九里亭规划汇总0309

九里亭街道控规调整上海市城市规划设计研究院2016.03九里亭街道控规调整2016.031.项目概况2.公共服务设施调整3.商办用地调整建议区位规划范围规范要求街道需求调整前后对比配套设施系统分析实施可行性分析九里亭街道控规调整2016.031.项目概况九里亭街道行政区域范围为：东至小涞港，南至沪松公路，西至G15高速公路，北至G50高速公路；面积约6.99平方公里。SJP0-0101单元（九亭A单元）SJP0-0102单元（九亭B单元）松江区九亭镇约699.19公顷青浦区徐泾镇约22.84公顷九里亭街道控规调整2016.03原控规方案用地性质用地面积(公顷)占建设用地比例(%)居住用地(R)339.8260.44%住宅组团用地(Rr)301.8853.69%一类住宅组团用地(Rr1)77.9613.87%二类住宅组团用地(Rr2)76.8713.67%三类住宅组团用地(Rr3)147.0426.15%社区级公共服务设施用地(Rc)8.261.47%基础教育设施用地(Rs)29.695.28%公共设施用地(C)59.0310.50%商业服务业用地(C2)6.71.19%医疗卫生用地(C5)4.830.86%商务办公用地(C8)0.270.05%商业商务混合用地(C2C8)47.238.40%特殊用地(D)1.10.20%安保用地(D3)1.10.20%工业用地(M)0.980.17%一类工业用地(M1)0.980.17%对外交通用地(T)1.60.28%公路用地(T2)1.60.28%道路广场用地(S)127.8622.74%道路用地(S1)96.0917.09%社会停车场用地(S3)0.840.15%公交场站用地(S4)29.425.23%广场用地(S5)1.130.20%其他交通设施用地(S9)0.380.07%市政公用设施用地(U)1.40.25%供应设施用地(U1)1.260.22%环境卫生设施用地(U3)0.140.02%绿地(G)30.445.41%公共绿地(G1)30.445.41%建设用地合计562.23100.00%六类住宅组团用地(Rr6)24.11水域(E1)25.12林地(E4)20.56控制用地(K)48.58农用地(N)41.43规划范围总用地722.03规划人口：8.98万，人均绿地3.4平米1.项目概况九里亭街道控规调整2016.03九里亭街道现存的主要问题：前期住宅过量建设设施存缺口绿地存缺口交通拥堵1.本地区现状的问题缺设施、缺绿地、交通拥堵2.规划商办用地过量人均对比自身的量与周边地区对比七宝与其紧邻的量市场表现（旭辉的商住混合）3.多少量合适，建议借鉴TOD的发展模式，周边500米设置办公4.方案：减商办、减绿地、加居住从经济效益上，地价、管理成本从社会效益上，人均绿地高，城市形象。A单元：除现存的各居住小区的沿街商业，没有其他公共服务设施。B单元：人均公共服务设施用地指标：2.8平米/人A单元：人均绿地1.26平米B单元：人均绿地1.70平米松江全区松江新城车墩镇洞泾镇九亭镇泖港镇佘山镇石湖荡镇泗泾镇小昆山镇新浜镇新桥镇叶榭镇永丰街道中山街道岳阳街道方松街道上海市0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.012.414.33.514.93.822.938.217.24.723.515.76.19.35.716.43.216.57.7人均公共绿地面积：平方米/人1.项目概况九里亭街道控规调整2016.032.公共服务设施调整九里亭街道常住人口：10.72万人；原控规人口合计：8.98万人。本次规划配置：10万人设施类型用地面积千人指标（/千人）应设置用地面积（）原控规设置面积（）10万人8.98万人行政管理90-1051000089806997体育240240002160020544文化10010000900018830医疗80800072004000福利152152001368013989商业148148001332014646公共设施备用地15015000135002145社区级公共服务设施设置标准表规划需求统计九里亭街道控规调整2016.032.重要公共服务设施的建设需求。街道需求设施类型街道需求街道办事处用地面积10000（15亩）派出所用地面积2500（4亩）市场管理所用地面积2500（4亩）城管用地面积2500（4亩）学校初中、小学分开设置，近期建设医院用地面积12000福利设施（养老、残疾）用地面积10000广场、体育等适量增加公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.0313456129101178调整后方案用地性质用地面积(公顷)占建设用地比例(%)居住用地(R)353.2362.83%住宅组团用地(Rr)309.7955.10%一类住宅组团用地(Rr1)77.9613.87%二类住宅组团用地(Rr2)76.1613.55%三类住宅组团用地(Rr3)155.6727.69%社区级公共服务设施用地(Rc)11.181.99%基础教育设施用地(Rs)32.265.74%公共设施用地(C)30.715.46%商业服务业用地(C2)4.8323.49%医疗卫生用地(C5)5.0110.31%商务办公用地(C8)0.270.65%商业商务混合用地(C2C8)20.62.85%特殊用地(D)1.10.20%安保用地(D3)1.10.20%工业用地(M)0.980.17%一类工业用地(M1)0.980.17%对外交通用地(T)1.60.28%公路用地(T2)1.60.28%道路广场用地(S)128.4722.85%道路用地(S1)96.0917.09%社会停车场用地(S3)0.810.14%公交场站用地(S4)29.425.23%广场用地(S5)1.770.31%其他交通设施用地(S9)0.380.07%市政公用设施用地(U)1.160.21%供应设施用地(U1)1.020.18%环境卫生设施用地(U3)0.140.02%绿地(G)41.457.65%公共绿地(G1)41.457.65%城市发展备建用地(X)3.530.63%建设用地合计562.23100.00%六类住宅组团用地(Rr6)24.11 水域(E1)25.12 林地(E4)20.56 控制用地(K)48.58 农用地(N)41.43规划范围总用地722.0322.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03文化街道办事处2.城管广场规划用地面积街道办事处10010.5（15亩）城管（市场管理所备选）2630.3（4亩）文化设施6282.7广场6426.7上海美好佳裕办公家具有限公司上海佳裕涂料有限公司九里亭社区活动中心祝山木业有限公司祝山建材市场九里亭居委会九里亭社区活动中心工厂九里亭居委会地块现状：公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03幼儿园体育规划用地面积体育7166.6幼儿园6760.7盟达塑胶制品盟达塑胶制品(上海上海)有限公司有限公司上海虹全模具有限公司上海虹全模具有限公司工厂九里亭村宅基地地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03医院酒店(保留)规划用地面积酒店（保留）6649.7医院20416.3上海华夏电器仪上海华夏电器仪表有限责任公司表有限责任公司上海兴韬汽车配件有限公司上海兴韬汽车配件有限公司上海茂晟电站器械有限公司上海茂晟电站器械有限公司伯爵酒店伯爵酒店伯爵酒店工厂地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03虹桥电子规划用地面积福利院9657.3福利院浙江虹桥电子浙江虹桥电子(上海上海)分公司分公司上海亿盟电气自动化有限公司越明汽车饰件设计制作（上海）有限公司上海金派克实业有限公司上海维多利办公文教用品有限公司浙江虹桥电子工厂地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03小学规划用地面积小学25815.4绿地5793.5绿地上海剑剑电线上海剑剑电线电器有限公司电器有限公司上海巧林钢构制造有限公司上海巧林钢构制造有限公司三联合成树脂三联合成树脂制品有限公司制品有限公司上海茂晟电站上海茂晟电站机械有限公司机械有限公司工厂九里亭村宅基地地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03初中规划用地面积初中23916.5停车场3172停车场上海纱联工贸上海纱联工贸发展有限公司发展有限公司上海荣耀塑料上海荣耀塑料制品有限公司制品有限公司上海古乐包上海古乐包装有限公司装有限公司上海森伟纪念上海森伟纪念品有限公司品有限公司工厂九里亭村宅基地地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03派出所规划用地面积派出所2144.6翠亭别墅翠亭别墅九久花园九久花园空地地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03菜场规划用地面积菜场2066市场管理所（城管备选）2527行政九里亭小区九里亭小区亭汇花苑亭汇花苑空地地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03菜场规划用地面积菜场3320.1配套商业地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03社区服务中心社区事务受理中心规划用地面积社区服务中心社区事务受理中心7061.9配套商业地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03地块现状：规划用地面积社区卫生服务中心9742.3卫生服务中心松江区九亭第三小学农副产品交易中心宅基地农副产品农副产品交易中心交易中心2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03体育规划用地面积体育10626文化2851.8城管所（备选）2864预留用地4396.8预留用地城管所文化上海陇盛仓储发展有限公司仓储建筑地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03福利院规划用地面积福利院7683.4上海亦馨仓储仓储建筑地块现状：2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03行政管理设施-Rc1街道办事处(15亩)派出所(3.2亩)市场管理所(4亩)城管所(4亩)社区服务中心社区事务受理中心(10.6亩)设施设施名称名称控规标准控规标准用地面积用地面积规划规划用地面积用地面积街道需街道需求面积求面积街道办事处180010010.510010.510000派出所15002144.62144.62500市场管理所4002630.32630.3/2002.1/2002.1(备选)2500城管所6002863.92863.92500社区服务中心12007061.97061.9/行政文化设施混合用地/6970.46970.4(行政计半)/合计合计1000030098.430098.4/市场管理所(4亩-备选)行政+文化(10亩)共7处，用地面积总计30098.4。2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03商业设施-Rc2设施名称设施名称控规标准控规标准用地面积用地面积规划用地规划用地面积面积菜场及净菜超市148007661.17661.1+2200+2200（净菜超市）规划范围外东北处，有七宝蔬菜农副产品综合交易市场，规模大，服务能力强，可较有效为九里亭居民提供服务。七宝蔬菜农副产品综合交易市场净菜超市净菜超市菜场3处，净菜超市2处。2.6亩4亩5亩2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03文化设施-Rc3设施名称设施名称控规标准控规标准用地面积用地面积规划用地规划用地面积面积社区文化活动中心100002291522915(混合用地计半)共4处（1处保留，3处新增）。15.4亩5亩9.4亩4.3亩2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03体育设施-Rc4设施名称设施名称控规标准控规标准用地面积用地面积规划用地规划用地面积面积综合健身馆游泳池等240002149621496另外，规划范围内有多处学校，其体育运动场地可对外开放，作为补充，集约用地。共3处。16亩10.7亩2.5亩2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03医疗设施-Rc5设施名称设施名称控规标准控规标准用地面积用地面积规划用地规划用地面积面积社区卫生服务中心80009742.39742.314.6亩2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03福利设施-Rc6设施名称设施名称控规标准控规标准用地面积用地面积规划用地规划用地面积面积福利院1520017340.617340.614.5亩11.5亩2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03教育设施-Rs高中幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园（私立）幼儿园幼儿园幼儿园小学小学小学小学初中初中初中设施设施名称名称控规标准控规标准用地面积用地面积规划规划用地面积用地面积高中高中-Rs2536005496954969初中初中-Rs3787009496294962小学小学-Rs4870008864388643幼儿园幼儿园-Rs6649006450864508+3425+3425(私私)设施设施名称名称控规标准控规标准规划规划数数量量班级班级数数数数量量班级班级数数高中高中-Rs22481 14949初中初中-Rs34803 39696小学小学-Rs441124 4114114幼儿园幼儿园-Rs6101508+8+1 1(私私)1571572.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.03发展预留用地设施设施名称名称规划规划用地面积用地面积公共服务设施预留用地4396.84396.8发展备用地352893528911亩12.8亩6.6亩共4处。公共服务设施预留用地1处，城市发展备用地3处。发展备用地公服预留用地29亩2.公共服务设施调整九里亭街道控规调整2016.033.商办用地调整建议商办总面积：245万平米（未计久富、高科技园区）1.本地区现状的问题缺设施、缺绿地、交通拥堵2.规划商办用地过量人均对比自身的量与周边地区对比七宝与其紧邻的量市场表现（旭辉的商住混合）3.多少量合适，建议借鉴TOD的发展模式，周边500米设置办公4.方案：减商办、减绿地、加居住从经济效益上，地价、管理成本从社会效益上，人均绿地高，城市形象。SJP0-0101单元（九亭A单元）SJP0-0102单元（九亭B单元）SJT00105单元（九亭镇功能区）商业建筑面积（万平米）商务建筑面积（万平米）规划人口规模（万人）人均商业建筑面积（平米）人均商务建筑面积（平米）SJP0-0101单元（九亭A单元）21.71514.44.9311.59SJP0-0102单元（九亭B单元）19.8146.224.584.3310.09SJT0-0105单元（九亭镇功能区）31.974.450.935.4482.72总和73.42171.679.887.4317.38九里亭街道控规调整2016.03九亭与虹桥商务区对比：九亭A单元规划了51万方、B单元约46万方，SJT0-0105单元（九亭镇功能区）规划了74万方，三者共245万方，而虹桥商务区商办的量仅为427万方。虹桥商务区商业商务办公类建筑面积427万平方米3.商办用地调整建议九里亭街道控规调整2016.03区域范围面积（平方公里）商办建筑量（万平米）一个中央商务区主要包括浦西外滩和浦东小陆家嘴3.1平方公里1400“4”个国际级商务区环人民广场商业商务区4.6平方公里600700世博文化商务区3.7平方公里600虹桥贸易商务区2.8平方公里500张江科技商务区-300“4”个市级城市副中心徐家汇徐汇滨江-250江湾五角场-200花木龙阳路-200真如长风-250根据各商务区历史基础、商业带动、门户枢纽、滨江开发、产业带动和地区中心等发展动力，综合考虑区位、交通、配套设施等各方面因素，形成“1+4+4+4X”的特大都市型的结构体系。本市商务空间：3.商办用地调整建议九里亭街道控规调整2016.03闵行区已批控制性详细规划中的商业和商务办公建筑量已达到2700万，若再加上吴泾地区、九星地区转型等控制性详细规划没有覆盖地区的建筑量，估算未来全区商业和商务办公建筑总量将达到3300万。从商务办公发展的情况来看，中心城仍有发展空间，集中在世博园区、虹桥商务区。特别是高端办公仍将向中心城集聚，而中心城周边地区更多的将承载中小企业、中低端办公的供给。考虑到闵行对九亭等周边地区的辐射作用，以及特色商业的发展空间需求，在一般的标准之上，可以适当提高商业和商务办公的供给规模。建议未来闵行区商业和商务办公规模控制在2700-3300万，其中商业规模控制在1100-1400万，商务办公规模控制在1600-1900万。建议通过进一步分析研究，适度降低各片区商业和商务办公规模。规划商业和商务办公建筑量分布规划商业建筑量（高值）分布规划商务办公建筑量（高值）分布630-650万900-1070万800-1130万370-450万500万470万240万190万410万600万630万260万闵行区商务空间：3.商办用地调整建议九里亭街道控规调整2016.03规划人均商办用地过量人均商业建筑面积和人均商务建筑面积都高于上海和其他国际大都市平均水平。1.本地区现状的问题缺设施、缺绿地、交通拥堵2.规划商办用地过量人均对比自身的量与周边地区对比七宝与其紧邻的量市场表现（旭辉的商住混合）3.多少量合适，建议借鉴TOD的发展模式，周边500米设置办公4.方案：减商办、减绿地、加居住从经济效益上，地价、管理成本从社会效益上，人均绿地高，城市形象。三单元（三单元人口）九亭镇（全镇人口）上海纽约伦敦东京7.432.942.800.901.101.30人均商业建筑面积（平米）三单元（三单元人口）九亭镇（全镇人口）上海纽约洛杉矶芝加哥17.386.872.772.361.332.25人均商务建筑面积（平米）人均商业建筑面积（平米）人均商务建筑面积（平米）三单元（三单元人口）7.43三单元（三单元人口）17.38九亭镇（全镇人口）2.94九亭镇（全镇人口）6.87上海2.80上海2.77纽约0.90纽约2.36伦敦1.10洛杉矶1.33东京1.30芝加哥2.253.商办用地调整建议九里亭街道控规调整2016.03九亭新出让商办用地的市场表现2015年10月28日，旭辉以12.36亿元拍得松江区九亭镇A单元11A-01A/15A-01A号地块，溢价率仅0.49%，楼板价5441元/平方米。1、设计方案显示，商办建筑改为商住混合，说明本区域商办的市场需求较少，住宅的市场需求更大。3.商办用地调整建议九里亭街道控规调整2016.03街道需求：定性TOD开发模式以公共交通为导向的发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以600米（510分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。600米3.商办用地调整建议九里亭街道控规调整2016.03600米3.商办用地调整建议街道需求：定量人均商业建筑面积（平米）人均商务建筑面积（平米）上海2.80上海2.77纽约0.90纽约2.36伦敦1.10洛杉矶1.33东京1.30芝加哥2.25规划人口：10万参照上海平均标准商办需求量：55.5万平米11.56万11.15万16.9万15.56万55.17万九里亭街道控规调整2016.03公共绿地-G1新增新增 G1用地用地规划划用地面用地面积1号地块440722号地块418173号地块42504总计总计128393128393共3处。由商业商务混合用地功能(C2C8)置换为公共绿地功能(Rr3)。123调整建议：减商办、加绿地、加居住！3.商办用地调整建议九里亭街道控规调整2016.03三类住宅用地-Rr3新增新增 Rr3Rr3用地用地规划规划用地面积用地面积1号地块16105161052号地块19635196353号地块24764247644号地块2909929099总计总计896038960324亩30亩共4处。由商业商务混合用地功能(C2C8)置换为三类住宅用地功能(Rr3)。37亩44亩12343.商办用地调整建议调整方案：减商办、加绿地、加居住！九里亭街道控规调整2016.03调整方案：减商办、加绿地、加居住！l从经济效益来看，九亭住宅楼板价为商办的4倍，因此，减少商办，增加居住和绿地，从经济上来说是可行的。lA单元商办：（19520+22984+29099）*2.5*5441=973979807.5居住：29099*2.0*20000=1163960000lB单元商办：（16105+19635+24764+41399+39870）*2.5*5441=1928467232.5居住：（16105+19635+24764）*1.6*20000=2420160000绿地居住居住绿地多4.9亿多1.8亿2015年10月上海土地市场成交报告3.商办用地调整建议九里亭街道控规调整2016.03调整方案：减商办、加绿地、加居住！l增加人均绿地指标会改善生活环境品质，塑造更有魅力的城市形象。l从社会效益来看，商办改为居住和绿地，人口减少了，可以相应减少管理的行政成本。lA单元调整前人口：（19520+22984+29099）*2.5/30=5966调整后人口：29099*2.0/35=1662lB单元调整前人口：（16105+19635+24764+41399+39870）*2.5/30=11814调整后人口：（16105+19635+24764）*2.0/35=2765A单元调整前：15.66公顷A单元调整后：15.66+4.25公顷B单元调整前：13.91公顷B单元调整后：13.91+8.12公顷人均绿地指标：3.3平米/人4.7平米/人3.商办用地调整建议规划调整后：实际管理人口将减少1.34万人九里亭街道控规调整2016.03汇报完毕敬请指正九里亭街道控规调整2016.03幸福九里亭、生态宜居城用地性质用地面积(公顷)占建设用地比例(%)居住用地(R)353.2362.83%住宅组团用地(Rr)309.7955.10%一类住宅组团用地(Rr1)77.9613.87%二类住宅组团用地(Rr2)76.1613.55%三类住宅组团用地(Rr3)155.6727.69%社区级公共服务设施用地(Rc)11.181.99%基础教育设施用地(Rs)32.265.74%公共设施用地(C)30.715.46%商业服务业用地(C2)4.8323.49%医疗卫生用地(C5)5.0110.31%商务办公用地(C8)0.270.65%商业商务混合用地(C2C8)20.62.85%特殊用地(D)1.10.20%安保用地(D3)1.10.20%工业用地(M)0.980.17%一类工业用地(M1)0.980.17%对外交通用地(T)1.60.28%公路用地(T2)1.60.28%道路广场用地(S)128.4722.85%道路用地(S1)96.0917.09%社会停车场用地(S3)0.810.14%公交场站用地(S4)29.425.23%广场用地(S5)1.770.31%其他交通设施用地(S9)0.380.07%市政公用设施用地(U)1.160.21%供应设施用地(U1)1.020.18%环境卫生设施用地(U3)0.140.02%绿地(G)41.457.65%公共绿地(G1)41.457.65%城市发展备建用地(X)3.530.63%建设用地合计562.23100.00%六类住宅组团用地(Rr6)24.11 水域(E1)25.12 林地(E4)20.56 控制用地(K)48.58 农用地(N)41.43规划范围总用地722.03规划人口：8.98+0.44=9.42万，人均绿地4.4平米