廊坊新朝阳二期项目打印稿

会计学1廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿三大功能板块构成三大功能板块构成功能板块复合化综合商业居住酒店业态国际名店城时尚女人坊儿童主题商城电影城娱乐动漫城汽车展厅高层住宅快捷酒店兼具商务、办公（酒店四星级装修标准）主题特征先进的业态和经营模式注入情景休闲理念，形成景商互融的独特环境，营造顶级交流空间和氛围城市中心的全景生活社区“海文化”PART5 项目整体定位第1页/共50页建筑主题建议建筑主题建议海洋主题海洋主题建筑表现方法建筑表现方法pp 色彩色彩在空间上以蓝、白两种主色调相互交错，白的清冷和蓝的幽在空间上以蓝、白两种主色调相互交错，白的清冷和蓝的幽深表现海洋的深表现海洋的,一种波浪的清透感和水的湛蓝感一种波浪的清透感和水的湛蓝感;pp 线条线条空间线条以波浪型或贝壳纹理为表现空间线条以波浪型或贝壳纹理为表现;pp 小品小品帆船、滑板帆船、滑板,在地面、墙面、地下、墙下放置海洋生物贝壳、在地面、墙面、地下、墙下放置海洋生物贝壳、珊瑚等真正的实体或艺术品珊瑚等真正的实体或艺术品;pp 装饰装饰地面局部铺上蓝色透明钢化玻璃，下面铺上白色的细沙和鹅地面局部铺上蓝色透明钢化玻璃，下面铺上白色的细沙和鹅卵石，撒上贝壳、海星、海螺，美丽的沙滩便珍藏在这里了卵石，撒上贝壳、海星、海螺，美丽的沙滩便珍藏在这里了,地面铺装地面铺装材料采用装饰混凝土，压印海洋生物印记；材料采用装饰混凝土，压印海洋生物印记；pp 植物植物体现地中海海洋热带气候体现地中海海洋热带气候 PART5 项目整体定位商业定位第2页/共50页业态定位业态定位根据Lifestyle MallLifestyle Mall的商业定位确定本项目的业态组合为特色商业特色商业+休闲娱乐休闲娱乐+特色餐饮特色餐饮+零售零售PART5 项目整体定位商业定位接下来要解决的是接下来要解决的是p 商业体量的确定p 主力业态的选择p 各种业态在项目中的规模比例p 各种业态在项目中的分布第3页/共50页项目商业级别：根据各商业级别的基本指标，结合本项目的基本条件，确定本项目项目商业级别：根据各商业级别的基本指标，结合本项目的基本条件，确定本项目属于属于城市级商业城市级商业，进而确定项目的基本业态与规模需求。，进而确定项目的基本业态与规模需求。商业级别城市级商业区域性商业社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上3.6-18万 9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民人均商业面积（按辐射人口计算）0.3-0.50.5-0.80.8-11-1.5商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺PART5 项目整体定位商业定位第4页/共50页本身商业级别本身商业级别外在市场因素外在市场因素p 根据项目地块所处的商圈等级、本项目确定的商业级别、辐射人口所需商业面积，现有市场商业容量及未来市场状况，确定本项目商业体量应该在20-30万平方米之间。项目体量分析综合内外因素，本项目商业体量可定位于20-25万平方米左右。PART5 项目整体定位商业定位p 未来5-8年，廊坊市中心人口预计可达118万左右，按照50%的市场渗透率，人均消费支出2000元/年计算（参考2010年廊坊城镇居民食品、服装、娱乐等消费指标），则消费支出合计12亿元。按照保本营业额5000万元/万平米计算，则计算出本项目可支撑24万平米的商业面积。+第5页/共50页本项目业态比例建议本项目业态比例建议最高最低其次最小零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表眼镜、通信最大特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大型主力店：百货公司、超市、影院次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心由于大型百货、超市、餐饮、休闲娱乐业态的租金比较低，因此不建议在项目中设置过多的该类业态。建议零售业态占到50%，餐饮、休闲、娱乐各占10-20%。总结得出商业业态承租面积及租金承受力规律模型如下：PART5 项目整体定位商业定位第6页/共50页A、集中商业店铺面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积()配套8-1012-15平层80200独立上下水B、住宅底商C、主力业态面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积()46812一托二60140PART5 项目整体定位商业定位业态面积（）电影院4000儿童体验城（比如世界、小人国）10000动漫电玩城2000滑冰场2000迪卡侬5000由目标业态建筑指标确定产品定位由目标业态建筑指标确定产品定位第7页/共50页展现给客户的住宅形象展现给客户的住宅形象首席首席首席首席体现项目高档次和在体现项目高档次和在廊坊的地位廊坊的地位中央中央中央中央位于廊坊中心区域，位于廊坊中心区域，最后的城市绝版地段最后的城市绝版地段城市生活典范城市生活典范城市生活典范城市生活典范通过对通过对商业的打造，充分发挥居商业的打造，充分发挥居住价值，以及自身产品的住价值，以及自身产品的打磨，建立廊坊市新的高打磨，建立廊坊市新的高档住宅标准档住宅标准 城市中央首席生活典范社区城市中央首席生活典范社区 廊坊市城市化生活的引领者廊坊市城市化生活的引领者PART5 项目整体定位住宅定位第8页/共50页住宅产品及户型定位建议住宅产品及户型定位建议产品形式户型面积梯户比p以板式高层产品为主，为做足容积率和考虑回迁因素，并要做少量塔楼p为保证中高端客户需求，主要采用一梯二户设计，塔楼采用二梯八户设计p本项目大户型尺度要对应市场畅销户型，而基于项目条件、销售要求及市场现p状，因此不建议开发四居以上的大面积户型产品；p为保证销售速度，项目户型要适当缩小，以便控制总价，但要保证采光、通风p不影响居住舒适度。PART5 项目整体定位住宅定位第9页/共50页本案住宅建筑定义：以挺拔、大气的高层板楼为主，搭配简洁、稳重、典雅的新古典主本案住宅建筑定义：以挺拔、大气的高层板楼为主，搭配简洁、稳重、典雅的新古典主义风格亮相，在造型设计上不是仿古，也不是复古，而是追求神似，用简化的手法、现义风格亮相，在造型设计上不是仿古，也不是复古，而是追求神似，用简化的手法、现代的材料和加工技术去追求传统式样的大致轮廓特征。代的材料和加工技术去追求传统式样的大致轮廓特征。建筑形象建议第10页/共50页建筑形象建议公寓建筑形象应时尚新颖，体现挺拔、简洁、俊朗的形象，充分体现城市至高点的气势pp临爱民道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造临爱民道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的城市富有品质感的城市届面，给人先入为主的品质感；届面，给人先入为主的品质感；pp强调竖向线条的打造，强调竖向线条的打造，体现现代化的都市感体现现代化的都市感。pp色系可采用反映海洋风情的色系可采用反映海洋风情的“蓝白色系蓝白色系”，底部商业和上层住宅统一建筑形，底部商业和上层住宅统一建筑形象，共同构建现代化的项目形象。象，共同构建现代化的项目形象。第11页/共50页项目户型建议项目户型建议产品编号主力户型主力面积（）产品价值对应客群一房一室一厅(局部一室半)60-70快速销售、稳定回款投资客群、刚性客群二房二室二厅80-90快速销售、稳定回款刚性客群二室二厅90-100快速销售、稳定回款刚性客群三房三室二厅120-130快速销售、稳定回款 首次改善置业客群三室二厅130-140实现高利润、树立形象二次改善置业客群PART5 项目整体定位住宅定位第12页/共50页建议本项目酒店部分定位为商务型经济建议本项目酒店部分定位为商务型经济(快捷快捷)酒店，既可满足廊坊城市特征，又能满酒店，既可满足廊坊城市特征，又能满足项目总体量及各部分分配，本项目酒店建筑面积确定在足项目总体量及各部分分配，本项目酒店建筑面积确定在10000平方米左右，其余部分可作为办公自用，其余部分可作为办公自用PART5 项目整体定位酒店定位定位快捷酒店（星级装修）兼具商务、办公建筑面积10000平方米面积套内面积30平方米套数250-300间合作方式建议与品牌连锁酒店合作，毛坯交楼，长期租赁办公自用为主（余量可租赁）第13页/共50页户型分布原则户型分布原则实现项目整体价值最大化实现项目整体价值最大化二期产品作用占比排布原则一居60 经济型产品10%不占用社区优质资源，根据设计需求，安排在相对边缘位置，保证社区资源最佳利用二居8090经济型产品20%不占用社区优质资源，根据设计需求，安排在相对边缘位置，保证社区资源最佳利用二居90100 三居120130主流产品50%占用部分优质资源，私密性较高三居130140舒适型产品20%排布在社区核心位置，保证舒适度及私密性好，最大化占有景观资源。户型设计建议第14页/共50页规划方案：集中商业规划方案：集中商业+住宅住宅+快捷酒店快捷酒店一期商业（已建）二期住宅（拟建）二期商业综合体（拟建）快捷酒店整体规划方案第15页/共50页规划方案一（容积率：3.5）规划平面及主要经济技术指标 项 目数 值规划总用地面积133024.76总建筑面积723788.48地上总建筑面积460509.11 其中：住宅建筑面积109470 公寓建筑面积 83842.56酒店（办公）建筑面积38102.4 综合商业建筑面积220595.79住宅商铺建筑面积8498.36地下总建筑面积263279.37其中综合商业面积63441.42商业停车场152712.3 住宅停车场47125.65居住户数2124绿地率30%容积率3.5建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165 地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案第16页/共50页规划方案一之鸟瞰示意整体规划方案第17页/共50页方案一方案一：容积率容积率容积率容积率3.53.5方案：总占地为方案：总占地为方案：总占地为方案：总占地为13.313.3万平米，总建面积万平米，总建面积万平米，总建面积万平米，总建面积70.8570.85万平米（含地下），其中销万平米（含地下），其中销万平米（含地下），其中销万平米（含地下），其中销售面积为售面积为售面积为售面积为43.443.4万平方米、持有面积万平方米、持有面积万平方米、持有面积万平方米、持有面积27.527.5万平方米万平方米万平方米万平方米各业态指标汇总：地块指标地块指标数值数值地块指标地块指标数值数值规划总用地面积13.3万销售面积434，004总建筑面积70.85万持有面积 274，522 容积率3.5地块指标基本情况：PART6 物业发展建议及经济测算经济测算总建筑面积总建筑面积(平方米平方米)租售策略租售策略地上总建筑面积地上总建筑面积其中商品住宅109,470 销售高层小户型公寓83,843 销售住宅底商8,085 销售集中商业（销售）60,690 销售集中商业（出租）146,675 持有快捷酒店10,000 持有办公物业28,102 持有地下总建筑面积地下总建筑面积其中商业地下一层（商铺）63,441 销售商业地下二、三层（车库）89,745 持有住宅地下一、二层（车库）108,475 销售合计708,527 地上面积合计446,865 地下面积合计261,661 第18页/共50页商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺（3F）商品住宅商品住宅商品住宅（30F）商铺（2F)楼间距：130m楼间距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m84m18m18m30m87m80m商铺进深：12m124m101m65m68m工行PART6 物业发展建议及经济测算经济测算方案一尺寸分布：方案一尺寸分布：容积率容积率=3.5=3.5第19页/共50页PART6 方案一投资估算项目 单价(元/)面积（）总金额（万元）备注一、直接成本 8,836 5,585 395,732 (一)、土地成本 1,820 1,160 82,194 1、土地出让金 1,786 446,865 79,800 按照400万元/亩计算 2、土地契税 34 2,394(二)、开发前期费 350 221 15,640 1.七通一平费 -假设本块土地竞拍时已为七通一平2.设计费 50 446,865 2,234 3.大市政配套 280 446,865 12,512 4.公共建筑配套费 -446,865 -5.勘察审图招投标等费用 20 446,865 894(三)、建安成本 6,116 446,865 273,320 商品住宅 2,500 109,470 27,368 高层小户型公寓 2,500 83,843 20,961 带精装，装修费见3.精装修住宅底商 3,000 8,085 2,426 集中商业（销售）2,800 60,690 16,993 集中商业（出租）2,800 146,675 41,069 快捷酒店 2,500 10,000 2,500 毛坯交房办公物业 2,500 28,102 7,026 毛坯交房商业地下一层（商铺）4,000 63,441 25,377 商业地下二、三层（车库）3,500 89,745 31,411 住宅地下一、二层（车库）3,500 108,475 37,966 2.设备及安装 250 446,865 17,713 3.精装修 600 83,843 42,512 小户型公寓600元/，其他以毛坯形式交房4.售楼处建安（永久建筑）-446,865 -不另设售楼处(四)、红线内市政工程费 300 446,865 13,406 小配套(五)、环境及配套设施费 250 446,865 11,172 道路及绿化工程二、间接成本 1,945 1,227 86,911(六)、管理费用 95 60 4,245 1.监理费、招投标、检验测试等费用 15 446,865 670 2.项目公司工资、福利、办公费等 60 446,865 2,681 3.延期交房补偿、物业维修等 20 446,865 894(七)、财务费用 442 446,865 19,733 贷款金额按照投资总额的65%计算,贷款3年，年利率6.1%(八)、销售费用 331 446,865 14,799 销售收入的2.5%(九)、营业税及附加 874 446,865 39,069 1.营业税金及附加742 446,865 33,150 销售收入的5.6%2.土地增值税132 446,865 5,920 按销售收入的1%预征(十)、不可预见费 203 446,865 9,064（三）+（四）+（五）+（六）3%三、总成本 6,812 482,642 四、销售收入 591,962 商品住宅 10,000 109,470 109,470 高层小户型公寓 11,000 83,843 92,227 对外宣传：1000元装修标准住宅底商 40,000 8,085 32,341 集中商业（销售）40,000 60,690 242,761 集中商业销售部分集中商业（出租）146,675 快捷酒店 10,000 办公物业 28,102 自用商业地下一层（商铺）15,000 63,441 95,162 商业地下二、三层（车库）-2,165 2165个车位左右住宅地下一、二层（车库）100,000 2,000 20,000 2000个车位左右五、税前利润 109,319 六、所得税 27,330 按照财务口径进行，25%七、税后利润 81,989 第20页/共50页方案一财务评价p 项目总成本：48.26亿元，税后利润8.20亿元，成本净利润16.99%。p 项目总体收益水平良好，项目建成后仍将获得高达价值16.6亿元的物业。方案一：前期投入总成本方案一：前期投入总成本48.2648.26亿元，建成销售后盈利亿元，建成销售后盈利8.28.2亿元，其中持有部分未来运营收入估算在亿元，其中持有部分未来运营收入估算在16.616.6亿元。亿元。PART6 方案一财务指标分析金额（万元）项目总成本482642 项目总投资（不含税、费用、利息）409041 自有资金196591 银行贷款212451 销售收入591962 税前利润109319 税后利润81989 投资利润率指标投资毛利率26.73%投资净利率20.04%投资利润率指标成本毛利率22.65%成本净利率16.99%持有物业类型 持有物业面积(平方米、个)收益预估（万元）备注 持有集中商业面积（平方米）146,675 137,574 2元/天*，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米）10,000 2,441 200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米）28,102 15,815 1.2元/天*商业地下二、三层（车库）2,165 9,731 350元/月*个第21页/共50页规划方案二（容积率：3.6）规划平面及主要经济技术指标 项 目数 值规划总用地面积133024.76总建筑面积739388.11地上总建筑面积476109.54 其中：住宅建筑面积109470 公寓建筑面积 99442.56酒店（办公）建筑面积38102.4 综合商业建筑面积220595.79住宅商铺建筑面积8498.36地下总建筑面积263279.37其中综合商业面积63441.42商业停车场152712.3 住宅停车场47125.65居住户数2332绿地率30%容积率3.6建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165 地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案第22页/共50页方案二方案二方案二方案二容积率容积率容积率容积率3.63.6方案：总占地为方案：总占地为方案：总占地为方案：总占地为13.313.3万平米，总建面积万平米，总建面积万平米，总建面积万平米，总建面积72.4172.41万平米（含地下），其万平米（含地下），其万平米（含地下），其万平米（含地下），其中销售面积中销售面积中销售面积中销售面积4545万平方米、持有面积万平方米、持有面积万平方米、持有面积万平方米、持有面积27.427.4万平方米万平方米万平方米万平方米各业态指标汇总：地块指标地块指标数值数值地块指标地块指标数值数值规划总用地面积13.3万销售面积449,604 总建筑面积72.41万持有面积274,522 容积率3.6地块指标基本情况：PART6 物业发展建议及经济测算经济测算总建筑面积总建筑面积(平方米平方米)租售策略租售策略地上总建筑面积地上总建筑面积其中商品住宅109,470 销售高层小户型公寓99,443 销售住宅底商8,085 销售集中商业（销售）60,690 销售集中商业（出租）146,675 出租快捷酒店10,000 持有办公物业28,102 持有地下总建筑面积地下总建筑面积其中商业地下一层（商铺）63,441 销售商业地下二、三层（车库）89,745 持有住宅地下一、二层（车库）108,475 销售合计合计724,127 地上面积合计地上面积合计462,465 地下面积合计地下面积合计261,661 第23页/共50页规划方案二之鸟瞰示意整体规划方案第24页/共50页商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺商品住宅PART6 物业发展建议及经济测算经济测算商品住宅商品住宅楼间距：130m楼间距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m84m18m18m30m87m80m商铺进深：12m124m101m65m68m工行方案二尺寸分布：方案二尺寸分布：容积率容积率=3.6=3.6第25页/共50页PART6 方案二投资估算项目项目 单价单价(元元/)面积（）面积（）总金额（万元）总金额（万元）备注备注一、直接成本 8,682 5,557 402,362 (一)、土地成本 1,759 1,135 82,194 1、土地出让金 1,726 462,465 79,800 按照400万元/亩计算 2、土地契税 33 2,394(二)、开发前期费 350 224 16,186 1.七通一平费 -假设本块土地竞拍时已为七通一平2.设计费 50 462,465 2,312 3.大市政配套 280 462,465 12,949 4.公共建筑配套费 -462,465 -5.勘察审图招投标等费用 20 462,465 925(三)、建安成本 6,023 462,465 278,546 商品住宅 2,500 109,470 27,368 高层小户型公寓 2,500 99,443 24,861 带精装，装修费见3.精装修住宅底商 3,000 8,085 2,426 集中商业（销售）2,800 60,690 16,993 集中商业（出租）2,800 146,675 41,069 快捷酒店 2,500 10,000 2,500 毛坯交房办公物业 2,500 28,102 7,026 毛坯交房商业地下一层（商铺）4,000 63,441 25,377 商业地下二、三层（车库）3,500 89,745 31,411 住宅地下一、二层（车库）3,500 108,475 37,966 2.设备及安装 250 462,465 18,103 3.精装修 600 99,443 43,448 小户型公寓600元/，其他以毛坯形式交房4.售楼处建安（永久建筑）-462,465 -不另设售楼处(四)、红线内市政工程费 300 462,465 13,874 小配套(五)、环境及配套设施费 250 462,465 11,562 道路及绿化工程二、间接成本 1,929 1,232 89,228(六)、管理费用 95 61 4,393 1.监理费、招投标、检验测试等费用 15 462,465 694 2.项目公司工资、福利、办公费等 60 462,465 2,775 3.延期交房补偿、物业维修等 20 462,465 925(七)、财务费用 436 462,465 20,153 贷款金额按照投资总额的65%计算,贷款3年，年利率6.1%(八)、销售费用 329 462,465 15,228 销售收入的2.5%(九)、营业税及附加 869 462,465 40,202 1.营业税金及附加738 462,465 34,111 销售收入的5.6%2.土地增值税132 462,465 6,091 按销售收入的1%预征(十)、不可预见费 200 462,465 9,251（三）+（四）+（五）+（六）3%三、总成本 6,789 491,590 四、销售收入 609,122 商品住宅 10,000 109,470 109,470 高层小户型公寓 11,000 99,443 109,387 对外宣传：1000元装修标准住宅底商 40,000 8,085 32,341 集中商业（销售）40,000 60,690 242,761 集中商业销售部分集中商业（出租）146,675 快捷酒店 10,000 办公物业 28,102 自用商业地下一层（商铺）15,000 63,441 95,162 商业地下二、三层（车库）-2,165 2165个车位左右住宅地下一、二层（车库）100,000 2,000 20,000 2000个车位左右五、税前利润 117,532 六、所得税 29,383 按照财务口径进行，25%七、税后利润七、税后利润 88,149 第26页/共50页方案二财务评价p 项目总成本：49.16亿元，税后利润8.8亿元，成本净利润17.93%。p 项目总体收益水平良好，项目建成后仍将获得高达价值16.6亿元的物业。方案二：前期投入总成本方案二：前期投入总成本49.1649.16亿元，建成销售后盈利亿元，建成销售后盈利8.88.8亿元，其中持有部分未来运营收入估算在亿元，其中持有部分未来运营收入估算在16.6 16.6 亿元。亿元。PART6 方案二财务指标分析金额（万元）金额（万元）项目总成本491590 项目总投资（不含税、费用、利息）416006 自有资金199028 银行贷款216978 销售收入609122 税前利润117532 税后利润88149 投资利润率投资利润率指标指标投资毛利率28.25%投资净利率21.19%投资利润率投资利润率指标指标成本毛利率23.91%成本净利率17.93%持有物业类型持有物业类型 持有物业面积持有物业面积(平方米、个平方米、个)收益预估收益预估（万元）（万元）备注备注 持有集中商业面积（平方米）146,675 137,574 2元/天*，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米）10,000 2,441 200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米）28,102 15,815 1.2元/天*商业地下二、三层（车库）2,165 9,731 350元/月*个第27页/共50页规划方案三（容积率：3.8）规划平面及主要经济技术指标 项 目数 值规划总用地面积133024.76总建筑面积767871.15地上总建筑面积504592.15 其中：住宅建筑面积109470 公寓建筑面积 127925.6酒店（办公）建筑面积38102.4 综合商业建筑面积220595.79住宅商铺建筑面积8498.36地下总建筑面积263279.37其中综合商业面积63441.42商业停车场152712.3 住宅停车场47125.65居住户数2548绿地率30%容积率3.8建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165 地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案第28页/共50页方案三方案三方案三方案三容积率容积率容积率容积率3.83.8方案：总占地为方案：总占地为方案：总占地为方案：总占地为13.313.3万平米，总建面积万平米，总建面积万平米，总建面积万平米，总建面积75.375.3万平米（含地下），其万平米（含地下），其万平米（含地下），其万平米（含地下），其中销售面积中销售面积中销售面积中销售面积47.847.8万平方米、持有面积万平方米、持有面积万平方米、持有面积万平方米、持有面积27.427.4万平方米万平方米万平方米万平方米各业态指标汇总：地块指标地块指标数值数值地块指标地块指标数值数值规划总用地面积13.3万销售面积478,087 总建筑面积75.3万持有面积274,522 容积率3.8地块指标基本情况：PART6 物业发展建议及经济测算经济测算总建筑面积总建筑面积(平方米平方米)租售策略租售策略地上总建筑面积地上总建筑面积其中商品住宅109,470 销售高层小户型公寓127,926 销售住宅底商8,085 销售集中商业（销售）60,690 销售集中商业（出租）146,675 持有出租快捷酒店10,000 持有办公物业28,102 持有地下总建筑面积地下总建筑面积其中商业地下一层（商铺）63,441 销售商业地下二、三层（车库）89,745 持有出租住宅地下一、二层（车库）108,475 销售合计合计752,609 地上面积合计490,948 地下面积合计261,661 第29页/共50页规划方案三之鸟瞰示意整体规划方案第30页/共50页商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺（3F）商品住宅PART6 物业发展建议及经济测算经济测算商品住宅商品住宅（30F）商铺（2F)楼间距：130m楼间距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m方案三尺寸分布：方案三尺寸分布：容积率容积率=3.8=3.884m18m18m30m87m80m商铺进深：12m124m101m65m68m工行第31页/共50页PART6 方案三投资估算项目项目 单价单价(元元/)面积（）面积（）总金额（万元）总金额（万元）备注备注一、直接成本 8,425 5,507 414,467 (一)、土地成本 1,657 1,092 82,194 1、土地出让金 1,625 490,948 79,800 按照400万元/亩计算 2、土地契税 32 2,394(二)、开发前期费 350 228 17,183 1.七通一平费 -假设本块土地竞拍时已为七通一平2.设计费 50 490,948 2,455 3.大市政配套 280 490,948 13,747 4.公共建筑配套费 -490,948 -5.勘察审图招投标等费用 20 490,948 982(三)、建安成本 5,868 490,948 288,087 商品住宅 2,500 109,470 27,368 高层小户型公寓 2,500 127,926 31,981 带精装，装修费见3.精装修住宅底商 3,000 8,085 2,426 集中商业（销售）2,800 60,690 16,993 集中商业（出租）2,800 146,675 41,069 快捷酒店 2,500 10,000 2,500 毛坯交房办公物业 2,500 28,102 7,026 毛坯交房商业地下一层（商铺）4,000 63,441 25,377 商业地下二、三层（车库）3,500 89,745 31,411 住宅地下一、二层（车库）3,500 108,475 37,966 2.设备及安装 250 490,948 18,815 3.精装修 600 127,926 45,157 小户型公寓600元/，其他以毛坯形式交房4.售楼处建安（永久建筑）-490,948 -不另设售楼处(四)、红线内市政工程费 300 490,948 14,728 小配套(五)、环境及配套设施费 250 490,948 12,274 道路及绿化工程二、间接成本 1,904 1,242 93,459(六)、管理费用 95 62 4,664 1.监理费、招投标、检验测试等费用 15 490,948 736 2.项目公司工资、福利、办公费等 60 490,948 2,946 3.延期交房补偿、物业维修等 20 490,948 982(七)、财务费用 426 490,948 20,921 贷款金额按照投资总额的65%计算,贷款3年，年利率6.1%(八)、销售费用 326 490,948 16,011 销售收入的2.5%(九)、营业税及附加 861 490,948 42,270 1.营业税金及附加731 490,948 35,865 销售收入的5.6%2.土地增值税130 490,948 6,405 按销售收入的1%预征(十)、不可预见费 195 490,948 9,593（三）+（四）+（五）+（六）3%三、总成本 6,749 507,926 四、销售收入 640,451 商品住宅 10,000 109,470 109,470 高层小户型公寓 11,000 127,926 140,718 对外宣传：1000元装修标准住宅底商 40,000 8,085 32,340 集中商业（销售）40,000 60,690 242,761 集中商业销售部分集中商业（出租）146,675 快捷酒店 10,000 办公物业 28,102 自用商业地下一层（商铺）15,000 63,441 95,162 商业地下二、三层（车库）-2,165 2165个车位左右住宅地下一、二层（车库）100,000 2,000 20,000 2000个车位左右五、税前利润 132,526 六、所得税 33,131 按照财务口径进行，25%七、税后利润七、税后利润 99,394 第32页/共50页34方案三 财务评价p 项目总成本：50.79亿元，税后利润9.94亿元，成本净利润23.2%。p 项目总体收益水平良好，项目建成后仍将获得高达价值16.6亿元的物业。方案三：前期投入总成本方案三：前期投入总成本50.7950.79亿元，建成销售后盈利亿元，建成销售后盈利9.949.94亿元，其中持有部分未来运营收入估算在亿元，其中持有部分未来运营收入估算在16.6 16.6 亿元。亿元。PART6 方案三财务指标分析金额（万元）金额（万元）项目总成本507926 项目总投资（不含税、费用、利息）428723 自有资金203479 银行贷款225244 销售收入640451 税前利润132526 税后利润99394 投资利润率投资利润率指标指标投资毛利率30.91%投资净利率23.18%投资利润率投资利润率指标指标成本毛利率26.09%成本净利率19.57%持有物业类型持有物业类型 持有物业面积持有物业面积(平方米、个平方米、个)收益预估收益预估（万元）（万元）备注备注 持有集中商业面积（平方米）146,675 137,574 2元/天*，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米）10,000 2,441 200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米）28,102 15,815 1.2元/天*商业地下二、三层（车库）2,165 9,731 350元/月*个第33页/共50页方案一 3.5容积率方案二 3.6容积率方案三 3.8容积率项目初期投资收益及项目总成本（万元）482642 491590 507926 销售收入（万元）591962 609122 640451 税前利润（万元）109319 117532 132526 税后利润（万元）81989 88149 99394 利润指标成本毛利率（%）22.65%23.91%26.09%成本净利率（%）16.99%17.93%19.57%三套方案对比分析三套方案对比分析PART6 物业发展建议及经济测算经济测算p 三套方案都表明项目总体收益水平良好，且项目建成后都可获得高达价值16.6亿元的持有物业。第34页/共50页自持销售（住宅和公寓）销售（住宅底商、外街+内街一、二层）工商银行工商银行集中商业：外街（一托二形式），内街一、二层以及住宅底商均销售，三、四层及局部五层为开发商自持；住宅和公寓：全部销售；酒店和办公楼：开发商持有PART6 物业发展建议及经济测算租售模式建议第35页/共50页价格预测价格预测价格预测价格预测住宅、商业部分价格预测住宅、商业部分价格预测住宅、商业部分价格预测住宅、商业部分价格预测物业类型售价（元/平米）住宅10000集中商业28000商业街35000住宅底商25000说明：本项目住宅价格取值：p从项目市场定位出发，取值应符合市场平台水平；p参考周边项目价格及近期廊坊市场整体表现，本项目住宅上市时，预计市场价格将有进一步的提升，住宅均价定位为10000元/；本项目商业价格取值：p项目处于廊坊市中心核心地段，商业价值高，可参考同类型、同档次在售商业项目较少。p本案主要参照万达广场商业价格；住宅底商价格定位在30000元/平方米，商业街价格定位在35000元/平方米。住宅项目参考售价（元/平米）名人国际9000万达广场（住宅部分）9000新华广场（二手房）10000-11000商业项目参考售价（元/平米）万达广场（住宅底商）28000万达广场（商业街）30000-60000天汇丰商城（集中商业）首层租金7元/天*二层租金5元/天*本项目住宅及商业部分售价：PART6 物业发展建议及经济测算经济测算物业类型售价（元/平米）集中商业40000住宅底商40000参考案例的价格计算的基数为建筑面积，本测算方案的基数为可售面积计算，按照商业设计的基本情况，得房率在50%左右，因为商业部分定价在4万元/第36页/共50页人流动线平面交通分析p 尽量减少人流交通动线，保证一条人流主动线；p 以“十字街”形式增加部分商业昭示性，并提升消费者逛街的愉悦度。第37页/共50页 路线：路线：外部主要道路车行环线外部主要道路车行环线 路线：路线：商业内部车行环线商业内部车行环线 路线：路线：住宅区内部车行环线住宅区内部车行环线 路线：路线：商业地下车库出入口商业地下车库出入口 路线：路线：住宅地下车库出入口住宅地下车库出入口 车流动线平面交通分析第38页/共50页地下空间功能分析pp为减少占用地面过多，增加商业及地面绿为减少占用地面过多，增加商业及地面绿化面积，开发利用地下空间，除满足地下停化面积，开发利用地下空间，除满足地下停车以外，还设置部分内部公共服务用房，满车以外，还设置部分内部公共服务用房，满足内部需求。足内部需求。图图 例例地下一层商业区域地下一层商业区域地下二、三层停车区域地下二、三层停车区域住宅区地下一层停车区域住宅区地下一层停车区域 停车出入口停车出入口地下服务区域地下服务区域平面交通分析第39页/共50页进入地下一进入地下一层层进入地上一进入地上一层层进入地上一进入地上一层层进入地上二进入地上二层层通过下沉广场进入地下一层直接进入首层通过扶梯进入地上二层下沉广场示意建议采用建议采用“三首层三首层”的设计方法，同时增加地下一层和二层的进入性，提升其的设计方法，同时增加地下一层和二层的进入性，提升其商业价值商业价值下沉广场下沉广场立体交通立体交通分析第40页/共50页景观平面分析第41页/共50页主要入口效果意象主要入口效果意象共享空间第42页/共50页大型海洋主题景观广场共享空间波浪形绿化隔离墙中央景观喷泉海洋生物造型休息椅利用各种生动的造型，在景观细节上处处突显海洋主题。第43页/共50页服装服饰皮具珠宝服装服饰化妆品咖啡厅儿童服装、玩具、快餐店服装服饰鞋类咖啡厅ABDCE业态规划一层一层规划原则：五个组团业态分布清晰，彼此形成互动规划原则：五个组团业态分布清晰，彼此形成互动p 品牌专卖店及专柜，以时尚为主导，针对廊坊市消费水平及购买需求现状，引入国内或国外相关品牌，涵盖服装、珠宝首饰、化妆品、鞋类及儿童用品等；p 南侧一层引入儿童服装、玩具及麦当劳快餐店等；p中厅可定期举办一些商业活动如品牌推广等，聚集人气；p 在商业主出入口设置咖啡厅、水吧等，可提供休息场所。第44页/共50页服装服饰皮具珠宝服装服饰化妆品休闲餐厅儿童服装服饰、玩具服装服饰鞋类主题餐厅ABDCE业态规划p时装主力店，建议引入品牌女装，并且将品牌档次进行中、高档分区，合理规划人流动线；p中庭及电梯附近规划部分餐饮，以快餐为主，如呷哺呷哺、味千拉面或者甜品店等，以休闲类为主，同时中庭周围设置有休息区。二层二层第45页/共50页品牌家居广场美容美发休闲书吧滑冰场运动主题餐厅儿童职业体验乐园电影城动漫城动漫主题餐厅儿童主题餐厅主题餐厅ABDCE业态规划pA座三层以品牌家居广场为主，店面规模较大；B座三层引入休闲书吧、滑冰场、主题餐厅；C座三层主要是儿童职业体验乐园；D座三层设置电影院、动漫城、品牌KTV等；E座三层设置高档美容美发、健身等休闲业态；p中庭附近设置休息区及小景观，可将电子产品展铺设置在中庭附近。三层三层第46页/共50页中高档餐厅、茶坊陶吧酒吧主题餐厅滑冰场室内儿童乐园电影城特色餐饮儿童主题餐厅ABDCE业态规划pA座四层以中高档餐厅、茶坊为主，店面规模较大，以茶馆或者主要是主题餐厅为主；B座四层引入主题餐厅，并局部是挑高的滑冰场；C座四层主要是亲子教育基地、儿童摄影广场等；D座四层局部是挑高的电影院、品牌KTV等；p中庭附近设置休息区及小景观，设置水吧。四层四层第47页/共50页业态规划p五层由于是顶层，且只是局部建筑，没有划分专门业态，主要是以主题餐饮、特色餐饮为主；p五层中间位置规划大面积屋顶绿化景观，既增强五层功能实用性，也能成为整体上也建筑亮点，吸引人流汇聚。五层五层A主题商务餐厅主题餐厅主题餐饮特色餐饮BDCE第48页/共50页法雅体育工厂店美食街、水吧美食街、水吧业态规划地下一层地下一层p引进法雅体育工厂店，如阿迪、耐克等一线品牌可做店中店，定期举办返季大卖场，即可解决商家库存，同时能够聚集人气；p除法雅店外的部分面积，开设美食广场，可开设一些休闲食品专卖店农夫果园、优质良品等。第49页/共50页