休闲生态农业观光园建设项目财务分析及效益评价

休闲生态农业观光园建设项目财务分析及效益评价1.1财务分析依据1、1993年国家计划委员会、建设部发布的建设项目评价方法与参数。2、1993年财政部颁布的企业财务通则。3、国家有关税收法律、法规、政策。4、项目建设技术方案与投资估算。5、项目分析需要的其他数据。项目计算期按10年计，其中建设期1年，经营期9年，经营期内达产率均按100计算。项目基准收益率1%。1.2基本数据1.2.1建设期的确定项目建设期为2年，项目计算期拟定为15年，其中第一、二年为建设期，第三年开始产生营业收入。1.2.2营业收入、营业税金及附加估算（1）果品收入47000万元；（2）家庭农场收入700万元；（3）宾馆收入万元，共计720万元；（4）门票收入1010万元；（5）散养区收入10万元；以上汇总得年总营业收入为49510万元。本项目为种植业项目，为免税项目。详见表7-l。1.2.3、总成本费用估算(1)工资及福利该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标，工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标，两项合并计算构成。按9600元/人*年估列。(2)折旧及摊折旧与摊销采用平均年限法，建筑物折旧按年限25年，机械设备折旧年限13年，残值率按5%计，递延资产摊销按10年计算。详见表7-2。表7-1 销售收入、销售税金及附加表项目合计第2年第3年第4年第5年第6年第7年第1年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年营业收入合计250300350400450450450450400450450450450450营业税金及附加合计13.0715.6111.2920.923.5223.5223.5223.5223.5223.5223.5223.5223.5223.52游客量（万人次）22.533.54444444444收入（元/人次）100100100100100100100100100100100100100100营业收入200250300350400400400400400400400400400400绿色产品销售收入5050505050505050505050505050税率55555555555555营业税金及附加13.0715.6111.2920.923.5223.5223.5223.5223.5223.5223.5223.5223.5223.52营业税12.51517.52022.522.522.522.522.522.522.522.522.522.5城市维护建设税0.130.150.110.20.230.230.230.230.230.230.230.230.230.23教育费附加0.440.530.610.70.790.790.790.790.790.790.790.790.790.79表7-2 固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表 单位：万元项目折旧年限第3年第4年第5年第6年第7年第1年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年建筑工程25原值679.31679.31679.31679.31679.31679.31679.31679.31679.31679.31679.31679.31679.31折旧费27.1127.1127.1127.1127.1127.1127.1127.1127.1127.1127.1127.1127.11净值652.2625.02597.14570.66543.41516.3419.12461.94434.76407.51310.4352.22326.04设备13原值61.561.561.561.561.561.561.561.561.561.561.561.561.5折旧费5.275.275.275.275.275.275.275.275.275.275.275.275.27净值63.2357.9652.6947.4242.1536.3131.6326.3421.0715.110.535.270其它资产10 原值121.5121.5121.5121.5121.5121.5121.5121.5121.5121.5折旧费12.1512.1512.1512.1512.1512.1512.1512.1512.1512.15净值115.65102.119.9577.164.2551.431.5525.712.150无形、递延资产10原值65.5965.5965.5965.5965.5965.5965.5965.5965.5965.59摊销费6.566.566.566.566.566.566.566.566.566.56净值59.0352.4745.9139.3532.7126.231936713.116.560固定资产合计941.97折旧费51.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1632.4532.4532.45净值190.11131.25716.39734.53612.67630.11571.95527.09475.23423.37390.92351.47326.02 (3)修理及道路维护费该项费用估算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用估列，本项目按20万元/年计列。(4)其它管理费用其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常维护、旅游宣传等相关费用，本项目正常年估算为30万元。总成本费用详见表7-3。1.3利润估算及分配利润总额=销售收入-总成本-营业税金及附加依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为33%。企业所得税=应纳税所得额*税率税后利润=利润总额-企业所得税经计算，本项目年均利润总额231.92万元，年均缴纳企业所得税71.14万元，年均税后利润160.01万元。详见表7-4。1.4财务盈利能力分析1.4.1投资利润率、投资利税率 投资利润率和游资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年利税总额与项目总资金之比。 投资利润率：20.05% 投资利税率：21.15%1.4.2财务内部收益率(FIRR )财务内部收益率(FIRR)是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率。 成本与费用估算表 单位：万元项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第1年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年工资741.157.657.657.657.657.657.657.657.657.657.657.657.657.6修理及维护费26020202020202020202020202020折旧摊销615.9551.5651.1651.5651.1651.5651.1651.5651.1651.5651.1651.5651.1651.16利息其它费用390303030303030303033030303030总成本费用2014.39159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46固定成本1391.1107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6可变成本615.9551.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.16经营成本1391.1107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6表7-4 损益表 单位：万元项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第1年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年营业收入5400250300350400450450450450450450450450450营业税金及附加279.6213.0715.6111.2920.923.5223.5223.5223.5223.5223.5223.5223.5223.52总成本费用2014.39159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46利润总额3105.9977.47124.16172.25219.62267.02267.02267.02267.02267.02267.02216.43216.43216.43所得税1024.9125.5741.256.1472.4711.1211.1211.1211.1211.1211.1294.5294.5294.52税后利润2011.0151.913.66115.41147.15171.9171.9171.9171.9171.9171.9191.91191.91191.91盈余公积金201.15.21.3711.5414.7217.1917.1917.1917.1917.1917.1919.1919.1919.19公益金104.52.74.195.777.361.951.951.951.951.951.959.69.69.6未分配利润1761.154471.191.09125.07152.06152.06152.06152.06152.06152.06163.12163.12163.12注投资利润率=20.05%投资利税率=21.15%法定盈余公积金按10%提取法定公益金按5%提取经过对投资的现金流量表进行分析计算，得出其所得税前后财务内部收益率分别为20.37%和19.14%，高于同期银行贷款利率。详见表7-5，1.4.3财务净现值(FNPV)财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。经计算，投资所得税前后财务净现值分别为254.27万元和103.32万元，大于零。详见表7-5。项目建成后，年可实现利润：49510万元-42453.42万元=7056.51万元项目投资利润率 =净利润/总投资100%= 7056.51/29500100%=23.92%静态投资回收期 =总投资/（净利润+折旧）+1=4.14年Cm-C财务内部收益率（IRR）= Ym+ (Ym+1Ym) =25.09%Cm-Cm+1财务净现值=21916.6万元1.4.4投资回收期(Pt )投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表(全部投资所得税前)累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：Pt=累计净现金流量开始出现正值年份数-1)+(上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量)经计算项目税后投资回收期为1.55年(含建设期2年)，税前投资回收期为7.54年(含建设期2年)。详见表7-5。1.5财务不确定分析1.5.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析：以生产能力利用率表示的盈亏平衡盈亏平衡点(BEP)的计算：以生产能力利用率表示的盈亏平衡点=57.51%从计算结果看出，基本方案的盈亏平衡点即生产能力利用率为57.51%，就是说当项目生产能力达到设计生产水平的57.51%时，项目即可保本，大于57.51%，即有盈利。分析结果表明项目生产经营上有较强的抗风险能力。图11-1 盈亏平衡分析图S利润万元VP利润区变动成本亏损区9563.42固定成本057.51%1.5.2敏感性分析该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、和固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收期的敏感性分析，计算结果详见表7-6。从表中可以看出，各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%，财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。为评价该项目的经济效益稳定程度，分别对全部投资的经营成本、固定资产投资的负面影响做效益敏感性分析。影响因素变动幅度(%)财务内部收益率(%)投资回收期(年)收益率影响幅度回收期影响幅度基本方案025.0904.570销售收入-1027.59-5.735.10+0.53经营成本+1030.61-2.614.79+0.22固定资产投资+1071-2.514.71+0.21从表中数据可以看出，本项目中销售收入的变动对项目经济效益影响较大。固定资产投资的变动对项目经济效益影响较小。说明在项目实施过程中，要加强市场营销，大力开拓市场，同时降低经营成本，以期取得较好的经济效益。1.6结论该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合*县旅游业发展总体规划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善*县投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。 现金流量表 单位：万元项目合计第3年第4年第5年第6年第7年第1年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年工资741.157.657.657.657.657.657.657.657.657.657.657.657.657.6修理及维护费26020202020202020202020202020折旧摊销615.9551.5651.1651.5651.1651.5651.1651.5651.1651.5651.1651.5651.1651.16利息其它费用390303030303030303033030303030总成本费用2014.39159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46固定成本1391.1107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6可变成本615.9551.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.1651.16经营成本1391.1107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6107.6