第四章成本法

第四章成本法第四章成本法成成本本法法是是房房地地产产估估价价的的基基本本方方法法之之一一。其其评评估估原原理理建建立立在在重重置置成成本本的的理理论论基基础础之之上上。成成本本法法是是以以假假设设重重新新复复制制待待估估房房地地产产所所需需要要的的成成本本为为依依据据而而评评估估房房地地产产价价格格的的一一种种方方法法，即即以以重重置置一一宗宗与与待待估估房房地地产产可可以以产产生生同同等等效效用用的的房房地地产产，所所需需投投入入的的各各项项费费用用之之和和为为依依据据，再再加加上上一一定定的的利利润润和和应应纳纳税税金金来来确定房地产价格。该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。确定房地产价格。该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。1.3成本法的特点成本法的特点1成本法一般适用于新开发土地或建筑物估价、不适用建成区域已开发成本法一般适用于新开发土地或建筑物估价、不适用建成区域已开发土地估价；土地估价；2成本法主要适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则不太适用；成本法主要适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则不太适用；3成本法适用于房地广市场狭小，缺乏交易实例，不宜采用具他方法进成本法适用于房地广市场狭小，缺乏交易实例，不宜采用具他方法进行估价的房地产；行估价的房地产；4成本法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因成本法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此其评价结果只是一种此其评价结果只是一种“算术价格算术价格”，对房地产的效用、价值及市场需求方面，对房地产的效用、价值及市场需求方面的情况考虑不够全面；的情况考虑不够全面；5成本法虽有缺陷和限制，但可作为投资者衡量投资效益、进行房地产成本法虽有缺陷和限制，但可作为投资者衡量投资效益、进行房地产开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算成本价格的一种途径。开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算成本价格的一种途径。1.2成本法的基本思路成本法的基本思路2成成本本法法一一般般适适用用于于房房地地产产市市场场发发育育不不够够成成熟熟、成成交交实实例例不不多多，无无法法采用其他方法评估的评估对象。具体可分为以下几种情况：采用其他方法评估的评估对象。具体可分为以下几种情况：（1）由由于于房房地地产产市市场场狭狭小小，没没有有交交易易实实例例或或交交易易实实例例很很少少，或或由由于于新新开开发发地地区区形形成成独独立立的的地地域域环环境境而而无无法法运运用用市市场场法法或或收收益益法法进进行行评评估估时时，可采用成本法进行评估；可采用成本法进行评估；（2）既既没没有有收收益益又又很很少少发发生生交交易易的的公公共共建建筑筑、公公共共设设施施的的评评估估，如如学学校校、政政府府机机关关、医医院院、图图书书馆馆、军军队队营营房房、机机场场、博博物物馆馆、纪纪念念馆馆、公园等；公园等；（3）特殊房地产，如寺庙、教堂、桥梁、涵洞等；）特殊房地产，如寺庙、教堂、桥梁、涵洞等；（4）抵抵押押贷贷款款、房房地地产产拍拍卖卖的的“底底价价”和和拆拆迁迁房房地地产产补补偿偿等等特特殊殊的的房房地产评估可采用成本法；地产评估可采用成本法；（5）新近开发的土地，如填海造地和开发区土地等。）新近开发的土地，如填海造地和开发区土地等。1.31.3成本法的适用范围成本法的适用范围 3第二节第二节土地价格评估的成本法土地价格评估的成本法2.1基本思路基本思路利用成本法评估土地的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为利用成本法评估土地的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。来确定土地价格。依据等量资金应获取等量收益的投资原理，土地取得费和土地开发费应依据等量资金应获取等量收益的投资原理，土地取得费和土地开发费应产生相应的利润和利息，根据国家对土地的所有权在经济上得到体现的产生相应的利润和利息，根据国家对土地的所有权在经济上得到体现的需要，再加上土地所有权应得收益，就得到土地价格。需要，再加上土地所有权应得收益，就得到土地价格。2.1基本公式基本公式成本法的基本公式为：成本法的基本公式为：土地价格土地取得费土地价格土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费+利息利息+利润利润+土地增值收益土地增值收益土地取得费用土地取得费用是政府为取得土地所有权或占有权而支付的费用。是政府为取得土地所有权或占有权而支付的费用。土地开发费土地开发费就是生地变为熟地的费用。就是生地变为熟地的费用。税费税费指土地和开发过程中必付的税负和费用。指土地和开发过程中必付的税负和费用。利息利息包括包括土地取得土地取得费用利息和土地开发费用利息。费用利息和土地开发费用利息。利润利润是投人土地的成本的回报，等于土地取得费用与土地开发费用之和是投人土地的成本的回报，等于土地取得费用与土地开发费用之和乘以利润率，这个利润率应是房地产业的平均利润率。乘以利润率，这个利润率应是房地产业的平均利润率。土地增值收益土地增值收益是土地效用提高的结果。是土地效用提高的结果。42.3估价程序估价程序成本法评估地价的程序一般为：计算土地取得的费用成本法评估地价的程序一般为：计算土地取得的费用计算土地开发费计算土地开发费用用计算投资利息计算投资利息计算投资利润计算投资利润土地增值收益确定土地增值收益确定评估土评估土地价格。地价格。2.3.1计算土地取得费用计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：(1)国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。(2)为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，是对原城市为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。2.3.2计计算土地开发费用算土地开发费用一般来说，土地开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费一般来说，土地开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。和小区开发配套费。（1）基础设施配套费。）基础设施配套费。（2）公共事业建设配套费用。）公共事业建设配套费用。（3）小区开发配套费）小区开发配套费。2.3.3计算投资利息计算投资利息 投资利息就是资金的时间价值。在土地评估中，投资者贷款，需要向银行投资利息就是资金的时间价值。在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，也可以看作偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，也可以看作损失了利息，从这种意义上看，也属于投资机会成本，也应计入成本。损失了利息，从这种意义上看，也属于投资机会成本，也应计入成本。5成成本本法法中中，投投资资包包括括土土地地取取得得费费和和土土地地开开发发费费两两大大部部分分。出出于于两两部部分分资资金金的的投投入入时时间间和和占占用用时时间间不不同同，土土地地取取得得费费在在土土地地开开发发动动工工前前即即要要全全部部付付清清，在在开开发发完完成成销销售售后后方方能能收收回回，因因此此，计计息息期期应应为为整整个个开开发发期期和和销销售售期期。土土地地开开发发费费在在开开发发过过程程中中逐逐步步投投入入，销销售售后后方方收收回回，计计息息时时间间也也不不相相同同。若若土土地地开开发发费费是是均均匀匀投投入入，则则计计息息期期为为开开发发期期的的一一半。半。2.4计算投资利润计算投资利润投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。该利润计算的关键是确定利润率或投资回当然也要获取相应的利润。该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是报率。利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。开发后土地的地价。投资利润投资利润=（土地取得费（土地取得费+土地开发费）土地开发费）利润率利润率2.5土地增值收益确定土地增值收益确定前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。目前，有权收益。目前，土地增值收益率通常为土地增值收益率通常为10至至25。2.6计算土地积算价格计算土地积算价格将以上五部分计算结果汇总，即得到土地积算价格。将以上五部分计算结果汇总，即得到土地积算价格。6第三节第三节新建房地产价格评估的成本法新建房地产价格评估的成本法3.1基本思路基本思路新建房地产项目，如果估价期日为房地产开发建成日，无需考虑折旧，新建房地产项目，如果估价期日为房地产开发建成日，无需考虑折旧，则可直接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中所发生的各种费则可直接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中所发生的各种费用，房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前用，房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。3.2计算公式计算公式根据新建房地产成本法估价的基本思路根据新建房地产成本法估价的基本思路,其基本公式为：其基本公式为：新建房地产价格土地取得费新建房地产价格土地取得费+开发成本开发成本+期间费用期间费用+投资利息投资利息+税收税收+正常正常利润利润3.2.1土地取得费土地取得费3.2.2开发成本开发成本(1)前期工程费前期工程费;(2)基础设施费基础设施费;(3)建筑安装工程费建筑安装工程费;(4)公共配套设施费公共配套设施费;(5)开发间接费用开发间接费用。3.2.3期间费用期间费用:包括管理费用、财务费用和销售费用。包括管理费用、财务费用和销售费用。3.2.4投资利息投资利息:以银行贷款利率为准。以银行贷款利率为准。3.2.5税金税金:税金包括耕地占用税、房产税、车船使用费、土地使用税、营业税金包括耕地占用税、房产税、车船使用费、土地使用税、营业税、城市建设维护税、所得税、固定资产投资方向调节税、产品税等。税、城市建设维护税、所得税、固定资产投资方向调节税、产品税等。3.2.6正常利润正常利润:投资利润率应以当时当地房地产开发企业的平均利润率预测投资利润率应以当时当地房地产开发企业的平均利润率预测计算。计算。73.3商品房价格的一般构成商品房价格的一般构成根据有关文件规定，商品房价格一般由下列项目构成：根据有关文件规定，商品房价格一般由下列项目构成：1成本。包括：成本。包括：(1)征地费及拆迁安置补助费：按国家有关规定执行；征地费及拆迁安置补助费：按国家有关规定执行；(2)勘察设计及前期工程费，依据批准的设计概算计算；勘察设计及前期工程费，依据批准的设计概算计算；(3)住宅建筑、住宅建筑、安装工程费；安装工程费；(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区非营业性配套住宅小区基础设施建设费和住宅小区非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工预算计；公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工预算计；(5)管理费：管理费：以上述以上述l4项之和的项之和的13计算；计算；(6)贷款利息；计入成本的贷款利息，贷款利息；计入成本的贷款利息，根据当地银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平根据当地银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体确定。均比例、平均利率和开发项目具体确定。2利润。以上述成本中利润。以上述成本中1至至4项之和为基数核定。省、自治区、直辖市项之和为基数核定。省、自治区、直辖市人民政府确定。人民政府确定。3税金。按国家税法规定缴纳。税金。按国家税法规定缴纳。4地段差价。根据商品房所处的区位条件和周围环境状况而调整。地段差价。根据商品房所处的区位条件和周围环境状况而调整。8第四节第四节旧房地产价格评估的成本法旧房地产价格评估的成本法用成本法评估旧房产价格的步骤如下：用成本法评估旧房产价格的步骤如下：1.估算房产的重置成本估算房产的重置成本(1)重置成本与重建成本重置成本与重建成本重置成本是用新的建筑材料和工艺建筑一个与原建筑物功能结构基本相同重置成本是用新的建筑材料和工艺建筑一个与原建筑物功能结构基本相同的建筑物的成本。重置成本与重建成本不同，重建成本是以原有的建筑材的建筑物的成本。重置成本与重建成本不同，重建成本是以原有的建筑材料、建筑工艺、建筑风格等重新建造一个与原建筑物完全相同的复制品的料、建筑工艺、建筑风格等重新建造一个与原建筑物完全相同的复制品的建筑成本。建筑成本。(2)重置成本构成重置成本构成重置成本包括直接成本、间接成本与发商利润。重置成本包括直接成本、间接成本与发商利润。直接成本直接成本是指用于工程建是指用于工程建设的总成本，即房地产开发商向承包商发包工程时的合向总价，包括人设的总成本，即房地产开发商向承包商发包工程时的合向总价，包括人工费、材料费、承包商利润和管理费等。工费、材料费、承包商利润和管理费等。间接成本间接成本是直接成本以外用于工是直接成本以外用于工程建设的各种费用。程建设的各种费用。开发商利润开发商利润参考近期开发兴建的类似房地产的利润确参考近期开发兴建的类似房地产的利润确定。定。(3)重置成本的估算方法重置成本的估算方法1）重编预算法）重编预算法9公式：公式：重置成本重置成本=(实际工程量实际工程量现行单价或定额现行单价或定额)（1+工程费率）工程费率）材料差价材料差价+按现行标准计算的各项间接费按现行标准计算的各项间接费2）价格指数调整法）价格指数调整法公式：公式：重置成本重置成本=被评估房屋建筑物账面原值被评估房屋建筑物账面原值价格变动指数价格变动指数102.估算建筑物的折旧估算建筑物的折旧年折旧额重置价年折旧额重置价(1残值率残值率)耐用年限耐用年限各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下：各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下：钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：60年，年，0砖混结构一等：砖混结构一等：50年，年，2砖混结构二等：砖混结构二等：50年，年，2砖木结构一等：砖木结构一等：40年，年，6砖木结构二等：砖木结构二等：40年、年、4砖木结构三等：砖木结构三等：40年，年，3简易结构：简易结构：10年，年，03.评估房地产价格评估房地产价格旧房地产价格的现值可以通过下列公式计算得到旧房地产价格的现值可以通过下列公式计算得到:房地产价格重置成本房地产价格重置成本年折旧年折旧已使用年限已使用年限11第五节第五节成本法应用举例成本法应用举例举例一：举例一：某市经济技术开发区内有一块土地面积为某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该，该地块的土地征地费用地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税占用税)为每亩为每亩10万元，土地开发费为每平方公里万元，土地开发费为每平方公里2亿亿元，土地开发周期为两年第一年投入资金占总开发费元，土地开发周期为两年第一年投入资金占总开发费用的用的35，开发商要求的投资回报率为，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地，当地土地出让增值收益率为出让增值收益率为15，银行贷款年利率为，银行贷款年利率为11，试评，试评估该土地的价格。估该土地的价格。12该地块的各项投入成本均已知，可用成本法评估。该地块的各项投入成本均已知，可用成本法评估。(1)计算土地取得费计算土地取得费土地取得费土地取得费=10万元亩万元亩150元平方米元平方米(2)计算土地开发费计算土地开发费土地开发费土地开发费2亿元平方公里亿元平方公里200元元/平方米平方米(3)计算投资利息计算投资利息土地取得费的计息期为土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入年，土地开发费为分段均匀投入土地取得费利息土地取得费利息150(1+11)2134.8(元平方米元平方米)土地开发费利息土地开发费利息20035(1+11)1.51+20065(1+11)0.51=18.82(元平方米元平方米)(4)计算开发利润计算开发利润开发利润开发利润(1)+(2)l0=35(元平方米元平方米)(5)计算土地价格计算土地价格土地价格土地价格=(1)+(2)+(3)+(4)(1+15)=504.39(元平方米元平方米)(6)评估结果评估结果该宗地单价为该宗地单价为504.39元平方米，总价为元平方米，总价为7565850元。元。13举例二：举例二：有一建筑物砖混结构，占地面积为有一建筑物砖混结构，占地面积为250m2，建筑面积为，建筑面积为800m2，1989年年9月建成，土地是通过行政划拨方式所得。目前与该建筑物类似的建筑物月建成，土地是通过行政划拨方式所得。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为每平方米重置价为每平方米2000元，耐用年限为元，耐用年限为50年，残值率为年，残值率为2，试评估该，试评估该建筑物在建筑物在1998年年9月的价格。月的价格。(一一)求取年折旧费求取年折旧费年折旧费年折旧费=重置价重置价(1残值率残值率)耐用年限耐用年限=2000(1-2%)50=39.2(元平方元平方米米)(二二)求取折旧总额求取折旧总额折旧总额折旧总额=年折旧费年折旧费已使用年数已使用年数39.29352.8(元平方米元平方米)(三三)计算建筑物现值计算建筑物现值建筑物现值建筑物现值=重置价重置价折旧总额折旧总额=(2000352.8)800=1317760(元元)14结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！15