嘉宾：张家