商铺装修管控要点解析

筹备期工程、物业培训解析目录一、装修管控组织（一）成立三人管控小组（二）工程人员分工二、装修管控流程三、商户装修管控重点（一）商户进场应前具备条件（二）商户进场后的协调和管控工作（三）商铺装修进度管控（四）典型案例四、与其它部门配合工作一.装修管控组织（一）成立三人管控小组商户进场装修前，各楼层成立三人装修管控小组（初期营运部牵头，后期工程部负责），分批次完成商铺审图（每批次不超过3天）、进场前交底培训、商户进场等工作，三人管控小组前期工作重点如下：赤峰三人管控小组.docx营运部工作重点：招商营运部要尽可能动员商户提前进场，提前暴露现场工程缺陷、尽早达到进场条件，商户进场时间不能晚于商户装修管控模块化节点规定的进场日期。工程部工作重点：现场临时水电供应、依据交付标准排查商铺进场条件，减少商铺与项目公司施工单位的交叉施工情况，最大限度解决商铺漏水、防火玻璃未安装等基本条件。物业部工作重点：对现场的材料、水平垂直运输和人员进行安全有序管理、装修管理手续的办理、负责现场防火、防盗和成品保护工作。一.如何组织装修管控装修组机电组以综合维修主管、班长、技工为主，机电组为辅。综合维修主管负责：内街餐饮商铺。弱电主管负责：步行街二层商铺，强电主管负责：内街一层商铺，因一层单铺面积较大、品牌较大，进场条件要求较高。暖通主管负责：各主力店次主力店。抚顺工程部分工表.xls在商户装修期，商铺装修管控是“急活”，必须按时完成，实现满铺开业；机电系统是“重要活”，对于大商业后期运营十分重要。各专业主管在商铺达到消防验收条件后重点跟进设备机房调试和综合管网验收等。强电负责：商铺配电箱落位、各变电所回路和强电井的核对检查统计等；暖通负责：空调、强排烟、给排水到位、厨房排油烟、新风、排风到位；（二）工程人员分工二.装修管控流程（一）商铺装修管控流程关键节点（一）商铺装修管控流程关键节点总经理作为装修管控总负责人,工程副总为总执行人,各楼层装修管控三人小组依据编制完成的装修管理方案和装修流程图完成规定工作任务，重点关注如下关键节点：商铺预商铺预验收验收商户图商户图纸审图纸审图商户进商户进场场施工管施工管控控装修进度、装修进度、隐蔽验收、隐蔽验收、达到消防验达到消防验收条件等过收条件等过程控制程控制签收房产技签收房产技术条件交付术条件交付表、房屋交表、房屋交接确认书和接确认书和商铺交接确商铺交接确认书认书等相关等相关文件文件3日内日内及时及时反馈审图反馈审图意见，督意见，督促商户及促商户及时改图和时改图和提早进场提早进场图纸对接、图纸对接、店招管控店招管控要求、要求、签签确一铺一确一铺一表表等等 一铺一图一一铺一图一表表.pdf功能性功能性验收验收满负载试满负载试运行、通运行、通水、通球、水、通球、通燃气通燃气等等相关过程相关过程检查。检查。二.装修管控流程（二）商铺装修管控重要措施1、商管公司装修协调会机制：每日组织召开公司装修销项会议，楼层3人管控小组汇报需要协调解决问题，对于装修进度缓慢商铺预警和协调加快进度。2、商管公司和项目公司协调会机制:及时协调解决商户原因产生的墙体移位、机电点位变更、消火栓移位等设计变更调改工程。3、施工工序管控：为保证所有商铺统一消防验收,高度重视施工工序，特别是餐饮商户紧盯厨房墙体砌筑和防火封堵、厨房防水、厨房地面回填和贴砖、天花主副龙骨安装、喷淋追位和封板、安全出口和应急照明安装、烟感、室内消火栓及强排风口的改造安装、灶具的到场日期等重要工序。协助商户排定可行的施工进度表，并严格督促商户执行。赤峰进度范表6.20.xlsx4、施工巡检：三人管控小组每日巡检装修材料是否合规、装修进度、厨房闭水试验等隐蔽工程验收、商铺厨具和道具进场、商铺外立面施工等进行过程控制和验收，发现进度滞后，及时预警和跟进解决。三、商户装修管控重点（一）商户进场前应具备条件1、现场需要达到条件临时水电供应：协调项目公司在室内步行街和各主力店敷设足够的装修临时电源和给水接驳点，步行街各个楼层设置4-6个临时电源二级箱(100KW/箱)，主力店和次主力店各预留1个50KW电源接驳点；步行街每层预留2处给水点，每处预留5个水龙头和分控阀门；、水平和垂直运输通畅：A.协调项目公司督促总包、电梯施工单位及时完成电梯施工，电梯厂家配置专职电梯司机，确保商户进场装修能及时运送物料。B.现场水平运输和安全通道通畅,沿途有足够照度;三、商户装修管控重点商铺防火玻璃安装和封闭：协调项目公司督促精装单位完成步行街商铺的防火玻璃隔断进行施工(需要结合商铺外立面开门位置和商户是否砌筑实体墙)，如防火玻璃不能及时到场安装，必须由精装单位对商铺用临时围挡形成封闭。三、商户装修管控重点三、商户装修管控重点商铺预验收:楼层装修小组与商户装修负责人共同核查条件是否符合交付标准，若需要项目公司进行整改，达到交付标准后通知商户立即进场或协调商户配合交叉施工。三、商户装修管控重点设立临时垃圾堆放点及设置临时厕所：协调项目公司设立大商业装修临时垃圾堆放场，并定期进行建筑垃圾外排；同时，设置2-3处临时厕所，保证装修现场施工人员使用，并定期进行清理。三、商户装修管控重点2、进场前应完成文案工作商户缴纳完毕进场相关费用。与商户签确完成进场确认书、商铺房产技术条件交付表（一铺一图一表）、房屋交接确认书、消防责任书等进场必备资料。协调项目成本部、消防总包单位、空调总包确定合理改造单价，公示给所有商户和参照执行。商铺图纸审图流程基本完成：可以进行墙体砌筑等基本施工，商户可以同步提交铺内精装修图纸。交底培训：商户进场装修前，工程部员工必须现场对商户装修人员进行现场交底，如装修材料要求、防火封堵、厨房防水、消防验收达到条件等要求。(二)商户进场后的管控工作1、仔细排查对餐饮商铺的排油烟管道的预留洞口，管道内衬做完后及时砌筑屋面管井封顶，屋面管井处需重新做防水并完成48小时闭水试验，避免商户进场后发生下雨漏水事件。三、商户装修管控重点2、餐饮商户厨房与营业区之间隔墙必须砌筑实体墙并安装甲级防火门如墙上方有管道管线无法砌筑到顶时，可用双层硅酸盖板加10cm防火岩棉封堵到顶，保证耐火时限不低于2h。如厨房区域层高超过4m，厨房墙长超过8m，或超过层高2倍时则应按结构要求在墙体设置钢筋混凝土构造柱和圈梁。三、商户装修管控重点三、商户装修管控3、与消防相关的设备设施：重点解读广场的消防性能化分析报告，掌握防火分区的划分和调整改造的原则，关注当地消防局的特殊要求（智能疏散指示、店招和外立面材料防火要求等）；确定突破防火分区安装防火卷帘的可行性，挡烟垂壁、烟感、喷淋、室内消火栓改造及强排风口执行器移位的有效性。营运部督促商户在开业日前120天按时提交移交二次装修报审蓝图图纸；协调项目公司套图后报送当地消防部门审核。完成商铺消防验收所需各项施工材料防火性能检验复试报告等资料，原件转项目部签收做消防报验资料，复印件存档备集团安检部开业安全检查。三、商户装修管控重点室内步行街商铺电线应使用低烟无卤型B级阻燃线缆（WDZB），此种线缆订货周期长、不接纳少量订货，若当地采购困难，应协调商铺集中采购为好！商铺式营业区,商铺内任何一点到最近疏散出口的直线距离不应大于15m，两个疏散通道距离必须相距5m以上，商铺面积大于120m2时，应至少设置2个疏散门。三、商户装修管控重点防火玻璃+集热槽做法要高度重视和实施。步行街内餐饮商户（不含超市及其外租区）的后厨存在煎、炒、烹、炸等涉油热加工的区域，均应安装厨房设备自动灭火装置，喷嘴的设置区域应包括灶台上方、排油烟罩内和烟道进口端，确保保护区域内不留空白并能正常运行。三、商户装修管控重点4、防水工程：餐饮厨房防水材料必须使用柔性卷材并做两遍防水，闭水试验不得少于48小时，防水层边缘收口部分延墙面延伸500mm以上，遇用水点高于正常高度，防水上翻高度相应上调；闭水试验及施工过程严格把控，避免后期发现渗水引起返工三、商户装修管控重点5、外立面和店招：室内步行街商户外立面装修材料必须达到A级以上不燃材料鉴于商家整体化店招设计，为保证“一店一色”效果，难燃材料（B1级）使用面积比例不超过商铺总立面面积的25%，且禁止使用B1级以下材料。三、商户装修管控重点6、门头内退:必须在开业日前120天上报消防送审设计图纸，以便报消防部门审批备案,门头内退部分的防火隔断必须实墙砌筑到顶,并水平方向必须进行防火封堵,与步行街公区形成独立防火分区.三、商户装修管控重点7、商户进场后其它管控关键点1）在现有条件下，依据建造标准和商铺交付标准，尽可能满足商户的合理需求；2）商户设计外立面时，营运企划人员需要和商户设计人员研究店招设计方案布局，是否需要内退等信息，以便尽早确认进户门的位置，并尽快与商户签确，同时及时反馈给项目公司工程部门，以利防火玻璃排产，避免后期大量返工（特别是地面石材订货时间长）。3）主动协调项目公司、施工单位重点跟进主力店、快时尚品牌、进场相对滞后的洋快餐、国际一二线品牌的提出问题整改及施工面移交。4）现场安全、工程质量及量化是进度保障的关键；三、商户装修管控重点三、商户装修管控重点（三）商铺装修施工进度管控1、装修施工进度管控 掌握单天可完成的工作量，对照商户施工进度表管控餐饮商户紧盯厨房作业面外立面的装饰与内装可以同步展开对工序进行重新排定，不能任由拖延。在当地准备好防火玻璃厂家、抢工装修队伍 进度管控 施工进度表巡检表施工进度表巡检表.JPG整体施工进度表整体施工进度表.xlsx三、商户装修管控重点2、装修进度管控的协调重点进度管控协调进度管控协调密切关注同一商户、同一时期开店商量及所属施工队人员在农忙时节的人员安排。重点专人把控施工周期长、初次合作和面积较大商铺，掌握交付标准和通常装修时间。营运部要定期和商铺老板、施工方负责人沟通，发现人员和物料不足情况，及时协调解决。三、商户装修管控重点（四）典型案例：如何管控延期进场装修商铺-肯德基和必胜客装修管控百胜3月15日进场时现状：商铺未完成独立空间隔断、原有商铺隔墙需要改位、无上下水、无排油烟管井、开关箱位置未定、风机盘管要求全部拆除。（4月6日消防验收节点）。如何推进招商滞后导致拆改北方场子因招商困难原因，多数突破200万元拆改费用，项目公司不执行超出成本后拆改任务，商铺进场条件难以满足。四、与其它部门配合工作序号协调部门协调事项1项目公司建立与项目公司的沟通机制，及时协调解决商户原因产生的墙体移位、机电点位变更、消火栓移位等设计变更和实施。2供电和供水公司配合项目公司按节点通水和送电，办理水电过户、分割水电费发票。3消防局配合项目公司完成消防图纸送审、消防验收和办理消防小证。4燃气公司协调餐饮商铺煤气分支管线和自动报警施工、送气开通。5供热公司北方集中供热地区需要大力协调供热公司按照热计量收费或减少超高费用比例，6电梯公司现有日立和三菱电梯普遍配合度不佳，协调配备电梯司机、及时维修,保证垂直电梯正常运行。祝大家在筹备期：身体健康！工作顺利！满铺精彩开业！谢谢聆听！