第四章房地产评估

资产评估学第二篇第二篇 资产评估实务资产评估实务第四章第四章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 房地产价格房地产价格及其影响因素及其影响因素第三节第三节 成本法在房地产评估成本法在房地产评估中的应用中的应用第四节第四节 收益法在房地产评估中的收益法在房地产评估中的应用应用第五节第五节 市场法在房地产评估中的市场法在房地产评估中的应用应用第六节第六节 假设开发假设开发法法第七节第七节 基准地价修正法基准地价修正法*第八节第八节 路线价法路线价法*第九节第九节 在在建工程评估建工程评估*第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产及其特性一、房地产及其特性（一）房地产的概念v房地产房地产是地产和房产的总称。地产是指作为资产的土地（上下延伸），房产是指作为资产的土地附着物，包括房屋和其它建筑物。v地产建筑物二者合一v v欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。v主要源于土地所有制不同。在欧美国家土地是私有财产，土地与地上物的产权是一体的，所以一般统一评估。v在我国大陆，实行的是土地所有权与使用权分离的制度，土地所有权只有两种情况，一是城市土地的所有权属于和国家，二是农村城市郊区的土地所有权归农民集体所有。土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。所以有必要分开评估。v1988年之前，城市土地不许交易，1988年之后，在张五常的建议下，学习香港土地制度，准许交易土地使用权。（二）房地产的特性1.地产的特性vA自然性质自然性质不可移动性。不可移动性。不能像其它资产那样移动。（1）位置的重要性。樱花广场600万元2500元（2）交易必须经过法律确认。你无法将它带回家藏起来。所以，地产到底是谁的，必须经过法律确认。永久使用性。永久使用性。一般资产，会随着使用而灭失，但土地可以长久使用，除非沙漠化，或被海水淹没。日2/3稀缺性。稀缺性。面积有限，供给缺乏弹性，其价格随人口增加和经济发展表现出上升趋势。个体差异性。个体差异性。地产与地产一定是不同的，位置不同自然环境，人文环境不同不可能找到完全相同地产vB社会性质社会性质v可垄断性。可垄断性。谁拥有土地所有权，谁就获得了这块土地的排他性权利，其它经济主体无法在获得相同的土地(只有我有，别人没有）。这种垄断权来自土地的差异性。青岛v垄断性与差异性之间的关系v政策敏感性。政策敏感性。v（1）土地所有权属于国家，国家对于征用土地和土地使用权出让的种种政策变化，都会影响地产价格；v（2）另外，城市规划和出于公共利益建筑容积率（？），建筑覆盖率（？）规定，都会影响地产价格。v保值增值性。保值增值性。土地有限。人口不断增加v2.房地产的特性房地产的特性v房地不可分割性房地不可分割性。房产必然依附于地产，不可能有“空中楼阁”，对房产的出售一定包含地产。地产交易一般也包含附着于其上的房产。v大量投资性。大量投资性。投资数量巨大，对国民经济影响很大。经济增长2-3%v中国：城市化投资品人民币升值预期v财政收入：杭州50%陕西30%v区域性。区域性。区域因素对房地产价格影响很大。同样的房子：曲江10000高新区：7000元长安区5000元v不可移动性v价格互动性。价格互动性。房价与地价相互影响。二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则 1.合法原则：评估以合法取得、合法使用、合法交易为前提。10层 与 15层 小产权房 2.最高最佳使用原则 郭杜的土地：粮食 3.房地综合考虑原则 协调性 郭杜的土地 预制品厂 4.区域及地段原则 北京 西安 南郊 西郊 三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性：成本？2.价格决定机制的特殊性：未来收益决定，区位、环境、使用方向 3.市场供求关系的特殊性：供给缺乏弹性：由需求决定 4.价格呈不断增长趋势：经济发展、人口增加我国土地价格的特殊性在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。（二）房地产价格的特性1.房地产价格构成的复杂性：地价+房价2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 差异性3.房地产价格具有较强的政策性 经济发展的基础条件 经济增长重要地位 社会公平 利率 税收 限购 直接规定价格？奶价二、房地产价格的种类二、房地产价格的种类（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格（1）基准地价：政府确定的某一时点区段国有土地使用权平均价格 a 时点 b 区域均价 c 区分用途 商业 居住 工业 定期公布（2）标定地价：每个区段标志性宗地的价格。（3）出让底价：一级市场拍卖（招标）底价 （4）出让价格：一级市场实际价格（5）补地价：是指更改用途，增加容积率，或转让土地使用权，土地使用权续期时需要补交的地价。（6）转让价格：二级市场价格 使用权买卖价格 租赁价格（7）征用价格 不考虑市场因素，压低补偿标准以被征地单位的农民的生活水平不降低为原则;补偿标准是以产值的倍数为依据:我国现行土地管理法第四十七条规定,征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的610倍,每一个需要安置的农业人口的安置补助标准为该耕地被征用前3年平均年产值的46倍。（8）其他价格（抵押价格、课税价格等）（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价建筑总面积 楼面地价土地单价容积率例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格：我国没有 集体土地 不许转让 国有土地：使用权 2.使用权价格：土地使用权价格 3.其他权益价格：如：租赁权价格等（四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格三、房地产价格的构成三、房地产价格的构成（一）土地取得成本土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费（二）开发成本包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费和税费（三）管理费用（四）资金成本（五）销售税费包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费（六）开发利润四、影响房地产价格的因素四、影响房地产价格的因素（一）一般因素v1行政因素v（1）土地制度：v所有权与使用权相分立的土地制度使用权价格v（2）住房制度：公屋v（3）城市规划：v土地利用方向土地利用方向：功能分区，不同功能价格差异v容积率：建筑面积容积率：建筑面积/土地面积土地面积v反映土地的利用率出于采光、通风、绿化、安全等方面的考虑。西安：古城风貌v建筑密度：建筑密度：底层建筑面积底层建筑面积/土地面积土地面积改善环境条件v2011年西安万科企业有限公司以7.36亿元竞得169.8亩的宗地，每亩均价433万；广东雅居乐房地产开发有限公司以9.48亿元竞得182.4亩的相邻宗地，每亩均价520万；陕西恒源煤电集团有限公司以6.15亿元竞得98.85亩的宗地，每亩均价622万。v按照容积率粗略计算，万科所获地块楼面地价约为2120元/平方米，雅居乐所获地块楼面地价略高，约2566元/平方米。v请计算容积率v（4）出让方式：v国家出让土地使用权：协议（最低）招标拍卖（最高）v（5）交通管理：单行道禁止某类车辆通行限制通行时间v作用：改变交通的便利度，增加安全感，改善生活环境，提高地价v2社会因素v（1）政治安定状况v（2）社会治安程度：上海西安南郊v（3）城市化进程：中国的城市化18亿亩土地红线v（4）人口状况：人口增减v（5）心理因素：心理预期西安的房价？v3经济因素v（1）宏观经济状况：汇率v（2）利率水平v（3）市场完善程度:垄断v（4）成本高低：开发成本1/3v3政策因素v（1）地价政策：最高限价，最低限价，v国家在土地市场上的购买与抛售v（2）宏观货币财政政策：v提高利率、房产税廉租房：香港的房价v（3）特殊政策：吸引外资的优惠政策0地价政策v二、区域因素v影响工业用地地价的区域因素交通条件：道路基础设施完善度：供水、供电、供气、银行、邮局、商业机构相关产业集聚度：产业集聚：技术互补、生产协作、信息交流、整体品牌树立。珠三角自然条件：地质条件（地裂缝、沉降）、降雨、日照。规划因素：高速公路v影响商业用地的区域因素商业繁华程度(集聚度)扎堆做生意交通条件规划因素第三节第三节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 评估价值重新购建价格（重置成本）建筑物贬值 二、适用对象和条件二、适用对象和条件 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 新新开开发发土土地地：填海造田、开山造田、征用集体土地并通过基础设施建设和场地平整后的土地或者城市旧区改造而形成的土地。新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+资金成本+税费+开发利润（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本 1.基础设施建设费 “七通一平”：道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力 平整土地 2.公共配套设施建设费 邮电、学校、公园、绿地、市政设施（三）估算管理费用（四）估算资金成本注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息（机会成本）；（2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息(计息时间）。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（六）估算开发利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）成本利润率 也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率与基数口径的统一。例题例题 某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1.估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩750元/平方米2.估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3.估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：资金成本750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65113.05元/平方米4.估算开发利润 开发利润（750375）10%112.5元/平方米5.计算土地价格 土地单价750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。四、新建房地产评估的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+资金成本+销售税费+正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费 +开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施建设费 3.建安工程费 4.公共设施建设费 5.其他工程费 6.开发过程的税费 土地开发成本与土地取得成本有关（开发程度生熟程度）生地：已征用，但未七通一平 毛地：城市建成区，已有使用权，但未拆迁安置补偿 熟地：有使用权，且七通一平 （三）估算管理费 按土地取得成本和开发成本的一定比例估算（四）估算资金成本 自有资金+借贷资金（五）估算销售税费 1.销售费用 2.销售税金及附加 3.其他销售税费（六）估算开发利润 注意：（1）（所得）税前利润 收益-成本 包含在价格里的利润为税前利润 （2）平均利润 计算方法：基数*平均利润率 基数：土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费 或：开发后的房地产价格 口径一致五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤 注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。（一）估算重新构建价格 1.估算重新构建价格的思路 重新构建价格=成本+正常利润 （1）房地分开计算重新构建价格 （2）土地重新构建价格：假定建筑物不存在。（3）建筑物重新购置价格：假定已经取得土地（空地）注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：(1)复原重置成本（Reproduction cost）(2)更新重置成本（Replacement cost）复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估（价值在于其工艺），更新重置成本适用于一般建筑物。2.建筑物重新构建价格的估算（1）单位比较法 选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位。通过对类似建筑物单位成本修正来得到单位成本（价格），据此估算评估建筑物成本（价格）。单位：长度（道路）、面积、体积（仓库）、车位（停车场）、床位（旅馆）。简单，但粗糙。（2）分部分项法 将建筑物分成若干部分，估算数量，乘以相应单位的价格或成本。结合各部分特点选用不同单位：住房、仓库、管道 适用于工业建筑 （3）工料测量法（工料估算法）重置核算法：材料、人工、设备，分别根据估价时点价格计算费用，加总。精确 重置核算法（4）指数调整法 运用物价指数，将原始成本调整为现行成本（二）估算建筑物贬值（二）估算建筑物贬值 1.建筑物贬值的概念和原因 实体性：可修复：经济上可以修复的贬值 价值增=修复成本 不可修复：？功能性：建筑效用相对损失所带来的贬值。效用损失是指有些建筑特征不如其成本显示的那么有用。设计不完善所带来的效用损失：过大的客厅 楼层过低 建筑设计与位置不符：商业用地+居住用房 经济性：环境变化：公园 用途受限：饭馆 2.建筑物贬值的估算方法（1）年限法（直线法）建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命100%已使用年限应采用“有效年限”，缺陷：建筑物经济寿命难以预计 注意：土地使用权年限的影响 （2）观察法（评分法）成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B （3）成新率折扣法 直接根据经验确定成新率 （4）销售资料法（市场法)根据销售实例求得老建筑的市场售价（售价-土地价值），其与该建筑重新构建价格的差额就是价值损失。用价值损失除以重新构建价格，可得价值损失百分比。用上述百分比除以已使用年限，可得年价值损失百分比。根据年价值损失百分比和被评估资产的已使用年限，可计算其贬值额。（5）资本化收益法（租金损失法）v租金损失折现v非正规做法：租金损失*总租金乘数（经验）vp129例收益现值法v注意：比较对象土地条件相同例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查得出修正系数C0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。例题 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10的减价修正。功能性贬值 V30000080（110）30000072216000（元）教材p130第四节第四节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤 常用计算公式：a年净收益 r折现率 收益法评估有以下步骤：（1）收集有关房地产收入和费用的资料 （2）估算潜在毛收入 （3）估算有效毛收入 （4）估算营运费用 （5）估算净收益 （6）选择和估算适当的资本化率或折现率 （7）选择适宜的计算公式求出估算价格 v二、适用的对象及条件v适用对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。租赁用房地产、企业用房地产v不适用于公益性房地产评估。v适用条件：房地产收益及风险可以预期与量化。v三、各参数的估算三、各参数的估算（一）净收益的估算 收益分为实际收益和客观收益。实际收益是指现实状态下实际获得的收益（已发生），具有一定的特殊性性、偶然性。客观收益是指排除了偶然性、特殊性的正常收益。房地产评估中的收益必须是客观净收益，而非实际净收益。房地产的客观净收益是房地产在正常市场条件下用于法律允许的最佳利用方向上的净收益。需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。基本公式：净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用=有效毛收入-营运费用 各指标均按年度计算。潜在毛收入：假设房地产在充分利用、无闲置状态下可获得的收入。有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。营运费用：维持房地产正常生产、经营或使用必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益（家俱）。具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。1.出租型房地产净收益的估算 租赁收入-各种税费 2.直接经营性房地产净收益的估算 所有者与经营者合一，租金与利润合一 商业用 全部收入-全部费用-正常利润 工业用 同上？3.自用或未使用 市场比较法 （二）资本化率的估算 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。求取方法：1.市场提取法（市场法）寻找相类似房地产的交易案例，收集类似房地产的净收益、价格等资料，求出资本化率 例：p133 2.累加法 +无风险利率：一年期银行利率与国库券利率 风险报酬率：根据房地产行业的风险来确定 3.排序插入法 收集各种类型投资及其收益率的资料，按收益率大小进行排序，并制成图表。评估人员根据经验判断其范围。资本化率无风险报酬率风险报酬率（三）收益期的确定 单独评建筑物建筑物的经济寿命单独评土地土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。提取折旧费和待摊销费用，以在建筑物或土地使用权到期时复制之，使之可以无限期。四、收益法的派生方法四、收益法的派生方法（一）土地残余法 基本思路：先计算房地合一收益，扣除属于建筑物的净收益，得到属于土地的净收益，再用土地的资本化率进行资本化，得到土地价值。由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。例题在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。（1）计算房地合一纯收益 10020006012720000720000（元）（2）计算建筑物的纯收益 240（12+1/20）40.80（万元）（3）计算属于土地的纯收益 7240.8031.20（万元）（4）土地的价格为：31.210312（万元）单位土地价格为：312万元30001040（元/m2）（二）建筑物残余法若纯收益a不含折旧，则：注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。因为在严重背离的情况下房产收益极低，以致合一受益难以满足土地对其净收益的要求。（三）收益倍数法 以房地产市场价格预期某种收益的一定倍数来估算房地产价值的方法。22例某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入48001257600（元）年总费用：年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）2400（元）房产税（按年租金的12计）57600126912（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）2002400（元）管理费（按年租金3计）5760031728（元）修缮费（按年租金4计）5760042304（元）保险费每年576（元）年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年总纯收益576001432043280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：1200200240000（元）归属于土地的年纯收益为：240000819200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：432801920024080（元）建筑物折旧率1/251004建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622165498.4（元）建筑物每平方米价格为：165498.4240689.58（元）例 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。1.估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元2.估算年营运费用（1）管理费：年管理费9,855,0003.5%344,925元（2）维修费：年维修费4,80012,0001.5%864,000元（3）保险费：年保险费4,80012,0000.2%115,200元（4）税金：年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元3.估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4.计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地产单价104,434,67112,000 8,703元5.评估结果 经 评 估，该 写 字 楼 房 地 产 在 2004年 5月 的 价 格 为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。例题某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。1.选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2.计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益5012900（110）486000（元）3.计算总费用（1）年管理费4860003.517010（元）（2）年维修费25009001.533750（元）（3）年税金2090018000（元）（4）年保险费25009000.24500（元）年总费用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元）4.计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）5.计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数 25009004687542062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率20625008165000（元）6.计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740165000247740（元）7.计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644（年）。单价3358836.15/5006717.67（元）8.评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。另一种评估方法？第五节第五节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面积二、适用对象及条件二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产三、因素修正及操作步骤三、因素修正及操作步骤（一）踏勘被估房地产（二）收集较充分的房地产交易实例资料（三）选择可供比较参考的交易实例 交易实例应符合的条件：（1）与被评估房地产用途相同：商业、工业、住宅 （2）所处地区相同：（3）交易原因相同：出售、保险、清算 （4）建筑结构相同：（5）筹资条件相似（卖方向买方提供的融资便利、优惠）一次性付款 与 按揭贷款 （6）接近评估基准日 （7）正常交易：公开、平等、自愿 暴力与垄断（四）建立价格可比基础 应使每个可比交易实例及被评估对象的价格 具有可比的基础。（1）统一付款方式 （2）统一化为单价 （3）统一货币单位 （4）统一面积单位：平方米？（5）统一面积内涵：建筑面积 套内面积 （五）差异因素的比较修正 1.交易情况修正交易实例成交价格交易情况修正系数=交易实例正常市场价格 交易实例成交价比正常情况高低百分率为s%2.交易日期修正 交易实例成交价格(1T%)=评估时点价格 T%物价变动率？物价指数时的公式(100T)/100 （1）一般物价指数或变动率（2）建筑造价指数或变动率 （3）建筑材料价格指数或变动率 （4）建筑人工费指数或变动率 （5）房地产 （6）地产 3.区域因素修正系数直接比较法：交易实例比评估对象高低Q%评估对象为1或100间接比较法（标准区域为100）标准化修正与区域因素修正 4.个别因素修正（1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得（2）土地使用年期修正 m被评估对象的剩余使用年限估价对象状况交易实例状况（五）求取比准价格 将交易实例的价格与各修正系数连乘,有一个交易案例就得到一个比准价格。（六）确定被估房地产价格 应综合分析后确定（可比性分析，修正准确性分析）。例 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例比较交易ABCD坐落 略略略略所处地区 繁华区 繁华区 繁华区 繁华区 用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（元/M2 ）1,550 1,200 1,400 交易时间 2002年10月 2002年12月 2002年12月 2003年12月 面积（M2）1,800 2,000 2,200 3,000 形状 规则 规则 规则 规则 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 较好 较好 很好 剩余使用年限35303530容积率 54.54.551.进行交易情况修正 评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2.进行交易时间修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数114/1001.14交易实例B交易时间修正系数112/1001.12交易实例C交易时间修正系数107/1001.073.进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/931.0754.进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数110/1001.1个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数1.030.96591.00.999 交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133 交易实例C的个别因素修正系数1.030.96591.11.0985.计算比准价格 A1,5501.01.141.00.9951,765（元/M2）B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/M2）C1,4001.01.071.0751.0941,768（元/M2）6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）（1,7651,7711,768）/3 1,768（元/M2）待估宗地评估价值（总价）1,7683,0005,304,000元例：教材144第六节第六节 假设开发法假设开发法一、基本思路和计算公式一、基本思路和计算公式基基本本思思路路：在求取待待开开发发房地产价值时，将待开发房地产的预期开发后价值，扣除正常的开发费用、税金、以及正常的开发利润，以倒推出的剩余值作为待估房地产价值。基本公式基本公式:待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应负担的税费 已投入费用？与成本法的联系？应用较广泛的公式：应用较广泛的公式：地价预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利润二、适用范围及注意事项二、适用范围及注意事项 该方法主要适用于：（1）待开发土地（生地、熟地）（2）待拆迁的土地（建筑费中包括拆迁 费）（3）未完工的房地产项目。运用该方法时需要注意：（1）正确选择最佳开发形式 政府规定限制下的最佳用途 容积率 （2）正确预期开发完成后的房地产价格 市场比较法 趋势预测法 （3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间差异 考虑资金时间价值，统一化为评估 基准日价值。三、操作步骤三、操作步骤（1）调查与勘查待开发地产的基本情况（2）选择最佳开发利用方式（3）估算开发周期（4）预测开发完成时的售价（5）估算开发建设总成本（6）估算税费和开发商利润四、现金流折现法和传统方法四、现金流折现法和传统方法房地产开发：周期长费用收益发生时间时间成本（一）现金流折现法考虑货币时间价值采用折现的方式。预测费用、收益发生的金额、时间，折现后加减。无需计算资金成本。费用都发生在现在（二）传统假设开发法根据评估时点的情况估算收益与费用，不考虑时间不同，直接加减。但要考虑资金成本。五、假设开发法计算中各参数的估算五、假设开发法计算中各参数的估算（一）开发经营期：取得全部租售开发期+租售期一般用开发期（市场比较法）（二）开发完成后的房地产价值出售：比较法出租、自用：收益现值法（三）开发成本、管理费用、销售税费需要预测（四）资金成本传统方法（五）开发利润平均利润率（六）取得待开发房地产应负担的税费契税，交易手续费（七）折现率平均收益率例待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。1.选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2.选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。3.估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。4.预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。5.估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。6.求取地价 确定折现率为8%，则：楼价8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%）230%/（18%）050%/（18%）0.520%/（18%）1 11,721.14万元 建筑费4,00060%/（18%）0.54,00040%/（18%）1.5 3,734.96万元各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。专业费用3,734.966%224.10万元租售费用及税费11,721.144468.85万元投资利润（总地价总建筑费用专业费用）20 总地价20（3,734.96224.10）20 总地价20791.81 总地价（11,721.143,734.96224.10468.85791.81）/(120%)6,501.42/1.25,417.85万元 单位地价5,417.85/5,0001.08万元/平方米 由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。v例：某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3和6，销售税金与附加为销售额的5.5，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49。v设购买土地的最高报价为X。计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。v(一)、用现金流折现法进行估价因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15。(1)开发完成后价值现值200001.23500(1+15)263516068元6351.61万元(2)销售税金与附加现值6351.615.5349.34万元(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值200001.21500(136)(115)23412.17万元(4)购买土地应缴纳税费现值0.03X(5)所以用现金流折现法估价的土地价格6351.61349.343412.170.03XX2514.66万元v(二)、用传统方法进行估价(1)开发完成后价值200001.2350084000000元8400.00万元(2)销售税金与附加8400.005.5462.00万元(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费200001.21500(136)39240000元3924.00万元(4)购买土地应缴纳税费0.03X(5)投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。投资利息1.03(15.49)23924.00(15.49)3924.001.03215.430.1162(6)开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51(近似值)开发利润1.03(1+9.51)23924.00(19.51)3924.001.03373.170.2052(7)土地价格。8400.00462.003924.00(215.430.1162)(373.170.2052)0.032537.70万元第七节基准地价修正法v一、基本思路及计算公式v基本思路：基本思路：利用城镇基准地价和基准地价修正系数,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均（基准）条件相比较，运用修正系数进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。v基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。v实际上是市场法v基本公式：v待估宗地价格=待估宗地所在区域基准价格区域因素修正系数时间修正系数年限修正系数容积率修正系数其他因素修正系数土地面积（建筑面积）v地面地价楼面地价v二、特点与适用范围v1.特点：v成本低，能快速评估多宗土地价格；v精度与基准地价及其修正体系密切相关。v2.适用范围：v适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。v大面积数量众多土地vv三、操作步骤v（1）调查、勘察基本情况v（2）收集基准地价资料v（3）计算区域因素修正系数v（4）计算时间因素修正系数（物价）v（5）计算年限修正系数公式？v（6）计算容积率修正系数v（7）计算其他修正系数v（8）计算评估值v一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式v路线价法是对面临特定街道、接近性相同的城市土地，路线价法是对面临特定街道、接近性相同的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价，此单设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临近该街道的各宗地价格的一种土地价格评估学方法计算出临近该街道的各宗地价格的一种土地价格评估的方法。的方法。v在正常情况下，路线价法可用下列数学公式表示：在正常情况下，路线价法可用下列数学公式表示：宗地地价宗地地价(总价总价)=路线价路线价深度指数深度指数宗地面积（宗地临街宽度）宗地面积（宗地临街宽度）宗地地价宗地地价(总价总价)=路线价路线价深度指数深度指数宗地面积（宗地临街宽度）宗地面积（宗地临街宽度）修正系数修正系数第八节、路线价法第八节、路线价法v二、适用范围及条件二、适用范围及条件v路线价法是一种路线价法是一种迅速、公平、合理，迅速、公平、合理，同时同时又能节省人力、财力的评估方法。特别适用又能节省人力、财力的评估方法。特别适用土地课税、土地重划、征地或其他需要在大土地课税、土地重划、征地或其他需要在大范围内对范围内对大宗土地大宗土地进行估价的场合，当然这进行估价的场合，当然这种方法仅适用于种方法仅适用于城市土地特别是商业用地城市土地特别是商业用地的的估价。估价。v（三）操作步骤及内容（三）操作步骤及内容v1.划分路线价区段：划分路线价区段：v具有同一路线价的地段:接近性太白北路v繁华街道：同一街廊多段划分v2.设定标准深度：设定标准深度：v18米100英尺各宗土地平均深度v3.确定路线价确定路线价v区段内标准宗地的平均价，v同地段若干标准宗地单位价格的平均数。v4制作深度指数表制作深度指数表v地价随临街深度长短变化的程度，用比率来表示称为深度指数，这种指数如编制成一张表，就称深度指数表。v5计算宗地价格计算宗地价格临街深度(m)H44H88H1212H1616H18深度指数(%)13012512011010040v（四）深度指数（四）深度指数v从理论上讲，深度指数应为待估宗地的单从理论上讲，深度指数应为待估宗地的单位价格与标准宗地单位价格的比率。而在实位价格与标准宗地单位价格的比率。而在实际评估中，深度指数是根据所在街区多个非际评估中，深度指数是根据所在街区多个非标准宗地单位价格与标准宗地单位价格的比标准宗地单位价格与标准宗地单位价格的比率，通过统计分析而得出的，并用列表的方率，通过统计分析而得出的，并用列表的方式表示出来。式表示出来。v（五）应用举例（五）应用举例v某路线价区段，标准深度为某路线价区段，标准深度为16-18米，路线价为米，路线价为1800元元/平方米，平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为16米，临街深度为米，临街深度为14米，米，该路线价区段的深度指数如下表所示：试估算该宗地的价格。该路线价区段的深度指数如下表所示：试估算该宗地的价格。vv深度指数表深度指数表v宗地价格宗地价格=1800110%1614=443520（元）（元）临街深度(m)H44H88H1212H1616H18深度指数(%)13012512011010040第九节第九节在建工程评估在建工程评估v一、在建工程及其评估特点一、在建工程及其评估特点v在建工程资产包括在评估基准日尚未完工的在建工程资产包括在评估基准日尚未完工的或虽然完工但尚未竣工验收、交付使用的建设项或虽然完工但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及工程备用的材料、设备等财产物资。目，以及工程备用的材料、设备等财产物资。v1。在建工程资产涉及的工程项目、工程材在建工程资产涉及的工程项目、工程材料物资和相关工程税费，种类繁多。料物资和相关工程税费，种类繁多。v2。在建工程进度与功能差异很大。在建工程进度与功能差异很大。v刚刚开工刚刚开工即将完工即将完工v功能差异很大功能差异很大很难找到参照资产？很难找到参照资产？v3在建工程资产的会计核算投资数与其实际完工进在建工程资产的会计核算投资数与其实际完工进度较难一致。度较难一致。v预付款预付款应付款应付款v4.建设周期长短差别大。建设周期长短差别大。v建设周期长建设周期长：材料、人工费变化、设计变更：材料、人工费变化、设计变更v在建工程评估难以用统一的模式或公式一概而论，在建工程评估难以用统一的模式或公式一概而论，而要具体问题具体分析。而要具体问题具体分析。v建设周期较短评估时可以考虑以在建工程的账面建设周期较短评估时可以考虑以在建工程的账面价值作为评估值。价值作为评估值。v又如，整个建设工程已经完成或接近完成，则完又如，整个建设工程已经完成或接近完成，则完全可以考虑按房地产的评估方法来评估。全可以考虑按房地产的评估方法来评估。二、在建工程评估的操作步骤二、在建工程评估的操作步骤(未完工的未完工的在建工程的评估在建工程的评估)v1收集待估的在建工程的详细资料收集待估的在建工程的详细资料v2现场勘察在建工程情况现场勘察在建工程情况v3收集有关法定的参数资料收集有关法定的参数资料v4进行评定估算进行评定估算v三、在建工程评估的方法三、在建工程评估的方法v1工程进度法工程进度法根据在建工程建造完成的市场价格，结合工根据在建工程建造完成的市场价格，结合工程形象进度来估算在建工程价格的方法。程形象进度来估算在建工程价格的方法。在建工程价格在建工程价格=在建工程建造完成的市场价格在建工程建造完成的市场价格工程完工程度百分比工程完工程度百分比（1-折扣率）折扣率）工程完工程度百分比工程完工程度百分比=（实际完成建筑工程（实际完成建筑工程量量+实际完成安装工程量）实际完成安装工程量）/总工程量总工程量100%折扣率？在建，未完工。折扣率？在建，未完工。“在建工程建造完成的市场价格在建工程建造完成的市场价格”正常完工正常完工的假设下计算的假设下计算。但能否完工，完工后能否达到。但能否完工，完工后能否达到设计要求，有不确定性设计要求，有不确定性。v2成本法成本法成本法是以重新开发或建造待估在建工程应耗成本法是以重新开发或建造待估在建工程应耗费的客观、合理费用之和，再加上正常的利润和税费的客观、合理费用之和，再加上正常的利润和税费来估算在建工程价格的方法。费来估算在建工程价格的方法。v在建工程价格在建工程价格=土地取得成本土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建建筑物建造成本筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+正常利税正常利税v3假设开发法假设开发法v在建工程价格在建工程价格=续建完成后房地产的价值续建完成后房地产的价值-续建成本续建成本-续建管理费用续建管理费用-续建投资利息续建投资利息-销售税费销售税费-续建投资续建投资利润利润v作业：作业：v1.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面平方米，建筑面积积200平方米，月租金平方米，月租金4000元，土地还原率为元，土地还原率为7%，建筑物还原，建筑物还原率为率为8%，评估时建筑物的剩余使用年限为，评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入年，取得租金收入的年总费用为的年总费用为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用价元，评估人员另用市场比较法求得土地使用价格每平方米格每平方米1000元，使用建筑物估价残余法估测建筑物的价值。元，使用建筑物估价残余法估测建筑物的价值。v2.有一宗七通一平待开发建筑用地有一宗七通一平待开发建筑用地,面积为面积为1000平方米平方米,使用期使用期限为限为50年年,容积率为容积率为5,拟开发建设写字楼拟开发建设写字楼,建设期为建设期为2年年,建筑费用建筑费用为为3500元元/平方米平方米,专业费用为建筑费用专业费用为建筑费用10%,建筑费用和专业费建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租写