房地产开发与经营 第一章 绪论

LOGO周小平周小平 北京师范大学北京师范大学主要内容主要内容1.1 房地产概述房地产概述1.2 房地产业概述房地产业概述1.3 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述1.4 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律Company Logo1.1 房地产概述房地产概述1.1.1 房地产的含义房地产的含义 （1 1）定义定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。及由这些实物所衍生出的各种财产权利。（2 2）包括包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。方式及其所衍生的法律权利。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.1.2 房地产与不动产的关系房地产与不动产的关系 （1 1）不动产的定义不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其是指不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。原来性质、形状或失去原价值的物。（2 2）不动产包括不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。物、其他附属物和树木。（3 3）房地产与不动产的关系房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学wReal Estate、Real Propertyw不动产不动产w物业物业意义为永久性的财产，意义为永久性的财产，或真正的财产。或真正的财产。中国台湾中国台湾中国香港中国香港Real estate:是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋 Real Property:除除real estate加上附带的各种权益，如所有权加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。房地产是指土地、建筑房地产是指土地、建筑物和固着于土地、建筑物和固着于土地、建筑物上不可分离的部分，物上不可分离的部分，以及由这些实物所衍生以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。出的各种财产权利。v与房地产同义的名称：与房地产同义的名称：Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学v 房地产位置的固定性房地产位置的固定性v 房地产使用的耐久性房地产使用的耐久性 v 房地产的异质性（独特性）房地产的异质性（独特性）v 土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性 v 房地产投资与消费的双重性房地产投资与消费的双重性v 房地产的相互影响性房地产的相互影响性 v 房地产的易受限制性房地产的易受限制性 v 房地产的难以变现性房地产的难以变现性 1.1.3 房地产属性房地产属性Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学上海音乐厅上海音乐厅原貌原貌（1）房地产房地产位置的固定性位置的固定性Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学打包的上海音乐厅打包的上海音乐厅正在顶升中的正在顶升中的上海音乐厅上海音乐厅上海音乐厅新颜上海音乐厅新颜Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学v国家规定的土地使用权最高期限是：国家规定的土地使用权最高期限是：w 居住用地居住用地7070年年w 工业用地工业用地5050年年w 教育、科技、文化、卫生、体育等用地教育、科技、文化、卫生、体育等用地5050年年w 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年w 综合及其它用地综合及其它用地5050年年（2）房地产使用的耐久性房地产使用的耐久性Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（3）房地产的异质性（独特性）房地产的异质性（独特性）v房地产成为一种典型的异质商品房地产成为一种典型的异质商品的原因：的原因：w 房地产位置固定房地产位置固定 w w 不同区位的自然、社会、经济条件各不相同不同区位的自然、社会、经济条件各不相同不同区位的自然、社会、经济条件各不相同不同区位的自然、社会、经济条件各不相同 w w 建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别 w w 使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（4）土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性v土地供给的稀缺有具有特殊性：土地供给的稀缺有具有特殊性：w土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源w人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地的土地 w地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性短期内土地的供给缺乏弹性Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学v 房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。使之亦成为一种重要的投资品。v 虽然房地产的变现能力较差，流动性较低，但在通货膨虽然房地产的变现能力较差，流动性较低，但在通货膨胀情况下，投资房地产比投资其他资产更具保值功能。胀情况下，投资房地产比投资其他资产更具保值功能。（5）房地产投资与消费的双重性房地产投资与消费的双重性Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（6）房地产的相互影响性房地产的相互影响性v 房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还受房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还受周围房地产利用即环境变动的影响，称为溢出效应或外部周围房地产利用即环境变动的影响，称为溢出效应或外部性。性。w 住宅的利用需要有一定的配套服务设施住宅的利用需要有一定的配套服务设施w 新建道路的投资会使路旁土地升值新建道路的投资会使路旁土地升值Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（7）房地产的易受限制性房地产的易受限制性v政府对房地产的限制一般通过下列政府对房地产的限制一般通过下列4 4种特权来实现：种特权来实现：w 警察权警察权w 征用全征用全w 征税权征税权 w 允公权允公权 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（8 8）房地产的难以变现性）房地产的难以变现性v导致房地产难以变现导致房地产难以变现的原因：的原因：w 价值巨大价值巨大 w w 不可移动性不可移动性不可移动性不可移动性w w 独一无二性独一无二性独一无二性独一无二性w 需要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价需要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.1.4 房地产分类房地产分类v按其用途划分按其用途划分：w w 居住物业居住物业居住物业居住物业w w 商业物业商业物业商业物业商业物业 w w 工业物业工业物业工业物业工业物业 w w 旅游房地产旅游房地产旅游房地产旅游房地产 w w 农业房地产农业房地产农业房地产农业房地产 w w 特殊用途物业特殊用途物业特殊用途物业特殊用途物业 v按其是否产生收益划分按其是否产生收益划分：w w 收益性房地产收益性房地产收益性房地产收益性房地产w w 非收益性房地产非收益性房地产非收益性房地产非收益性房地产v按经营使用方式划分按经营使用方式划分：w w 自用型房地产自用型房地产自用型房地产自用型房地产w w 营业性房地产营业性房地产营业性房地产营业性房地产 w w 出租型房地产出租型房地产出租型房地产出租型房地产 w w 出售型房地产出售型房地产出售型房地产出售型房地产 v按开发程度划分按开发程度划分：w w 土地土地土地土地w w 在建工程在建工程在建工程在建工程w w 建成后物业建成后物业建成后物业建成后物业Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.2 房地产业概述房地产业概述1.2.1 房地产业的内涵房地产业的内涵v 是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。体及其所进行的上述经济活动的有机结合。w 主体主要包括主体主要包括：房地产投资主体、房地产开发主体、房：房地产投资主体、房地产开发主体、房 地产经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管地产经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管 理服务商、房地产中介组织和其他主体。理服务商、房地产中介组织和其他主体。w 经济活动主要包括经济活动主要包括：房地产投资、房地产开发、房地产：房地产投资、房地产开发、房地产 经营管理、建筑施工、房地产金融活动、物业管理、房经营管理、建筑施工、房地产金融活动、物业管理、房 地产中介服务及其他经济活动。地产中介服务及其他经济活动。Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.2.2 房地产业在国民经济中的定位和作用房地产业在国民经济中的定位和作用（1）房地产业在国民经济中的定位：房地产业在国民经济中的定位：房地产业在国民经济中的定位：房地产业在国民经济中的定位：vv 作为国民经济的基础产业：作为国民经济的基础产业：作为国民经济的基础产业：作为国民经济的基础产业：w w 是社会经济活动的基本物质前提是社会经济活动的基本物质前提w 是国民经济发展的基本保证是国民经济发展的基本保证w 是人口素质提高和社会全面进步的基本条件是人口素质提高和社会全面进步的基本条件 w 是城市经济发展和城市现代化的重要基础是城市经济发展和城市现代化的重要基础 w 是社会财富创造的重要源泉是社会财富创造的重要源泉 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学vv 作为国民经济的支柱产业：作为国民经济的支柱产业：作为国民经济的支柱产业：作为国民经济的支柱产业：*房地产业为支柱产业（来自：重庆报告），对GDP的影响分析Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份年份耕地变化率耕地变化率/北京北京上海上海天津天津重庆重庆京津冀京津冀珠三角珠三角长三角长三角1992-1993房地产热房地产热开发开发区热区热Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2）房地产业在国民经济中的作用：房地产业在国民经济中的作用：房地产业在国民经济中的作用：房地产业在国民经济中的作用：w 为国民经济发展提供重要的物质条件为国民经济发展提供重要的物质条件w 能带动其他相关产业的发展能带动其他相关产业的发展w 改善人们的住房条件和生活环境改善人们的住房条件和生活环境w 加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌w 有利于优化产业结构，改善投资硬环境有利于优化产业结构，改善投资硬环境w 有利于扩大城乡就业有利于扩大城乡就业w 可以增加政府财政收入可以增加政府财政收入Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.2.3 房地产业与金融业房地产业与金融业（1）房地产业与金融业的关系：房地产业与金融业的关系：房地产业与金融业的关系：房地产业与金融业的关系：vv 房地产业发展需要金融业的支持房地产业发展需要金融业的支持房地产业发展需要金融业的支持房地产业发展需要金融业的支持w w 房地产开发需要获得金融机构的资金支持房地产开发需要获得金融机构的资金支持房地产开发需要获得金融机构的资金支持房地产开发需要获得金融机构的资金支持w w 房地产消费需要金融业提供消费信贷支持房地产消费需要金融业提供消费信贷支持房地产消费需要金融业提供消费信贷支持房地产消费需要金融业提供消费信贷支持 vv 房地产信贷是金融业的一项重要业务房地产信贷是金融业的一项重要业务房地产信贷是金融业的一项重要业务房地产信贷是金融业的一项重要业务 w w 抵押贷款证券抵押贷款证券抵押贷款证券抵押贷款证券（mortgage backed security,MBSmortgage backed security,MBS）w w 担保抵押贷款证券担保抵押贷款证券担保抵押贷款证券担保抵押贷款证券（collateralized mortgage obligations,CMOcollateralized mortgage obligations,CMO）Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2）金融业对房地产业发展的作用：金融业对房地产业发展的作用：金融业对房地产业发展的作用：金融业对房地产业发展的作用：v 房地产消费信贷使家庭摆脱房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束流动性约束”，增进效用，增进效用 C1、C2代表两个时期的消费，代表两个时期的消费，(1,2)表示家庭的禀赋，表示家庭的禀赋，G(g1,g2)代表一个消费束。代表一个消费束。在没有信贷市场的条件下，家庭只能消在没有信贷市场的条件下，家庭只能消(1,2)其效用为其效用为U。存在信贷市场时，家庭的消。存在信贷市场时，家庭的消费束为费束为G(g1,g2),家庭通过向第二期借贷来增加家庭通过向第二期借贷来增加第一期消费第一期消费，效用为，效用为1g1,且且U。Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学v 房地产信贷是房地产业发展的动力房地产信贷是房地产业发展的动力 w房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障w房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障v 金融业促进房地产投资多元化金融业促进房地产投资多元化w股权融资股权融资w投资基金投资基金w抵押贷款证券抵押贷款证券 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.3 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述1.3.1 房地产开发与经营的含义房地产开发与经营的含义 房地产开发与经营房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。系列经济活动。v 这一概念包含两层含义：这一概念包含两层含义：w房地产开发与经营是一个系统的过程。房地产开发与经营是一个系统的过程。w房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学v 房地产开发经营的区域性房地产开发经营的区域性v 房地产开发经营活动的长期性房地产开发经营活动的长期性v 房地产开发经营活动的资金密集性房地产开发经营活动的资金密集性vv 房地产开发经营活动的高风险和高收益性房地产开发经营活动的高风险和高收益性房地产开发经营活动的高风险和高收益性房地产开发经营活动的高风险和高收益性vv 房地产开发经营活动的政策性房地产开发经营活动的政策性房地产开发经营活动的政策性房地产开发经营活动的政策性 1.3.2 房地产开发与经营的特点房地产开发与经营的特点w 活动协调的复杂性活动协调的复杂性 w 项目操作的复杂性项目操作的复杂性v 房地产开发经营活动的复杂性房地产开发经营活动的复杂性Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.3.3 房地产开发与经营的参与者房地产开发与经营的参与者vv 政府政府政府政府vv 房地产开发主体房地产开发主体房地产开发主体房地产开发主体vv 土地使用权人土地使用权人土地使用权人土地使用权人 vv 投资主体投资主体投资主体投资主体 vv 金融机构金融机构金融机构金融机构 vv 建筑承包商建筑承包商建筑承包商建筑承包商 vv 专业顾问专业顾问专业顾问专业顾问vv 消费者消费者消费者消费者 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（1）政府政府政府政府vv其主要职能有三个方面：其主要职能有三个方面：其主要职能有三个方面：其主要职能有三个方面：w通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控w通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市场供给调控通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市场供给调控w对房地产开发与经营活动进行监督管理对房地产开发与经营活动进行监督管理 （2）房地产开发主体房地产开发主体房地产开发主体房地产开发主体w房地产开发企业房地产开发企业w房地产开发个人房地产开发个人 （3）土地使用权人土地使用权人土地使用权人土地使用权人w土地征收、拆迁土地征收、拆迁w通过二级市场购置土地使用权通过二级市场购置土地使用权w与原土地使用权人进行合作与原土地使用权人进行合作如：如：规划规划部门、工商局、部门、工商局、市政部门、房地局、发改市政部门、房地局、发改委、经贸委、市建委委、经贸委、市建委 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（4）投资主体投资主体投资主体投资主体v 投资主体投资房地产开发经营有两种方式：投资主体投资房地产开发经营有两种方式：w通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体发主体 w通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售 （5）金融机构金融机构金融机构金融机构如：银行、信托投如：银行、信托投资公司等资公司等 （6）建筑承包商（施工单位）建筑承包商（施工单位）建筑承包商（施工单位）建筑承包商（施工单位）w房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者w房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（7）专业顾问专业顾问专业顾问专业顾问w 建筑师建筑师w 工程师工程师w 会计师会计师w 造价工程师或经济师造价工程师或经济师w 房地产估价师及房地产经纪人房地产估价师及房地产经纪人w 律师律师w 营销与策划人员营销与策划人员 （8）消费者消费者消费者消费者w 房地产商品的最终使用人房地产商品的最终使用人w 房地产开发经营活动收益的最终实现者房地产开发经营活动收益的最终实现者 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.4 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律1.4.1 房地产市场的概念房地产市场的概念v 狭义的房地产市场狭义的房地产市场是指房地产商品需求者和房地产商品供是指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心等。给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心等。v 广义的房地产市场广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学如：别墅市场、如：别墅市场、公寓市场、普通公寓市场、普通住宅市场等住宅市场等 1.4.2 房地产市场分类房地产市场分类v按区域划分按区域划分：w w 安徽房地产市场安徽房地产市场安徽房地产市场安徽房地产市场w w 北京房地产市场北京房地产市场北京房地产市场北京房地产市场 w w 华北房地产市场华北房地产市场华北房地产市场华北房地产市场w w 华东房地产市场华东房地产市场华东房地产市场华东房地产市场 v按用途划分按用途划分：w w 住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场w w 商业房地产市场商业房地产市场商业房地产市场商业房地产市场 w w 工业房地产市场工业房地产市场工业房地产市场工业房地产市场 w w 特殊用途房地产市场特殊用途房地产市场特殊用途房地产市场特殊用途房地产市场 v按功能划分按功能划分：w w 房产市场房产市场房产市场房产市场w w 土地市场土地市场土地市场土地市场 w w 房地产金融市场房地产金融市场房地产金融市场房地产金融市场 w w 房地产信息技术市场房地产信息技术市场房地产信息技术市场房地产信息技术市场 v按交易方式划分按交易方式划分：w w 房地产销售市场房地产销售市场房地产销售市场房地产销售市场w w 房地产租赁市场房地产租赁市场房地产租赁市场房地产租赁市场w w 房地产担保市场房地产担保市场房地产担保市场房地产担保市场 w w 房地产保险市场房地产保险市场房地产保险市场房地产保险市场Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 建造时滞建造时滞w 时滞时滞 资讯时滞资讯时滞 非理性预期非理性预期 w 生产者和消费者的心理因素生产者和消费者的心理因素 追涨不追跌追涨不追跌w 技术与设计理念的革新技术与设计理念的革新 投机心理投机心理投机心理投机心理1.4.3 房地产市场影响因素房地产市场影响因素vv 房地产市场的内部因素：房地产市场的内部因素：房地产市场的内部因素：房地产市场的内部因素：vv 房地产市场的外部因素：房地产市场的外部因素：房地产市场的外部因素：房地产市场的外部因素：w 政治制度（基本影响因素）政治制度（基本影响因素）w 政策法律措施政策法律措施 w 通勤技术通勤技术 w 自然环境自然环境 w 国民经济国民经济w 金融业发展状况金融业发展状况w 人文环境人文环境Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.4.4 房地产市场指标房地产市场指标v房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化指房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率(居住率、吸纳率居住率、吸纳率)、投资回报率（收益率）、房地产市场、投资回报率（收益率）、房地产市场增长率等。增长率等。v房地产市场指标分类：房地产市场指标分类：w w 供给指标供给指标供给指标供给指标 w w 需求指标需求指标需求指标需求指标 w w 交易指标交易指标交易指标交易指标 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（1 1）供给指标供给指标供给指标供给指标w 新竣工量（新竣工量（New Completions,NCt）w w 灭失量（灭失量（灭失量（灭失量（vanishing amount Ofestate vanishing amount Ofestate，tt）w w 存量（存量（存量（存量（Stock,StStock,St）w w 空置量（空置量（空置量（空置量（Vacancy,VCtVacancy,VCt）w w 空置率（空置率（空置率（空置率（Vacancy Rate,VRtVacancy Rate,VRt）w w 可供租售量（可供租售量（可供租售量（可供租售量（Houses for Sale/Rental,HSRtHouses for Sale/Rental,HSRt）w w 房屋施工面积（房屋施工面积（房屋施工面积（房屋施工面积（Buildings Under Construction,BUCtBuildings Under Construction,BUCt）w w 房屋新开工面积（房屋新开工面积（房屋新开工面积（房屋新开工面积（Construction Starts,CStConstruction Starts,CSt）w w 平均建设周期（平均建设周期（平均建设周期（平均建设周期（Construction Period,CPtConstruction Period,CPt）w w 竣工房屋价值（竣工房屋价值（竣工房屋价值（竣工房屋价值（Value of Buildings Completed,VBCtValue of Buildings Completed,VBCt）Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2 2）需求指标需求指标需求指标需求指标w 国内生产总值国内生产总值 （GDPGDP=CA+I+CB+XCA+I+CB+X，CACA为消费、为消费、I I为私人投资、为私人投资、CB CB 为政府支出、为政府支出、X X为净出口额为净出口额）w w 人口数（人口数（人口数（人口数（包括户籍人口、常住人口和现有人口包括户籍人口、常住人口和现有人口包括户籍人口、常住人口和现有人口包括户籍人口、常住人口和现有人口）w w 就业人员数量（就业人员数量（就业人员数量（就业人员数量（包括在岗职工、再就业的离退休人员、私包括在岗职工、再就业的离退休人员、私包括在岗职工、再就业的离退休人员、私包括在岗职工、再就业的离退休人员、私 营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业 人员、农村就业人员、其他就业人员）人员、农村就业人员、其他就业人员）人员、农村就业人员、其他就业人员）人员、农村就业人员、其他就业人员）w w 城镇登记失业率城镇登记失业率城镇登记失业率城镇登记失业率 w w 城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入 w w 城市家庭总支出城市家庭总支出城市家庭总支出城市家庭总支出 w w 商品零售价格指数商品零售价格指数商品零售价格指数商品零售价格指数 w w 城市居民消费价格指数城市居民消费价格指数城市居民消费价格指数城市居民消费价格指数 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（3 3）市场交易指标市场交易指标市场交易指标市场交易指标vv 销售量（销售量（Houses Sold,HSt）vv 出租量（出租量（出租量（出租量（Houses Rented,HRtHouses Rented,HRt）vv 吸纳量（吸纳量（吸纳量（吸纳量（Absorption V01ume,AVtAbsorption V01ume,AVt）vv 吸纳率（吸纳率（吸纳率（吸纳率（Absorption Rate,ARtAbsorption Rate,ARt）vv 吸纳周期（吸纳周期（吸纳周期（吸纳周期（Absorption Period,APtAbsorption Period,APt）vv 预售面积预售面积预售面积预售面积 vv 房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格 vv 房地产租金房地产租金房地产租金房地产租金 vv 房地产价格指数房地产价格指数房地产价格指数房地产价格指数 w w 房屋销售价格指数房屋销售价格指数房屋销售价格指数房屋销售价格指数w w 房屋租赁价格指数房屋租赁价格指数房屋租赁价格指数房屋租赁价格指数w w 土地交易价格指数土地交易价格指数土地交易价格指数土地交易价格指数 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.4.5 房地产周期房地产周期（1 1）房地产周期的概念房地产周期的概念房地产周期的概念房地产周期的概念 房地产周期房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏张与收缩两大阶段、循环往复的复苏扩张扩张收缩收缩衰退衰退四个环节。四个环节。w 房地产周期波动模式的相似性房地产周期波动模式的相似性 w w 房地产周期波动传导机制的相似性房地产周期波动传导机制的相似性房地产周期波动传导机制的相似性房地产周期波动传导机制的相似性w w 房地产周期波动的特殊性房地产周期波动的特殊性房地产周期波动的特殊性房地产周期波动的特殊性 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2 2）房地产周期存在的原因房地产周期存在的原因房地产周期存在的原因房地产周期存在的原因v 宏观经济周期波动宏观经济周期波动 vv 供需因素供需因素供需因素供需因素vv 市场信息不对称市场信息不对称市场信息不对称市场信息不对称vv 市场主体心理因素市场主体心理因素市场主体心理因素市场主体心理因素vv 政策因素政策因素政策因素政策因素vv 制度因素制度因素制度因素制度因素Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学宏观经济周期波动宏观经济周期波动 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学供需因素供需因素供需因素供需因素w 房地产商品自身的供求房地产商品自身的供求w 房地产关联行业所提供商品的供给与需求房地产关联行业所提供商品的供给与需求 市场信息不对称市场信息不对称市场信息不对称市场信息不对称w 供需双方对同一信息的获取时间不同供需双方对同一信息的获取时间不同w w 供需双方对市场预期的调整存在时间上的不均衡供需双方对市场预期的调整存在时间上的不均衡供需双方对市场预期的调整存在时间上的不均衡供需双方对市场预期的调整存在时间上的不均衡 w w 供需双方对投资建设与消费量的调整存在时间上的不均衡供需双方对投资建设与消费量的调整存在时间上的不均衡供需双方对投资建设与消费量的调整存在时间上的不均衡供需双方对投资建设与消费量的调整存在时间上的不均衡市场主体心理因素市场主体心理因素市场主体心理因素市场主体心理因素w w 追涨不追跌追涨不追跌追涨不追跌追涨不追跌w w 一窝蜂的投机一窝蜂的投机一窝蜂的投机一窝蜂的投机Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学政策因素政策因素政策因素政策因素w w 城市规划的调整城市规划的调整城市规划的调整城市规划的调整 w w 土地征收方式与补偿标准的变化土地征收方式与补偿标准的变化土地征收方式与补偿标准的变化土地征收方式与补偿标准的变化 w w 小城镇建设政策的出台与完善小城镇建设政策的出台与完善小城镇建设政策的出台与完善小城镇建设政策的出台与完善 制度因素制度因素制度因素制度因素w w 国家政治制度国家政治制度国家政治制度国家政治制度w w 房地产市场制度房地产市场制度房地产市场制度房地产市场制度 预售制度预售制度预售制度预售制度 价格管制制度价格管制制度价格管制制度价格管制制度 课税制度课税制度课税制度课税制度 中介管理制度中介管理制度中介管理制度中介管理制度 交易申报制度交易申报制度交易申报制度交易申报制度 Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（3 3）房地产周期过程房地产周期过程房地产周期过程房地产周期过程Company Logo周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 20042004年年以以来来，中中国国的的房房地地产产市市场场高高歌歌猛猛进进，房房地地产产价价格格飞飞速速上上涨涨。20072007年年底底，中中国国的的房房地地产产市市场场颓颓势势已已现现，房房地地产产价价格格上上涨涨乏乏力力，成成交交量量急急剧剧萎萎缩缩，特特别别是是20082008年年的的北北京京、上上海海等等大大城城市市，价价格格与与成成交交量量均均出出现现下下降降趋趋势势。从从房房地地产产市市场场周周期期理理论论来来分分析析，房房地地产产市市场场已已经经进进入入收收缩缩阶阶段段，但但是是，进进入入20092009年年后后，房房地地产产市市场场一一反反常常态态，以以比比20072007年年更更加加疯疯狂狂的的速度开始了价格和交易量的上涨。速度开始了价格和交易量的上涨。请请讨讨论论中中国国的的房房地地产产市市场场实实际际状状况况与与房房地地产产周周期期理理论论是是否否存存在在差差异异？房房地地产产市市场场是是否否可可以以在在行行政政、金金融融等等手手段段干干扰扰下不按照房地产周期趋势变化？下不按照房地产周期趋势变化？Company Logo