2011石林小昌乐村项目定位研究报告143P

石林小昌乐村项目定位研究报告北京合晟尚圆房地产顾问有限公司 昆明分公司2011年10月20日献礼石林的欧洲梦想 本 方 案 版 权 属 北 京 合 晟 尚 圆 房 地 产 顾 问 有 限 公 司 所 有 ， 未 经 我 司 授 权 许 可 任 何 个 人 或 单 位 不 得 有 任 何 形 式 的 拷 贝 、 转 载 。 总 指 导 ： 宋 欣主 编 ： 王 继 齐 筱 强 副 主 编 ： 关 艳 雄 谢 芳 刘 园 利 刘 娜规 划 指 导 ： 北 京 建 筑 规 划 设 计 院数 据 研 究 ： 市 场 研 发 中 心平 面 设 计 ： 策 略 研 发 中 心电 话 ： （ 0871） 7230855传 真 ： （ 0871） 7230855邮 箱 ： 法 律 顾 问 ： 云 南 法 彰 律 师 事 务 所 第 一 篇 ： 析 势第 三 篇 ： 驭 市第 二 篇 ： 谋 势汇 报 主 轴 市 场 支 撑 解 析产 品 谋 划 发 展项 目 定 位 营 销前 言 势 起 大 石 林 1、 石 林 印 象2、 石 林 转 变3、 地 块 研 究4、 发 展 方 向前 言 势 起 大 石 林 我 们 所 处 的 地 方 石 林 2006-2010年 石 林 游 客 量 石 林 作 为 云 南 最 著 名 的 景 区 之 一 ， 每 年 都 吸 引大 量 中 外 游 客 前 往 参 观 ， 2010年 ， 大 、 小 石 林景 区 共 接 待 游 客 286万 人 次 ， 实 现 门 票 收 入 3.6亿 元2007年 6月 27日 下 午 十 四 时 许 ， 在 第 三 十 一 届 世 界 遗 产 大 会上 ， 云 南 石 林 申 报 世 界 自 然 遗 产 获 得 全 票 通 过 ， 成 功 跻 身世 界 自 然 遗 产 大 家 庭 1、石林印象 名气大 基础设施薄弱景 区 游 览 区 域 被 众 多 项 目 建 设 压 缩 ， 游 览 缺 乏 前 导 空 间 组 织 ， 游 人 密 度 过 大 ；旅 游 交 通 与 一 般 性 交 通 混 杂 ， 为 游 客 带 来 诸 多 不 便周 边 住 宿 大 多 为 二 、 三 星 级 宾 馆 ， 如 石 林 宾 馆 、 云 林 宾 馆 等 ； 餐 饮 也 已 街边 小 店 为 主 ， 具 有 较 高 档 次 和 品 质 的 餐 饮 住 宿 场 所 几 乎 没 有 石 林 虽 然 是 云 南 的 一 个 知 名 景 区 ， 但 周 边 的 休 闲 娱 乐 配 套 较 为 稀 缺 ， 造 成景 区 的 功 能 比 较 单 一区 域 功 能 布 局 不 合 理餐 饮 住 宿 档 次 低休 闲 度 假 配 套 少 距 离 配 套 特 色距 离 昆 明 比 较 近 ，游 客 可 以 当 天 来 回 基 础 设 施 薄 弱 ， 休闲 度 假 配 套 较 少 体 现 石 林 特 色 的 旅游 项 目 较 少 ， 缺 乏游 客 停 留 的 吸 引 力玩 在 石 林 、 吃 在 宜 良 、 住 在 昆 明 外地人留不住 石 林 早 已 名 声 在 外 ， 众 人 慕 名 而 来然 而 他 并 不 完 美 ，基 础 设 施 薄 弱 、 休 闲 配 套 稀 缺 、 整 体 规 划 不 完 善 让 多 少 人 成 了 匆 匆 过 客石 林 经 济 发 展 依 赖 “ 自 然 生 态 景 观 ” 一 张 牌 。 而 长 期 的 可 持 续 性 发 展 ， 石林 政 府 已 然 有 了 良 好 的 规 划 ， 多 个 项 目 开 发 之 中 。 传 统 生 态 景 观 经 济 （ 门 票 经 济 ）度 假 型 休 闲 经 济 生 态 农 业 生 态 工 业2、石林转变 产业结构转型石 林 国 际 乡 村 高 尔 夫 俱 乐 部狂 欢 之 都 （ 幻 多 奇 游 乐 城 ）酒 店 ： 桃 源 水 乡 ： 五 星 级 酒 店彩 云 天 地 ： 五 星 级 温 泉 酒 店狂 欢 之 都 ： 五 星 级 商 务 酒 店 、 度 假 酒 店云 鼎 合 院 ： 五 星 级 酒 店苏 宁 环 球 ： 五 星 级 度 假 酒 店 台 湾 农 业 创 业 园 光 伏 发 电 厂石 林 生 态 工 业 园 区 一 路 三 区 石 林 大 道 、 东 城 区 、 石 林 古 城 区 、 生 态 工 业 集 中 区一 河 三 片 巴 江 为 绿 色 主 轴 的 县 城 至 石 林 片 、 北 大 村 片 、 板 桥 片目 标 ： 争 取 在 “ 十 一 五 ” 期 间 撤 县 设 市 ， 建 成 生 态 旅 游 城 市 ， 2015年建 成 优 秀 旅 游 城 市 ， 2030年 建 成 与 国 际 接 轨 的 现 代 化 生 态 旅 游 城 市 。 城市规划升级一 路 三 区 、 一 河 三 片 城 市 对 “ 生 态 ” 产 业 的 依 赖 ， 让 “ 升 级 ” 成 为 必 须 石林新城老城区 城市核心区将从老城区迁移到东北方向的省级 工业园区石林县生态工业集中区，本案位于这一城市核心区的中心位置。石 林 新 城 区 城 市 未 来 发 展 核 心未 来 格 局 ：行 政 中 心 、 商 务 中 心 、 生 态 工 业 中 心 、 品 质 居 住 中 心 级 工 业 园 区 石 林 县 生 态 工 业 集 中 区 是 石 林 县实 施 “ 工 业 强 县 ” 的 主 战 场 和 重 要 平 台 ， 自 2006年 6月 开 建 后 ， 石 林 县 委 、 县 政 府 就 立 志 把 园 区 建打 造 为 石 林 现 代 化 、 城 市 化 、 生 态 化 、 特 色 化 的城 市 核 心 区 。关 键 词 ： 行 政 中 心 、 石 林 新 城 、 生 态 工 业 集 中 区大 势 之 趋 城 市 核 心 区 的 转 移 城市规划升级 居住用地商业用地医疗用地教育用地 公共绿地 湿 地 生 态 公 园石 林 生 态 工 业 集 中 区 总 体 规 划 我 们 的 地 块 小 昌 乐 村3、地块研究 石林县生态工业集中区 新行政中心区 小昌乐村 小五段小 昌 乐 村 位 于 石 林 县 老 城 区 的 东 北 方 向 ， 且 位 于 石 林县 生 态 工 业 集 中 区 中 心 位 置 ， 与 规 划 中 的 湿 地 生 态 公园 相 毗 邻 。 主城（老城区）湿地公园本案A、地块区位及交通 珠宝产业加工基地湿地生态公园公园绿地 阿诗玛旅游小镇万城百货大楼万家欢食品交通施救中心种子加工中心 34亩住宅本案 B、地块环境地 块 周 边 多 为 生 态 工 业 、 商 住 混 合项 目 ， 南 北 各 有 一 公 园 绿 地出 则 繁 华 入 则 逸 静 耕 地 、 附 着 农 作 物 ， 生 地 ， 地 面 高 低 落 差 大 C、地块现状 最高点最低点 地 块 高 低 落 差 较 大 ，其 中 B地 块 较 高 ， 最 高点 为 1693m， 最 低 处 为1679m， 高 低 落 差 为14m； 而 A地 块 相 对平 坦 。D、地块高低落差 总 建 面 ： 约 180000净 用 地 面 积 ： 91.5亩容 积 率 ： 2.95建 筑 密 度 ： 30%绿 地 率 ： 42%E、地块经济指标 安置房面积：6万 1、 毗 邻 规 划 中 的 湿 地 生 态 公 园 ， 适 宜养 生 居 住 ；2、 距 交 通 主 干 道 （ 石 林 大 道 ） 有 一 定距 离 ， 不 存 在 噪 音 污 染 ；3、 地 块 周 边 无 高 层 遮 挡 ， 视 野 开 阔 。 1、 地 块 高 低 落 差 较 大 ；2、 本 项 目 西 南 方 向 为 村 寨 ， 对 本项 目 的 景 观 及 品 质 有 一 定的 影 响 ；3、 地 块 被 规 划 道 路 分 为 两 块 ， 整体 性 较 差 。1、 此 片 区 是 未 来 石 林 建 设 发 展 重 点 区 域 ，区 域 前 景 看 好 ； 2、 生 态 工 业 园 区 投 入 使 用 后 ， 将 会 带 来大 量 的 办 公 及 住 宅 需 求 ；3、 国 家 政 策 的 限 制 ， 房 地 产 投 资 转 入 郊县 ， 为 石 林 带 来 投 资 性 机 遇 。 1、 石 林 多 个 项 目 将 在 未 来 1年 内推 出 ， 未 来 竞 争 激 烈 ；2、 桃 园 水 乡 多 期 开 发 ， 后 续 产品 的 推 出 将 对 本 项 目 造 成 直 接威 胁 ； 1、 利 用 地 块 高 差 ， 营 造错 落 有 致 的 氛 围 ；2、 规 划 其 余 的 边 界 设 置一 定 的 隔 离 ， 将 负 面影 响 降 低 到 最 小 。创 建 差 异 化 的 产 品 ，“ 以 新 制 胜 ” ， 扩 大产 品 卖 点 。抓 住 石 林 的 发 展 脉搏 ， 结 合 本 案 优 势特 点 ， 引 导 区 域 外客 户 进 行 购 买 居 住或 投 资 。时 刻 准 备 着 ， 把握 项 目 周 边 的 机会 点 ， 吸 引 客 户的 关 注 。 F、地块SWOTS 优 势 利 用 、 发 挥 W 劣 势 规 避 、 解 决O 机 会 准 备 、 把 握 T 威 胁 挑 战 、 化 解 1、 地 块 高 低 落 差 大 ， 且 被 道 路 分 为 两 块 ， 会 对 规 划 及 后 期 管 理 造 成 一 定 影 响 ；2、 地 块 A商 业 价 值 高 于 地 块 B（ A地 块 商 业 经 营 具 有 先 天 地 段 优 势 ， B地 块 商 业 需 人 为 规 划 引 导 ）3、 地 块 位 于 新 城 核 心 区 域 ， 区 域 发 展 前 景 看 好 ；4、 地 块 四 周 无 遮 挡 ， 视 野 较 为 开 阔 ；5、 地 块 毗 邻 规 划 中 的 湿 地 生 态 公 园 ， 生 态 景 观 良 好 。区域前景看好 生态资源占优 石 林 新 区 的 规 划 发 展 ，造 就 了 我 们 顺 势 开 发 的 机 遇周 边 的 生 态 资 源 （ 湿 地 公 园 ）成 就 了 我 们 无 与 伦 比 的 竞 争 优 势但 是 ， 规 模 小 、 地 块 零 散 的 问 题 同 时 存 在 处 于 现 代 化 城 市 发 展 初 期市 场 竞 争 激 烈产 业 结 构 转 型 期 ， 目 前 依 旧 依 赖 门 票 经 济石 林 规 模 小 、 地 块 零 散 问题众多需抓住根本地 块 项目伊始，我们一直认为必须“差异突围”但有时候“和而不同”或许是更好的解决办法 做最“精致”的“生态”地产生 态 包 括 了 “ 外 部 自 然 资 源 ” 和 “ 内 部 人 工 塑 造 ” ， 与 石 林 景 区 及 其 他 项 目 同 样 隶 属 于 “ 生 态 ” 概 念 ，所 以 二 者 并 不 冲 突生 态 地 产 包 括 了 围 绕 自 然 资 源 所 产 生 的 居 住 、 商 务 办 公 、 娱 乐 、 餐 饮 、 购 物 等 多 种 功 能 ， 本 案 不 同 功 能 的 组合 正 是 生 态 地 产 的 概 念发展方向 还有一个问题，生态定位下，为何必须要“精致”？ 1 2 34 自 然 资 源 为 辅 内 部 配 套 为 主 彩 云 天 地 石 林 现 有 项 目 大 都 停 留 在 依 靠 自 然 资 源 取 胜 的 阶 段依 靠 自 然 资 源 为 主 悠 然 墅 依 靠 区 位 优 势 上 海 恒 联 新 天 地 花 园 内 部 自 然 资 源 和 区 位 双 依 托 桃 源 水 乡 优 势 ： 大 多 依 靠 先 天 的 自 然 资源 及 区 位 获 取 市 场 竞 争 力不 足 ： 对 产 品 、 对 服 务 、 对 人 的梦 想 关 注 较 少 有资源但不限于资源有硬件但是更有软件 我们要做的就是精致先行形成差异化找到独特标签 精致生态生态 涵 盖 尽 可 能 多 的 功 能 和 物 业 类 型满 足 不 同 客 户 对 生 态 的 需 求相 对 其 他 项 目 的 内 涵 升 级用 软 硬 件 的 精 益 求 精 来 提 高 项 目 附 加 值凸 显 对 人 、 对 梦 想 、 对 服 务 的 苛 求树 立 自 己 品 牌形 成 客 户 磁 力精致 经过前述梳理项目操作过程中最大的问题逐步明朗化接下来要解决的，是以下两个方面：1、 市 场 承 载 力 如 何2、 精 致 生 态 产 品 如 何 打 造 1、 宏 观 市 场 分 析2、 全 国 市 场 分 析3、 昆 明 市 场 分 析4、 石 林 市 场 分 析5、 适 合 本 案 的 业 态 分 析第 一 篇 析 势市 场 点 线 面 深 度 解 析 1、宏观市场分析2011年 1月 26日 新 国 八 条2011年 2月 26日 新 昆 十 条 （ 昆 明 限 购 令 ）2011年 3月 16日 1房 1价 （ 5月 1日 执 行 ）2011年 8月 2、 3线 城 市 限 购 标 准 2011年 政 策 调 控 年金 融 方 面 ： 3次 加 息 、 6次 提 准 、 一 线 城 市 提 高 贷 款 利 率 民 生 经 济 方 面 ： 6月 份 CPI增 幅 6.4%， 7月 份 CPI增 幅 6.5%， 8月 份 CPI增 幅 6.2%， 9月 份 CPI增 幅 6.1% 2011年 一 二 线 城 市 成 交 均 价 对 比 图2011年 一 二 线 城 市 成 交 量 对 比 图成 交 均 价 态 势 ： 凌 波 微 步 （ 小 幅 波 动 ）成 交 总 量 态 势 ： 整 体 下 滑 （ 大 幅 下 滑 ）2、全国市场分析2011年 全 国 一 、 二 线 城 市 成 交 均 价 对 比1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月一 线 重 点城 市 北 京 22945 23285 26213 22862 21972 21165 22559 21689 18069上 海 15306 14937 13806 14390 14708 21945 14977 14987 14933深 圳 19700 20588 19424 20189 15262 19446 20940 20399 19366二 线 重 点城 市 南 京 12606 13021 13069 12286 12346 12530 14786 15000 14778武 汉 6418 6557 7078 5223 5021 6286 6836 6953 6837注 ： 单 位 （ 元 / ） 2011年 全 国 一 、 二 线 城 市 成 交 量 对 比1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月一 线 重 点城 市 北 京 10116 3703 5743 5550 7346 8653 9134 5506 4641上 海 14851 5501 11445 9944 10894 7273 11190 11826 10391深 圳 3988 9821 2666 1624 2933 2905 3838 2507 1832二 线 重 点城 市 南 京 6421 2172 2211 1802 3119 2761 3168 2591 2883武 汉 13289 4633 8554 8556 11309 10199 12059 13194 12285注 ： 单 位 （ 套 ） A、 昆 明 本 地 楼 盘 成 交 数 据 分 析分 析 总 结 ： 2011年 昆 明 房 地 产 成 交 面 积 呈 现 下 滑 趋 势 1月 份 成 交 面 积 为 114.41万 ； 2月 份 的 成 交 面 积 仅 有 41.49万 ， 环 比 下 降 了 63.74%； 3月 份 的 成 交 面 积 为 33.42万 ， 由 于 春 季 房 交 会 的 督 促 与 影 响 ， 4月 份 的 成 交 面 积 上 升 为72.84万 ， 环 比 增 长 率 为 117.95%； 5月 份 的 成 交 面 积 为 51.22万 ， 6月 份 的 成 交 面 积 持 续 走 低 ， 仅 为 29.48万 ， 环 比 下 降 了 42.44%。 7月 份 成 交 面 积 达 到 目 前 为 止 今 年 最 低 ，仅 为 26.79万 ， 环 比 下 降 了 9.12%； 八 月 份 成 交 面 积 急 速 走 高 ， 环 比 上 升 200%； 9月 份 持 续 走 高 ， 为 53.45万 。 3、昆明市场分析 2011年 1-9月 昆 明 商 品 房 成 交 信 息日 期 成 交 套 数 （ 套 ） 成 交 面 积 （ ） 成 交 金 额 （ 万 元 ） 成 交 均 价 （ 元 / ）1月 份 12515 1144119 721261.8 6718.632月 份 4553 414898.5 263427.6 6017.983月 份 4553 334164.8 247174.4 7385.51 4月 份 10667 728437.6 487283 6570.945月 份 5018 512195.2 317437 6924.456月 份 3450 294819.4 252984 8141.127月 份 3100 267907.7 216200.1 8069.958月 份 5228 534206 279312 10094.469月 份 6331 534469.7 428110.7 8010.56 2011年 成 交 套 数 、 成 交 面 积 、 成 交 金 额 、 成 交均 价 均 与 2010年 同 期 相 比 呈 现 上 涨 趋 势 ， 其 中成 交 套 数 为 55419套 ， 同 比 增 加 了 12%； 成 交 面积 为 476.52万 ， 同 比 增 加 了 13%； 成 交 金 额 为321.32万 元 ， 环 比 增 加 了 30%； 成 交 均 价 为 7548元 / ， 环 比 增 加 了 21%。价 涨 量 跌2010-2011年 楼 盘 成 交 数 据 对 比年 份 2011年 (1-9) 2010年 (1-9) 同 比 增 加成 交 套 数 （ 套 ） 55415 49221 12%成 交 面 积 （ 万 / ） 476.52 422.82 13%成 交 金 额 （ 亿 元 ） 321.32 239.77 30%成 交 均 价 （ 元 / ） 7548 6117 21% B、 昆 明 郊 县 楼 盘 数 据 分 析 1、 银 行 储 备 利 率 上 调 ， 控 制 经 济 过 盛 增 长 ， 控 制 购房 贷 款 指 标 ， 提 高 购 房 门 槛 。 昆 明 周 边 郊 县 城 市总 价 低 、 不 限 购 、 不 限 贷 备 受 市 场 关 注 。2、 2011年 秋 季 房 交 会 郊 县 参 展 楼 盘 增 加 ， 政 策 影 响下 市 场 热 度 有 所 转 移 。 石 林 地 产 ， 独 占 鳌 头区 位 项 目 名 称 建 筑 面积 物 业 类 型 面 积 区 间 销 售 均 价石 林 石 林 老 街 东门 坊 91608 住 宅 、 商 铺 、 酒 店 住 宅 :67-160 商铺 ： 20-70 待 定桃 源 水 乡 420000 高 层 、 多 层 、 别 墅 32 230 3800元 /石 锦 邑 城 61421 洋 房 、 别 墅 170-210 4000元 /上 海 恒 联 新天 地 花 园 157232 高 层 、 别 墅 、 商 铺 高 层 ： 69-130 住 宅 ： 6300元 / ； 商 铺 ： 8000元 鹿 城 广 场 243001 高 层 、 公 寓 、 商 业 、 酒 店 84-133 住 宅 ： 4000元 商 铺 ：10000 20000元 彩 云 天 地 370000 别 墅 、 酒 店 、 商 业 130-250 待 定云 鼎 合 院 24000 独 栋 、 双 拼 、 叠 加 95-158 7000元 /世 纪 阳 光 20000 小 高 层 、 高 层 、 商 铺 别 墅 ： 161 185 住宅 ： 40 90 公 寓 ：40-60平 方 米 高 层 ： 4000元 公 寓 ： 3400元 别 墅 ： 4000元 富 民 假 日 尚 岛 花园 130000 小 高 层 、 高 层 、 商 铺 95-175 4300元 /嵩 明 银 杏 人 家 420000 高 层 、 商 铺 、 洋 房 、 别 墅 50-400 3900元 / 安 宁 保 利 宁 湖 峰境 300000 别 墅 ,商 铺 ,高 层 ,小 高 层 ,联 排 别墅 ,双 拼 别 墅 ,花 园 洋 房 高 层 ： 130-149别 墅 ：245-251 联 排 ： 8000； 双 拼 ： 12000； 小 高层 ： 4000 二 期 ： 别 墅 ： 8000-9000； 叠 加 ： 4500-4600温 泉 山 谷 3584018 别 墅 ,商 铺 ,小 高 层 ,多 层 ,独 栋 别墅 ,联 排 别 墅 ,双 拼 别 墅 ,花 园 洋房 89-200平 米 精 装 ： 7000； 精 装 别 墅 洋 房 ：5700； 森 林 豪 景 别 墅 洋 房 ： 4980 云 报 记 者 村 224748 高 层 ,独 栋 别 墅 ,联 排 别 墅 ,双 拼别 墅 高 层 109-159,别 墅 304-429 均 价 4500 别 墅 8000010000恒 大 金 碧 天下 450000 别 墅 ,小 高 层 ,联 排 别 墅 ,双 拼 别墅 36-137 16.4192万 1、 成 交 量 急 速 下 滑 、 市 场 观 望 情 绪 浓 郁 ；2、 房 价 依 然 坚 挺 ， 未 出 现 大 幅 降 价 趋 势 ；2、 开 发 商 拿 地 激 情 骤 减 ；3、 新 推 楼 盘 较 多 ， 未 来 放 量 较 大 ；4、 郊 县 市 场 持 续 升 温 。 分 析 总 结 ： 2010年 -2011年 1-9月 共 有 69块 土 地 进 行 招拍 挂 ， 招 牌 土 地 面 积 为 3917.87亩 。 其 中 居 住 兼 商 业 用 地 共有 16块 ， 商 业 用 地 23块 ， 居 住 用 地 20块 ， 其 他 用 地 为 10块 。2011年 1-9月 土 地 挂 牌 交 易 数 量 为 2010年 的 6.7倍 ，石 林 土 地 挂 牌 交 易 呈 爆 发 式 增 长 的 态 势 ， 土 地 供应 充 足 ， 未 来 潜 在 竞 争 较 大 。 4、石林市场分析A、 石 林 建 设 用 地 使 用 权 挂 牌 交 易 情 况年 份 挂 牌 交 易 面 积 （ ） 挂 牌 交 易 总 价 （ 万 元 ） 挂 牌 交 易 地 块 数2011年 （ 1-9） 1997337 156528 602010年 （ 1-12） 614705 56318 9 B、 2011年 3-7月 土 地 成 交 环 比 图日 期 成 交 面 积 （ ） 成 交 总 价 （ 万 元 ） 成 交 地 块 数2011年 3月 169871 17947 42011年 4月 803349 38721.46 142011年 5月 47039 1972 22011年 6月 209990 30003 32011年 7月 95739 4803 9分 析 总 结 ： 2011年 1-7月 共 成 交 32块 土 地 ， 成 交 面 积 为 132.5988万 。 总 成 交 金 额为 93446.46万 元 。 其 中 江 苏 苏 宁 环 球 集 团 有 限 公 司 在 2011年 4月 共 拍 得 14块 土 地 ，占 2011年 成 交 土 地 的 29.17%。 成 交 金 额 为 38721.46万 元 ， 占 2011年 土 地 总 成 交 金 额 的 30.45%。 大商家巴江明珠领城石林老街东门坊凯旋城中央金座龙园 石锦邑城 上海恒联新天地花园桃源水乡 彩云天地云鼎合院悠然墅注 ： 县 城 中 心 区 新 城 核 心 区 ； 风 景 区世纪阳光 本 案 分 析 总 结 ： 城 市 房 地 产 格 局 ： 房 地 产 主 要 分 布 在 “ 县 城中 心 、 新 城 核 心 区 、 旅 游 景 区 ” 三 个 片 区 ， 其 中 县 城 中心 集 中 了 大 量 政 治 和 商 务 资 源 ， 短 期 内 仍 为 石 林 经 济 中心 ， 而 新 兴 地 产 在 向 旅 游 景 区 及 新 城 区 转 移 。鹿城广场 国岭天下 狂欢之都 大商家 中央金座凯旋城龙园巴江明珠领城石林老街东门坊 石锦邑城县 城 中 心 区 楼 盘 世纪阳光鹿城广场 分 析 总 结 ： 石 林 项 目 多分 布 在 县 城 中 心 区 ， 在售 项 目 4个 ， 潜 在 项 目 5个 。 物 业 形 态 主 要 有 公寓 、 高 层 小 高 层 、 商 铺为 主 ， 容 积 率 在 1.2-5.5之 间 ， 相 对 较 高 。 住 宅均 价 在 4000左 右 ， 商 铺均 价 在 1万 左 右 。序号 项 目 名 称 总 建 面（ ） 总 户 数（ 户 ） 容 积率 绿 化 率 业 态 面 积 区 间 （ ） 销 售 均 价 （ 元/ ） 开 盘 时 间 现 状1 巴 江 明 珠 领 城 93818 792 5.5 41.61% 公 寓 90-110 4500 2011-7-1 暂 无 优 惠 方 式 ， 已 售 200多 套2 中 央 金 座 27000 400 4.5 40% 公 寓 、 商 铺 公 寓 ： 40-130； 商铺 ： 80-90 公 寓 均 价 ：3200； 商 铺 均价 ： 1万 2011-4-9 还 剩 下 30套3 大 商 家 170000 900 2.99 30% 商 铺 、 公 寓 、 大 卖 场 商 住 楼 ： 150-220；商 务 公 寓 ： 36-132 未 定 未 定 认 筹 中4 凯 旋 城 380000 2800 3.3 41% 小 高 层 、 高 层 80-190 未 定 今 年 年 底 开 盘 暂 无5 龙 园 500000 3032 2.93 44.6 花 园 洋 房 、 公 寓 、 别墅 55-207 未 定 未 定 暂 无6 石 林 老 街 东 门 坊 91608 800 2.27 21.03% 多 层 高 层 未 定 未 定 未 定 暂 无7 石 锦 邑 城 56901 243 1.2 39% 多 层 洋 房 、 联 排 别 墅、 商 铺 170-210 4000 2011-8-31 目 前 在 售 洋 房 和 连 联 别墅 ， 项 目 一 期 已 经 是 现房 ， 即 买 即 住 ， 二 期 预 计今 年 10月 开 盘 .8 世 纪 阳 光 200000 一 期 100多 2.85 40% 公 寓 ,商 铺 ,高 层 ,小高 层 108 、 113 、 124 3300 元 / 2010-07-18 现 一 期 基 本 售 罄 ， 还 剩 余1栋 的 2、 3套 房 源 。9 鹿 城 广 场 370000 1344 2.8 30% 公 寓 ,写 字 楼 ,商 铺 ,多 层 84-133 住 宅 ： 4000元 商 铺 ：10000 20000元 今 年 年 底 开 盘 暂 无 上海恒联新天地花园桃源水乡新 城 区 本案 分 析 总 结 ： 本 区 域 有 2个 在 售 项 目 。 物 业 形 态 以 别 墅 为 主 ， 配 合 花 园 洋 房 及 酒 店 式 公 寓 ， 容 积 率 在 0.42-0.8之 间 ，别 墅 售 价 在 4000-4500之 间 。项 目 名 称 总 建 面（ ） 总 户 数 容 积 率 绿 化 率 业 态 面 积 区 间（ ） 销 售 均 价（ 元 / ） 开 盘 时 间 现 状上 海 恒 联 新天 地 花 园 157232.01 941 0.8 34% 高 层 、 商 铺 、 别 墅 185-288 4000 2010-7-31二 期 ： 2011年11月 联 排 剩 余 10套 ， 总销 售 95%以 上桃 源 水 乡 420000 996 0.42 45% 别 墅 、 花 园 洋 房 ;酒店 式 公 寓 90-400 4500 2010-12-25 首 批 剩 余 1/10房 源 云鼎合院彩云天地风 景 区 楼 盘 悠然墅 分 析 总 结 ： 本 区 域 有 五 个 项 目 ， 物 业 形 态 多 为 别 墅 为 主 ， 洋 房 、 商 铺 及 酒 店 为 辅 。 容 积 率 在 0.5-0.8之 间 ， 相 对 较低 。 别 墅 售 价 在 4000-8000之 间 。 狂欢之都国岭天下项 目 名 称 总 建 面 （ ） 户 数 容 积 率 绿 化 率 业 态 面 积 区 间 （ ） 销 售 均 价（ 元 / ） 开 盘 时 间 现 状 云 鼎 合 院 24000 180 0.55 48.31% 别 墅 95-135 6000-8000 未 定 卖 卡 ， 内 部 认 购彩 云 天 地 370000 1200 0.77 40% 别 墅 、 五 星 级酒 店 、 商 业 街 130-250 未 定 未 开 盘 暂 无悠 然 墅 25000 700 0.8 40% 联 排 独 栋 双 拼 联 排 140-200双 拼 为 237 4200 2010-6-1 独 栋 剩 余 3栋 ， 联 排 销 售90%以 上国 岭 天 下 250000 待 定 0.5 45% 商 业 、 别 墅 、 酒店 公 寓 公 寓 ： 70-128 别 墅 ： 80-120 未 定 2012年 下 半 年 未 定狂 欢 之 都 200000 1800 0.7 / 别 墅 、 公 寓 、 商业 商 业 ： 30-1000 商 铺 ： 25000-32000元 / 10月 下 旬 VIP客 户 ， 500/张 。 开 盘当 日 选 铺 成 功 者 优 惠 500元 。 D、 石 林 潜 在 及 在 售 项 目 总 建 面 分 析 分 析 总 结 ： 目 前 整 个 石 林 县 房 地 产 项 目 开 发 量约 为 292.86万 方 ， 总 户 数 约 为 15928户 。 序 号 项 目 名 称 总 建 面 （ ）1 云 鼎 合 院 240002 大 商 家 1700003 凯 旋 城 3800004 龙 园 5000005 石 锦 邑 城 56900.846 悠 然 墅 250007 上 海 恒 联 新 天 地 花园 157232.018 彩 云 天 地 3700009 石 林 老 街 东 门 坊 9160810 桃 源 水 乡 42000011 巴 江 明 珠 领 城 9381812 中 央 金 座 2700013 世 纪 阳 光 20000014 鹿 城 广 场 37000015 石 林 狂 欢 之 都 25000016 国 岭 天 下 200000 分 析 总 结 ： 通 过 图 表 可 以 看 出 ， 石 林 在 售 及潜 在 楼 盘 主 要 是 以 “ 大 户 型 ” 产 品 为 主 ，“ 中 小 户 型 ” 为 辅 ， 大 户 型 主 要 以 3-5房 为 主 ， 面 积 区 间 135-288平 米 ； 而 小 户 型在 该 区 域 内 具 有 一 定 的 稀 缺 性 ， 目 前 的 市 场竞 争 压 力 较 小 。 该 区 域 内 产 品 户 型 面 积 的 区间 及 功 能 分 区 比 较 合 理 ， 同 时 注 重 项 目 自 身产 品 搭 配 ， 注 重 景 观 环 境 的 营 造 。大 户 型 唱 主 角序 号 项 目 名 称 面 积 区 间 （ ）1 云 鼎 合 院 95-1352 大 商 家 商 住 楼 ： 150-220； 商 务 公 寓 ： 36-1323 凯 旋 城 80-1904 龙 园 55-2075 石 锦 邑 城 170-2106 悠 然 墅 联 排 为 140-200； 双 拼 为 2377 上 海 恒 联 新 天 地 花 园 185-2888 彩 云 天 地 130-2509 石 林 老 街 东 门 坊 未 定10 桃 源 水 乡 90-40011 巴 江 明 珠 领 城 90-11012 中 央 金 座 公 寓 ： 40-130； 商 铺 ： 80-9013 世 纪 阳 光 99-182 14 鹿 城 广 场 84-13315 石 林 狂 欢 之 都 酒 店 公 寓 ： 70-128 别 墅 ： 80-12016 国 岭 天 下 商 业 ： 30-1000 分 析 总 结 ： 容 积 率 主 要 集 中 在 2.27-5.5之 间 ， 高端 物 业 别 墅 容 积 率 主 要 在 0.28-1.2之 间 ， 小 高 层 、高 层 容 积 率 主 要 集 中 在 2.27-5.5之 间 。低 容 积 率 产 品 众 多 （ 主 打 舒 适 型 ）序 号 项 目 名 称 容 积 率1 云 鼎 合 院 0.552 大 商 家 2.993 凯 旋 城 3.34 龙 园 2.935 石 锦 邑 城 1.26 悠 然 墅 0.87 上 海 恒 联 新 天 地 花 园 0.88 彩 云 天 地 0.779 石 林 老 街 东 门 坊 2.2710 桃 源 水 乡 0.4211 巴 江 明 珠 领 城 5.512 中 央 金 座 4.513 世 纪 阳 光 2.85 14 鹿 城 广 场 2.815 石 林 狂 欢 之 都 0.516 国 岭 天 下 0.7 分 析 总 结 ： 价 格 区 间 分 布 在 3200-8000元 /平 米 之 间 ， 其 中 别 墅 均 价6000元 / 左 右 。 普 通 住 宅 均 价 在3800元 / 左 右 。 商 铺 均 价 在 1万左 右 分 析 总 结 ： 主 要 以 多 层 、 别 墅 为 主 ， 小 高 层 为 辅 ； 通 过 上 表 可 以 看 出 。 市 场 上 缺 乏 物 业 类 型 多 元 化 的 楼盘 。 现 阶 段 石 林 的 在 售 楼 盘 物 业 较 单 一 以 及 缺 乏 成 规 模 的 商 业 、 写 字 楼 等 高 端 商 业 物 业 。 项目名称 物业类型多层 小高层 高层 公寓 别墅 洋房 商铺 五星级酒店 商业街 大卖场云鼎合院 大商家 凯旋城 龙园 石锦邑城 悠然墅 上海恒联新天地 彩云天地 石林老街东门坊 桃源水乡 巴江明珠领城 中央金座 世纪阳光 鹿城广场 石林狂欢之都 国岭天下 分 析 总 结 ：1、 以 自 住 型 客 户 为 主 。 多 为 本 地 居 民 、 企 事 业 单 位 员 工 及 公 务 员 等 。 多 选 择 在 石 林 县 城 中 心 区 或 者 新 城 核 心区 ， 主 力 户 型 以 3房 和 4房 为 主 ， 面 积 区 间 在 110-140 。3、 高 品 质 别 墅 物 业 基 本 以 昆 明 投 资 客 户 为 主 。项 目 县 城 中 心 区 （ 巴 江 明 珠 领 城 、 中 央 金 座 、 石 锦 邑 城 、 大 商 家 、 凯旋 城 、 龙 园 、 石 林 老 街 东 门 坊 、 世 纪 阳 光 、 鹿 城 广 场 ） 新 城 核 心 区 （ 上 海 恒 联 新 天 地 花 园 、桃 源 水 乡 ） 风 景 区 (云 鼎 合 院 、 悠 然 墅 、 彩 云 天地 、 狂 欢 之 都 、 果 岭 天 下 )客 群 来 源 石 林 县 为 主 昆 明 、 石 林 县 昆 明 、 外 地 投 资 客职 业 特 征 工 薪 阶 层 、 中 层 白 领 、 个 体 户 、 长 期 居 住 本 地 的 居 民 周 边 配 套 的 工 作 人 员 、 私 营 业 主 、 高级 公 务 员 昆 明 投 资 投 机 客 户 、 石 林 个 体 经 营 老板年 龄 特 征 25-35岁 30-40岁 35-50岁置 业 目 的 自 住 多 次 置 业 、 自 住 、 投 资 投 资 为 主 驱 动 因 素 价 格 环 境 、 价 格 环 境 、 升 值 潜 力 项 目 名 称 桃 源 水 乡物 业 类 型 别 墅 ;花 园 洋 房 ;酒 店 式 公 寓面 积 区 间 电 梯 房 ： 90-200 ； 洋 房 ： 99-150动 态 首 批 货 包 洋 房 还 剩 下 1/10的 房 源 。均 价 电 梯 房 ： 3800元 / ； 洋 房 ： 5300元 /开 盘 时 间 2010-12-25 总 户 数 ： 996项 目 地 址 石 林 县 石 林 中 路 中 段 （ 新 石 林 行 政 中 心 对 面 ）开 发 商 石 林 万 城 旅 游 文 化 投 资 有 限 公 司 主 要 特 点 规 模 大 、 内 部 景 观 良 好 ， 300亩 人 工 湖 水 景 ， 由 别 墅 、 花 园 洋 房 、 高 层 、 环 湖 商 业 、 五 星 级 酒 店 等 组 成 的 城 市 综 合体 ， 是 石 林 目 前 开 发 规 模 最 大 、 居 住 品 质 最 高 的 项 目 。 项 目 名 称 上 海 恒 联 新 天 地 花 园物 业 类 型 住 宅 、 别 墅 、 商 铺面 积 区 间 185-411动 态 一 期 底 商 、 别 墅 在 售 ， 联 排 别墅 剩 余 10套 左 右 ， 商 业 剩 余 一半 。 二 期 预 计 11月 份 开 盘 。 均 价 一 期 别 墅 现 价 ： 6000左 右 ； 商 墅 现 价 ： 8000左 右 ， 二 期 高 层 均 价 在 4200左 右 ，商 铺 均 价 在 8000-9000之 间开 盘 时 间 2010-7-31 总 户 数 ： 941项 目 地 址 石 林 县 石 林 大 道 开 发 商 石 林 恒 联 置 业 有 限 公 司主 要 特 点 地 中 海 风 格 ， 区 位 良 好 ， 品 质 高 。 1、 石 林 房 地 产 处 于 快 速 发 展 阶 段 ， 未 来 市 场 放 量 巨 大 ；2、 市 场 承 载 力 还 未 饱 和 ， 房 地 产 项 目 逐 渐 向 精 品 化 发 展 ；3、 以 商 贸 、 旅 游 、 住 宅 、 生 态 工 业 为 综 合 业 态 的 新 城 区 将 是 未 来 房 地 产 发 展 的 主 战 场 ；4、 石 林 项 目 以 别 墅 居 多 ， 并 未 形 成 大 型 商 业 街 ；5、 石 林 楼 盘 均 价 ： 县 城 周 边 普 通 高 层 3800元 / 左 右 ， 商 铺 10000/ 左 右 。 思 考结 合 市 场 及 本 项 目 的 地 块 条 件 我 们 的 精 致 生 态 产 品 如 何 打 造 ？ 何 种 物 业 形 态 适 合 本 项 目 ， 周 边 支 撑 如 何 ？核 心 问 题 生态写字楼：资金回笼速度低，但整体收益较高市 场 层 面市 场 存 在 空 白生 态 工 业 区 的 建 设 及 启 用 ， 带 来 办 公 类物 业 的 爆 发 性 需 求 。 风 险 分 析新 兴 物 业 类 型 ， 市 场 接 受 度 未 明 朗暂 无 竞 争 对 手 资 金 回 笼 慢机 会 点物业发展方向探索 写字楼结合公司资金要求考虑 市场层面目 前 石 林 多 个 项 目 存 有 公 寓 产 品 ， 但 能 符 合 办公 需 求 的 简 装 公 寓 有 限 。 生 态 工 业 区 及 片 区 未来 发 展 ， 将 有 一 定 潜 在 的 公 寓 租 赁 办 公 需 求 ，从 而 带 来 公 寓 产 品 投 资 性 需 求 。 风险分析小 面 积 简 装 公 寓 投 入 装 修 成 本 投 入 低 ， 面 积小 、 总 价 低 ， 可 按 需 组 合 ， 风 险 较 低 。办 公 类 物 业 辅 助 产 品 ， 前 景 乐 观操作策略：控制体量，把控装修成本。销售中低价快跑，以价换取走货速度。 风 险 较 小SOHO公寓：生态工业区商住需求带动发展物业发展方向探索 SOHO公寓 生态住宅：基本的传统物业类型，市场风险较小，主要现金流产品。市场分析顺 应 片 区 规 划 发 展 ， 前 景 看 好 但 片 区 多 个 项 目 年 内开 盘 ， 且 今 年 土 地 放 量 巨 大 ， 未 来 竞 争 激 烈 。 同 区域 内 未 来 多 个 项 目 形 成 竞 争 威 胁 。 风险分析近 年 新 开 项 目 消 耗 大 量 本 地 客 群 ， 或 将 导 致 未 来新 开 项 目 去 货 趋 缓 。 加 之 金 融 政 策 趋 紧 ， 未 来 资金 回 笼 速 度 缓 慢 。未 来 市 场 放 量 巨 大 ， 竞 争 加 剧操作策略： 着重客户渠道，发展周边客源，需与周边项目形成产品差异。销售中低价入市，以走货量为重点，抢占市场。资 金 回 笼 趋 缓 物业发展方向探索 生态住宅 花园洋房：项目形象产品，拔高项目高度。市场分析目 前 区 域 内 花 园 洋 房 物 业 较 少 （ 仅 有 桃 源 水 乡 、 石锦 邑 城 、 龙 园 配 有 洋 房 物 业 ） 市 场 竞 争 力 小 。 风险分析石 林 区 域 相 比 联 排 别 墅 ， 洋 房 认 可 度 稍 弱 ，客 户 存 有 一 定 抗 性 。市 场 竞 争 小操作策略：需注重与周边联排别墅的价格差距，强调景观及居住舒适性。 与 联 排 别 墅 相 比 认 可 度 稍 弱物业发展方向探索 花园洋房 酒店：提升项目形象高度，但持有经营成本高，风险大。市场分析区 域 内 大 型 项 目 均 存 在 高 星 级 酒 店 物 业 ， 未 来 市 场 供应 充 足 ， 接 待 能 力 与 需 求 将 出 现 逆 转 。 风险分析主 要 以 开 发 商 自 持 为 主 ， 资 金 压 力 大 ， 且 本 项 目 不临 主 干 道 ， 不 在 景 区 及 老 城 区 ， 经 营 难 度 极 大 。市 场 供 应 充 足不建议发展酒店物业 投 入 高 、 资 金 压 力 大 、 经 营 难 度 风 险 高物业发展方向探索 酒店 别墅：高收益产品，销售周期长，市场竞争力大市场分析旅 游 业 的 发 展 及 转 型 促 使 别 墅 项 目 发 展 较 快 ， 周边 别 墅 项 目 较 多 ， 市 场 供 应 量 较 大 。 风险分析市 场 竞 争 大 ， 销 售 周 期 长 ， 资 金 回 笼 具 有 难度 ， 且 对 本 项 目 而 言 品 质 难 以 提 升 。未 来 市 场 放 量 大就本项目地块条件而言，若小部分开发别墅产品则不利于品质与氛围营造。大部分开发别墅产品则不利于利润提升，因此，相对本项目别墅为鸡肋产品，不建议开发。销 售 周 期 长 ， 产 品 力 弱物业发展方向探索 别墅 结论高 层 、 洋 房 、 公 寓结 合 本 项 目 定 位 本 项 目 适 应 物 业 发 展 方 向 为 ： 通 过 项 目 自 身 、 风 险 多 角 度 评 估 主 要 物 业 中 适 合 本 案 的 物 业花 园 洋 房 品 质 形 象 产 品 ， 项 目 形 象 高 度 商 业 项 目 主 要 盈 利 产 品 ， 物 业 资 产 增 值公 寓住 宅 区 域 配 套 产 品 ， 与 生 态 住 宅 互 补 发 展基 本 的 物 业 形 态 之 一 ， 项 目 回 款 的 来 源物业形态 产 品 谋 划 ， 如 何 做 到 “ 精 致 ” ？1、 总 体 规 划 建 议2、 面 积 区 间 建 议3、 建 筑 风 格 建 议4、 园 林 景 观 建 议5、 户 型 创 新 建 议6、 物 业 升 值 建 议第 二 篇 谋 势 精致的内涵业 态 规 划 ： 合 理 化户 型 设 计 ： 新 颖 化园 林 景 观 ： 精 细 化物 业 服 务 ： 人 性 化核 心 ： 注 重 细 节 ， 做 到 极 致 ， 体 现 品 质 规划用地面积 64370.7平米地上总建筑面积 220780平米其中 花园洋房建筑面积 33000平米18层板式楼住宅面积 90000平米18层点式楼住宅面积 54000平米18层SOHO公寓建筑面积 22000平米商业建筑面积 20000平米幼儿园建筑面积 1780平米地下车库面积 50000平米容积率 3.431、产品总体规划布局建议次入口 主入口 次入口以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住户南北朝向，避免了南北行列式的呆板和单调。 中 心 广 场 次入口 主入口 次入口 18层 板 式 住 宅面 积 ： 90000平 米平 层 面 积 ： 3801梯 3户 ， 两 边 每 户 为 140 ， 中 间 为 100 次入口 主入口 次入口 18层 点 式 住 宅面 积 ： 54000平 米平 层 面 积 ： 7502梯 8户 ， 面 积 区 间 ： 95 110 5.4万平米，考虑为安置用房 次入口 主入口 次入口 5层 花 园 洋 房面 积 ： 33000平 米面 积 区 间 ： 120 160首 层 赠 送 半 地 下 室 次入口 主入口 次入口 18层 SOHO公 寓面 积 ： 22000平 米平 层 面 积 ： 27x27m=7295梯 11户 ， 每 户 面 积 约 66 ， 可 按 需 组 合 次入口 主入口 次入口主 题 性 商 业儿 童 乐 园 临 街 商 业面 积 ： 20000平 米层 数 ： 3层住 宅 底 商 ， 部 分 为 裙 楼 独 立 商 业 底 商独 立 商 业 次入口 主入口 次入口 幼 儿 园面 积 ： 1780平 米规 模 ： 6班 、 180人 产 品 类 型 面 积 区 间 （ ） 户 型 比 例 （ %）SOHO公 寓 50 70 1室 1厅 575 90 2室 1厅 6高 层 住 宅 95 110 2室 2厅 42120 140 3+1室 2厅 30花 园 洋 房 120 140 3室 2厅 10145 160 4室 2厅 72、产品面积区间建议面积区间及户型配比建议 72% 巴洛克艺术产生背景：十七世纪欧洲强权扩张，掠夺海外殖民地累聚巨富，生活上提倡豪华享受，因此对建筑、音乐、美术也要求豪华生动、富于热情的情调。 3、建筑风格建议风格建议：巴洛克风格 圣彼得大教堂用 规 则 的 波 浪 状 曲 线 和 反 曲 线 的 形 式 赋 予 建 筑 元 素 以 动 感 的 理 念 ， 是 所 有 巴 洛 克艺 术 最 重 要 的 特 征 代 表 人 物 贝 尼 尼 巴 洛 克 艺 术 之 城 卡 塔 尼 亚 意 大 利 南 部 西 西 里 的 第 二 大 城 市 特 性 华 丽 ， 追 求 色 彩 和 装 饰一 、 色 彩 鲜 丽 。 二 、 追 求 新 奇 。三 、 趋 向 自 然 。 四 、 建 筑 庄 严 隆 重 、 刚 劲 有 力 却 又 充满 欢 乐 的 兴 致 勃 勃 的 气 氛 。 优 雅 细 腻 的 建 筑 设 计建 筑 以 清 雅 的 格 调 、 质 朴 的 材 质 ， 柔 和 的 色 彩 ， 亲 切 的 尺 度 及 丰 富 的 细 部 错 落 掩 映 于 园 林 中 ， 立 面 设 计 细 节 丰 富 、 美 观 檐 口 富 于 变 化 墙 身 虚 实 对 比 有 度 ， 无 外 露 管 线 窗 套 及 窗 户 设 计 有 较 多 细 节 下 部 石 材 处 理 精 雕 细 琢 ， 入 口 部 位 着 重 装 饰 建 筑 符 号 重 复 运 用“ 八 角 亭 ” 成 为 整 个 社 区 外 立 面 的 标 志 性 符 号 ， 这 种 建 筑 符 号 的 重 复 利 用 可 以 形 成 本 案 独 特 的 风