第6章前期物业管理概述

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【引导案例】【引导案例】前期介入发现设计不合理怎么办前期介入发现设计不合理怎么办？去年8月中旬，深圳开元国际物业管理公司与烟台祥隆置业公司签约，为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务，随后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾问团即抵达现场，开始了前期顾问服务工作。当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度，提出了30余项优化设计建议(独特的身份和视角，使物业公司考虑问题更细致、更周密、更长远，因而也就更容易发现设计上的瑕疵、漏洞和缺憾)。期间，他们还发现整个小区的消火栓系统存在着设计超标的问题。前期介入发现设计不合理怎么办？一、物业管理早期介入概念一、物业管理早期介入概念 物业管理早期介入物业管理早期介入是指在物业服务企业接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。二、物业管理早期介入的作用二、物业管理早期介入的作用（一）物业管理前期介入有利于完善物业的使用功能（一）物业管理前期介入有利于完善物业的使用功能（二）物业管理前期介入有利于监理施工质量（二）物业管理前期介入有利于监理施工质量（三）三）物物业业管理前期介入管理前期介入有利于接管有利于接管验验收工作收工作 （四）（四）物物业业管理前期介入管理前期介入有利于促有利于促进进房房产产物物业业的的销销售售 （五）（五）物业管理前期介入是物业管理前期介入是有利于有利于为后期管理做好准备为后期管理做好准备视频：业主委员会副主任向物业公司要求工资怎么办图片：敲山振虎（1）业主遗失物品怎么办？三、三、物业管理早期介入的不同阶段内容物业管理早期介入的不同阶段内容（一）立项决策阶段早期介入的内容（一）立项决策阶段早期介入的内容（二）规划设计阶段早期介入的内容（二）规划设计阶段早期介入的内容（三）建设施工阶段早期介入的内容（三）建设施工阶段早期介入的内容 （四）竣工验收阶段早期介入的内容（四）竣工验收阶段早期介入的内容【引导案例解析】【引导案例解析】海天名人广场有5座高层楼宇，每幢每层平面为800多平方米，有两道分布合理的消火栓及其立管就足以满足国家消防规范的要求。然而某设计院竞为其设计了三道，这意味着不仅无谓增加了30多万元的建筑成本，而且还无端影响了户内布局(在发展商的主要合作方中，惟有物业公司的取费不与工程总造价相联系，所以他们不存在“水涨船高”，盲目鼓动发展商无谓增加投资以提高自身收益的利益冲动)。于是，开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管。发展商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，发展商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际。开元国际的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计。通过消火栓系统的设计变更，发展商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。【引导案例】【引导案例】一、物业管理招标投标概述一、物业管理招标投标概述二、物业管理招标规定二、物业管理招标规定三、物业管理投标规定三、物业管理投标规定四、物业管理招标、评标和中标四、物业管理招标、评标和中标【引导案例解析】【引导案例解析】第二节第二节物业招标投标管理物业招标投标管理【引导案例】【引导案例】招标的方式寻找招标的方式寻找“管家管家”在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。那么对物业管理行业到底有何影响呢？（一）物业管理招标投标概念（一）物业管理招标投标概念（二）物业管理招标投标的特点（二）物业管理招标投标的特点（三）物业管理招标投标原则（三）物业管理招标投标原则 一、物业管理招标投标概述一、物业管理招标投标概述（一）物业管理招标投标概念（一）物业管理招标投标概念 物物业业管管理理招招标标投投标标是物业开发商（业主委员会）与物业管理公司围绕即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委托管理和经营开展的选择与参与活动，是开发商（业主委员会）通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。物业管理进行招标投标，是物业管理行业发展到一定阶段的产物，它不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优胜劣汰，提高物业管理企业的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场的重要手段。（二）物业管理招标投标的特点（二）物业管理招标投标的特点 1 1物业管理招标投标具有超前性物业管理招标投标具有超前性 2 2物业管理招标投标具有阶段性物业管理招标投标具有阶段性 3 3物业管理招标投标具有强制性物业管理招标投标具有强制性 （三）物业管理招标投标原则（三）物业管理招标投标原则 1.1.公开原则公开原则 公开原则是指招标投标活动中，严格按照程序公开进行，不搞私下交易，增加招标投标活动中的透明度，杜绝人为干预和暗算操作。2.2.公平原则公平原则 公平原则是指在招标文件中向所有投标人提供的招标条件都是一致的，即所有投标人都必须在相同的基础上投标。3.3.公正原则公正原则 指评标要实事求是、科学准确、定标要合理，招标文件中载明的评标标准和评标方法是衡量所有投标书的尺度。4.4.诚实信用原则诚实信用原则 诚实信用原则是指招标人和投标人双方都应讲究信用，遵守招标文件和投标文件的承诺，定标一成，招标人和中标人应订立书面服务合同，并诚实履行各自的责任。另外投标人还应遵守真实性原则与正当竞争原则。所谓真实性，即投标书内容要真实，不能弄虚作假。（一）物业管理招标概念（一）物业管理招标概念（二）物业管理招标组织机构（二）物业管理招标组织机构（三）物业管理招标方式（三）物业管理招标方式（四）物业管理招标的程序（四）物业管理招标的程序（五）对招标人的行为规范（五）对招标人的行为规范 二、物业管理招标规定物业管理招标规定 （一）物业管理招标概念（一）物业管理招标概念 物业管理招标是指招标人（包括业主、业主委员会，或开发商、物业服务企业），在为其物业选择物业管理者时，通过向社会公开其所制订的管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业竞投，从中选择最佳物业管理者，并与之订立物业服务合同的过程。（二）物业管理招标组织机构（二）物业管理招标组织机构 1.1.招标人自行设立招标机构招标人自行设立招标机构 招标人自行设立的招标机构，是指在招标人组织内部组建的专门的招标委员会或小组。其具体操作一般是招标人挑选相关人员组成招标委员会，招标委员会是招标工作的最高权力机构，下设秘书处和专业技术部。专业技术部人员主要由工程技术、房地产、营销、法律、财务等方面的专家组成。2.2.委托招标代理机构委托招标代理机构 招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织，是依照公司法设立，并依法进行运营的经营性法人组织。根据招标投标法规定，招标代理机构应当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金，应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守法律法规对招标人的有关规定。（三）物业管理招标方式（三）物业管理招标方式 1.1.公开招标公开招标 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的投标人投标。公开招标的优点是最大程度地体现了招标的公开、公平、公正原则。公开招标的缺点是工作量大、招标时间长、费用较高。2.2.邀请招标邀请招标 邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的投标人投标。邀请招标具有节省招标时间和降低招标成本的优点，其缺点是缩小了投标人的选择范围，有可能遗漏一些合格的、有竞争力的投标人，也容易诱使投标人之间产生不合理竞争。（四）物业管理招标的程序（四）物业管理招标的程序1组建招标小组组建招标小组2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标公告或寄送投标邀请书，出售发布招标公告或寄送投标邀请书，出售招标文件招标文件 4 4召开标前会议召开标前会议 （五）对招标人的行为规范（五）对招标人的行为规范 （1）招标人不能直接强行以管理者的身份管理或者指定某一管理公司强行管理其已出售的物业，也不能在招标文件中含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。（2）招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。（3）招标人设有标底的，标底必须保密。（4）招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。（5）招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。（一）物业管理投标概念（一）物业管理投标概念（二）物业管理投标的程序（二）物业管理投标的程序（三）对投标人的行为规范（三）对投标人的行为规范三、物业管理投标规定三、物业管理投标规定 （一）物业管理投标概念（一）物业管理投标概念 物业管理投标物业管理投标是指符合招标文件要求的物业服务企业或专业性服务企业，根据招标文件确定的各项管理服务要求与标准，以及国家有关法律、法规与本企业的综合实力，编制投标文件，参与投标活动的整个过程。物业管理投标的投标人物业管理投标的投标人一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人)。专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯(安装、维修)专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化专业公司等。就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。（二）物业管理投标的程序（二）物业管理投标的程序 1 1取得招标文件取得招标文件 2 2熟悉招标文件，考察物业现场熟悉招标文件，考察物业现场 3 3详细列出管理服务方法和工作量详细列出管理服务方法和工作量 4 4确定单价并进行投标决策确定单价并进行投标决策 5 5编制和递送投标文件编制和递送投标文件 6 6参加开标会议及招标答辩参加开标会议及招标答辩 7 7签订合同，总结经验签订合同，总结经验 经过评标、定标，中标的投标人需与招标人就具经过评标、定标，中标的投标人需与招标人就具体问题进行谈判，并签订合同；未中标的投标人应认体问题进行谈判，并签订合同；未中标的投标人应认真分析并做出投标总结，为下次投标做好经验的积累。真分析并做出投标总结，为下次投标做好经验的积累。（三）对投标人的行为规范（三）对投标人的行为规范 （1）投标人应当具备承担投标项目的能力。即参加投标的物业管理企业应当有依法取得的资质证书，并在资质等级许可的业务范围内承揽工程。（2）投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达到投标地点。投标人在招标人要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。（3）投标人根据招标文件载明的项目服务内容，拟在中标后将中标项目的部分专业性服务内容进行再次招标或分项承包给他人的，应当在投标文件中载明。（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。（5）投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。（一）物业管理开标（一）物业管理开标（二）物业管理评标（二）物业管理评标（三）物业管理中标（三）物业管理中标 四、物业管理开标、评标和中标四、物业管理开标、评标和中标1 1物业管理开标概念物业管理开标概念 2 2物业管理开标时间和地点物业管理开标时间和地点3 3物业管理开标内容物业管理开标内容4.4.物业管理开标程序物业管理开标程序 （一）物业管理开标（一）物业管理开标 1 1物业管理开标概念物业管理开标概念 物业管理开标物业管理开标是指投标物业管理企业提交投标文件后，招标人依据文件规定的时间和地点，开启投标企业提交的投标文件，公开宣布投标人的名称，投标报价及其他主要内容的行为。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。招标方收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件。投标人在招标文件规定提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。2 2物业管理开标时间和地点物业管理开标时间和地点 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间公开进行，不应拖延。遇到特殊情况，如购买招标文件的公司数目太少时，也可以推迟开标，但必须事先以书面形式通知各投标公司。开标地点应当为招标文件中预先确定的地点，招标人不得随意更改地点。3 3物业管理开标内容物业管理开标内容 开标过程中的实质内容主要有以下几项：（1）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。（2）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。（3）开标过程应当记录，并由招标人存档备查。4.4.物业管理开标程序物业管理开标程序 （1）主持人宣布开标会议开始。（2）宣读投标人法定代表人资格证明书及授权委托书。（3）介绍参加开标会议的单位和人员名单。（4）宣布唱标、记录人员名单。（5）投标人检查投标文件的密封情况、或者公证机构检查并公证 （6）宣读评标纪律、注意事项和评标原则等有关事项。（7）宣布因投标书迟到或没有收到而被取消资格的投标物业管理公司的名称，并将此情况记录在案，必要时，由评标委员会及有关公证人签字。（8）公证人当场验证投标标函、主持抽签，决定唱标顺序。（9）宣读投标人的投标报价、承包期限、服务内容要点、管理组织安排等主要内容。（10）宣布休会，进入评标阶段。开标会议结束后，应由开标组织者编写一份开标会议纪要存档。会议纪要的 主要内容应当包括:开标日期、时间、地点；会议主持人；出席会议的工作人员名单及到场的投标公司代表和各有关部门代表名单；截标前收到的标书、收到日期及其报价等。1 1物业管理评标物业管理评标概念概念2 2物业管理评标组织机构物业管理评标组织机构3.3.物业管理评标程序物业管理评标程序4 4物业管理评标委员会应遵守的有关规定物业管理评标委员会应遵守的有关规定（二）物业管理评标（二）物业管理评标 1 1物业管理评标物业管理评标概念概念 物业管理评标物业管理评标是指物业管理评标委员会和招标人依据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行审查、评审和比较的行为。评标是保证招投标成功的重要环节，在整个招标投标过程中起着承上启下的关键作用。只有经过审慎、公开的招标，才有可能为公正地选择中标人奠定良好的基础，才有可能确定最佳的中标人。2 2物业管理评标组织机构物业管理评标组织机构 物业管理项目招投标中，评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。（1）评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。（2）评标委员会成员应当从事相关领域工作满8年具有高级职称或者具有同等专业水平。（3）评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。3.3.物业管理评标程序物业管理评标程序 （1 1）标书的初步评议）标书的初步评议 在正式评标前，评标委员会必须预先对所有标书进行初步筛选，以保证每一份标书都完整有效，符合招标文件的要求。评标委员会审查的内容主要包括：投标人投标资格审查、投标书内容完整性检查、计算偏差审查。计算偏差审查主要是检查投标书中是否存在计算错误；检查大小写数字的一致性；更正偏差。（2 2）标书的详细评审）标书的详细评审 评标委员会应按照招标文件中所规定的评标标准，对标书进行详细的评审。主要内容有以下两个部分：服务内容评审、标价评审。物业管理行业方面的专家参与评审和评标工作人员组织财务、评估，从成本效益的角度来评价投标价的合理性和可靠性，保证标价的可接受性和真实性。4 4物业管理评标委员会应遵守的有关规定物业管理评标委员会应遵守的有关规定 （1）评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。（2）评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。（3）评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。（4）评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。（5）评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。（6）评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。（三）物业管理中标（三）物业管理中标 1 1物业管理中标概念物业管理中标概念 物业管理中标物业管理中标是指物业管理投标人最后被决定。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出“中标通知书：，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。2 2中标后的工作中标后的工作 （1）招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。（2）招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。（3）招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。【引导案例解析】【引导案例解析】为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程 南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。根据 1999年12月8日出台的江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。【引导案例】【引导案例】一、物业一、物业的接管的接管验验收收概述概述二、物业接管验收的条件和应提交的资料二、物业接管验收的条件和应提交的资料三、物业接管验收的程序三、物业接管验收的程序四、接管验收的内容和技术标准四、接管验收的内容和技术标准五、物业接管验收遗留问题的处理五、物业接管验收遗留问题的处理六、物业接管验收交接双方的责任六、物业接管验收交接双方的责任【引导案例解析【引导案例解析】第三节第三节物业接管验收管理规定物业接管验收管理规定【引导案例】【引导案例】重新验收，物业费该从何时算？重新验收，物业费该从何时算？姚先生去年在东区购买了一套95平方米的住房，去年10月，开发商通知姚先生收房。办理了相关手续后，姚先生领到了新房钥匙。在小区物业公司的工作人员带领下，姚先生对新房进行验收。但在验收过程中，姚先生发现了好几处质量问题，物业公司工作人员将其一一记录在册。于是，姚先生退回了钥匙，要求等质量问题解决了再收房。去年12月底，物业公司以挂号信的方式通知姚先生，质量问题已处理好，可以收房了。今年1月，姚先生再次前往收房。经过验房确认质量问题已基本得到解决。于是姚先生收下了新房钥匙，但是物业公司要求姚先生交齐去年10月至今年1月份的物业管理费。姚先生认为应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，因此与物业公司一直纠缠不休。重新验收，物业费该从何时算？一、物业一、物业的接管验收的接管验收概述概述（一）物业接管验收定义（一）物业接管验收定义（二）（二）物业接管验收与工程竣工验收的联系和区别物业接管验收与工程竣工验收的联系和区别（三）物业接管验收的类型（三）物业接管验收的类型（四）物（四）物业业接管接管验验收的作用收的作用 （一）物业接管验收定义。（一）物业接管验收定义。物业接管验收物业接管验收是指物业管理公司接管开发单位、承建单位(或个人托管)的新建物业或原有物业时，在竣工验收的基础上对物业的结构安全和设备设施的使用运行安全进行的再检查和接收。物业接管验收是一个专业的技术过程，依据房屋接管验收标准的各项分类条款，结合物业管理公司的实际操作经验进行。物业管理公司、委托单位或建设单位共同制订结构安全检查方案和设备调试方案，编制各类接管验收表格；派遣素质好、业务精的专业技术人员进行接管验收，确定物业缺陷记录、反馈和解决的办法，落实物业的保修事宜等。因此，物业的接管验收实际是对物业进行全面质量的再检验。广义的物业接管验收广义的物业接管验收是指物业管理公司在物业管理工作全面展开之前进行的信息搜集和信息汇总。它的主要内容包括整理产权资料，接收建立在产权明晰基础上的其他衍生合同文件；检查建筑结构的安全质量和设备设施的运行情况以及物业整体环境状况，对存在的缺陷提出整改意见；了解开发商或原有业主对物业管理的品质定位和服务要求，对旧有物业有限度地延续特色服务和特殊服务，实现平稳过渡；与开发商或前任物业管理公司进行相关财务和资产交接；有时还需要续聘部分人员。（二）（二）物业接管验收与工程竣工验收的联系和区别物业接管验收与工程竣工验收的联系和区别1 1物业接管验收与工程竣工验收之间的联系物业接管验收与工程竣工验收之间的联系2 2物业接管验收与工程竣工验收的联系和区别物业接管验收与工程竣工验收的联系和区别 1 1物业接管验收与工程竣工验收的联系物业接管验收与工程竣工验收的联系 （1 1）工工程程竣竣工工验验收收是是物物业业接接管管验验收收的的前前提提和和基基础础。物业接管验收是在竣工验收的基础上进行的。严谨的工程竣工验收是物业接管验收的重要前提和参考：只有通过了工程竣工的物业才有可能投入使用并推向市场，也才使物业接管验收成为可能；而关于隐蔽工程、土建结构工程等的安全检验资料可以为物业接管验收节省大量的重复劳动。（2 2）物物业业管管理理公公司司应应参参与与竣竣工工验验收收。按现行政策规定，对新建、扩建、改建的物业，物业管理公司应参与政府建设行政管理部门所组织的竣工综合验收。对新建物业，有时竣工综合验收和物业接管验收并行进行。（3 3）物物业业接接管管验验收收是是竣竣工工验验收收的的重重要要补补充充。物业接管验收是在竣工验收的基础上进行的再验收，对竣工验收具有进一步完善和补充作用。特别是当竣工验收和物业正式投入运营的期间较长时，物业接管验收具有重要的补充作用，从竣工验收到投入使用这一阶段，物业成品保护质量和此期间的新建零星工程质量，只能通过物业接管验收评定。物业接管验收与工程竣工验收之间的联系2.物业接管验收与工程竣工验收的区别物业接管验收与工程竣工验收的区别 物业接管验收和工程竣工验收所属产业不同。竣工验收属于 建筑业范畴；接管验收属于房地产业范畴。前者由建设行政主管部门负责管理、指导和监督；后者由房屋行政管理部门负责管理、指导和监督，具体说来，二者存在以下区别：（1）性质不同 （2）参与主体不同 （3）工作内容和侧重点不同 （三）物业接管验收的类型（三）物业接管验收的类型 物业接管验收的类型包括新建物业的接管验收新建物业的接管验收和原有物业的原有物业的接管验收接管验收。1.1.新建物业的接管验收新建物业的接管验收 新建物业的接管验收发生在开发商与物业管理公司之间，包括开发商与选聘的社会专业物业管理公司之间、开发商与其自行组建的物业管理公司之间两种情况。此时的接管验收主要侧重对物业的产权情况、质量状况进行检验。2.2.原有物业的接管验收原有物业的接管验收 原有物业的接管验收发生在两种情况下：一是发生在原有物业首次招聘物业管理公司之时；二是发生在物业管理公司的更换交替之时。原有物业的接管验收较之新建物业的接管验收涵盖的内容更多，工作难度更大。（四）物业接管验收的作用（四）物业接管验收的作用 1.建设单位和物业管理公司通过接管验收，正式签署文件，明确各方的责、权、利关系，实现权利和义务的同时转移。2.物业管理公司通过接管验收，可以发现物业质量的缺陷和隐患，通过及时返工、补强、修缮、加固，确保物业主体的结构安全，满足业主正常的使用需要，也发挥物业的正常作用。3.物业管理公司通过接管验收，根据提交的资料和现场查勘，可以摸清物业的性能和特点，由此可以制定预防性的管理措施和维修计划；通过发现缺陷后的及时补救措施，既可以使工程达到质量要求，同时也减少今后管理维修的工作量。（一）接管验收的条件（一）接管验收的条件 1.1.新建物业接管验收的条件新建物业接管验收的条件 2.2.原有物业接管验收的条件原有物业接管验收的条件（二）接管验收应提交的资料（二）接管验收应提交的资料 1.1.新建房屋接管验收应检索提交的资料。新建房屋接管验收应检索提交的资料。2.2.原有房屋接管验收应提交的资料。原有房屋接管验收应提交的资料。二、物业接管验收的条件和应提交的资料二、物业接管验收的条件和应提交的资料 1.1.新建房屋接管验收的条件新建房屋接管验收的条件 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：（1）建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。（2）供电、采暖、给水排水，卫生、道路等设备和设施能正常使用。（3）房屋幢、号，编号经有关部门确认。2.2.原有房屋接管验收的条件原有房屋接管验收的条件（1）房屋所有权、使用权清楚。（2）土地使用范围明确。（一）接管验收的条件（一）接管验收的条件1.1.新建房屋接管验收应检索提交的资料。新建房屋接管验收应检索提交的资料。2.2.原有房屋接管验收应提交的资料。原有房屋接管验收应提交的资料。（二）接管验收应提交的资料（二）接管验收应提交的资料 1.1.新建房屋接管验收应检索提交的资料。新建房屋接管验收应检索提交的资料。（1 1）产权资料）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料。（2 2）竣竣工工验验收收资资料料：竣工图纸(包括总平面、建筑、结构、设备、附工程及隐蔽管线的全套图纸)，地质勘察报告，工程合同及开、竣工报告，工程预决算，图纸会审记录，工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理)记录，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要资料的质量保证书，（3 3）技技术术资资料料新新材材料料、构配件的鉴定合格证书，水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书，砂浆、混凝土试块试压报告，供水、供暖的试压报告。（4 4）说说明明文文件件。物业质量保修文件和物业使用说明书。2.2.原有房屋接管验收应提交的资料。原有房屋接管验收应提交的资料。（1 1）产权证书。）产权证书。房屋所有权证书；土地使用权证书；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及定、附着物清册。（2 2）技术资料。）技术资料。房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。(一一)新建房屋接管验收的程序新建房屋接管验收的程序（二）原有房屋接管验收的程序（二）原有房屋接管验收的程序三、物业接管验收的程序三、物业接管验收的程序 (一一)新建房屋接管验收的程序新建房屋接管验收的程序 1.由建设单位书面提请接管单位接管验收，接管单位按接管验收应具备的三项条件和接管验收应验交的产权资料及技术资料进行审核。经审核，对具备条件的，在15天内签发验收通知并约定验收时间 2.接管单位会同建设单位围绕“质量与使用功能”进行逐项检验，检验范围包括：房屋的主体结构、外墙，屋面，楼地面，装修、电气、水卫消防、采暖、供气、电梯、附属工程及其他项目等。3.对验收中发现的影响房屋结构安全及设备使用安全的质量问题，约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格；影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理 4.对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采用费用补偿的办法，由接管单位处理。5.房屋检验合格后，接管单位签署验收合格凭证，签发接管文件。（二）原有房屋接管验收的程序（二）原有房屋接管验收的程序 1.业主或业主委员会书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。2.接管单位按照接管验收标准，对业主或业主委员会提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3.接管单位会同业主或业主委员会按照接管验收的主要内容及标准进行验收。4.查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。5.交接双方共同清点房屋、装修、设备和附着物，核实房屋的使用状况。6.经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）。（一）新建物业接管验收的内容及标准（一）新建物业接管验收的内容及标准（二）原有物业接管验收的内容及标准（二）原有物业接管验收的内容及标准四、接管验收的内容和技术标准四、接管验收的内容和技术标准（一）新建物业接管验收的内容及标准（一）新建物业接管验收的内容及标准 根据房屋接管验收标准，重点从质量与使用功能等方面进行检验。其具体的内容包括主体结构；外墙；屋面；楼地面；装修；电气；水、卫、消防；采暖；附属工程及其他等方面的质量要求和使用标准。经常引用的具体标准有：1.建筑地基基础设计规范（GB500072002）2.混凝土结构设计规范（GB500102002）3.建筑抗震设计规范（GB500112002）4.屋面工程质量验收规范（GB502072002）5.电气装置安装工程施工及验收规范（GB50255-1996）6.建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB502422002）7.室外排水设计规范（GB500142006）8.高层民用建筑设计防火规范（GB 500451995）9.民用建筑可靠性鉴定标准（GB50292-1999）（二）原有物业接管验收的内容及标准（二）原有物业接管验收的内容及标准 1.1.质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验 （1）以民用建筑可靠性鉴定标准（GB50292-1999）和国家有关规定作为检验依据。（2）从外观检查建筑物整体的变异状态。（3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。（4）查验房屋使用情况（建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备），评估房屋现有价值，建立资料档案。2.2.危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理 （1）属有危险的房屋，应由交接人负责排险解危后，才能接管。（2）属有损坏的房屋，由交接人和接管单位协商解决，既可约定期限由交接人负责维修，也可采用其他补偿形式。（3）属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。（一）遗留问题的登记确认（一）遗留问题的登记确认（二）遗留问题的解决（二）遗留问题的解决 五、物业接管验收遗留问题的处理五、物业接管验收遗留问题的处理 （一）遗留问题的登记确认（一）遗留问题的登记确认 1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录，并交交接人签字确认。对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录，并请交接人签字确认。（1）发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由交接人负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。（2）发现影响相邻房屋的安全问题，由交接人负责处理：因施工原田造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。（3）对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由交接人负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。（二）遗留问题的解决（二）遗留问题的解决 对资料遗留的问题对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同交接人联系补齐。对物业硬件设施、设备遗留问题对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求交接人在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决。对于长期解决不了，势必会影响物业对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给交接人签字备录。（一）交接人的责任（一）交接人的责任（二）接交人的责任（二）接交人的责任六、物业接管验收交接双方的责任六、物业接管验收交接双方的责任 （一）交接人的责任（一）交接人的责任 提前做好房屋交验准备。房屋竣工后要及时提出接管验收申请，未经接管验收的新建房屋一律不得分配使用。在接管验收时，应严格按照接管验收标准进行验收，验收不合格的负责返修。房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应由接交人会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由交接人位负责处理。如属使用不当、管理不善的原因，则应由接交人负责处理。按规定负责保修，并应向接交人预付保修保证金和保修费。新建房屋接管后；应负责在3个月内组织办理承租手续，逾期不办应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。（二）接交人的责任（二）接交人的责任 对建设单位提出的接管验收申请应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，井应及时签发接管验收文件。接管验收时，应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同交接人共同协议处理办法，商定复验时间，督促施工单位限期改正。房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属管理不善的原因，应负责处理。根据协议，可负责代修、保修。接管验收时如有争议，交接双方应尽可能协商解决，如不能协商解决时双方均应申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。【引导案例解析】【引导案例解析】律师解疑：姚先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改，今年1月经验收双方确认商品房符合交付条件，姚先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向姚先生交付了商品房。根据国务院物业管理条例第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，去年10月至今年1月份商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。本章小节本章小节 本章主要介绍物业管理早期介入、物业管理招标投标、物业接管验收等相关知识，其重点是接管验收的内容和技术标准内容。学习本章，了解相关概念的基础上，熟知涉及的法律法规，对于物业接管验收，利用课余时间注意收集相关的案例分析，对学习是极其有益的。复习思考题复习思考题1什么是物业管理的提前介入？2简答物业管理早期介入的不同阶段的内容。3简答物业管理招标投标的特点和原则。4简答物业管理招标的概念、组织机构、方式和程序。5简答物业管理投标概念、程序。6简述物业管理招标人和投标人的行为规范。7简答物业管理开标的概念、程序。8简答物业管理评标的概念、程序。9什么是物业接管验收？它与工程竣工验收有什么联系和区别?10简答物业接管验收应具备哪些条件。11简答物业接管验收应提交哪些资料。12新建房屋接管验收的程序是怎样的?13论述物业接管验收遗留问题的处理。14简答物业接管验收交接双方的责任。案例分析题案例分析题 1南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然的承接了开发商物业进行管理。业主入住之后，对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘原物业公司。物业管理公司前期介入时应注意什么问题？给我们什么启示？2A物业管理公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向A物业管理公司发出“中标通知书”，通知A物业管理公司中标。A物业管理公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后，A物业管理公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”，A物业管理公司要求依照投标书的内容签订“物业管理委托合同”，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同，该发展商的做法是否合法?3近日，宝安西乡双龙花园业主委员会将小区开发商和西乡镇政府告上法庭，因为开发商和镇政府几年前签订协议书，将小区的物业管理自2000年1月1日起全部移交给镇政府，没有征得广大业主的事前同意与事后追认。业主委员会请求判令协议书无效，并移交归还相应的业主共有财产。法官提出调解方案，由业主委员会按照物业管理条例，选聘新的物业管理公司，再由法院要求物业管理权移交。那么，政府能接管商住小区吗？4.某房地产开发公司在招标过程中有意把标底透漏给好友，造成招标投标混乱，它严重违背了招标投标的原则。请说出具体违背了什么原则。