物业管理经典案例

物 业 管 理 案 例 某 小 区 设 有 停 车 场 ， 收 费 标 准 略 低 于 指 导 价 ， 物 业管 理 公 司 虽 在 车 场 安 排 有 保 安 值 班 ， 但 为 防 止 突 发 重大 损 失 ， 依 然 在 车 场 入 口 处 用 告 示 牌 及 在 停 车 费 票 据上 明 示 ： 本 车 场 只 负 责 提 供 车 位 ， 收 取 的 仅 是 车 位 租金 ， 请 车 主 加 强 防 范 措 施 ， 车 辆 被 盗 受 损 ， 本 公 司 概不 负 责 。 一 次 业 主 甲 的 朋 友 乙 开 车 来 访 ， 停 车 于 车 场 ，其 间 下 一 场 暴 雨 ， 雨 后 离 开 时 ， 发 现 自 己 的 车 辆 丢 失 ，遂 与 物 业 管 理 公 司 交 涉 要 求 赔 偿 ， 物 业 管 理 公 司 以 有正 式 声 明 在 先 ， 收 取 的 停 车 费 未 含 看 管 费 为 由 ， 拒 绝赔 偿 ， 乙 遂 将 物 业 管 理 公 司 告 上 法 院 。 案 例 一 ： 停 车 场 丢 车 赔 不 赔 观 点 一 ： 声 明 在 先 ， 不 予 赔 偿 理 据 ： 已 有 声 明 ， 尽 了 告 示 义 务 ， 收 费 低（ 未 含 看 管 费 ） ， 不 存 在 保 管 关 系 ， 利 益 风 险 不 等观 点 二 ： 单 方 声 明 ， 不 予 承 认 。 理 据 ： 土 地 是 国 家 的 ， 收 的 其 实 是 看 管 费 。 收了 费 ， 保 管 关 系 成 立 。 单 方 声 明 ， 强 加 于 人 ， 不 合法 理 。观 点 三 ： 双 方 有 责 ， 各 负 一 半 。观 点 四 ： 以 责 定 罚 停 车 丢 车 案 例 归 纳 ：1. 主 管 部 门 核 准 营 业 收 费 的 停 车 场 ， 本 身 就 有 保 管 义务 ， 主 管 部 门 检 查 未 有 安 防 、 消 防 措 施 ， 不 允 营 业 。2. 物 价 部 门 未 核 准 收 费 标 准 ， 收 费 违 法 。3. 单 独 签 订 特 约 服 务 事 项 ， 可 以 免 责 ； 单 方 格 式 合 同无 效 。4. 有 保 管 表 示 行 为 （ 扣 证 、 换 牌 、 给 票 据 等 ） ， 牌 未丢 、 票 未 做 记 号 车 丢 ， 需 负 责 任 。5. 给 人 印 象 明 确 是 无 人 看 管 的 收 费 停 车 场 ， 责 任 反 而小 。 提 供 方 便 的 临 时 停 放 点 ， 不 收 费 ， 不 看 管 （ 最 好提 醒 ） ， 丢 车 可 以 不 赔 。 案 例 二 : 徐 先 生 花 费 大 量 时 间 和 金 钱 刚 刚 装 修 好 的房 子 ， 被 楼 上 住 户 跑 水 搞 得 厨 房 、 卫 生 间 、 客 厅部 分 屋 顶 浸 泡 起 皮 。 找 到 楼 上 业 主 ， 答 复 是 他 家一 点 也 没 有 漏 ， 并 且 很 不 情 愿 配 合 检 查 问 题 。 虽说 经 物 业 公 司 工 程 人 员 多 次 协 调 已 解 决 了 问 题 ，但 刘 先 生 心 里 还 是 不 痛 快 ， 认 为 物 业 在 装 修 管 理上 没 有 尽 到 责 任 ， 所 以 拒 绝 缴 纳 物 业 管 理 费 。 对物 业 公 司 的 服 务 不 满 意 ， 是 否 可 以 不 交 物 业 管 理费 ？ 徐 先 生 应 该 向 谁 要 求 索 赔 ？ 案 例 分 析 ：1 楼 上 跑 水 可 能 由 两 种 原 因 引 起 ： 房 屋 质 量 不 好 导 致水 渗 漏 或 者 楼 上 业 主 过 失 导 致 跑 水 ， 但 无 论 哪 种 原 因 引起 都 与 物 业 管 理 公 司 无 关 ， 不 涉 及 物 业 管 理 公 司 与 业 主的 法 律 关 系 。2.房 屋 质 量 不 好 导 致 水 渗 漏 涉 及 业 主 与 开 发 商 之 间 基 于房 屋 买 卖 合 同 而 产 生 的 合 同 法 律 关 系 ， 开 发 商 交 付 的 房屋 存 在 瑕 疵 导 致 水 管 跑 水 致 使 业 主 遭 受 损 失 ， 开 发 商 应当 承 担 违 约 赔 偿 责 任 。 3 楼 上 业 主 过 失 导 致 跑 水 涉 及 业 主 之 间 基 于 侵 权 行 为而 产 生 的 侵 权 法 律 关 系 ， 楼 上 业 主 的 过 错 导 致 楼 下 业主 房 屋 遭 受 损 失 ， 该 行 为 已 经 构 成 对 楼 下 业 主 财 产 权利 的 侵 犯 ， 构 成 侵 权 应 当 承 担 侵 权 赔 偿 责 任 。4 物 业 管 理 公 司 在 本 案 中 只 涉 及 对 受 损 业 主 家 内 部的 维 护 和 修 缮 。 由 于 受 损 部 分 不 属 于 公 共 设 施 、 公 共区 域 ， 该 部 分 的 物 业 服 务 不 属 于 物 业 管 理 费 所 涵 盖 的服 务 范 围 ， 而 属 于 特 殊 的 物 业 管 理 服 务 ， 对 该 部 分 维修 应 当 另 行 支 付 费 用 ， 业 主 没 有 理 由 拒 缴 物 业 管 理费 。 案 例 三 业 主 顾 某 购 买 了 一 只 巨 型 浴 缸 ， 准 备 安 装 在 其 居 住的 第 29层 的 物 业 内 ， 遭 到 了 周 围 业 主 的 强 烈 反 对 。 物 业管 理 公 司 向 有 关 专 家 进 行 了 咨 询 ， 以 房 屋 楼 板 无 法 承 受浴 缸 使 用 时 的 重 量 为 由 ， 制 止 顾 某 吊 装 巨 型 浴 缸 。 但 顾某 认 为 自 己 购 置 的 私 有 财 产 可 以 安 置 在 自 己 的 物 业 内 。问 购 置 财 产 是 否 都 可 以 安 置 在 自 己 的 物 业 内 ， 为 什 么 ？案 例 分 析 ：并 非 所 有 业 主 购 置 的 财 产 都 可 以 安 置 在 自 己 的 物 业 内 。 业 主 、 使 用 人 应 当 遵 守 法 律 、 法 规 的 有 关 规 定 ， 按照 有 利 于 物 业 使 用 、 安 全 以 及 公 平 、 合 理 的 原 则 ， 正 确处 理 供 水 、 排 水 、 通 行 、 通 风 、 采 光 、 维 修 、 环 境 卫生 、 环 境 保 护 等 方 面 的 相 邻 关 系 .应 当 顾 及 相 邻 各 方 的 利 益 ， 以不 损 害 公 共 利 益 和 他 人 权 益 为 前 提 ， 否 则 应 加 以 必 要 的 限 制 。 案 例 四 ： 业 主 入 住 拿 钥 匙 ， 物 业 管 理 公 司 设 障 合 法 吗 ？ 小 王 购 买 了 一 套 期 房 。 住 房 建 成 后 ， 在 办 理 入 住 手续 时 ， 物 业 管 理 公 司 提 出 两 个 要 求 ： 第 一 ， 签 订 业 主 公约 ； 第 二 ， 签 三 年 的 物 业 管 理 协 议 。 小 王 发 现 业 主 公 约中 有 些 条 款 与 开 发 商 的 承 诺 不 一 样 ， 同 时 他 认 为 签 订 3年 的 管 理 协 议 也 是 不 合 理 的 ， 所 以 他 拒 绝 了 物 业 管 理 公司 的 要 求 ， 结 果 该 物 业 管 理 公 司 却 以 此 为 由 不 给 他 房 屋钥 匙 。请 问 ： 物 业 管 理 公 司 这 种 做 法 合 法 吗 ？ 小 王 该 怎 么 办 ? 物 业 管 理 公 司 在 为 业 主 办 理 入 住 手 续 时 ， 由 于 业主 不 签 业 主 公 约 和 管 理 合 同 而 拒 绝 交 付 房 屋 钥 匙 的 做 法明 显 欠 妥 ， 也 是 不 合 法 的 。 原 因 有 以 下 三 个 ： 1.业 主 在 购 买 房 屋 时 ， 已 与 开 发 商 签 订 了 房 屋 买 卖合 同 。 作 为 开 发 商 ， 按 照 合 同 约 定 收 取 业 主 的 购 房 款 ，就 应 该 履 行 向 业 主 交 付 房 屋 的 义 务 ， 这 与 物 业 管 理 公 司是 没 有 关 系 的 。 如 果 开 发 商 或 是 物 业 管 理 公 司 因 为 业 主没 有 签 订 业 主 公 约 、 对 物 业 管 理 公 司 协 议 有 意 见 而 拒 绝给 业 主 办 理 入 住 手 续 、 不 给 业 主 钥 匙 等 ， 这 种 行 为 构 成开 发 商 对 业 主 的 违 约 ， 也 是 对 业 主 权 益 的 侵 害 。 2.逼 迫 业 主 签 订 3年 的 物 业 管 理 协 议 是 没 有 道 理 的 ， 既不 符 合 国 家 有 关 的 法 律 规 定 ， 也 与 目 前 物 业 管 理 市 场 的现 实 格 格 不 入 。 物 业 管 理 公 司 要 求 业 主 把 临 时 性 的 物业 管 理 服 务 协 议 改 为 3年 的 物 业 管 理 合 同 ， 这 是 荒 唐的 ， 也 是 违 反 法 律 规 定 的 ， 业 主 当 然 有 权 拒 绝 。3.如 果 物 业 管 理 公 司 因 为 以 上 原 因 拒 绝 交 付 钥 匙 ， 作 为业 主 ， 可 以 直 接 找 开 发 商 交 涉 ， 如 果 不 成 ， 可 以 到 法 院起 诉 开 发 商 违 约 ， 并 要 求 其 承 担 违 约 导 致 的 损 失 赔 偿 。 案 例 五 ： 某 小 区 物 业 公 司 对 小 区 内 的 停 车 收 费 做 出 如 下 规定 ：1 车 辆 进 出 小 区 ， 一 律 收 费 2元 ；2 车 辆 在 小 区 内 的 停 车 场 地 停 放 ， 收 费 1元 小 时 ；3 业 主 停 放 在 小 区 停 车 棚 内 的 车 辆 ， 自 行 车 50元 月 ， 助 动 车 150元 月 ， 机 动 车 300元 月 。车 辆 停 放 收 益 作 为 物 业 公 司 企 业 利 润 。 请 问 ， 物 业 公 司 的 做 法 是 否 合 理 ？ 案 例 分 析 ： 机 动 车 辆 在 物 业 管 理 区 域 内 行 驶 、 停 放 及 其 收 费 的规 定 ， 由 业 主 委 员 会 决 定 。 车 辆 停 放 收 费 标 准 按 所 在 地的 区 、 县 物 价 部 门 的 规 定 执 行 。 车 辆 停 放 的 收 益 应 当 纳入 物 业 维 修 资 金 ， 用 于 公 共 设 施 的 维 修 、 更 新 。 根 据 上 述 规 定 ， 物 业 公 司 在 小 区 内 停 车 费 的 收 费 标准 由 物 价 主 管 部 门 规 定 。 所 以 ， 物 业 公 司 未 经 业 委 会 许可 ， 自 行 确 定 车 辆 在 物 业 管 理 区 域 内 行 驶 、 停 放 规 定 及其 收 费 标 准 ， 并 且 把 车 辆 停 放 收 费 收 益 作 为 企 业 利 润 所得 的 行 为 ， 违 反 了 上 述 规 定 。 根 据 上 述 规 定 ， 物 业 公 司应 在 收 取 的 停 车 费 中 扣 除 车 辆 停 放 发 生 的 管 理 成 本 ， 所得 的 收 益 归 全 体 业 主 所 有 ， 纳 入 维 修 资 金 。 案 例 六 2003年 5月 30日 ， 某 高 校 一 棵 靠 近 院 墙 的国 槐 的 一 枝 枯 枝 自 行 掉 落 在 院 墙 外 ， 不 巧 院 墙外 有 一 位 女 同 志 和 爱 人 经 过 ， 正 好 砸 在 女 同 志的 身 上 ， 划 破 衣 服 ， 砸 伤 背 部 和 手 臂 。 事 发 后 ，其 爱 人 给 物 业 管 理 中 心 绿 化 部 打 来 电 话 ， 告 知情 况 ， 主 管 绿 化 的 副 主 任 立 即 赶 往 现 场 ， 查 看结 果 与 所 报 事 实 相 符 ， 立 即 将 女 同 志 送 往 医 院医 治 ， 经 医 院 检 查 无 大 伤 ， 住 院 休 息 几 天 即 可 。其 爱 人 向 校 物 业 管 理 中 心 提 出 了 赔 偿 要 求 (医 疗费 、 精 神 损 失 费 、 营 养 费 等 约 3400元 ） 。问 题 ： 物 业 管 理 中 心 该 不 该 赔 偿 ？ 案 例 分 析 ： 枯 枝 掉 落 砸 伤 行 人 系 绿 化 管 理 不 到 位 的 问 题 ， 全 部 责任 在 于 物 业 管 理 中 心 ， 应 该 赔 偿 。 对 于 受 害 者 的 一 些 无理 要 求 ， 必 须 持 慎 重 的 态 度 。 同 时 物 业 管 理 中 心 要 提 高 防 范 意 识 ， 勤 修 剪 枯 枝 ，防 止 意 外 事 故 发 生 。 案 例 七 楼 宇 玻 璃 掉 落 砸 坏 小 车 案 2003年 9月 10日 ， 某 高 校 一 位 老 师 将 其 小 车 停 放 在 楼前 ， 中 午 1 2时 40多 分 钟 ， 楼 上 的 一 块 玻 璃 突 然 掉 落 ，砸 在 小 车 前 挡 风 玻 璃 上 ， 将 挡 风 玻 璃 砸 碎 ， 并 划 伤了 小 车 的 前 盖 。 该 玻 璃 系 过 道 窗 户 上 的 ， 窗 户 是 铁皮 钢 窗 ， 年 久 失 修 。 车 主 认 为 物 业 管 理 中 心 对 小 区进 行 了 物 业 管 理 ， 并 收 取 了 物 业 管 理 费 ， 对 楼 宇 负有 管 理 义 务 ， 楼 宇 公 共 部 位 的 玻 璃 掉 落 砸 坏 小 车 ，应 当 予 以 修 理 车 辆 ， 恢 复 小 车 原 貌 。问 车 主 的 要 求 合 理 吗 ？ 案 例 分 析 ： 第 一 要 看 物 业 管 理 中 心 是 否 对 小 车 负 有 保 管 的 责 任 . 有 的 小 区 在 管 理 中 对 车 辆 实 行 了 保 管 的 责 任 ， 与 业主 签 订 了 车 辆 保 管 合 同 ， 收 取 了 车 辆 保 管 费 ， 形 成 了 事实 上 的 保 管 合 同 关 系 。 在 合 同 成 立 的 情 况 下 ， 物 业 管 理中 心 就 形 成 了 对 保 管 车 辆 负 有 毁 损 、 丢 失 的 损 害 责 任 。 该 物 业 管 理 中 心 没 有 与 业 主 签 订 保 管 合 同 ， 也 没 有收 取 保 管 费 用 ， 因 此 ， 可 以 定 为 无 偿 停 靠 ， 可 以 不 赔 偿 . 第 二 要 看 物 业 管 理 中 心 对 掉 落 的 玻 璃 是 否 负 有 管理 责 任 。 民 法 通 则 第 126条 规 定 “ 建 筑 物 或 者 其 他 设 施以及 建 筑 物 上 的 搁 置 物 、 置 挂 物 发 生 倒 塌 、 脱 落 、 坠 落造 成 他 人 损 害 的 ， 它 的 所 有 人 或 者 管 理 人 应 当 承 担 民事 责 任 ， 但 能 够 证 明 自 己 没 有 过 错 的 除 外 。 ” 规 定 中明确 了 所 有 人 和 管 理 人 的 责 任 。 该 玻 璃 是 公 共 过 道 窗 户上 的 ， 系 物 业 管 理 中 心 管 理 的 场 所 ， 物 业 管 理 中 心 应当 尽 到 一 个 管 理 人 应 当 尽 到 的 义 务 ， 有 责 任 去 消 除 这种 隐 患 ， 尽 快 地 对 窗 户 进 行 维 修 ， 由 于 年 久 失 修 ， 造成 玻 璃 掉 落 ， 砸 坏 小 车 前 挡 风 玻 璃 和 前 车 盖 ， 物 业 管理 中 心 应 当 承 担 不 可 推 卸 的 过 错 责 任 ， 应 当 赔 偿 车 主修 理 费 用 。 案 例 八 业 主 李 某 经 过 其 所 住 的 商 住 楼 大 堂 时 ， 因 潮 湿 地 滑而 摔 倒 在 地 ， 造 成 骨 折 住 院 一 个 多 月 ， 花 费 医 药 费 数 千元 。 李 某 认 为 其 摔 倒 主 要 是 因 为 地 滑 ， 因 此 物 业 公 司 应负 担 一 定 责 任 ， 物 业 公 司 应 当 补 偿 其 医 药 费 、 误 工 费 和精 神 损 失 费 。请 问 此 事 物 业 公 司 是 否 需 承 担 责 任 ？ 谈 谈 你 的 看 法 。案 例 分 析 ： 物 业 管 理 公 司 是 否 要 负 责 赔 偿 的 关 键 是 看 法 律 有 没有 规 定 要 承 担 民 事 责 任 。 中 华 人 民 共 和 国 民 法 通 则 第 一 百 二 十 五 条 规定 ： 在 公 共 场 所 、 道 路 旁 或 者 通 道 上 挖 坑 、 修 缮 安 装 地下 设 施 等 ， 没 有 设 置 明 显 标 志 和 采 取 安 全 措 施 造 成 他 人损 害 的 ， 施 工 人 员 应 承 担 民 事 责 任 。在 本 案 例 中 ， 如 果 物 业 公 司 对 地 面 潮 湿 既 没 有 警 示 性 标 志 又 没 有 采 取 防 范 措 施 ， 则 应 承 担 民 事 赔 偿 责 任 。 否 则 就 不 应 承 担民 事 赔 偿 责 任 。 案 例 九 方 圆 物 业 管 理 公 司 承 接 了 流 连 花 园 多 层 住 宅 小 区 的 管理 ， 做 到 了 环 境 清 洁 卫 生 ， 公 共 场 地 每 天 清 扫 ， 无 乱 堆 乱放 ， 下 水 道 通 畅 ， 公 共 用 水 池 定 期 清 洗 ； 保 安 人 员 24小 时值 班 、 巡 逻 ； 公 共 配 套 设 施 维 护 良 好 ， 水 、 电 、 消 防 设 施 保障 有 效 。 经 过 方 圆 物 业 管 理 公 司 一 年 的 努 力 ， 小 区 内 绿 地 覆盖 由 原 来 的 20 提 高 到 26%， 园 林 绿 化 维 护 良 好 ， 增 加 了 社区 活 动 场 所 ， 开 展 了 正 常 的 社 区 文 体 活 动 ， 因 此 ， 方 圆 物 业管 理 公 司 向 流 连 花 园 业 主 委 员 会 提 出 ： 物 业 管 理 费 由 原 来 的每 平 方 米 1.4元 提 高 到 每 平 方 米 2.6元 ， 但 遭 到 业 主 委 员 会 的拒 绝 。请 问 ： 方 圆 物 业 管 理 公 司 的 要 求 是 否 合 理 ？ 你 有 什 么 建 议 ？ 案 例 分 析 ：1、 要 求 是 否 合 理 应 视 其 具 体 情 况 。 如 果 物 业 管 理 公 司事 先 和 业 主 委 员 会 协 商 和 沟 通 了 ， 提 高 物 业 管 理 服 务 的水 平 和 服 务 质 量 ， 增 加 了 物 化 劳 动 和 活 劳 动 的 投 入 ， 则要 求 提 高 收 费 标 准 是 合 理 合 法 的 。 但 如 果 该 公 司 事 先 没有 和 业 主 委 员 会 协 商 和 沟 通 ， 自 作 主 张 增 加 各 种 投 入 来提 高 小 区 的 质 量 档 次 和 服 务 水 准 ， 事 后 要 求 提 高 管 理 费就 不 合 理 了 。2、 建 议 该 公 司 真 诚 地 与 业 主 委 员 会 商 量 ， 将 每 一 个 支出 项 目 请 业 主 委 员 会 审 定 ， 看 那 些 是 必 要 的 ， 那 些 是 多余 的 ， 那 些 是 可 要 可 不 要 的 ， 在 得 到 业 主 委 员 会 认 可 以后 ， 才 确 定 实 际 要 增 加 的 物 业 管 理 费 的 幅 度 和 标 准 。 案 例 十 某 小 区 共 有 1000套 住 房 ， 还 有 200套 尚 未 售 出 ，为 了 进 一 步 搞 好 物 业 管 理 工 作 ， 发 展 商 委 托 物 业 公 司成 立 了 业 主 委 员 会 筹 备 小 组 ， 经 过 一 段 时 间 的 准 备 工作 ， 筹 备 小 组 召 开 了 业 主 大 会 ， 并 通 过 差 额 选 举 ， 选举 出 了 业 主 委 员 会 委 员 。 但 在 公 布 业 主 委 员 会 当 选 委员 名 单 前 ， 有 部 分 业 主 提 出 发 展 商 将 未 出 售 的 200套 房屋 计 算 为 自 己 的 投 票 权 ， 是 侵 犯 了 业 主 选 举 的 合 法 权益 ， 坚 决 反 对 选 举 结 果 ， 并 要 求 进 行 重 新 选 举 。请 问 ： 、 发 展 商 是 否 可 以 将 未 出 售 的 200套 房 屋 计 算为 自 己 的 投 票 权 ， 为 什 么 ？ 、 物 业 公 司 应 如 何 协 调 本 案 的 这 个 矛 盾 ？ 案 例 分 析 ： 发 展 商 可 以 将 末 出 售 的 200套 房 屋 计 算 为 自 己 的投 票 权 。 根 据 物 权 法 的 建 筑 物 区 分 所 有 权 理 论 ， 任 何 建 筑 物区 分 所 有 权 的 取 得 都 只 有 两 种 方 式 ， 就 是 原 始 取 得 和继 受 取 得 。 原 始 取 得 是 指 建 筑 物 的 发 展 商 取 得 土 地 使 用 权 后 通过 开 发 建 造 了 建 筑 物 整 体 ， 从 而 取 得 了 建 筑 物 所 有 权的 方 式 。 继 受 取 得 是 指 在 建 筑 物 原 始 取 得 的 基 础 上 ， 建 筑物 发 展 商 通 过 买 卖 、 赠 与 、 继 承 、 交 换 或 者 其 他 合 法方 式 将 建 筑 物 区 分 所 有 权 依 法 转 移 给 建 筑 物 区 分 所 有权 人 的 方 式 。 因 此 ， 是 建 筑 物 发 展 商 依 法 创 设 了 建 筑 物 区 分 所 有 权 . 发 展 商 作 为 未 出 售 房 屋 的 建 筑 物 区 分 所 有 权 人 ， 即未 出 售 房 屋 的 业 主 ， 与 其 他 业 主 一 样 具 有 业 主 委 员 会 的选 举 权 和 被 选 举 权 。 某 小 区 的 部 分 业 主 之 所 以 提 出 发 展 商 将 未 出 售 的200套 房 屋 计 算 为 自 己 的 投 票 权 ， 是 侵 犯 了 业 主 选 举 的合 法 权 益 ， 坚 决 反 对 选 举 结 果 ， 要 求 进 行 重 新 选 举 ， 这些 都 是 由 于 其 不 清 楚 发 展 商 作 为 未 出 售 房 屋 的 建 筑 物 区分 所 有 权 人 的 地 位 所 造 成 的 误 解 。 作 为 物 为 管 理 公 司 应 该 多 给 这 些 业 主 进 行 解 释 ， 使他 们 清 楚 了 解 法 律 、 法 规 的 有 关 规 定 ， 依 法 维 护 发 展 商和 全 体 业 主 的 合 法 权 益 ， 依 法 做 好 业 主 委 员 会 的 选 举 工作 。 案 例 十 一 某 住 宅 小 区 108单 元 第 层 单 号 住 宅 的 外 墙 下 水 管渗 漏 ， 湿 了 以 下 三 层 沿 管 的 大 片 外 墙 。 物 业 公 司 提 出 要对 其 维 修 ， 其 维 修 费 由 谁 出 ？ 108单 元 单 号 家 住 户 ， 其 说 法 不 一 ， 、 层 的住 户 说 ： 此 事 与 他 们 无 关 ， 他 们 不 出 维 修 费 ； 六 层 以 下的 住 户 说 ： 该 维 修 费 应 由 第 六 层 的 住 户 出 ； 第 六 层 的 住户 说 ： 该 维 修 费 应 从 维 修 基 金 出 。请 问 你 对 此 有 什 么 看 法 ？案 例 分 析 ： 水 管 渗 漏 ， 属 一 般 维 修 ， 换 根 外 墙 水 管 即 可 。 因此 ， 不 应 使 用 维 修 基 金 。 因 这 根 水 管 修 好 以 后 ， 8户 住户 都 受 益 ， 根 据 “ 谁 受 益 ， 谁 负 责 ” 的 原 则 ， 应 由 8户住户 共 同 维 修 ， 具 体 费 用 按 份 额 比 例 分 摊 。 案 例 十 二 某 大 厦 物 业 管 理 公 司 将 大 厦 底 层 大 堂 公 共 部 位 150多 平方 米 出 租 给 一 个 企 业 做 电 脑 展 台 ， 大 厦 部 分 业 主 认 为 此 面 积已 在 购 房 时 分 摊 到 了 各 业 主 的 头 上 ， 各 业 主 对 此 部 分 共 有 使用 权 。 要 求 物 业 管 理 公 司 不 要 侵 犯 业 主 权 益 ， 拆 除 展 台 或 给予 业 主 一 定 的 赔 偿 。案 例 分 析 ： 业 主 的 要 求 是 合 理 的 。 因 为 业 主 买 房 时 ， 合 同 就 明 确 规定 了 ， 共 有 面 积 和 共 有 设 备 为 全 体 业 主 所 共 有 ， 是 全 体 业 主的 共 同 财 产 ， 业 主 可 以 要 求 物 业 管 理 公 司 拆 除 展 台 。 如 果 不拆 除 ， 则 利 用 业 主 共 同 财 产 赚 的 钱 ， 理 所 当 然 也 归 全 体 业主 。 并 应 根 据 业 主 大 会 的 决 议 ， 或 将 这 笔 收 益 用 来 贴 补 物 业管 理 费 的 不 足 ， 或 直 接 纳 入 到 维 修 基 金 之 中 ， 也 可 以 根 据 业主 大 会 的 决 议 按 照 业 主 所 拥 有 的 共 有 部 分 的 持 有 比 例 向 全 体业 主 分 配 。 案 例 十 三 黄 先 生 及 其 夫 人 居 住 在 广 州 市 某 小 区 栋 701室 。 老 两 口 在 澳 大 利 亚 女 儿 家 住 了 半 年 ， 最 近 回 到自 己 家 。 物 业 管 理 员 上 门 收 取 物 业 管 理 费 ， 黄 先 生讲 ： “ 我 们 半 年 都 不 在 家 ， 不 应 该 交 物 业 管 理 费 。 ”请 问 ： 物 业 管 理 公 司 应 如 何 处 理 。案 例 分 析 ： 第 一 ， 业 主 所 拥 有 的 空 置 房 仅 仅 是 区 分 所 有 建筑 物 的 专 有 部 分 空 置 ， 并 不 意 味 着 整 个 所 有 建 筑 物在 空 置 着 。 实 际 上 虽 然 区 分 所 有 建 筑 物 的 专 有 部 分在 空 置 ， 但 区 分 所 有 建 筑 物 的 共 用 部 分 仍 然 在 运 行 .使 用 之 中 ， 而 物 业 管 理 费 的 支 出 目 的 就 是 要 维 持 、 使 用 、 维 修 和 保 养 ， 如 果 物 业 管 理 费 用 缺 乏 来 源 或 者 减少 ， 就 不 能 使 区 分 所 有 建 筑 物 的 共 用 部 分 的 正 常 运 行 、使 用 、 维 修 和 保 养 得 到 维 持 和 保 证 。第 二 ， 当 部 分 业 主 将 物 业 建 筑 物 空 置 后 ， 并 不 意 味 着 就可 以 减 少 物 业 管 理 公 司 的 物 业 管 理 服 务 的 工 作 量 。 并 不意 味 着 可 以 减 少 维 持 、 保 证 区 分 所 有 建 筑 物 的 共 用 部 分的 正 常 运 行 、 使 用 、 维 修 和 保 养 的 工 作 量 ， 电 梯 、 高 低压 配 电 设 备 、 共 用 照 明 、 水 泵 、 消 防 设 施 等 共 用 设 备 、设 施 仍 然 要 投 入 正 常 运 行 ， 仍 然 需 要 维 修 和 保 养 ； 保 安的 值 勤 、 巡 逻 、 安 全 检 查 等 工 作 量 也 不 会 减 少 ； 清 洁 卫生 、 环 境 绿 化 等 等 物 业 管 理 的 管 理 服 务 工 作 量 一 样 也 不会 因 部 分 业 主 的 物 业 建 筑 物 空 置 而 有 所 减 少 。 第 三 ， 造 成 业 主 的 物 业 建 筑 物 的 空 置 责 任 在 于 业 主本 身 ， 而 并 非 物 业 管 理 公 司 无 理 阻 挠 不 让 业 主 投 入 使用 ， 因 此 ， 空 置 房 的 责 任 不 在 于 物 业 管 理 公 司 。 第 四 ， 减 免 物 业 管 理 费 用 对 未 空 置 物 业 建 筑 物 的 业主 来 说 是 不 公 平 的 。 虽 然 物 业 建 筑 物 空 置 ， 但 空 置 房 的业 主 仍 然 在 享 受 着 因 物 业 管 理 的 优 质 服 务 而 带 来 的 物 业建 筑 的 保 值 和 增 值 的 经 济 成 果 。 因 此 物 业 管 理 公 司 应 向 业 主 讲 清 楚 上 述 道 理 ， 要 二位 老 人 按 时 交 纳 物 业 管 理 费 。 案 例 十 四 李 先 生 购 买 了 某 小 区 的 一 套 住 宅 ， 购 买 时 开 发 商 承诺 物 业 管 理 费 为 元 平 方 米 ， 并 有 管 道 煤 气 、 24小 时热 水 供 应 等 配 套 设 施 ， 且 写 进 了 购 房 合 同 中 。 但 李 先 生称 入 住 已 有 半 年 ， 非 但 相 关 的 配 套 设 施 没 有 落 实 ， 物 业管 理 费 反 而 涨 到 了 元 平 方 米 。 物 业 公 司 说 “ 开 发 商说 的 不 算 数 ” ， 收 费 是 依 据 有 关 标 准 。 而 开 发 商 则 称 物业 管 理 已 移 交 ， 自 己 无 权 过 问 。 谈 谈 你 的 看 法 ？ 案 例 分 析 ：1、 发 展 商 无 权 承 诺 物 业 管 理 费 的 收 费 标 准 。 从 法 律 角度 看 ， 物 业 管 理 与 房 屋 买 卖 是 两 种 法 律 关 系 。 物 业 管理 公 司 与 开 发 商 是 两 个 独 立 的 民 事 主 体 ， 相 互 之 间 不应 为 对 方 承 担 民 事 责 任 。 2、 物 业 管 理 收 费 标 准 的 依 据 是 有 关 物 业 管 理 的 委 托 合同 。 业 主 必 须 按 规 定 交 纳 物 业 管 理 费 。 3、 由 于 开 发 商 没 有 完 全 履 行 合 同 所 约 定 的 义 务 ， 依 据 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 第 一 百 零 七 条 规 定 ： “ 当事 人 一 方 不 履 行 合 同 的 ， 应 当 承 担 继 续 履 行 、 采 取 补救 措 施 或 者 赔 偿 损 失 等 违 约 责 任 。 因 此 ， 李 先 生 可 以通 过 人 民 法 院 追 究 开 发 商 的 违 约 责 任 。