第三章 物业管理企业

第3章 物业管理企业n物业管理企业概述n物业管理公司的设立n物业管理企业的资质等级管理n物业管理企业的组织形式n物业管理企业的主要机构及职能n物业管理企业外部联系 4/13/20241大连理工大学城市学院第1节 物业管理企业概述n一、物业管理企业的概念n1、物业管理企业指具有法人资格，根据合同接受业主或业主管理委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。n2、要点：n按合法程序成立n具有行业资质n具有法人地位的经济实体4/13/20242大连理工大学城市学院第1节 物业管理企业概述n二、物业管理企业的特征n服务性n经营性n专业性n平等性4/13/20243大连理工大学城市学院第1节 物业管理企业概述n三、物业管理企业的分类n1、按服务范围划分n综合性物业管理企业n专业性物业管理企业n2、按投资组合方式及出资人承担的责任分类n物业管理有限责任公司n物业管理股份有限公司4/13/20244大连理工大学城市学院第2节 物业管理企业的设立n一、物业管理企业设立的条件n1、有限责任公司设立的条件n股东符合法定人数（一般在2人以上，50人以下）n股东出资达到法定资本最低限额（服务性公司为10万元人民币）n股东共同制定公司章程n有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构n固定的生产经营场所和必要的生产经营条件4/13/20245大连理工大学城市学院第2节 物业管理企业的设立n一、物业管理企业设立的条件n2、股份有限公司设立的条件n发起人符合法定人数（不可少于5人）n发起人认购和社会公开募集的股本达到法定最低资本限额（1000万元）n股份发行、筹办事项符合法律规定n发起人制定公司章程，采用募集方式设立的经创立大会通过n有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构n固定的生产经营场所和必要的生产经营条件4/13/20246大连理工大学城市学院第2节 物业管理企业的设立n二、物业管理企业的设立程序n1 1、可行性研究、可行性研究n市场调查市场调查n综合分析综合分析n报告撰写报告撰写n2 2、公司章程等文件准备、公司章程等文件准备n3 3、人才储备、人才储备n4 4、缴纳出资、缴纳出资n5 5、注册登记、注册登记n6 6、资质审查、资质审查：营业执照营业执照和和临时资质证书临时资质证书4/13/20247大连理工大学城市学院第3节 物业管理企业的资质等级管理n一、资质等级的划分n1 1、一级资质、一级资质n注册资本人民币注册资本人民币500500万元以上；万元以上；n物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于和技术人员不少于3030人。其中，具有中级以上职称的人员不少于人。其中，具有中级以上职称的人员不少于2020人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；n物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；n管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于下列相应计算基数的百分比之和不低于100100：n多层住宅多层住宅200200万平方米；万平方米；n高层住宅高层住宅100100万平方米；万平方米；n独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）1515万平方米；万平方米；n办公楼、工业厂房及其它物业办公楼、工业厂房及其它物业5050万平方米。万平方米。n建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。4/13/20248大连理工大学城市学院第3节 物业管理企业的资质等级管理n一、资质等级的分类n2 2、二级资质、二级资质n注册资本人民币注册资本人民币300300万元以上；万元以上；n物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于和技术人员不少于2020人。其中，具有中级以上职称的人员不少于人。其中，具有中级以上职称的人员不少于1010人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；n物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；n管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于下列相应计算基数的百分比之和不低于100100：n多层住宅多层住宅100100万平方米；万平方米；n高层住宅高层住宅5050万平方米；万平方米；n独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）8 8万平方米；万平方米；n办公楼、工业厂房及其它物业办公楼、工业厂房及其它物业2020万平方米。万平方米。n建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。4/13/20249大连理工大学城市学院第3节 物业管理企业的资质等级管理n一、资质等级的分类n3 3、三级资质、三级资质n注册资本人民币注册资本人民币5050万元以上；万元以上；n物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于职管理和技术人员不少于1010人。其中，具有中级以上职称的人。其中，具有中级以上职称的人员不少于人员不少于5 5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；以上职称；n物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书n有委托的物业管理项目；有委托的物业管理项目；n建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。建立企业信用档案系统。4/13/202410大连理工大学城市学院第3节 物业管理企业的资质等级管理n二、资质的申报和审批n1、资质的申报 应当提交下列材料：应当提交下列材料：n企业资质等级申报表；企业资质等级申报表；n营业执照；营业执照；n企业资质证书正、副本；企业资质证书正、副本；n物物业业管管理理专专业业人人员员的的职职业业资资格格证证书书和和劳劳动动合合同同，管管理理和和技技术术人人员员的的职职称称证证书书和和劳劳动动合合同同，工工程程、财财务务负负责责人的职称证书和劳动合同；人的职称证书和劳动合同；n物业服务合同复印件；物业服务合同复印件；n物业管理业绩材料。物业管理业绩材料。4/13/202411大连理工大学城市学院第3节 物业管理企业的资质等级管理n二、资质的申报和审批n2、资质的审批申请企业房地产主管部门工商行政管理部门3030日内申办资质日内申办资质备案和资质等级证书备案和资质等级证书2020个工作日个工作日内核发批准文内核发批准文件件审批审批核核发发营营业业执执照照注注册册登登记记4/13/202412大连理工大学城市学院第3节 物业管理企业的资质等级管理n三、资质等级的行政管理n1、资质评审n一级由省、自治区建委、直辖市房地局初审，初审合格后报建设部审批；n二级由省、自治区人民政府建设主管部门负责；n三级物业管理资质证书的颁发和管理由设区的市的人民政府房地产主管部门负责，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督；4/13/202413大连理工大学城市学院第3节 物业管理企业的资质等级管理n三、资质等级的行政管理n2、资质管理n（1 1）资质的动态管理）资质的动态管理n（2 2）对招投标活动的监督管理）对招投标活动的监督管理n一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目n二二级级资资质质物物业业管管理理企企业业可可以以承承接接3030万万平平方方米米以以下下的的住住宅宅项项目目和和8 8万万平平方方米米以以下下的的非非住住宅宅项项目目的的物物业业管管理理业务业务n三三级级资资质质物物业业管管理理企企业业可可以以承承接接2020万万平平方方米米以以下下住住宅宅项项目目和和5 5万万平平方方米米以以下下的的非非住住宅宅项项目目的的物物业业管管理理业业务务4/13/202414大连理工大学城市学院第3节 物业管理企业的资质等级管理n三、资质等级的行政管理n n3 3 3 3、物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之、物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之、物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之、物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准一的，资质审批部门不予批准一的，资质审批部门不予批准一的，资质审批部门不予批准:n聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的。聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的。n将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的。将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的。n挪用专项维修资金的。挪用专项维修资金的。n擅自改变物业管理用房用途的。擅自改变物业管理用房用途的。n擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的。擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的。n擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的。擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的。n擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。n物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的。物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的。n与物业管理招标人或其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的。与物业管理招标人或其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的。n履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的。履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的。n越资质等级承接物业管理业务的。越资质等级承接物业管理业务的。n租、出借、转让资质证书的。租、出借、转让资质证书的。n发生重大责任事故的。发生重大责任事故的。4/13/202415大连理工大学城市学院第4节 物业管理企业的组织形式n一、组织机构设置的原则n目标原则n（1）信誉目标；（2）盈利目标n（3）发展目标；（4）服务目标n统一领导与层次管理原则 n有效管理幅度原则n分工协作原则n权责对等原则 4/13/202416大连理工大学城市学院第4节 物业管理企业的组织形式n典型的组织形式直线制组织结构 职能制组织结构 直线职能制组织结构 事业部制组织结构 矩阵制组织结构4/13/202417大连理工大学城市学院第4节 物业管理企业的组织形式n二、直线制组织结构n1、特点：n企业的各级组织机构从上到下实行垂直领导，各级主管人员对所属单位的一切问题负责，不设专门职能结构。n2、优点：n机构精简、指挥统一、决策迅速、易于管理n3、缺点：n主管人员难于应付复杂的管理，主管人员容易独断专行、造成指挥失误。n4、适用范围：n管理种类少、范围小、业务较为简单的小型物业管理公司。4/13/202418大连理工大学城市学院直线制组织结构图(line organizational structure)经 理管理处主任管理处主任保洁组保安组保安组保洁组4/13/202419大连理工大学城市学院第4节 物业管理企业的组织形式n三、职能制组织结构n1、特点：n各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达命令和工作指示，只起业务指导和监督作用。n2、优点：n加强了专业管理的职能n3、缺点：n机构人员过多，成本较高；横向协调困难，易造成工作效率降低。n4、适用范围：n涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。4/13/202420大连理工大学城市学院职能制组织结构（staff organizational structure)总经理行政部财务部开发部人力资源部管理处C管理处B管理处A财务组管理组维修组保洁组保安组4/13/202421大连理工大学城市学院第4节 物业管理企业的组织形式n三、事业部制组织结构n1、特点：n实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。n2、优点：n强化了决策机制；能调动各事业部门的积极性、责任性和主动性；促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；有利于复合型人才的培养，便于优秀人才脱颖而出。n3、缺点：n事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。n4、适用范围：n规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合性物业管理公司。4/13/202422大连理工大学城市学院事业部制组织结构（divisional organizational structure)行政部财务部开发部人力资源部事业部C事业部B事业部A财务部管理部管理处C管理处B管理处A总经理4/13/202423大连理工大学城市学院某物业管理公司的组织机构4/13/202424大连理工大学城市学院第4节 物业管理企业的组织形式n四、企业组织结构的选择n1、企业的规模和经营的类型n2、企业的经营方式和管理业务的复杂程度n3、企业的管理手段的先进性及管理人员的素质和能力4/13/202425大连理工大学城市学院第5节 物业管理企业的主要机构及职能n一、总经理n贯彻落实董事会决议、决定，全面负责企业的领导与管理工作。n负责主持总经理办公会议职权内的各种工作事务，督促企业各方面工作的顺利进行。n负责组织、编制企业年度、季度财务预算，做好财务审核监督。n负责企业重要的公关和重点接待工作，处理重大事务和活动安排。n负责企业下属人员的录用、任免、晋升、奖惩等工作。n完成董事会负责授权交办的其他工作，并对其结果负责。4/13/202426大连理工大学城市学院n二、办公室n建立健全行政管理运作制度，并监督企业各项规章制度的贯彻执行n负责企业的日常行政管理、档案资料管理。n组织编制办公用品和劳保用品的计划。n协调企业各部门之间的工作。n负责组织社区文化活动的开展。n后勤管理n接待来访n公共关系、招集会议等。第5节 物业管理企业的主要机构及职能4/13/202427大连理工大学城市学院n三、开发部n负责企业经营环境的分析。n负责对外联络，了解国内外物业管理的先进方法与经验、同行其他企业的经营状况。n选择适合企业的业务进行可行性分析。n全权负责投标工作。n负责业务委托管理合同的签订、落实。第5节 物业管理企业的主要机构及职能4/13/202428大连理工大学城市学院n四、财务部n依据国家的有关法规、政策、制度、文件，建立健全企业会计核算制度、财务管理制度。n监督企业资金运行状况，定期做出财务分析报告，为总经理决策提供财务依据。n组织拟订物业管理各项费用标准的预算方案。n审核控制各项费用的支出，杜绝浪费。n负责各类收费工作。n负责与税务、工商、银行等部门的沟通联络。第5节 物业管理企业的主要机构及职能4/13/202429大连理工大学城市学院n五、业务管理部n负责物业辖区内的环境卫生工作n负责物业辖区内的园林绿化工作n负责物业辖区内的治安消防工作n负责物业辖区内的车辆交通工作n负责业主投诉问题的解决和回访第5节 物业管理企业的主要机构及职能4/13/202430大连理工大学城市学院n六、工程部n负责工程前期介入n负责物业管理区域内的房屋建筑附属设施、共用设施和设备维修、养护、管理工作n做好建筑物本身维修养护和管理工作n做好自用设施、设备的特约有偿维修服务n负责监督检查房屋装饰、装修管理工作第5节 物业管理企业的主要机构及职能4/13/202431大连理工大学城市学院n七、经营服务部n负责策划和从事各种经营服务项目n利用管理区域内设施、商业网点、会所等开展的便民服务n负责无业的租赁工作n负责商业信息的整理工作n负责市场拓展工作第5节 物业管理企业的主要机构及职能4/13/202432大连理工大学城市学院第6节 物业管理企业的外部联系n物业管理公司与n一、房地产行政主管部门n二、专业化服务公司n三、业主委员会n四、开发商n五、街道办事处n六、公安、城管、综合治理等执法部门n七、工商、税务部门n八、市政、绿化、供水、供电、供气、供热等部门4/13/202433大连理工大学城市学院作业要求n1、拟定一份创建物业管理企业计划书。n2、企业创建条件自拟，并在计划书中详细说明。n3、计划书的制定参考本章所学内容，如企业设立条件、企业设立程序、申请临时资质具备的条件及企业的组织机构、企业的目标等，尽量详细。n4、纸张：A4纸打印n5、上交时间：下周五之前。4/13/202434大连理工大学城市学院