物业风险管控

01风险与物业管理风险的概念风险与物业管理风险的概念02小区物业管理安全风险的类型小区物业管理安全风险的类型物业管理风险防范物业管理风险防范04目前项目存在的管理风险目前项目存在的管理风险03目目 录录风险与物业管理风险的概念风险与物业管理风险的概念1 1风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。不确定性是风险的一内，某种损失发生的可能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影响个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。才是企业的风险。内涵内涵因素因素关系关系风险风险风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。风险因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失的出现；而风险事故风险事故的发生可能导致损失的出现；而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩证关系。的辩证关系。物业管理风险是指物业服务企业物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损应由物业服务企业承担的意外损失失。物业管理风险物业管理风险过度依附房地产开发商过度依附房地产开发商各行政主管部门和各专业服务部门各行政主管部门和各专业服务部门服务不到位服务不到位业主、住户、业委会对物业服务消业主、住户、业委会对物业服务消费的观念不成熟和不规范运作费的观念不成熟和不规范运作企业领导追求短期利益企业领导追求短期利益物业服务人员素质偏低物业服务人员素质偏低内部管理不科学、不规范内部管理不科学、不规范风风险险来来源源外部风险外部风险内部风险内部风险物业服务企业的风险来源物业服务企业的风险来源小区物业管理安全风险的类型小区物业管理安全风险的类型2 2小区物业管理风险的类型小区物业管理风险的类型小区风小区风险的类型险的类型123治治安风安风险险消防风险消防风险交通安全风险交通安全风险设施设备的风险设施设备的风险456公共环境风险公共环境风险意外事故风险意外事故风险治治安风安风险险物业小区的治安安全主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。虽然物业管理条例第四十七规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，但我们物业服务人员在管理服务中存在过错，还是要赔偿业主所受的损失。消消防风防风险险 消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视，最没人去做的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。交通安全风交通安全风险险物业小区的交通安全就是小区的车辆、业主出行的安全管理，物业服务企业对小区的车辆管理的目的在于，建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等。意外事意外事故风故风险险意外事做是意想不到或预计不到的事情，往往在发生前被人们忽视的一些问题，因自然、外力等因素造成的安全隐患。造成意外事故的发生往往是我们服务人员认为不可能发生的，从而造成工作上的疏忽。这样的意外事做发生所造成的经济损失也是相当大的。公共环境风公共环境风险险 公共环境风险就是小区的环境污染安全风险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋房子发展到几十栋房子，人口也随着增多，人口的集聚带来了系列的环境卫生问题。设施设备设施设备的风的风险险物业小区设施设备的安全管理风险，是指物业服务企业为业主的生活居住、设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对小区内设施、设备的安全检查与管理等活动。目前项目存在的管理风险目前项目存在的管理风险3 3小小区区电电动动车车随随处处乱乱停停乱乱牵牵线线充充电电和和商商铺铺门门口口外外墙墙上上住住户户私私自自安安装装接接电电装装置置的的现现象，用电风险很高。象，用电风险很高。室室内内接接线线板板在在室室外外使使用用容容易易老老化化并并漏漏电电，如如遇遇小小区区里里贪贪玩玩的的小小孩孩乱乱碰碰插插座座和和电电线线，后后果果将将不不堪堪设设想想。特特别别是是在在夏夏季季，灼灼热热的的气气温温加加上上充充电电时时产产生生的的热热量量，会会导导致致电电池池表表面面温温度度过过高高，烫烫化化电电池池表表面面的的保保护护壳壳，从从而而诱诱发发火火灾灾，危危及及小小区区居居民民人人身身安安全全；有有些些车车主主忘忘记记拔拔插插头头，一一充充电电就就是是一一整整天天，加加之之车车辆辆不不注注重重保保养养，电电池池散散热热较较慢慢，即即使使不不在在阳阳光光下下暴暴晒晒，高高温温也也会会让让电电池池“吃吃不不消消”；下下雨雨时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题。存在的现象存在的现象 风险分析风险分析空空调调外外挂挂机机没没有有放放置置在在空空调调机机位位上上，有有部分业主家安装了外置晒衣架。部分业主家安装了外置晒衣架。空空调调外外机机和和晒晒衣衣架架的的支支架架，由由于于常常年年遭遭受受风风吹吹雨雨淋淋，或或安安装装不不规规范范、摆摆放放物物品品等等因因素素，部部分分支支架架可可能能出出现现锈锈蚀蚀、松松动动等等现现象象，存存在在突突然然坠坠落落、高高空空抛抛物物、高空抛烟头造成火灾的隐患，危害社会公共安全。高空抛烟头造成火灾的隐患，危害社会公共安全。存在的现象存在的现象 风险分析风险分析楼楼顶顶平平台台大大面面积积养养花花种种草草等等，搭搭建建金金属属架子、棚子。架子、棚子。1 1、根根据据物物权权法法和和物物业业管管理理条条例例等等规规定定，小小区区绿绿地地、楼楼顶顶、公公共共道道路路应应属属于于全全体体业业主主共共有有。个个别别业业主主利利用楼顶养花种草，属于违法行为。用楼顶养花种草，属于违法行为。2 2、楼楼顶顶养养花花种种菜菜容容易易滋滋生生蚊蚊虫虫和和蚂蚂蚁蚁，泥泥土土遇遇到到雨雨水水便便往往外外流流，可可能能堵堵塞塞排排水水系系统统，导导致致顶顶楼楼漏漏水水，植植物物枯枯枝枝败叶从顶楼飘落下来环境污染。败叶从顶楼飘落下来环境污染。3 3、平平台台搭搭架架子子增增加加高高空空坠坠物物的的风风险险；增增加加承承重重，影影响响住住户户安安全全问问题题，易易引引起起邻邻里里纠纠纷纷；甚甚至至还还侵侵占占安安全全避避难难区区域、可能酿成火灾等伤亡惨剧。域、可能酿成火灾等伤亡惨剧。存在的现象存在的现象 风险分析风险分析建建议议项项目目联联合合社社区区、街街道道、消消防防等等部部门门有有针针对对性性的的上上门门与与业业户户沟沟通通，告告知知危危害害性性，劝劝说说整整改改，下下整整改改通通知知单单并并上上报报有有关关上上级级部部门门。做好公示、温馨提示等相关宣传工作做好公示、温馨提示等相关宣传工作。建建 议议商铺门口雨阳棚玻璃爆裂未及时清理、更换商铺门口雨阳棚玻璃爆裂未及时清理、更换一一般般雨雨阳阳棚棚玻玻璃璃用用的的夹夹胶胶玻玻璃璃是是用用专专业业的的粘粘合合剂剂将将两两块块玻玻璃璃粘粘在在一一起起，即即使使爆爆裂裂后后，短短时时间间内内不不会会整整块块玻玻璃璃脱脱落落，但但如如果果遇遇到到大大风风天天气气或或者者长长期期不不处处理理，则则整整块块玻玻璃璃可可能能碎碎裂裂脱脱落落，从从高高处处落落下下会对行人造成伤害，是比较危险的会对行人造成伤害，是比较危险的。存在的现象存在的现象 风险分析风险分析 建建 议议建议项目及时更换维修建议项目及时更换维修小区有高空牵线充电的现象小区有高空牵线充电的现象室室内内接接线线板板在在室室外外使使用用容容易易老老化化并并漏漏电电，如如遇遇小小区区里里贪贪玩玩的的小小孩孩乱乱碰碰插插座座和和电电线线，后后果果将将不不堪堪设设想想。特特别别是是在在夏夏季季，灼灼热热的的气气温温加加上上充充电电时时产产生生的的热热量量，会会导导致致电电池池表表面面温温度度过过高高，烫烫化化电电池池表表面面的的保保护护壳壳，从从而而诱诱发发火火灾灾，危危及及小小区区居居民民人人身身安安全全；有有些些车车主主忘忘记记拔拔插插头头，一一充充电电就就是是一一整整天天，加加之之车车辆辆不不注注重重保保养养，电电池池散散热热较较慢慢，即即使使不不在在阳阳光光下下暴暴晒晒，高高温温也也会会让让电电池池“吃吃不不消消”；下下雨雨时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题。时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题。存在的现象存在的现象 风险分析风险分析 建建 议议建议项目联合社区、街道、消防等部门有针对性的上门建议项目联合社区、街道、消防等部门有针对性的上门与业户沟通，造知危害性劝阻整改，下整改通知单。做与业户沟通，造知危害性劝阻整改，下整改通知单。做好公示、温馨提示等相关宣传工作好公示、温馨提示等相关宣传工作小小区区一一楼楼架架空空层层的的健健身身场场所所周周边边墙墙角角有有土方塌陷。土方塌陷。小小区区一一楼楼架架空空层层周周边边墙墙角角土土方方塌塌陷陷，一一般般是是因因房房屋屋主主体体沉沉降降造造成成，不不会会对对房房屋屋质质量量有有影影响响。但但是是在在健健身身场场周周边边，会会对对前前来来健健身身、休休息息的的业业主主带带来来安全隐患。安全隐患。存在的现象存在的现象 风险分析风险分析建建 议议建议项目安排处理，将塌陷处进行填充整平建议项目安排处理，将塌陷处进行填充整平小小区区健健身身、游游乐乐场场所所比比较较分分散散，区区域域较较多多，且只有两处有且只有两处有“健身器材温馨提示健身器材温馨提示”。健健身身器器材材很很多多小小区区都都有有，以以老老年年人人、小小孩孩使使用用居居多多。但但是是在在使使用用健健身身器器材材的的过过程程中中，会会因因使使用用方方法法、器器材材保保养养不不到到位位等等问问题题带带来来很很多多安安全全隐隐患患，最容易伤到使用人。最容易伤到使用人。存在的现象存在的现象 风险分析风险分析建建 议议建建议议项项目目在在所所有有健健身身游游乐乐场场所所张张贴贴温温馨馨提提示示，并并在在健健身身器器械械上上标标识识注注意意安安全全字字样样；加加强强日日常常健健身身游游乐乐设施巡视和设施保养，及时排除存在的安全隐患。设施巡视和设施保养，及时排除存在的安全隐患。楼栋单元门旁人行道边上有裸露电线楼栋单元门旁人行道边上有裸露电线电电线线长长期期裸裸露露在在外外，经经过过风风吹吹雨雨淋淋日日晒晒，电电线线外外表表皮皮易易老老化化破破损损，电电线线会会有有漏漏电电现现象象，对对行行人人造造成伤害。成伤害。存在的现象存在的现象 风险分析风险分析建建 议议建建议议项项目目对对后后期期不不用用的的电电线线断断电电后后埋埋进进地地下下，或或做好电线防水隔离保护措施。做好电线防水隔离保护措施。物业管理风险防范物业管理风险防范4 4物业管理风险物业管理风险防范的对策防范的对策在物业管理活动中，风险是客观存在和不在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些规律可避免的，在一定条件下还带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险，但可以通性。虽然不可能完全消除风险，但可以通过努力把风险缩减到最小程度。这就要求过努力把风险缩减到最小程度。这就要求物业服务企业主动认识风险，积极管理风物业服务企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险，以保证物业险，有效地控制和防范风险，以保证物业管理活动和人们生活正常进行。管理活动和人们生活正常进行。风风 险险 防防 范范 的的 对对 策策项目物业服务人员要学法、懂法和守法项目物业服务人员要学法、懂法和守法加强项目内部管理加强项目内部管理妥善处理物业管理活动相关主体间的关系妥善处理物业管理活动相关主体间的关系重视物业宣传，树立良好形象，重视物业宣传，树立良好形象，提升防范提升防范意识意识 谢谢聆听！