陕西省2015年上半年房地产估价师《经营与管理》：进度控制的主要内容考试题

陕西省2015年上半年房地产估价师经营与管理：进度限制的主要内容考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某公司3年前与一写字楼全部权人签订了租赁合同，租用其中500的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元。假设折现率为10，目前承租人权益的价值应是万元。 A：7003 B：7103 C：72.03 D：7303 E：工业用地的监测点评估价格 2、某房地产的酬劳率为8，收益期限为30年时的价格为4000元。若酬劳率为6、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元。 A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工业用地的监测点评估价格3、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。 A：变现性差 B：易受政策影响 C：依靠专业管理 D：效益外溢和转移 E：借款合同 4、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30，预料5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6，无风险酬劳率为6，预料风险酬劳为无风险酬劳的25。该写字楼目前的价格为万元。 A：506144 B：554694 C：556296 D：677285 E：工业用地的监测点评估价格5、超过土地运用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以_。 A征收土地闲置费 B无偿收回土地运用权 C解除出让合同 D变更出让合同 6、地租即为土地的。 A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格 E：工业用地的监测点评估价格 7、_是指外汇买卖活动的总称。 A外汇市场 B外汇总市场 C汇兑买卖 D汇兑市场 8、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路途价(土地单价)为3000元/m2，后街路途价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为_。 A18% B20% C15% D25% 9、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。 A：预收账款 B：应付账款 C：应收票据 D：预提费用 E：执行层的组织协调 10、某宗房地产的土地运用年限为40年，包括土地开发和房屋建立过程，至今已有8年，预料该宗房地产正常状况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。 A457.40 B476.98 C686.10 D715.4811、以下不属于物业管理托付方的是_ A房地产开发企业 B公房出售单位 C施工企业 D业主大会 12、下列房地产中，一般状况下，价格对楼层最为敏感的是。 A：商业用房 B：住宅 C：写字楼 D：工业用房 E：工业用地的监测点评估价格 13、商业标准宗地的位置应是_。 A街角地 B二面临街地 C一面临街地 D畸零地14、代理是指行为人依据肯定方式的授权，以他人的名义与第三人为肯定法律行为，所产生的法律后果_。 A干脆归于该他人 B干脆归于该行为人 C由该他人和该行为人按约定分担 D由行为人代该他人担当 15、_经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。 A1994年7月5 B1993年7月5日 C1994年8月15日 D1993年6月1日 16、_是推断项日盈利实力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或事实上所获得的年净收益进行资本化时采纳的一个贴现率。 A利息率 B销售利润率 C速动比率 D目标收益率 17、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。 A：成本加成定价法 B：价值定价法 C：目标定价法 D：认知价值定价法 E：借款合同 18、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价渐渐上升；由此远离道路的方向，地价_。 A渐渐降低 B渐渐上升 C可视为基本不变 D为零 19、目标定价法所确定的单位价格为_。 A单位价格单位成本+资本投资额目标收益率/销售量 B单位价格单位成本+资本投资额/销售量 C单位价格单位成本(1+月标利润率)/(1税率) D单位价格单位成本(1+月标利润率)(1税率) 20、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于14处切断留孔，并在上也要留有通气孔。 A：主龙骨 B：次龙骨 C：主粱 D：玻璃 E：执行层的组织协调 21、经济适用房的土地采纳_方式取得。 A行政划拨 B转让 C出让 D低价出让 22、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是_。 A一级资质 B一、二级资质 C一三级资质 D一四级资质23、城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开发企业出名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必需加盖公章 24、注册房地产估价师管理方法规定，注册房地产估价师变更执业单位应当。 A：与原聘用单位解除劳动合同 B：与新聘用单位解除劳动合同 C：与原聘用单位签订劳动合同 D：与新聘用单位签订劳动合同 E：执行层的组织协调25、在他人土地上通行的权利为典型的。 A：地役权 B：典权 C：空间利用权 D：运用权 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、保险合同的关系人有。 A：被保险人 B：受益人 C：保险人 D：投保人 E：保险代理人 2、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。 A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可安排利润三个层次 B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D：可安排利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未安排利润) E：借款合同3、按我国现行规定，预备费包括两部分。 A：基本预备费 B：人工预备费 C：涨价预备费 D：工程预备费 E：材料预备费 4、在可行性探讨阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采纳（）。 A单元估算法 B多元估算法 C单位指标估算法 D工程近似匡算法 E概算指标法5、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为_元/m2。 A50 B250 C300 D350 6、房地产估价师注册证书失效的情形有。 A：注册期满3年而未持续注册的 B：持续离开估价岗位超过1年的 C：年龄超过60周岁的 D：聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E：不具有完全民事行为实力的 7、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。 A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33 B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57 C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03 D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57 E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03 8、在经济寿命期限內，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。(2009年试题) A：会计主体 B：持续经营 C：会计分期 D：货币计量 E：执行层的组织协调 9、房地产市场分析可以帮助开发商。 A：选择合适的项目位置 B：找寻投资合作伙伴 C：确定满意市场需求的产品类型 D：推断租买时机 E：进行土地运用权出让决策 10、下列关于基础利率的表述中，正确的有。 A：等于银行贷款利率 B：等于银行存款利率 C：是投资者所要求的最低利率 D：是银行同业之间的短期资金借贷利率 E：一般运用无风险的国债收益率作为其代表11、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。 A：房地产抵押估价 B：房屋征收评估 C：房地产司法拍卖估价 D：房地产转让估价 E：房地产投资信托基金估价 12、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，_是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推想和新想法。 A摸索性调查 B描述性调查 C因果性调查 D假设性调查 13、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。(2007年试题) A：分散危急 B：融通资金 C：防灾防损 D：安排 E：执行层的组织协调14、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为_%。 A6 B6.9 C8.8 D9 15、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。 A：卖方和买方驾驭必要的市场信息 B：卖方具有必要的专业学问，并了解交易对象 C：买方具有特别的爱好，并情愿赐予附加出价 D：卖方和买方追求各自利益的最大化 E：卖方和买方急于完成交易 16、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的_。 A5% B10% C15% D20% 17、在市场经济条件下，利率的凹凸主要取决于_。 A资本供求状况 B通货膨胀率水平 C政策性因素 D社会人均收入水平 E社会平均利润率 18、若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于。 A：市场 B：财务 C：政策 D：经营 E：借款合同 19、我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加肯定的百分点(或基点)。 A：纽约同业拆放 B：中国香港同业拆放 C：伦敦同业拆放 D：新加坡同业拆放 E：借款合同 20、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地运用权出让金应由。 A：甲工厂缴纳 B：乙公司缴纳 C：甲工厂与乙公司各缴纳一半 D：甲工厂与乙公司协商缴纳 E：执行层的组织协调 21、下列工程中，不须要实行监理的是_。 A大中型企业投资建设的工程 B利用外国政府或者国际组织贷款、救济资金的工程 C成片开发建设的住宅小区工程 D大中型公用事业工程 22、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是。 A：设置百分比租金的目的是让业主共享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分 D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 E：借款合同23、房地产估价时点可以是。 A：估价作业期 B：估价人员实地查勘期间的某个日期 C：过去的某个日期 D：将来的某个日期 E：估价人员依据自己的假定设定的日期 24、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。 A：将影响商品需求的各种因素作为自变量 B：将需求作为因变量 C：将影响商品需求的各种因素作为因变量 D：将需求作为自变量 E：将供应作为自变量25、房地产的社会经济位置发生改变，可能是由于_等引起。 A交通建设 B市场供求改变 C人口素养改变 D所在地区衰落 E城市规划的制定与修改