商品房买卖 举案说法 培训课件

法 律 风 险 无 处 不 在 !l 不 一 定 都 要 懂 得 法 律 ， 但 一 定 要 有 法 律 风 险 意 识 。l 不 是 事 事 处 处 都 要 照 搬 法 条 ， 不 敢 越 雷 池 一 步 ， 而 是要 认 清 法 律 规 则 ， 警 惕 风 险 。警 言 培 训 说 明 【 形 式 】 ： 案 例 研 讨【 参 考 法 规 】 ： 民 法 通 则 、 民 事 诉 讼 法 、合 同 法 、 物 权 法 、 城 市 房 地 产 管 理 法 、 商 品房 销 售 管 理 办 法 、 城 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法 、相 关 司 法 解 释 培 训 说 明l广 告 宣 传 中 的 法 律 风 险 及 防 范l认 购 过 程 中 的 法 律 风 险 及 防 范l因 房 屋 质 量 问 题 所 引 起 的 法 律 风 险 及 防 范l车 位 销 售 过 程 中 的 法 律 风 险 及 防 范 案 例 一 因 广 告 宣 传 不 当 所 引 起 的 纠 纷 开 发 商 在 销 售 某 楼 盘 7栋 时 ， 在 宣传 资 料 中 做 了 如 下 宣 传 ： “ 厅 、 卧 、主 卫 全 部 朝 向 高 尔 夫 球 场 ， 均 能 享受 到 高 尔 夫 景 观 ， ” 房 屋 交 付 后 ，7-1702业 主 投 诉 ， 两 次 卧 无 高 尔 夫景 观 ， 与 销 售 承 诺 不 符 ， 业 主 要 求换 至 卧 室 均 有 高 尔 夫 景 观 的 类 似 户型 ， 如 无 合 适 户 型 ， 则 要 求 退 房 。 业 主 与 开 发 商 协 商 不 成 ， 最 终以 开 发 商 违 约 为 由 向 当 地 法 院 提 起诉 讼 ， 请 求 追 究 开 发 商 的 违 约 责 任 。案 例 问 题 分 析 广 告 宣 传 广 告 宣 传 资 料 的 法 律 效 力 ？开 发 商 是 否 应 当 承 担 违 约 责 任 ？开 发 商 应 如 何 规 避 广 告 宣 传 所 带 来 的 法 律 风 险 ？案 例 问 题 分 析 广 告 宣 传 广 告 宣 传 资 料 的 法 律 效 力案 例 问 题 分 析 广 告 宣 传要 约 邀 请 要 约要 约 邀 请 是 希 望 他 人 向 自 已 发 出 要 约 要 约 是 当 事 人 一 方 向 对 方 发 出 的 希 望 与 对 方 订 立 合 同 的 意 思 表 示 广 告 宣 传 资 料 的 法 律 效 力 问 题 ： 商 品 房 的 销 售 广 告 和 宣 传 资 料为 要 约 邀 请 ， 但 是 出 卖 人 就 商 品 房开 发 规 划 范 围 内 的 房 屋 及 相 关 设 施所 作 的 说 明 和 允 诺 具 体 确 定 ， 并 对商 品 房 买 卖 合 同 的 订 立 以 及 房 屋 价格 的 确 定 有 重 大 影 响 的 ， 应 当 视 为要 约 。 该 说 明 和 允 诺 即 使 未 载 入 商品 房 买 卖 合 同 ， 亦 应 当 视 为 合 同 内容 ， 当 事 人 违 反 的 ， 应 当 承 担 违 约责 任 。 - 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适 用 法 律 若 干 问 题 的解 释 （ 20030601） 案 例 问 题 分 析 广 告 宣 传 广 告 宣 传 资 料 的 法 律 效 力 问 题 关 键 词 ： 说 明 和 允 诺 具 体 确 定 案 例 问 题 分 析 广 告 宣 传 广 告 宣 传 资 料 的 法 律 效 力 问 题 ： XX项 目 ， 全 市 最 低 价 。 所 在 学 区 内 从 幼 儿 园 、 小 学到 中 学 都 是 市 属 或 省 属 重 点 名 校 。社 区 内 将 有 老 年 大 学 和 儿 童 兴 趣 学校 。 紫 薇 幼 儿 园 即 将 落 成 ； 并 将 引进 市 属 重 点 小 学 。案 例 问 题 分 析 广 告 宣 传 广 告 宣 传 资 料 的 法 律 效 力 问 题 ： 合 同 法 中 关 于 “ 要 约 ” 的 规 定 第 十 四 条 要 约 是 希 望 和 他 人 订 立 合 同 的 意 思 表 示 ， 该 意 思表 示 应 当 符 合 下 列 规 定 ： （ 一 ） 内 容 具 体 确 定 ； （ 二 ） 表 明 经 受 要 约 人 承 诺 ， 要 约 人 即 受 该 意 思 表 示 约 束 。 第 十 五 条 商 业 广 告 等 为 要 约 邀 请 。 商 业 广 告 的 内 容 符 合 要约 规 定 的 ， 视 为 要 约 。 司 法 解 释 违 反 合 同 法 的 地 方 ： 排 除 了 合 同 法 构 成 要 约 的 第 二 个 要 件 “ 甘 受 约 束 ” ； 并把 “ 视 为 要 约 ” 与 “ 视 为 合 同 内 容 ” 相 混 淆 。 案 例 问 题 分 析 广 告 宣 传 开 发 商 应 承 担 的 责 任 ： 违 约 责 任 案 例 问 题 分 析 广 告 宣 传 广 告 宣 传 法 律 风 险 防 范 ： 发 布 广 告 的 原 则 ： 源 头 控 制 ， 有把 握 才 说第 一 道 防 线 ： 发 布 前 严 格 审 查 ， 避 免 夸 张 、不 实 、 变 更 ； 第 二 道 防 线 ： 全 面 设 置 广 告 提 示 语 ， 表 明广 告 不 是 要 约 ； 第 三 道 防 线 ： 补 充 协 议 中 明 确 约 定 广 告 和 宣 传 资 料 的 效 力 。 案 例 问 题 分 析 广 告 宣 传 广 告 提 示 语 示 例 ： 案 例 二 未 及 时 退 还 “ 诚 意 金 ” 引 起 的 纠 纷 某 君 向 开 发 商 提 出 申 请 ， 要 求 开 发 商 退 还“ 诚 意 金 ” ， 开 发 商 称 还 要 等 15天 之 后 才 能 返还 。 因 对 开 发 商 的 拖 延 行 为 不 满 ， 某 君 将 该 开发 商 告 上 法 庭 ， 要 求 开 发 商 返 还 诚 意 金 本 金 以及 所 产 生 的 利 息 。案 例 问 题 分 析 认 购 案 例 三 认 购 书 的 单 方 解 除 某 君 与 开 发 商 签 订 认 购 协 议书 约 定 ： 由 某 君 购 买 某 楼 盘 3-1101房 ， 认 购 协 议 书 签 订 时 ，某 君 应 支 付 房 屋 总 价 款 20%的 “ 订金 ” ， 认 购 协 议 书 签 订 之 日 起15日 内 ， 双 方 签 订 商 品 房 买 卖 合同 ， 如 某 君 违 反 本 协 议 ， 不 得 要求 返 还 已 支 付 的 “ 订 金 ” 。 如 开 发商 违 反 本 协 议 双 倍 返 还 某 君 已 支 付的 “ 订 金 ” 。 随 后 ， 某 君 按 照 认 购 协 议 书 的 约 定 支 付 了 “ 订金 ” ， 但 在 认 购 协 议 书 签 订 后 ， 商 品 房 买 卖 合 同 尚 未 签 订 前 ，因 房 价 下 跌 ， 某 君 提 出 要 求 解 除 协议 ， 并 要 求 开 发 商 退 还 已 交 付 的“ 订 金 ” 。 案 例 问 题 分 析 认 购 诚 意 金 、 订 金 、 与 定 金 的 法 律 效 力 ？案 例 二 中 开 发 商 该 不 该 退 还 诚 意 金 ？案 例 三 中 开 发 商 是 否 应 返 还 已 收 取 的 “ 订 金 ” ？案 例 问 题 分 析 认 购 诚 意 金 、 订 金 、 与 定 金 “ 诚 意 金 ” 作 为 自 创 的 商 业 用语 ， 在 现 在 的 商 品 房 销 售 中 ， 由 于供 求 关 系 紧 张 ， 处 于 卖 方 市 场 的 开发 商 普 遍 强 势 ， 由 此 采 取 了 预 售 证获 得 之 前 便 收 取 费 用 的 方 式 ， 用 来甄 别 、 圈 定 客 户 。 这 种 做 法 ， 往 往不 能 保 证 所 有 缴 纳 诚 意 金 的 客 户 都买 到 房 ， 只 是 提 供 一 种 与 买 房 相 关的 潜 在 机 会 。 因 此 ， 所 谓 的 “ 诚 意金 ” 不 具 有 合 同 效 力 及 法 律 保 护 的性 质 。 “ 诚 意 金 ” 并 非 “ 定 金 ” 。 开 发 商在 预 售 前 收 取 “ 诚 意 金 ” ， 并 与 排 号 、 认 购 等 行 为 挂 钩 ， 这 种 资 金 并不 具 有 “ 定 金 ” 性 质 。 从 法 律 意 义上 讲 ， 定 金 具 有 担 保 效 力 ， 担 保 未来 双 方 将 签 订 具 体 买 卖 合 同 ， 缴 纳定 金 之 时 ， 双 方 已 经 明 确 了 标 的 物以 及 价 格 。 案 例 问 题 分 析 认 购 诚 意 金 、 订 金 、 与 定 金 “ 订 金 ” 通 常 是 在 购 房 者 与 开 发 商 就 房 屋 买 卖 的 意 向 初 步 达 成 协议 后 ， 准 备 进 一 步 协 商 签 订 的 临 时 认 购 协 议 ， 通 常 的 做 法 是 在 约定 所 选 房 号 、 面 积 、 房 屋 单 价 及 总 价 款 后 ， 约 定 一 个 期 限 ， 买 方需 在 此 期 限 内 与 卖 方 签 署 正 式 合 同 。 买 方 支 付 订 金 即 取 得 了 在 此期 限 内 的 优 先 购 买 权 。 根 据 我 国 现 行 法 律 的 有 关 规 定 ， 其 不 具 有定 金 的 性 质 ， 交 付 订 金 的 一 方 主 张 定 金 权 利 的 ， 人 民 法 院 不 予 支持 。 一 般 情 况 下 ， 交 付 订 金 的 视 作 交 付 预 付 款 。 而 订 金 在 法 律 上 是 不 明 确 的 ， 也 是 不 规 范 的 ， 在 审 判 实 践 中 一 般被 视 为 预 付 款 。 但 是 最 高 人 民 法 院 关 于 适 用 中 华 人 民 共 和 国 担保 法 若 干 问 题 的 解 释 第 118条 规 定 ： “ 当 事 人 交 付 留 置 金 、 担保 金 、 保 证 金 、 订 约 金 、 押 金 或 者 订 金 等 ， 但 没 有 约 定 定 金 性 质的 ， 当 事 人 主 张 定 金 权 利 的 ， 人 民 法 院 不 予 支 持 ”案 例 问 题 分 析 认 购 诚 意 金 、 订 金 、 与 定 金 “ 定 金 ” 中 华 人 民 共 和 国 担 保 法 第 八 十九 条 ： “ 当 事 人 可 以 约 定 一 方 向 对方 给 付 定 金 作 为 债 权 的 担 保 。 债 务人 履 行 债 务 后 ， 定 金 应 当 抵 作 价 款或 者 收 回 。 给 付 定 金 的 一 方 不 履 行约 定 的 债 务 的 ， 无 权 要 求 返 还 定 金 ；收 受 定 金 的 一 方 不 履 行 约 定 的 债 务的 ， 应 当 双 倍 返 还 定 金 。 ” “ 定 金 ” 规 则 1、 交 定 金 方 违 约 ： 不 返 还 ； 收 定金 方 违 约 ： 双 倍 返 还 。 2、 定 金 总 标 的 20%。 3、 定 金 条 款 从 实 际 交 付 定 金 之 日 起 生 效 。 案 例 问 题 分 析 认 购 诚 意 金 、 订 金 、 与 定 金 “ 定 金 ” 与 “ 违 约 金 ” 选 择 使 用 、 不 累加 我 国 合 同 法 第 116条 规 定 ：“ 当 事 人 既 主 张 约 定 违 约 金 ， 又 主张 定 金 的 ， 一 方 违 约 时 ， 对 方 可 以选 择 适 用 违 约 金 或 定 金 条 款 。 ” 案 例 问 题 分 析 认 购 案 例 四 因 房 屋 质 量 问 题 所 引 起 的 纠 纷 业 主 与 开 发 商 签 订 商 品 房 买 卖合 同 ， 约 定 ： 业 主 购 买 开 发 商 开 发的 某 小 区 6-707号 房 ， 开 发 商 应 于2008年 12月 25日 前 将 房 屋 交 付 业 主 使用 ， 交 付 条 件 为 经 有 关 政 府 部 门 办 妥竣 工 验 收 备 案 手 续 ， 开 发 商 应 提 供 住 宅 质 量 保 证 书 、 住 宅 使 用 说明 书 和 商 品 住 宅 交 楼 书 ， 开 发商 不 出 示 上 述 证 明 文 件 及 有 关 资 料 或出 示 不 齐 全 ， 业 主 有 权 拒 绝 接 受 交 付 ，由 此 产 生 的 延 期 交 房 责 任 由 开 发 商 承担 。 2008年 12月 25日 ， 业 主 到 涉 讼 房屋 收 楼 现 场 准 备 收 楼 ， 但 以 涉 讼 房 屋存 在 质 量 问 题 为 由 拒 绝 收 楼 。 开 发 商 表 示 愿 意 对 该 房 屋 进 行 整 修 ， 并 按 合同 约 定 延 期 交 房 责 任 条 款 赔 偿 整 修 期间 业 主 的 损 失 。 业 主 不 同 意 以 上 处 理方 案 ， 拒 绝 收 楼 。 2009年 6月 10日 ， 业 主 向 法 院 起诉 ， 因 房 屋 存 在 质 量 问 题 ， 不 符 合 交付 条 件 ， 要 求 追 究 开 发 商 的 延 期 交 房责 任 。 案 例 问 题 分 析 交 付 因 商 品 房 质 量 问 题 所 引 起 的 责 任 有 哪 些 ？ ，法 律 关 于 保 修 期 以 及 保 修 范 围 如 何 规 定 ？开 发 商 的 交 付 义 务 是 什 么 ？对 于 业 主 无 理 拒 收 问 题 ， 开 发 商 如 何 对 策 ？案 例 问 题 分 析 交 付 因 商 品 房 质 量 问 题 所 引 起 的 责 任 保 修 责 任 “ 交 付 使 用 的 房 屋 存 在 质 量 问 题 ，在 保 修 期 内 ， 出 卖 人 应 当 承 担 修 复责 任 。 ” （ 司 法 解 释 ） “ 在 保 修 期 限 内 发 生 的 属 于 保 修范 围 的 质 量 问 题 ， 房 地 产 开 发 企 业应 当 履 行 保 修 义 务 ， 并 对 造 成 的 损失 承 担 赔 偿 责 任 。 ” （ 商 品 房 销售 管 理 办 法 ） 案 例 问 题 分 析 请注意：保修期和保修范围！交 付 因 商 品 房 质 量 问 题 所 引 起 的 责 任 退 房 +赔 偿 损 失 的 两 种 法 定 情 形 ： 一 、 房 屋 交 付 使 用 后 ， 房 屋 主 体 结 构质 量 经 核 验 确 属 不 合 格 的 。 （ 商 品房 销 售 管 理 办 法 、 司 法 解 释 ）必 须 以 交 付 为 前 题 ； 核 验 应 由 业 主 提出 申 请 ； 二 、 因 房 屋 质 量 问 题 严 重 影 响 正 常 居住 使 用 （ 司 法 解 释 ） 。 何 为 “ 严 重 影 响 正 常 居 住 使 用 ” ?应 从 能 否 实 现 合 同 目 的 来 分 析 ， 对 丧失 了 主 要 功 能 或 者 正 常 生 活 状 态 无 法保 持 ， 而 又 无 法 修 复 的 ， 才 可 以 认 定为 “ 严 重 影 响 正 常 居 住 使 用 的 ” 。 结 论 ： 绝 大 多 数 质 量 问 题 都 达 不到 法 律 所 要 求 的 退 房 条 件 ， 这 对 开 发商 是 有 利 的 。 开 发 商 有 权 放 宽 退 房 条件 ， 但 应 当 获 得 相 应 对 价 ， 至 少 应 以不 承 担 赔 偿 ， 不 遭 受 损 失 为 前 提 。 案 例 问 题 分 析 交 付 赔 偿 损 失 包 括 哪 些 范 围 ？直 接 损 失 ： 因 质 量 问 题 而 灭 失的 财 产 或 支 付 的 费 用 ： 被 水 泡坏 的 壁 纸 、 地 板 、 家 具 ， 借 宿费 用 ；间 接 损 失 ： 正 常 情 况 下 的 可 得利 益 ： 误 工 损 失 ， 房 屋 升 值 损失 。 可 得 利 益 不 同 于 可 能 利 益 。精 神 损 害 赔 偿 不 属 于 违 约 责 任 ！侵 权 责 任 与 违 约 责 任 不 能 同 时主 张 。 保 修 期 和 保 修 范 围 在 正 常 使 用 条 件 下 ， 建 设 工 程 的 最低 保 修 期 限 为 ： 基 础 设 施 工 程 、 房 屋 建 筑 的 地 基 基础 工 程 和 主 体 结 构 工 程 ， 为 设 计 文件 规 定 的 该 工 程 的 合 理 使 用 年 限 ； 屋 面 防 水 工 程 、 有 防 水 要 求 的 卫 生间 、 房 间 和 外 墙 面 的 防 渗 漏 ， 为 年 ； 供 热 与 供 冷 系 统 ， 为 个 采 暖 期 、供 冷 期 ； 电 气 管 线 、 给 排 水 管 道 、 设 备 安 装 和 装 修 工 程 ， 为 年 。 建 设 工 程 的 保 修 期 ， 自 竣 工 验 收 合格 之 日 起 计 算 。 - 建设 工 程 质 量 管 理 条 例 案 例 问 题 分 析 交 付 超 过 保 修 期 和 保 修 范 围 如 何 处 理 对 于 维 修 工 作 ， 我 们 建 议 处 理 的 基 本原 则 是 ： 以 保 修 期 为 依 据 ， 以 下 四 种 情 况由 我 方 提 供 维 修 ： 在 保 修 期 内 报 修 而 未 修 的 ； 在 保 修 期 内 报 修 ， 至 今 未 修 好 的 ； 在 保 修 期 内 报 修 并 经 过 修 理 ， 但 现在 由 于 完 全 相 同 的 问 题 出 现 反 复 的 ； 走 访 时 发 现 未 报 修 的 小 问 题 ， 但 显然 出 现 在 保 修 期 内 的 。 不 属 于 上 述 情 况 的 问 题 ， 套 用 社会 收 费 标 准 ， 我 方 可 提 供 维 修 服 务 。 案 例 问 题 分 析 交 付 开 发 商 的 交 付 义 务 按 合 同 交 付 是 开 发 商 的 义 务 ； 按合 同 收 房 也 是 买 受 人 的 义 务 司 法 解 释 第 十 一 条 ： 对 房 屋 的 转移 占 有 ， 视 为 房 屋 的 交 付 使 用 ， 但当 事 人 另 有 约 定 的 除 外 。 房 屋 毁 损 、 灭 失 的 风 险 ， 在交 付 使 用 前 由 出 卖 人 承 担 ， 交 付 使用 后 由 买 受 人 承 担 ； 买 受 人 接 到 出卖 人 的 书 面 交 房 通 知 ， 无 正 当 理 由拒 绝 接 收 的 ， 房 屋 毁 损 、 灭 失 的 风险 自 书 面 交 房 通 知 确 定 的 交 付 使 用之 日 起 由 买 受 人 承 担 ， 但 法 律 另 有 规 定 或 者 当 事 人 另 有 约 定 的 除 外 。 案 例 问 题 分 析 交 付 开 发 商 的 交 付 义 务 在 合 同 没 有 其 他 约 定 的 情 况 下 开发 商 的 法 定 交 付 义 务 竣 工 验 收 合 格 ； 书 面 通 知 买 受 人 。 提 供 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 容 易 出 现 的 问 题 ： 通 知 行 为 难 以 举 证 ； 业 主 以 质 量 瑕 疵 为 由 拒 不 收 房 。案 例 问 题 分 析 交 付 对 通 知 与 送 达 的 要 求 通 知 应 采 用 书 面 形 式 并 须 有 效 送 达 。 通 知 书 如 无 盖 章 ， 视 为 未 通 知 。 电 话 通 知 、 小 区 公 告 、 报 纸 公 告 及 其 他 非书 面 通 知 方 式 均 不 是 有 效 的 通 知 送 达 方 式 。 买 方 收 到 书 面 通 知 时 ， 拒 绝 签 收 的 ， 送 达人 可 以 邀 请 两 名 无 利 害 关 系 的 证 人 到 场 ，把 通 知 书 留 在 买 方 的 通 讯 地 址 ， 并 注 明 拒收 原 因 和 送 达 日 期 ， 由 送 达 人 、 证 人 签 名即 视 为 通 知 已 送 达 。 对 业 主 的 解 除 合 同 的 通 知 要 重 视 2009年 5月 13日 ， 最 高 人 民 法 院 关于 适 用 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 若 干 问题 的 解 释 （ 二 ） 开 始 实 行 ， 其 第 二 十 四 条规 定 当 事 人 对 合 同 法 第 九 十 六 条 、 第 九 十九 条 规 定 的 合 同 解 除 或 者 债 务 抵 销 虽 有 异议 ， 但 在 约 定 的 异 议 期 限 届 满 后 才 提 出 异议 并 向 人 民 法 院 起 诉 的 ， 人 民 法 院 不 予 支持 ； 当 事 人 没 有 约 定 异 议 期 间 ， 在 解 除 合同 或 者 债 务 抵 销 通 知 到 达 之 日 起 三 个 月 以后 才 向 人 民 法 院 起 诉 的 ， 人 民 法 院 不 予 支持 。 关 于 业 主 无 理 拒 收 问 题 的 对 策 补 充 协 议 约 定 ： 未 收 到 入 伙 通 知 的 ，即 以 合 同 中 约 定 的 交 付 时 间 为 入 伙时 间 ； 补 充 协 议 约 定 ： 出 卖 人 具 备 了 交 付条 件 ， 买 受 人 没 有 合 法 的 理 由 拒 不接 收 房 屋 的 ， 视 为 已 交 付 ； 对 拒 绝 收 房 的 业 主 发 催 告 信 或 律 师函 ；案 例 问 题 分 析 交 付 案 例 五 销 售 车 位 引 起 的 纠 纷 某 小 区 的 地 下 停 车 位 均 由 开 发 商办 理 了 产 权 ， 但 在 小 区 开 盘 销 售 后 ，业 主 更 愿 意 采 用 租 赁 的 方 式 使 用 地 下停 车 位 ， 地 下 停 车 位 的 销 售 情 况 很 不理 想 。 小 区 交 付 业 主 后 ， 为 加 快 地 下停 车 位 的 销 售 速 度 ， 开 发 商 决 定 对 全部 未 销 售 的 地 下 停 车 位 采 用 “ 只 售 不租 ” 的 方 式 进 行 处 分 ， 并 禁 止 未 购 买地 下 停 车 位 的 业 主 租 赁 使 用 地 下 停 车位 。 于 是 开 发 商 与 业 主 矛 盾 开 始 激 化 ，最 终 业 主 就 小 区 的 车 位 归 属 问 题 向 法院 提 起 诉 讼 。案 例 问 题 分 析 车 位 小 区 内 的 所 有 车 位 开 发 商 是 否 都 能 销 售 ？如 何 规 避 车 位 销 售 过 程 中 的 法 律 风 险 ？案 例 问 题 分 析 车 位 小 区 内 的 所 有 车 位 开 发 商 是 否 都 能 销 售 物 业 管 理 区 域 内 ， 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 、 车 库 ， 应 当 首先 满 足 本 区 域 业 主 的 需 要 。 物 业 管 理 区 域 内 规 划 建 设 的 车 位 、 车 库 ， 建 设 单 位 可 以 附 赠给 业 主 ； 出 售 或 者 出 租 车 位 、 车 库 的 ， 业 主 享 有 优 先 权 。 利 用 业主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 场 地 建 设 的 车 位 ， 属 于 全 体 业 主 共 有 ， 建设 单 位 不 得 附 赠 、 出 售 或 者 出 租 。车 位 、 车 库 出 售 或 者 出 租 的 ， 建 设 单 位 应 当 与 业 主 签 订 买 卖 合 同或 者 租 赁 合 同 。车 位 、 车 库 满 足 业 主 需 求 后 剩 余 出 租 的 ， 建 设 单 位 应 当 向 全 体 业主 公 示 ， 租 赁 合 同 期 限 最 长 不 得 超 过 6个 月 。 车 位 、 车 库 租 赁 合 同复 印 件 应 当 送 交 物 业 服 务 企 业 存 档 ， 业 主 、 业 主 委 员 会 及 物 业 使用 人 有 权 查 询 。 案 例 问 题 分 析 车 位 小 区 内 的 所 有 车 位 开 发 商 是 否 都 能 销 售 “ 建 筑 区 划 内 ， 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 、 车 库 应 当 首 先 满 足 业 主 的 需 要 。建 筑 区 划 内 ， 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 、 车 库 的 权 属 ， 由 当 事 人 通 过 出 售 、附 赠 或 者 出 租 等 方 式 约 定 。 占 用 业 主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 场 地 用 于 停 放 汽车 的 车 位 ， 属 于 业 主 共 有 。 ” - 物 权 法 “建 筑 区 划 内 符 合 下 列 条 件 的 房 屋 ， 以 及 车 位 、 摊 位 等 特 定 空 间 ， 应 当 认 定为 物 权 法 第 六 章 所 称 的 专 有 部 分 ： （ 一 ） 具 有 构 造 上 的 独 立 性 ， 能 够 明 确区 分 ； （ 二 ） 具 有 利 用 上 的 独 立 性 ， 可 以 排 他 适 用 ； （ 三 ） 能 够 登 记 成 为特 定 业 主 所 有 权 的 客 体 。 规 划 上 专 属 于 特 定 房 屋 ， 且 建 设 单 位 销 售 时 已 经根 据 规 划 列 入 特 定 房 屋 买 卖 合 同 中 的 露 台 等 ， 应 当 认 定 为 物 权 法 第 六 章 所称 专 有 部 分 的 组 成 部 分 。 ” 建 设 单 位 按 照 配 置 比 例 将 车 位 、 车 库 ， 以 出 售 、 附 赠 或 者 出 租 等 方 式 处 分给 业 主 的 ， 应 当 认 定 其 行 为 符 合 物 权 法 第 七 十 四 条 第 一 款 有 关 “ 应 当 首 先满 足 业 主 的 需 要 ” 的 规 定 。 前 款 所 称 配 置 比 例 是 指 建 筑 区 划 内 规 划 用 于 停放 汽 车 的 车 位 、 车 库 与 房 屋 套 数 的 比 例 。 “ 建 筑 区 划 内 在 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 之 外 ， 占 用 业 主 共 有 的 道 路 或 者其 他 场 地 增 设 的 车 位 ， 应 当 认 定 为 物 权 法 第 七 十 四 条 第 三 款 所 称 的 车 位 。 ” （ 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的解 释 ） 我 们 认 为 ： 经 过 规 划 批 准 的 车 位 所 有 权 归 开 发 商 所 有 ， 因 为 在 项 目 建 设之 初 规 划 报 建 时 ， 当 时 不 存 在 业 主 ， 整 个 项 目 的 权 利 人 只 能 是 建 设 单 位 。但 是 在 对 车 位 进 行 销 售 时 应 遵 守 法 律 法 规 的 规 定 。案 例 问 题 分 析 车 位 车 位 销 售 过 程 中 的 法 律 风 险 防 范 一 、 以 法 律 规 定 为 依 据 二 、 广 告 宣 传 要 避 免 误 导 三 、 政 府 不 合 理 规 定 不 宜 直 接 对 抗 四 、 销 售 已 出 租 的 车 位 ， 要 尊 重 承 租 人 的 知 情 权 A)按 车 位 配 置 比 例 租 赁 车 位 的 业 主 ， 在 同 等 价 格 条 件 下 享 有 优 先 购 买 权 。 B） 已 按 规 划 配 置 比 例 购 买 或 获 赠 了 车 位 的 业 主 ， 以 及 非 业 主 的 房 屋 使 用 人 可 以 短 期 租 赁 车 位 ， 但 出 租 时 应 排 除 其 优 先 购 买 权 。 五 、 车 位 宜 与 房 屋 同 步 销 售 ， 交 付 后 的 车 位 可 以 委 托 物 业 代 售案 例 问 题 分 析 车 位 开 发 商 和 物 业 公 司 不 宜 直 接 减 免 物 业 服 务 费 。物 业 服 务 费 是 属 于 全 体 业 主 共 同 所 有 的 财 产 ， 缴 纳物 业 服 务 费 是 业 主 的 法 定 义 务 ， 开 发 商 和 物 业 公 司均 无 权 减 免 。 在 实 务 中 ， 当 与 业 主 发 生 纠 纷 时 ， 开发 商 常 常 会 以 “ 减 免 ” 物 业 服 务 费 作 为 一 种 有 效 的解 决 方 案 。 对 这 种 “ 减 免 ” 行 为 应 当 表 述 为 “ 代 为支 付 ” 更 为 恰 当 ， 如 ： “ XX公 司 承 诺 代 XXX(业 主 )支付 年 的 物 业 管 理 费 。 ” 以 避 免 对 其 他 业 主 的 合 法权 益 造 成 侵 害 。 开 发 商 不 宜 直 接 免 除 业 主 的 物 业 管 理 费 开 发 商 要 充 分 利 用 合 同 条 款 维 护 自 身利 益 ， 在 不 违 反 法 律 、 法 规 的 效 力 性 强制 性 规 定 的 前 提 下 ， 作 出 对 自 身 有 利 的约 定 。 同 时 ， 还 要 注 意 对 合 同 法 及其 司 法 解 释 中 关 于 格 式 条 款 的 相 关 规 定的 应 用 ， 避 免 开 发 商 制 定 的 上 述 条 款 被认 定 为 格 式 条 款 ， 而 影 响 其 效 力 。 因 此开 发 商 在 合 同 订 立 时 应 注 意 对 合 同 中 免除 或 者 限 制 其 责 任 的 条 款 以 及 排 除 或 者限 制 对 方 权 利 的 条 款 ， 采 用 足 以 引 起 对方 注 意 的 文 字 、 符 号 、 字 体 等 特 别 标 识（ 如 加 粗 、 使 用 不 同 字 体 颜 色 等 ） ， 并按 照 对 方 的 要 求 对 该 格 式 条 款 予 以 说 明 。同 时 在 商 品 房 买 卖 合 同 补 充 协 议 中 加 入 特 别 提 示 和 格 式 合 同 提 示 及 说 明 条 款 。 签 订 商 品 房 买 卖 合 同 补 充 协 议 时 的 重 要 提 示 如 在 商 品 房 买 卖 合 同 补 充 协 议 条 款前 加 入 以 下 特 别 提 示 ： “ 为 确 保 买 受 人充 分 理 解 合 同 条 款 ， 出 卖 人 特 提 示 买 受人 在 签 订 前 ， 详 细 阅 读 并 充 分 理 解 本 合同 及 相 关 补 充 条 款 、 附 件 等 合 同 全 部 条款 及 内 容 。 若 有 解 释 或 说 明 要 求 ， 请 买受 人 在 签 约 时 向 出 卖 人 提 出 ， 出 卖 人 将依 法 给 予 解 释 或 说 明 。 本 合 同 一 经 签 订即 对 双 方 均 具 有 约 束 力 。 ” 在 补 充 协 议 的 最 后 加 入 以 下 格 式 合 同提 示 及 说 明 条 款 ： “ 买 受 人 确 认 ， 出 卖人 在 签 订 本 合 同 及 其 相 关 补 充 条 款 、 附件 前 ， 已 就 合 同 条 款 中 免 除 或 者 限 制 出 卖 人 责 任 的 条 款 作 出 了 特 别 提 示 ， 买 受人 已 充 分 理 解 并 同 意 其 全 部 内 容 ” ， 以规 避 合 同 效 力 风 险 。 签 订 商 品 房 买 卖 合 同 补 充 协 议 时 的 重 要 提 示