杭州东冠逸景营销推广方案课件

东冠逸景营销推广方案2012年2月16日杭州东冠逸景营销推广方案策略三种属性的必然联系市场环境市场环境 项目资源项目资源 消费者洞察消费者洞察项目拥有哪些资源可供诉求与挖掘？策略如何切入这些资源？我们的客户来自于哪些人？他们有什么样的身份背景和消费需求？我们面临的市场环境格局是怎么样的？传播上有何可供切入的空间？思考的路径思考的路径 三位地产品牌模型三位地产品牌模型杭州东冠逸景营销推广方案策略三种属性的必然联系市场环境市场环境 项目资源项目资源 消费者洞察消费者洞察项目拥有哪些资源可供诉求与挖掘？策略如何切入这些资源？我们的客户来自于哪些人？他们有什么样的身份背景和消费需求？我们面临的市场环境格局是怎么样的？传播上有何可供切入的空间？思考的路径思考的路径 三位地产品牌模型三位地产品牌模型杭州东冠逸景营销推广方案 市场环境辅战场临平南临平南/下沙东下沙东/城北城北/城西北城西北主战场乔司乔司/九堡九堡/丁桥丁桥/金沙湖金沙湖/星桥星桥杭州东冠逸景营销推广方案 市场环境辅战场辅战场临平南临平南/下沙东下沙东/城北城北/城西北城西北主战场乔司乔司/九堡九堡/丁桥丁桥/金沙湖金沙湖/星桥星桥杭州东冠逸景营销推广方案主战场板块分布图九堡板块九堡板块乔司乔司丁桥丁桥金沙湖金沙湖星桥星桥杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处杭海路三角村公交站附近，周边配套有乔司镇配套、地铁站等。项目占地面积19万方，建筑面积51.5万方。总户数：4266户主力户型：57-170 交付时间：已交付推售情况：少量余房源在售，余88方13套，105方10套，57方6套，140方以上户型40套，销售均价11000。乔司个案复地 连城国际杭州东冠逸景营销推广方案竞争板块1九堡地段关键词地段关键词城市东进、杭州城市交通枢纽中心、地铁一号线价格指数价格指数板块均值范围：1.6-2.0万元/左右前景研判前景研判目前该板块供应量庞大，属高烈度竞争区域，价格已出现松动，有进一部蔓延可能。个案动态个案动态泊林印象加推8、13、14号楼，含82方、90方三房，价格14800元/。杭州东冠逸景营销推广方案九堡主要供应个案纵览板块板块楼盘名楼盘名约总约总户数户数主力户型主力户型最后一期开最后一期开盘时间盘时间当期均价当期均价元元/当期推售当期推售套数套数销售率销售率%九堡罗兰春天91284-15410-9-241680036456.8%郡原九润公寓80090-120 11-7-11180001695.3%天阳九筑90070、90、13011-9-71850040526.6%大家多立方10099011-5-101700021646.8%德信泊林印象150090、138、15012-2-1814800180-郡原相江公寓200085-30011-11-192000011010%杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：罗兰春天地处九堡九环路，周边配套有九堡幼儿园、东城实验小学、九堡中学等。项目占地面积3.7万方，建筑面积11.7万方。总户数：900户主力户型：86、100 交付时间：2012年10月推售情况：余房200多套，目前在售4、8、9号楼，剩余86两房66套、100方三房63套，另有5、6、7号楼已领出预售证但未推，含86方152套，100方91套。在售均价16800元。个案分析华鸿 罗兰春天杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：天阳 九筑地处九堡九环路九昌路口，周边配套有东城幼儿园、东城实验小学、联华超市。项目占地面积4.6万方，建筑面积14万方，ART-DECO风格，含跃层公寓。总户数：900户主力户型：90、130 交付时间：2013年6月推售情况：一期基本售罄，目前在售2、3、4、6、7、8、9号楼，其中2、3、4号楼剩余90方户型110多套，6、8、9号楼剩余130方以上大户型127套，90方户型70多套。9号楼复式均价18500，8号楼平层均价17500。个案分析天阳 九筑杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处九堡九华路九福路口，周边配套有九堡幼儿园、东城实验小学、九堡中学等。项目占地面积5万方，建筑面积16万方，围合4个院落。总户数：800户主力户型：90、111、138 交付时间：待定推售情况：滞销，在售1、2、4、12号楼，138方剩20套，115方剩29套，80几方左右剩余176套，销售均价20000。另11号楼已领预售证未开，有100套80几方户型。个案分析郡原 九润公寓杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处九堡九华路（东城实验学校南面），周边配套有农贸市场、东城实验小学、九堡中学等。项目占地面积4.8万方，建筑面积14万方，新古典主义风格。总户数：1009户主力户型：90交付时间：2012年10月推售情况：前期房源基本售罄，目前在售14、15、18号楼，均价17000。主要剩余90方户型，115套。个案分析多立方杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处九堡仁爱路九乔街路口，周边配套有浙大幼儿园九欣分园、联华超市。项目占地面积8.2万方，建筑面积26万方，设计5万方法式园林。总户数：1581户主力户型：80、90、127、137 交付时间：2014年推售情况：前期推出的小户型基本售罄，在已推出的1、2、4、5、7、9-12号楼中剩余134-137方31套，120方116套。目前加推8、13、14号楼共180套房源，主力面积80、90、127、137方，销售均价14800元。另有21、22号楼有预售证，但未开。个案分析德信 泊林印象杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处江干下沙大道杨公设区，东临九堡大桥、西邻丽江公寓，南望钱塘江。项目占地面积8.8万方，建筑面积35万方，产品设计面向高端人群。总户数：2000户主力户型：90、130-200 交付时间：2012年12月30日推售情况：销售极不理想，剩余90方户型约470套、130方以上户型389套，销售均价20000。个案分析郡原 相江公寓杭州东冠逸景营销推广方案九堡板块与乔司板块对比结论地段配套比较地段配套比较虽有地铁概念，真正靠近地铁口物业仅有泊林印象，多数楼盘离地铁站在2公里以上。现有生活配套没有乔司集中，将来随着大批楼盘入驻，配套才会有所改善。产品类型比较产品类型比较二者户型定位较为接近，都是以面向刚需为主，但总体开发水平要高于乔司，无论是户型还是建筑。价格比较价格比较九堡板块价格水平，目前高于乔司，主要源于之前是开发热点，预计价格会有所松动，突破11000的概率不大。杭州东冠逸景营销推广方案竞争板块2丁桥地段关键词地段关键词杭州CLD居住区、地铁3号线规划、快速公交B3开通新城广场、物美大卖场价格指数价格指数板块均值范围：1.1-1.5万元/左右领导楼盘均值为：冠宇隽园15000元/前景研判前景研判价格在前，价值在后，是刚需集中营。个案动态个案动态玺之湾2月18日首开，均价11500左右，折后均价1万左右，预定90套。杭州东冠逸景营销推广方案丁桥主要供应个案纵览板块板块楼盘名楼盘名约总约总户数户数主力户型主力户型最后一期开最后一期开盘时间盘时间当期均价当期均价元元/当期推售当期推售套数套数销售率销售率%丁桥广宇 上东城400080-18010-9-241400038936.7%昆仑 天籁123481-124 11-12110003796%中豪 四季公馆60081-15811-91260028022.5%颐景园90073、126、14110-101500017956.4%冠宇 隽园85086-11511-11500032150%玺之湾150085-14012-211500241杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处丁桥蕙兰雅路紫丁香路口，周边配套有新城广场物美超市、丁桥农贸市场、丁兰实验小学等。项目占地面积12.8万方，建筑面积52万方，是大型复合型社区。总户数：4000户主力户型：80-180 交付时间：2012年6月推售情况：前三期均已面市，其中2、4、5、10号楼销售率不到50%，主要剩余户型为119及以上大户型，约158套，销售均价14000。四期将推50-68方小户型。个案分析广宇 上东城杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处丁桥勤丰路明珠路路口，周边配套有物美、好又多、世纪联华、丁兰广场、丁桥农贸市场等。项目占地面积6.6万方，建筑面积20万方，是大型复合型社区。总户数：1234户主力户型：87-124 交付时间：2013年12月推售情况：2011年8月推出3、4、6号楼共325套，销售率50%，余89方70套，余124方49套；12月推出1、10号楼共379套，销售率6%，余89方151套，余104方20套，余120方60套，折后均价11000。小户型去化相对较快。个案分析昆仑 天籁杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处丁桥环丁路长虹路口，周边配套有物美、好又多、世纪联华、丁兰广场、丁桥农贸市场等。项目占地面积5.3万方，建筑面积16.6万方，用材品质较高。总户数：600户主力户型：81-158 交付时间：2014年推售情况：2011年9月推出1、2、3、4号楼共280套，销售率22.5%，余81方57套，余80几方42套，余118方46套，余120方以上60套，折后均价12600。小户型去化相对较快。个案分析中豪 世纪公馆杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处丁桥蕙兰雅路明珠路口，周边配套有物美、好又多、世纪联华、丁兰广场、丁桥农贸市场等。项目占地面积3.4万方，建筑面积10.4万方，是个宜居楼盘。总户数：900户主力户型：73、126、141 交付时间：2012年9月推售情况：余70几套尾房在售，其中74方26套，127方20套，142方26套，均价15000。个案分析颐景园杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处丁桥蕙兰雅路丁群街路口，周边配套有物美、好又多、世纪联华、丁兰广场、丁桥农贸市场等。项目占地面积3.9万方，建筑面积12万方，后现代主义风格。总户数：850户主力户型：86-115 交付时间：2012年6月推售情况：2010年推出的1、3、4、5、7、8、11号楼基本售罄，现在售2、6、9、10号楼共321套房源，销售率50%，余105方30套，119方29套，120方以上93套，销售均价15000。个案分析冠宇 隽园杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处丁桥笕丁路与规划丁桥东路交叉口，周边配套有物美、好又多、世纪联华、丁兰广场、丁桥农贸市场等。项目占地面积7.6万方，建筑面积17.6万方，后现代主义风格。总户数：1500户主力户型：85-140 交付时间：2013年12月推售情况：2月18日首次开盘推出的11、18、19、20号楼共241套，销售均价11500左右。含136方19套，134方41套，118方45套，89方135套。个案分析玺之湾杭州东冠逸景营销推广方案丁桥板块与乔司板块对比结论地段配套比较地段配套比较丁桥是刚需盘集中区，开发有经济适用房。没有地铁概念，配套较缺，但随着入驻率提升，配套会有所改善产品类型比较产品类型比较丁桥产品开发均以经济性刚需为主要对象，户型面积以中小户型为主，与乔司板块相似。随着大鳄进入，开发水平有所提升，但曲高和寡的风险。价格比较价格比较前期价格高于乔司，但最近有下调，已接近11000的均价。杭州东冠逸景营销推广方案竞争板块3金沙湖地段关键词地段关键词杭州CLD居住区、地铁3号线规划、快速公交B3开通新城广场、物美大卖场价格指数价格指数板块均值范围：1.2-1.4万元/左右领导楼盘均值为：龙湖 艳澜山14000元/前景研判前景研判价格雪崩后，步入相对平稳期。个案动态个案动态德信 中外公寓于24月推出146套房源，折后均价12900，预订8成杭州东冠逸景营销推广方案金沙湖主要供应个案纵览板块板块楼盘名楼盘名约总约总户数户数主力户型主力户型最后一期开最后一期开盘时间盘时间当期均价当期均价元元/当期推售当期推售套数套数销售率销售率%下沙中外公寓90070、90、1202-241290014680%龙湖 滟澜山1619120方以上12-11420010590%精欧 荣寓58085-13811-101200046816.2%杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处下沙星河北路上沙路口，周边配套有世纪联华超市、高沙商业街、金沙湖配套等。项目占地面积2.7万方，建筑面积10万方，近代使领馆概念。总户数：900户主力户型：70、90、120 交付时间：2013年推售情况：11年11月之前小户型去化相对较快，主要剩余120方以上户型。11月之后，相继推出1、2、3、4、8、12、17号楼，共180套房源，去化10%。余120方户型110多套，90方户型54套。2月24日推出18号楼，其中70方户型46套，120方户型120套。折后均价12900个案分析德信 中外公寓杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处下沙海达南路上沙路口，周边配套有世纪联华超市、高沙商业街、金沙湖配套等。项目占地面积18万方，建筑面积80万方，定位第三代豪宅。总户数：1619户主力户型：120以上 交付时间：2013年推售情况：销售较好，推出房源基本售磬，主要剩余120方以上大户型，销售均价14000。个案分析龙湖 滟澜山杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处下沙5号大街与6号大街路口，周边配套有杭州外国语实验中学等。项目占地面积2.5万方，建筑面积11.4万方，ARTDECO风格。总户数：580户主力户型：85、89、138交付时间：2013年推售情况：去年10月推出1、2、3、5号楼，共468套房源，销售率16.2%。余85方户型115套，余89方户型211套，余138方户型82套。销售均价12000个案分析精欧 荣寓杭州东冠逸景营销推广方案金沙湖板块与乔司板块对比结论地段配套比较地段配套比较与乔司一样均有地铁概念，现有配套主要依赖高沙商业街，金沙湖规划前景要优于乔司。产品类型比较产品类型比较产品客群定位要高于乔司，总体开发水平较高，比较适合于首次改善型客户。价格比较价格比较价格从前期的20000降目前的12900，降价幅度较大，但由于促销楼盘房源殆尽，价格再度下行的概率不大。杭州东冠逸景营销推广方案竞争板块4星桥地段关键词地段关键词丁桥临平走廊、世纪大道临丁路对接价格指数价格指数板块均值范围：9300-10160元/左右领导楼盘均值为：天都城10160元/前景研判前景研判大盘供应，价格有松动迹象个案动态个案动态美耀湾推出3幢排屋，均价19000杭州东冠逸景营销推广方案星桥主要供应个案纵览板块板块楼盘名楼盘名约总约总户数户数主力户型主力户型最后一期开最后一期开盘时间盘时间当期均价当期均价元元/当期推售当期推售套数套数销售率销售率%星桥东田擎天半岛200089、110、13911-9-2930018814.9%经纬美耀湾53083-17911-5880010919.3%天都城爱尚公寓36890-14011-10101601029.8%五月花城57090-140未开嘉和 银领时代103090-200未开锦上豪庭952140方以上未开顺发云锦城200088、120未开杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处星桥藕花洲大街临丁路口，周边配套有星桥中小学、星桥大酒店等。项目占地面积36万方，建筑面积36万方，英伦风格。总户数：2000户主力户型：90、134交付时间：2013年底推售情况：2010年90方左右户型销售较为理想，2011年随着大户型上市及临平价格战开局，销售开始只换。目前余80-90方户型308套，113方21套，123方47套，134方边套。最新一期销售均价9300。个案分析东田 擎天半岛杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处星桥藕花洲大街星源路口，周边配套有星桥中小学、星桥大酒店等。项目占地面积7万方，建筑面积12万方，有联排及公寓。总户数：530户主力户型：83、124、140交付时间：2013年推售情况：排屋1套未售，余50套。83方中套余24套，90方余42套，120方边套余79套，140方边套余14套。销售均价8800.个案分析经纬 美耀湾杭州东冠逸景营销推广方案项目概况：项目地处星桥天都大道，周边配套有星桥中小学、天都联华超市等。项目占地面积1.8万方，建筑面积5.2万方，面向刚需。总户数：368户主力户型：90、115、130交付时间：2013年推售情况：90方户型销售相对较好，余90方42套，120方及以上余99套。销售均价10100个案分析广厦 天都城爱尚公寓杭州东冠逸景营销推广方案星桥板块与乔司板块对比结论地段配套比较地段配套比较地段较为尴尬，是二不靠区域，规划前景有限，无地铁利好。产品类型比较产品类型比较产品定位面向经济性刚需，户型以中小为主。价格比较价格比较价格较有竞争力，是置业起步价。杭州东冠逸景营销推广方案 市场环境辅战场辅战场临平南临平南/下沙东下沙东/城北城北/城西北城西北主战场主战场乔司乔司/九堡九堡/丁桥丁桥/金沙湖金沙湖/星桥星桥杭州东冠逸景营销推广方案关联板块1临平南地段关键词地段关键词杭州副城、地铁1号线北口、临平城南成熟地段价格指数价格指数板块均值范围：1.2-1.3万元/左右领导楼盘均值为：名仕苑13000元/前景研判前景研判在启城价格冲击下，价格有下行风险个案动态个案动态钱塘梧桐蓝山加推14号楼，成交均价12000杭州东冠逸景营销推广方案临平南主要供应个案纵览板块板块楼盘名楼盘名约总约总户数户数主力户型主力户型最后一期开最后一期开盘时间盘时间当期均价当期均价元元/当期推售当期推售套数套数销售率销售率%临平南康城一品1055128-17811-12-26129003593%钱塘 梧桐蓝山200088-18812-2120002092%中意 名仕苑65088-14710-11-201300015087.3%杭州东冠逸景营销推广方案关联板块2下沙东地段关键词地段关键词钱塘江景、地铁1号线东端、下沙大学城价格指数价格指数板块均值范围：8500-13500元/左右领导楼盘均值为：晨光国际13500元/前景研判前景研判供求失衡，价格仍有下行空间个案动态个案动态保利 江语海推150套小户型，均价12000.杭州东冠逸景营销推广方案下沙东主要供应个案纵览板块板块楼盘名楼盘名约总约总户数户数主力户型主力户型最后一期开最后一期开盘时间盘时间当期均价当期均价元元/当期推售当期推售套数套数销售率销售率%下沙东保利江语海119680-21111-7-311200025667.1%宋都 晨光国际250090-13811-11-51350013343.6%观澜时代500088、13811-101060014454.2%保利 玫瑰湾128880-1402011-9-11120009619.8%保利 东湾340077-19010-101050010841.7%江滨花园252686-15910-128500140080.5%杭州东冠逸景营销推广方案关联板块3城北地段关键词地段关键词秋石快速路、快速公交B3价格指数价格指数板块均值范围：1.29-1.58万元/左右领导楼盘均值为：嘉里 桦枫居15800元/前景研判前景研判在桥西板块带动下，将有价格下行个案动态个案动态桦枫居将降价推出新房源，均价13000-14000杭州东冠逸景营销推广方案城北主要供应个案纵览板块板块楼盘名楼盘名约总约总户数户数主力户型主力户型最后一期开最后一期开盘时间盘时间当期均价当期均价元元/当期推售当期推售套数套数销售率销售率%城北中铁 田逸之星60090-13911-12-31290013876%万泰 新语66780-13011-10-19140002114.7%嘉里 桦枫居100085-13911-8-161580044917%元都新苑104888-13610-12-251300031444%杭州东冠逸景营销推广方案关联板块4城西北地段关键词地段关键词大运河、上塘高架、综合体聚集区价格指数价格指数板块均值范围：11980-19500元/左右领导楼盘均值为：丽晶湾19500元/前景研判前景研判价格战区，价格体系在寻求新的平衡个案动态个案动态方正荷塘月色和华盛达阅城分别以均价11980和12500推出新房，预订均达8成杭州东冠逸景营销推广方案城西北主要供应个案纵览板块板块楼盘名楼盘名约总约总户数户数主力户型主力户型最后一期开最后一期开盘时间盘时间当期均价当期均价元元/当期推售当期推售套数套数销售率销售率%城西北华盛达 阅城70090-14012-2-231250019780%建投 阳光郡223984-16011-9-251700022612.4%方正 荷塘月色99786-13612-2-231198020080%丽晶湾60089-13011-9-251950023751.5%金地 自在城160076-14611-121800037127.8%中海 紫藤苑100074-13911-6-91300033896.4%德信 北海公园100090-139未开协安紫郡200090-180未开杭州东冠逸景营销推广方案策略三种属性的必然联系市场环境市场环境 项目资源项目资源 消费者洞察消费者洞察1、本案竞争对手主要来自区域外板块，竞争者主要承接主城刚需。竞争者主要承接主城刚需。2、金沙湖板块金沙湖板块经过前期价格调整，房源去化将尽，价格体系趋于稳定价格体系趋于稳定3、九堡板块价格虚高，九堡板块价格虚高，房源滞销，出现大幅降价是大幅降价是大概率大概率事件。4、丁桥是刚需集中板块丁桥是刚需集中板块，有在售楼盘与本案价格相当，但配套不足但配套不足，居住层次不高是软肋。5、星桥板块是丁桥的延伸板块，配套是软肋，价格是生命线。6、临平、下沙东、城北、城西北等关联板块在区域差异及价格水平上有较大差异，客源重叠较少。杭州东冠逸景营销推广方案策略三种属性的必然联系市场环境市场环境 项目资源项目资源 消费者洞察消费者洞察项目拥有哪些资源可供诉求与挖掘？策略如何切入这些资源？我们的客户来自于哪些人？他们有什么样的身份背景和消费需求？我们面临的市场环境格局是怎么样的？传播上有何可供切入的空间？思考的路径思考的路径 三位地产品牌模型三位地产品牌模型杭州东冠逸景营销推广方案 项目资源建建 筑筑品牌品牌户户 型型地地 段段规划规划与景观与景观杭州东冠逸景营销推广方案 项目资源建建 筑筑品牌品牌户户 型型地地 段段规划规划与景观与景观杭州东冠逸景营销推广方案大区位坐拥三城，地铁1号一线牵杭海路德胜快速路绕城高速东湖路九堡大桥杭州主城、下沙副城、临平副城，三城交会，城东金三角核心杭州东冠逸景营销推广方案地理位置：地理位置：北至绕城公路，东至东湖路，南至德胜路，西至和睦港，在江干区九堡镇和余杭区乔司镇范围内，用地总面积约7.8平方公里，比整个钱江新城还要大。项目进度：项目进度：项目处于规划阶段，初步规划方案已出。与本案距离：与本案距离：地体一站路距离，约1.5公里。九乔商贸城在规划中，将成杭州的“义乌”杭州东冠逸景营销推广方案九乔商贸城规划功能服装小商品城服装小商品城家纺布艺城家纺布艺城国际酒水城国际酒水城国际家居主题创意国际家居主题创意MALL数码科技城数码科技城康体博览城康体博览城外贸尾单市场外贸尾单市场网商总部中心网商总部中心杭州东冠逸景营销推广方案东湖路工程已在启动中杭州东冠逸景营销推广方案小区位乔司核心，地铁乔司站口200米杭州东冠逸景营销推广方案地铁1号线国庆节即通车杭州东冠逸景营销推广方案乔司核心，网罗繁华配套余杭第一人民医院乔司分院距离500米乔司中心小学600米乔司南街商业街150米距离品立方农品市场距离300米杭州东冠逸景营销推广方案地铁口物业配套对比楼盘名楼盘名地铁地铁距离距离现有配套现有配套现有现有生活指数生活指数前景指数前景指数东冠逸景200米乔司镇配套、世纪联华超市复地连城国际1500乔司镇配套多立方2000九堡幼儿园、东城实验小学、九堡中学等天阳九筑3000九堡幼儿园、东城实验小学、九堡中学等罗兰春天4000九堡幼儿园、东城实验小学、九堡中学等九润公寓3500九堡幼儿园、东城实验小学、九堡中学等 龙湖 艳澜山500世纪联华超市、高沙商业街泊林印象1000世纪联华超市、高沙商业街精欧 荣寓3000杭州外国语实验中学杭州东冠逸景营销推广方案 项目资源建建 筑筑品牌品牌户户 型型地地 段段规划规划与景观与景观蓄势待发的宜居生活蓄势待发的宜居生活区区乔司成熟核心区乔司成熟核心区繁华地铁口繁华地铁口九乔商贸城辐射圈九乔商贸城辐射圈杭州东冠逸景营销推广方案 项目资源建建 筑筑品牌品牌户户 型型地地 段段规划规划与景观与景观杭州东冠逸景营销推广方案近8万方低密度宜居住品世纪联华大卖场杭州东冠逸景营销推广方案景观日本大师级团队力作，新亚洲园林意境精心雕琢日式新亚洲主题园林，以情趣为主，重视感情的互通，以协和自然为宗，奉行“天人合一”，精致而典雅。杭州东冠逸景营销推广方案景观活水园林，一河七园杭州东冠逸景营销推广方案景观宅间园林，景观均好杭州东冠逸景营销推广方案景观架空层泛会所架空层泛会所景观杭州东冠逸景营销推广方案 项目资源建建 筑筑品牌品牌户户 型型地地 段段规划规划与景观与景观精致的舒适生活住区精致的舒适生活住区低密度多层小高层低密度多层小高层1 1河河7 7园，日式景观园，日式景观架空层泛会所架空层泛会所杭州东冠逸景营销推广方案 项目资源建建 筑筑品牌品牌户户 型型地地 段段规划规划与景观与景观杭州东冠逸景营销推广方案新古典主义精工筑品建筑风格典雅隽永，内敛中蕴含优雅气质建筑风格典雅隽永，内敛中蕴含优雅气质是城市的一道风景线是城市的一道风景线杭州东冠逸景营销推广方案建筑细节亮点太阳能热水系统太阳能热水系统配备目前杭州罕有的太阳能热水系统，配备目前杭州罕有的太阳能热水系统，集中储热，分户供水集中储热，分户供水雨水收集系统雨水收集系统将日常雨水收集净化，以补充园林供水将日常雨水收集净化，以补充园林供水具有节水节电的优势具有节水节电的优势杭州东冠逸景营销推广方案 项目资源建建 筑筑品牌品牌户户 型型地地 段段规划规划与景观与景观杭州东冠逸景营销推广方案本案剩余户型分析户型户型面积面积户型功能户型功能可变空间可变空间套数套数占比占比A902室2厅1卫7615%B89.72室2厅1卫5.28183.6%B89.72室2厅1卫5.28122.4%C852室2厅1卫10.8244.7%E892室2厅2卫5.2820.4%G1153室2厅2卫367.1%H1123室2厅2卫183.5%J862室2厅1卫17534.5%K1133室2厅2卫224.3%K1133室2厅2卫183.6%L892室2厅2卫6.487013.8%M933室2厅1卫183.5%N933室2厅1卫183.6%总数507另有7号楼：65至115方单身公寓72套杭州东冠逸景营销推广方案户型分布情况AAACGJJJJJJJMNBBBBBBBBKKKKKKHHLLLLLLLLLL杭州东冠逸景营销推广方案D 86方 2室2厅1卫 总价144.5W户型对比罗兰春天J 86方 2室2厅1卫 总价107.5W本案优势：厨房比较宜居本案劣势：卧室开间较小对比优势：双卧朝南次卧开间3.6米主卧开间4.0米杭州东冠逸景营销推广方案C 100方 3室2厅1卫 总价168W户型对比罗兰春天L 89方 2室2厅2卫 总价111.3W本案优势：多一个卫生间主卧独卫可变空间可作书房客厅餐厅采光好本案劣势：卧室开间较小对比劣势：走道面积浪费杭州东冠逸景营销推广方案A 89方 3室2厅1卫 总价160W 赠送13.78户型对比九筑L 89方 2室2厅2卫 总价111.3W本案优势：多一个卫生间主卧独卫本案劣势：卧室开间较小赠送空间少杭州东冠逸景营销推广方案B 89方 3室2厅1卫 总价160W 赠送11.86户型对比九筑J 86方 2室2厅1卫 总价107.5W本案优势：厨房功能宜居本案劣势：少一个房间开间尺度较小赠送空间少对比优势：双卧朝南杭州东冠逸景营销推广方案89方 2室2厅1卫 总价160W户型对比九润公寓J 86方 2室2厅1卫 总价107.5W本案优势：全明户型居住舒适本案劣势：少一个房间杭州东冠逸景营销推广方案89方 3室2厅2卫 总价168W户型对比九润公寓本案优势：赠送可变空间卧室开间较大本案劣势：厨房相对较小L 89方 2室2厅2卫 总价111.3W杭州东冠逸景营销推广方案89方 2室2厅1卫 总价151W户型对比多立方L 89方 2室2厅2卫 总价111.3W本案优势：赠送可变空间卧室开间较大本案劣势：厨房相对较小杭州东冠逸景营销推广方案多立方 89方 2室2厅1卫 151W户型对比多立方J 86方 2室2厅1卫 总价107.5W本案优势：开间较大厨房功能宜居本案劣势：无赠送面积杭州东冠逸景营销推广方案90方 3室2厅1卫 总价133W户型对比泊林印象J 86方 2室2厅1卫 总价107.5W本案优势：厨房功能宜居本案劣势：少一个房间没有赠送空间杭州东冠逸景营销推广方案90方 3室2厅1卫 总价133W户型对比泊林印象L 89方 2室2厅2卫 总价111.3W本案优势：有可变空间多一个卫生间本案劣势：少一个房间杭州东冠逸景营销推广方案117方 2室2厅2卫 128W 户型对比昆仑天籁H 112方 2室2厅2卫 总价140W本案优势：厨房功能宜居卧室开间更大本案劣势：无可变空间杭州东冠逸景营销推广方案户型对比昆仑天籁89方 2室2厅1卫 总价97.9W 赠送5.4J 86方 2室2厅1卫 总价107.5W本案优势：厨房功能宜居本案劣势：无可变空间对比优势：双卧朝南杭州东冠逸景营销推广方案86方 3室2厅1卫 总价108W户型对比四季公馆J 86方 2室2厅1卫 总价107.5W本案优势：厨房功能宜居本案劣势：无可变空间杭州东冠逸景营销推广方案119方 3室2厅2卫 总价150W户型对比四季公馆H 112方 2室2厅2卫 总价140W本案优势：厨房功能宜居本案劣势：无面积赠送少一储藏间杭州东冠逸景营销推广方案89方 3室2厅1卫 总价102W户型对比玺之湾J 86方 2室2厅1卫 总价107.5W本案优势：厨房功能宜居本案劣势：少一个房间杭州东冠逸景营销推广方案89方 3室2厅1卫 总价102W户型对比玺之湾L 89方 2室2厅2卫 总价111.3W本案优势：可变空间多一个卫生间本案劣势：少一个房间杭州东冠逸景营销推广方案118方 3室2厅1卫 135.8W H 112方 2室2厅2卫 总价140W户型对比玺之湾本案优势：多一个卫生间开间较大杭州东冠逸景营销推广方案88方 3室2厅1卫 105.6W 户型对比精欧 荣寓本案优势：厨房功能宜居本案劣势卧室开间较小无赠送面积J 86方 2室2厅1卫 总价107.5W杭州东冠逸景营销推广方案 项目资源建建 筑筑品牌品牌户户 型型地地 段段规划规划与景观与景观适合首置、首改的刚需户型适合首置、首改的刚需户型主力主力9090方，适合刚需方，适合刚需厨房功能设计合理厨房功能设计合理开间适中开间适中可变空间赠送可变空间赠送杭州东冠逸景营销推广方案 项目资源建建 筑筑品牌品牌户户 型型地地 段段规划规划与景观与景观杭州东冠逸景营销推广方案东冠集团 东冠联合控股（集团）有限公司创建于1975 年，历经三十多年的发展，现已成为以通信服务为主导，以房产开发、工程建设为两翼，金融贸易、楼宇经济为新增长点，包含工业制造在内的大型集团型企业。集团拥有海宁、滨江两大工业园区，18家子公司，20 亿总资产，为全国民营企业500强，浙江省“五个一批”重点扶持大企业集团之一。控股集团从2000年开始涉足房地产开发。旗下东冠置业集团历经10年地产耕耘，成功开发上海华亭雅居、东冠创业大厦、东冠逸家花苑、东冠恒鑫大厦、东冠繁华逸城、东冠逸品花苑、“日月潭”农业生态休闲园、东冠逸郡等项目。杭州东冠逸景营销推广方案策略三种属性的必然联系市场环境市场环境 项目资源项目资源 消费者洞察消费者洞察1、本案紧邻地铁口紧邻地铁口，以及随地铁开通带来的城市变化，是项目最有吸引力的价值所在价值所在。2、本案户型面积适于刚需户型面积适于刚需，功能宜居，无明显缺点，属主流标准户型3、地铁国庆通车，是项目机会点地铁国庆通车，是项目机会点杭州东冠逸景营销推广方案策略三种属性的必然联系市场环境市场环境 项目资源项目资源 消费者洞察消费者洞察项目拥有哪些资源可供诉求与挖掘？策略如何切入这些资源？我们的客户来自于哪些人？他们有什么样的身份背景和消费需求？我们面临的市场环境格局是怎么样的？传播上有何可供切入的空间？思考的路径思考的路径 三位地产品牌模型三位地产品牌模型杭州东冠逸景营销推广方案目标客群定位路径目标客群定位路径从区域出发从区域出发乔司本地乔司本地从产品出发从产品出发九堡及周边乡镇九堡及周边乡镇 周边新杭州人周边新杭州人 主城新杭州人主城新杭州人9090方首置刚需方首置刚需110110方首次改善方首次改善杭州东冠逸景营销推广方案分巢小家庭，及小太阳家庭。+从区域出发从区域出发拥有自己的幸福小窝（配套需求，本地情结）乔司本地形态描述形态描述需求核心需求核心人群细分人群细分有殷实小户，也有分巢小家庭城镇中心的现代生活（向城镇聚合）九堡及周边乡镇在乔司及九堡一带工作、经商的中青年，事业小成。留在杭州的便利居所（交通便利、生活周到）周边新杭州人被主城高房价“挤出”或半自住半投资地铁、生活配套、宜居品质（低总价门槛，生活便利）主城新杭州人杭州东冠逸景营销推广方案新杭州人及周边分巢小家庭。+从产品出发从产品出发拥有自己的幸福小窝（配套需求，本地情结）90方首置刚需形态描述形态描述需求核心需求核心人群细分人群细分乔司及周边殷实小户城镇中心的现代生活（向城镇聚合）110方首次改善杭州东冠逸景营销推广方案九堡周边及主城新杭州人九堡周边及主城新杭州人地铁物业地铁物业地铁口便利地铁口便利交通及未来交通及未来发展潜力吸引发展潜力吸引周边及主城周边及主城人群人群醇熟配套醇熟配套本案主力客群洞察本案主力客群洞察价格洼地价格洼地9090方主力方主力享有乔司镇享有乔司镇原有成熟原有成熟配套，宜居性配套，宜居性明显，是新杭州明显，是新杭州人安家的理想人安家的理想之选之选地铁一线中地铁一线中属于价格竞争属于价格竞争优势楼盘；相对优势楼盘；相对主城及周边板块主城及周边板块有吸引力有吸引力面积合理，面积合理，总价经济，总价经济，特别适合特别适合对价格敏感的对价格敏感的刚需客户刚需客户杭州东冠逸景营销推广方案九堡周边市场里的小老板九堡周边市场里的小老板主力客群写真（主力客群写真（1 1）主要是主要是7070后、后、8080后，后，在九堡周边的专业市场里做生意，在杭州在九堡周边的专业市场里做生意，在杭州打拼多年后，略有小成，孩子逐渐长大要打拼多年后，略有小成，孩子逐渐长大要入学，同时在杭州买房也是证明自己生意入学，同时在杭州买房也是证明自己生意成功的一个表现。会选择在九堡市场附近成功的一个表现。会选择在九堡市场附近买房，对总价有一定限制，宁愿按揭也要买房，对总价有一定限制，宁愿按揭也要资金留出来投入经营或投资。资金留出来投入经营或投资。杭州东冠逸景营销推广方案九堡周边企业里的中高层管理九堡周边企业里的中高层管理主力客群写真（主力客群写真（2 2）从年龄来看，从年龄来看，8080后为主，预备成家；后为主，预备成家；从职业来看，以管理层为主，从职业来看，以管理层为主，工作体面，处于事业上升期；工作体面，处于事业上升期；从家庭收入来看，具备首付和还贷实力，从家庭收入来看，具备首付和还贷实力，有着稳定的增长预期，希望在杭州扎根。有着稳定的增长预期，希望在杭州扎根。杭州东冠逸景营销推广方案主城主城区区为婚房奋斗的白领为婚房奋斗的白领主力客群写真（主力客群写真（3 3）主要是主要是8080后，需要购买婚房结婚，后，需要购买婚房结婚，他们不同于在丁桥及下沙江东一带买房他们不同于在丁桥及下沙江东一带买房刚需白领，虽然都是被主城高房价挤出去，刚需白领，虽然都是被主城高房价挤出去，他们还是在自己的承受范围内，追求格调，他们还是在自己的承受范围内，追求格调，讲究体面，虽然都是向现实妥协，但他们是讲究体面，虽然都是向现实妥协，但他们是单膝跪着，就像在和自己心中的理想求婚，单膝跪着，就像在和自己心中的理想求婚，他们相信有一天还能和自己的追求，他们相信有一天还能和自己的追求，并肩而立。并肩而立。杭州东冠逸景营销推广方案策略三种属性的必然联系市场环境市场环境 项目资源项目资源 消费者洞察消费者洞察1、本案未来目标客群将是新杭州人，包括九堡周边及杭州主城的刚需客群。2、本地及周边的客源总量有限，无法支持项目的快速去化。杭州东冠逸景营销推广方案策略三种属性的必然联系市场环境市场环境 项目资源项目资源 消费者洞察消费者洞察户型及价格适于刚需近邻地铁口，独秀于竞争楼盘群目标客群是新杭州人各板块竞争楼盘抢夺刚需思考的路径思考的路径 三位地产品牌模型三位地产品牌模型杭州东冠逸景营销推广方案 策略目标渠道策略目标渠道策略目标快速切入主城刚需市场快速切入主城刚需市场以新杭州人刺激原住民购房以新杭州人刺激原住民购房形象策略目标形象策略目标鲜明形象引发关注鲜明形象引发关注让刚需盘更体面让刚需盘更体面杭州东冠逸景营销推广方案 形象策略产品体验形象产品体验形象推广形象包装推广形象包装杭州东冠逸景营销推广方案推广形象定位路径推广形象定位路径从客群出发从客群出发从产品出发从产品出发1 1号线地铁口号线地铁口200200米米高性价比高性价比高附加值生活高附加值生活杭州东冠逸景营销推广方案目标诉求对象消费习惯剪影目标诉求对象消费习惯剪影喜欢网购衣服，但喜欢网购衣服，但一定有几套体面的衣服一定有几套体面的衣服不藏酒，但不藏酒，但对名酒文化颇有了解对名酒文化颇有了解即使租房子住即使租房子住却有可能买包豪斯椅却有可能买包豪斯椅常国内旅游常国内旅游心里憧憬着欧洲游心里憧憬着欧洲游杭州东冠逸景营销推广方案他们是这样一群人他们是这样一群人曾经的理想主义者，对格调生活心向往之曾经的理想主义者，对格调生活心向往之/他们消费不起名品，但比正在消费名品的人更懂得他们消费不起名品，但比正在消费名品的人更懂得品牌文化品牌文化/打拼多年有一定积累，为了爱人与家庭，在理想与现实之间他们选择妥协，也许他们打拼多年有一定积累，为了爱人与家庭，在理想与现实之间他们选择妥协，也许他们曾经计划将积蓄投入事业曾经计划将积蓄投入事业/他们相信自己将来能过上更好的生活，现在对生活也不会将就，还是他们相信自己将来能过上更好的生活，现在对生活也不会将就，还是力所能及地讲究，一句话要体面。他们选择本案，是其理想与现实之间的平衡点决策。力所能及地讲究，一句话要体面。他们选择本案，是其理想与现实之间的平衡点决策。杭州东冠逸景营销推广方案要生活，不要生地要生活，不要生地杭州东冠逸景营销推广方案是穿越，不是红灯前望穿秋水是穿越，不是红灯前望穿秋水杭州东冠逸景营销推广方案要优雅，不要月末咬牙要优雅，不要月末咬牙杭州东冠逸景营销推广方案是理想的贵族，不是现实的跪族是理想的贵族，不是现实的跪族杭州东冠逸景营销推广方案相似气质品牌相似气质品牌VANCL凡客诚品坚持国际一线品质，中产阶级合理价位。提倡简单得体的生活方式，希望跟别人打交道时是得体的。一句话，活在当下，主动向上。杭州东冠逸景营销推广方案地铁口地铁口200米米 1号线主动生活圈号线主动生活圈从客群出发从客群出发从产品出发从产品出发1 1号线地铁口号线地铁口200200米米主动生活主动生活杭州东冠逸景营销推广方案推广名推广名新巢新巢90杭州东冠逸景营销推广方案 形象策略产品体验形象产品体验形象推广形象包装推广形象包装杭州东冠逸景营销推广方案+样板房体验样板房体验样板房户型选取原则：最多的+最好的+有抗性的结合本案情况，建议选取4号楼一层东边套及中间套，二个户型均带地下空间赠送，另选取5号楼东边套顶层带阁楼户型。看房通道从城隍中路绕到北面进入，避开工地施工区。45杭州东冠逸景营销推广方案样板房户型风格建议样板房户型风格建议现代现代杭州东冠逸景营销推广方案样板房户型风格建议样板房户型风格建议现代现代杭州东冠逸景营销推广方案样板房户型风格建议样板房户型风格建议现代现代杭州东冠逸景营销推广方案样板房户型风格建议样板房户型风格建议现代现代杭州东冠逸景营销推广方案样板房户型风格建议样板房户型风格建议简欧简欧杭州东冠逸景营销推广方案样板房户型风格建议样板房户型风格建议简欧简欧杭州东冠逸景营销推广方案样板房户型风格建议样板房户型风格建议简欧简欧杭州东冠逸景营销推广方案+地铁生活体验地铁生活体验在地铁开通前一个月，向登记客户赠送地铁年票，充分彰显本案的地铁盘特色。杭州东冠逸景营销推广方案 渠道策略活动营销活动营销常规媒体常规媒体网络营销网络营销中介门店中介门店房交会房交会杭州东冠逸景营销推广方案户外大牌户外大牌德胜快速路德胜快速路笕丁路笕丁路艮山东路艮山东路临丁路临丁路杭州东冠逸景营销推广方案电台广告电台广告重点选择开盘前一周投放，首选交通快活人节目期间投放杭州东冠逸景营销推广方案报纸广告报纸广告在没有足量的投放预算下，在主城投放广告效果有限，因而建议以整合模式将报纸投放渠道发挥最高性价比效果。例如：都市快报与都市快房网的整合方案。整合资源包括：都市快报：新闻+活动配合看房活动：配合新闻版面组织定向邀请：近期报名团购电话回访和短信通知、快房网1：1买房俱乐部 会员短信群发、都市快报订报客户区域梳理群发短信1次都市快报、快房网微博转发快房网首页广告、论坛炒作杭州东冠逸景营销推广方案成功案例成功案例保利湾天地千人团购保利湾天地千人团购杭州东冠逸景营销推广方案新报纸媒体新报纸媒体地铁报地铁报杭州东冠逸景营销推广方案短信广告短信广告短信作为性价比最高的投放渠道，可在重要销售节点进行多频次轰炸。可选择定点投放，或按数据库投放。杭州东冠逸景营销推广方案 渠道策略活动营销活动营销常规媒体常规媒体网络营销网络营销中介门店中介门店房交会房交会杭州东冠逸景营销推广方案20122012推广活动主线推广活动主线温暖杭州年温暖杭州年对于新杭州人来说，杭州高企的房价，就如同一堵无情而冷漠的墙，将他们拒之于城市之外。很多人为这座城市献出了宝贵的青春，却不能在这里找到一个温暖的窝。我们提出温暖杭州的活动精神，就是要告诉新杭州人，东冠逸景以她平民可亲的价格，让这座城市温暖的包容新杭州人，无论你来自哪里，在这里都有家的温暖。今年一系列的推广活动，拟此为主线展开，将源自东冠逸景的温暖传递到新杭州人群体中。杭州东冠逸景营销推广方案温暖杭州系列活动温暖杭州系列活动我画杭州活动我画杭州活动拥抱杭州活动拥抱杭州活动温暖温暖9090方活动方活动杭州东冠逸景营销推广方案拥抱杭州活动拥抱杭州活动活动目的：高调宣称本案的刚需盘定位形象，作为亮相杭州的首映礼活动主题：一个拥抱，温暖杭州活动形式：通过微博征集活动志愿者，或聘请艺术类学生或模特在杭州银泰门口拥抱陌生人。活动要点：活动需配合多媒体报道，如电视台、电台、报纸、网络等，力求全城轰动。杭州东冠逸景营销推广方案温暖温暖9090方活动方活动活动目的：为样板房开放积累关注度活动主题：新巢体验，温暖90方活动形式：在样板房开放前，发布广告征集10对新人，每对新人免费赠送以本案样板房为背景的婚纱照一套，也可折入购房款杭州东冠逸景营销推广方案我画杭州活动我画杭州活动活动目的：结合地铁开通，将本案地铁生活进行展示活动主题：我的地盘，我主笔活动形式：以地铁口免费赠水切入活动，向社会征集1号线地铁口1公里范围内，美食、购物、娱乐等配套信息，最后汇总出一张地铁1号线生活攻略地图杭州东冠逸景营销推广方案 渠道策略活动营销活动营销常规媒体常规媒体网络营销网络营销中介门店中介门店房交会房交会杭州东冠逸景营销推广方案房交会参展房交会参展活动目的：直接与购房者面对面营销活动主题：新巢90，我的爱家之选活动形式：可以直接参展，如果档期赶不上，可以在房交会专刊上发布广告，并预备直通看房车。杭州东冠逸景营销推广方案 渠道策略活动营销活动营销常规媒体常规媒体网络营销网络营销中介门店中介门店房交会房交会杭州东冠逸景营销推广方案网络推广广告线网络推广广告线网络横幅网络横幅网络新闻网络新闻杭州东冠逸景营销推广方案网络推广微博线网络推广微博线微博推广微博推广微访谈微访谈微直播微直播围裙围裙投票投票活动活动名人作客，名人作客，在线文字在线文字回答问题回答问题一个完整的一个完整的电视节目微博电视节目微博互动平台互动平台微博推荐，微博推荐，共享海量共享海量微博粉丝群微博粉丝群从项目出发，从项目出发，制造选择话题制造选择话题引发关注引发关注通过微博通过微博发布活动信息发布活动信息杭州东冠逸景营销推广方案投票（微调查）投票（微调查）家离地铁口多远家离地铁口多远最合适？最合适？太阳能系统好，太阳能系统好，还是电热水器好还是电热水器好？杭州东冠逸景营销推广方案微访谈微访谈杭州东冠逸景营销推广方案微直播（开盘）微直播（开盘）杭州东冠逸景营销推广方案围裙围裙微博粉丝团微博粉丝团杭州东冠逸景营销推广方案 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