房地产开发全流程及要点(含多图)ppt课件

变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分房地产开发全流程及要点2016.3房地产开发全流程及要点1变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，再加上物业管理。房地产开发的生命周期 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开2变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分房地产项目的整体开发流程房地产项目的整体开发经营行为推广销售推广销售交付使用交付使用前期前期(决策期决策期)：由拿地到方案确定由拿地到方案确定重在决策重在决策(项目项目成败的关键成败的关键)土地整理、获取土地整理、获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设物业管理物业管理资源获取资源获取资源加工资源加工资源流通资源流通与管理与管理 中期中期(实施期实施期)：由项目设计规划到项由项目设计规划到项目竣工验收目竣工验收重在执重在执行（过程管理）行（过程管理）后期后期(运营期运营期)：由销售到售后管由销售到售后管理理重在服务重在服务（总结反馈）（总结反馈）房地产项目的整体开发流程推广销售交付使用前期(决策期)：土地3变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分p项目启动（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；p国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；p建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；p总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；p方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；p方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；p桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；p主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；p建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；p精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；p项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；p施工许可证（指施工许可证的签发时间）；p主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；p预售证（指预售许可证的签发时间）；p开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；p主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；p竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；p售后管理（售后管理的时间）。房地产项目的整体开发流程企业视角的流程控制项目启动（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间4目录土地一级开发前期投资分析阶段获取开发土地阶段可行性研究与立项阶段规划及建设的报批阶段12345销售阶段6物业管理7目录土地一级开发前期投资分析阶段获取开发土地阶段可行性研究与5土地一级开发（生地熟地）是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发（生地熟地）是指由政府或其授权委托的企6前序土地基础知识获取土地三种方式：行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。资本市场:投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。2015年恒大地产共斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购了15个超大型地产项目。土地市场：通过土地一级整理，以及土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。前序土地基础知识获取土地三种方式：7变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分土地一级整理一、土地一级开发模式1）企业主导式2）政府主导式3）政企结合式（较为普遍）4）借壳上市式释议政府授权的企业，根据自己意愿拿地，自行做一级和二级开发。由土地储备机构或专门成立由政府主导的国有公司承担一级开发。政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式：委托式，纯整理工程承包；合作开发式，政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等；“生地出让-熟地回购”，一级开发成熟后再由政府收储统一上市。目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资。特点政府无需投入，但收益也低，城市整体规划也难以实施，缺乏指导，进度无法掌控。政府收益丰厚，城市规划易于实施，缺点是政府需大量铺垫资金，开发进度慢。满足政府和企业开发需要，收益分配灵活，市场认可度高。盘活资产市场，资金充裕，缺点是政府容易陷入被动。土地一级整理一、土地一级开发模式 1）企业主导式2）政府主导8变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分土地一级整理二、土地一级开发内容1区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观的重要地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整理、房屋拆迁、补偿安置等。2项目范围（区域）内的道路工程及其附属工程。该附属工程包括:必要的桥梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路绿化工程、照明及消防栓、安置房建设等。3项目范围（区域）内的公共景观、开放空间(包括开发水域)工程;4项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政公用设施工程；5项目范围内的行政办公、社会事业、公共公益（学校、医院等）设施工程。土地一级整理二、土地一级开发内容1区域整体定位、控制性详细规9变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分土地一级整理三、一级土地开发运作流程项目可行性研究项目可行性研究成立项目公司或项目成立项目公司或项目部部项目定位项目定位规划方案制定规划方案制定征地、拆迁及基础工征地、拆迁及基础工程建设程建设区域推广区域推广启动盘打造启动盘打造土地出让土地出让城市发展状况及规划城市发展状况及规划城市概况城市概况投资环境调查投资环境调查成立运作团队成立运作团队确定合作伙伴（法律确定合作伙伴（法律/顾问）顾问）与政府签订相关合同与政府签订相关合同案例研究案例研究功能定位功能定位形象定位形象定位区域总体规划区域总体规划控制性详细规划控制性详细规划城市空间设计城市空间设计景观设计景观设计银行资金银行资金介入介入银行资金银行资金退出退出土地一级整理三、一级土地开发运作流程项目可行性研究成立项目公10前期投资分析阶段对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、投资收益等。前期投资分析阶段对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操11变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分前期投资分析阶段（一）政治环境（二）经济环境（三）社区环境1、国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。例如价格政策、房地产税收政府、土地制度和土地政策、人口政策等；1、国家、地区或城市的经济特性；繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通、教育等等。2、有关房地产开发经营的法律规定。如房地产开发经营管理管理条例、房地产管理条例、土地管理法；2、人口、经济、就业、就学、基础设施、竞争物业等结构特点；3、有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划等。3、生产、生活、消费等水平。一、项目初步可行性调查前期投资分析阶段（一）政治环境（二）经济环境（三）社区环境112变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分前期投资分析阶段二、项目投资分析及其作用1项目概况及参与公司介绍：主要对项目宗地描述，项目背景，所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及开发的宗旨、规模、功能和主要技术指标；2土地手续调查：应对土地权属的合法性进行调查；3项目当地报批、报建调查：应对项目所在地区项目开发环节所需报批、报建手续调查清楚并列出先后顺序形成内部控制流程图；4市场调查分析：市场环境主要包括宏观环境和微观环境、市场需求、项目所在区域SWOT分析（动态分析）四大类；5项目开发方案：主要提出初步的项目经济技术指标、开发进度计划；6投入-产出及资金需求分析：主要针对投资估算、现金流量及资金安排分析、财务评价三部分的分析，掌握对项目的影响；7风险评估：定理分析是指盈亏平衡点分析、敏感性分析和概率分析。定性分析项目投资对社会、经济、环境的影响；8可行性研究结论及项目建议。前期投资分析阶段二、项目投资分析及其作用1项目概况及参与公司13获取开发土地阶段获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。获取开发土地阶段获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、14获取开发土地阶段土地用地性质分类农用地建设用地未利用地居住用地道路广场用地工业用地公共设施用地绿化用地土地用地性质分类农用地建设用地未利用地土地用地性质分类农用地建设用地未利用地土地所有权国家所有农村集体组织所有土地分类土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有获取开发土地阶段土地农用地建设用地未利用地居住道路广场工业公15变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分获取开发土地阶段土地取得方式国有土地国有土地使用权使用权取得方式取得方式从政府出让从政府出让获取开发土地获取开发土地其他企业转其他企业转让获取土地让获取土地与其他企业合作获与其他企业合作获取开发土地取开发土地招拍挂招拍挂出让出让协议协议出让出让1、办理国有土地使用权竞投事宜2、签订国有土地使用权出让合同，缴清土地出让金3、办理建设用地规划许可证4、办理建设用地批准书5、办理国有土地使用权证1、办理国有土地使用权出让金评估2、签订国有土地使用权出让合同，缴清土地出让金3、办理建设用地批准书4、办理拆迁许可证5、办理拆迁公告6、签订拆迁补偿协议7、办理拆迁结案8、办理国有土地使用权证土地土地收购收购项目公司项目公司收购收购1、转让、受让人必须以书面形式协商一致；2、已有政府批文的必须列明；3、政府允许转让的条件；4、股权变更转让的，办理工商变更登记、办理房地产转让手续；5、澄清债权、债务关系；6、未交或未结清出让金的，约定责任人和承担方式。项目公司项目公司收购收购用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司。原则上均签订合作开发协议书，需注意的是要体现为约定合作双方权责，避免纠纷，保障各自权益。获取开发土地阶段土地取得方式国有土地从政府出让其他企业转与其16变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分获取开发土地阶段土地取得方式：招标招标投标开标、评标和决标签约领证由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格，并由其缴纳投标保证金。投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同书，实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订土地开发补偿协议书；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。中标人国有土地使用权出让合同书和土地开发协议书的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取国有土地使用证。获取开发土地阶段土地取得方式：招标招标投标开标、评标和决标签17变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分获取开发土地阶段土地取得方式：拍卖拍卖公告竞买人报名交纳保证金公开拍卖土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告竞买人报名参加竞买并索取有关文件竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订拍卖成交确认书；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。获取开发土地阶段土地取得方式：拍卖拍卖公告竞买人报名交纳保证18变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分获取开发土地阶段土地取得方式：挂牌发布挂牌公告发布挂牌公告出售挂牌文件出售挂牌文件受理竞买申请受理竞买申请审查挂牌资格审查挂牌资格挂牌挂牌揭牌揭牌签订出让合同签订出让合同公布成交结果公布成交结果出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。获取开发土地阶段土地取得方式：挂牌发布挂牌公告出售挂牌文件受19变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分获取开发土地阶段土地取得方式：土地转让（收购）转让双方提出书面申请受理审查现场勘测地价评估填写转让申请审批表审批报局批准签定国有土地使用权转让合同转让土地报件转让土地报件1、用地申请2、土地使用证(原件)3、原出让合同，批复文件(涉及招、拍、挂的提供成交确认书)4、双方转让协议5、如改变规划的提供规划部门意见6、土地评估报告7、双方营业执照复印件、法人代表复印件、法人证书复印件获取开发土地阶段土地取得方式：土地转让（收购）转让双方提出书20变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分获取开发土地阶段旧城改造中变更宗地地籍调查的程序准备资料和仪器变更权属调查变更地籍号地籍勘丈有关地籍资料变更注：对改造的区域，按城镇地籍调查规程初始地籍调查的要求进行权属调查，填写地籍调查表等工作。注：旧城改造后新宗地号的编号按宗地合并分割的编号原则，用原来的宗地号加支号作为新宗地号。界址点号按本街坊编号原则编号。（注：用解析法进行地籍勘丈。）注：原宗地档案加盖“变更”字样印章。注明变更原因，在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源。准备资料和仪器变更权属调查变更地籍号地籍勘丈准备资料和仪器变更权属调查地籍管理:是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。获取开发土地阶段旧城改造中变更宗地地籍调查的程序准备资料和仪21可行性研究与立项阶段房地产项目的可行性研究是为了实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，编写可行性研究报告，为项目的策划与开发工作做准备。可行性研究与立项阶段房地产项目的可行性研究是为了实现项目决策22可行性研究与立项阶段（一）可行性研究的内容1、总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议；2、市场需求、供给预测租售价格变化趋势预测；3、开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战；4、明确资源、原材料及公用设施条件；5、确定开发项目的实施计划和进度要求；6、项目投资、销售费用的投入时间；7、资金来源及融资方式；8、项目销售和租赁收入预测；9、国民经济评价和项目财务评价；10、项目评价与结论。可行性研究与立项阶段（一）可行性研究的内容23变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分可行性研究与立项阶段（二）可行性研究的作用1、可研是作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可研决定是否操作该项目。2、可研是作为向银行和其他金融机构融资的依据。银行根据可研判断，借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款利率。3、可研是向当地政府、及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。4、可研是作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。5、根据可研对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制订机构设置、设定劳动定员和职工培训等。6、可研是作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段设计工作的依据。可行性研究与立项阶段（二）可行性研究的作用24变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分可行性研究与立项阶段项目立项是取得政府主管部门（计划发展委员会）对项目的批准文件。对于房地产商来说，本阶段的主要工作是：1、起草并向发改委或房地产开发管理办公室报送项目建议书；2、取得批准项目建议书的批复；3、依据项目建议书批复；4、编制可行性研究报告；5、报发改委审批获准，并列入本年度固定资产投资计划。可行性研究与立项阶段项目立项是取得政府主管部门（计划发展委员25可行性研究与立项阶段房地产企业各部门职责：p投资开发部：建设规划许可证国有土地使用证。p营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。p设计部：概念设计任务书概念设计深化方案。p工程部：编制项目工程节点计划。p财务部：概念版投资收益。（三个指标）p成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算）p采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。包含的主要设计阶段：包含的主要设计阶段：p概念设计：大概6周；p详规设计：大概6周；p单体方案：大概12周；p扩初方案：大概6周；p施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周；p景观设计：大概5-6周；p样板房及会所设计：大概4周。关键要素：各阶段方案评审。常见的问题：常见的问题：进度问题：进度难以控制、各专业公司进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。难以衔接。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。可行性研究与立项阶段房地产企业各部门职责：包含的主要设计阶段26变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分可行性研究与立项阶段p详规报建p方案报建p初步设计报建p施工图报建p开工时间p开盘时间设计控制点项目重要节点p概念设计研究p区域确认概念设计研究结论p规划方案设计p区域规划设计评审会p区域单体确认p实施方案完成p基础施工图p全套施工图完成p景观设计p销售包装设计方案文本中，最重要两张图项目总平面图、标准层平面图！可行性研究与立项阶段设计控制点项目重要节点概念设计研究方案文27规划及建设的报批阶段房地产项目的建设规划分为：施工前准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段，贯穿整个房地产的开发与建设。规划及建设的报批阶段房地产项目的建设规划分为：施工前准备阶段28规划及建设的报批阶段开发办开发办开发经营许可证开发经营许可证项目手册项目手册计委计委固定资产投资计划固定资产投资计划项目立项项目立项规划局规划局建设用地规划许可建设用地规划许可土地测量、评估土地测量、评估国土资源局国土资源局国有土地使用权证国有土地使用权证土地确认、报批土地确认、报批土地交易土地交易开发办开发办人防办人防办墙改办墙改办消防支队消防支队环保局环保局基础设施牌套费基础设施牌套费开发管理费开发管理费人防异地建设费人防异地建设费墙改基金墙改基金消防设施费消防设施费环境评估及排污费环境评估及排污费规划局规划局建设工程规划许可建设工程规划许可方案审批方案审批规划局规划局中标通知书中标通知书质检站质检站散水办散水办劳保办劳保办定额站定额站安检站安检站安全许可安全许可定额鉴别定额鉴别劳保统筹劳保统筹散水押金散水押金质检委托质检委托城管大队城管大队执法大队执法大队规划局规划局开发办开发办建委基建科建委基建科施工许可证施工许可证预售许可证预售许可证放线管理放线管理项目规划批建流程规划及建设的报批阶段开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产29变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分规划及建设的报批阶段规划及建设的报批阶段30变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分规划及建设的报批阶段1、施工前准备阶段在项目施工前，投资开发部门需要办理项目建筑工程和配套工程的报批报建工作，包括对施工单位与监理单位的招标、施工图的审查、泥土排放、施工放线、相关合同的签订，以及临时施工用水、用电、临时出口和临时排水证的办理，最终取得建筑工程施工许可证，工程方可正式开工。2、项目施工阶段投资开发部门在项目施工阶段需要对外做好小区地名、道路命名以及各期门牌、通邮的申报工作，小区永久供水供电供气、通信工程的报批工作，还有市政设施，包括城市公共排水、永久出入口、交通等的报批工作。3、项目竣工验收阶段房地产项目在工程竣工之后，需要项目验收开发与移交工作。投资开发部门在项目各项工程通过验收后，需要办理建设工程规划验收合格证，然后进行项目各配套设施的移交工作。规划及建设的报批阶段1、施工前准备阶段31变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分规划及建设的报批阶段五证之一：建设用地规划许可证1、释义建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。2、办理流程以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在“建设用地规划许可证”中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部门的规划条件。3、风险点及注意事项两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批，获批的办理新证，旧证上交，不批准的，书面答复。规划及建设的报批阶段五证之一：建设用地规划许可证1、释义32变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分规划及建设的报批阶段五证之二：国有土地使用权证1、释义国有土地使用权证又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。2、办理流程获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。3、风险点及注意事项（1）土地出让成交后，10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内缴纳出让价款50%的首付款，余款按合同缴纳，最迟不得超过一年；（2）超合同约定动工满一年未动工，从高征收闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工，无偿收回使用权。对虽按照合同约定日期动工，但开发面积不足1/3或已投不足1/4，且未经批准中止建设连续一年的，按闲置土地处置。（3）土地使用年限届满的，应当至迟于届满前一年申请续期，一般应重签出让合同并缴纳出让金。规划及建设的报批阶段五证之二：国有土地使用权证1、释义33变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分规划及建设的报批阶段五证之三：建设工程规划许可证1、释义建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。2、办理流程申请阶段：房地产开发商持申报材料，到规划局规划管理处办理“建设工程设计规划要求通知书”；到规划局规划管理处办理“建设工程设计方案规划审查意见书”。取证阶段：房地产开发商领取、填报“建设工程规划许可证申报表”，并将申报表连同施工图及其他申报材料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。最后领取建设工程规划许可证。3、风险点及注意事项（1）有效期限为两年；（2）工程扩建、改建必须取得新证后方可开工；（3）施工中不可以擅自调整容积率。规划及建设的报批阶段五证之三：建设工程规划许可证1、释义34变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分规划及建设的报批阶段五证之四：建设工程施工许可证1、释义建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。2、办理流程办理该证前期工作包括：建设工程项目报建、建设工程招标投标；建设工程质量安全监督的办理等。开发商填报“建设工程施工许可申请表”、“工程质量责任卡”、“质监委托书”，连同其他材料送建设局办理，在交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取建设工程施工许可证。3、风险点及注意事项（1）领取该证之日起三个月内需开工，可申请两次延期，到期仍未开工的，许可证自行废止；（2）在建工程中止施工之日起一个月内需向发证机关报告，复工时应当向发证机关报告，中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关验“建设工程施工许可证”。规划及建设的报批阶段五证之四：建设工程施工许可证1、释义35变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分规划及建设的报批阶段五证之五：商品房预售许可证1、释义商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。2、办理流程商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：（1）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书和使用土地批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；（6）物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。3、风险点及注意事项（1）期房销售必具备“五证”、“两书”（住宅质量保证书和住宅使用说明书。现房销售的，需具备房屋所有权证，不再办理“商品房销售许可证”；（2）取得预售许可证和销售现房的，在公开房源时，需明码标价，不得加价。规划及建设的报批阶段五证之五：商品房预售许可证1、释义36变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分规划及建设的报批阶段工程建设的相关知识一：工程建设的相关知识一：p工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；p整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；p建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；p项目施工周期（合理进度）：项目施工周期（合理进度）：多层及低密度：多层及低密度：912912个月；个月；小高层：小高层：1 1年半；年半；高层建筑：高层建筑：2 2年到两年半；年到两年半；p施工组织次序：施工组织次序：基础部分基础部分主体工程主体工程外墙装饰及安装外墙装饰及安装园区管线园区管线景观施工景观施工竣工验收。竣工验收。规划及建设的报批阶段工程建设的相关知识一：工程建设组成部分：37变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分规划及建设的报批阶段工程建设的相关知识二：工程建设的相关知识二：p影响工程造价的主要因素：影响工程造价的主要因素：建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪框架砖混；建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪框架砖混；外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；施工取费等级：在施工定额的基础上加减；施工取费等级：在施工定额的基础上加减；地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；场地条件：是否平整、是否山地；场地条件：是否平整、是否山地；抗震等级：抗震等级：6 6级、级、7 7级、级、8 8级；级；节能要求：是否满足节能规范；节能要求：是否满足节能规范；景观环境造价。景观环境造价。规划及建设的报批阶段工程建设的相关知识二：影响工程造价的主要38销售阶段商品房的销售，分为现房和期房，两者释义不同，销售所具备的条件有所不同。销售阶段商品房的销售，分为现房和期房，两者释义不同，销售所具39销售阶段1、期房期房，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。2、现房现房，是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。销售阶段1、期房40变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分销售阶段商品房销售的注意事项1、审查房地产开发企业的开发资质；2、审查房地产开发企业的经营范围；3、审查五证：（1）国有土地证书；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证书；（4）开工许可证；（5）商品房预售许可证书。4、审查所要购买的房屋是否已作抵押。销售阶段商品房销售的注意事项41变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分销售阶段售前阶段售中阶段售后阶段市场、客户、产品客户、传播、销售服务、价格、促销风险控制策划咨询、代理公司销售代理、广告代理、媒体律师行、银行、房管部门企业视角的销售三阶段销售阶段售前阶段售中阶段售后阶段市场、客户、产品客户、传播、42变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分销售阶段企业视角的销售关键节点控制p组建销售团队；（销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）p项目形象定位；（主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等）p项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）p项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）p项目营销推广方案；（推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）p项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）p合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）p项目第一次广告出街；p公司及项目品牌推广；p项目展示区开放；p项目价格听证会；p项目一期开盘；p营销费用预算。销售阶段企业视角的销售关键节点控制组建销售团队；（销售总43变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分销售阶段企业视角的销售关键节点控制p客户预验房流程；（工地开放日）客户预验房流程；（工地开放日）p交付风险检查流程；（内部验收）交付风险检查流程；（内部验收）p模拟验收流程；模拟验收流程；（内部走场）（内部走场）p集中交付现场接待流程；集中交付现场接待流程；p交付后房屋维修。交付后房屋维修。（物业、客服）（物业、客服）销售阶段企业视角的销售关键节点控制客户预验房流程；（工地开放44变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分物业管理物业管理45变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分物业管理一、物业管理法律程序1、物业管理单位经营资质审批；2、签署物业管理委托合同；3、居住小区的物业接管综合验收；4、物业使用、管理、维修公约的核准；5、安排签订管理公约；6、制定、提供质量保证书和使用说明书；7、物业管理服务基本要求；8、物业管理委员会的设立。二、物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费；2、共用部位共用设施设备维修基金；3、普通居住小区物业管理费；4、高档住宅物业管理费；5、经济适用住房小区物业管理费；6、供暖费。物业管理一、物业管理法律程序46变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分房地产项目成本构成序号项目费用明细1土地费用土地使用权出让金；2、土地征收及拆迁安置补偿费（其中：1、土地征收费：土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行；2、房屋征收安置补偿费：房屋征收安置费和征收补偿费）。2前期工程费用1、项目的规划、设计、可行性研究所需费用。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。2、“”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。3基础设施建设费它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。4建筑安装工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。5公共设施配套建设费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。6管理费用可按序号15项之和为基数，按3%左右计算。7财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。8销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%；(2)销售代理费。约为销售收入的15%一2%；(3)其他销售费用。约为销售收入的05%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%一6%。9其它费用其它与房地产项目开发有关的费用10开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。11不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以序号15项之和为基数，按3%一5%计算。房地产项目成本构成序号项目费用明细1土地费用土地使用权出让金47谢谢！房地产金融事业部谢谢！48