天津LOFT产品专项研究102PPT

LOFTLOFT专项研究专项研究2内容内容FA.当今LOFT定义FB.土地性质研判FC.LOFT产品流程 FD.现有项目研究 FE.产品建议 FF.附件 23LOFTLOFT核心发现核心发现1432土地：LOFT是一种因地制宜的，适宜在公建用地上开发的小众产品销售：LOFT最大的卖点是双层面积单层计算的小户型设计：LOFT据土地分类最佳层高为4.8米和5.1米；LOFT根据客户购买力，最佳面积方案是30平方米左右未来发展：LOFT中短期仍有生存空间，但随着国家监管力度的加强，生存空间变得很小34LOFT优势优势1.可以将公建用地开发成为回款相对较快的住宅产品，使公建用地“住宅化”；2.可以针对性的满足细分市场中小户型群体的需求；3.LOFT产品具有户型面积小、总价低的特点；4.LOFT产品采取精装修可以“模糊价格”，规避竞争；5.LOFT作为复式产品单层计算面积利于销售推广；6、特有的立体感及时尚艺术气息容易打动年轻时尚人群；劣势劣势1.舒适度差影响推广：敞开式厨房不便使用；没有阳台设置；单层户数密度大；没有日照时间保证 电梯配比低2.审批监管环节多，提升项目难度：消防要求高（喷淋管线入户）；层高受到限制3.销售具有相对抗性：首付5成；不能公积金贷款 水电价格贵，无燃气；不能落户口；4.政策监管趋向细化，未来该产品附加值（赠送面积）优势将减少LOFTLOFT产品优劣势对比产品优劣势对比45F A.A.当今当今LOFTLOFT定义定义l LOFT LOFT的演变过程的演变过程l LOFT LOFT的发展阶段的发展阶段l LOFT LOFT与其他个性化小户型区分与其他个性化小户型区分l LOFT LOFT与跃层、错层产品的区分与跃层、错层产品的区分56四方面定义四方面定义LOFTLOFT 建筑结构建筑结构开敞式复式小户型住宅户型结构户型结构有挑高空间，功能区动静分离、可自由分割，楼下客厅、厨卫；楼上书房及卧室消费群体消费群体前卫、高收入、追求时尚的白领阶层、商务人士以及投资客坐落位置坐落位置市中心或者稍远但交通便捷的公建用地67现代现代LOFTLOFT产品产品SOHO SOHO 现代城现代城北京北京798798近一段时期以复式住宅为主近一段时期以复式住宅为主（居住为主）（居住为主）1996年居住与办年居住与办公为一体公为一体（办公居住）（办公居住）上世纪上世纪9090年代厂房形年代厂房形式式（文化艺术居住）（文化艺术居住）LOFTLOFT的演变过程的演变过程在产品理念上，从具有艺术特征的类厂房产品，发展成为在产品理念上，从具有艺术特征的类厂房产品，发展成为“纯居住型产品纯居住型产品”78LOFTLOFT的发展阶段的发展阶段从国外传入，在我国几个大城市逐渐演变成为一种居住或居住办公一体的产品从国外传入，在我国几个大城市逐渐演变成为一种居住或居住办公一体的产品89LOFTLOFT与其他个性化小户型区别与其他个性化小户型区别是众多小户型中个性化复式居住空间的一种形式是众多小户型中个性化复式居住空间的一种形式910产品产品概念概念布局布局跃层跃层一套住宅占有两个标准楼层，层高相同，仅由内部楼梯联系上下楼层一般一层为起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等二层为私密性较强的卧室、书房等.错层错层一套住宅地面不处于同一标高，但房间的层高是相同的一般是公共开放的空间位于一个标高的平面上，如客厅、餐厅、厨房等；私密性较强的房间处于另一个平面，如卧室、书房等，两个部分之间通过台阶联系.复式复式复式住宅在建造上每户占有上下两层，两层合计层高经常低于跃层式住宅，两层层高不同；一般有挑空共享的部分常见于住宅用地产品复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板LOFTLOFT复式复式地面不仅不处于同一平面，而且房间的层高也有差异；公建用地产品不具备完整的两层空间，而是利用不同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能分区，还分别赋予不同空间不同的比例尺寸loft可以理解为复式的一种，一般层高在4.8米或以上，一层层高较高且有共享空间；二层层高相对较低或有赠送空间loft产品立体感较强，舒适度稍差，一般以公寓形式出现，户型没有阳台，以高大玻璃或飘窗形式出现。一层一般为开放式厨房和卫生间及会客厅；二层为卧室，部分产品以敞开形式出现。LOFTLOFT与跃层、错层、复式的区别与跃层、错层、复式的区别LOFTLOFT是一种带有挑空共享空间的复式住宅是一种带有挑空共享空间的复式住宅跃跃层层错层错层复式复式1011LOFTLOFT是是复式居住产品类型复式居住产品类型123LOFT的演变过程LOFT的发展阶段LOFT与其他个性化小户型区别LOFT与跃层、错层产品的区别小结小结LOFTLOFT是一种不同标高的复式居住小户型产品是一种不同标高的复式居住小户型产品111212F B.LOFTB.LOFT土地性质研判土地性质研判l土地类型分析土地类型分析l土地级别分析土地级别分析1213n 土地类型分析土地类型分析FB.LOFTB.LOFT土地性质研判土地性质研判1314住宅用地公共设施用地工业用地公共设施用地及工业用地适宜做公共设施用地及工业用地适宜做loftloft产品产品不经济不经济可行可行可行可行居住用地不经济原因居住用地不经济原因：1、在总高度一定的情况下，LOFT产品层数较少；2、在单层面积一定的情况下，LOFT产品出房率较低，公摊面积较高。3、从舒适度方面，LOFT产品没有阳台、朝向等保证。1415注：层高标准参照关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知及天津市公寓项目建设管理暂行办法住宅产品、居住公寓70年混合公寓50年酒店式公寓40年写字楼50年商铺用地40年工业用地50年3.6X4.8米，1.5倍4.8X5.4米，2倍4.8X5.4米，1.5倍5.4X6.6米，2倍4.8X5.4米，1.5倍5.4X6.6米，2倍5.1X6.0米，1.5倍6.0X7.8米，2倍不经济不经济可行可行可行可行可行可行可行可行3.6X4.8米，1.5倍4.8X5.4米，2倍住宅用地公共设施用地工业用地特殊政策特殊政策下出现公寓产品3.6米无法有效分割4.8米层高经济可行5.1米层高经济可行LOFTLOFT用地一般为公建用地，用地一般为公建用地，4.84.8米及米及5.15.1米是层高关键点米是层高关键点1516居住用地居住用地LOFTLOFT产品都有其产生的特殊原因，如严格执行规范，出现产品都有其产生的特殊原因，如严格执行规范，出现loftloft的可能性较小的可能性较小注：土地类别及子项细分依据城市用地分类与规划建设用地标准 1617城市建城市建设用地设用地分类分类类别细分类别细分（C1C1C8C8）类别子项类别子项（C11C11C65C65）层高规定层高规定现有项目土地市场状况现有项目土地市场状况（基准地价级别规定附后）（基准地价级别规定附后）考虑因素考虑因素公共设施用地（C）uC1行政办公用地u写字楼用地50年uC12非市属办公用地u4.8X5.4米 1.5 倍；u5.4X6.6米 2倍上城豪苑：老城厢区域，写字楼50年层高4.8米4、5级土地LOFT潜在用地：u层高4.8米，可按单层面积计算，在一定容积率下，保证出房率，有很大市场卖点。u写字楼资金回款慢，商住两用LOFT去化率较高。u商铺用地层高5.1米，按单层计算，具有很大卖点。uC2商业金融业用地（商业用地公寓产品：不受土地性质限制可租可售）uC21酒店式公寓用地40年u4.8X5.4米 1.5 倍；u5.4X6.6米 2倍第六大道6维极景：商业40年层高4.8米7级用地uC21商铺用地40年u5.1X6.0米 1.5 倍；u6.0X7.8米 2倍天津DE小洋楼：商业40年，层高5.1米uC21混合式公寓50年uC3文化娱乐用地 uC4体育用地uC5医疗卫生用地 uC6教育科研用地uC7文物古迹用地 uC8公共设施用地LOFTLOFT产品通常出现在公建用地中的办公及商业用地产品通常出现在公建用地中的办公及商业用地注：土地类别及子项细分依据城市用地分类与规划建设用地标准 1718城市建设用地分类城市建设用地分类类型细分类型细分(M1(M1E8)E8)类别子项类别子项(T21(T21E69)E69)层高规定层高规定市场状况市场状况考虑因素考虑因素工业用地（M）uM1一类工业用地：对居住和公共设施无影响 u以职工宿舍报建公寓,财智领地：50年；层高5.1米；u出现酒店式公寓，但只能租，不能销售有一定的优惠政策uM2二类工业用地：对居住及公共设施有一定影响uM3三类工业用地：有严重干扰和污染 非loft潜在用地仓储用地(W)uW1普通仓储用地uW2危险品仓库用地uW3堆场用地 非loft潜在用地对外交通用地(T)uT1铁路用地uT2公路用地uT3管道运输用地uT4港口用地uT5机场用地2142 非loft潜在用地道路广场用地(S)uS1道路用地uS2广场用地uS3社会停车场库用地1132 非loft潜在用地市政公用设施用地(U)uU1供应设施用地uU2交通设施用地uU3邮电设施用地uU4环境卫生设施用地uU5施工与维修设施用地uU6殡葬设施用地uU7其他市政公用设施用地1142 非loft潜在用地绿地(G)uG1公共绿地uG2生产防护绿地1122 非loft潜在用地特殊用地(D)uD1D3（略）非loft潜在用地水域和其它用地（E）uE1E8（略）2169工业用地在特殊政策下，会出现工业用地在特殊政策下，会出现LOFTLOFT产品产品注：土地类别及子项细分依据城市用地分类与规划建设用地标准 1819n土地级别分析土地级别分析FB.LOFTB.LOFT土地性质研判土地性质研判1920集中区域：地级级别为35级间的中心城区分散区域：地级级别较高68级之间，交通便利但较为偏远的区域补充：一些较偏远的北辰、东丽等区政府附近以及华苑产业园区内的商服用地，地级属于78级，但是商业氛围较浓，同样适合做loft产品。注：数据来源2007年5月关于公布实施我市中心城区及各区县城镇基准地价的通知 级别级别商业商业（元/平方米)12300920072505350400031502600215016701290LOFTLOFT可能出现可能出现3 35 5级商业用地级商业用地现有项目主要分布的商业用地现有项目主要分布的商业用地:2021绿色区域38级用地可出现loft白色区域未出现loft产品2122目前，这些项目多是有特殊的原因才在住宅用地上建loft产品，且没有执行天津市公寓项目建设管理暂行办法中的层高规定如严格执行“暂行办法”住宅用地建loft产品不可行注：数据来源2007年5月关于公布实施我市中心城区及各区县城镇基准地价的通知 级别级别居住居住（元/平方米)598052004200335028002250181014001060850中心城区现有在售的中心城区现有在售的loftloft产品集中在地级为产品集中在地级为2 23 3级之间的居住用地级之间的居住用地居住用地居住用地:22232级用地出现诚基中心3级用地出现都市斓轩2324页码F C.LOFTC.LOFT产品流程产品流程l常规报建流程及常规报建流程及LOFTLOFT流程关键要素流程关键要素l上城豪苑报建关键环节上城豪苑报建关键环节2425n常规报建流程及常规报建流程及LOFTLOFT流程关键要素流程关键要素FC.C.LOFTLOFT产品流程产品流程2526LOFTLOFT相关流程相关流程1919要素要素4.确定LOFT单体用地性质；5.确定层高6.确定LOFT面积、户数、户型比例；7.确定功能分区：厨房设计一般是开放式厨房；8.确定配套设施写字楼备案无煤气；9.确定水电暖收费标准；10.确定公寓外檐一般为玻璃幕墙；11.确定空调室外机摆位设计；12.LOFT公寓无室外阳台设计；13.确定喷淋管线设计方案；14.确定其承载力；15.确定LOFT户型、户数密度、电梯个数及位置；16.确定户型设计是否有赠送面积；17.确定人防设施方案；1.确定土地性质2.确定大配套煤水电供应量配比3.能否增加容积率18.根据施工地基情况确定设计方案19.单层验收，双层收房国有土地使用国有土地使用证阶段证阶段（土地合法性确定）建设工程规划建设工程规划许可证阶段许可证阶段（确定建筑是否违章）施工许可施工许可证阶段证阶段（确定是否开工）销售许可销售许可证阶段证阶段（实测数与规范面积数对比）准入证阶段准入证阶段产权证阶段产权证阶段可能会出现土地性质及报建流程变更“详规”及“单体“报建阶段是流程中的关键施工前地质条件审查按施工图纸单层验收2627页码在签订土地合同时存在改变土地性质及容积率等指标的可能，但均属于特殊情况在签订土地合同时存在改变土地性质及容积率等指标的可能，但均属于特殊情况国国有有土土地地使使用用证证阶阶段段（一一）2728居住及商业配套标准不同，同时公建用地不需要日照分析居住及商业配套标准不同，同时公建用地不需要日照分析国国有有土土地地使使用用证证阶阶段段（二二）2829LOFTLOFT一般层高为一般层高为4.84.8米，单层计算具有经济性，但其在密度、户型设计上舒适性受限米，单层计算具有经济性，但其在密度、户型设计上舒适性受限建建设设工工程程规规划划许许可可证证阶阶段段（一一）2930报建流程报建流程关键因素关键因素LOFTLOFT产品涉及问题产品涉及问题个案分析个案分析职能部门职能部门 人防、消防设计审批u层高、层数影响消防设施以及电梯个数、楼梯宽度、坡度等u确定人防面积根据人口密度uLOFT户型、户数密度决定电梯个数及位置u确定人防设施建设方案:酒店式公寓、写字楼、商铺需喷淋设施入户u人防可采取地下车库或交纳异地建设费u都市斓轩：住宅用地，因一层20几户消防不允许设有燃气配套u上城豪苑：运作后喷淋未入户、室内设燃气u人防办、公安消防支队办理建设工程规划许可证u确定建筑是否违章u规划局项目备案、工程报建u备案流程 u建委勘察、设计、监理招标u确定地基深度据地质条件出勘察报告u根据施工地基情况确定限高、层高u设计公司施工图审查u审核全套施工图u审批建筑结构u建委施工招标u审批附加水暖电施工图u职能部门监督执行施工许可证u确定是否开工u建委公建用地消防设计要有喷淋入户且不允许有燃气，但在实际运作中存在一定的变数公建用地消防设计要有喷淋入户且不允许有燃气，但在实际运作中存在一定的变数建建设设工工程程规规划划许许可可证证阶阶段段（二二）施施工工许许可可证证阶阶段段30314.84.8米为单层计算面积的最佳层高，为了规避米为单层计算面积的最佳层高，为了规避2.22.2米超高规定，采取单层验收双层收房米超高规定，采取单层验收双层收房销销售售许许可可证证阶阶段段3132n上城豪苑报建关键环节上城豪苑报建关键环节FC.LOFTC.LOFT产品流程产品流程3233写字楼立项写字楼立项两套图纸，两套图纸，按按4.84.8米单米单层报建层报建单层验收单层验收双层双层收房收房上城豪苑项目报建五个关键环节上城豪苑项目报建五个关键环节有煤气，喷有煤气，喷淋不入户淋不入户LOFTLOFT内部文件内部文件3334报建阶段报建阶段报建环节报建环节常规报建流程常规报建流程上城豪苑报建流程上城豪苑报建流程国有土地使用证阶段可能会出现土地性质及报建流程变更1.土地变性：存在可能u商业用地2.确定大配套煤水电供应量配比u据容积率确定3.能否突破限高改变容积率u没有改限高建设工程规划许可证阶段“详规”及“单体“报建阶段是流程中的关键4.确定LOFT单体用地性质u写字楼报建5.确定LOFT的层高u层高4.8米6.确定LOFT面积、户数、户型比例u面积，52137平米，主力户型50平；20层，每层22户7.确定功能分区：厨房设计一般是开放式厨房u开放式厨房8.确定配套设施写字楼备案无煤气u有煤气9.确定水电暖收费标准u商用标准(比民用高一倍左右)10.确定公寓外檐一般为玻璃幕墙u玻璃幕墙11.确定空调室外机摆位设计u隐藏12.LOFT公寓无室外阳台设计u无阳台13.商业性质LOFT需设置喷淋管线u喷淋管线不入户14.确定其承载力u框架剪力墙15.根据户型、户数密度确定电梯个数及位置；u20层，每层22户，每层4梯16.确定户型设计是否有赠送面积；u买一层赠一层17.人防设施一般是地下车库或交一定费用采取异地建设u1：2（与住宅共用）施工许可证阶段施工前地质条件审查18.根据施工地基情况确定限高u参照相关规范销售许可证阶段按施工图纸单层验收19.单层验收，双层收房u验收后再做夹层精装修上城豪苑上城豪苑LOFTLOFT报建报建1919要素要素3435F D.D.现有项目研究现有项目研究l天津天津LOFTLOFT产品的共性、差异性产品的共性、差异性l在售在售LOFTLOFT项目信息项目信息3536n天津天津LOFTLOFT产品的共性、差异性产品的共性、差异性FD D.现有项目研究现有项目研究3637天津天津loftloft产品共性产品共性6 6方面方面市内复式产品，户型面积在 3780平方米之间总价也一般在100万以下挑高一般在4.8米以上，可以进行自由分割按单层面积收费动静分离项目大都位于市中心稍偏远但交通便捷的地段周边配套比较完善Loft产品一般先不做夹层，验收后施工；可以模糊价格；减少自己分割的不便与邻里之间的相互影响；迎合时尚人群需求，体现生活品质有共享空间开放式厨房无阳台年轻人（主要作为婚房）商务人事投资者（不存在购房落户者）一般采用精装修一般采用精装修小户型总价低小户型总价低复式产品设计灵活复式产品设计灵活户型结构三特征户型结构三特征地段佳投资价值大地段佳投资价值大客群以年轻置业者为主客群以年轻置业者为主LoftLoft共性共性公建用地类住宅小众产品，以酒店式公寓、写字楼、商铺形式出现公建用地类住宅小众产品，以酒店式公寓、写字楼、商铺形式出现37381、loft产品大都有产品大都有其特殊的产生原因其特殊的产生原因普通居住用地上建复普通居住用地上建复式产品不经济；式产品不经济；其他用途用地上又有其他用途用地上又有层高规定与配套限制层高规定与配套限制2、Loft产品大多产品大多有其独特的卖点有其独特的卖点户型结构、层高、户型结构、层高、建筑形式等方面建筑形式等方面面积单层计算面积单层计算3、验收标准各不同、验收标准各不同单层验收，验收后采单层验收，验收后采取客户委托施工方的方取客户委托施工方的方法做夹层；法做夹层；也有可能双层验收也有可能双层验收（例如（例如4.8米复式，单层米复式，单层计算面积，层高计算面积，层高2.2米以米以下部分不计入面积）下部分不计入面积）天津天津loftloft产品差异性产品差异性3 3方面方面3839项目名项目名（执行情况）F 产生原因产生原因土地性质土地性质F 层高（卖点）层高（卖点）天津规定天津规定诚基中心（未执行新规）居住用地填补区域空白，以商业报建做居住产品居住公寓（70年）5.1米(上2.5、下2.6），1倍3.64.8，1.5倍4.8 5.4，2倍都市斓轩（未执行新规）原18层规划遮挡附近居住区阳光，搁置后改7层loft居住用地（70年）4.5米(上2.1、下2.22.3），1倍3.64.8，1.5倍4.8 5.4，2倍金盛国际（未执行新规）同意在其对面建写字楼，公建用地改居住居住用地（70年）4.4米(上2.1，下2.3），1倍3.64.8，1.5倍4.8 5.4，2倍上城豪苑(按单层执行)住宅用地周边公建用地不具有商务氛围写字楼（40年）4.8米(上2.3，下2.5），1倍4.8X5.4，1.5倍；5.4X6.6，2 倍第6大道6维极景住宅用地周边公建用地不具有商务氛围酒店式公寓（40年）4.8米，1倍，单层验收、收房4.8X5.4，1.5 倍；5.42.2M)上层层高2.2M可双层验收上层层高2.2M需单层验收u4.8单层可有夹层(上层层高2.2M)或验收后客户委托做夹层(上层层高2.2M)上层层高2.2M可双层验收上层层高2.2M需单层验收u4.85.41.5倍 可有夹层可双层验收u5.4X6.62倍可有夹层可双层验收写字楼u小于4.8单层情况同酒店式公寓情况同酒店式公寓u4.8单层情况同酒店式公寓情况同酒店式公寓u4.8X5.41.5倍 可有夹层双层验收u5.4X6.62倍可有夹层双层验收商铺u小于5.1 单层情况同酒店式公寓情况同酒店式公寓u5.1单层情况同酒店式公寓情况同酒店式公寓u5.1X6.01.5倍 可有夹层双层验收u6.0X7.82倍可有夹层双层验收loftloft产品在验收上通过一定的方法规避相关规定产品在验收上通过一定的方法规避相关规定注：1、如果客户购房用以注册公司，单层收房验收合格后，还需经过消防部门的第二次检查，如有夹层或没有喷淋设施属于违规；2、根据房产测量规范规定，（房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。F3、验收标准各不同、验收标准各不同4041n在售在售LOFTLOFT信息信息FD.D.现有项目研究现有项目研究4142天津市现有天津市现有LOFTLOFT项目共项目共7 7个，其中财智领地公寓部分已经售磬，君临天下个，其中财智领地公寓部分已经售磬，君临天下因其面积上的隐蔽性，目前已责令封盘，另五个项目在售中因其面积上的隐蔽性，目前已责令封盘，另五个项目在售中天津DE小洋楼诚基中心都市斓轩君临天下金盛国际上城豪苑LOFT财智领地此项目已封盘此项目已封盘办公、居住两办公、居住两用公寓已售罄用公寓已售罄4243诚基中心（一）：核心商圈中的高密度复式住宅诚基中心（一）：核心商圈中的高密度复式住宅项目项目基本基本参数参数产品形式产品形式建筑面积建筑面积容积率容积率层高层高LOFTLOFT产品所产品所占比重占比重LOFTLOFT规划原因规划原因居住公寓28.5万平米10.525.1米100处于南京路多以商业用地为主，缺少居住用地；开发大户型总价过高，以复式loft物业形式出现；报建曾有酒店及酒店式公寓，后均改为住宅；楼间距小，出房率高，住宅标准擦边球LOFTLOFT产品产品基本基本参数参数土地属性土地属性产权年限产权年限水电配套水电配套标准标准验收情况验收情况LOFTLOFT目前均目前均价价住宅70年民用双层验收10850 元平米起产品产品介绍介绍户型配比户型配比面积区间面积区间总价区间总价区间主力户型亮主力户型亮点点精装修标准精装修标准与其他产品精装差异与其他产品精装差异一室两室比例1：0.054（参考）4790平米4798万，均价：18300元/平方米（一次性优惠5个点，按揭1个点，现场可以选择特惠房）附赠阳台增加附加值毛坯交房项项目目效效果果图图项目位置图：南京路耀华中学对面项目位置图：南京路耀华中学对面共三栋LOFT，一栋47层，两栋28层4344销售销售情况情况销售时间销售时间主力户型销售情况主力户型销售情况主力户型面积区间主力户型面积区间主力户型总价区间主力户型总价区间2005年9月至今已售9547平米68平米4771万元推广推广诉求诉求LOFTLOFT产品推广内容产品推广内容与住宅同期销售推与住宅同期销售推广差异点广差异点推广中遇到的问题推广中遇到的问题钻石商圈，首付8万元，月供1800元起，津门投资神话；58平米精致豪宅，保值、升值潜力无限，租金回报无可比拟 主推小户型的投资价值，同区域主打高端住宅高密度（一层40户），多项消防标准不合格；篡改规划，将酒店改为住宅销售；部分公摊被分割为独立产权商铺，重复计算公摊；配套停车位受质疑被媒体曝光后，开发商美誉度下降，推广受阻客户客户反馈反馈是否认可精装是否认可精装对哪些细节满意对哪些细节满意关注内容关注内容对推广内容的反馈对推广内容的反馈毛坯交房隔音、承重、方便孩子附近就学目前来看，68平米精装实现租金1800元/月，没有达到期望值诚基中心（二）：销售情况良好，推广中篡改规划受质疑诚基中心（二）：销售情况良好，推广中篡改规划受质疑项目周边以商业为主，名校聚集，投资价值大44455858平米户型图平米户型图阳台增加了面积附加值；提高舒适性挑空客厅形成较好的视觉冲击力8 8梯梯4040户高密度，舒适性差户高密度，舒适性差8080平米户型图：首层平面图平米户型图：首层平面图（二层设有书房、主卧、共享空间、主卫）（二层设有书房、主卧、共享空间、主卫）诚基中心（三）：户型密度大、楼间距窄，舒适性差诚基中心（三）：户型密度大、楼间距窄，舒适性差4546首付比例首付比例月供金额月供金额（元月）（元月）可否公积可否公积金贷款金贷款贷款年限贷款年限2成：2122802359可以30年项目销售基本信息项目销售基本信息客户支付情况客户支付情况潜在目标客户潜在目标客户根据首付情况根据首付情况据月供情况据月供情况据年限情况据年限情况有一定经济实力白领人士婚房；用于出租投资客；教育投资；单身白领年轻人诚基中心诚基中心（四）：（四）：客户群为有一定经济实力的年轻人及投资客客户群为有一定经济实力的年轻人及投资客4647天津天津DEDE小洋楼（一）：主体以小洋楼（一）：主体以LOFTLOFT为主，双错层形式为主，双错层形式项目项目基本基本参数参数产品形式产品形式建筑面积建筑面积容积率容积率层高层高LOFTLOFT产品所占比产品所占比重重LOFTLOFT规划原因规划原因酒店式公寓3.7万平米15.1米（4.2及3.3米双错层）80处于“创业商务区”，所处交通路况稍差；商务氛围不强，且地块为商业用地；区别周边高密度高层项目，以双错层类住宅产品出现，与周边形成差异化LOFTLOFT产品产品基本基本参数参数土地属性土地属性产权年限产权年限水电配套水电配套标准标准验收情况验收情况LOFTLOFT目前均价目前均价商业40年商业标准双层验收8000元平米产品产品介绍介绍户型配比户型配比面积区间面积区间总价格区间总价格区间主力户型亮点主力户型亮点精装修标准精装修标准与其他产品精装差异与其他产品精装差异19栋3层低层，2栋4层多层，2栋5层多层；户型比例未获得一室6080平米；两室8497平米；三室：111142平米42万98万（首付5成，一次性优惠两个点）附赠阳台、露台增加附加值；双错层，二层空间可自由分割双卫设计毛坯交房二期LOFT单单体体效效果果图图项项目目鸟鸟瞰瞰图图4748销售销售情况情况销售时间销售时间主力户型销售情况主力户型销售情况主力户型面积区间主力户型面积区间主力户型总价区间主力户型总价区间2008.4（一期）；08.7.26（二期）至今平均去化率为26套/月二期60多平米几十套已售磬；剩余几十套70多及8090平米户型74平方米78平方米5255万元推广推广诉求诉求LOFTLOFT产品推广内容产品推广内容与住宅同期销售推广差异点与住宅同期销售推广差异点推广中遇到的问题推广中遇到的问题低层低密花园式两层商务寓所星级酒店级别的管家式物业服务 没有刻意区分，销售以LOFT为主商业用地，不能办落户40年产权，商业水、电认可度低客户客户反馈反馈是否认可精装是否认可精装对哪些细节满意对哪些细节满意关注内容关注内容对推广内容的反馈对推广内容的反馈毛坯交房 赠送面积花园式景观没有体现天津天津DEDE小洋楼（二）：小户型销售情况较好小洋楼（二）：小户型销售情况较好位位于于塘塘沽沽区区上上北北板板块块，周周边边商商务务氛氛围围不不强强周周边边高高密密度度、高高层层项项目目为为主主4849商业用地、双错层提高了舒适度商业用地、双错层提高了舒适度赠送阳台提高面积附加值层高51.米2.7米2.4米商业用地层高为5.1米，双错层形式层高分别为5.1米、4.2米、3.3米；5.1米层高，单层面积计算赠送阳台或小露台；动静分离；南北朝向，明厨明厕，双卫生间；商住两用可以办理营业执照户型单体沙盘户型单体沙盘3.3米挑空4.2米层高51.米主力户型图：主力户型图：天津天津DEDE小洋楼（三）：南北向、明厨明卫优于或接近住宅宅规范标准小洋楼（三）：南北向、明厨明卫优于或接近住宅宅规范标准4950项目名称项目名称均价均价（元平方（元平方米）米）主力户型主力户型面积面积(平方米平方米)总房款总房款DE小洋楼小洋楼800076608000首付比例首付比例月供金额月供金额（元月）（元月）可否公积可否公积金贷款金贷款贷款年限贷款年限5成：3040002533否10年项目销售基本信息项目销售基本信息客户支付情况客户支付情况潜在目标客户潜在目标客户根据首付情况根据首付情况据月供情况据月供情况据年限情况据年限情况有经济实力较大面积针对改善型客户；办公及居住；投资客有改善需求的中年客群DEDE小洋楼（四）：潜在客群为有一定经济基础且有改善需求的中年人及办公、居住为一体的投资客小洋楼（四）：潜在客群为有一定经济基础且有改善需求的中年人及办公、居住为一体的投资客5051金盛国际（一）：错跃、平跃金盛国际（一）：错跃、平跃LOFTLOFT增强户型立体感，弱化层高缺陷增强户型立体感，弱化层高缺陷项目项目基本基本参数参数产品形式产品形式建筑面积建筑面积容积率容积率层高层高LOFTLOFT产品所占比重产品所占比重LOFTLOFT规划原因规划原因居住型公寓 8万平米11.34.4米（上层2.1米，下层2.3米）36最初是公建用地，后来附带条件将此地块对面的土地上建写字楼，才将此公建用地报批为居住用地周边住宅，商务氛围欠缺LOFTLOFT产品产品基本基本参数参数土地属性土地属性产权年限产权年限水电配套水电配套标准标准验收情况验收情况LOFTLOFT目前均价目前均价住宅70年民用单层验收，委托可做夹层13500元平米产品产品介绍介绍户型配比户型配比面积区间面积区间总价格区间总价格区间主力户型亮点主力户型亮点精装修精装修标准标准与其他产品精装差异与其他产品精装差异一室、两室比例：1：0.25一室：50m2两室：6080m2 65104万；1万起价（目前有特惠），均价13500元错跃自然形成功能分区，且增强室内立体感1800元/平方米项目共两栋楼，分别为40层和23层。两栋楼都有LOFT产品，以23层为主。5152销售销售情况情况销售时间销售时间主力户型销售情况主力户型销售情况主力户型面积区间主力户型面积区间主力户型总价区间主力户型总价区间2007.12.15至今整体去化率为37套/月，LOFT占总销售套数的三成；目前，70多平米只剩一套，5060平米剩10套5080平方米65104万推广推广诉求诉求LOFTLOFT推广内容推广内容与住宅同期销售推广差异点与住宅同期销售推广差异点推广中遇到的问题推广中遇到的问题绝版错层小户型主推卖点双地铁上盖，精装小户型超高层建筑，室内横梁较多，同时室内较低矮客户客户反馈反馈是否认可精装是否认可精装对哪些细节满意对哪些细节满意关注内容关注内容对推广内容的反馈对推广内容的反馈认可利用楼梯正面设计成影视墙，减少占用空间；错跃大落地窗感觉通透面积：是否买一层赠一层认可金盛国际（二）：金盛国际（二）：LOFTLOFT销售情况一般，错跃户型增加新意销售情况一般，错跃户型增加新意位于西马路与南马路交口位于西马路与南马路交口老城厢板块认可度较高地铁上盖，交通便利52531.9米2.3米1.9米2.3米3.6米4.4米8米层高层高落地飘窗增强落地飘窗增强室内通透性室内通透性63平米户型图77平米户型图金盛国际（三）：错跃层增强室内立体感，落地窗增强通透性金盛国际（三）：错跃层增强室内立体感，落地窗增强通透性平跃户型图5354项目名称项目名称均价均价（元平方（元平方米）米）主力户型主力户型面积面积(平方米平方米)总房款总房款金盛国际金盛国际1200054646320首付比例首付比例月供金额月供金额（元月）（元月）可否公积可否公积金贷款金贷款贷款年限贷款年限2成：1292641436可以30年项目销售基本信息项目销售基本信息客户支付情况客户支付情况潜在目标客户潜在目标客户根据首付情况根据首付情况据月供情况据月供情况据年限情况据年限情况要求不高，普通年轻人婚房；单身白领；投资性购房年轻人金盛国际（四）：潜在客群为普通年轻人及一些投资客金盛国际（四）：潜在客群为普通年轻人及一些投资客5455上城豪苑（一）：小户型巧设计，步入式衣帽间增加新意上城豪苑（一）：小户型巧设计，步入式衣帽间增加新意项目项目基本基本参数参数产品形式产品形式建筑面积建筑面积容积率容积率层高层高LOFTLOFT产品所占比重产品所占比重LOFTLOFT规划原因规划原因写字楼4.4万平米4.54.8米(上层2.3米，下层2.5米)20在其自身报批的公建用地上选取其中一部分以写字楼立项；在周边大片住宅情况下，类住宅产品欢迎程度会较高LOFTLOFT产品产品基本基本参数参数土地属性土地属性产权年限产权年限水电配套水电配套标准标准验收情况验收情况LOFTLOFT目前均价目前均价办公40年商业单层验收后做夹层14000元平米产品产品介绍介绍户型配比户型配比面积区间面积区间总价格区间总价格区间主力户型亮点主力户型亮点精装修标准精装修标准与其他产品精装差与其他产品精装差异异一室：50两室：35三室：1553、88、140平米74196万；均价1.31.5万平方米主卧附步入式衣帽间，双卧设计缓解小面积局促感2000元/平米略高于项目内住宅产品项目位置图项目位置图上西区上东区LOFT所在位置上城豪苑地铁一号线（已通车）地铁四号线（规划中）南马路东马路北马路地铁二号线（已开工）西马路项目沙盘图项目沙盘图5556销销售售情情况况销售时间销售时间主力户型销售情况主力户型销售情况主力户型面积区间主力户型面积区间主力户型总价区间主力户型总价区间2008年2月至今LOFT共两栋楼，目前开了一栋，已经销售70，多是朝阳、楼层佳的户型5388平米74123万推推广广诉诉求求LOFTLOFT推广内容推广内容与住宅同期销售推广差异点与住宅同期销售推广差异点推广中遇到的问题推广中遇到的问题精装复式公寓，买一层得两层；精装LOFT宜商宜住整个项目以住宅部分宣传为主，带动LOFT的销售(LOFT热销期会对产品进行阶段性宣传)前期诉求“4.8精装LOFT，买1得2”和“4.8精装LOFT，宜商宜住”市场反映冷淡，后期以“热点地段的低总价”作为诉求，受到客户的认可客客户户反反馈馈是否认可精装是否认可精装对哪些细节满意对哪些细节满意关注内容关注内容推广内容反馈推广内容反馈认可楼梯占空间小，自然分割，比较时尚精装是否符合交房标准对于低总价的反馈更加敏感上城豪苑（二）：上城豪苑（二）：LOFTLOFT销售情况较好，且多是性价比高的小户型销售情况较好，且多是性价比高的小户型前期推广诉求前期推广诉求后期推广诉求后期推广诉求5657双卧设计提高舒适度隐藏空调机位户型图户型图层高层高2.1米2.5米4.8米步入式衣帽间时尚，提高方便性户型空间展示户型空间展示开敞式书房合理利用空间上城豪苑（三）：步入式衣帽间、开敞式书房及双卧设计增加上城豪苑（三）：步入式衣帽间、开敞式书房及双卧设计增加LOFTLOFT新意新意5758项目名称项目名称均价均价（元平方（元平方米）米）主力户型主力户型面积面积(平方米平方米)总房款总房款上城豪苑上城豪苑1450053768500首付比例首付比例月供金额月供金额（元月）（元月）可否公积可否公积金贷款金贷款贷款年限贷款年限5成：3842503202否10年项目销售基本信息项目销售基本信息客户支付情况客户支付情况潜在目标客户潜在目标客户根据首付情况根据首付情况据月供情况据月供情况据年限情况据年限情况有一定经济实力投资客；商务人士；高级白领有经济基础的年轻人上城豪苑（四）：潜在客群为投资客及有经济基础的商务人士上城豪苑（四）：潜在客群为投资客及有经济基础的商务人士5859都市斓轩（一）：中心城区都市斓轩（一）：中心城区7 7层高密度精装小户型层高密度精装小户型项目项目基本基本参数参数产品形式产品形式建筑面积建筑面积容积容积率率层高层高LOFTLOFT产品所占产品所占比重比重LOFTLOFT规划原因规划原因居住型公寓1.7万平米2.24.5米(上层2.1米；下层2.2至2.3)100最初报批18层住宅项目，由于此规划对其后面的建筑有遮挡，项目被搁置1年后，重新规划；按居住型公寓进行报批，规划建7层loft产品LOFTLOFT产品产品基本基本参数参数土地属性土地属性产权年限产权年限水电水电配套配套标准标准验收情况验收情况LOFTLOFT目前均价目前均价民用70年民用双层验收17615元平米产品产品介绍介绍户型配比户型配比面积区间面积区间总价格区间总价格区间主力户型亮点主力户型亮点精装修标准精装修标准与其他产品精装差异与其他产品精装差异一室70；两室15；三室15一室：3947平方米；两室：4756平方米；三室：7080平方米66152万/套；39平米66万，47平米85万，56平米100万（按揭优惠2个点；一次性3个点，现场可以再议价）赠送3.57平方米的储藏间2000元/平米项项目目位位置置图图单单体体效效果果图图5960销售销售情况情况销售时间销售时间主力户型销售情况主力户型销售情况主力户型面积区间主力户型面积区间主力户型总价区间主力户型总价区间2008年3月至今平均去化率为16套/月，高于河西区平均去化率主力户型去化率为24套共推案200多套；已售70803947平米6685万推广推广诉求诉求LOFTLOFT推广内容推广内容与住宅同期销售推广差异点与住宅同期销售推广差异点推广中遇到的问题推广中遇到的问题体北核心区七层精装电梯复式小户型早期主推投资价值；后期侧重居住的便捷和舒适性客户客户反馈反馈是否认可精装是否认可精装对哪些细节满意对哪些细节满意关注内容关注内容推广内容反馈推广内容反馈比较认可家居解决方案、装修效果档次较好；采光、户型搭配适中装修的质量和价格宣传投资价值效果较差对精装、复式结构满意都市斓轩（二）：主力户型销售情况较好，客户对精装满意度较高都市斓轩（二）：主力户型销售情况较好，客户对精装满意度较高较较好好地地段段：临临近近体体育育馆馆位位于于卫卫津津南南路路606137-48m2户型图户型图47-50m2户型图户型图70-81m2户型图户型图层层高高2.1米2.22.3米4.5米开敞式精装厨房开敞式精装厨房4.54.5米挑高，米挑高，增强视觉冲击力增强视觉冲击力都市斓轩（三）：精装修降低了高密小户的缺陷，赠送壁橱提高附加值都市斓轩（三）：精装修降低了高密小户的缺陷，赠送壁橱提高附加值利用公共走道上空做室内储藏室利用公共走道上空做室内储藏室6162项目名称项目名称均价均价（元平方（元平方米）米）主力户型主力户型面积面积(平方米平方米)总房款总房款都市斓轩都市斓轩1761547827905首付比例首付比例月供金额月供金额（元月）（元月）可否公积可否公积金贷款金贷款贷款年限贷款年限2成：1655811840可以30年项目销售基本信息项目销售基本信息客户支付情况客户支付情况潜在目标客户潜在目标客户根据首付情况根据首付情况据月供情况据月供情况据年限情况据年限情况普通白领婚房；单身白领；投资性购房年轻人都市斓轩（四）都市斓轩（四）：潜在客群为普通白领及一些投资客：潜在客群为普通白领及一些投资客6263小结（一）：在首付小结（一）：在首付5成的基础上可通过降低户型面积的方法，降低总房款，增加面向客群成的基础上可通过降低户型面积的方法，降低总房款，增加面向客群商业用地均为首付5成，增加推广难度，减少客群；首付5成下，投资客会及商务人士比例提高；首付5成下，可通过减少面积的方法，减少首付款，增加客群比例住宅用地可首付2成，增加了潜在客群；可公积金贷款增加客群；6364项目名称项目名称土地属性土地属性户型配比户型配比面积区间面积区间（平方米）（平方米）是否精装是否精装户型亮点户型亮点诚基中心诚基中心住宅一室：95；两室：5（参考）4790毛坯附赠阳台增加附加值都市斓轩都市斓轩住宅一室70；两室15；三室15一室：3947；两室：4756；三室：7080精装赠送3.57平方米的储藏间上城豪苑上城豪苑办公一室：50两室：35；三室：15（参考）一室：53；两室：88；三室：140精装主卧附步入式衣帽间，双卧设计缓解小面积局促感金盛国际金盛国际住宅一室：80两室：20（参考）一室：50m2两室：6080m2 精装错跃自然形成功能分区，且增强室内立体感天津天津DEDE小小洋楼洋楼商业一室70；两室15；三室15一室：3947；两室：4756；三室：7080毛坯附赠阳台、露台增加附加值；双错层，二层空间可自由分割双卫设计注：因LOFT户型可自由分割，所以“户型配比”一栏一室及两室比例只是参考比例LOFT在户型配比上一室为主：大多超过50，约占整体5095之间；两室及三室户型配比较少：约550；其中两室535；三室约15；LOFT以小户型为主，大多以精装修交房；户型亮点以增加面积附加值、提升户型立体感为主一室面积区间：3953平米；两室面积区间：4788平米；三室面积区间：70140平米小结（二）：小结（二）：LOFTLOFT产品多是产品多是39395353平方米之间、附带精装修的小户型平方米之间、附带精装修的小户型6465项目名称项目名称销售情况销售情况推广内容推广内容同期平层推广差异同期平层推广差异推广中的问题推广中的问题客户关注内容客户关注内容诚基中心诚基中心主力户型已售95钻石商圈，首付8万元，月供1800元起，津门投资神话；58平米精致豪宅，保值、升值潜力无限，租金回报无可比拟 主推小户型的投资价值，同区域主打高端住宅被媒体曝光后，开发商美誉度下降高密度（一层40户），多项消防标准不合格；篡改规划，将酒店改为住宅销售；部分公摊被分割为独立产权商铺，重复计算公摊；配套停车位受质疑配套；投资回报；隔音、承重都市斓轩都市斓轩平均去化率16；主力户型去化率为24体北核心区七层精装电梯复式小户型早期主推投资价值；后期侧重居住的便捷和舒适性装修的质量和价格上城豪苑上城豪苑总套数已售50；LOFT已经销售70精装复式公寓，买一层得两层；精装LOFT宜商宜住以项目住宅部分推广为主前期LOFT概念和可商可住的概念未被市场接受后期主要诉求为热点地段的低总价小户型,受到市场认可精装是否符合交房标准金盛国际金盛国际整体去化率为37，LOFT占总销售套数的三成绝版错层小户型主推卖点地铁双上盖，精装小户型超高层建筑，室内横梁较多是否买一层赠一层；隔音问题天津天津DEDE小小洋楼洋楼平均去化率为26；主力户型去化率为40低层低密花园式两层商务寓所星级酒店级别的管家式物业服务 没有刻意区分，销售以LOFT为主商业用地，不能办落户40年产权，商业水、电赠送面积，景观园林总结总结LOFTLOFT主力小户型销主力小户型销售情况较好售情况较好推广根据地段、户推广根据地段、户型不同，主要内容涉型不同，主要内容涉及投资价值、精装、及投资价值、精装、商住两用、小户型等商住两用、小户型等多数多数LOFTLOFT产品在推产品在推广中不会刻意与平广中不会刻意与平层区分，甚至以平层区分，甚至以平层做为主推产品层做为主推产品根据区域不同，在推广中是突出投根据区域不同，在推广中是突出投资还是居住是关键；资还是居住是关键；公建用地的配套情况也会成为障碍公建用地的配套情况也会成为障碍关注面积及装关注面积及装修质量和标准修质量和标准小结（三）：客户兴奋点是小结（三）：客户兴奋点是LOFTLOFT产品的面积与价格性价比及装修标准和质量产品的面积与价格性价比及装修标准和质量6566装修配置装修配置附：典型项目装修明细列表附：典型项目装修明细列表6667F E.E.产品建议产品建议lLOFTLOFT开发十三方面开发十三方面LOFTLOFT适宜用地适宜用地LOFTLOFT限高要求限高要求LOFTLOFT可行报建方案可行报建方案LOFTLOFT热销户型关键词热销户型关键词LOFTLOFT配套要求配套要求LOFTLOFT推广情况推广情况LOFTLOFT增加客群方法增加客群方法LOFTLOFT根据经济实力最佳面积区间根据经济实力最佳面积区间LOFTLOFT潜在客群潜在客群LOFTLOFT潜在客群核心诉求潜在客群核心诉求LOFTLOFT潜在客群关注细节潜在客群关注细节LOFTLOFT各地发展空间各地发展空间LOFTLOFT发展空间发展空间lLOFTLOFT空间分布要点空间分布要点lLOFTLOFT存在缺陷及风险提示存在缺陷及风险提示6768nLOFTLOFT产品开发十三方面产品开发十三方面FE E.产品建议产品建议68691.LOFT1.LOFT产品适宜用地为公共设施用地产品适宜用地为公共设施用地项目名项目名建筑类型建筑类型土地性质土地性质诚基中心酒店式公寓住宅用地都市斓轩居住公寓住宅用地金盛国际居住公寓住宅用地上城豪苑酒店式公寓办公用地第6大道6维极景酒店式公寓商业用地天津DE小洋楼洋房商业用地鑫贸财智领地公寓工业用地特殊原因公共设施用地公共设施用地LOFTLOFT产品是解决住宅项目内商业体量的产品形式之一，其目的是将商业体量转化为产品是解决住宅项目内商业体量的产品形式之一，其目的是将商业体量转化为“居住居住”性质，以实现快速销售和操作。性质，以实现快速销售和操作。特殊政策下，工业用地可行6970土地类别土地类别土地类别子项土地类别子项限高一般情况限高一般情况市场现象市场现象公建用地公建用地酒店式公寓目前，没有统一规范，但在土地出让中会有该地块的控规要求，注明建筑物的限高：一般情况下酒店式公寓、写字楼及工业用地的居住产品可以根据地块的容积率确定该建筑的高度；其中，主干道两边建筑物不能太高；中心城区的繁华地块，据情况可以出现超高层建筑；商铺用地的层高一般在7层以下6维极景（酒店式公寓）：高层，90米共21层，顶层为平层，12层为商铺，LOFT共18层；写字楼上城豪苑（写字楼）：高层，116米共24层，14层商铺，LOFT共20层商铺DE小洋楼（商铺用地）：低层、多层，1530米3层、4层、5层工业用地工业用地一类工业用地财智领地（工业用地）：高层，72米共14层均为LOFT总结总结目前，建筑物限高依据是，土地出让中该地块的控规要求。一般情况下，酒店式公寓、写字楼及工业用地为高层LOFT，商铺用地多为低层及多层LOFT。注：根据民用建筑设计通则JGJ37-87（试行）第1.0.5条民用建筑高度与层数的划分1、13层为低层；46层为多层；79层为中高层；10层以上为高层。2、公共建筑及综合性建筑总高度超过24米者为高层（不包括高度超过24米的单层主体建筑）。3、建筑物高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层。2.LOFT2.LOFT产品限高要求：在酒店式公寓、写字楼及工业用地下的产品限高要求：在酒店式公寓、写字楼及工业用地下的LOFTLOFT均为均为高层，商铺用地为低层及多层高层，商铺用地为低层及多层7071最佳层高设计标准：写字楼、酒店式公寓最佳层高设计标准：写字楼、酒店式公寓4.84.8米；商铺米；商铺5.15.1米米3.6X4.8米，1.54.8X5.4米，2居住公寓70年混合公寓50年4.8X5.4米，1.55.4X6.6米，2不经济不经济写字楼50年4.8X5.4米，1.5；5.4X6.6米，2可行50年限具有优势，商业配套标准40年限短，中央空调（商业配套标准）酒店式公寓40年商铺用地40年工业用地50年3.6X4.8米，1.54.8X5.4米，25.1X6.0米，1.56.0X7.8米，2政策倾斜下特殊情况可行可行可行商业配套标准，居住氛围差；层高较高，舒适度高工业配套标准，居住氛围差可行方案可行方案3.LOFT3.LOFT产品主要可行报建方案产品主要可行报建方案:写字楼、酒店式公寓、商铺写字楼、酒店式公寓、商铺7172面积区间面积区间3939140140一室配比超过一室配比超过5050客户认同精装及客户认同精装及LOFTLOFT复式结构复式结构LOFT以小户型为主，大多以精装修交房；户型亮点以增加面积附加值、提升户型立体感为主家居解决方案以中高档为主一室面积区间：3953平米两室面积区间：4788平米三室面积区间：7014