广州市城中村改造介绍

广州市城中村改造广州市城中村改造介绍介绍1 1广州市城中村改造情况广州市城中村改造情况2 2广州市城中村改造政策广州市城中村改造政策3 3城中村改造模式分析城中村改造模式分析4 4城中村改造的模式设想城中村改造的模式设想5 5城中村改造的经济思路城中村改造的经济思路6 6城中村改造的实施阶段和流程城中村改造的实施阶段和流程7 7主要风险控制点主要风险控制点目目 录录一、广州市城中村改造情况1.1 广州市城中村改造情况广州市城中村改造情况n广州城中村概况：广州城中村概况：广州市共有138个城中村，将力争用35年左右时间基本完成位于城市52条城中村的全面改造任务，其中亚运会召开前完成猎德、冼村、小新塘、萧岗、三元里、林和、杨箕、琶洲、棠下（白云区）等9条城中村的清拆工作，10年内基本完成全市138条登记在册的城中村整治改造工作。n市场导向：市场导向：l2008年1月，由富力地产、新鸿基地产与合景泰富合力开发猎德村的改造工程正式动工；l2009年10月，保利通过公开出让夺得琶洲村改造项目；l2010年1月，新鸿基入主林和村改造项目；l目前冼村、棠下、文冲、横沙、花地、西塱裕安围、东漖、茶滘、杨箕、三元里、萧岗等11条城中村已完成改造方案的编制和审批工作；1.2 广州市广州市52条全面改造城中村条全面改造城中村 越秀：越秀：杨箕、登峰、西坑、瑶台海珠：海珠：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘荔湾：荔湾：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬天河：天河：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘白云：白云：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下黄埔：黄埔：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗，萝岗：萝岗：黄陂、玉树、暹岗、华沙1.3 广州市各区登记在册的广州市各区登记在册的138条城中村条城中村1.3 广州市各区登记在册的广州市各区登记在册的138条城中村条城中村天河区（共天河区（共2323个）个）元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、古山村、凌塘村、小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村南、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村越秀区（共越秀区（共4 4个）个）杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村黄埔区（共黄埔区（共1616个）个）庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗村、九沙村、深井村、长洲村荔湾区（共荔湾区（共2020个）个）山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村海珠区（共海珠区（共0 0个）个）联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲村、黄埔村、土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村白云区（共白云区（共4242个）个）三元里村、同德村、螺溪村、江夏村、陈田村、棠涌村、肖岗村、鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村、同和村、京溪村、东平村、永泰村、柯子岭村、棠溪村、棠下村（远景村）萝岗区（萝岗区（1313个）个）火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村二、广州市城中村改造政策2.1 广州市三旧改造政策资料广州市三旧改造政策资料1、印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电【2009】16号2、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号）3、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行)的通知（粤府办【2009】122号）4、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府【2009】56号）5、广州市城中村全面改造工作流程（征求意见稿)6、广州市旧厂房改造工作流程（征求意见稿）7、广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征求意见稿)2.2 政策重点政策重点v城中村具体改造模式是“一村一策一村一策”，条件成熟一个就改造一个。v“城中村”改造的原则是：“政府主导，村为主体，市场参与政府主导，村为主体，市场参与”。政府负责统筹组织改造工作的推进，村集体经济组织负责具体推进本村“城中村”改造中的有关工作。v将农村集体所有的村庄建设用地村庄建设用地改变为国有建设用地国有建设用地；v分为全面改造模式全面改造模式（52条村）和综合整治模式综合整治模式，未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；v全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织80%80%以上成员同意；v全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造自行改造外，应该通过土地公开出土地公开出让让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴纳的土地出让金可以适当延期；2.2 政策重点政策重点v确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积，在基准面积内“拆一补一拆一补一”，超出部分按房屋重置价给予货币补偿；v“城中村”改造的拆迁补偿安置方案通过集体经济组织80%以上的村民以上的村民同意后，符合大多数村民利益，可启动拆迁工作。在拆迁补偿安置方案规定的期限内，个别被拆迁人如果对方案仍有异议，经协调后仍拒不履行该拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。v根据“拆一补一”的政策，必须补够村民足够面积，既要建设相应的公建配套，还要划出地块进行融资开发，要做到经济平衡必然会出现高容积率高容积率的情况。下一步改造中政府将考虑“多用商业补，少用居住补多用商业补，少用居住补”的策略，同时将以白云区部分城中村为试点，实施区域平区域平衡衡策略；v按照“拆一补一免一拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策（现在还没出具具体的操作细则）；v市三旧办负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式服务一站式服务”。2.3 城中村改造报批流程城中村改造报批流程 依据“城中村”改造方案编制指引立案标准要求：初步初步改造方案需包括城中村的基改造方案需包括城中村的基本情况、改造原因、拟改造本情况、改造原因、拟改造规划范围及改造范围、拟采规划范围及改造范围、拟采取的改造模式、拆迁安置补取的改造模式、拆迁安置补偿设想、融资模式、运作方偿设想、融资模式、运作方案、改造规划方案、实施计案、改造规划方案、实施计划等其他内容。划等其他内容。2.4 安置房用地建设报批流程安置房用地建设报批流程 v 在城中村全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置优先建设复建补偿安置房房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。v 同时，根据规划设计条件所要求的配套实施建设，按照配套优先建设的原则，配套设施竣配套设施竣工完成前，融资地块建设项目工完成前，融资地块建设项目不得预售不得预售。2.5 融资用地出让工作流程融资用地出让工作流程三、城中村改造模式分析3.1 现行城中村改造的主要模式现行城中村改造的主要模式v熟地出让：熟地出让：即前期政府完成改造方案，单独拿出一块融资地块公开出让，融得资金全额返还村用于拆迁安置和基础设施建设，由政府组织建设回迁安置房。(猎德村）v生地熟让：生地熟让：即公开出让融资地块，但捆绑拆迁安置责任，公开出让条件中明确，由开发商负责建设回迁房和支付货币补偿款，拆迁资金由区政府和村共同监管，防止烂尾。（琶洲村）v自主改造：自主改造：1.前期政府主导编制规划改造方案，由村经济组织自行融资引入开发商进行开发建设。（林和村、棠下村）2.政府组织改造，搬迁首创“搬积木”的方式，即1号地块建成后，2号、3号地块和临迁的1号村民就都迁入1号地块新居，再逐步将2号、3号地块拆除再建。（花地村）3.自行改造，由联社成立自己的公司，直接进行融资开发建设，不引入开发商。（红卫村）3.2 猎德村改造模式猎德村改造模式（一）猎德村（一）猎德村3.2.1 猎德村原貌猎德村原貌猎德村整体指标猎德村整体指标n总用地面积：336304 n净用地面积：254257 n总人口7865人，3167户n现有总建筑面积686173 n有产权面积627720 n无产权面积58453 n净容积率2.04n毛容积率2.473.2.2 猎德村规划图猎德村规划图安置区安置区2010年春完年春完成回迁成回迁村集体经济村集体经济预留用地预留用地拍卖土地拍卖土地2010年年6月月 交地交地3.2.3 猎德村情况猎德村情况猎德村总体规划以新光快速路为界，将地块分为三个部分，各部分功能分区如图：猎德村总体规划以新光快速路为界，将地块分为三个部分，各部分功能分区如图：桥西地块：桥西地块：93928功能：住宅用地功能：住宅用地容积率：容积率：6.0总建筑面积：总建筑面积：563568桥西南地块：桥西南地块：32446功能：酒店和商业办公功能：酒店和商业办公容积率：容积率：5.3总建筑面积：总建筑面积：172000桥东地块：桥东地块：127883功能：安置区功能：安置区容积率：容积率：5.2总建筑面积：总建筑面积：664991新新光光快快速速桥西地块拍卖情况桥西地块拍卖情况n2007年年9月月30日拍卖日拍卖n用地面积：用地面积：114176 n总建筑面积：总建筑面积：568230 n拍卖底价：拍卖底价：38.6亿元亿元n拍卖成交价：拍卖成交价：46亿元亿元n折合楼面价：折合楼面价：8095元元/n中标公司：富力、合景泰富中标公司：富力、合景泰富 (新鸿基后加入新鸿基后加入)3.2.4 猎德村补偿标准猎德村补偿标准临迁费标准临迁费标准1 1）有产权登记的按）有产权登记的按2020元元/平方米平方米/月月计算临迁费计算临迁费2 2）没有产权的超建面积按）没有产权的超建面积按1010元元/平平方米方米/月计算临迁费月计算临迁费3 3）临迁费以分期预付方式，按季度）临迁费以分期预付方式，按季度支付支付拆迁补偿标准拆迁补偿标准A.A.一平方米补回一平方米一平方米补回一平方米B.B.增加安置面积，按增加安置面积，按35003500/平方米购平方米购C.C.违章建筑房屋按违章建筑房屋按10001000/平方米进行补平方米进行补偿偿D.D.原房屋属砖瓦结构需补差价原房屋属砖瓦结构需补差价338338元元/平方米平方米3.2.5 猎德村改造程序猎德村改造程序4月月 猎猎德德街街道道办办事事处处报报告告至至天天河河区区人人民民政政府府4月月 猎猎德德村村民民委委员员会会报报告告至至天天河河区区人人民民政政府府4月月 天天河河区区人人民民政政府府报报告告至至广广州州市市人人民民政政府府5月月 广广州州市市人人民民政政府府批批复复天天河河区区政政府府报报告告内内容容包包括括：猎猎德德村村整整体体改改造造的的实实施施方方案案猎猎德德村村整整体体改改造造资资金金测测算算会会议议纪纪要要市市建建委委关关于于猎猎德德村村整整体体改改造造资资金金测测算算的的审审核核意意见见 n2 20 00 07 7年年5 5月月3 30 0日日前前确确定定拍拍卖卖地地块块的的功功能能和和规规划划设设计计条条件件n7 7月月规规划划调调整整公公示示n7 7月月3 30 0日日前前由由政政府府垫垫支支1 10 0亿亿元元的的启启动动资资金金n9 9月月2 29 9日日由由市市土土地地开开发发中中心心代代征征代代拍拍n1 12 2月月1 1日日开开始始协协调调桥桥东东安安置置地地块块的的三三通通一一平平，基基坑坑工工程程施施工工n1 12 2月月3 30 0日日前前制制定定拆拆迁迁安安置置方方案案完完成成，并并报报市市区区政政府府审审查查后后组组织织实实施施n0 08 8年年1 1月月1 15 5日日 安安置置区区开开工工审审批批流流程程实实施施节节点点3.2.6 猎德村改造模式总结猎德村改造模式总结优惠政策：优惠政策：u在市政府权限范围内，按复建面积在市政府权限范围内，按复建面积“拆一免一拆一免一”的原则全部减免各项税费；的原则全部减免各项税费；u容积率由现在的容积率由现在的2.0变为综合容积率变为综合容积率5.0以上；以上；u审批事项进入绿色通道，采用审批事项进入绿色通道，采用“牵头牵头受理，并联审批受理，并联审批”的方式的方式实施主体：实施主体：以猎德村为实施主体以猎德村为实施主体前期未有开发商介入，市、区两级政前期未有开发商介入，市、区两级政府大力支持。府大力支持。土地利用：土地利用：集体集体+国有国有复建安置区和集体经济发展预留区保留集复建安置区和集体经济发展预留区保留集体土地使用权性质体土地使用权性质用于拍卖融资，建设商品房地块部分依照用于拍卖融资，建设商品房地块部分依照规定由市国土部门转为国有性质规定由市国土部门转为国有性质开发模式：开发模式：生地熟拍生地熟拍卖地融资，再用拍卖所得进行复建安卖地融资，再用拍卖所得进行复建安置，搬迁及公共设施配套建设和发展置，搬迁及公共设施配套建设和发展村集体经济、福利事业等。村集体经济、福利事业等。整体规划：整体规划：三三制原则三三制原则三分之一用作拍卖融资，发展商品房三分之一用作拍卖融资，发展商品房三分之一用作村集体经济预留发展用地，三分之一用作村集体经济预留发展用地，用作酒店及商业办公用作酒店及商业办公三分之一用作村民安置用地三分之一用作村民安置用地3.3 琶洲村改造模式琶洲村改造模式（二）琶洲村（二）琶洲村3.3.1 琶洲村改造进程琶洲村改造进程2008年8月，琶洲村“城中村”改造规划方案公示，向村民派发拆迁补偿安置方案；2009年10月21日，琶洲村“城中村”改造融资地块一、三、四、五公开出让，保利以底价1.42亿元获得；1.规划改造总成本44.7亿元；2.向海珠区人民政府另行支付3亿元人民币，用于琶洲地区综合整治；3.融资地块总建筑面积为1042041平方米；4.楼面地价为楼面地价为 4713.84713.8元元/平方米平方米（44.7亿元+3亿元+1.42亿元）1042041平方米截止至2010年5月，琶洲村拆迁改造签约比较顺利，整村签约率已达87%，琶洲经济联社和十个分社的集体物业已全部签约。按照合同约定，复建安置住宅房屋应当于2011年12月底前完成主体施工，2012年6月底前完成住宅房屋回迁安置。3.3.2 琶洲村改造规划指标琶洲村改造规划指标琶洲村改造整体指标琶洲村改造整体指标总规划用地面积：757639总建筑面积：1850000，其中包括：1.住宅722000 ，包括村民住宅322000；2.村经济发展项目：457779；3.商业金融业、服务业、会展业、公共建筑629261；4.居住配套40960；琶洲村整体改造规划琶洲村整体改造规划由十三个地块组成，其中包括：1.地块一、三、四、五是融资出让地块；2.地块十、十一是村民复建安置地块；3.地块二是广场用地、地块六、七、八、九、十二是公共绿地；4.地块十三是中小学用地；3.3.3 琶洲村改造融资地块经济指标琶洲村改造融资地块经济指标地块地块用地性质用地性质用地面积用地面积（）可建面可建面积积（）市政道路市政道路用地面积用地面积（）容积率容积率建筑面积建筑面积（）住宅建筑住宅建筑面积面积（）地块一地块一二类居住用地二类居住用地（R2)）、商）、商业金融用地业金融用地（C2）237672178915587573.42612041400000地块三地块三商业金融用地商业金融用地（C2）560064651894883.01140000地块四地块四商业金融用地商业金融用地（C2）5501934612204074.91170000地块五地块五商业金融用地商业金融用地（C2）4980628084217224.27120000融资出让地块经济指标：融资出让地块经济指标：3.3.4 琶洲村改造复建安置用地经济指标琶洲村改造复建安置用地经济指标村民复建安置用地经济指标：村民复建安置用地经济指标：地块地块用地性质用地性质用地面用地面积积（）可建面可建面积积（）市政道路市政道路用地面积用地面积（）容积率容积率建筑面积建筑面积（）住宅建住宅建筑面积筑面积（）地块十地块十村经济发展村经济发展用地用地（E62）3324620215130315.86118359地块十一地块十一村经济发展村经济发展用地用地（E62）、）、村民住宅用村民住宅用地（地（E61）158451146631118204.576700003220003.3.5 琶洲村改造标准琶洲村改造标准临迁费标准临迁费标准A.A.住宅按住宅按2020元元/平方米平方米/月计算临迁费月计算临迁费;B.B.商铺按商铺按3030元元/平方米平方米/月计算临迁费月计算临迁费;C.C.临迁费以分期预付方式，首次预付一临迁费以分期预付方式，首次预付一年，之后按季度支付年，之后按季度支付.拆迁补偿标准拆迁补偿标准A.A.拆一补一拆一补一;B.B.增加安置面积，按增加安置面积，按45004500/平方米购买，平方米购买，村民选择放弃的，按村民选择放弃的，按45004500元元/平方米平方米给予补偿给予补偿;C.C.超建面积按超建面积按10001000/平方米进行补偿平方米进行补偿.搬迁奖励标准搬迁奖励标准A.A.搬迁补助费按每证搬迁补助费按每证20002000元发放（一出元发放（一出一进）一进）;B.B.每证发放每证发放1000010000元作搬迁补偿元作搬迁补偿;C.C.在在20102010年年5 5月月3030日前签订拆迁补偿协日前签订拆迁补偿协议的并依约交付房屋的，奖励议的并依约交付房屋的，奖励2000020000元。元。拆迁回迁保障拆迁回迁保障A.11A.11亿改造资金由政府、街道、联社三亿改造资金由政府、街道、联社三方监管，专款专用，其中按村民选方监管，专款专用，其中按村民选择的回迁安置房屋面积择的回迁安置房屋面积10001000元元/平方平方米的标准作为拆迁保证金米的标准作为拆迁保证金;B.B.保利用自有保利用自有260260亿净资产、物业作担亿净资产、物业作担保，保障在保，保障在3636个月内交付回迁安置个月内交付回迁安置房房.3.4 棠下村改造模式棠下村改造模式（三）棠下村（三）棠下村3.4.1 棠下村改造进程棠下村改造进程v2010年2月3日，棠下村改造方案经广州市三旧办批复实施，同意采取自行开发的模式进行改造；v2010年3月30日，经白云区政府组织，棠下村进行城中村改造现场招商会，邀请各大发展商参加；v棠下村规划改造范围总用地面积152200平方米，可建设用地面积119500平方米，道路用地面积29800平方米，其中：（一）保留建筑用地 用地面积：2900平方米（主要为农民公寓、颜乐天广场、颜氏祠堂、康公古庙）（二）复建住宅用地 用地面积：49800平方米，建筑面积：236000平方米，容积率4.75（三）复建公寓用地 用地面积：11500平方米，建筑面积：55000平方米，容积率4.8（四）复建物业用地 用地面积：13900平方米，建筑面积：76300平方米，容积率5.5（五）拍卖融资用地 用地面积：44300平方米，建筑面积：261600平方米，容积率5.9（六）市政道路及防护绿地 用地面积：29800平方米3.4.2 棠下村改造规划棠下村改造规划3.4.3 棠下村拆迁和复建标准棠下村拆迁和复建标准1、按280平方米/户核算复建村民住宅面积，在满足村民最低回迁需求的情况下，将部分面积按1：1转为商业出租公寓，部分按2：1转商业物业；2、无证建筑拆除不复建，按1000元/平方米建安成本给予成本补偿；3、非村民住宅按四层及以下有证部分复建；4、村集体物业有证面积按1：1复建，临时建筑不予复建，只补偿建安成本1000元/平方米；3.4.4 棠下村改造成本棠下村改造成本1、保留祠堂、苗建筑面积，按2000元/平方米的修缮费用计；2、拆迁费用（1）拆除有证面积，按550元/平方米成本计算（含70元/平方米拆运成本及临迁费每平方米20元/月，暂按2年计算）；（2）拆除无证建筑，按1070元/平方米成本计算（含70元拆运成本及1000元建安成本补偿）；3、复建费用 住宅复建综合价按2980元/平方米，公建配套按2500元/平方米计算。集体（商业）出租公寓综合价和集体物业复建综合价按2980元/平方米计算；4、市政道路建设费用 按700元/平方米（含路面、绿化、排水、交通岗、路灯等）；5、不可预见成本 按照各项费用总和的4%进行平衡；四、城中村改造的模式设想4.1 城中村改造流程图城中村改造流程图(捆绑拆迁安置公开出让）捆绑拆迁安置公开出让）国有开发房地产物业佳兆业%村委%利润分成城中村改造项目公司方案报批招拍挂集体佳兆业%村委%回迁安置集体物业4.2 城中村改造流程图（协议出让）城中村改造流程图（协议出让）国有开发房地产物业佳兆业%村委%利润分成城中村改造村属公司方案报批协议出让集体回迁安置集体物业股权交易合作开发土地交易4.3 两种出让方式的比较两种出让方式的比较v公开出让：公开出让：1、有利我司直接获得融资地块的土地使用权；2、该种方式须经过公开招拍挂的程序，因此不能排除其他发展商参与，存在一定风险；3、需严格按照公开出让的要求签订出让合同，在规定的时间缴交齐土地出让金，对我司的资金要求有一定压力；v协议出让：协议出让：1、融资地块的土地使用权是出让到村集体经济组织注册成立的全资子公司名下，我司如要取得该土地使用权，还需进行股权交易、合作开发或者土地交易三种方式来获取土地使用权；2、该种出让方式需缴交的土地出让金可以适当延期（首期50%，一年内交清，融资地块的土地出让金需在预售房屋前交清）；4.4 城中村改造合作方式（公开出让）城中村改造合作方式（公开出让）1 1）我司负责项目的全部投资（土地费用、投）我司负责项目的全部投资（土地费用、投资开发费用、拆迁安置费用等）。并负责项目资开发费用、拆迁安置费用等）。并负责项目的全程开发；的全程开发；2 2）由村委负责完成拆迁、安置、补偿实施、）由村委负责完成拆迁、安置、补偿实施、协助报批报建等手续和双方约定的工作；协助报批报建等手续和双方约定的工作；3 3）土地拍卖所得溢价款部分按照我司与村委）土地拍卖所得溢价款部分按照我司与村委成立的项目公司股权比例进行分成；成立的项目公司股权比例进行分成；4 4）合作按项目公司利润比例）合作按项目公司利润比例8 8：2 2分成，我司分成，我司80%80%，村委，村委20%(20%(暂定，具体分成情况要和村里暂定，具体分成情况要和村里协商）。协商）。操作步骤要点：操作步骤要点：n与村委签订合作合同与村委签订合作合同n与村委成立合作项目公司与村委成立合作项目公司n约定分成方式约定分成方式4.5 城中村改造合作合同模式分析（公开出让）城中村改造合作合同模式分析（公开出让）操作主体操作主体我司与村委成立项目公司，股权比例为我司与村委成立项目公司，股权比例为8 8：2 2拆迁安置工程、新项目开发、村集体经济开发等均以该项目公司运营拆迁安置工程、新项目开发、村集体经济开发等均以该项目公司运营双方责任双方责任1 1）村委负责以其名义向政府争取城中村改造的优惠政策和拆迁安置工作）村委负责以其名义向政府争取城中村改造的优惠政策和拆迁安置工作2 2）我司负责项目运作的前期成本垫支，并负责规划设计、开发报建）我司负责项目运作的前期成本垫支，并负责规划设计、开发报建溢价分成溢价分成1 1）城中村改造成本中放大）城中村改造成本中放大20203030报批报批2 2）土地出让后地价款返还项目公司（即我司与村委）土地出让后地价款返还项目公司（即我司与村委8 8：2 2分成）分成）风险处理风险处理1 1）如我司最终未能获得新可开发用地的土地使用权，我司需回收全部垫支的成）如我司最终未能获得新可开发用地的土地使用权，我司需回收全部垫支的成本，包括报批中放大的成本部分本，包括报批中放大的成本部分2 2）土地出让收入盈余部分我司与村委按）土地出让收入盈余部分我司与村委按8 8：2 2的比例分配的比例分配五、城中村改造的经济思路5.1 城中村改造经济思路城中村改造经济思路 整体改造采用“就地平衡开发成本和拆迁安置问题就地平衡开发成本和拆迁安置问题”的经济思路，通过出让改造后剩余用地筹集改造旧村所需资金，通过以下公式可以反推算我司需要获得的出让建筑面积。改造总成本改造总成本 +土地整理前期费用土地整理前期费用 +基准地价基准地价*出让建筑面积出让建筑面积 =土地拍卖成交单价土地拍卖成交单价*出让建筑面积出让建筑面积5.2 白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准根据白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准（云建报【2009】189号）规定：根据实际情况，改造规划方案编制部门可灵活采取以下一种方式或者是综合多种方案进行拆除补偿经济测算。1.方案一（现广州市普遍采用的“城中村”改造拆除补偿标准）成本核算成本核算 价格价格（元（元/平方米）平方米）备注备注拆迁成本临迁费480每平方米20元/月，补2年旧楼拆除及运费60其他安置费70电话补偿、有线电视补偿、搬家费、搬家损失费、违约金补偿等不予复建安置的建筑物1000无证的建筑物，按照建设成本予以补偿框架：3000混合：2800砖木：2600有产权但不予复建安置部分复建安置的建筑物补临迁费后直接进行产权置换5.3 白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准22.方案二（重点工程项目拆除标准）适用拆迁和安置分离的“城中村”改造。（1）住宅和物业拆卸补偿方面的相关费用计算标准如下：成本核算成本核算 价格价格（元（元/平方米）平方米）备注备注拆迁成本临迁费480每平方米20元/月，补2年旧楼拆除及运费60其他安置费70电话补偿、有线电视补偿、搬家费、搬家损失费、违约金补偿等不予复建安置的建筑物1000无产权的，按照建设成本予以补偿框架：3000混合：2800砖木：2600有产权，选择弃产的（2）安置房回购）安置房回购予以复建安置的建筑物，其业主回购安置房价格价格（元（元/平方米）平方米）备注备注2500每户允许以建安成本价回购260平方米，安置户如需再购买住宅，以市场价购买5.4 白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准3二、复建成本单价的计算标准 在改造规划方案的经济平衡测算中，对住宅和物业复建成本的计算，采取3278元/平方米的统一标准。各分项费用如下表所示：成本核算成本核算 价格价格（元（元/平方米）平方米）备注备注复建成本前期费用115规划咨询、勘测设计、报建、土地平整等建安机电2500包括建安、设备工程、监理费、地下室及装修费用（以20-25层计）基础设施小配套费350用地红线内的外水电、道路绿化、管线工程招标活动资金15不可预见费10%包括4%的基本预备费和6%的价差预备费合计32785.5 罗岗村村域情况罗岗村村域情况 从罗岗村的区域控制性规划来看，该区域大部分是村镇村镇建设用地建设用地，部分是绿地、仓储用地、公共设施用地和其他用地，符合广州市三旧改造政策的用地性质要求。根据城中村改造规划关键指标指引，罗岗村属于外层圈的城中村，规划指标需控制在以下范围内：1.毛容积率：毛容积率：（村属建设用地上所有建筑量与用地面积的比值）2；2.平均净容积率平均净容积率：（村属建设用地中除去城市道路、河涌、公共绿地后所有建设地块的平均容积率）3；3.拆建比：拆建比：（村属建设用地上拆除的建设总量与新建建筑总量的比值）为1：3；5.6 萝岗村拆迁复建建议萝岗村拆迁复建建议 1、根据广州市一般在宅基地上可建3层半和户均3.5人的情况，本区域按户均建筑面户均建筑面积积280平方米平方米的标准进行补偿，同时预留公建配套面积，确保村民的居住水平；2、旧村有证住宅除按户均280平方米给予复建外，其余部分按其余部分按1：1转出租公寓，部转出租公寓，部分按分按2：1转商业物业归村集体经营转商业物业归村集体经营，体现土地价值最大化和确保不增加城市人口容量负荷，提升村集体改造后经济的可持续发展能力；3、对于现有合法产权工业面积将在复建后的工业区进行复建后的工业区进行1：1面积统筹安排安置面积统筹安排安置，其余建筑面积并入经济联社，改造后由经济联社进行统筹安排。对于在厂房业主临迁过程中所产生的经济损失将按照该厂近三年产值平均值的规定比例进行补偿。4、村集体物业有证面积按1：1复建，无证临时建筑不予复建，只补偿建安成本无证临时建筑不予复建，只补偿建安成本1000元元/平方米平方米。六、城中村改造的实施阶段和流程6.1 城中村改造的具体实施阶段城中村改造的具体实施阶段（公开出让）（公开出让）前期准备阶段前期准备阶段实现目标：确定方案，签订框架协议12345报批阶段报批阶段实现目标：方案获取政府批示出让阶段出让阶段实现目标：获取土地使用权拆迁实施阶段拆迁实施阶段实现目标：按照拆迁补偿安置合同实施拆迁改造实施阶段改造实施阶段实现目标：进行拆迁户回迁安置开发实施阶段开发实施阶段实现目标：新项目进行开发建设66.2 前期准备阶段前期准备阶段具体工作具体工作内容纲要内容纲要必要说明必要说明签订项目合作签订项目合作开发意向书开发意向书就城中村改造与村委的合作思路拟定框架方就城中村改造与村委的合作思路拟定框架方案，并与村委达成一致意见后，再召开村民案，并与村委达成一致意见后，再召开村民大会表决取得大会表决取得2/3以上村民同意。以上村民同意。各改造村的具体情况有所不同，可能会各改造村的具体情况有所不同，可能会涉及不同的合作方案，可以合作公司形涉及不同的合作方案，可以合作公司形式、一级开发形式等式、一级开发形式等数据初数据初步摸查步摸查就改造目标的土地情况，人口情况，补偿要就改造目标的土地情况，人口情况，补偿要求等情况进行大致摸查求等情况进行大致摸查进行初步估算的依据，也是进行下一步进行初步估算的依据，也是进行下一步规划方案，合作方案修订的基础要求规划方案，合作方案修订的基础要求国土、规划部国土、规划部门初询门初询就项目的地块情况和有关实际情况与规划部就项目的地块情况和有关实际情况与规划部门和国土部门进行咨询，了解项目改造可以门和国土部门进行咨询，了解项目改造可以获得的大致信息，比如容积率、规划信息、获得的大致信息，比如容积率、规划信息、土地转性等土地转性等改造村能够转为国有性质的面积、新村改造村能够转为国有性质的面积、新村建设可以获得的容积率，新项目可以获建设可以获得的容积率，新项目可以获得的容积率以及用地性质得的容积率以及用地性质出具初步设计出具初步设计方案方案委托具有资质的城市规划设计机构进行规划委托具有资质的城市规划设计机构进行规划设计方案设计方案获取政策支持以及我司对整个项目改造获取政策支持以及我司对整个项目改造建设方案的依据建设方案的依据实施方案实施方案制定工作计划和具体实施方案，指导改造实制定工作计划和具体实施方案，指导改造实施的工作步骤施的工作步骤数据采集与现数据采集与现状核查状核查以社为单位召开动员大会收集改造村民的有以社为单位召开动员大会收集改造村民的有关资料，提交复印件关资料，提交复印件对数据进行采集并进行三方确认和数据对数据进行采集并进行三方确认和数据统计，以进行经济技术测算统计，以进行经济技术测算拆赔方案拆赔方案方案内容包括政府对本区域拆迁总的要求、方案内容包括政府对本区域拆迁总的要求、优惠条件、拆赔原则、补偿方式和标准、安优惠条件、拆赔原则、补偿方式和标准、安置计划等。置计划等。拆迁方案在数据进行核查后统一公布，拆迁方案在数据进行核查后统一公布，并获取村民签名并获取村民签名6.3 方案报批阶段方案报批阶段具体工作具体工作内容纲要内容纲要必要说明必要说明制定改造方案制定改造方案对地块进行划分（安置区，新建设区），对地块进行划分（安置区，新建设区），改造次序、启动区、调配方案，出让方改造次序、启动区、调配方案，出让方案等制定案等制定综合评价，选择最佳方案综合评价，选择最佳方案优惠政策优惠政策根据现行政策和规定，拟定政府可给予根据现行政策和规定，拟定政府可给予的优惠条件的优惠条件此阶段建议只拟定出纲要性条款，在改此阶段建议只拟定出纲要性条款，在改造实施阶段进行多方意见汇总后，再明造实施阶段进行多方意见汇总后，再明确细节性条款确细节性条款签订拆迁补偿协签订拆迁补偿协议议由我司或我司与村委成立的项目公司完由我司或我司与村委成立的项目公司完成拆迁补偿协议的签订，以利于我司在成拆迁补偿协议的签订，以利于我司在土地出让中获胜土地出让中获胜可以采取灵活多变的形式进行，既有利可以采取灵活多变的形式进行，既有利于我司又不致于提前泄漏消息于我司又不致于提前泄漏消息各项手续办理各项手续办理立项、用地审批手续、规划审批手续、立项、用地审批手续、规划审批手续、拆迁许可审批手续、建设工程审批等手拆迁许可审批手续、建设工程审批等手续续保证拆迁改造开发工作的合法性，同时保证拆迁改造开发工作的合法性，同时争取优惠政策，利用绿色通道等方式建争取优惠政策，利用绿色通道等方式建设审批流程，缩短审批时间设审批流程，缩短审批时间6.4 出让阶段出让阶段具体工作具体工作内容纲要内容纲要必要说明必要说明出让方案拟定出让方案拟定就可能进行的出让方式进行方案制定就可能进行的出让方式进行方案制定选择最佳的出让方式选择最佳的出让方式设计报名条件设计报名条件将拆迁、成本等有利于我司的因素加入出将拆迁、成本等有利于我司的因素加入出让信息中，同时尽可能的设计排除其他竞让信息中，同时尽可能的设计排除其他竞争者的条件争者的条件在消息封锁上做好工作，防止在出让信在消息封锁上做好工作，防止在出让信息公布前内部消息的泄漏息公布前内部消息的泄漏参与竞买参与竞买可以由我司或我司与村委成立的项目公司可以由我司或我司与村委成立的项目公司报名参与摘牌报名参与摘牌排除潜在的竞争者排除潜在的竞争者摘牌摘牌在我司合理的测算幅度内摘牌成功在我司合理的测算幅度内摘牌成功6.5 拆迁实施阶段、改造实施阶段、开发实施阶段拆迁实施阶段、改造实施阶段、开发实施阶段具体工作具体工作内容纲要内容纲要必要说明必要说明签订正式拆迁签订正式拆迁补偿合同补偿合同由我司或我司与村委成立的项目公司与村民由我司或我司与村委成立的项目公司与村民签订正式拆迁补偿安置协议签订正式拆迁补偿安置协议以报批阶段签订的补偿承诺书为基础以报批阶段签订的补偿承诺书为基础发布信息发布信息对村民发布信息，合理疏导租赁人口对村民发布信息，合理疏导租赁人口信息内容应明确改造的范围，拆迁人、信息内容应明确改造的范围，拆迁人、拆迁期限、项目批准、拆迁许可文件拆迁期限、项目批准、拆迁许可文件等等房屋拆除房屋拆除拆除房屋拆除房屋发放搬家费和安置费发放搬家费和安置费房屋腾出一户即拆除一户，制造改造房屋腾出一户即拆除一户，制造改造声势，并加快腾房进程；房屋腾空以声势，并加快腾房进程；房屋腾空以村民把钥匙交于我司为准村民把钥匙交于我司为准开发建设开发建设根据签订协议进行改造，按先建还建房，后根据签订协议进行改造，按先建还建房，后建商品房的次序进行建商品房的次序进行合理组织施工建设，保证安置和还建，合理组织施工建设，保证安置和还建，开发商品房，实现利润开发商品房，实现利润七、主要风险控制点7.1 主要风险点主要风险点风险五风险五 合作合作我司与村委在合作分成上可能会存在利益的博弈并产生分歧，导我司与村委在合作分成上可能会存在利益的博弈并产生分歧，导致合作关系破裂并使项目遭受损失。致合作关系破裂并使项目遭受损失。风险一风险一 政策政策城中村改造优惠政策没有落实，城中村改造优惠政策没有落实，包括容积率，公建配套等，使项包括容积率，公建配套等，使项目的开发具有不确定性。目的开发具有不确定性。风险三风险三 拆迁拆迁项目公司在申办手续和拆迁安项目公司在申办手续和拆迁安置过程中可能会受阻，致使城置过程中可能会受阻，致使城中村改造工作不能如期进行。中村改造工作不能如期进行。风险二风险二 资金资金由我司垫支的资金走向由于项目由我司垫支的资金走向由于项目运作的主体在名义和实质上存在运作的主体在名义和实质上存在一定的出入。一定的出入。风险四风险四 土地土地土地出让过程中，由于纯公开土地出让过程中，由于纯公开的出让可能导致我司最终无法的出让可能导致我司最终无法获得项目的土地使用权和开发获得项目的土地使用权和开发权。权。提前做好规范方面的工作，在初步摸查城中村有关数据之后即开展规划工作，将我司的规划要求作出后积极与政府有关部门沟通，争取最有利于我们的规划要点提前规划提前规划u向政府要政策支持是我们介入城中村改造必须作的重点工作之一；u在进行前期项目立项过程中即列明我司要求的政策，比如“拆一免一”的政策等；u容积率要求比原来增加一倍以上；u开发面积中，1/31/2用于村民回迁，另外2/31/2用于商品房的开发。方案报批方案报批7.2 风险控制措施之一风险控制措施之一争取争取优惠优惠政策政策u与村委签订资金付款与退款协议，就资金的操作方式作合同式的约定，以获得相关文字性的确认和保证；u前期发生费用由我司与村委双方确认资金来源、资金用途；u政府返还款尽量进入项目公司账户，如一定要进入村委账户，则我司有权对村委账户进行共管。7.3 风险控制措施之二风险控制措施之二资金监管资金监管方案方案利益关系方利益关系方监管方案监管方案政府政府村委村委我司我司项目公司项目公司现行政策规定之下，决定了城中村改造的方式主要将土地进行公开招拍挂，一旦公开出让会产生的风险就是不能绝对的排除第三人的参与，因此需要制定一定的措施以提高我们的竞争力度。u将前期成本放大2030的比例；u与村委约定在政府返还溢价款项中与村委分取利润，以增加我司在摘牌过程中的优势；u将拆迁条件等有利于我司的因素加入挂牌条件中，提高报名门槛；u协助村委争取村留用地的优惠政策，项目公司共享利益；7.4 风险控制措施之三风险控制措施之三设置原因设置原因控制方案控制方案放大成本放大成本设置门槛设置门槛谢谢 谢！谢！