亚豪-汤泉逸墅酒店式公寓营销方案

汤汤 泉泉 逸逸 墅墅 之之 酒酒 店店 式式 公公 寓寓 营营 销销 思思 路路 报报 告告亚豪筹划部：王亮希望这是一份有新意，有突破的方案！希望这是一份有新意，有突破的方案！希望我们共创希望我们共创“汤泉品牌新的传奇！汤泉品牌新的传奇！我们正式开始我们正式开始首先，关于本工程我们有两点认识：首先，关于本工程我们有两点认识：一、本工程未处于城市核心区域，不适宜以一、本工程未处于城市核心区域，不适宜以传统酒店式效劳公寓的营销思路予以操作；传统酒店式效劳公寓的营销思路予以操作；二、由于本工程区位的限制，致使市场内短二、由于本工程区位的限制，致使市场内短期期“办公办公+居住之客群无法支撑本工程居住之客群无法支撑本工程的销售力；的销售力；真正的酒店式公寓，或者称为Boutique Apartment，是一种酒店短期居住的长期化延伸产品，是比酒店档次略低，但居住舒适度更高，而且拥有酒店效劳的物业。这类物业都出现在市中心商业区域核心或商务区域核心，因为那里制造出这种需求人群。比住一般出差酒店时间更长或更频繁，希望居住本钱更低，居住更舒适，周边非常繁华可以满足餐饮、娱乐、休闲的各种需求，但不是在酒店里。之所以如此说之所以如此说我们的产品可以具备酒店的效劳，却没有方法获得市中心的位置，没有方法获得商务区和商业区的客户，没有方法获得繁华的周边非酒店配套。我们的客户类型，和传统意义上的酒店式公寓的顾客类型，是有着本质的不同的。因此，在工程的客群定位，推广包装等方面我们需要新的思路！面对面对“非常规的工程，我们最重要的问题是什么？非常规的工程，我们最重要的问题是什么？买家是谁？买家在哪？买家与工程的买家与工程的“契合点是什么？契合点是什么？我们是什么？我们是什么？地段：西四环四季青桥南300米建筑外观：欧式古典主义风格，展示出大气、沉稳、内敛等特征。户型格局：以4090平米中小户型为主。中央花园：847平米的中央内庭院。其他配置：3层以下可能设立温泉、餐饮、娱乐等配套设施。与五星级温泉酒店连通，享受优越酒店式配套效劳。初初 步步 提提 炼炼西四环欧式建筑中小户型温泉酒店配套究竟什么人群会需要具备上述特征的产品？究竟什么人群会需要具备上述特征的产品？经过我司长期对北京西部客群的“关注我们在京西发现了一个“独特的群体，利用京西特有的地理位置以及京西作为首都军、政、科研首脑基地的最大特性，频繁从事外事往来业务。对北京西部客群的探求对北京西部客群的探求在京西聚集着大量的这类群体，他们对“兼具社交和居住的物业存在着巨大的、长期的需求。外省市、区县的驻京办事处外省市、区县的驻京办事处各级官员在京落脚点各级官员在京落脚点石家庄驻京办丰台区樊家村甲1号张家港市驻京办木樨地茂林居18号保定市驻京办丰台区三路居167号无锡市驻京办丰台六里桥北里5号锦州市驻京办丰台区平桥里13号楼阜阳市市驻京办海淀区昌运宫15号长春市驻京办海淀区太平路甲34号铜陵市驻京办石景山永乐小区84号吉林市驻京办海淀区净土寺27号厦门市驻京办海淀区知春路46号开封市驻京办丰台区泽园宾馆内威海市驻京办海淀区翠微中里16号许昌市驻京办西城月坛北街甲12号德州市驻京办海淀区北蜂窝甲2号商丘市驻京办太平桥东局甲8号烟台市驻京办海淀区八宝庄40号武汉市驻京办丰台区东管头甲4号茂名市驻京办丰台区海户西里30号十堰市驻京办丰北路三路居209号绵阳市驻京办海淀皂君庙乙4号院岳阳市驻京办丰台区东木樨园2号遵义市驻京办丰台区西罗园二区四平市驻京办海淀区北蔡公庄60号宝鸡市驻京办海淀区永定路西6号松原市驻京办丰台西局南街甲13号克拉玛依驻京办丰台区西局南街17号根据北大光华管理学院茅于轼教授 的统计，自1951年始有省市驻京办事处或联络处有5万多个，各企业驻京办有75万多个，登记注册的只有三分之一不到。京西驻京办事处京西驻京办事处在北京尤其在京西，驻京办在北京尤其在京西，驻京办 已经开展成为一种隐性的，庞大的圈层。已经开展成为一种隐性的，庞大的圈层。京西驻京办事处京西驻京办事处继续探寻，我们还有收获继续探寻，我们还有收获除政府类机构以外，除政府类机构以外，中关村科技园区的各类企业中关村科技园区的各类企业还能为我们还能为我们提供提供数量惊人数量惊人的客户群！的客户群！中关村科技园区的迅速崛起中关村科技园区的迅速崛起中关村科技园区海淀园是在全国第一个国家级高新技术产业开发区-北京市新技术产业开发试验区根底上开展起来的。它拥有以中关村为核心的75平方公里的中心区和300余平方公里的开展区，是中关村科技园区的重要组成局部。在海淀园开展过程中，依托中国硅谷的得天独厚的区域优势，中关村人以自己的勤劳和智慧，在这片充满生机和活力的土地上，创造了一个又一个奇迹。海淀园各项经济指标一直保持着30%以上的年平均增长速度。经济总量在全国53个高新区中保持领先地位，以联想、方正、同方为代表的近7000家高新技术企业群体在首都经济开展中起到重要作用。以电子信息、高新技术为主的企业集群以电子信息、高新技术为主的企业集群中关村科技园区在册企业汇总中关村科技园区在册企业汇总电电子与信息子与信息技技术术35353535各各类类高新技高新技术术及其及其产产品品21992199新材料及新材料及应应用技用技术术339339先先进进制造技制造技术术117117航空航天技航空航天技术术4444现现代代农业农业技技术术5858新能源与高效新能源与高效节节能技能技术术192192环环境保境保护护新技新技术术178178海洋工程海洋工程5 5核核应应用技用技术术3434生物工程和新医生物工程和新医药药技技术术475475这些企业中有近这些企业中有近100100家上市公司，具备雄厚的资家上市公司，具备雄厚的资金实力！金实力！世界世界500500强企业鼎力加盟强企业鼎力加盟来自松下、三菱、三星等来自松下、三菱、三星等2020家亚洲企业家亚洲企业来自微软、思科、康柏等来自微软、思科、康柏等1515家美国企业家美国企业来自西门子、爱立信等来自西门子、爱立信等1515家欧洲企业家欧洲企业现在和未来，将会有更多的世界级企业集团落户中关村！现在和未来，将会有更多的世界级企业集团落户中关村！这类企业这类企业具有外省市乃至海外的业务往来具有外省市乃至海外的业务往来；这类企业这类企业在京西具有固定的人脉网络在京西具有固定的人脉网络；这类企业这类企业与各种政府机构、各种合作单位与各种政府机构、各种合作单位保持保持密切、深入密切、深入的联系；的联系；他们需要他们需要“一个稳定、私密、够档次的场所一个稳定、私密、够档次的场所满足其满足其“公关型需求！公关型需求！不同的客群不同的客群共同的需求共同的需求无论是驻京办事处，还是中关村各类企业无论是驻京办事处，还是中关村各类企业均对均对“社交社交+居住居住 环境有着共同要求：环境有着共同要求：交通通达性交通通达性良好的内部洽谈环境良好的内部洽谈环境齐全高档的生活配套效劳齐全高档的生活配套效劳高品味的娱乐休闲设施高品味的娱乐休闲设施高档社交场所与高端居住场所合二为一高档社交场所与高端居住场所合二为一临时性和经常性的兼顾临时性和经常性的兼顾此外，此外，0808奥运对于北京西区酒店型奥运对于北京西区酒店型物业的需求将不可估量！物业的需求将不可估量！本工程位于本工程位于“五棵松西奥中心区域，由于五棵松西奥中心区域，由于0808奥运的日渐临近，该区域对于高档奥运的日渐临近，该区域对于高档酒店等临时住所的需求将迅速增多；由于酒店等临时住所的需求将迅速增多；由于0808奥运的积极影响，相当数量的外籍或奥运的积极影响，相当数量的外籍或外省市人士将选择在本区域长线投资或经常性居住。外省市人士将选择在本区域长线投资或经常性居住。本工程恰在本工程恰在0808奥运之前推售，将能够填补北京西区高端酒店较少的市场空缺；奥运之前推售，将能够填补北京西区高端酒店较少的市场空缺；如何满足这些需求？如何满足这些需求？能够满足这些需求的物业形态必然是兼具社交和居住为一体的产品。目前北京市场上只有酒店“长包房能够符合这些公司的需求。关于北京西部酒店的研究关于北京西部酒店的研究名称名称位置位置级别价格价格特色特色北京香格里拉北京香格里拉饭店店 海淀区紫竹院五星级1100元元/夜夜起起客房配有电脑网络插座、留言信箱、卫星/有线电视、电子保险箱、迷你酒吧、冲茶及咖啡餐具、行政办公桌、闭路电影频道等设备 世世纪金源大金源大饭店店 海淀区板井路 五星级700元元/夜夜起起方便快捷的高速宽带上网及各项商务设施，让您舒畅惬意；三间风格迥异的餐厅为您提供新鲜的各地精粹美食享受；富丽堂皇的多功能宴会厅满足您的各种会议需求 中裕世中裕世纪大酒店大酒店 海淀区莲花池东路31号 四星级398/夜起夜起内设多元化设施、装饰豪华典雅、国际直拨电话、宽带网络、VCD点播、卫星电视系统、房间内独立传真机以及电脑接口 新新兴宾馆海淀区西三环中路17号三星级368/夜起夜起房间设有中央空调，消防自动报警系统，卫星有线电视。店内设有风格各异的中西餐厅可举办大型宴会、自助餐、酒会、也可零点小酌。康乐城为您提供室内冲浪浴、台球、氧吧等多种娱乐项目。酒店名称酒店名称年支出费用月支出费用月支出费用制约条件北京香格里拉饭北京香格里拉饭店店 4045万/年3.33.753.33.75万万元元限制访客世纪金源大饭店世纪金源大饭店 2025万/年1.62.11.62.1万万元元限制访客中裕世纪大酒店中裕世纪大酒店 13万/年1.11.1万元万元限制访客新兴宾馆新兴宾馆12万/年1 1万万限制访客 根据以上数据分析，北京西部酒店“长包房的月支出费用根本在1-3.75万元之间，此外，诸如：限制外来访客、收取效劳费等限制性条件必然对存在“居住兼社交双重需求的客群产生较大抗性。关于北京西部酒店的研究关于北京西部酒店的研究与本工程比照与本工程比照 根据本工程15000元/的预期价格、主力户型以及较为苛刻的按揭条件计算，月均还款额控制在500010000元之间，而三星级以上酒店“长包房的月支出在1万3.75万元之间。主要主要户型面型面积区区间房款房款总额月月还款款额 按揭条按揭条件件5075万万50008成10年90135万万90008成10年100150万万100007成10年可见，如果本工程以“居住兼社交的产品定位，并充分激发该类需求，那么，本产品必然比传统的“酒店长包房 具有更高的性价比！得得 出出 结结 论论使我们具备了使我们具备了市场空间！市场空间！这种数量巨大且正待挖这种数量巨大且正待挖掘的需求！掘的需求！买主找到了！买主找到了！产品有无吸引力？产品有无吸引力？产品有无附加值？产品有无附加值？对产品附加值的建议对产品附加值的建议针对针对“兼具社交和居住功能的中短期客群需求兼具社交和居住功能的中短期客群需求户型配置建议：公共空间建议、户内温泉设施户型配置建议：公共空间建议、户内温泉设施产品配置建议：双大堂、双温泉、中空内庭院、可开启天棚、产品配置建议：双大堂、双温泉、中空内庭院、可开启天棚、景观梯、立面设计景观梯、立面设计产品包装建议：统一精装修，赠送家私家电配饰，实现产品包装建议：统一精装修，赠送家私家电配饰，实现“拎包拎包即住即住效劳配套建议：提供全套酒店式物业效劳、车库系统等效劳配套建议：提供全套酒店式物业效劳、车库系统等户户 型型 配配 置置 建建 议议一、公共空间建议一、公共空间建议1 1、建议将本工程北侧的两个管理用房中的一间，更改、建议将本工程北侧的两个管理用房中的一间，更改为为“公共卫生间公共卫生间!(上图中的蓝色虚线圈所示上图中的蓝色虚线圈所示 2 2、建议将本工程南侧的公共卫生间，更改为、建议将本工程南侧的公共卫生间，更改为“办公用办公用房！房！上图中的红色虚线圈所示上图中的红色虚线圈所示 工程标准层平面图工程标准层平面图二、关于户内温泉设施二、关于户内温泉设施我司希望能够在中大户型中专门设置我司希望能够在中大户型中专门设置“温泉养生浴池温泉养生浴池 具体形式可为三角浴缸及配套设施具体形式可为三角浴缸及配套设施从而实现从而实现“户内温泉价值的最大化利用，并使之户内温泉价值的最大化利用，并使之成为提升本工程户型居住舒适度的关键因素！成为提升本工程户型居住舒适度的关键因素！产产 品品 配配 置置 建建 议议一、共一、共 享享 大大 堂堂无论从北京高档酒店式公寓的操作经验，还是我无论从北京高档酒店式公寓的操作经验，还是我司针对该类型产品的司针对该类型产品的市场调研，市场调研，“双挑空大堂为工程所赋予的尊贵双挑空大堂为工程所赋予的尊贵感、品质感及其身感、品质感及其身份象征意义，是无法估量的！份象征意义，是无法估量的！共享大堂共享大堂酒店酒店酒店式公寓酒店式公寓立面示意图立面示意图双挑空大堂设计双挑空大堂设计类类 似似 举举 例例 二、双二、双 温温 泉泉 配配 置置在汤泉工程的开发中，我们已经有了在汤泉工程的开发中，我们已经有了4000平米的温泉会所，平米的温泉会所，并且实现了并且实现了“温泉入户！温泉入户！对于新的产品我们期望有所突破对于新的产品我们期望有所突破 酒店式公寓作为具有明显酒店式公寓作为具有明显“投资性、奢侈性特征的更高端产品，投资性、奢侈性特征的更高端产品，需要需要“更高规格、更具特色、更具国际化品质更高规格、更具特色、更具国际化品质的体验式温泉类设施！的体验式温泉类设施！我们的建议是：我们的建议是：在首层底商设立具备世界一线品牌水平的温泉类健身会所在首层底商设立具备世界一线品牌水平的温泉类健身会所以温泉、水疗为主要特色，兼容各类健身设施。以温泉、水疗为主要特色，兼容各类健身设施。中国温泉旗舰品牌中国温泉旗舰品牌 御温泉御温泉值得借鉴的是：值得借鉴的是：具有具有“东方特色的效劳理念；东方特色的效劳理念；倡导倡导“经营健康的开展理念；经营健康的开展理念；将温泉作为将温泉作为“品牌，做成品牌，做成“文化；文化；中国温泉旗舰品牌中国温泉旗舰品牌 御温泉御温泉由此真正实现由此真正实现“户内户内+会所之双温泉配套体系，会所之双温泉配套体系，从而成为本工程从而成为本工程最具最具“品牌号召力和穿透力的品牌号召力和穿透力的优势之一！优势之一！三、中三、中 空空 内内 庭庭 院院 在三层以上为总面积847平米的中空内庭 院，可设置开敞式中央园林，自三层以上的公寓局部将环绕内庭院，形成景观带!建议将内庭院作为公寓局部的公共休闲区，内设咖啡厅、休闲茶座。可作为外来访客的等待区域，在表达完善配套服务的同时赢取一定利润。建议开发公司聘请专业设计院类类 似似 举举 例例四、可四、可 开开 启启 天天 棚棚 我司希望设立“可开启天棚的理由：利于阻挡风沙雨雪的常年侵蚀 利于为业主提供舒适、洁净、私密的生活环境 利于设立“访客等待和“中央花园区域建议开发公司聘请专业设计院五、观五、观 景景 梯梯 设设 计计 为更大限度发挥中空内庭院的景观资源，并进一步提升工程品质感，建议将位于本工程西南侧的电梯筒设计为“观景梯！五、观五、观 景景 梯梯 位位 置置内内 庭庭 院院观观 景景 梯梯 在现有立面设计根底上，在现有立面设计根底上，是否可以进一步加重是否可以进一步加重“宏伟感和宏伟感和“气势感！气势感！建议开发公司聘请专业设计公司建议开发公司聘请专业设计公司六、立六、立 面面 风风 格格产产 品品 包包 装装 建建 议议万豪万豪君天下的成功操作，君天下的成功操作，说明说明“A“A方案对于高档公寓产品的推广及销售具有方案对于高档公寓产品的推广及销售具有举足轻重之意义。举足轻重之意义。鉴于本工程“酒店式高档公寓的产品定位，为促使本工程赢取更高的利润回报，并尽可能实现更快的销售速度，我司建议本工程务必在尽可能短的时间内启动“A方案的相关工作。考虑到考虑到“A方案操作的成功经验，建议本工程继方案操作的成功经验，建议本工程继续采取续采取“统一标准的精装修配置：统一标准的精装修配置：一、统一、统 一一 精精 装装 修修 户型内部精装修：户型内部精装修：由于本工程的操作周期等硬性要求，本工程无法制作由于本工程的操作周期等硬性要求，本工程无法制作“实楼样板间，需尽快制作实楼样板间，需尽快制作“情景样板间。情景样板间。1 1、制作套数及面积分配：根据本工程推货量及销售、制作套数及面积分配：根据本工程推货量及销售实际需求，建议共制作实际需求，建议共制作 4 4 套样板间套样板间9090平米户型制作平米户型制作 2 2 套、套、40504050平米户型制作平米户型制作 2 2 套。套。2 2、制作标准：万豪工程的精装修标准为、制作标准：万豪工程的精装修标准为 800 800 元元/平平米，本工程应适当高于万豪工程标准，到达米，本工程应适当高于万豪工程标准，到达1000 1000 元元/平平米。米。公共区域精装修：公共区域精装修：电梯局部、走廊局部等公共区域的酒店化处理电梯局部、走廊局部等公共区域的酒店化处理柔软的地毯柔软的地毯艺术的壁纸艺术的壁纸柔和的暖光源柔和的暖光源优雅的背景音乐优雅的背景音乐类类 似似 举举 例例二、家私、家电及配饰的全套二、家私、家电及配饰的全套“赠送赠送参考标准：万豪工程的家具、家电局部标准为参考标准：万豪工程的家具、家电局部标准为400500400500元元/平米平米考虑到本工程在品质方面需进一步提升：考虑到本工程在品质方面需进一步提升：1 1、家私局部：采购价格为、家私局部：采购价格为400500400500元元/平米，伊力诺依，欧乐饰家平米，伊力诺依，欧乐饰家2 2、家电局部：采购价格为、家电局部：采购价格为200300200300元元/平米，菲利浦、松下等平米，菲利浦、松下等3 3、配饰局部：采购价格为、配饰局部：采购价格为100200100200元元/平米，含灯饰、布艺等平米，含灯饰、布艺等全套家电、家私及配饰的标准为：全套家电、家私及配饰的标准为：70010007001000元元/平米平米经过了经过了“精装修户内、公共精装修户内、公共+家私家私+家电家电+配配饰的全成品包装后，饰的全成品包装后，本工程真正实现本工程真正实现“拎包即住模式！拎包即住模式！本工程具备了本工程具备了“超越万豪的产品素质！超越万豪的产品素质！“工程推广具有了最坚实的产品根底！工程推广具有了最坚实的产品根底！服服 务务 配配 套套 建建 议议以下各类效劳设施需开发公以下各类效劳设施需开发公司尽快确定！司尽快确定！空调系统：空调系统：建议采用集中中央空调，分户控制，独立计量。建议采用集中中央空调，分户控制，独立计量。物业效劳系统：物业效劳系统：建议设立业主租赁效劳系统、空置效劳与单独取费标准、酒店建议设立业主租赁效劳系统、空置效劳与单独取费标准、酒店式效劳系统、划帐效劳系统、礼宾效劳系统、商务中心等。式效劳系统、划帐效劳系统、礼宾效劳系统、商务中心等。车库系统：车库系统：建议统一出入口，地下两个大堂酒店和公寓，独立进入。建议统一出入口，地下两个大堂酒店和公寓，独立进入。关于车库问题，建议开发公司提前测绘，如工程前期市场预关于车库问题，建议开发公司提前测绘，如工程前期市场预热良热良好，可与公寓产品一并销售好，可与公寓产品一并销售有了更高附加值的产品！有了更高附加值的产品！如何形成鲜明的市场形象？如何形成鲜明的市场形象？我们从哪里入手？我们从哪里入手？案案 名名案名是我们整盘营销推广的案名是我们整盘营销推广的“灵魂灵魂好的案名好的案名=成功的基石成功的基石品质感：天鹅湾品质感：天鹅湾区隔性：壹千栋区隔性：壹千栋记忆性：无双记忆性：无双联想性：联想性：CBDCBD总部公寓总部公寓延展性：财满街延展性：财满街案名筹划需要重视的五大元素：案名筹划需要重视的五大元素：联想性联想性记忆性记忆性延展性延展性本工程案名筹划最关键因素：本工程案名筹划最关键因素：著名电影?茜茜公主?曾给我们留下了美好而深刻的回忆。约瑟夫二世与茜茜公主也被树立为经典的“金童玉女形象。一部经久不衰的电影作品一部经久不衰的电影作品 茜茜公主的夏宫就叫“美泉宫，又名申布隆宫schnbrunn,位于奥地利维也纳西南部，相传1617年，马蒂亚斯皇帝在狩猎时，在狩猎馆附近发现了“美泉，即下令修建此宫殿，美名曰“美泉宫。据说在这里沐浴将会起到“美容健体的成效。它因规模宏大的宫殿、花木似锦的花园而闻名。一座承载着幸福与荣耀的宫殿一座承载着幸福与荣耀的宫殿 美伦美焕的宫殿正面，美伦美焕的宫殿正面，金碧辉煌的外墙显得格外引人注目。金碧辉煌的外墙显得格外引人注目。华美堂皇的内部装饰令人眼花缭乱，让人叹为观止。茜茜公主的雕像茜茜公主的雕像 海神喷泉海神喷泉 在碎石铺成的地面上，是一片片按几何学设计的，格局幽雅、精雕在碎石铺成的地面上，是一片片按几何学设计的，格局幽雅、精雕细琢的花坛和草坪。细琢的花坛和草坪。19961996年，年，美泉宫花园美泉宫花园已经被世界教科文组织纳已经被世界教科文组织纳入人类文化遗产名录。入人类文化遗产名录。欧洲最大的温室欧洲最大的温室 规模规模25002500平方米，玻璃建造，两层拱型结平方米，玻璃建造，两层拱型结构，气派十足，其中珍藏着热带地区的奇花异草。构，气派十足，其中珍藏着热带地区的奇花异草。这里是人间仙境、世外桃源！这里是人间仙境、世外桃源！这里是休闲养生的私密领地这里是休闲养生的私密领地!这里虽然奢华，但很有品味这里虽然奢华，但很有品味!这里可以让您和朋友实现工作与生活的自如转换！这里可以让您和朋友实现工作与生活的自如转换！以出世态度以出世态度享入世生活享入世生活所以，我们要说所以，我们要说美美 泉泉 宫宫汤泉逸墅三期西四环西四环私人酒店私人酒店温泉行宫温泉行宫主主 推推 案案 名名 案名阐述：1、关于建筑风格的形象延展 欧式古典风格建筑的“高贵、威严气质正与本工程的立面风格相契合！2、关于奢华内装的具象延展 美泉宫内部的奢华装修及精美配饰正与本工程的“A方案模式相契合！3、关于天然温泉的意向延展 因“美颜康体温泉而闻名的美泉宫正与本工程温泉卖点相契合！4、关于内庭院的气氛延展 美泉宫之“后花园及温室正与本工程“中空内庭院相契合！先在脑中勾画一个轮廓先在脑中勾画一个轮廓在京西龙脉之地，在京西龙脉之地，一群具有相当财富、拥有人脉根底、一群具有相当财富、拥有人脉根底、通过通过“娱乐娱乐+关系开展事业、具有投资意识的人或群体关系开展事业、具有投资意识的人或群体关关 于于 推推 广广 调调 性性 最关键因素在于：最关键因素在于：目标客群的目标客群的性格特征和爱好倾向性格特征和爱好倾向“贵而不俗贵而不俗+“品味气质兼具品味气质兼具+“藏而不露藏而不露 NAGANAGA上院上院 品质与形象的完美融合！品质与形象的完美融合！工程推广调性示意工程推广调性示意工程推广调性示意工程推广调性示意有了鲜明的市场形象！有了鲜明的市场形象！如何制造推广主线？如何制造推广主线？卖点体系思考卖点体系思考满足满足“社交社交+居住的经常性临时寓所居住的经常性临时寓所无论投资、还是自住，均为无论投资、还是自住，均为“即买即住即买即住全套五星级酒店式效劳体系全套五星级酒店式效劳体系以天然温泉为核心的双温泉配套体系以天然温泉为核心的双温泉配套体系形成工程推广贯穿思路形成工程推广贯穿思路北京西部北京西部首席私人温泉行宫首席私人温泉行宫七大生活模式七大生活模式 建筑篇：欧式古典主义建筑，首层架空至尊大堂建筑篇：欧式古典主义建筑，首层架空至尊大堂精装篇：国际大师独具匠心，多款特制化精装方精装篇：国际大师独具匠心，多款特制化精装方案挥洒挑选案挥洒挑选家私篇：高档品牌家私倾情馈赠家私篇：高档品牌家私倾情馈赠家电篇：国际名品电器标准配置家电篇：国际名品电器标准配置温泉篇：天然温泉入户，国际一线温泉健身会所温泉篇：天然温泉入户，国际一线温泉健身会所鼎力加盟鼎力加盟社交篇：国际知名餐饮娱乐设施精华荟萃社交篇：国际知名餐饮娱乐设施精华荟萃效劳篇：尽享五星级温泉酒店高端效劳效劳篇：尽享五星级温泉酒店高端效劳有了推广主线！有了推广主线！如何有效传播？如何有效传播？工程初期的形象树立及推广极为重要！工程初期的形象树立及推广极为重要！先行设立先行设立“工程周边围挡工程周边围挡 10 10米高的巨型围挡；米高的巨型围挡；进而抢占进而抢占“优势户外资源优势户外资源 西三环苏州桥沿线两侧户西三环苏州桥沿线两侧户外外 中关村海中关村海淀桥两侧户外；淀桥两侧户外；开盘前开盘前“出击权威报媒出击权威报媒 北青夹报性价比更优！。北青夹报性价比更优！。先先“户外后户外后“北青北青夹夹报报示示意意巨巨型型围围挡挡工程整盘在“搜房+焦点+新浪 的侧重性投放！工程中后期可根据推售情况增加“周边重点城市的网络投放！以搜房网为主网网 络络 覆覆 盖盖 工程进入中坚阶段：需要“定位导航，否那么“无的放矢！渠渠 道道 直直 投投PR PR 营营 销销潜在需求的深度挖掘潜在需求的深度挖掘本工程的投资客群具有本工程的投资客群具有“经常性公务旅行的特征，经常性公务旅行的特征，?中国之翼中国之翼?和和?中国民航报中国民航报?作为国航的主力平面媒体，作为国航的主力平面媒体，具有具有“性价比高、直接打击的优势性价比高、直接打击的优势!渠道直投渠道直投1 1、空、空 中中 制制 导导在我司其他工程推广中屡试不爽的在我司其他工程推广中屡试不爽的“老客户短信邀约模式老客户短信邀约模式CRM对本工程依然适用！对本工程依然适用！渠道直投渠道直投2 2、老、老 客客 户户 平平 台台 3030个省级驻京办，个省级驻京办，500500个地市级驻京办个地市级驻京办50005000个中关村科技型企业个中关村科技型企业针对他们的针对他们的“工程资讯直投工程资讯直投对本工程的持续畅销至关重要！对本工程的持续畅销至关重要！渠道直投渠道直投3 3、专、专 向向 直直 投投 潜在需求的深度挖掘潜在需求的深度挖掘1 1、从企业内部挖掘：、从企业内部挖掘：企业的外联招待企业的外联招待均由固定部门负责。如：人力资源部、公关部、均由固定部门负责。如：人力资源部、公关部、或或行政部等，力求从公主坟、中关村等商圈的写字楼及商业客户入手，行政部等，力求从公主坟、中关村等商圈的写字楼及商业客户入手，直击关键部门，挖掘有效需求。直击关键部门，挖掘有效需求。同时，通过同时，通过分众、聚众分众、聚众等楼宇视频途径亦可吸引有效商务客群！等楼宇视频途径亦可吸引有效商务客群！2 2、从竞争资源挖掘：、从竞争资源挖掘：星级酒店和旅行社的商务部或市场部均掌握着星级酒店和旅行社的商务部或市场部均掌握着一局部具有商务属一局部具有商务属性的客户资源，通过一定形式的合作，促成客户资性的客户资源，通过一定形式的合作，促成客户资源的共享，也是有效源的共享，也是有效途径的尝试。途径的尝试。同时，也可在重点酒店和旅行社举行工程展示同时，也可在重点酒店和旅行社举行工程展示活动或定期发放项活动或定期发放项目资料！目资料！潜在需求的深度挖掘潜在需求的深度挖掘潜在需求的深度挖掘潜在需求的深度挖掘酒店、旅行社企业客户销售部、商务部、市场部行政部、人资部、公关部主动出击，行销意识主动出击，行销意识实现有效需求的最大化释放实现有效需求的最大化释放1 1、外地巡展：、外地巡展：鉴于具有北京业务的商贸类公司将作为本鉴于具有北京业务的商贸类公司将作为本工程的主力客群之一，北京周边重点城市工程的主力客群之一，北京周边重点城市(山西山西太原、大同等的工程巡展对于工程的持续销售太原、大同等的工程巡展对于工程的持续销售具有重要意义具有重要意义!PR PR 营营 销销2 2、开发公司优势资源的充分运用、开发公司优势资源的充分运用操作建议：操作建议：凡购置酒店式公寓的业主可获得开发公司旗下凡购置酒店式公寓的业主可获得开发公司旗下“第六第六俱乐部的俱乐部的VIP年卡一张年卡一张PR PR 营营 销销真正实现了工程与客户的真正实现了工程与客户的“点对点沟通！点对点沟通！找对了传播途径！找对了传播途径！开盘时机的把握？开盘时机的把握？开发公司在营销方面有两个要求：本工程公寓+商业预期实现5个亿销售额！希望在06年内开盘销售！对前置条件的正确判断对前置条件的正确判断由于酒店式公寓的目标客群历来更注重由于酒店式公寓的目标客群历来更注重“所见即所得；所见即所得；由于我们产品的区域性限制，使得我们需要由于我们产品的区域性限制，使得我们需要“样板间作为工程前期样板间作为工程前期 邀约客户到访的最主要理由。邀约客户到访的最主要理由。对前置条件的正确判断对前置条件的正确判断样板间的成品时间对工程的正式推盘关系重大！考虑到相关的工程进度，包括样板间的土建、精装修以及“A方案配备等环节预计预计12月中旬前后，本工程月中旬前后，本工程4套样板间能够具备开放条件，套样板间能够具备开放条件，工程将进入到正式推售期！工程将进入到正式推售期！我们的目标：我们的目标：12个月到达个月到达95%对于本工程的价格，我司认为需要通过以下两方面才能确定：对于本工程的价格，我司认为需要通过以下两方面才能确定：1、根据最新同类型工程的推售状况：、根据最新同类型工程的推售状况：艾瑟顿公寓，最新中关村核心酒店式公寓，艾瑟顿公寓，最新中关村核心酒店式公寓，10月开盘月开盘 “见机行事！见机行事！2、根据本工程、根据本工程“A方案的采购价格：方案的采购价格：由由“采购价格适当确定采购价格适当确定“外宣价格！外宣价格！关关 于于 价价 格格初步预计：初步预计：13000150001300015000元元/平米平米市场总结篇：由于区位限制，传统营销不具优势，我们需要突破！市场总结篇：由于区位限制，传统营销不具优势，我们需要突破！客群定位篇：驻京办、中关村私企首脑和高管，局部投资者客群定位篇：驻京办、中关村私企首脑和高管，局部投资者产品塑造篇：欧式建筑产品塑造篇：欧式建筑共享大堂共享大堂特色中庭特色中庭中小精致户型中小精致户型 打造打造“中国特色的温泉化综合健身效劳中国特色的温泉化综合健身效劳市场形象篇：市场形象篇：美美 泉泉 宫宫 各各 篇篇 核核 心心 内内 容容 总总 结结推盘主线篇：推盘主线篇：北京西部北京西部首席私人温泉行宫首席私人温泉行宫七大生活模式七大生活模式推盘手段篇：重点户外、报媒推盘手段篇：重点户外、报媒/专业网络专业网络/直销渠道直销渠道 潜在需求潜在需求/PR营销营销 推盘节奏篇：推盘节奏篇：12个月到达个月到达95%，推广费，推广费2，样板间是根底，样板间是根底，渠道与推渠道与推 货互动货互动各各 篇篇 核核 心心 内内 容容 总总 结结汇汇 报报 结结 束束感感 谢谢 德德 润润