拆迁评估中遇到的问题与对策

会计学1拆迁评估中遇到的问题与对策拆迁评估中遇到的问题与对策2内容提要内容提要内容提要内容提要 1、房地产拆迁评估的流程 2、房地产拆迁评估所依据的文件 3、房地产拆迁评估所遇到的问题第1页/共62页拆迁评估的流程拆迁评估的流程拆迁评估的流程拆迁评估的流程 网上报名抽 签未中结 束中标接受估价业务拟定估价作业方案前期准备入户查勘选定估价方法测算基础数据整理确定估价结果公示及答疑出具估价报告及分户报告单协助动迁项目归档第2页/共62页拆迁评估流程拆迁评估流程拆迁评估流程拆迁评估流程 1 1、网上报名、网上报名 评估公司由专人负责在天津市房管局房屋拆迁网评估公司由专人负责在天津市房管局房屋拆迁网上的报名工作。上的报名工作。2 2、抽签确定评估公司、抽签确定评估公司 携带委托书、资质证书、营业执照、本人身份证携带委托书、资质证书、营业执照、本人身份证原及复印件，法定代表人身份证复印件等到指定地原及复印件，法定代表人身份证复印件等到指定地点参与评标。点参与评标。3 3、接受估价业务、接受估价业务 明确估价目的、估价时点、估价对象，签订估价明确估价目的、估价时点、估价对象，签订估价委托合同。委托合同。第3页/共62页拆迁评估流程拆迁评估流程拆迁评估流程拆迁评估流程 4 4、拟定估价作业方案、拟定估价作业方案 确定项目负责人及项目组成员，合理安排项目确定项目负责人及项目组成员，合理安排项目人员、进度，选择最优方案，确定拟采用的估价人员、进度，选择最优方案，确定拟采用的估价路线及方法。路线及方法。5 5、前期准备工作、前期准备工作 向委托方索取资料包括向委托方索取资料包括“住宅明细表、委托书、住宅明细表、委托书、签合同、委托方营业执照，公、企业产房屋所有签合同、委托方营业执照，公、企业产房屋所有权证、土地证、房屋经营明细、产权销售明细、权证、土地证、房屋经营明细、产权销售明细、拆迁平面图、房型图；公建要房屋所有权证、土拆迁平面图、房型图；公建要房屋所有权证、土地证、租赁合同；宅基地要调查表、房型图、面地证、租赁合同；宅基地要调查表、房型图、面积计算、建房手续或确认书等积计算、建房手续或确认书等”；踏勘熟悉项目；踏勘熟悉项目环境、范围。环境、范围。第4页/共62页拆迁评估流程拆迁评估流程拆迁评估流程拆迁评估流程 6 6、入户查勘、入户查勘 根据项目情况设计勘查表，强调特殊查勘项目及根据项目情况设计勘查表，强调特殊查勘项目及应注意地方，勘察表填写清楚全面，拍照顺序准应注意地方，勘察表填写清楚全面，拍照顺序准确，勘查人签字，项目主持人验看表格，及时指确，勘查人签字，项目主持人验看表格，及时指出问题。出问题。7 7、整理资料、整理资料 整理项目照片、现场查勘表，将现场查勘表用整理项目照片、现场查勘表，将现场查勘表用ExcelExcel形成易于编辑处理的项目基础数据库，分析形成易于编辑处理的项目基础数据库，分析数据，并对数据进行加工处理。数据，并对数据进行加工处理。第5页/共62页拆迁评估流程拆迁评估流程拆迁评估流程拆迁评估流程 8 8、选定估价方法测算、选定估价方法测算 根据估价目的、估价方法和条件、所收集到的资根据估价目的、估价方法和条件、所收集到的资料确定合适的估价方法。料确定合适的估价方法。9 9、确定估价结果、确定估价结果 与委托方沟通评估结果和修正体系，确定价格，与委托方沟通评估结果和修正体系，确定价格，写技术报告、预评报告。写技术报告、预评报告。1010、公示及答疑、公示及答疑 现场张贴初评结果，向被拆迁人解释评估依据、现场张贴初评结果，向被拆迁人解释评估依据、原则及评估技术路线、参数选取等。原则及评估技术路线、参数选取等。第6页/共62页拆迁评估流程拆迁评估流程拆迁评估流程拆迁评估流程 11 11、出具估价报告及分户报告、出具估价报告及分户报告 向委托方出具估价报告，颁发拆迁许可证后，向向委托方出具估价报告，颁发拆迁许可证后，向被拆迁人出具分户报告单。被拆迁人出具分户报告单。1212、协助动迁、协助动迁 派专人到现场协助拆迁单位做好项目的拆迁工作，派专人到现场协助拆迁单位做好项目的拆迁工作，保障拆迁工作的顺利实施。保障拆迁工作的顺利实施。1313、项目归档、项目归档 整理项目计算表、技术报告、正式报告、预评报整理项目计算表、技术报告、正式报告、预评报告、计算表、委托方提供的原始表格、各组核对告、计算表、委托方提供的原始表格、各组核对表（签名）、汇总表、报告明细表、分户单、入表（签名）、汇总表、报告明细表、分户单、入户通知、公示、照片、勘查表等，装订存档。户通知、公示、照片、勘查表等，装订存档。第7页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 1 1、中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准房地产估价规范房地产估价规范GB/T50291-1999GB/T50291-1999；2 2、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法第五十八条规定：第五十八条规定：“国家实行房地产价国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。格评估人员资格认证制度。”3 3、中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法；第8页/共62页 4 4、城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例（中华人民共和（中华人民共和国国务院令第国国务院令第305305号）号）第二十四条第二十四条“货币补偿的金额，根据被拆迁货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。直辖市人民政府制定。拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件第9页/共62页 5 5、建设部关于印发、建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房的通知（建住房20032342003234号）号）第三条本意见所称城市房屋拆迁估价第三条本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称以下简称拆迁估价拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。对其房地产市场价格进行的评估。拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件第10页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。评估确定。第11页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估以下简称估价机构价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。n n 第12页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 第六条市、县房地产管理部门应当向社会公第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。第13页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 第十一条拆迁估价目的统一表述为第十一条拆迁估价目的统一表述为“为确定为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。价格。”拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段段)房屋拆迁实施之日为估价时点。房屋拆迁实施之日为估价时点。n n拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第14页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 6 6、天津市城市房屋拆迁管理规定天津市城市房屋拆迁管理规定（天津市人民政（天津市人民政府令第府令第113113号）号）第四条第四条 拆迁人应当按照本规定，对被拆迁人给予拆迁人应当按照本规定，对被拆迁人给予补偿安置；补偿安置；被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。第15页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 本规定所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单本规定所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。位。本规定所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。本规定所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。本规定所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有房屋本规定所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人，包括历史形成的、实际租租赁关系的单位和个人，包括历史形成的、实际租用被拆迁人房屋的单位和个人。用被拆迁人房屋的单位和个人。第16页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 第二十六条第二十六条 拆迁住宅房屋实行货币补偿的，货币拆迁住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品补偿金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定，具体实施办法由市国土资源房市场价格评估确定，具体实施办法由市国土资源和房屋管理局规定。拆迁当事人有约定的，依照其和房屋管理局规定。拆迁当事人有约定的，依照其约定。约定。第二十七条第二十七条 拆迁非住宅房屋实行货币补偿的，货拆迁非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格确定；其中拆迁划拨土地上的非住宅房屋，货价格确定；其中拆迁划拨土地上的非住宅房屋，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格和土地使用权取得方式确定。价格和土地使用权取得方式确定。第17页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 第四十三条第四十三条 房屋拆迁评估应当坚持合法、独立、房屋拆迁评估应当坚持合法、独立、客观、公正、公平、公开的原则。任何组织和个人客观、公正、公平、公开的原则。任何组织和个人不得干预拆迁评估活动和评估结果。不得干预拆迁评估活动和评估结果。第四十四条第四十四条 拆迁项目确定后，拆迁人或者接受委拆迁项目确定后，拆迁人或者接受委托的拆迁单位应当向社会发布信息，具有相应资质托的拆迁单位应当向社会发布信息，具有相应资质的房地产评估机构可以提出拆迁评估作业申请。拆的房地产评估机构可以提出拆迁评估作业申请。拆迁人或者接受委托的拆迁单位应当在公证机关监督迁人或者接受委托的拆迁单位应当在公证机关监督下，采取抽签方式确定拆迁项目的评估机构。参加下，采取抽签方式确定拆迁项目的评估机构。参加抽签的评估机构不得少于抽签的评估机构不得少于3 3家。家。第18页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 第四十五条第四十五条 评估结果与被拆迁房屋所处区位的新评估结果与被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格差距较大的，区、县房屋行建普通商品房市场价格差距较大的，区、县房屋行政管理部门应当要求拆迁人或者接受委托的拆迁单政管理部门应当要求拆迁人或者接受委托的拆迁单位向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴位向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。定。第四十六条第四十六条 被拆迁人要求对其被拆迁房屋按照房被拆迁人要求对其被拆迁房屋按照房地产市场评估补偿的，应当按照有关规定评估。地产市场评估补偿的，应当按照有关规定评估。第19页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 7 7、天津市房屋拆迁评估管理办法天津市房屋拆迁评估管理办法（20072007年年5 5月月1 1日日起实施）；起实施）；第十条第十条 估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。第十一条第十一条 拆迁住宅房屋货币补偿金额，以被拆迁房拆迁住宅房屋货币补偿金额，以被拆迁房屋屋 所处区位新建普通商品房市场评估确定平均价格，所处区位新建普通商品房市场评估确定平均价格，并结合被拆迁房屋的状况在并结合被拆迁房屋的状况在5 5以内进行上浮修正；以内进行上浮修正；第20页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 被拆迁房屋所处区位没有新建普通商品房的，以相被拆迁房屋所处区位没有新建普通商品房的，以相邻区位新建普通商品房市场评估确定平均价格。拆邻区位新建普通商品房市场评估确定平均价格。拆迁当事人有约定的，依照其约定。迁当事人有约定的，依照其约定。被拆迁房屋所处区位是指其所在行政区、县的街、被拆迁房屋所处区位是指其所在行政区、县的街、乡镇行政管辖区域内。乡镇行政管辖区域内。新建普通商品房是指住宅小区建筑容积率在新建普通商品房是指住宅小区建筑容积率在1.01.0以以上（含上（含1.01.0）、单套住房建筑面积在）、单套住房建筑面积在144144平方米以下平方米以下（含（含144144平方米）、剔除精装修、特殊设备设施配平方米）、剔除精装修、特殊设备设施配置以及其它特殊因素影响价格的商品房。置以及其它特殊因素影响价格的商品房。第21页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 第十二条第十二条 拆迁评估单位应当将初步评估结果在拆拆迁评估单位应当将初步评估结果在拆迁现场公示迁现场公示7 7日，听取拆迁当事人意见。日，听取拆迁当事人意见。公示期满后，拆迁评估单位应当向委托人提供委公示期满后，拆迁评估单位应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。委托人应当向被拆迁人转交分户评估报告。告。委托人应当向被拆迁人转交分户评估报告。第十三条第十三条 拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向拆迁评估单位咨询。拆迁评估单位应当向其可以向拆迁评估单位咨询。拆迁评估单位应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。取和评估结果产生的过程。第22页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 第十四条第十四条 被拆迁人要求对其被拆迁房屋评估被拆迁人要求对其被拆迁房屋评估补偿的，应当自收到分户评估报告补偿的，应当自收到分户评估报告3 3日内向拆迁人日内向拆迁人或其委托的拆迁单位提供书面申请。拆迁人或接受或其委托的拆迁单位提供书面申请。拆迁人或接受委托的拆迁单位接到申请后委托的拆迁单位接到申请后2 2日内，应当通知拆迁日内，应当通知拆迁评估单位对被拆迁房屋进行评估。拆迁评估单位应评估单位对被拆迁房屋进行评估。拆迁评估单位应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行房地产市场评估，并在进行房地产市场评估，并在5 5日内出具分户评估报日内出具分户评估报告。告。第23页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 第十五条第十五条 拆迁当事人对评估结果有异议，自拆迁当事人对评估结果有异议，自收到分户评估报告之日起收到分户评估报告之日起5 5日内，可以向原拆迁评日内，可以向原拆迁评估单位书面申请复核。该单位应当自收到书面复核估单位书面申请复核。该单位应当自收到书面复核申请之日起申请之日起5 5日内给予答复。评估结果改变的，应日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。书面通知。第十六条第十六条 拆迁当事人对复核结果有异议且协商达拆迁当事人对复核结果有异议且协商达不成一致意见的，自收到复核结果之日起不成一致意见的，自收到复核结果之日起5 5日内，日内，可以向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术可以向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。鉴定。第24页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 天津市房地产价格评估专家委员会应当自收到申天津市房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起请之日起1010日内，对申请鉴定的评估报告的评估依日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告，本市房地产价格评估专家委员会作出的维持评估报本市房地产价格评估专家委员会作出的维持评估报告的鉴定意见为最终评估结论；评估报告存在技术告的鉴定意见为最终评估结论；评估报告存在技术问题的，拆迁评估单位应当改正调整，重新出具评问题的，拆迁评估单位应当改正调整，重新出具评估报告。估报告。申请天津市房地产价格评估专家委员会技术鉴定申请天津市房地产价格评估专家委员会技术鉴定的费用由申请人交纳。评估存在技术问题的，技术的费用由申请人交纳。评估存在技术问题的，技术鉴定费用由拆迁评估单位承担。鉴定费用由拆迁评估单位承担。第25页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 8 8、天津市城镇土地定级估价成果报告天津市城镇土地定级估价成果报告（中心城区）（中心城区）（20062006年年5 5月月8 8日起实施）日起实施）；9 9、关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复（津政函（津政函200748200748号）（号）（20072007年年5 5月月6 6日起实施）；日起实施）；第26页/共62页拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件拆迁评估所依据的文件 10 10、关于贯彻建设部关于贯彻建设部城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见的通知的通知（津房拆（津房拆20041002004100号）；号）；1111、天津市房屋拆迁许可证审批程序天津市房屋拆迁许可证审批程序（20042004年年7 7月月1 1日起施行）；日起施行）；第27页/共62页拆迁评估中所遇到的问题拆迁评估中所遇到的问题拆迁评估中所遇到的问题拆迁评估中所遇到的问题 1、估价方法问题 2、估价过程中的答疑问题 3、被拆迁房屋的性质认定问题 4、突击建房、装修问题 5、估价时点问题第28页/共62页问题问题问题问题 1 1 1 1：估价方法问题：估价方法问题：估价方法问题：估价方法问题拆迁评估的三大方法：拆迁评估的三大方法：1 1、市场法、市场法 2 2、收益法、收益法 3 3、成本法、成本法第29页/共62页市场比较法的内涵市场比较法的内涵市场比较法的内涵市场比较法的内涵1 1、定义、定义 市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格格 作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。格或价值的方法。2 2、应用前提、应用前提 （1 1）充分发育活跃的房地产市场）充分发育活跃的房地产市场 ；（2 2）参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等）参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。是可以收集到的。第30页/共62页收益法的内涵收益法的内涵收益法的内涵收益法的内涵1 1、定义、定义 收益法收益法 ，也称收益资本化法、收益还原法。收益法是预测估价对象的未来，也称收益资本化法、收益还原法。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2 2、应用前提、应用前提 （1 1）估价对象有经济收益或潜在收益）估价对象有经济收益或潜在收益 （2 2）未来收益和风险能较容易量化）未来收益和风险能较容易量化第31页/共62页成本法的内涵成本法的内涵成本法的内涵成本法的内涵1 1、定义、定义 成本法，简要说，是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的成本法，简要说，是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法。方法。2 2、应用前提、应用前提 （1 1）自由竞争的市场）自由竞争的市场 （2 2）该种商品本身可以大量重复生产）该种商品本身可以大量重复生产第32页/共62页天津市拆迁的主要模式天津市拆迁的主要模式天津市拆迁的主要模式天津市拆迁的主要模式 目前天津市主要按市场法进行拆迁，被拆迁房屋的价值主要以下面目前天津市主要按市场法进行拆迁，被拆迁房屋的价值主要以下面的方法确定的方法确定 房地产评估价格计算公式为：房地产评估价格计算公式为：V1=KtKfKmVoAV1=KtKfKmVoA（a a）式中：式中：V1V1一房地产市场评估价格；一房地产市场评估价格；VoVo评估基准价；评估基准价；AA被拆迁被拆迁房屋建筑面积；房屋建筑面积；KtKt房屋成新程度修正系数；房屋成新程度修正系数；K0K0一楼层修正系数：一楼层修正系数：KmKm朝向修正系数。朝向修正系数。公式（公式（a a）适用于成片房屋拆迁，由评估机构选取典型样本进行评估，）适用于成片房屋拆迁，由评估机构选取典型样本进行评估，其估价结果作为该类房地产的评估基准价（其估价结果作为该类房地产的评估基准价（VoVo），再根据同类房地），再根据同类房地产个体的差异进行成新程度、楼层、朝向的修正，得出拆迁房屋的产个体的差异进行成新程度、楼层、朝向的修正，得出拆迁房屋的房地产评估价格（房地产评估价格（V1V1）。区位、用途因素已在评估基准价中考虑。）。区位、用途因素已在评估基准价中考虑。装修、设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估，被拆迁房屋装修、设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估，被拆迁房屋个体的装修差异一般情况不再予以考虑。个体的装修差异一般情况不再予以考虑。第33页/共62页该模式遇到的问题该模式遇到的问题该模式遇到的问题该模式遇到的问题 天津市房屋拆迁补偿金额主要由天津市房屋拆迁补偿金额主要由V1V1房地产市场评估价格来决定，而其核房地产市场评估价格来决定，而其核心心VoVo评估基准价，由评估机构选取典型样本进行评估，主要考虑市场原则评估基准价，由评估机构选取典型样本进行评估，主要考虑市场原则 。同时。同时V1V1的确定需要大量修正系数。所以以该模式进行评估主要有以下两个的确定需要大量修正系数。所以以该模式进行评估主要有以下两个问题：问题：1 1、基准价的确定、基准价的确定 2 2、修正系数的确定、修正系数的确定第34页/共62页基准价的确定存在的问题基准价的确定存在的问题基准价的确定存在的问题基准价的确定存在的问题 目前基准价的确定主要是以被拆迁房屋周边房屋交易实例进行修正取得。目前基准价的确定主要是以被拆迁房屋周边房屋交易实例进行修正取得。但是，但是，深究房屋拆迁的实质，其实是该房屋所处区域的区位条件发生了变化，深究房屋拆迁的实质，其实是该房屋所处区域的区位条件发生了变化，上述房屋的土地用途已经不适用于目前该区域的区位条件，即根据目前该区上述房屋的土地用途已经不适用于目前该区域的区位条件，即根据目前该区域的区位条件，应该采用另外一种用途，才能达到该土地的最有效使用，因域的区位条件，应该采用另外一种用途，才能达到该土地的最有效使用，因此才对现状房屋进行拆迁。从这个角度看，拆迁价值的确定，应该主要考虑此才对现状房屋进行拆迁。从这个角度看，拆迁价值的确定，应该主要考虑拆迁区位土地价值问题。拆迁区位土地价值问题。第35页/共62页解决对策解决对策解决对策解决对策从从“土地最有效使用土地最有效使用”出发，重视土地价值出发，重视土地价值 对于房地产的评估，一个核心概念或者说指导思想就是对于房地产的评估，一个核心概念或者说指导思想就是“土地最有效使用土地最有效使用”。拆迁评估面对的基本是破旧房屋，土地价值更显重要。因此建议各地在。拆迁评估面对的基本是破旧房屋，土地价值更显重要。因此建议各地在确定评估方法中重视土地价格或区位价格的评估，并且由此重视基准价的合确定评估方法中重视土地价格或区位价格的评估，并且由此重视基准价的合理确定。与现有状况相比，建议基准价应该更加细化，突出不同区位的差异，理确定。与现有状况相比，建议基准价应该更加细化，突出不同区位的差异，并且不要仅停留在较大选值范围内。并且不要仅停留在较大选值范围内。第36页/共62页案例分析案例分析案例分析案例分析北洋新里北洋新里1 1号楼照片号楼照片第37页/共62页案例分析案例分析案例分析案例分析 在北洋新里在北洋新里1 1号楼项目中，需要评估的被拆迁项目为号楼项目中，需要评估的被拆迁项目为7070年代建造的楼房，如年代建造的楼房，如果以该楼的房屋现状进行评估就忽视了该块地段的土地的果以该楼的房屋现状进行评估就忽视了该块地段的土地的“有效价值有效价值”。我们在评估该项目的时，充分考虑了该块土地的我们在评估该项目的时，充分考虑了该块土地的“有效价值有效价值”和和“合法原合法原则则”，依据，依据天津市人民政府令天津市人民政府令第第113113号第二十六条号第二十六条“拆迁住宅房屋实行拆迁住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场货币补偿的，货币补偿金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定，具体实施办法由市国土资源和房屋管理局规定。拆迁当事人价格评估确定，具体实施办法由市国土资源和房屋管理局规定。拆迁当事人有约定的，依照其约定。有约定的，依照其约定。”对该拆迁项目的价值进行了评估。对该拆迁项目的价值进行了评估。第38页/共62页下图为该项目采用的可比较实例照片下图为该项目采用的可比较实例照片下图为该项目采用的可比较实例照片下图为该项目采用的可比较实例照片鑫瑞名苑外景照片鑫瑞名苑外景照片第39页/共62页花园五座外景照片第40页/共62页天津湾 海景雅苑外景照片第41页/共62页修正系数的确定存在的问题修正系数的确定存在的问题修正系数的确定存在的问题修正系数的确定存在的问题 目前拆迁评估中都需要用到大量修正系数、参数，例如天津的房屋成新程目前拆迁评估中都需要用到大量修正系数、参数，例如天津的房屋成新程度修正、楼层修正、朝向修正、非市场因素修正，容积率修正等，也包括在度修正、楼层修正、朝向修正、非市场因素修正，容积率修正等，也包括在基准价中对区类、档次等参数的确定。首先存在的问题是这些系数、参数多基准价中对区类、档次等参数的确定。首先存在的问题是这些系数、参数多大准确度上反映不同类别间的差异？例如我们看到有些差异是几何成倍递增大准确度上反映不同类别间的差异？例如我们看到有些差异是几何成倍递增的、有些差异是按等差变化的，实际中是否如此有规律？另一个问题是这些的、有些差异是按等差变化的，实际中是否如此有规律？另一个问题是这些系数、参数大多数本身还存在一个范围，还需要评估人员系数、参数大多数本身还存在一个范围，还需要评估人员“艺术地艺术地”选择。选择。而当这一范围相当大的时候，这种选择就会变得相当困难。而当这一范围相当大的时候，这种选择就会变得相当困难。第42页/共62页解决对策解决对策解决对策解决对策 加强基础工作，建立更科学的修正系数指标加强基础工作，建立更科学的修正系数指标 评估工作是科学和艺术的结合，但目前拆迁评估中用到大量修正系数、参评估工作是科学和艺术的结合，但目前拆迁评估中用到大量修正系数、参数，主观性、经验性确定的成分过大。建议各部门包括学术机构参与进来，数，主观性、经验性确定的成分过大。建议各部门包括学术机构参与进来，对各种修正系数、参数进行科学的研究，确定符合实际的标准，并且根据实对各种修正系数、参数进行科学的研究，确定符合实际的标准，并且根据实际情况的变化及时修正，使这一基础工作更具科学性。际情况的变化及时修正，使这一基础工作更具科学性。第43页/共62页问题问题问题问题 2 2 2 2、估价过程中的答疑难问题、估价过程中的答疑难问题、估价过程中的答疑难问题、估价过程中的答疑难问题 拆迁评估事关拆迁人与被拆迁人的切身利益，对评估结果进行咨询本来无拆迁评估事关拆迁人与被拆迁人的切身利益，对评估结果进行咨询本来无可非议，但拆迁评估由于受各种因素影响，评估结果有时难免会出现一些误可非议，但拆迁评估由于受各种因素影响，评估结果有时难免会出现一些误差。因此前来质疑的客户相当多，有的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩差。因此前来质疑的客户相当多，有的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩浩荡荡，且质疑问题事无巨细均要求详细作答，再加上对评估专业知识的缺浩荡荡，且质疑问题事无巨细均要求详细作答，再加上对评估专业知识的缺乏，常常质问评估事项以外的问题。据统计，一宗拆迁业务中至少有乏，常常质问评估事项以外的问题。据统计，一宗拆迁业务中至少有90%90%的客的客户要求答疑，少数被拆迁入甚至以评估公司和拆迁人相户要求答疑，少数被拆迁入甚至以评估公司和拆迁人相“勾结勾结”为由，大肆为由，大肆谩骂、砸物、动手打人，严重影响评估机构正常业务开展。谩骂、砸物、动手打人，严重影响评估机构正常业务开展。第44页/共62页答疑现场答疑现场答疑现场答疑现场 第45页/共62页解决对策解决对策解决对策解决对策 1 1、加强与被拆迁人的沟通、加强与被拆迁人的沟通 善于沟通、勇于沟通、友善沟通，是解决拆迁评估难的中心工作。与被拆善于沟通、勇于沟通、友善沟通，是解决拆迁评估难的中心工作。与被拆迁人的沟通是拆迁评估难点中的难点，也是做好拆迁评估不可逾越的障碍。迁人的沟通是拆迁评估难点中的难点，也是做好拆迁评估不可逾越的障碍。与被拆迁人沟通，首先是要友善，以真诚和耐心打动人，切忌蛮横无理，盛与被拆迁人沟通，首先是要友善，以真诚和耐心打动人，切忌蛮横无理，盛气凌人，言行不一；其次是有针对性，要揣摩被拆迁入的心理，了解被拆迁气凌人，言行不一；其次是有针对性，要揣摩被拆迁入的心理，了解被拆迁人心中的疑团，针对其个性进行启发感动；再次是设身处地为被拆迁人着想，人心中的疑团，针对其个性进行启发感动；再次是设身处地为被拆迁人着想，更深层次地解剖拆迁户的难处并及时向有关部门反映，求得矛盾的缓和或是更深层次地解剖拆迁户的难处并及时向有关部门反映，求得矛盾的缓和或是解决。解决。第46页/共62页2 2、加强与拆迁人的沟通、加强与拆迁人的沟通 同被拆迁入相比，与拆迁人沟通相对容易一些。同被拆迁入相比，与拆迁人沟通相对容易一些。与拆迁人沟通，最重要的是帮助拆迁人理清头绪。与拆迁人沟通，最重要的是帮助拆迁人理清头绪。评估机构应充分发挥自己的专业特长和经验优势，评估机构应充分发挥自己的专业特长和经验优势，理清拆迁中的重点和难点，分析拆迁的优势和劣势，理清拆迁中的重点和难点，分析拆迁的优势和劣势，准确估算拆迁资金并对项目发表自己独到的见解；准确估算拆迁资金并对项目发表自己独到的见解；其次是劝告拆迁人依法行事，拆迁人有时在拆迁受其次是劝告拆迁人依法行事，拆迁人有时在拆迁受阻的时候，往往采取一些非理性行为，作为拆迁的阻的时候，往往采取一些非理性行为，作为拆迁的“中间人中间人”，评估机构应主动与拆迁人沟通，分析，评估机构应主动与拆迁人沟通，分析原因，研究对策，规劝拆迁人依法办事，按程序办原因，研究对策，规劝拆迁人依法办事，按程序办事。事。第47页/共62页3、加强与同行的沟通 同类区域的不同拆迁项目一般建设单位不同，同类区域的不同拆迁项目一般建设单位不同，或者同一拆迁项目由于各种原因多次核发拆迁许可或者同一拆迁项目由于各种原因多次核发拆迁许可证，估价机构往往不同。不同的估价机构在现场查证，估价机构往往不同。不同的估价机构在现场查勘过程中，主观因素较多，设定价格内涵过程不一勘过程中，主观因素较多，设定价格内涵过程不一致，造成了同类区域的不同项目的评估价格存在较致，造成了同类区域的不同项目的评估价格存在较大差异。这就要求估价机构建立信息共享，把本评大差异。这就要求估价机构建立信息共享，把本评估项目与其他同期项目或往期评估项目作为一个整估项目与其他同期项目或往期评估项目作为一个整体，尤其把本街段、本街区和类似区域的评估项目体，尤其把本街段、本街区和类似区域的评估项目作为一个整体，做到综合平衡，避免价格矛盾。作为一个整体，做到综合平衡，避免价格矛盾。第48页/共62页问题问题问题问题 3 3 3 3、被拆迁房屋的用途认定问题、被拆迁房屋的用途认定问题、被拆迁房屋的用途认定问题、被拆迁房屋的用途认定问题 1 1、被拆的房屋为城区的旧房、被拆的房屋为城区的旧房 由于历史原因，许多房屋没有房屋的所有权证，有的即使有证件，上面缺由于历史原因，许多房屋没有房屋的所有权证，有的即使有证件，上面缺少对用途的记载，而房屋的用途直接影响到房屋的拆迁补偿金额，故认定被少对用途的记载，而房屋的用途直接影响到房屋的拆迁补偿金额，故认定被拆房屋的用途成为拆迁当事人争论的焦点。一幢居民临街楼，原房屋实际用拆房屋的用途成为拆迁当事人争论的焦点。一幢居民临街楼，原房屋实际用途为住宅，随着经济的发展，一楼的户主擅自将其住房改造成商业用房使用，途为住宅，随着经济的发展，一楼的户主擅自将其住房改造成商业用房使用，而改造后又没到房地产管理部门变更原房屋所有权手续，在拆迁评估过程中，而改造后又没到房地产管理部门变更原房屋所有权手续，在拆迁评估过程中，被拆迁户往往要求，一楼按实际使用的商业用房评估，而拆迁人认为以房屋被拆迁户往往要求，一楼按实际使用的商业用房评估，而拆迁人认为以房屋所有权证上未记载商用房，以私自改造房屋使用性质，是违法为由，要求以所有权证上未记载商用房，以私自改造房屋使用性质，是违法为由，要求以居住房评估，作为我们评估机构又无权认定其用途，形成矛盾。居住房评估，作为我们评估机构又无权认定其用途，形成矛盾。第49页/共62页案例案例案例案例 鞍山道鞍山道鞍山道鞍山道140140140140号拆迁项目号拆迁项目号拆迁项目号拆迁项目 第50页/共62页案例分析案例分析案例分析案例分析 从上图可以看出该楼一楼为商业用房，其余各从上图可以看出该楼一楼为商业用房，其余各层为住宅。虽然一楼为实际为商业用途，但产权证载层为住宅。虽然一楼为实际为商业用途，但产权证载用途却为居住。针对这种情况我们按照用途却为居住。针对这种情况我们按照估价指导估价指导意见意见第十二条第十二条“被拆迁房屋的性质和面积一般以房被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可按协商结果进行评估，对被拆迁房屋性质不能协商可按协商结果进行评估，对被拆迁房屋性质不能协商一致的；一致的；第51页/共62页案例分析案例分析案例分析案例分析 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可按协商结果进行评估，对被拆迁房屋性质一致的，可按协商结果进行评估，对被拆迁房屋性质不能协商一致的；应当向城市规划行政主管部门申请不能协商一致的；应当向城市规划行政主管部门申请确认。确认。”的规定按照产权证载用途评估，如果拆迁人的规定按照产权证载用途评估，如果拆迁人和被拆迁人对使用用途达成一致意见的按照协商结果和被拆迁人对使用用途达成一致意见的按照协商结果进行评估。这种情况双方当事人又很难协商一致，这进行评估。这种情况双方当事人又很难协商一致，这就要求评估机构，不但要有丰富的理论知识就要求评估机构，不但要有丰富的理论知识 ，而且要，而且要有一定的协调能力，既要从政策上说服当事人，又要有一定的协调能力，既要从政策上说服当事人，又要使规划部门尽早拿出确认结果。使规划部门尽早拿出确认结果。第52页/共62页解决对策解决对策解决对策解决对策 估价指导意见估价指导意见第十二条中规定第十二条中规定“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可按协商结果进行评估，对被拆迁房屋性质不能协商一致的；应当向城的，可按协商结果进行评估，对被拆迁房屋性质不能协商一致的；应当向城市规划行政主管部门申请确认。市规划行政主管部门申请确认。”这种情况双方当事人又很难协商一致，这这种情况双方当事人又很难协商一致，这就要求评估机构，不但要有丰富的理论知道就要求评估机构，不但要有丰富的理论知道 ，而且要有一定的协调能力，即，而且要有一定的协调能力，即要从政策上说服当事人，又要使规划部门尽早拿出确认结果。在解决拆迁当要从政策上说服当事人，又要使规划部门尽早拿出确认结果。在解决拆迁当事人之间事人之间 的矛盾，减少评估结果的差异。的矛盾，减少评估结果的差异。第53页/共62页问题问题问题问题 4 4、突击建房、装修问题、突击建房、装修问题、突击建房、装修问题、突击建房、装修问题 在拆迁评估过中经常会遇到被拆迁人突击建房，装修问题，刚刚进入拆在拆迁评估过中经常会遇到被拆迁人突击建房，装修问题，刚刚进入拆迁入户调查在一夜之间就冒出许多不同结构的简易棚及构筑物，对于新建的迁入户调查在一夜之间就冒出许多不同结构的简易棚及构筑物，对于新建的房屋或棚，被拆迁人根本提供不出合法有效手续，入户调查难，不给予评估，房屋或棚，被拆迁人根本提供不出合法有效手续，入户调查难，不给予评估，不予登记，不给予评估，就会出现被拆迁人不让入户，不让调查登记，给入不予登记，不给予评估，就会出现被拆迁人不让入户，不让调查登记，给入户调查带来很大困难，甚至出现个别户煽风点火，集众上访，对抗合法拆迁，户调查带来很大困难，甚至出现个别户煽风点火，集众上访，对抗合法拆迁，出现不稳定因素，增大拆迁难度出现不稳定因素，增大拆迁难度 第54页/共62页下图为双港某一项目的抢建房下图为双港某一项目的抢建房下图为双港某一项目的抢建房下图为双港某一项目的抢建房 第55页/共62页下图为双港某一项目的抢装修的照片下图为双港某一项目的抢装修的照片下图为双港某一项目的抢装修的照片下图为双港某一项目的抢装修的照片 第56页/共62页解决对策解决对策解决对策解决对策 针对这类情况，事先给拆迁人讲明，在实际入户针对这类情况，事先给拆迁人讲明，在实际入户调查时，把新建的与以前建的都给予详细的登记，调查时，把新建的与以前建的都给予详细的登记，让被拆迁人签字，拒不签字的，让与拆迁当事人无让被拆迁人签字，拒不签字的，让与拆迁当事人无利害关系的第三代人代签，一般要有两个部门以上利害关系的第三代人代签，一般要有两个部门以上的人员代签，如街道办事处，拆迁办的同志，同时的人员代签，如街道办事处，拆迁办的同志，同时对建筑物的室内外进行录像，拍照，做好第一手资对建筑物的室内外进行录像，拍照，做好第一手资料，然后举行由被拆迁人、拆迁人、街道办事处，料，然后举行由被拆迁人、拆迁人、街道办事处，拆迁办、评估人员参加的协调会，首先声明这各突拆迁办、评估人员参加的协调会，首先声明这各突击建房是违法行为，然后商定按评估结果的给予补击建房是违法行为，然后商定按评估结果的给予补偿的比例只给建造成本适当的补偿。偿的比例只给建造成本适当的补偿。第57页/共62页解决对策解决对策解决对策解决对策 在对这种情况的拆迁评估时，我们一般采取成本法在对这种情况的拆迁评估时，我们一般采取成本法中工料分析方法；测算新建房屋的实际成本协商的中工料分析方法；测算新建房屋的实际成本协商的比例做为拆迁补偿的评估结果，效果非常明显。这比例做为拆迁补偿的评估结果，效果非常明显。这样使拆迁人认识到突出建房、装修即是一种违法行样使拆迁人认识到突出建房、装修即是一种违法行为，又得不偿失，是无得可图的蠢事，即保持了社为，又得不偿失，是无得可图的蠢事，即保持了社会的稳定，又使拆迁评估工作顺利进行。会的稳定，又使拆迁评估工作顺利进行。第58页/共62页问题问题问题问题 5 5、估价时点问题、估价时点问题、估价时点问题、估价时点问题 估价指导意见估价指导意见里规定里规定“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点”。但在实际操作过程中，往往由于各种原因房屋拆迁的范围确定后，房屋。但在实际操作过程中，往往由于各种原因房屋拆迁的范围确定后，房屋拆迁许可证还没有拿到，或者拆迁许可证拿到后很久才进行拆迁。这样一来，拆迁许可证还没有拿到，或者拆迁许可证拿到后很久才进行拆迁。这样一来，以拆迁许可证颁发之日为估价时点就很不合理，不能保障被拆迁人的合法权以拆迁许可证颁发之日为估价时点就很不合理，不能保障被拆迁人的合法权益和拆迁工作的展开。益和拆迁工作的展开。第59页/共62页解决对策解决对策解决对策解决对策评估时间前置，评估时点后置评估时间前置，评估时点后置 在旧城区实施拆迁改造时，办理规划、用地等相在旧城区实施拆迁改造时，办理规划、用地等相关手续后，到拆迁管理部门关手续后，到拆迁管理部门 审核时，尚需一定的时审核时，尚需一定的时间，在这段时间内，评估机构就应当和拆迁管理部间，在这段时间内，评估机构就应当和拆迁管理部门一起门一起 到现场摸底调查，了解规划区域的房地产市到现场摸底调查，了解规划区域的房地产市场情况，所在城市的区位、地段以及场情况，所在城市的区位、地段以及 房屋结构、建房屋结构、建筑年代等情况，并对不同结构、使用性质、建筑年筑年代等情况，并对不同结构、使用性质、建筑年代的房屋入户抽查，做好记录，掌握第一手资料。代的房屋入户抽查，做好记录，掌握第一手资料。第60页/共62页解决对策解决对策解决对策解决对策 房屋拆迁许可证发放后，不论什么时间进行的房屋拆迁许可证发放后，不论什么时间进行的 分户评估，评估时点都应确定在拆迁期限内的某一分户评估，评估时点都应确定在拆迁期限内的某一天，这样一是有利于拆迁评估的公平、公正，切实天，这样一是有利于拆迁评估的公平、公正，切实保护拆迁人当事人的合法权益；二是不受拆迁当事保护拆迁人当事人的合法权益；二是不受拆迁当事人的后期各种因素影响；三是节约评估所需的时间，人的后期各种因素影响；三是节约评估所需的时间，有利于拆迁工作如期有利于拆迁工作如期完成。完成。我们在评估河西灰堆某一拆迁项目时，我们采用了我们在评估河西灰堆某一拆迁项目时，我们采用了首先在调查的时点出预评报告，然后根据评估时点首先在调查的时点出预评报告，然后根据评估时点对预评报告进行修正的方法进行了处理。对预评报告进行修正的方法进行了处理。第61页/共62页感谢您的观看。感谢您的观看。第62页/共62页