《物业管理企业》PPT课件

物 业 服 务 企 业 的 性 质 和 类 型 物 业 服 务 企 业 的 组 建 物 业 服 务 企 业 的 组 织 机 构 类 型 物 业 服 务 企 业 的 权 利 和 义 务 物 业 服 务 企 业 的 机 构 设 置 1 了 解物 业 服 务 企 业 的 类 型物 业 服 务 企 业 的 设 立2 掌 握物 业 服 务 企 业 的 资 质 条 件 和 审 批 程 序物 业 服 务 企 业 的 组 织 架 构3 重 点 掌 握物 业 服 务 企 业 的 权 利 和 义 务 概 念 类 型 是 指 根 据 物 业 服 务 合 同 的 约定 ， 专 门 对 建 成 投 入 使 用 的房 屋 及 其 附 属 设 备 设 施 、 相关 场 地 实 施 专 业 化 管 理 ， 并为 业 主 和 使 用 人 提 供 全 方 位 、多 层 次 的 有 偿 服 务 和 良 好 的居 住 和 工 作 环 境 ， 具 有 独 立法 人 资 格 的 经 济 实 体定 义 1 按 投 资 主 体 性 质 分 类 全 民 所 有 制 物 业 服 务 企 业 集 体 所 有 制 物 业 服 务 企 业 股 份 制 物 业 服 务 企 业 民 营 物 业 服 务 企 业 合 资 、 合 作 、 外 资 物 业 服 务 企 业 2 按 资 本 组 合 方 式 及 出 资 人 承 担 的 责 任 分 类 公 司 式 物 业 服 务 企 业 物 业 服 务 有 限 责 任 公 司 ； 物 业 服 务 股 份 有 限 公 司 合 伙 企 业 私 营 物 业 服 务 企 业 ， 合 伙 物 业 服 务 企 业 独 资 企 业 3 按 内 部 运 作 方 式 分 类 管 理 责 任 型 物 业 服 务 企 业 顾 问 型 物 业 服 务 企 业 综 合 型 物 业 服 务 企 业 4 按 与 物 业 权 属 关 系 分 类 -合 同 约 定 型 物 业 服 务 企 业 -自 主 经 营 型 物 业 服 务 企 业 组 建 的 条 件 资 质 条 件组 建 的 程 序有 限 责 任 公 司股 份 有 限 公 司 设 立 条 件 根 据 公 司 法 第 十 九 条 规 定 的 条 件股 东 符 合 法 定 人 数股 东 出 资 达 到 法 定 资 本 最 低 限 额股 东 共 同 制 定 公 司 章 程有 公 司 名 称 、 建 立 符 合 有 限 责 任 公 司 要 求 的 组 织 机 构有 固 定 生 产 经 营 场 所 和 必 要 的 生 产 经 营 条 件 根 据 公 司 法 第 七 十 三 条 规 定 条 件 ：发 起 人 符 合 法 定 人 数发 起 人 认 缴 和 社 会 分 开 募 集 的 股 本 达 到 法 定 资 本 最 低 限额 股 份 发 行 、 筹 办 事 项 符 合 法 律 规 定发 起 人 制 定 公 司 章 程 ， 并 经 创 立 大 会 通 过有 公 司 的 名 称 、 建 立 符 合 股 份 有 限 公 司 要 求 的 组 织 机 构有 固 定 生 产 经 营 场 所 和 必 要 的 生 产 经 营 条 件 资 质 审 查 和 工 商 注 册 登 记税 务 登 记 、 确 定 收 费 标 准 、 发 放许 可 证 和 公 章 刻 制步 骤 提 出 申 请 、 文 件 准 备申 办 临 时 资 质 证 书 物 业 服 务 企 业 的 资 质 条 件 企 业 资 质 概 念 ：l企 业 资 质 ， 主 要 是 为 了 界 定 、 查 验 、 衡 量 企 业 具 备 或拥 有 的 人 力 、 物 力 和 财 力 情 况 ， 包 括 企 业 的 注 册 资 金 、拥 有 的 固 定 资 产 、 职 工 人 数 、 技 术 力 量 、 经 营 规 模 以 及经 营 水 平 等 等l是 企 业 实 力 和 规 模 的 标 志 物 业 服 务 企 业 的 资 质 等 级 及 相 应 标 准 物 业 服 务 企 业 资 质 管 理 办 法 （ 建 设 部 令 2007125号 ） 把 物 业 服 务 企 业 划 分 为 ： 一 级 、 二 级 、 三 级 等 三 个 资 质 等 级 和 临 时 资 质并 将 ： “ 物 业 管 理 企 业 ” 改 为 “ 物 业 服 务 企 业 ” 关 于 临 时 资 质 新 设 立 的 物 业 服 务 企 业 应 到 当 地 县 级 以 上 人 民 政 府 物 业 服 务行 政 主 管 部 门 申 请 领 取 临 时 资 质 证 书 ， 之 后 方 可 从 事 物业 服 务 业 务 临 时 资 质 证 书 有 效 期 为 一 年 有 效 期 满 后 ， 物 业 服 务 企 业 向 物 业 服 务 行 政 主 管 部 门 申 请 三级 资 质 的 评 定 未 获 通 过 的 ， 物 业 服 务 行 政 主 管 部 门 将 取 消 其 从 事 物 业 服 务业 务 的 资 格 我 国 物 业 服 务 资 质 等 级 实 行 年 检 制 度 ， 各资 质 等 级 物 业 服 务 企 业 的 年 检 由 相 应 资 质审 批 部 门 负 责 。 国 务 院 建 设 主 管 部 门 负 责 一 级 物 业 服 务 企业 资 质 证 书 的 颁 发 和 管 理 ； 省 、 自 治 区 人民 政 府 建 设 主 管 部 门 负 责 二 级 物 业 服 务 企业 资 质 证 书 的 颁 发 和 管 理 ； 直 辖 市 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 负 责 二 级和 三 级 物 业 服 务 企 业 资 质 证 书 的 颁 发 和 管理 ， 并 接 受 国 务 院 建 设 主 管 部 门 的 指 导 和监 督 ； 设 区 的 市 的 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部门 负 责 三 级 物 业 服 务 企 业 资 质 证 书 的 颁 发和 管 理 ， 并 接 受 省 、 自 治 区 人 民 政 府 建 设主 管 部 门 的 指 导 和 监 督 。 基 本 类 型直 线 职 能 制 事 业 部 制直 线 制 矩 阵 制 经 理服 务 部 主 任 维 修 部 主 任组 长 组 长 组 长 组 长直线制 直 线职能 制 总 经 理办 公 室财 务 部 副 总 经 理工 程 部管 理 部经 营 部管 理 处管 理 处 事 业部 制 总 经 理企 划 部财 务 部 行 政 人 事 部公 关 部分 公 司分 公 司职 能 部 门 生 产 部 门 分 公 司职 能 部 门 生 产 部 门 总 经 理经 营 服 务 部 管 理 部工 程 部 财 务 部项 目 经 理项 目 经 理项 目 经 理项 目 经 理 物 业 服 务 企 业 的 机 构 设 置设 置 的 原 则管 理 层 级 企 业 化权 责对 等 社 会 化 专 业 化经 济设 置原 则 1、 总 经 理2、 办 公 室3、 财 务 部4、 秩 序 维 护 部5、 工 程 部6、 客 户 服 务 部7、 综 合 经 营 服 务 部 管 理 层 级 是 指 一 个 物 业 服 务 公 司 设置 几 个 层 次 的 机 构 ， 用 于 管 理 公 司的 业 务 。 物 业 服 务 公 司服 务 部 维 修 部 物 业 服 务 公 司服 务 部 维 修 部咨 询 服 务 接 待 服 务 设 备 维 修 房 屋 维 修 物 业 服 务 区 域 分 公 司社 区 文 化 部 综 合 服 务 中 心 综 合 服 务 部 财 务 管 理 部接待协调文化宣传社区活动 推广策划 物 业 服 务 集 团 总 公 司水电维修咨询服务有偿服务 环境管理 会计行政后勤安全防范 收费多种经营 物 业 服 务 企 业 的 权 利物 业 服 务 企 业 的 义 务 物 业 服 务 企 业 的 权 利 内 容 有 三 个 方 面 ： 有 权 采 取 完 成 委 托 任 务 所 必 须 的 行 为 有 权 获 得 劳 动 报 酬 有 权 根 据 合 同 制 止 违 背 全 体 业 主 利 益 的 行为 （ 1） 根 据 有 关 法 规 ， 结 合 实 际 制 定 管 理 办 法（ 2） 依 照 物 业 服 务 委 托 合 同 和 管 理 办 法 对物 业 实 施 管 理（ 3） 依 照 物 业 服 务 委 托 合 同 和 有 关 规 定 收取 管 理 费（ 4） 有 权 制 止 违 反 规 章 制 度 的 行 为 （ 5） 有 权 要 求 业 主 委 员 会 协 助 管 理（ 6） 有 权 选 聘 专 业 公 司 承 担 专 项 管 理 业 务 ，但 不 得 将 整 体 管 理 责 任 权 力 及 利 益 转 让给 其 他 人 或 单 位（ 7） 可 实 行 多 种 经 营 ， 以 其 收 益 补 充 管 理经 费 （ 1） 履 行 物 业 服 务 委 托 合 同 ， 依 法 经 营（ 2） 接 受 监 督 ， 重 大 管 理 措 施 应 提 交 业 主 委 员 会 审 议 批准（ 4） 接 受 行 政 主 管 部 门 监 督 指 导（ 5） 至 少 每 6个 月 应 向 全 体 业 主 公 布 一 次 管 理 费 收 支 帐 目（ 6） 提 供 优 良 生 活 环 境 ， 搞 好 社 区 文 化（ 7） 发 现 违 法 行 为 要 及 时 向 有 关 行 政 管 理 机 关 报 告（ 8） 其 他 的 相 关 义 务 。 物业服务企业可以“炒”业主“鱿鱼”吗业主家里住进很多人，物业公司有权过问吗物业服务企业有无罚款权物业公司与中介的关系物业服务公司制定的放行条制度是否合法租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办赠送的阁楼，交不交物业服务费 南 京 某 花 园 小 区 物 业 服 务 先 天 就 有 缺 陷 ，开 发 商 开 发 完 该 小 区 后 ， 便 交 由 自 己 的 物业 分 公 司 管 理 ， 也 就 是 说 ， 这 家 物 业 公 司是 开 发 商 强 加 给 小 区 业 主 的 ， 而 非 小 区 业主 自 己 选 聘 的 物 业 公 司 。 居 住 期 间 ， 业 主们 对 物 业 公 司 的 管 理 不 满 意 ， 决 心 筹 备 物业 服 务 委 员 会 重 新 选 聘 物 业 服 务 公 司 。 但令 众 业 主 始 料 未 及 的 是 ， 该 物 业 公 司 不 等业 主 解 聘 它 ， 它 却 先 “ 炒 ” 了 业 主 。 物 业服 务 公 司 在 小 区 的 布 告 栏 上 贴 了 这 样 一 则 告示 ： “ 即 日 起 本 物 业 公 司 不 再 对 此 小 区 提供 任 何 物 业 服 务 服 务 ” 。 此 举 给 该 小 区 的400多 位 住 户 来 了 个 当 头 一 棒 。 忽 然 间 没 有了 物 业 服 务 ， 这 小 区 的 日 子 可 怎 么 过 ？ 可是 根 据 江 苏 省 物 业 服 务 条 例 却 无 法 对其 进 行 处 理 ， 因 为 该 条 例 对 物 业 公 司 解 聘业 主 应 该 遵 循 哪 些 程 序 并 无 明 确 的 说 法 。 不 论 是 谁 “ 炒 ” 谁 的 “ 鱿 鱼 ” ， 从 国 家 的法 规 来 看 ， 都 是 允 许 并 值 得 提 倡 的 ， 只 有业 主 和 物 业 公 司 之 间 真 正 建 立 起 双 向 选 择的 机 制 ， 物 业 服 务 市 场 才 能 逐 步 走 向 规 范和 成 熟 。 但 就 此 例 而 言 ， 其 中 还 是 有 许 多值 得 探 讨 的 地 方 。 业 主 和 物 业 公 司 在 做 出解 聘 或 拒 聘 的 决 定 时 ， 应 该 给 对 方 留 出 一段 适 当 的 时 间 ， 以 便 处 理 一 些 遗 留 和 衔 接问 题 。 该 小 区 的 物 业 公 司 给 业 主 们 搞 了 个突 然 袭 击 ， 显 然 是 不 合 理 的 。 尽 管 物 业 条 例 没 有 对 这 种 事 情 做 出 规 定 ，但 根 据 民 法 通 则 的 相 关 原 则 ， 该 小 区的 业 主 是 可 以 起 诉 物 业 公 司 的 “ 不 辞 而 别 ”的 ， 因 为 “ 炒 鱿 鱼 ” 事 件 的 实 质 是 毁 约 。当 然 ， 从 物 业 服 务 公 司 的 角 度 看 ， 如 果 物业 公 司 有 证 据 证 明 自 己 不 再 履 行 物 管 义 务是 合 乎 法 律 规 定 或 双 方 约 定 的 ， 该 物 业 公司 就 不 会 承 担 任 何 责 任 。 广 州 市 五 羊 新 城 某 大 厦 配 套 设 施 所 有 权 和 物 业 服务 权 移 交 问 题 该 大 厦 原 来 由 开 发 商 下 属 广 州 甲 物 业 服 务 公 司 管理 ， 业 主 2005年 成 立 业 主 委 员 以 后 ， 通 过 招 标 选聘 了 新 物 管 公 司 广 东 乙 物 业 服 务 公 司 。 然 而 ， 在新 旧 物 管 公 司 交 接 时 ， 原 物 管 公 司 却 只 肯 移 交 住宅 部 分 管 理 权 ， 不 肯 移 交 水 电 房 、 小 区 大 门 、 大院 、 地 下 停 车 场 等 物 业 服 务 权 ， 理 由 是 这 部 分 物业 属 于 开 发 商 所 有 。 目 前 ， 同 大 门 进 出 的 大 厦 仍由 两 个 物 业 服 务 公 司 进 行 管 理 。 业 主 和 甲 物 业 服务 公 司 的 矛 盾 日 益 激 烈 ， 并 由 此 引 起 了 较 大 规 模的 冲 突 。 按 照 规 定 ， 物 业 服 务 公 司 的 解 聘 行 为 发 生后 ， 原 公 司 移 交 有 关 文 件 、 资 料 及 物 业 是其 必 须 履 行 的 义 务 ， 如 物 业 公 司 拒 不 履 行交 接 义 务 的 ， 依 法 须 承 担 赔 偿 责 任 。 当 然 ，如 果 物 业 服 务 公 司 认 为 业 主 的 解 聘 行 为 给公 司 造 成 财 产 损 失 而 己 方 无 过 错 的 ， 可 另行 通 过 诉 讼 或 仲 裁 方 式 提 起 司 法 救 济 。 点 评 ： 当 前 ， 物 业 服 务 服 务 合 同 到 期 或 未 到 期 更 换 物 业 公 司 而 引 发 的 老 物 业 不 走 ， 新 物 业 进 不 来 的 窘 境 经 常 上 演 。 有 的 物 业 公 司 一 旦 落 选 ， 就 感 觉 脸 上 无 光 ， 拒 绝 退 场 ， 不 遵 守 游 戏 规 则 ， 给 规 范 的 物 业 服 务 服 务 市 场 平 添 了 几 分 不 和 谐 的 声 音 。 案 情 简 介 深 圳 市 某 高 尚 住 宅 小 区 ， 六 百 来 户 幸 福 人 家 恬 静 的 生 活 在那 鸟 语 花 香 、 绿 茵 环 抱 、 秩 序 井 然 的 环 境 之 中 。 一 天 ， 小区 物 业 服 务 处 来 了 一 位 气 呼 呼 的 业 主 ： “ 你 们 到 底 管 不 管 ，我 对 面 那 家 住 了 十 来 个 人 ， 吵 得 我 睡 不 着 觉 ， 而 且 让 我 有一 种 不 安 全 感 ， 希 望 管 理 处 干 涉 ， 不 能 让 他 们 住 那 么 多人 。 ” 管 理 处 工 作 人 员 安 慰 该 业 主 的 同 时 ， 立 即 派 另 一 位工 作 人 员 去 调 查 。 原 来 ， 该 业 主 对 面 的 业 主 家 最 近 来 了 十几 个 亲 戚 和 老 乡 ， 白 天 在 一 起 开 的 一 家 餐 厅 上 班 ， 晚 上 便回 此 屋 睡 觉 。 那 么 对 这 位 业 主 所 反 映 的 问 题 ， 管 理 处 到 底该 不 该 管 ， 又 该 怎 么 管 呢 ? 对 于 该 业 主 反 映 的 此 类 问 题 ， 管 理 处 应 仔 细 分 析 ，在 现 有 物 业 管 理 法 规 的 基 础 上 进 行 解 决 。 第 一 ， 深 圳 经 济 特 区 住 宅 区 物 业 服 务 条 例 第三 十 八 条 规 定 ： 业 主 、 承 租 人 和 其 他 非 业 主 使 用人 在 使 用 房 屋 时 ， 不 得 侵 害 他 人 的 正 当 权 益 。 第四 十 四 条 还 规 定 ， 住 宅 区 内 禁 止 发 出 超 出 规 定 标准 的 噪 音 。 据 此 ， 管 理 处 可 向 这 户 业 主 发 出 一 份通 知 ， 让 其 遵 守 以 上 法 规 ， 以 免 影 响 邻 里 的 正 常生 活 。 第 二 ， 管 理 处 应 实 行 入 住 登 记 制 度 ， 让 这 十 来 个 人到 小 区 管 理 处 进 行 登 记 备 案 ， 从 而 消 除 某 些 不 安 全隐 患 。 第 三 ， 至 于 该 业 主 希 望 管 理 处 干 涉 ， 不 能 让 他 们 住那 么 多 人 ， 这 实 在 有 些 勉 为 其 难 。 因 为 业 主 买 下 此房 后 ， 就 有 了 合 法 的 使 用 、 处 理 权 ， 作 为 只 有 企 业行 为 的 小 区 管 理 处 ， 又 怎 能 干 涉 业 主 ， 不 让 他 们 住那 么 多 人 呢 ？ ！ 但 管 理 处 应 该 把 自 己 处 理 此 问 题 的方 法 耐 心 的 告 诉 业 主 ， 让 该 业 主 知 晓 并 使 其 放 心 。我 们 认 为 ， 该 业 主 也 一 定 会 在 理 解 的 基 础 上 接 受 此种 处 理 方 法 。 某 写 字 楼 开 发 企 业 下 属 的 物 业 服 务 公 司 告 知 所有 的 租 户 ， 将 对 租 户 的 房 屋 的 房 屋 装 修 活 动 进行 统 一 监 督 管 理 ， 任 何 租 户 装 修 必 须 提 前 提 出申 请 ， 由 开 发 商 审 批 。 开 发 商 规 定 了 很 多 充 满“ 不 得 ” 、 “ 不 许 ” 、 “ 禁 止 ” 、 “ 严 禁 ” 等字 样 的 条 款 ， 并 且 还 规 定 ， 如 有 违 反 者 ， 将 对其 处 以 30005000元 不 等 的 罚 款 。 一 家 租 户 在装 修 时 ， 因 没 有 及 时 清 运 垃 圾 ， 开 发 商 遂 要 按规 定 对 其 罚 款 500元 。 租 户 坚 决 反 对 ， 双 方 发生 了 激 烈 的 冲 突 。 对 租 户 进 行 管 理 ， 是 物 业 服 务 工 作 的 一 部 分 ，但 本 案 中 的 物 业 服 务 公 司 却 采 用 了 不 恰 当 的方 式 。 租 户 支 付 租 金 ， 使 用 开 发 商 的 房 产 ， 双 方 之间 通 过 租 赁 合 同 确 立 起 出 租 人 与 承 租 人 之 间的 法 律 关 系 ， 这 是 一 种 平 等 的 民 事 主 体 之 间的 法 律 关 系 ， 双 方 之 间 并 无 行 政 上 的 隶 属 关系 ， 也 没 有 人 身 上 的 依 附 关 系 ， 所 以 任 何 一方 都 不 可 以 将 自 己 的 意 志 强 加 于 另 一 方 ， 更不 能 以 行 政 管 理 手 段 管 理 另 一 方 。 本 案 中 ， 很 容 易 激 化 矛 盾 的 就 是 罚 款 。 有 不少 开 发 商 或 物 业 公 司 在 其 制 订 的 各 种 公 约 中 、合 同 、 须 知 、 规 定 中 都 规 定 了 这 样 那 样 的 罚款 ， 罚 款 数 额 不 等 ， 有 的 高 达 500010000元 。 所 有 的 这 种 带 有 “ 罚 款 ” 字 样 的 规 定 条款 都 是 违 法 的 、 无 效 的 。 依 据 我 国 行 政 处罚 法 第 八 条 的 规 定 ， 罚 款 是 一 种 行 政 处 罚行 为 ， 而 行 使 处 罚 只 能 由 法 律 、 法 规 或 者 规章 规 定 ， 并 由 行 政 机 关 依 照 行 政 处 罚 法 规 定 实 施 。 物 业 服 务 公 司 制 订 的 罚 款 条 款 ， 由 于 违 反 了 行 政 处 罚 法 的 规 定 ， 所 以 是 没 有 法 律 效力 的 。 其 实 对 租 户 的 活 动 加 以 管 理 是 很 有 必 要 的 ，但 应 该 认 识 到 ， 开 发 商 与 租 户 间 都 是 平 等 的民 事 主 体 ， 这 就 只 能 通 过 物 业 服 务 公 约 、 合同 等 形 式 ， 平 等 协 商 解 决 问 题 ， 而 不 能 用 各种 强 制 的 、 武 断 的 规 定 来 解 决 ， 这 样 实 际 上也 不 可 能 解 决 问 题 。 不 合 法 。 但 物 业 服 务 公 司 根 据 物 业 服 务 合 同 中 有 关放 行 条 的 内 容 而 制 定 的 放 行 条 制 度 合 法 。 去 年 9月 18日 ， 海 富 花 园 B栋 5楼 F座 的 租 住 户想 要 搬 出 一 部 分 家 私 ， 他 千 方 百 计 联 系 此 时正 在 国 外 的 业 主 ， 但 就 是 联 系 不 上 。 按 照 管理 规 定 ， 租 住 户 搬 出 家 私 ， 必 须 有 业 主 的 书面 许 可 证 ， 而 没 有 业 主 的 书 面 许 可 ， 管 理 处不 予 放 行 （ 这 一 规 定 有 必 要 ， 现 实 中 确 实 发生 过 个 别 租 住 户 拖 欠 业 主 房 租 、 搬 走 业 主 家私 而 偷 偷 溜 之 大 吉 的 事 情 ） 。 急 于 搬 出 家 私的 住 户 万 般 无 奈 ， 找 到 管 理 处 领 导 ， 恳 请 给以 特 殊 照 顾 。 海 富 管 理 处 的 领 导 考 虑 ， 若 简 单 放 行 ， 恐 怕损 害 业 主 的 利 益 ； 若 坚 决 不 放 行 ， 又 会 使 住户 感 到 不 便 （ 租 住 户 和 业 主 同 样 都 是 物 业 公司 的 服 务 对 象 ， 兼 顾 二 者 利 益 应 为 物 业 服 务所 必 需 ， 绝 不 能 只 对 业 主 关 心 倍 至 ， 而 对 租住 户 冷 若 冰 霜 ） 。 于 是 鉴 于 租 住 户 只 是 搬 出部 分 家 私 ， 提 出 了 一 个 变 通 办 法 ： 租 住 户 列出 所 搬 出 家 私 清 单 ， 并 暂 交 与 家 私 价 值 相 当的 押 金 ， 管 理 处 做 好 记 录 ， 并 出 据 收 取 押 金 的 收 据 ， 一 旦 租 住 户 能 够 提 供 业 主 的 书 面 许可 ， 管 理 处 立 刻 全 额 退 回 押 金 （ 这 一 办 法 可取 ， 但 前 提 是 要 让 其 正 确 理 解 ， 否 则 容 易 引起 纷 争 ） 。 这 位 租 住 户 觉 得 管 理 处 的 建 议 合情 合 理 ， 便 欣 然 接 受 。 时 隔 不 久 ， 该 住 户 拿 到 了 搬 出 家 私 的 业 主 书面 许 可 。 在 到 管 理 处 换 取 押 金 时 ， 还 对 管 理处 既 对 业 主 负 责 又 为 住 户 着 想 的 做 法 赞 许 有加 。 执 行 规 章 制 度 必 须 一 丝 不 苟 ， 但 一 丝 不 苟并 不 等 于 死 咬 住 条 条 框 框 不 放 。 正 确 的 做法 应 当 是 把 握 住 规 章 制 度 的 基 本 精 神 ， 把原 则 性 与 灵 活 性 结 合 起 来 。 北 京 一 业 主 遇 到 这 样 一 个 问 题 ： 在 购 买 所 住 别 墅 时 开 发商 承 诺 赠 送 阁 楼 ， 而 入 住 后 物 业 公 司 却 要 按 阁 楼 加 签 约面 积 收 取 该 业 主 的 物 管 费 。 该 业 主 的 别 墅 是 一 幢 二 层 楼 ， 为 坡 屋 顶 ， 倾 角 较 大 ， 开发 商 把 屋 顶 空 间 做 成 阁 楼 ， 阁 楼 顶 部 与 底 面 高 差 3.5米左 右 ， 而 四 壁 是 倾 角 接 近 40度 的 倾 斜 屋 顶 坡 面 ， 高 度 约有 40厘 米 。 业 主 说 ， 签 约 时 开 发 商 没 有 把 阁 楼 部 分 计 入销 售 面 积 ， 仅 将 首 层 与 二 层 的 建 筑 面 积 之 和 写 进 合 同 书 ，合 同 书 中 标 明 的 建 筑 面 积 为 370余 平 方 米 ， 而 物 业 公 司要 求 按 此 加 上 阁 楼 面 积 100平 方 米 进 行 收 费 。 物 业 公 司 认 为 ， 开 发 商 与 业 主 之 间 在 售 楼 阶 段 达成 的 关 于 销 售 面 积 的 让 步 不 能 影 响 到 物 业 公 司 按实 际 面 积 收 取 物 管 费 。 物 业 公 司 所 依 据 的 是 北 京市 建 委 1996年 颁 布 的 建 筑 面 积 计 算 规 则 ， 计 算 出物 业 公 司 提 供 服 务 的 房 屋 面 积 ， 并 据 此 收 费 。 于是 双 方 就 这 一 问 题 争 执 不 下 。 据 北 京 市 国 土 资 源 局 和 房 屋 土 地 管 理 局 物 业 服 务处 有 关 负 责 同 志 介 绍 ， 物 业 服 务 费 主 要 应 根 据 买房 人 得 到 的 产 权 证 上 的 面 积 来 收 取 ， 如 果 开 发 商在 为 买 房 人 办 理 产 权 证 时 没 有 对 所 送 面 积 进 行 专门 的 说 明 ， 那 么 在 收 取 物 业 服 务 费 的 时 候 应 该 按照 未 送 面 积 之 前 的 面 积 计 算 。 可 见 ， 物 管 费 的 收 取 将 直 接 取 决 于 房 产 证 上 标 明的 面 积 。 如 果 产 权 证 上 的 面 积 没 有 将 赠 送 的 面 积计 算 上 ， 买 方 人 就 不 用 缴 纳 这 部 分 物 业 服 务 费 。 今 年 5月 30日 上 午 9时 ， 某 业 主 一 人 在 家 洗 澡 时 ， 3名 歹 徒 从楼 梯 间 的 窗 户 爬 进 他 家 的 厨 房 ， 将 其 双 手 、 双 脚 捆 绑 起 来 ，并 用 菜 刀 威 胁 他 ， 抢 走 价 值 2万 多 元 的 现 金 和 首 饰 。 事 发 后 ，业 主 找 到 万 丰 花 园 的 物 业 管 理 公 司 讨 说 法 。 物 业 管 理 公 司 认为 自 身 没 有 责 任 ， 但 表 示 ， 可 以 免 去 钟 家 一 年 的 物 管 费 。 在 该 业 主 家 中 看 到 ， 其 厨 房 的 窗 户 与 楼 梯 间 的 窗 户 仅 有 1米 左右 的 距 离 。 出 事 时 ， 属 于 公 用 面 积 的 楼 梯 间 的 窗 户 并 没 有 安装 防 盗 窗 ， 因 此 成 为 歹 徒 进 出 的 “ 通 道 ” 。 歹 徒 也 正 是 利 用这 一 点 从 楼 梯 间 翻 入 业 主 家 实 施 抢 劫 。 但 在 业 主 拿 出 的 购 房时 获 得 的 广 告 单 上 面 清 晰 写 道 ： “ 提 供 封 闭 式 防 盗 系 统 和 24小 时 固 定 岗 哨 ， 定 时 保 安 巡 逻 ” 。 业 主 问 ： “ 我 们 每 个 月 都按 时 交 纳 了 物 管 费 ， 他 们 也 在 广 告 上 承 诺 了 小 区 有 这 么 多 的安 全 措 施 ， 但 为 什 么 还 是 出 了 事 ？ ” 那 么 ， 物 业 管 理 公 司 究竟 应 不 应 该 承 担 责 任 。 物 业 管 理 公 司 对 此 应 该 负 责 任 。 “ 封 闭 式 防 盗 系统 和 固 定 岗 哨 ， 24小 时 保 安 巡 逻 ” 虽 然 仅 仅 是 在广 告 上 承 诺 ， 但 是 广 告 是 面 向 社 会 宣 传 ， 可 以 作为 合 同 的 附 件 ， 物 业 规 律 公 司 应 履 行 。 楼 梯 间 的 窗 户 没 有 安 装 防 护 栏 ， 导 致 歹 徒 得 以 进入 业 主 家 ， 物 业 管 理 公 司 负 有 不 可 推 卸 的 责 任 。可 是 还 应 该 明 确 的 是 楼 梯 间 没 有 安 装 防 护 栏 ， 应该 由 房 屋 的 开 发 商 负 责 ， 物 业 管 理 公 司 还 应 追 究其 责 任 。 物业服务企业的性质和类型概念、类型物业服务企业设立的条件和程序设立的条件、设立的程序资质条件物业服务企业的组织结构类型直线制、直线职能制事业部制、矩阵制物业服务企业的权利和义务权利、义务物业服务企业的机构设置设置的原则机构的类型 第 2章 完 了 !