大连市房地产市场分析报告

2006 年大连市房地产市场分析2006 年的大连市房地产市场更加标准、理性，明显的打上了“政策”的烙印，依据今年商品房开发、销售有关数据，戴德梁行对 2006 年度大连市房地产市场进展状况加以分析总结，试图查找出影响楼市的主要因素，并对2007 年的大连市房地产市场加以展望。一、整体进展 此主题相关图片如下：2、政策调控力度较大2006 年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对快速上涨的房价，今年中心政府出台了一系列政策，在 5 月中旬国务院“国六条”和中心九部委公布关于调整住房供给构造稳定住房价格的意见之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重界定了一般住宅标准， 即：房屋套型建筑面积在 144 平方米以下、小区容积率在 1.0 以上、成交价格低于政府公布的一般住房价格标准。从月日起，如住房不能同时满足以上个条件，就属于非一般住 房，其交易时要缴纳 4的契税，而一般住房含二手房的契税标准为1.5。6 月 16 日大连市公布了关于私人投资、购置商品房户口迁入暂行方法，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003 年 9 月规定的住宅购房款 35 万元以上或公建购房款 50 万元以上调整为购置首次出售的单套商品住宅80 万元以上或公建 100 万元以上。6 月 24 日还公布了关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案，提出了 10 项具体调控细则。上述政策出台后，市场经受了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅渐渐趋缓。分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：增加供给、转变住宅供给构造、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。房地产政对一般居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。另外，落户政策提高了外来人口和本市农 业户口在主城区购置商品房迁入户口的门槛，对掌握主城区房价的上涨起到了较为明显的效 果。今年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上安康进展有着乐观的意义。2006 年中心政府出台的主要房地产调控措施序号 文件名称 公布日期1 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 2006-3-62 国务院关于促进房地产业安康进展的六点意见 2006-5-173 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供给构造稳定住房价格意见的通知 2006-5-244 关于调整房地产营业税有关政策的通知 2006-6-165 关于落实建住房构造比例要求的假设干意见 2006-7-66 关于进一步整顿标准房地产交易秩序的通知 2006-7-67 关于标准房地产市场外资准入和治理的意见 2006-7-118 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 2006-7-189 房地产交易秩序专项整治工作方案 2006-8-2810 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 2006-8-3111 国家外汇治理局、建设部关于标准房地产市场外汇治理有关问题的通知 2006-9-12006 年大连市出台的主要房地产调控措施序号 政策名称 公布时间1 大连市人民政府关于公布 2006 年上半年大连市一般住房价格标准的通知 2006-4-292 大连市人民政府关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的通知 2006-6-23 大连市关于私人投资、购置商品房户口迁入暂行方法 2006-6-133、土地供给增加，中低价位住宅工程比重增大从土地成交状况来看，截止到12 月份，2006 年共成交土地 52 块，用地面积363.57 万平方米，估量在将来 1-2 年内形成供给建筑面积约 600 万平方米。其中住宅工程用地约 330 万平方米，规划建筑面积 530 万平方米。此主题相关图片如下：从下表可以看出，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区由于地处城市外围， 可供开发土地较多，加上一些郊区乡镇相继划入城市规划幅员，导致甘井子区土地供给量充 足，可以预见，将来甘井子区将连续成为房地产开发的热点。区域 土地成交块数 用地面积万 形成建筑面积万 中山区 11 22.98 75.81西岗区 7 34.55 43.49沙河口区 14 38.87 103.2甘井子区 17 260.32 361.98高园区 3 6.85 17.13合计 52 363.57 601.622006 年成交土地各区域比例分布占地面积 此主题相关图片如下：4、大连房地产的进展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注2006 年以来，国际知名投行或投资基金已逐步将投资重点转移至二线城市，大连作为二线城市中的佼佼者，其快速进展的城市经济和较佳的投资环境已经吸引了诸多国际财团的关 注，今年随着招商引资的不断深入，一些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地，如华润置 地先后斥资在星海湾、天津街以及开发区南部滨海区收购土地和工程，沿海绿色家园集团 在星海湾置地开发，瑞安集团联手亿达、摩根大通接手期望大厦，世界集团购置奔德大厦， 并更名为世界大厦。香港九龙仓时代广场工程、裕景中心工程在安静多年后正式开头进入 实施阶段。另有具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场，2006 年 4 月 16 日，摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的其次大股东，其通过直接投资和买入物业的 方式，以 1.2 亿美元获得了正源近 25%的股份。2006 年 11 月 17 日，外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权。众多国际性房地产资金也对大连房地产市场 表现出深厚兴趣。二、住宅市场1、住宅价格涨幅明显2006 年上半年，大连房价的增长速度较快。这轮上涨首先是由城市中心区的楼盘引发的， 随着城市中心区房价快速攀升，消费者将目光投向大连市区周边范围，如城市北部的泉水区 域、城市西部的石门区、红旗镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了城市中心区房价和市区住宅整体均价的提升。自 2006 年 6 月以后，受一系列调控政策影响，大连房价涨幅开头趋缓，在全国 70 个主要城市中涨幅连续几个月位居三甲之后，6 月大连商品住宅均价同比上涨幅度下降为第 7 位，7 月的住宅环比价格还消灭下降。10 月以后，随着秋季房交会的完毕，大连市区开盘楼盘增多，市场成交有所增加，住宅成交均价又呈现上涨趋势，2006 年第四季度，市内四区住宅成交均价与 2005 年底相比上涨约 20%。总体来看，2006 年大连市住宅市场房价整体涨幅大约在20%左右。此主题相关图片如下：2、住宅供给大幅增加2006 年，大连主城区及城区全部开盘商品住宅工程79 个，建筑面积合计 780 万平方米； 其中市内四区开盘住宅工程 42 个，建筑面积合计 408 万平方米。就市内四区而言，开盘面积比上年增加 15%。区域 增供给个数 建筑面积万平方米中山987.68西岗16.0沙河口14144.18甘井子18170.17开发区18160.57旅顺口10149.21金州 9 62.5合计 79 780.31中山区、西岗区、沙河口区作为城市中心区，经过多年的进展，城市功能已经相当完善，中心政府限制各城市拆迁规模的相关措施使城区内可供开发的土地较少，供给住宅工程价格 较高。甘井子区是大连市区扩展的重要区域，可供开发用地较多，土地本钱相对较低。 在北部、西部等原城乡结合部区域大规模建设中低价位商品住宅不但开发了城，也使一般市 民在能够承受的价格范围内实现了安居。开发区、金州区和旅顺口区作为快速崛起的城，住宅进展引人注目，价格及交易量都有较快增长。2006 年金州区开盘住宅工程 9 个，工程总建筑面积合计约62.5 万平方米；旅顺口区开盘 10 个，建筑面积合计约 149.21 万平方米。估量随着交通及生活配套设施的不断完善和人们消费心理的转变，上述区域的住宅市场仍将保持较快增长。经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给构造有着重要的意义。随着位于泡崖的大连首批经济适用房正式入市，面对 1100 户的廉租补贴的发放，标志着经济适用房和限价房双房体系开头推动，这也意味着大连的住房供给构造冲突开头渐渐得到缓解。经济适用房的推出也在肯定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。3、成交数量有所削减2006 年大连市内四区住宅成交数量较去年有所下降，依据目前把握的数据，估量全年总成交套数和总成交面积将分别较去年同期下降 17、19左右。从市内四区看，除了甘井子区较去年交易件数和面积呈正增长外，其他如沙河口区、中山区、西岗区均有不同幅度下降。2006 年 1-11 月商品住宅分区交易面积区域 成交面积万 销售比重% 同比% 中山 37.6 17.3 -20.1西岗 19.5 9 -30.1沙河口 49.7 22.9 -54.4甘井子 110.48 50.8 28.8合计 217.28 100 -19.4住宅市场交易量萎缩的缘由是多方面的：首先，市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使一般 消费者的购置愿望受到抑制；其次，国家和大连市近出台了一系列政策，对楼市进展调控， 使局部消费者持币观望，开头以冷静理智的心态面对楼市；另外，今年 6 月大连落户政策的出台也在肯定程度上抑制了外地人来连置业的乐观性；今年国内股市牛气冲天，投资基金 赚钱效应明显，分流了较多的房地产投资、投机资金。上述因素综合起来，导致今年的住宅 市场成交削减。4、二手房市场价涨量缩2006 年 1-11 月，大连市内四区二手房共交易 2.234 万套，同比削减 10%左右，成交均价为3759 元/，较去年上升 28%。整体而言，今年二手市场受政策影响较大。自今年5 月政府出台一系列政策之后，二手房的成交量和价格都开头降低，交易量明显“缩水”的主要缘由是政府出台了“个人购置住房缺乏 2 年转手交易的，全额征收营业税”的政策迫使以短线炒房为获利手段的投资、投机行为大量退出市场，加上落户政策的调整、房屋供给的增多，使买方和卖方均对市场持观望态度。年中二手房价格曾消灭回落，价格下跌的主要缘由是局部二手房持有者担忧国家调控政策会导致房价下跌以及担忧交易税费进一步增加，局部投资客 户急于将房屋变现，消灭了降低价格力求成交的状况。秋季房展会之后，由于居价格居高不下，二手房市场重消灭反弹，价格和成交量均重 上扬，随着房地产市场调控的不断深入，估量自主性需求将成为支撑二手房市场的主导力气。三、写字楼市场1、甲级写字楼空置率连续下降，需求比较稳定，销售价格及租金有小幅增长。本年度大连市甲级写字楼市场没有供给消灭，市场主要以消化存量供给为主，空置率持续下降，从 2005 年底的 26%下降到 2006 年年末的 19%左右。目前大连甲级写字楼市场平均租金在3.2 元/天/平方米左右，比上一年度增长了约 3%，租金成交价与叫价之间的折扣也越来越小。大连市地标性建筑之一的期望大厦重启动，年底根本具备进驻条件。该工程设备设施配置标准较高，在肯定程度上代表了大连市甲级写字楼的形象，也将推动大连市甲级写字楼整体素养的提高。2、乙级写字楼市场平稳进展本年度乙级写字楼主要用于消化上一年度的市场供给，如：位于中山广场的宝嘉大厦、三八广场的安达商务大厦、西安路的天兴国际大厦，天地广场和君安国际大厦等。目前乙级写字楼的市场租金在 1.9 元/天/平方米，租金表现较为平稳。整体而言，目前乙级写字楼的空置率要高于甲级写字楼，其销售价格和租金相对较低。乙级写字楼市场总体供求关系根本平衡。3、星海湾、高园区等的商务区的进展本年度星海湾区域成交了 5 块写字楼用地，规划建设石油大厦、保险大厦、证券大厦、信托大厦、金融大厦，加上目前已施工建设的大连国际金融中心原期货广场，总建筑面积约 62 万平方米，使大连市写字楼市场的潜在供给量大幅增加，在提升星海湾区域商务气氛的同时，也使该区域将面临较剧烈的竞争。目前高园区累计注册企业约 1,700 家，进展高技术企业400 余家。依据大连市“十一五” 规划，高园区将连续扩容，从现今的 20 平方公里拓展至 50 平方公里，并启动一条长约40 公里的高技术产业带。高园区及软件园区域已经形成的商务气氛及软件企业聚拢效应预示着该区域写字楼市场也将面临着较好的进展机遇。四、商业市场2006 年，大连商业市场热点闻不断，众多商业工程的“开业、停业、撤出、转让” 打算了大连整体商业市场照旧连续着调整之路。1、局部商业工程或品牌连锁店退出大连市场天百大楼停业、好百年家居、银泰百货和铜锣湾百货撤出大连市场，表现出商业竞争的残酷性，其缘由有如下几方面：近几年大连大型零售商业工程规模增长过快，呈现出构造性过剩、地区分布不合理的局面；经营者对大连本地商业市场的争论不够深入、透彻，在选址、市场定位及经营治理等方面的失误导致其退出大连商业市场；一些老牌的商业企业没能依据本地商业进展准时调整经营策略，落后于大连整体商业进展节奏，被淘汰出局。2、国内知名商业物业进展商及经营者和国际投资基金进入大连商业市场华润集团收购海昌名城，并打算将其改造成Shopping Mall 和公寓的综合性工程，这让陷入逆境的天津街有了的进展契机。华润集团打算斥巨资将其在深圳的成功工程“万象城”的商业模式移植到海昌名城的改 造中，使其成为一个集吃、购、玩、住于一体的大型综合商业工程。假设该工程获得成功， 将为天津街带来大量客流，从而带动其整体商业进展，使落魄的天津街商业获得复苏良机。摩根斯坦利已注资幸福家居世界，另有几家国际性投资基金也频频到访大连，有意收购大连商业工程，说明大连房地产市场已经成为国际投资基金的投资目的地之一。3、开业工程业态丰富今年开业商业工程涉及到多个业态，涵盖了专业零售店、旅游、餐饮、休闲消遣等行业， 例如：觉察王国、民勇嘉泰广场、星海假日酒店、阿锋香港酒楼、及麦当劳在东北地区首家 “得来速”餐厅等，这些业态的进展可谓适运而生，大连商业市场功能日益完善。大连商业进展速度较快，市民购物消费有了更多项选择择，对购物场所的要求也渐渐提高，一些 专业化、有特色的工程竞争力较强；现代生活节奏加快，对各种能供给快捷便利效劳的零售、餐饮工程的市场需求量加大；大连的商务经济和旅游业进展越来越快，各种适合商务活动的 酒店、餐饮、消遣场所进展势头看好。4、大连周边地区商业加速进展大商玛特马上在金州、瓦房店开店，其它一些大型购物中心也有意向旅顺、金州、瓦房店等周边地区进军，一方面说明这些地区居民的消费力量有所提高，商业设施相对缺乏；另一 方面也说明大连市内大型综合性零售工程市场趋于饱和。5、商铺租售价格持续平稳上涨2006 年，大连商业地产的租售价格总体来看持续平稳上涨，其中租金涨幅较大的是大连最成熟的商业中心青泥洼桥地区。本年度，局部位置优越的商铺售价上涨幅度较大，尤其是一些定位于餐饮工程的商业地产，一方面基于餐饮业的快速进展，另一方面国家对于住宅商品房的宏观调控也使更多的投资客把眼光投向了此类地产工程。从以上变化可以看出，大连的商业市场仍旧处于理性调整之中，对于大连地方消费习惯争论得不够透彻的商家正被逐步淘汰出本地商业市场。国内、国际性的商业和投资集团参与大连商业工程的建设和改造为本地商业进展带来了有力的资金支持和先进的经营治理模式，富强大连商业市场的同时也加剧了市场竞争。走专业化、特色化路线，懂得错位经营的企业将在竞争中脱颖而出并保持长期生命力五、展望1、住宅市场今年，大连市内四区已批工程包括在建及待建工程总建筑面积2055 万平方米，其中在建面积 1128.4 万平方米，待建面积 926.6 万平方米，在待建面积中，一般商品住宅工程约占60。而泉水、石门山经济适用房和春山巷、石灰石矿地块限价商品房的启动也说明将来大连的住 房供给体系将会日趋完善。6000 元/以上的中高档住宅方面，据本行统计，2006 年大连市区单价在 6000 元以上的住宅，销售量约 110 万平方米左右，工程结余已开盘和做宣传但未开盘，合计约为 220万平方米。依据 2005-2006 年土地出让状况，2007 年有可能开盘的单价在 6000 元/以上的住宅至少 25 个工程，约 215 万平方米左右。两项合计，2007 年，大连市区单价在 600 0 元以上的住宅工程现实供给和潜在供给合计为435 万平方米以上，中高档房屋供给状况将保持在一个较为充分的状态。价格方面，我们认为：相对充分的住宅供给和日渐完善的住房保障体系将使住宅涨幅趋缓， 住宅的涨幅将主要表达在工程用地具备稀缺资源特征的工程及城市中心区以外确实定价格 较低的甘井子、旅顺、金州等区域中。2、写字楼市场随着大连市经济的走强，以及政府招商引资力度的加大，会有越来越多的外资企业进驻大连， 推动写字间需求的增长，对大连市写字楼市场的进展形成重要支撑。随着期望大厦的投入使用，估量 2007 年大连市甲级写字楼的平均空置率将小幅上升， 平均租金将维持在 3.3 元/天/平方米左右。星海湾、高园区等区域写字楼市场的快速进展，将使商务区域由聚拢向分散转变，从而转变各区域写字楼市场进展不均衡的状况，从而进一步推动写字楼市场的进展。2006 年 10 月，国务院已批准在大窑湾建立保税港区，大窑湾保税港区将涵盖大连保税物流园及大窑湾区域集团所属的集装箱、汽车码头等多个专业化码头，这一举措将吸引贸易、物 流、汽车等一系列公司进驻大连，进而催生出对大连市写字楼市场的需求。估量将来大连市写字楼整体市场将更为活泼，并保持稳健进展的格局。3、商业市场2007 年大连商业市场仍将连续调整，现有同类型商业工程将在市场定位上更准确，各商家之间也会依据各自目标客户群实行错位经营。宜家家居、迪卡侬体育用品等国际、国内商业 集团纷纷进军大连，在为大连商业注入的活力的同时也加剧了竞争。一些兴的商业业态、社区商业网点进展形势看好，旅游业和日益繁多的商务活动将带动住宿、餐饮、消遣业稳步进展。随着国家对住宅房地产的宏观调控及各种商业工程的良好进展势头，越来越多的投资资金将流向商业地产，明年的商业地产租售价格将连续平稳上扬。戴德梁行